Ficha disposicion pc

DECRET LLEI 3/2023, de 17 de febrer, del Consell, pel qual s'adopten mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat i emergència residencial en la Comunitat Valenciana agreujadas per la guerra d'Ucraïna, i per a evitar abusos en l'àmbit immobiliari [2023/2025]

(DOGV núm. 9542 de 27.02.2023) Ref. Base de dades 001972/2023

• Anàlisi jurídica

  Texto

  Texto	Texto
  Data d'entrada en vigor: 28.02.2023
  Aquesta disposició afecta:
  	Modifica: LLEI 2/2017, de 3 de febrer, de la Generalitat, per la funció social de l'habitatge de la Comunitat Valenciana [2017/1039] DECRET 130/2021, d'1 d'octubre, del Consell, d'aprovació del reglament per a la mobilització d'habitatges buits i deshabitats. [2021/10127] DECRET 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'Habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges. [2021/9202]
  Aquesta disposició està afectada per:
  	Afectada per: RESOLUCIÓ 654/X del Ple de Les Corts Valencianes, sobre la validació del Decret llei 3/2023, de 17 de febrer, del Consell, pel qual s'adopten mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat i emergència residencial a la Comunitat Valenciana agreujades per la guerra d'Ucraïna, i per a evitar abusos en l'àmbit immobiliari (RE número 69.872 amb correcció d'errades RE número 70.546), aprovada en la sessió del 30 de març de 2023. [2023/4111]
  	Corregida per: CORRECCIÓ d'errades del Decret llei 3/2023, de 17 de febrer, del Consell, pel qual s'adopten mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat i emergència residencial en la Comunitat Valenciana agreujades per la guerra d'Ucraïna, i per a evitar abusos en l'àmbit immobiliari. [2023/2742]

• Anàlisi documental

  Texto

  Texto	Texto
  Origen de disposició: Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica
  Grup temàtic: Legislació
  Matèries: Arquitectura i habitatge
  Descriptors:
  	Temàtics: arrendament immobiliari, propietat immobiliària, especulació immobiliària, administració regional , monografies

DECRET LLEI 3/2023, de 17 de febrer, del Consell, pel qual s'adopten mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat i emergència residencial en la Comunitat Valenciana agreujadas per la guerra d'Ucraïna, i per a evitar abusos en l'àmbit immobiliari [2023/2025]
Índex
Preàmbul
Títol preliminar. Disposicions generals
Article 1. Objecte i àmbit d’aplicació
Article 2. Definicions
2.1. Unitat de convivència
2.2. Vulnerabilitat residencial
2.3. Emergència residencial, exclusió residencial i solució residencial
2.4. Fons social d’habitatge.
2.5. Lloguer assequible
2.6. Gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana
2.7. Promotors socials
2.8. Assetjament immobiliari
2.9. Infrahabitatge
2.10. Habitatge sobreocupat

Títol I. Dret a l’habitatge.
Article 3. Garantia del dret a l’habitatge
Article 4. Principi d’igualtat i no discriminació en l’accés i la tinença de l’habitatge

Títol II. Mesures en matèria de desnonaments d’habitatges. Serveis públics de suport a les persones afectades pel desallotjament del seu habitatge habitual
Article 5. Foment dels sistemes d’intermediació extrajudicial
Article 6. Deure de comunicació dels grans tenidors en situacions de desnonament
Article 7. Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana
Article 8. Mesa Antidesnonaments de la Comunitat Valenciana
Article 9. Allotjament provisional en situacions de risc d’exclusió residencial

Títol III. Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
Article 10. Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
Article 11. Deure de comunicació dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
Article 12. Inscripció en el Registre

Títol IV. Mesures d’intervenció de la Generalitat en matèria d’habitatge.
Article 13. Cessió temporal obligatòria del usdefruit dels habitatges declarats deshabitats propietat de grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
Article 14. Expropiació forçosa dels habitatges de protecció pública

Títol V. Règim de col·laboració en matèria d’habitatge.
Article 15. Col·laboració entre les Administracions públiques en matèria d’habitatge
Article 16. Col·laboració públic-privada i fons social d’habitatge
Article 17. Creació del Registre de Promotors Socials
Títol VI. Inspecció en matèria d’habitatge
Article 18. Objecte i àmbit de la inspecció en matèria d’habitatge
Article 19. Funcions de la inspecció en matèria d’habitatge
Article 20. Personal inspector
Article 21. Planificació de les actuacions inspectores Article 22. Actuació de la inspecció
Article 23. Deures de la inspecció
Article 24. Deures de col·laboració de les persones titulars o gestores d’habitatges
Article 25. Deure de col·laboració per a l’entrada en habitatges que revisten la condició de domicili
Article 26. Incoació de diligències Article 27. Actes d’inspecció
Article 28. Presumpció de certesa de les comprovacions inspectores
Article 29. Deure general de col·laboració

Títol VII. Règim sancionador
Article 30. Disposicions comunes
Article 31. Actuacions immediates de l’Administració pública

CAPÍTOL I. Infraccions
Article 32. Infraccions
Article 33. Suposats de discriminació en l’accés i l’ocupació de l’habitatge
Article 34. Suposats d’assetjament immobiliari
Article 35. Concurrència d’infraccions

CAPÍTOL II. Sancions
Article 36. Sancions
Article 37. Graduació i quantia de les sancions
Article 38. Mesures complementàries
Article 39. Persones responsables Article 40. Inhabilitació

CAPÍTOL III. Procediment sancionador
Article 41. Procediment sancionador abreujat en matèria de dret a l’habitatge
Article 42. Concurrència amb l’ordre jurisdiccional penal
Article 43. Acumulació
Article 44. Prescripció
Article 45. Recursos contra sancions

Disposicions addicionals
Disposició addicional primera. Modificació de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la Funció Social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana
Disposició addicional segona. Modificació del Decret 106/2021, de 6 d’agost, del Consell, del Registre d’Habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d’adjudicació d’habitatges.
Disposició addicional tercera. Unitat d’inspecció de la Comunitat Valenciana en matèria d’habitatge.
Disposició addicional quarta. Aplicació de les mesures de protecció a altres persones vulnerables
Disposició addicional cinquena. Protecció de dades de caràcter personal
Disposició addicional sisena. Exclusió dels allotjaments turístics
Disposició addicional setena. Modificació del Decret 130/2021, d’1 d’octubre, del Consell, d’aprovació del Reglament per a la mobilització d’habitatges buits i deshabitats

Disposicions transitòries
Disposició transitòria única. Col·laboració en la prestació de serveis de la Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana.
Disposicions derogatòries
Disposició derogatòria única
Disposicions finals
Disposició final primera. Títol competencial
Disposició final segona. Desenvolupament reglamentari i dotació de recursos de personal
Disposició final tercera. Entrada en vigor
Disposició final quarta. Manteniment del caràcter reglamentari

Annex. Protocol d’actuació de la unitat d’ajuda davant el desnonament i l’emergència residencial de la Comunitat Valenciana.



PREÀMBUL
I
El dret a l’habitatge es troba reconegut en l’article 11.1 del Pacte Internacional de Drets Econòmics, Socials i Culturals (PIDESC), i ha sigut definit pel Comité de Drets Econòmics, Socials i Culturals (Comité DESC) com el dret a viure en seguretat, pau i dignitat. S’estableixen set característiques fonamentals que tot habitatge ha de tindre per a considerar-se adequat: seguretat jurídica de la tinença; despeses suportables; habitabilitat; disponibilitat de serveis; assequibilitat; lloc; i adequació cultural.
L’habitatge forma part del dret a tindre un nivell de vida adequat que consagra l’article 25 de la Declaració Universal dels Drets Humans. El Preàmbul de la pròpia declaració considera que «el desconeixement i el menyspreu dels drets humans han originat actes de barbàrie ultratjants per a la consciència de la humanitat», per la qual cosa es torna «essencial que els drets humans siguen protegits per un règim de Dret, a fi que l’home no es veja compel·lit al suprem recurs de la rebel·lió contra la tirania i l’opressió», i compromet als pobles de les Nacions Unides que «han reafirmat en la Carta la seua fe en els drets fonamentals del home, en la dignitat i el valor de la persona humana i en la igualtat de drets d’homes i dones, i s’han declarat resolts a promoure el progrés social i a elevar el nivell de vida dins d’un concepte més ampli de la llibertat».

Els anteriors compromisos van ser incorporats al nostre ordenament intern en la Constitució Espanyola. Així, l’article 47 troba la seua posició sistemàtica en el capítol de principis rectors de la política social i econòmica dins del títol de drets i deures fonamentals. En ell, el constituent va configurar el gaudi d’un habitatge digne i adequat com un dret de totes i tots els espanyols que requereix de la intervenció positiva dels poders públics per a fer-ho efectiu. En tal sentit estableix un triple mandat de polítiques públiques i legislació ordinària a les administracions competents: la promoció de les condicions necessàries i l’establiment de les normes pertinents per a fer efectiu el dret de tota la ciutadania al gaudi d’un habitatge digne i adequat; la regulació de la utilització del sòl d’acord amb l’interés general per a impedir l’especulació; i la participació de la Comunitat en les plusvàlues que genere l’acció urbanística dels ens públics.

Així mateix, el principi d’igualtat s’imbrica en el dret a l’habitatge, que, juntament amb la llibertat, la justícia i el pluralisme polític es revela en l’article 1 de la Constitució Espanyola com un dels valors superiors del nostre ordenament jurídic.

Al seu torn, l’article 33 de la nostra carta magna propugna la funció social com a element delimitador del contingut del dret a la propietat.

Finalment, la Comunitat Valenciana, en el marc habilitant de l’article 148.1.3r de la Constitució espanyola, va assumir en exclusiva les competències en matèria d’habitatge via article 49.1.9é del seu Estatut d’Autonomia, que al seu torn disposa en el seu article 16 que «La Generalitat garantirà el dret d’accés a un habitatge digne dels ciutadans valencians».

II

A l’empara de les anteriors normes i principis, la Generalitat va aprovar la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana, la qual atorga a l’habitatge la naturalesa de dret subjectiu de la ciutadania valenciana. En la mateixa es reconeix el dret a disposar d’un habitatge assequible, digne i adequat, i la seua exigibilitat davant les administracions públiques valencianes, habilitant, al mateix temps, mecanismes per a la protecció dels col·lectius amb major vulnerabilitat.
D’altra banda, el 14 de novembre de 2016 es va subscriure entre el Consell General del Poder Judicial, la Generalitat i la Federació Valenciana de Municipis i Províncies el Conveni de col·laboració sobre la detecció de supòsits de vulnerabilitat en ocasió del llançament de l’habitatge familiar i mesures de caràcter social, conveni que implicava la clara voluntat de col·laborar en matèria de protecció de la ciutadania davant els procediments de desnonament i execucions hipotecàries que s’estaven provocant a conseqüència de la greu crisi econòmica. Aquesta situació de pèrdua de la tinença de l’habitatge no s’ha pogut atallar malgrat els múltiples esforços realitzats per totes les institucions, raó per la qual s’ha prorrogat el conveni esmentat en els anys successius. Actualment està vigent fins al 14 de novembre de 2023.
Per part seua, en 2020 es disposa per primera vegada d’una estratègia operativa a llarg termini, el Pla Hàbitat 2030, que, des d’una anàlisi objectiva de la situació residencial i un compromís coherent amb la magnitud de les necessitats que cal atendre, fixa un horitzó realitzable a deu anys.

En el marc de l’esmentat Pla Hàbitat 2030 i amb l’objectiu de garantir el dret subjectiu de la ciutadania valenciana a disposar d’un habitatge assequible, digne i adequat, es va adoptar el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l’ampliació d’habitatge públic en la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. Amb aquest mateix es van aprovar el Decret 106/2021, de 6 d’agost, del Consell, del Registre d’Habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d’adjudicació d’habitatges, i el Decret 130/2021, d’1 d’octubre, del Consell, d’aprovació del Reglament per a la mobilització d’habitatges buits i deshabitats.

Tot el marc normatiu citat evidencia la preocupació dels poders públics autonòmics per fer efectiu el dret a un habitatge digne i adequat i assegurar l’assequibilitat. En aquest sentit, mantindre un paper protector per part de les Administracions que garantisca la dignitat i les condicions materials de vida de la seua ciutadania passa necessàriament per continuar regulant el dret a l’habitatge per a garantir-ne l’efectivitat, especialment quan es troba amenaçat, tal com ocorre en una situació de crisi econòmica i social excepcional com la que estem vivint.

III

La greu crisi financera global originada per les hipoteques subprime als Estats Units en 2006 després del col·lapse del sistema immobiliari va començar a fer efecte en l’economia espanyola a principis de 2008 i, amb especial virulència, l’any 2010, provocant la major recessió econòmica de la història recent del nostre país. L’enfonsament de la bambolla immobiliària va tindre nombroses ramificacions en la nostra economia, entre les quals es troben la crisi bancària de 2013 i l’increment dels nivells de desocupació a màxims històrics. Les mesures de xoc que van seguir –dues reformes laborals, retallades de drets, pujada de l’IVA i un pla de rescat i reestructuració bancària– no van fer sinó augmentar en excés el creixent descontentament popular, que, motivat per les precàries condicions econòmiques de la joventut i els sectors mitjans i baixos de la societat, es va traduir, entre altres coses, en dues vagues generals i en l’auge de moviments impugnatoris com el 15-M i de col·lectius en defensa dels drets socials com la Plataforma de Afectats per la Hipoteca. A més, altres factors com la dràstica disminució del crèdit a famílies i xicotets empresaris i empresàries per part dels bancs i les caixes d’estalvis van contribuir a l’agreujament de la crisi.

Més en concret en la Comunitat Valenciana, en els anys compresos entre 1991 i 2010 es produeix una atomització sense precedents de la propietat. Durant aquest període, es van construir al voltant d’1.100.000 habitatges en el territori i l’accés a les mateixes per part de les famílies valencianes es va produir via finançament privat de les entitats de crèdit, sense que hi haguera polítiques de foment per part de les administracions públiques d’altres formes de tinença de l’habitatge.

L’esclat de la bambolla immobiliària va propiciar un procés de reversió d’aqueixa atomització de la propietat de l’habitatge cap a la concentració d’aquesta en mans d’uns pocs grans tenidors, que en el seu moment eren majoritàriament entitats financeres. L’acumulació de la propietat en mans d’aquestes entitats i la falta de regulació d’aquesta problemàtica va implicar una crisi de pèrdua de l’habitatge que va afectar milers de famílies, amb conseqüències socials catastròfiques.

De la mateixa manera, va comportar un rescat per part de l’Estat a les entitats bancàries per un valor de 48 mil milions d’euros segons dades d’Eurostat, i la creació del banc roín –la SAREB– per a la gestió dels actius immobiliaris tòxics d’aquestes entitats, que van suposar una aportació inicial de 200.000 immobles a la Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària.
Una vegada consolidat aquest model d’acumulació de la propietat per despossessió, va començar un procés de venda massiva d’aquests habitatges de la SAREB i d’algunes entitats financeres a diversos operadors, sobretot fons d’inversió, en la seua majoria de capital estranger, que van aprofitar la conjuntura per a fer-se amb la propietat de milers d’immobles amb finalitats especulatius. Aquestes operacions han tingut com a conseqüència la perpetuació de l’esmentada crisi de pèrdua d’habitatge per part de milers de famílies, al que se suma una crisi d’accés a l’habitatge provocat per l’augment desmesurat dels preus i la proliferació d’habitatges buits en tot el territori valencià. Segons l’INE, en 2011 existien més de mig milió d’habitatges buits en la Comunitat Valenciana.
L’eixida de la crisi es va produir a costa d’un creixement de la desigualtat. Si bé en 2014 l’economia espanyola va començar a donar signes de recuperació, no es van registrar els nivells previs a la crisi d’algunes de les variables més importants (com la desocupació) fins a diversos anys després. Així i tot, la recuperació del sector immobiliari que es va produir entre els anys 2014 i 2019 va tornar a estancar-se amb la pandèmia de la COVID-19, i les projeccions de l’INE de 2021 de formació de noves llars a Espanya auguren una nova crisi del sector immobiliari, quan les conseqüències estructurals de la crisi de 2008 són encara una realitat encara latent per a l’economia i les famílies del nostre país.

IV

A les ja poc esperançadores projeccions que es plantejaven en termes socioeconòmics després de la pandèmia, cal sumar les terribles conseqüències en tots els ordres que ha originat la invasió d’Ucraïna per part de Rússia a la fi de febrer de 2022. La persistència d’aquest conflicte armat continua tensionant el nivell general de preus, a través principalment del gas natural, els carburants i els aliments. S’ha produït un augment abrupte i generalitzat de costos de les matèries primeres i dels béns intermedis, les conseqüències econòmiques dels quals s’han traduït en un augment de la taxa d’inflació i un alentiment del ritme de creixement.
La incertesa lligada a la duració de la guerra i a la persistència de les pressions a l’alça sobre els preus ja està afectant el conjunt de l’economia mundial, europea, espanyola i valenciana. La renda disponible de les llars valencianes, particularment la dels més vulnerables, s’està veient damnificada pel context econòmic que estem vivint.
Les dades macroeconòmiques recents plasmen a la perfecció la tendència inflacionista i conseqüent pèrdua del poder adquisitiu de la ciutadania. Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), la inflació anual estimada de l’Índex de Preus al Consum (IPC) al desembre de 2022 va ser del 5,8 %. Aquest indicador proporciona un avanç de l’IPC que, en cas que es confirme, suposaria un augment en la seua taxa anual, situant-se la taxa de variació anual estimada de la inflació subjacent en el 6,9 %.
A més, com a resposta a aquesta realitat i amb l’objectiu de frenar la inflació, el Banc Central Europeu (BCE) ha pujat els tres tipus d’interés clau en l’eurozona –el principal de refinançament, el marginal de crèdit i la taxa de depòsit– fins al 3 % a data de febrer de 2023, trencant amb la tendència a la baixa dels últims 11 anys i suposant la major pujada dels tipus de la història del BCE. Es preveu que el BCE continue pujant els tipus, amb una pujada ja anunciada de mig punt addicional al març, per la qual cosa aquesta tendència a l’alça s’estendrà en el temps, amb les conseqüències socioeconòmiques corresponents.

L’encariment del crèdit que implica l’adopció d’aquesta mesura excepcional té un impacte negatiu immediat en tota persona que tinga una hipoteca o que pretenga signar una nova. Més en concret, els ciutadans i ciutadanes amb hipoteques variables hauran d’assumir una despesa anual addicional de fins a 3.100 euros. Espanya és el segon país de la Unió Europea amb més hipoteques a tipus variable, de les quals el 80 % es troben referenciades a l’euríbor, que ha augmentat fins a quasi el 35 % en aquest mes de gener de 2023.
Aquest fet fa que el nostre país i la seua ciutadania es troben especialment afectats i afectades per aquestes mesures del BCE.
No obstant això, el sector immobiliari presenta una marcada tendència alcista al nostre país, malgrat la pujada dels tipus d’interés, l’empitjorament del context econòmic i la pronosticada recessió. La falta d’oferta d’habitatge produït per l’encariment dels costos de producció i agreujada pel desproveïment de materials provocats pels colls de botella a nivell global implica un continuat augment dels preus d’aquest.
En aquest escenari d’excepcional gravetat resulta necessari adoptar, de manera urgent, mesures per a moderar la inflació i fer costat als col·lectius més vulnerables. A la ja existent emergència residencial en la Comunitat Valenciana cal sumar els efectes dels indicadors que es venen exposant, en un sector ja inflacionari de per si mateix. Per tant, davant un potencial col·lapse que provoque una crisi social de pèrdua i falta d’accés a l’habitatge, és necessari intervindre amb eines capaces de controlar la situació i que protegisquen les persones més vulnerables, perquè la conjuntura socioeconòmica no supose un creixement encara més pronunciat de la desigualtat.
Finalment, hem de ressaltar que, segons dades del Ministeri d’Interior, entre l’11 de març i el 31 de desembre de 2022 s’ha tramitat i atorgat la protecció temporal (que inclou permís per a treballar i residir) a 253.906 persones ucraïneses que fugien de la guerra. La Comunitat Valenciana ha sigut, amb diferència, la comunitat autònoma que més persones refugiades ha acollit de tot el país, rebent en el seu territori a més de 39.000 persones (equivalent al 0,8 % dels seus habitants). L’augment sobrevingut de la població en el nostre territori suposa necessàriament un augment de la demanda d’habitatge, agreujant la situació del ja tensionat mercat immobiliari. Les administracions han de ser capaces de trobar a aquestes persones refugiades una solució residencial estable i assequible a mitjà i llarg termini en la Comunitat Valenciana, tenint en compte la inexistència d’un horitzó de solució del conflicte a curt termini. Es torna així un deure de l’Administració autonòmica garantir una solució residencial estable que responga a aquest nou i sobrevingut repte, especialment respecte d’aquelles persones que han arribat al nostre país sense recursos i en situació de gran vulnerabilitat.

V

Segons dades del Consell General del Poder Judicial (CGPJ), es van produir 4.501 llançaments en la Comunitat Valenciana en 2020, i 6.182 en 2021, la qual cosa representa un increment, en tan sols un any, d’un 373 % del total de llançaments produïts. D’entre els esmentats llançaments, en 2020 es van produir 1.620 casos per execucions hipotecàries, i 2.192 en 2021, la qual cosa suposa al seu torn un increment del 353 %. Major magnitud tenen els llançaments executats per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU): 2.765 casos en 2020 i 3.807 casos més en 2021, la qual cosa de nou plasma un pronunciat increment del 37%. Aquestes dades reflecteixen el drama social que es deriva de les esmentades dinàmiques especulatives en un context d’emergència residencial.
També es va observar una dinàmica d’increment en 2022. Segons dades del CGPJ, el nombre total de llançaments practicats en la Comunitat Valenciana durant el primer trimestre de 2022 va ser de 1.863, la qual cosa suposa un augment d’un 20 % respecte al mateix període de l’any 2021, quan es van registrar 1.553. Dins d’aquest increment general, és especialment cridaner l’augment en un 53,8 % respecte a 2021 dels desnonaments derivats d’execucions hipotecàries, que ja suposen el 39,7 % del total. No obstant això, la major part dels llançaments en la Comunitat Valenciana en aquest primer trimestre continuen havent-se de l’impagament de lloguers, aconseguint la xifra de 1.054, és a dir, el 56,5 %. Finalment, assenyalar que en l’últim trimestre de 2022 la Comunitat Valenciana va ser la tercera autonomia on més certificacions es van realitzar per execució hipotecària iniciades i inscrites en els registres de la propietat, un total de 767. Dades que confirmen la consolidació de la problemàtica d’emergència residencial en el la Comunitat Valenciana.
Paral·lelament, la mitjana de preus del lloguer d’habitatges en la Comunitat Valenciana ha experimentat un increment interanual de l’166 % a data de desembre de 2022, fins a aconseguir el màxim històric de 10,05 euros el metre quadrat al mes: quasi el doble que fa set anys. S’està donant, d’aquesta manera, una clara tendència alcista del mercat lliure del lloguer pràcticament ininterrompuda des de gener de 2015, data en què el metre quadrat de lloguer en la Comunitat se situava en els 5,2 euros. La Comunitat Valenciana lidera amb això la pujada dels preus de lloguer en l’últim any, per damunt de comunitats autònomes com Balears (165 %) o Madrid (14 %).
En relació amb aquesta tendència inflacionària en el sector del lloguer de la Comunitat Valenciana, resulta molt significatiu l’Índex Internacional de Lloguers de HousingAnywhere corresponent al segon trimestre de 2022, que va mostrar que la nostra capital, València, és la ciutat europea on el preu del lloguer d’un apartament ha pujat més en l’últim any. La ciutat ha experimentat un increment anual dels preus del 51,9 % i un augment respecte al trimestre anterior del 14,3 %.

També resulten alarmants les previsions del Sindicat d’Llogaters i Llogateres, que indiquen que el preu del lloguer a Espanya augmentarà en un 50 % en els pròxims 5 anys. Preveuen que es registre un increment encara més pronunciat a la ciutat de València, en què els preus del lloguer pujaran en un 77 % en el mateix període.
Entre les causes principals de l’augment del preu del lloguer cal destacar l’escassetat d’habitatge públic, l’insuficient lloguer social, l’auge dels pisos turístics, i les pràctiques especulatives d’algunes grans tenidors, contràries a la funció social de l’habitatge. Aquesta bambolla dels preus de lloguer que es viu en tota la Comunitat Valenciana s’ha convertit en un problema crucial per a gran quantitat de persones que no poden accedir a un habitatge a causa de els alts preus, i perjudica especialment la joventut, que en molts casos destina al pagament de l’habitatge més d’un 70 % dels seus ingressos, segons les dades de l’Observatori de la Joventut del segon trimestre de 2021, tenint en compte del context de precarietat del mercat laboral i els baixos salaris.

Respecte al comportament general del mercat de l’habitatge per efecte de la crisi econòmica, es constata la caiguda sobtada que va patir el crèdit hipotecari i, correlativament, l’accés a l’habitatge en règim de propietat, però també la constricció del mercat de lloguer. Amb independència que el sanejament del sector financer permeta recuperar la concessió de crèdits hipotecaris per a la compra d’habitatges, sembla clar que l’accés a l’habitatge en règim de lloguer –o qualsevol altra forma de cessió de l’ús o tinença legal– adquireix més rellevància en una situació desfavorable caracteritzada pels preus de lloguer elevats i creixents. En aquest sentit, s’aprecia la necessitat de dur a terme mesures immediates per a moderar aquests preus a través de l’augment general de l’oferta d’aquesta mena d’habitatge i, en particular, en l’àmbit de l’habitatge de protecció pública.

VI

El nombre d’habitatges de protecció pública autonòmiques ha augmentat fins a aconseguir una xifra total d’14.165 habitatges en l’actualitat, a les quals es preveu incorporar altres 2.000 habitatges pròximament. Tan positiva evolució s’ha aconseguit, principalment, gràcies a la compra mitjançant el dret de tanteig i retracte de l’Administració, els concursos i l’adquisició directa per motiu d’emergència residencial en les Àrees de necessitat d’habitatge (ANHA). No obstant això, les xifres continuen sent insuficients, ja que, a data de gener de 2023, hi ha 13.356 famílies inscrites en el registre de demandants d’habitatge públic de la Comunitat Valenciana, pendents de poder accedir com més prompte millor a un habitatge digne, assequible i adequat.
Les esmentades 14.165 habitatges de protecció públiques equivalen a un escàs 0,7 % del total d’habitatges existents en la Comunitat Valenciana, fins i tot per davall del 1,6 % estatal, ja de per si mateix insuficient. Així mateix, les últimes dades en relació amb els habitatges buits en la Comunitat Valenciana, referits a 2021, situaven aquest número en 86.137, xifra que suposa el 18,7 % del total d’habitatges buits del conjunt de l’Estat. D’elles, es calcula que vora 20.000 poden estar en mans de grans tenidors.
Tot això posa en relleu el dèficit acumulat d’habitatge amb preu assequible de què es disposa, i justifica la necessitat d’adoptar mesures de xoc immediates per a fer front sense demora i amb urgència a la problemàtica descrita. La posada en marxa de totes les eines que l’Administració autonòmica té a la seua disposició no resulta suficient per a donar solució residencial a totes les persones que ho necessiten, per la qual cosa, en aquesta situació d’excepcional necessitat, resulta imperatiu implicar a tota la societat en la tasca de garantir el dret a l’habitatge, i especialment els qui tenen més recursos.

VII

Les persones i unitats de convivència vulnerables es troben particularment afectades per les situacions d’emergència residencial, que es veuen agreujades per les circumstàncies que els són pròpies: circumstàncies d’escassetat tant de recursos econòmics com, generalment, de coneixement dels seus drets i eines de defensa. El desafortunat increment substancial de persones i unitats de convivència vulnerables en la Comunitat Valenciana s’ha produït a causa de la prolongació en el temps de la crisi generada per la pandèmia, i es preveu que la situació empitjore a causa de les conseqüències macroeconòmiques de la Guerra d’Ucraïna. Tot això justifica especialment la urgent necessitat d’implementar mesures legals de garantia del dret a l’habitatge dels col·lectius vulnerables.
En l’última Enquesta sobre Condicions de Vida (ECV) disponible, corresponent a l’any 2020, elaborada i publicada per l’INE, l’indicador agregat AROPE de risc de pobresa o exclusió social de la Unió Europea es va situar en el 27,1 % per al total de la població de la Comunitat Valenciana, enfront del 24,4 % de l’any anterior. Per sexe, els homes presenten una menor taxa (24,9 %) que les dones (29,3 %), mentre els menors de 16 anys presenten una taxa del 33,5 % (6,4 punts superior al total).

La major taxa AROPE, d’acord amb els resultats generats a través dels models de xicotetes àrees per a 2020, s’observa a la província d’Alacant (31,8 %) mentre a les províncies de València i Castelló és inferior (24,5 % i 23,2 %, respectivament). Per comarques, els majors valors corresponen a la Marina Alta (40,9 %), la Marina Baixa (39,6 %) i la Vega Baixa (34,8 %), mentre els menors es donen en l’Alt Millars (20,0 %), l’Alt Maestrat (19,0 %) i els Ports (un 18,9 %).

Segons les dades oferides per la ECV, el 21,7 % de la població resident en la Comunitat Valenciana està per davall del llindar de risc de pobresa en 2020 –tenint en compte els ingressos de 2019 i la distribució dels ingressos de les llars de la Comunitat Valenciana–, 0,8 punts més que l’any anterior. Per als homes, la taxa de risc de pobresa se situa en el 20,3 %, inferior al 23,1 % de les dones. Per al col·lectiu de menors de 16 anys, la taxa se situa en el 29,0 %, això és, 7,3 punts superior a la del conjunt de la població.
Quant a la proporció de persones residents en llars amb manca material (proporció de persones que viuen en llars que manquen almenys de 3 conceptes d’una llista de 9), d’acord amb les dades de la ECV, va ser del 20 % en 2020 per a la població total de la Comunitat Valenciana, 8,1 punts més que fa un any. Per part seua, la proporció de persones residents en llars amb manca material severa va ser del 11,5 %, 6,7 punts més que l’any anterior. Per sexe, la taxa és menor per a homes (10,0 %) que per a dones (12,9 %), mentre que per al col·lectiu de menors de 16 anys la taxa és del (16,3 %).

VIII

L’observació de la realitat d’aquests anys permet comprendre les mancances existents en el marc del desenvolupament normatiu del dret a l’habitatge, així com la falta d’eines de control i informació que emmalalteix l’Administració, especialment en relació amb les noves dinàmiques que es produeixen en el si del mercat immobiliari des de la crisi de 2008. La difícil situació viscuda aquesta última dècada s’ha vist accentuada per la crisi de la COVID-19 i per les conseqüències de la Guerra d’Ucraïna, la suma de la qual configura un context actual de pèrdua de poder adquisitiu i d’inseguretat en l’àmbit social, que requereix l’adopció de mesures per part del poder públic per a aportar certitud al conjunt de la població.
La urgència de les mesures a què fa referència aquest decret llei resulta, doncs, de l’anàlisi del context sobre el qual actua. No sols ha quedat exposada l’escassa capacitat de les Administracions públiques –quant a patrimoni públic d’habitatge i recursos propis es refereix– per a afrontar amb celeritat les solucions necessàries en matèria d’habitatge en la Comunitat Valenciana, sinó que es posa igualment de manifest, analitzats les dades macroeconòmiques resultants de la guerra d’Ucraïna i les dades en matèria de desnonaments i pujada dels preus del lloguer en el nostre territori, la necessitat d’establir mesures urgents que garantisquen l’accés a un habitatge amb permanència en el temps i eviten o resolguen les situacions d’emergència i exclusió residencial.
La recent legislació d’urgència promulgada pel Govern d’Espanya reflecteix clarament la gravetat de la situació i la voluntat del govern central d’oferir solucions a les nombroses situacions de vulnerabilitat que s’han acrescut en l’última dècada. La llei 1/2013 va ser la primera de les mesures adoptada en aquesta línia, establint una suspensió dels llançaments d’habitatges habituals de col·lectius especialment vulnerables en processos d’execució hipotecària. Malgrat que, a l’origen, aquesta mesura tenia un caràcter temporal i estava enfocada a pal·liar les conseqüències de les crisis de 2008 i 2013, el Reial decret 6/2020 va ampliar el seu termini d’aplicació fins a 2024 després de l’emergència de la COVID-19.

El desenvolupament exponencial que el mercat de lloguer ha experimentat en l’última dècada va portar al govern a expandir la protecció dels col·lectius vulnerables en matèria d’habitatge més enllà de les situacions hipotecàries, adoptant una sèrie de mesures que tenien com a principal objectiu la defensa de la figura de l’arrendador o arrendadora. En aquest sentit, es modifica gran part de la Llei d’Arrendaments Urbans amb el Reial Decret llei 7/2019, que estableix en el seu preàmbul que es pretén «garantir l’exercici del dret constitucional a l’habitatge », per la qual cosa «l’Estat ha de reforçar la cooperació amb les administracions territorials» a fi d’adoptar mesures per a «millorar el marc normatiu per a augmentar l’oferta d’habitatge per a lloguer, equilibrant la posició jurídica del propietari i l’inquilí en la relació arrendatícia». Amb tals objectius en ment, i en el context de crisi que ha seguit a la pandèmia de 2020, es va establir en el Reial Decret llei 11/2020 la suspensió de procediments de desnonament i de llançaments per a llars vulnerables sense alternativa residencial, en relació amb els procediments de reclamacions de renda o quantitats degudes per l’arrendatari o arrendatària l’expiració del termini de duració de contractes subscrits conforme a la Llei 29/1994. Davant la nova conjuntura de crisi provocada per la Guerra d’Ucraïna, el termini de vigència d’aquestes mesures s’ha ampliat, mitjançant els reials Decret llei 2/2022, 11/2022 i 20/2022 respectivament, resultant d’aplicació fins al 30 de juny de 2023.

Més recentment, davant l’augment dels preus i l’agudització de la inflació provocada per la Guerra, el govern ha establit una limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge, que no podrà excedir la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat, el valor de referència de la qual actual és el 2 %. El termini d’aplicació de aquesta mesura s’ha ampliat recentment fins al3 0 de juny d’aquest any 2023 en el Reial Decret llei 20/2022.
No obstant això, l’actual marc normatiu estatal en matèria d’habitatge, malgrat la seua ambició inqüestionable, no resulta suficient per a resoldre la situació extrema que es pateix actualment en aquest àmbit en la Comunitat Valenciana. Amb el Projecte de Llei estatal pel Dret a l’habitatge en tramitació parlamentària i unes certes mesures estatals amb finalització pròxima, la resposta urgent i consistent a l’emergència residencial que requereix la nostra comunitat autònoma ha de produir-se des de la competència en matèria d’habitatge que assisteix a la nostra autonomia.
Per això, el present decret llei, mantenint-se alineat amb els objectius del Govern d’Espanya i amb les línies d’actuació recollides en el preàmbul del Reial Decret llei 7/2019 i dels seus successors, desenvolupa instruments compatibles i complementaris als estatals, amb la finalitat de reforçar i ampliar les eines de l’Administració per a garantir el dret a l’habitatge del conjunt de la població, particularment respecte de aquells sectors vulnerables o en risc d’exclusió residencial.

La finalitat de la norma és, per tant, garantir el dret a l’habitatge del conjunt de la població valenciana i la formació de noves llars en condicions dignes i amb un nivell de vida adequat, per a així evitar o resoldre l’emergència residencial de les persones i unitats de convivència en situació de vulnerabilitat. Es regula igualment amb tal fi l’activitat dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana, per a posar així límit a l’especulació i assegurar la funció social de l’habitatge, prevenint i sancionant conductes discriminatòries i antisocials en relació amb l’habitatge –particularment l’assetjament immobiliari–, a través d’una millor tipificació i d’un règim sancionador específic i de la regulació de les funcions i actuacions de la inspecció en matèria d’habitatge que vetlen per l’eficàcia de les normes del seu àmbit. En definitiva, aquest decret llei afronta sense demora els reptes immediats que planteja la gravetat de la situació de la Comunitat Valenciana.

IX

La Generalitat ha de garantir el ple compliment de la funció social de l’habitatge. Per a això, es presenta com a necessari establir una regulació que garantisca que l’actuació dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana contribuïsca al compliment d’aquesta funció social de l’habitatge. Al seu torn, aquestes grans tenidors són persones propietàries d’un elevat nombre d’immobles, per la qual cosa la seua gestió comporta una major responsabilitat per a garantir la funció social de l’habitatge.
Segons estimacions del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, el 15 % de l’habitatge a Espanya està en mans de grans tenidors. Més en concret, segons dades de la Direcció General del Cadastre, que pertany al Ministeri d’Hisenda, en 2021 hi havia més de 36.632 grans tenidors d’habitatges en la Comunitat Valenciana. D’aquests, 31.607 eren titulars d’entre 11 i 25 béns; 3.303 ho eren d’entre 26 i 50 béns; i 1.722 eren titulars de més de 50 béns. En relació amb l’anterior, el cadastre ofereix una altra estadística, la de «altes en béns immobles d’ús residencial des de 2008», que aporta una altra dada rellevant: la major part de les persones propietàries que inscriuen més de huit habitatges són persones jurídiques.
Amb la finalitat d’atallar amb urgència la greu problemàtica social que es ve descrivint, l’anterior obliga a un exercici de ponderació i reequilibri de les relacions socials per part del poder públic, implementant una regulació que garantisca tant el dret de totes i tots a la propietat i la iniciativa privada per a l’obtenció de beneficis en el marc de l’economia de mercat, com el dret de tota la ciutadania a un habitatge digne, adequat i en condicions d’assequibilitat i igualtat i no discriminació que es configura en el present decret llei, en l’àmbit competencial autonòmic, seguint sempre el mandat constitucional i els compromisos i els instruments internacionals ratificats pel nostre país, així com l’Estratègia Valenciana per la Igualtat de Tracte, la No Discriminació i la Prevenció dels Delictes d’Odi.

En conseqüència, es fa necessari ordenar, en l’àmbit de la Comunitat Valenciana, el contingut d’aqueixos drets inherents a l’activitat d’aquestes grans tenidors d’habitatges, d’acord amb l’interés general per a impedir l’especulació i el seu exercici antisocial, així com la imposició d’obligacions d’acord amb la seua responsabilitat social i tenint en compte l’escassetat de recursos públics disponibles per a donar solució als problemes que deriven del present decret llei.

A més, el present decret llei regula la figura del col·lectiu promotor, per a donar un marc jurídic a aquelles grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana que amb la seua activitat fomenten la construcció d’habitatges de fàcil accés per a la ciutadania, establint així una distinció entre les pràctiques especulatives d’alguns actors i les pràctiques favorables a la funció social de l’habitatge d’uns altres.

X

La seguretat jurídica en la tinença de l’habitatge també es veu sovint amenaçada per les dinàmiques inflacionàries. L’ànim especulatiu d’alguns dels actors que operen en el mercat immobiliari pot arribar a comportar, a vegades, conductes que atempten contra el dret a viure en seguretat, pau i dignitat que empara a les persones que ocupen un habitatge, contra el dret a accedir a un habitatge en règim d’igualtat i no discriminació, arribant a vegades a ser constitutives d’assetjament immobiliari, frau, abús, mala fe o exercici antisocial del dret propi.

Aquestes maneres d’operar, si bé en la seua majoria es troben tipificats com a delictes en el Codi Penal o fins i tot constitueixen il·lícits civils, solen quedar impunes en via jurisdiccional, generalment a causa de la dificultat probatòria de la persona perjudicada, no existint fins al moment cap règim sancionador que aborde aquestes conductes. No obstant això, aquests comportaments antisocials relacionats amb el dret a l’habitatge se solen incrementar en contextos de tensió del mercat immobiliari, la qual cosa explica la pertinència de regular aquesta qüestió de manera urgent.
L’assetjament immobiliari va ser tipificat de manera expressa en els articles 172.1 i 173.1 del Codi Penal mitjançant la reforma operada per la Llei orgànica 5/2010, constituïts com a modalitats dels delictes de coaccions i contra la integritat moral, respectivament.
No obstant això, el tractament penal d’aquestes pràctiques presenta una sèrie de dificultats, bé per la criticable tècnica legislativa utilitzada per a tipificar-les, bé per la falta de concreció en matèria interpretativa posada de manifest per la jurisprudència. Per això, sembla necessari repensar la resposta legal oferida a aquesta problemàtica, sent el marc administratiu sancionador una possibilitat ajustada a la realitat d’aquests comportaments.
En primer lloc, i d’acord amb el principi d’intervenció mínima (criteri inspirador d’un dret penal democràtic), només les conductes més greus d’assetjament immobiliari seran enjudiciades per la jurisdicció penal, quedant cert buit legislatiu en supòsits de menor entitat, als quals tampoc pot oferir una resposta adequat la legislació civil.
Per això, estaria justificat l’establiment d’un règim sancionador intermedi, representat pel dret administratiu, especialment si es considera que, a vegades, aquesta referència al principi d’intervenció mínima pot crear espais de desprotecció per a la ciutadania i d’impunitat per a la persona infractora.
Igualment, també és possible considerar que el mateix pas del subjecte pel sistema de justícia penal pot evidenciar l’existència d’un desequilibri de poder entre la persona assetjada i qui du a terme les pràctiques il·lícites de pressió immobiliària. Així, podria nomenar-se, a tall d’exemple, els costos econòmics de la representació lletrada, o la victimització derivada del procés penal. Tot això, a més, en una possible situació de precarietat residencial o vulnerabilitat si les conductes d’assetjament immobiliari van tindre com a resultat final la privació del gaudi legítim de l’habitatge.

Per consegüent, un altre argument de pes per a considerar l’adequació de desenvolupar un marc administratiu sancionador són les raons d’eficàcia que es derivarien d’aquest. Això seria així gràcies a la major celeritat que un règim sancionador autonòmic podria subministrar en aquest àmbit, no només per la configuració d’un procediment sancionador ad hoc, sinó per la possibilitat d’establir mesures protectores per a garantir que el gaudi del dret a un habitatge digne de la persona assetjada no resulte afectat.

XI

L’article 86 de la Constitució espanyola preveu l’adopció de disposicions legislatives provisionals que prendran la forma de decrets llei en cas d’extraordinària i urgent necessitat. En la mateixa línia, l’article 44.4 del nostre Estatut d’Autonomia estableix que el Consell, en casos de necessitat extraordinària i urgent, podrà dictar disposicions legislatives provisionals per mitjà de decrets llei sotmesos a debat i votació en Les Corts, atenent el que preceptua l’article 86 de la Constitució Espanyola per als decrets llei que puga dictar el Govern d’Espanya. Per tant, el decret llei és un instrument normatiu constitucionalment lícit que es troba a la disposició de l’executiu valencià per a donar resposta a situacions de necessitat extraordinària i urgent com la que estem vivint.
Segons assentada doctrina del Tribunal Constitucional (STC 6/1983, FJ 5; STC 11/2002, FJ 4; STC 137/2003, FJ3; STC 68/2007, FJ 10 i STC 137/2011, FJ7), el decret llei es preveu per a subvenir situacions concretes que, per raons difícils de preveure, requereixen una acció normativa immediata en un termini més breu que el requerit per la via normal o pel procediment d’urgència per a la tramitació parlamentària de les lleis. En definitiva, el Tribunal Constitucional entén que aquest instrument procedeix en «conjuntures econòmiques problemàtiques» com les que estem vivint.
Com s’exposa al llarg del present preàmbul, la falta d’oferta d’habitatge i l’augment desmesurat dels seus preus, agreujats per les conseqüències socioeconòmiques de la imprevisible Guerra a Ucraïna, implica un perjudici dramàtic per a tota la ciutadania valenciana, especialment per a la més vulnerable, que necessita una resposta sense demora a la situació de crisi residencial. El retard que suposaria la tramitació d’una llei, encara pel tràmit d’urgència, implicaria deixar desateses a milers de famílies que necessiten un auxili immediat per part de l’administració, tornant-se urgent adoptar aquest text normatiu com més prompte millor.
En aquest sentit, procedeix citar la STC 14/2020, en què el Tribunal va determinar que es trobava davant «una situació en la qual un grup de llars i famílies que manquen d’habitatge en propietat [..] destinen un percentatge d’ingressos elevat al pagament del lloguer, sense oferta alternativa d’habitatge suficient o adequat, a causa de l’absència de parcs públics d’habitatge, i a l’increment dels preus conseqüència dels avantatges que per als propietaris i propietàries genera el lloguer turístic, i que es veuen per això amenaçades de desnonament, al que s’afig el problema de les deficiències en matèria d’accessibilitat en molts habitatges, agreujat pel progressiu envelliment de la població. És una situació acreditada de manera suficient en aquest procés i que reuneix les característiques de l’art. 86.1 CE, que legitimen a un Govern per a revertir o corregir amb urgència, més ràpidament que mitjançant l’aprovació d’una llei formal en el parlament…» La situació que el present decret llei busca abordar reuneix, en la mateixa línia que la citada sentència, les característiques de l’article 86 de la Constitució, que legitimen al Consell per a tramitar la present normativa d’urgència.

La connexió que exigeix el Tribunal Constitucional entre la situació d’urgència sobrevinguda i les mesures concretes adoptades pel decret llei (STC 29/1982, FJ3; STC 137/2003, FJ 4) resulta evident en el cas que ens ocupa, ja que l’articulat que es desenvolupa no cerca sinó donar una resposta integral a la vulnerabilitat i emergència residencial que es viu en la Comunitat Valenciana, adoptant mesures per a garantir el dret a l’habitatge de les persones més vulnerables. Així, s’adopten mesures en matèria de desnonaments d’habitatges, es desenvolupen serveis públics de suport a les persones afectades pel desallotjament del seu habitatge habitual i es regula l’activitat dels actors del mercat immobiliari que més capacitat tenen d’accentuar la situació. A més, en matèria d’habitatge, es preveuen mesures d’intervenció de la Generalitat, es regula un règim de col·laboració entre administracions i públic-privat, es regula la inspecció i es desenvolupa un règim sancionador per a les conductes d’assetjament i discriminació immobiliària, que provoquen o empitjoren moltes de les situacions d’emergència residencial.

En aquesta línia, cal recordar que aquestes mesures no fan sinó assegurar, de la forma més immediata possible, el compliment efectiu del mandat constitucional de l’article 47 de la nostra Carta Magna, que com bé desenvolupa la doctrina constitucional, «ha d’informar l’actuació de tots els poders públics, en l’exercici de les seues respectives competències, a fi de promoure les condicions necessàries perquè tot espanyol puga disposar d’un habitatge digne i adequat» (STC 7/2010, FJ7). El plantejament puntual de límits temporals al dret de propietat d’alguns dels articles s’enquadra dins del marc constitucional desenvolupat pel Tribunal respecte d’aquest dret, tractant-se de limitacions que encaixen en la funció social del dret de propietat, que ha de ser entesa «no com a mer límit extern a la seua definició o al seu exercici, sinó com a part integrant del dret mateix» (STC 37/1987; FJ 2).
D’aquesta manera, la regulació duta a terme pel present text legal no pot entendre’s com una afectació que faça desaparéixer el dret de propietat, que el convertisca en una altra cosa, o que ho faça irrecognoscible (STC 89/1994; FJ 5). Aquest decret llei s’adequa igualment a la reiterada jurisprudència constitucional en matèria de proporcionalitat, en contindre únicament les mesures que es consideren imprescindibles per a la consecució dels objectius esmentats prèviament (STC 139/2016).
Recordem també, tal com s’està assenyalant, que el caràcter urgent de les normatives en matèria d’habitatge dirigides a col·lectius vulnerables ha sigut remarcat per la jurisprudència més recent del Tribunal Constitucional, així com les nefastes conseqüències que pot tindre el retard en l’oferiment de respostes per part dels poders públics (STC 93/2015, FJ9; STC 14/2020, FJ4).
D’altra banda, el Tribunal Constitucional ha indicat en ocasions reiterades (STC 61/2018, FJ4 b; STC 61/2018), la realització del judici polític o d’oportunitat sobre la conjuntura i la motivació de la norma correspon al Govern, apreciant el Consell l’extraordinària i urgent necessitat que empara l’adopció d’aquesta norma.

Cap finalment assenyalar que, en compliment del que es disposa en la Constitució espanyola, el aquest decret llei no afecta a l’ordenament de les institucions bàsiques de l’Estat, ni als drets, deures i llibertats dels ciutadans i ciutadanes en el Títol I del text constitucional, ni al règim de les Comunitats Autònomes ni al dret electoral general.

XII

El decret llei s’estructura en quaranta-cinc articles repartits en set títols, comptant el títol preliminar, set disposicions addicionals, una disposició transitòria, una disposició derogatòria, quatre disposicions finals i un annex.
El títol preliminar, que engloba els articles 1 i 2, delimita l’objecte i l’àmbit d’aplicació del decret llei i estableix la definició de les nocions que es manegen en el cos d’aquest, així com altres disposicions generals necessàries per a la seguretat jurídica i el bon sistema de la norma.
Entre aqueixes definicions, destaca l’actualització del concepte de gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana per a desencotillar-lo dels habitatges deshabitats com a únic supòsit, la qual cosa no donava resposta satisfactòria a la realitat actual ni a les necessitats socials analitzades. Passa a totes aquelles persones físiques, jurídiques i entitats sense personalitat jurídica que, destinant la seua activitat a la construcció, promoció, intermediació, inversió o finançament de la construcció, compra o arrendament d’habitatge, disposen, en l’àmbit territorial de la Comunitat Valenciana, de més de 10 habitatges en règim de propietat, lloguer, usdefruit o altres modalitats de gaudi que els faculten per a determinar els usos a què es destinen, i les excloguen del mercat de venda, lloguer o dret de superfície que complisquen els requisits de l’article 15 de Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana.
De la mateixa manera, és nova la regulació de l’assetjament immobiliari, que el decret llei defineix com tota acció o omissió en perjudici de la persona ocupant d’un habitatge amb la finalitat de pertorbar-la en l’ús i gaudi pacífic d’aquest, fins i tot generant un entorn material, social, personal o familiar hostil o humiliant, especialment si aquesta conducta es realitza amb intenció de forçar a la persona ocupant a desallotjar l’habitatge o a adoptar qualsevol altra decisió no desitjada sobre el dret que poguera emparar-li d’ús i gaudi d’aquest habitatge.

El desenvolupament del concepte d’assetjament immobiliari amplia el que es preveu en l’art. 28 c) de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana. Aquesta delimitació conceptual, necessària com a pas previ per a desenvolupar en el títol corresponent el règim d’infraccions, sancions i procediment en matèria d’habitatge, respon a la necessitat d’aclarir les conductes concretes que podrien suposar una vulneració del dret a l’habitatge de la persona que patisca aquests atacs, especialment en casos on puga apreciar-se una situació de vulnerabilitat o emergència residencial.
En aquest sentit, el projecte incorpora un desenvolupament del concepte d’assetjament immobiliari, que recull la possibilitat d’apreciar com a finalitat de la conducta l’existència d’ànim de lucre o fins especulatius per part del subjecte actiu de la persona infractora. Amb això, vol posar-se de manifest una realitat contrària a la funció social de l’habitatge, com són els actes de pertorbació del gaudi pacífic de l’habitatge per part d’actors del mercat immobiliari que, en el marc de processos socials de reconfiguració urbana com la gentrificació, realitzen aquest tipus de comportaments contraris a la garantia del dret a l’habitatge.

En el desenvolupament del concepte d’assetjament immobiliari s’ha tingut en compte la inclusió d’aquest comportament com a delicte mitjançant la Llei orgànica 5/2010, de 22 de juny, de reforma del Codi Penal. Concretament, els supòsits més greus d’assetjament immobiliari són castigats com a delictes de coaccions o atemptats contra la integritat moral, aspecte que s’ha posat de manifest en aquest decret llei per a no infringir la prohibició de doble sanció.
No obstant això, la falta de concreció d’aquests preceptes, així com raons derivades del principi de proporcionalitat, com són el caràcter d’últim recurs del dret penal, recomanen l’elaboració d’un règim sancionador que permeta perseguir aquestes conductes des d’instàncies administratives, i ací és una raó d’importància per a justificar aquest recurs a la legislació autonòmica la major eficàcia que podria oferir aquest marc legal, no sols per a perseguir i sancionar la infracció, sinó també per a oferir alternatives que reposen en el dret a l’habitatge a la persona assetjada, especialment en casos de vulnerabilitat.

Així, el títol VII estableix un règim sancionador en matèria d’habitatge que inclou disposicions comunes i obligacions d’actuació immediata de l’Administració. Un capítol I, d’infraccions -articles 32 a 35 -, que tipifica i concreta un ampli ventall de conductes de discriminació, assetjament immobiliari, frau, abús o mala fe i exercici antisocial del dret a la propietat de l’habitatge sancionables conforme al capítol II, de sancions -articles 36 a 40-, en el qual a més s’estableixen els criteris de ponderació de la punició d’aquestes conductes i s’incorporen mesures complementàries i d’inhabilitació. Finalment, un capítol III que ordena un procediment sancionador específic en matèria d’habitatge -articles 41 a 45– conforme al procediment comú de les administracions públiques i que, en conjunt, estableix un règim sancionador integral que, sens dubte, atorgarà majors nivells d’eficàcia a la normativa de protecció del dret a l’habitatge.

El decret llei estableix, per tant, una millor tipificació i sanció de les conductes discriminatòries i antisocials per a protegir l’ús i gaudi pacífic de l’habitatge per part de tota la ciutadania. Es busca així donar una resposta en via administrativa per a dissuadir i erradicar l’existència d’aquests comportaments. Aquesta regulació serà aplicable a tota mena de persona física o jurídica, i fins i tot entitats sense personalitat, que duga a terme aquestes conductes en l’àmbit territorial de la Comunitat Valenciana per si o per mitjà de tercers.
Unit a l’anterior règim sancionador, el títol VI regula la inspecció en matèria d’habitatge en la Comunitat Valenciana, fet que dotarà la norma de gran efectivitat. S’acompanya de la disposició addicional tercera d’aquest text legal, que preveu que el Consell realitze les actuacions necessàries per a la implementació de llocs de treball adscrits a la Conselleria competent en matèria d’habitatge a l’efecte de desenvolupar la funció d’inspecció. Se’n determina l’àmbit, funcions, facultats i deures, i que el personal inspector tindrà la condició d’autoritat en l’exercici de les seues funcions. D’acord amb això, es regulen una sèrie de deures de col·laboració amb la labor inspectora de les persones titulars o gestores d’habitatges, així com en relació amb l’entrada en habitatges que revisten la condició de domicili. Addicionalment, s’estableixen una sèrie d’infraccions en el règim sancionador per a quan tal deure de col·laboració no tinga lloc, i es consideraran infraccions les conductes que tinguen a veure amb una obstaculització de la labor inspectora, entre altres. Finalment, es determina el contingut i característiques que tindran les actes d’inspecció, i s’estableix que les comprovacions inspectores tindran presumpció de certesa.
L’existència de la inspecció de la Generalitat en matèria d’habitatge ofereix eines a l’administració per a controlar l’activitat immobiliària, vetlar perquè no es produïsquen situacions d’irregularitat o especulació, i coadjuva en una millor i més eficaç aplicació de les polítiques públiques d’habitatge de la Generalitat.

El cos central del decret llei es dedica a atallar les situacions socials més greus i apressants en la matèria mitjançant la implementació, en el títol II, de mesures urgents per a casos de desallotjaments forçosos d’habitatges sense alternativa residencial, desplegant una gran gamma de serveis públics d’intermediació, suport i assistència a les unitats de convivència vulnerables o en situació d’emergència o exclusió residencial, i es crea un protocol d’actuació per a la Unitat de Suport davant el Desnonament i de l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana.
Com a complement de les anteriors mesures, el decret llei disposa una sèrie d’actuacions d’intervenció pública per part de la Generalitat per a salvaguardar els fins del Decret. Ací destaquen les possibilitats de cessió temporal obligatòria d’habitatges propietat de grans tenidors de la Comunitat Valenciana o l’expropiació forçosa dels habitatges de protecció pública, com a mesures extraordinàries per a garantir que els habitatges de les quals disposen les grans tenidors compleixen la seua funció social.
Al llarg del títol III es crea el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana, de caràcter administratiu i autonòmic, que s’adscriu a la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge, i que té per objecte el control i seguiment dels habitatges situats en la Comunitat Valenciana que pertanguen a grans tenidors d’habitatge.
Aquest registre es crea amb la finalitat de limitar l’opacitat de l’activitat immobiliària dels grans tenidors d’habitatge de la Comunitat Valenciana, generant a més un marc estadístic que permeta, en un futur pròxim, continuar desenvolupant polítiques d’habitatge eficients.
En relació amb aquest, es regula el deure de comunicació dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana d’informació relativa als seus habitatges, així com el procediment d’inscripció dels grans tenidors en el registre, que es durà a terme d’ofici per la direcció general competent, utilitzant la informació recollida en les comunicacions esmentades.
Finalment, s’incorpora un apartat relatiu a la protecció de dades de caràcter personal, el tractament del qual es durà a terme amb les degudes garanties establides per la normativa existent sobre aquesta qüestió.
D’acord amb l’objecte de aquest decret llei, el títol I fixa i amplia el concepte i la regulació del dret a l’habitatge i assegura la seua garantia en la Comunitat Valenciana, reconeixent la facultat de totes i tots de fer-lo valdre tant davant els òrgans administratius com judicials.
En connexió amb això, es recull i es defineix el dret a la igualtat i a la no discriminació en l’accés i l’ocupació de l’habitatge, que també te vinculació amb el concepte d’assetjament immobiliari i la resta de les conductes discriminatòries i antisocials.
Seguint l’esquema de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana, s’ha considerat l’existència d’una connexió entre aquests conceptes, com s’evidencia de manera explícita en la graduació de les sancions, perquè s’ha previst la possibilitat d’imposar la sanció en la seua meitat superior quan en la infracció comesa hi haja motius discriminatoris.
Sobre aquesta qüestió, cap igualment remarcar que s’ha ampliat la definició continguda en la Llei 2/2017 de la Generalitat, en incloure una clàusula específica sobre els supòsits que podrien considerar-se com a motius discriminatoris en l’àmbit concret de l’accés i ocupació de l’habitatge, i en aquest sentit destaca, entre altres, la possibilitat de considerar la aporofobia o raons d’identitat de gènere, d’especial incidència en els supòsits d’assetjament immobiliari.
Finalment, amb l’objectiu d’enfortir la protecció del dret a l’habitatge i buscant ampliar el patrimoni públic d’habitatge, el títol V estableix un règim de col·laboració en matèria d’habitatge tant de coordinació entre administracions públiques com de col·laboració públic-privada.

Per tot això, es procedeix a impulsar una regulació nova en matèria de grans tenidors sobre l’assetjament immobiliari i altres conductes discriminatòries i antisocials en relació amb el dret a l’habitatge, per a garantir el gaudi del dret per part de tota la ciutadania valenciana, protegint les persones més vulnerables en la situació excepcional que estem vivint a causa de la Guerra d’Ucraïna. Aquesta norma es proposa com a objectius principals: regular l’activitat dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana i establir mesures que eviten les pràctiques contràries a la funció social de l’habitatge; crear un registre administratiu autonòmic de grans tenidors per al control i seguiment dels habitatges situats en la Comunitat Valenciana que pertanguen a aquests; crear un cos d’inspectores i inspectors en matèria d’habitatge i determinar-ne el seu funcionament, a fi de vigilar, controlar i comprovar l’observança i el compliment de la normativa vigent en matèria d’habitatge, i especialment del dret de la ciutadania valenciana a gaudir d’un habitatge; protegir l’exercici del dret a un habitatge assequible, digne i adequat, en condicions d’igualtat i no discriminació, mitjançant la tipificació de les conductes que creen obstacles a aquest exercici; establir mesures per a corregir i sancionar, en el seu cas, les conductes que obstaculitzen l’exercici del dret a un habitatge, i, especialment, l’assetjament immobiliari; i es disposa un paquet de mesures urgents específiques per a actuar en situacions de desnonament i en general d’emergència residencial de persones i unitats de convivència vulnerables.
En mèrit d’això, havent-se recollit tots els informes preceptius i fent ús de l’autorització conferida per l’article 44.4 de l’Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, a proposta del Vicepresident Segon i conseller d’Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica, amb la deliberació previa del Consell en la seua reunió de 17 de febrer de 2023,


DECRETE

TÍTOL PRELIMINAR
Disposicions generals

Article 1. Objecte i àmbit d’aplicació
1. El present decret llei té per objecte dotar a les administracions públiques, en l’àmbit de la Comunitat Valenciana, d’instruments legals perquè de manera urgent i de manera eficaç, garantisquen i protegisquen el dret de totes les persones a accedir a un habitatge digne i adequat en condicions d’igualtat i no discriminació, especialment de les persones i les unitats de convivència vulnerables en situació d’emergència residencial, en el marc de la crisi econòmica i social existent agreujada per les conseqüències de la guerra a Ucraïna.
2. Per a això, aquest decret llei regula:
a) Mesures concretes i d’intervenció de la Generalitat per a resoldre situacions d’emergència residencial i de desnonaments d’habitatges a persones vulnerables,
b) L’ordenació de l’activitat dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
c) La creació d’un registre d’aquests grans tenidors
d) La creació d’un règim específic de col·laboració públic-privada en matèria d’habitatge.
e) La regulació de la funció i ordenació de la inspecció en matèria d’habitatge.
f) La tipificació i repressió de l’assetjament immobiliari i altres conductes antisocials o discriminatòries en relació amb l’accés a l’habitatge
g) La implantació d’un règim sancionador d’infraccions que garantisca l’eficàcia del decret llei.

Article 2. Definicions
S’estableixen les definicions següents:
2.1. Unitat de convivència.
Es considerarà unitat de convivència a la persona o grup de persones físiques que acredite residir de manera habitual i permanent en un mateix habitatge, amb independència que tinguen o no relació legal de parentiu.
Així mateix, es considera que existeix relació de parentiu i, en conseqüència, unitat de convivència al grup de persones que, convivint en un mateix domicili, estan unides entre relació permanent anàloga a la conjugal, per adopció, per consanguinitat o afinitat fins al segon grau, tutela, guarda o acolliment

Cada persona només podrà formar part d’una unitat de convivència, amb excepció de les persones menors d’edat a càrrec que convisquen amb tots dos progenitors en règim de custòdia compartida.
2.2. Vulnerabilitat residencial.
a) S’entendrà que en una unitat de convivència concorre una situació de vulnerabilitat residencial quan el conjunt dels ingressos dels seus membres no supere els següents imports de l’Indicador Públic de Renda a Efectes Múltiples, referit a dotze pagues:
– 1 membre: 15 IPREM
– 2 membres: 2 IPREM
– 3 o més membres: 25 IPREM
En cas que algun dels membres de la unitat de convivència tinga reconegut un grau de discapacitat igual o superior al 33 per cent, una situació de dependència o malaltia que li incapacite acreditadament de manera permanent per a realitzar una activitat laboral, el límit serà de quatre vegades el IPREM, referit a dotze pagues.
En el cas que algun dels membres de la unitat de convivència siga una persona amb paràlisi cerebral, malaltia mental o diversitat intel·lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 33 per cent, o persona amb diversitat física o sensorial, amb un grau de discapacitat reconeguda igual o superior al 65 per cent, així com en els casos de malaltia greu que incapacite acreditadament, a la persona o al seu cuidador o cuidadora, per a realitzar una activitat laboral, el límit previst serà de cinc vegades el IPREM, referit a dotze pagues.
b) A més, també s’entendrà que en una unitat de convivència es dona una situació de vulnerabilitat residencial quan en alguna de les persones que la integren concórrega alguna de les circumstàncies següents:
i) Haver sigut desonats, desallotjats o llançats del habitatge habitual en els últims cinc anys.
ii. Haver formalitzat qualsevol acord de compensació, dació de l’habitatge habitual en paga de préstecs o crèdits hipotecaris, o compravenda d’un habitatge que tinga com a causa de la venda la impossibilitat per part de la persona prestatària de retornar el préstec o crèdit hipotecari.
iii. La vulnerabilitat o emergència residencial de les persones ocupants estiga motivada per la falta de títol jurídic que habilite l’ocupació de l’habitatge, sempre que concórreguen les circumstàncies següents:
1. Que l’habitatge estiga inscrit en el Registre d’habitatges deshabitats o siga susceptible d’estar-hi inscrit.
2. Que les persones ocupants acrediten, per qualsevol mitjà admés en dret, que l’ocupació sense títol es va iniciar abans de l’entrada en vigor d’aquest decret llei, sempre que aquesta ocupació sense títol fora precedida per una situació de tinença de títol vàlid.
3. Que en els últims dos anys les persones ocupants no hagen rebutjat cap opció de reallotjament social adequat que els haja oferit qualsevol administració pública.

iv. Que l’òrgan competent en matèria de funció social de l’habitatge emeta informe favorable sobre el compliment dels paràmetres de risc de vulnerabilitat o emergència residencial per part de les persones ocupants i sobre el seu arrelament i convivència en l’entorn veïnal.

v) Família monoparental amb fills o filles al càrrec.
vi. Joves procedents del sistema de protecció de la infància i de l’adolescència.
vii. Reunir la condició de persones asilades, refugiades, apàtrides o acollits al règim de protecció temporal o altres estatuts de protecció subsidiària.
viii. Sensellarisme, sol·licitants d’asil, persones migrants vulnerables.
ix. Ser víctimes de violència de gènere, de tràfic amb finalitats d’explotació sexual o de violència sexual, o formar part d’unitats de convivència amb dones víctimes de violència de gènere.
x) Persones o unitats de convivència afectades per situacions catastròfiques en els últims cinc anys.
xi. Persones exconvictes
xii. Reunir altres condicions d’especial vulnerabilitat segons valoració individual emesa pels serveis socials o, si és el cas, informe d’altres òrgans competents per raó de la matèria, en la qual s’atenguen i es valoren les circumstàncies personals que aconsellen la concessió de l’oferiment d’una proposta de lloguer assequible, independentment de la situació administrativa de la persona o unitat de convivència en situació de vulnerabilitat.
2.3. Emergència residencial, exclusió residencial i solució residencial.

a) S’entén per situació d’emergència residencial la dificultat d’una persona o unitat de convivència per a accedir a un habitatge en condicions de mercat, o el risc de pèrdua de l’habitatge habitual, sempre que les persones que integren la unitat de convivència no sumen la titularitat de més d’un 50 % de la propietat d’un altre habitatge situat en territori espanyol.
b) S’entén per situació d’exclusió residencial aquella en la qual es troba una persona o unitat de convivència en situació de vulnerabilitat residencial per a accedir a un habitatge en condicions de mercat.
c) S’entén per solució residencial aquella mesura d’allotjament assequible, digne i adequat, ja siga provisional o amb vocació de permanència, que evita o resol les situacions d’emergència o d’exclusió residencial d’una persona o unitat de convivència.

2.4. Fons social d’habitatge:.
S’entendrà com a Fons Social d’Habitatge la dotació temporal d’habitatge de titularitat privada amb l’objectiu d’ampliar i enfortir el patrimoni públic d’habitatge assequible de la Generalitat.
2.5. Lloguer assequible.
S’entén com a lloguer assequible l’oferiment d’una proposta de contracte d’arrendament, preferiblement sobre l’habitatge en la qual resideix la unitat de convivència o en un habitatge adequat dins del mateix terme municipal, amb una proposta de duració mínima de cinc anys, si l’arrendador o arrendadora física, o de set anys, si és persona jurídica, i amb una proposta de renda que es done en condicions assequibles conforme a l’esforç financer.
S’entén per condicions assequibles de lloguer aquelles que eviten un esforç financer excessiu de les llars tenint en compte els seus ingressos nets i les seues característiques particulars, considerant, la renda arrendatícia, com les despeses i subministraments bàsics que corresponga satisfer a la persona arrendatària, no havent de superar amb caràcter general el 30 per cent dels ingressos de la unitat de convivència i en la qual la resta dels termes de la proposta s’ajuste, com a mínim, al que s’estableix en la Llei d’Arrendaments Urbans vigent.

2.6. Gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana:
Es consideren grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana aquelles persones físiques, jurídiques i entitats sense personalitat jurídica que, destinant la seua activitat a la construcció, promoció, intermediació, inversió o finançament de la construcció, compra o arrendament d’habitatge, disposen, en l’àmbit territorial de la Comunitat Valenciana, de més de 10 habitatges en règim de propietat, lloguer, usdefruit o altres modalitats de gaudi que els faculten per a determinar els usos a què es destinen, i les excloguen del mercat de venda, lloguer o dret de superfície que complisquen els requisits de l’article 15 de Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana.
No es computaran a tals efectes els habitatges desocupats en les quals concórrega algun dels motius per a la desocupació que enumera el número 3 de l’article 15 de Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana.
2.7. Promotors socials
Tenen la condició de promotors socials d’habitatges:.
i) L’Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl, els ajuntaments, les societats i patronats municipals d’habitatges, les cooperatives d’habitatges, habitatges col·laboratius en cessió d’ús, i les entitats urbanístiques especials.
ii. Els promotors i promotores d’habitatges i les entitats sense ànim de lucre que duen a terme promocions d’obra nova o rehabilitació d’habitatges que s’orienten a incrementar l’oferta d’habitatges de protecció pública de manera habitual, estable en el temps i concertada amb l’Administració Pública.
2.8. Assetjament immobiliari.
S’entén per assetjament immobiliari tota acció o omissió en perjudici de la persona ocupant d’un habitatge amb la finalitat de pertorbar-li en l’ús i gaudi pacífic d’aquest, fins i tot generant-li un entorn material, social, personal o familiar hostil o humiliant, especialment si aquesta conducta es realitza amb intenció de forçar a la persona ocupant a desallotjar l’habitatge o a adoptar qualsevol altra decisió no desitjada sobre el dret que puga emparar-la d’ús i gaudi d’aquest habitatge.
Les conductes d’assetjament immobiliari seran tipificables i sancionables d’acord amb el que es preveu per aquest decret llei, sempre que no siguen constitutives de delicte, especialment dels delictes de coaccions, tracte degradant o contra la integritat moral en l’àmbit immobiliari.
2.9. Infrahabitatge.
Aquell habitatge que no compleix els requisits bàsics d’habitabilitat, dignitat i adequació per a la vida humana, per raons d’insalubritat o inseguretat o per no constituir un immoble destinat a habitatge. En tot cas, s’entendrà que no reuneixen aquestes condicions els habitatges que incomplisquen els requisits de superfície, número, dimensió i característiques de les peces habitables, els que presenten deficiències greus en les seues dotacions i les instal·lacions bàsiques i els que no complisquen els requisits mínims de seguretat, accessibilitat universal i habitabilitat exigibles a l’edificació.

2.10 Habitatge sobreocupat.
Aquell habitatge que no compleix els requisits bàsics d’habitabilitat, dignitat i adequació per a la vida i la convivència humanes per sobrepassar els nivells màxims raonables d’ocupació per als quals es va concebre en funció de la seua superfície útil i distribució. S’entendrà en tot cas que un habitatge està sobreocupat quan l’ocupació de superfície útil supere en més d’un integrant de la unitat de convivència per cada 10m².

TÍTOL I
Dret a l’habitatge.

Article 3. Garantia del dret a l’habitatge
1. El gaudi d’un habitatge assequible, digne i adequat, en condicions igualtat, i no discriminació es configura com un dret subjectiu, en els termes de l’article 2 de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana.
2. Les administracions públiques locals i l’administració autonòmica per si o en règim de col·laboració públic-privada, en els termes del aquest decret llei i de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana, proveiran d’una solució residencial digna, adequat, assequible i amb vocació de permanència a les unitats de convivència en situació de vulnerabilitat residencial, en situació d’emergència residencial ja siga en règim de propietat, de lloguer, de cessió d’ús o de qualsevol altra fórmula legal de tinença.
Així mateix, asseguraran, en l’àmbit de les seues competències i facultats, la deguda protecció, conservació, rehabilitació i millora dels habitatges.

3. Totes les persones residents en la Comunitat Valenciana podran exigir, davant els òrgans administratius, els jutjats i els tribunals de l’ordre competent, el compliment efectiu de les disposicions del present decret llei i de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana, així com de les normes, els plans i programes que es dicten en el seu desplegament i execució.

Article 4. Principi d’igualtat i no discriminació en l’accés i la tinença de l’habitatge
1. Totes les persones, entitats privades i els poders públics respectaran l’exercici i gaudi del dret a l’habitatge sense discriminació, violència o assetjament de cap mena.
2. Les conductes discriminatòries o violentes, així com aquelles que comporten assetjament immobiliari i, en general, qualsevol conducta que afecte, vulnere o impedisca l’exercici i gaudi pacífics del dret a l’habitatge seran sancionades en els termes previstos en el present decret llei, i això sense perjudici de les accions judicials de qualsevol ordre que assistiren a les persones perjudicades.

3. A l’efecte del present decret llei, es consideren com a discriminatoris els motius referents a sexe, nacionalitat, origen racial o ètnic, edat, orientació sexual, identitat i expressió de gènere, grup familiar, desenvolupament sexual, diversitat funcional o discapacitat, religió o creences, idees polítiques, situació de pobresa o vulnerabilitat social, llengua, cultura, malaltia, estètica o cos.

TÍTOL II
Mesures en matèria de desnonaments d’habitatges. Serveis públics de suport a les persones afectades pel desallotjament del seu habitatge habitual

Article 5. Foment dels sistemes d’intermediació extrajudicial
1. Les administracions públiques de la Comunitat Valenciana fomentaran els diferents sistemes d’intermediació extrajudicial per a la resolució de conflictes en matèria d’habitatge, especialment per a previndre i evitar la pèrdua de l’habitatge habitual i facilitant, si fora necessari, a la ciutadania serveis d’intermediació en el lloguer i assessorament hipotecari que permeten arribar a punts de consens entre les persones o entitats propietàries i les residents amb l’objectiu d’evitar processos judicials.
2. Les administracions públiques de la Comunitat Valenciana fomentaran un sistema d’intermediació extrajudicial en casos de desallotjament d’habitatge per a prestar assistència a les unitats de convivència que es troben en situacions de vulnerabilitat residencial, emergència o exclusió residencial o risc d’aquestes, i requerisquen d’un acompanyament en el procés per a intentar gestionar una solució residencial i minorar els efectes que puga provocar-los la pèrdua de l’habitatge.

Article 6. Deure de comunicació dels grans tenidors en situacions de desnonament
Les persones físiques o jurídiques que tinguen la consideració de grans tenidors notificaran a la conselleria competent en matèria d’habitatge a través de la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge tota acció judicial de la seua part conduent a l’inici d’un procediment d’execució hipotecària o d’un desnonament per falta de pagament de la renda o per la falta de títol.
Aquesta notificació informarà sobre el número i tipus de procediment, jutjat davant el qual se substancia, i identificació de la finca o finques afectades per aquest, així com de la identificació de l’executat i la seua situació socioeconòmica.

Article 7. Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana
1. Es crea la Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’emergència residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) que té com a objecte la coordinació entre els diferents agents que intervenen en les situacions d’emergència residencial, així com millorar el procés d’atenció a les persones o unitats de convivència afectades pel desnonament del seu habitatge habitual, i per a instaurar noves mesures tendents a evitar les situacions d’exclusió social derivades de la pèrdua de l’habitatge.
La UAD queda adscrita a la conselleria competent en matèria d’habitatge a través de la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge.

2. La UAD, estarà formada per un equip multidisciplinari que inclou una xarxa de treballadores i treballadors socials per a procurar informació, acompanyament i assessorament a les unitats de convivència afectades per un procés de desallotjament del seu habitatge habitual o qualsevol altra emergència residencial. Aquesta unitat es coordinarà al seu torn amb les oficines de la Xarxa Xaloc prevalent el principi de subsidiarietat.

3. Amb el propòsit de previndre i pal·liar les situacions de desnonament dels habitatges que constituïsquen el domicili habitual de les persones o unitats de convivència, especialment els que es troben en situació de vulnerabilitat residencial, i així mateix a fi de fer complir a les grans tenidors d’habitatge de la Comunitat Valenciana les disposicions del present decret llei, s’estableix un protocol d’actuació de la UAD que es recull en l’annex d’aquest decret llei.

Article 8. Mesa Antidesnonaments de la Comunitat Valenciana
1. Es crea la Mesa Antidesnonaments de la Comunitat Valenciana com a màxim òrgan de coordinació en matèria de prevenció desnonaments de la Generalitat, i s’adscriu a la conselleria competent en matèria de funció social de l’habitatge.
2. La conselleria competent en matèria de funció social de l’habitatge convocarà amb periodicitat semestral la Mesa Antidesnonaments, en la qual participaran representants d’entitats socials, associacions veïnals, institucions i entitats financeres i fons d’inversió amb l’objectiu d’avançar en l’erradicació de l’emergència residencial en la Comunitat Valenciana.

Article 9. Allotjament provisional en situacions de risc d’exclusió residencial
S’establirà un sistema transitori i excepcional per al reallotjament per part de la Generalitat de les persones o unitats de convivència vulnerables en situació d’exclusió residencial o risc de la mateixa a causa d’un desallotjament sense alternativa, en el cas de falta d’una solució permanent pública o privada, mitjançant un allotjament dotacional provisional que forme part del sistema urbanístic d’equipaments comunitaris o, a falta d’aquest, en altres allotjaments gestionats per les administracions competents en les mateixes condicions de temporalitat regulades per als allotjaments de dotació.

TÍTOL III
Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana

Article 10. Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
1. Es crea el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana, de caràcter administratiu i autonòmic. Aquest registre s’adscriurà a la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge.
2. Seran objecte d’inscripció en el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana totes les persones físiques i jurídiques i entitats sense personalitat jurídica que tinguen la consideració de gran tenidor d’habitatges en els termes establits en aquest decret llei, qualsevol que siga el seu domicili.
3. Aquest registre té per objecte el control i el seguiment dels habitatges situats en la Comunitat Valenciana que pertanguen a grans tenidors d’habitatges. Es disposarà de la informació necessaria amb el degut respecte a la normativa de protecció de dades de caràcter personal.
4. Les dades recollides en el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana es complementaran i contrastaran amb els existents en el Registre d’Habitatges Deshabitats, regulat en l’article 11.4 de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana i en el Decret 130/2021, d’1 d’octubre, del Consell, d’aprovació del reglament per a la mobilització d’habitatges buits i deshabitats.
5. Si el gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana té la consideració de promotor o promotora social, aquest caràcter es farà constar de manera distintiva en el registre, als efectes previstos en aquest decret llei.

6. El registre es desplegarà reglamentàriament, i s’establirà el procediment d’inscripció, modificació i cancel·lació de les dades del registre, així com totes aquelles disposicions que siguen necessàries per al funcionament correcte.

Article 11. Deure de comunicació dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
1. Les grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana tenen l’obligació de comunicar anualment a la Conselleria competent en matèria d’habitatge la relació d’habitatges de les quals disposen en règim de propietat, lloguer, usdefruit o altres modalitats de gaudi que els faculten per a determinar els usos a què es destinen, a fi que s’inscriguen en el registre. La informació que haja d’incloure’s en aquesta comunicació es desenvoluparà reglamentàriament.

2. L’adquisició de la condició de gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana que es produïsca amb posterioritat a l’entrada en vigor d’aquest decret llei es comunicarà a la conselleria competent en el termini de tres mesos des que esdevinga l’adquisició de tal condició.

3. Les grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana tenen l’obligació de comunicar a la Conselleria competent en matèria d’habitatge qualsevol variació en el nombre d’habitatges de les quals disposen, així com qualsevol altre canvi respecte a la seua situació.

Article 12. Inscripció en el registre
1. Les inscripcions en el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana es realitzaran d’ofici per la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge, utilitzant la informació recollida en les comunicacions realitzades per les grans tenidors.

2. Podran recaptar-se per a la seua anotació en el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana els dades que consten en altres registres públics, com el padró municipal d’habitants, el cens d’edificis, el cadastre, o el registre de la propietat, així com les que figuren en els arxius d’altres administracions públiques, d’acord amb la normativa de protecció de dades de caràcter personal.
3. Es podrà comptar amb la labor de la inspecció en matèria d’habitatge per a fer complir les obligacions derivades del registre.

TÍTOL IV
Mesures d’intervenció de la Generalitat en matèria d’habitatge.

Article 13. Cessió temporal obligatòria de l’usdefruit dels habitatges declarats deshabitats propietat de grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana
1. Per acord motivat del Consell es podrà declarar la utilitat pública i interés social per a la cessió temporal obligatòria de l’usdefruit d’habitatges la titularitat dels quals del dret de propietat corresponga a grans tenidors quan concórreguen els següents requisits:
a) Que existisquen unitats de convivència en les quals, trobant-se en alguna de les situacions de vulnerabilitat previstes en l’article 2.2., puga acreditar-se alguna de les següents condicions:
– Unitat de convivència desplaçada, acolliment en règim de protecció temporal o qualsevol estatut de protecció subsidiària conseqüència d’un conflicte armat o situació similar d’emergència humanitària o climàtica.
– Unitat de convivència afectada greument per una emergència de protecció civil declarada en el territori de la Comunitat Valenciana.
– Quan respecte a l’any precedent, en un terme municipal, s’hagen produït increments significatius en, d’almenys un vint per cent:
– Unitats de convivència que hagen sigut desnonades, desallotjades o llançades del seu habitatge habitual.
– Unitats de convivència la residència habitual de la qual es trobe en assentaments informals o infrahabitatges de persones vulnerables que es troben en situació d’exclusió residencial.
– Unitats de convivència en situació de sensellarisme, que no puga accedir o conservar un allotjament adequat, adaptat a la seua situació personal, permanent i que proporcione un marc estable de convivència, ja siga per raons econòmiques o altres barreres socials o bé presenta dificultats socials per a portar una vida autònoma.

b) Que en la localitat en què residisca la unitat de convivència s’haja constatat la necessitat residencial d’habitatge i no existisca disponibilitat d’habitatge del parc públic de la Generalitat per a atendre les situacions previstes en l’apartat a. Per a aquesta constatació s’atendrà, als índexs del catàleg d’Àrees de necessitat d’habitatge, així com als estudis i determinacions de zones tensionades en virtut dels mateixos que es trobe en vigor en el moment de la declaració d’utilitat pública.
c) Que en aquesta localitat existisquen habitatges propietat de grans tenidors que es troben inscrites en el Registre d’Habitatges Deshabitats per temps superior a 1 any.

2. Es garantirà en tot cas una justa compensació a les grans tenidors pels habitatges l’usdefruit dels quals se cedisca obligatòriament, que es calcularà d’acord amb la normativa estatal d’expropiació forçosa.

3. El procediment s’incoarà per la Conselleria competent en matèria d’habitatge, que comunicarà amb almenys tres mesos d’antelació la intenció d’iniciar el procediment, en els supòsits del paràgraf tercer de l’apartat 1.a.
4. La cessió temporal obligatòria de l’usdefruit es durà a terme per un termini màxim de 5 anys, si la persona propietària gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana fora una persona física, o de 7 anys, si fora una persona jurídica.
5. Al finalitzar el termini temporal de cessió de l’usdefruit, la Generalitat retornarà l’habitatge a la gran tenidor. La devolució de l’habitatge per part de la Generalitat es realitzarà en el mateix estat en què es va entregar.
6. Si a l’immoble se li hagueren incorporat millores aprofitables o patit menyscapte de valor, es procedirà a una nova valoració d’aquest, referida a la data d’exercici del dret. El que donarà lloc o bé a una indemnització al gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana pels desperfectes i danys patits en l’habitatge diferents dels corresponents a l’ús normal del bé i el pas del temps o bé al rescabalament a l’Administració per l’increment de valor.
Si el gran tenidor d’habitatges, no mobilitzara efectivament l’habitatge en el termini de 6 mesos des de la seua devolució, la Generalitat podrà iniciar de nou la tramitació d’un procediment de cessió temporal, si es mantingueren les condicions previstes en el present article.
7. La Conselleria competent en matèria d’habitatge estarà obligada a arrendar o cedir l’habitatge en el termini d’un any des de la presa de possessió, seguint els procediments reglamentàriament establits, i ajustant-se al que es preveu en la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.
Serà causa de reversió de l’habitatge el transcurs del citat període sense que la mateixa haja sigut entregada en arrendament o cessió a l’adjudicatari d’aquesta.
8. L’expedient de cessió temporal obligatòria de l’ús es podrà suspendre per la posada a disposició, per part del gran tenidor d’habitatges, de l’habitatge objecte de la cessió temporal per a incorporar-lo a la Borsa Habita o alguna mesura de foment de mateixa índole.
9. Quan a causa de la cessió temporal de l’usdefruit, el manteniment de la propietat de l’immoble resulte antieconòmic per a la persona propietària, aquesta podrà sol·licitar de l’Administració que es procedisca a l’expropiació del ple domini.

Article 14. Expropiació forçosa dels habitatges de protecció pública
S’entendrà que és procedent la declaració d’utilitat pública i l’acord de necessitat d’ocupació per part de la Conselleria competent en matèria d’habitatge per a l’expropiació dels habitatges de protecció pública, o dels annexos vinculats, les zones comunes, els locals i les edificacions complementàries de les quals disposen els grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana, que es troben deshabitats durant més d’un any i figuren inscrits en el Registre d’Habitatges Deshabitats.
L’expropiació dels habitatges de protecció pública es durà a terme d’acord amb el procediment previst en la normativa estatal d’expropiació forçosa.
El procediment s’incoarà per la conselleria competent en matèria d’habitatge, que comunicarà amb almenys tres mesos d’antelació la intenció d’iniciar el procediment.


TÍTOL V
Règim de col·laboració en matèria d’habitatge.

Article 15. Col·laboració entre les Administracions públiques en matèria d’habitatge
Amb l’objectiu de cooperar en els fins d’aquest decret llei, la Generalitat i els ens locals de la Comunitat, els seus organismes públics i entitats vinculades o dependents desenvoluparan els principis de col·laboració, cooperació i coordinació en les matèries regulades en la present norma.

Article 16. Col·laboració públic-privada i fons social d’habitatge
1. La Generalitat establirà fórmules de col·laboració amb persones i entitats privades tenidores d’habitatge per a la creació d’un fons social d’habitatge que amplie i enfortisca el patrimoni d’habitatge de protecció pública a fi de garantir els fins perseguits en el present decret llei. Aquestes fórmules de col·laboració seran desenvolupades reglamentàriament.

2. La finalitat del fons social d’habitatge serà dotar de nous instruments a les administracions territorials al servei de les polítiques públiques en matèria d’habitatge, generant patrimoni d’habitatge de protecció pública, especialment en aquells àmbits en els quals és necessari recuperar l’equilibri entre l’oferta i la demanda d’habitatge en lloguer, contribuint a la moderació dels preus.

3. El fons social d’habitatge es regirà per acords específics amb les associacions d’entitats privades gestores d’habitatge en lloguer, o els principals operadors, que tindran els objectius específics següents:
a) Donar resposta i acompanyament a les persones i unitats de convivència en situació de vulnerabilitat, emergència residencial, i especial vulnerabilitat evitant-ne el desallotjament sense alternativa de solució residencial, i establint protocols de col·laboració entre les Administracions Públiques i les entitats privades gestores d’habitatge.
b) Incrementar el patrimoni d’habitatge de protecció pública de preu assequible.

c) Promoure el compromís de destinar un percentatge mínim del seu parc a habitatge assequible.

Article 17. Creació del Registre de Promotors Socials
1. El Consell, amb la finalitat de promoure la transparència en el sector de l’habitatge i fomentar la col·laboració públic-privada, crearà un registre obligatori de promotors socials adscrit a la conselleria competent en matèria d’habitatge.
2. Per a inscriure’s, els promotors o promotores hauran d’acreditar que la seua activitat compleix amb els requisits i qualificacions que estableixen aquest decret llei i per la resta de la normativa.
3. El registre es desenvoluparà reglamentàriament, i s’establirà el procediment d’inscripció, modificació i cancel·lació de les dades d’aquest, així com totes les disposicions que siguen necessàries per al funcionament correcte.
Al mateix temps, reglamentàriament es crearà un distintiu amb un format i característiques concretes que hauran de col·locar-se en un lloc visible per al públic en cadascun dels locals dels i les promotors socials, així com en la funció comercial i en la publicitat d’aquests. El número de registre dels i les promotors socials ha d’estar inclòs en el registre corresponent. Els professionals en exercici podran compartir la credencial d’inscripció amb la credencial col·legial i el número de soci o sòcia.

TÍTOL VI
Inspecció en matèria d’habitatge

Article 18. Objecte i àmbit de la inspecció en matèria d’habitatge
1. La inspecció en matèria d’habitatge té per objecte la vigilància, el control i la comprovació de l’observança i el compliment de la normativa vigent en matèria d’habitatge, amb la finalitat de garantir el dret de la ciutadania valenciana a gaudir d’un habitatge assequible, digne i adequat. Correspon a la conselleria competent en matèria d’habitatge l’exercici de l’actuació inspectora en el territori de la Comunitat Valenciana.
2. Podrà ser, justificadament, objecte d’inspecció qualsevol immoble situat en l’àmbit territorial de la Comunitat Valenciana, amb l’objectiu de determinar-ne el titular, la seua efectiva desocupació, l’estat de conservació, i altres extrems rellevants per al compliment de la funció social de l’habitatge.

3. En el no previst en el present decret llei, serà aplicable el que es disposa en l’article 113 i següents del Decret 130/2021, d’1 d’octubre, del Consell, d’aprovació del reglament per a la mobilització d’habitatges buits i deshabitats, dedicat a l’activitat inspectora.
4. En l’exercici de la funció inspectora, quan les dades personals no s’obtingueren directament de la persona interessada, i de conformitat amb l’apartat 5 de l’article 14 del Reglament (UE) 2016/678, no serà obligatori complir amb les obligacions del deure d’informar regulat en el citat article, en la mesura que la comunicació d’aquesta informació poguera impossibilitar o obstaculitzar greument l’assoliment dels objectius de tal funció.

Article 19. Funcions de la inspecció en matèria d’habitatge
El personal funcionari que duga a terme tasques d’inspecció en matèria d’habitatge tindrà les següents funcions bàsiques:
a) Vetlar pel respecte del dret a gaudir d’un habitatge assequible, digne i adequat.
b) Comprovar el compliment de les lleis i de la resta de disposicions vigents en matèria d’habitatge, emetent actes d’inspecció i proposant, i quan fora necessari, adoptant, mesures per al restabliment i l’assegurament de la legalitat.
c) Investigar situacions de falta d’ús residencial o desocupació d’immobles destinats a habitatge.
d) Verificar els fets descrits en les denúncies o comunicacions d’irregularitats que es perceben.
e) Informar l’òrgan competent dels resultats de l’activitat inspectora, i proposat mesures correctores davant les possibles deficiències que es puguen detectar.
f) Elaborar els informes i els estudis que siguen es sol·liciten, en relació amb les matèries objecte d’inspecció.
g) Comprovar l’estat de situació de l’habitatge, a l’efecte de determinar si es compleix amb el deure de conservació i rehabilitació.
h) Qualssevol altres que s’atribuïsca reglamentàriament.

Article 20. Personal inspector
1. És personal inspector en matèria d’habitatge el personal funcionari públic que desenvolupe les funcions incloses en l’article anterior i estiga habilitat per l’òrgan competent per a exercir les funcions esmentades.
2. El personal inspector posseeix en el seu exercici la condició d’autoritat pública, i ha d’acreditar-se com a tal quan exercisca les seues funcions inspectores.
3. La inspecció podrà recaptar, si ho considera necessari, per al compliment de les seues atribucions, la col·laboració d’altres departaments autonòmics, dels municipis i de la resta d’entitats locals, així com de les persones físiques o jurídiques i de les entitats sense personalitat jurídica titulars d’habitatges, i de totes les que siguen oportunes per al compliment de les seues funcions.
4. El personal inspector haurà de guardar secret professional respecte als assumptes que coneguen per raó del seu càrrec, funció i actuacions. Així mateix, en el desenvolupament de la seua actuació haurà de respectar els principis d’objectivitat, transparència i imparcialitat.
5. El personal d’inspecció que en l’exercici de les seues funcions deduïsca la possibilitat d’alguna infracció en qualsevol matèria, haurà de posar-lo en coneixement immediat de l’òrgan competent de l’administració corresponent.

Article 21. Planificació de les actuacions inspectores
1. Les actuacions inspectores respondran a la planificació i la programació establides, sense perjudici de les actuacions derivades de denúncies o propostes de caràcter extraordinari que es formulen, que podran tindre caràcter prioritari.
2. La conselleria competent en matèria d’habitatge aprovarà el pla d’inspecció i les programacions anuals, que contindran: els objectius que s’han d’aconseguir, els àmbits d’actuació, les accions que cal desenvolupar i el termini previst per a executar-les.
3. S’elaboraran memòries anuals on es recolliran les actuacions efectuades, el grau de compliment de la programació anual, així com altres actuacions que s’hagen desenvolupat durant l’any.

Article 22. Actuació de la inspecció
El personal inspector, en l’exercici de les seues funcions, estarà autoritzat a:
a) Sol·licitar al cadastre i, en general, als registres públics corresponents informació relativa a la titularitat i la situació jurídic-econòmica de qualsevol immoble situat en la Comunitat Valenciana, així com informació sobre els subministraments d’aigua, llum i gas al corresponent ajuntament o companyia subministradora.
b) Visitar els habitatges situats en la Comunitat Valenciana.
Quan s’interesse l’accés a un habitatge que tinga la condició efectiva de domicili, s’haurà de disposar de l’autorització de la persona propietària o de la persona titular del dret d’ús, si aquesta fora diferent d’aquella i, de no obtindre’s, es podrà recaptar l’autorització judicial oportuna.
No obstant això, quan l’immoble no complisca la funció de domicili, davant la negativa del permís per a accedir-hi, el personal inspector podrà ajornar la visita d’inspecció i, si preval la negativa sense causa justificada, podrà considerar-se obstrucció a la labor inspectora.
c) Visitar les dependències de les persones jurídiques i entitats sense personalitat jurídica que actuen en el sector immobiliari i/o tinguen en propietat habitatges en la Comunitat Valenciana, amb la finalitat de realitzar les comprovacions necessàries per a assegurar el compliment de la funció social de l’habitatge, i es podrà sol·licitar la informació i documentació necessària per a complir adequadament de la seua funció.
d) Efectuar qualsevol classe de mesuraments i de comprovacions materials, la presa de mostres i la utilització de mitjans electrònics, així com realitzar totes les investigacions i els exàmens que considere adequats en el desenvolupament de les seues funcions, per a comprovar el compliment de la normativa en matèria d’habitatge.
e) Fer entrevistes a les persones arrendatàries d’habitatges o bé a les persones que les representen legalment, així com al personal que pertanga a les persones jurídiques o entitats sense personalitat jurídica que actuen en el sector immobiliari i/o tinguen en propietat habitatges en la Comunitat Valenciana, i també podran efectuar gravacions, comunicació prèvia de les persones entrevistades.
f) Requerir l’aportació de la documentació que es considere necessària per al desenvolupament de la funció inspectora, així com informes o qualsevol altra dada que resulte necessària.
g) Citar a compareixença a les persones relacionades amb l’objecte de la inspecció que considere necessàries, fent constar expressament el lloc, la data, l’hora i l’objecte de la compareixença, així com les conseqüències de desatendre-la.
h) Elaborar i emetre els informes de les actuacions realitzades, especialment els que se li hagen requerit.
i) Fer-se acompanyar, en les visites d’inspecció, per les persones interessades, personal tècnic especialitzat, perits o perites, així com qualsevol altre persona que resulte necessari a criteri del personal inspector per al desenvolupament de l’activitat.
j) Realitzar totes actuacions siguen necessàries per al compliment de les funcions d’inspecció que desenvolupa.
k) Aquelles altres que s’atribuïsquen reglamentàriament.

Article 23. Deures de la inspecció
1. L’actuació inspectora serà confidencial, i el personal inspector haurà de complir amb el deure de secret respecte d’aquelles actuacions de les quals conega o haja conegut.
2. En l’exercici de les seues funcions, sense minva de la seua autoritat pública i del compliment dels seus deures, la inspecció ha de guardar amb les persones administrades el degut respecte i deferència, mostrant-los la documentació acreditativa que la identifique, i informant-los del motiu de les seues actuacions i dels drets i deures que els assisteixen.

Article 24. Deures de col·laboració de les persones titulars o gestores d’habitatges
Totes les persones titulars o gestores dels habitatges sobre les quals es desenvolupen procediments d’investigació tenen els deures de col·laboració amb l’administració desplegats en la legislació bàsica estatal i han de proporcionar totes les dades rellevants sobre aquestes a requeriment de l’administració, a excepció d’aquells la comunicació dels quals supose una vulneració dels drets fonamentals de les persones.

Article 25. Deure de col·laboració per a l’entrada en habitatges que revisten la condició de domicili
1. L’entrada en tot habitatge que tinga la condició efectiva de domicili, en els casos en què resulte necessari accedir-hi a fi de verificar aquesta condició, haurà de disposar de l’autorització de la persona propietària o de la persona titular del dret d’ús si aquesta fora diferent de l’altra.
2. Quan no s’obtinga la citada autorització, l’administració actuant podrà requerir l’autorització judicial oportuna.
3. En tot cas, la falsa identificació d’un habitatge desocupat com a domicili que quede degudament acreditada en el procediment serà considerada una infracció.

Article 26. Incoació de diligències
1. Les labors d’inspecció comportaran l’obertura de les diligències pertinents quan es presumisca que les conductes que s’aprecien per qui porta a efecte la inspecció puguen ser constitutives de vulneració o incompliment d’aquesta normativa o es puguen tipificat com a infracció administrativa.
2. Una vegada instruïdes les diligències esmentades, i amb el preceptiu tràmit d’audiència previ a les persones interessades, es podrà adoptar la resolució pertinent, bé amb l’arxivament de les actuacions quan no s’estime concurrent l’esmentada vulneració o infracció, o bé amb l’adopció de les mesures cautelars que, si és el cas, s’estimen oportunes i la incoació del procediment sancionador.
3. Si en ocasió dels procediments instruïts per infracció d’aquesta legislació o normativa de desenvolupament, resultaren indicis d’il·lícit penal, l’òrgan competent per a la imposició de la sanció el posarà en coneixement del Ministeri Fiscal, i se suspendrà el procediment administratiu sancionador fins que es pronuncie la jurisdicció penal.
La sanció penal, en cas que es produïsca, exclourà la imposició de la sanció administrativa, sense perjudici de l’adopció de les mesures de reposició de la situació anterior a la comissió de la infracció, així com de l’exigència dels danys i perjudicis irrogats a l’Administració pública.

Article 27. Actes d’inspecció
1. La Inspecció estendrà acta de totes les seues intervencions una vegada efectuades les comprovacions i els esbrinaments oportuns.
L’acta d’inspecció és el document, en model oficial, en el qual el personal inspector recull per escrit les dades i el resultat d’una actuació inspectora concreta.
Aquesta acta recollirà el relat fàctic resultant de l’actuació inspectora, així com fotografies i altre material probatori que puga resultar d’interés, es redactarà en el moment immediatament posterior a l’actuació inspectora i es notificarà a les persones interessades en els termes establits en la Llei 39/2015, d’1 d’octubre, del procediment administratiu comú de les administracions públiques.

2. L’acta d’inspecció posseeix el caràcter de document públic, té presumpció de veracitat i gaudeix de valor probatori respecte als fets que es reflecteixen en aquesta que hagen sigut constatats de manera fefaent pel personal inspector, sense perjudici de les proves que, en defensa dels seus drets i interessos, puguen proposar o aportar les persones interessades.

3. Si el personal inspector actuant apreciara algun fet que poguera ser constitutiu d’infracció, haurà de fer-ho constar en l’acta, i ressenyar els fets constatats, amb expressió del precepte vulnerat, a l’efecte de la tipificació de la infracció i la sanció que puga correspondre, si és el cas.

4. A l’efecte de les propostes d’inici de procediments sancionadors, quan s’aprecien irregularitats o incompliments amb indicis racionals de responsabilitat, les actes de la inspecció i els seus corresponents informes tindran la consideració d’actuacions prèvies.

Article 28. Presumpció de certesa de les comprovacions inspectores
1. Al personal funcionari que duga a terme tasques d’inspecció en matèria d’habitatge se li reconeix la condició d’autoritat. Com a conseqüència, els fets constatats per aquests que es formalitzen en les actes d’infracció, observant els requisits legals pertinents, tindran presumpció de certesa, sense perjudici de les proves que en defensa dels respectius drets o interessos poden aportar les persones interessades.
2. El mateix valor probatori s’atribueix als fets indicats en informes emesos a conseqüència de comprovacions efectuades pel personal inspector, sense perjudici de la seua contradicció pels interessats o interessades en la forma que determinen les normes procedimentals aplicables.
3. No es veurà afectada la presumpció de certesa a què es refereixen els paràgrafs anteriors per la substitució del personal inspector actuant durant el període de l’actuació inspectora, si bé s’haurà de comunicar dins del termini i en la forma escaient a les persones interessades aquesta substitució abans de la finalització d’aquella, en els termes que s’establisquen reglamentàriament.

Article 29. Deure general de col·laboració
1. Les administracions públiques i les persones físiques i jurídiques, públiques o privades, i aquelles entitats sense personalitat jurídica, estan obligades a col·laborar amb el personal d’inspecció i a proporcionar les dades, els informes, els justificants i qualsevol altra documentació requerida que siguen determinants per a verificar el compliment de les obligacions establides en aquest decret llei, amb els límits que fixa la normativa en matèria de protecció de dades de caràcter personal.

2. En particular, estan obligades i obligats a prestar col·laboració:
a) Les companyies subministradores i les entitats gestores dels serveis d’aigua, gas, electricitat o telecomunicacions en relació amb els consums anormals dels serveis subministrats.
b) Les entitats locals respecte del cens o el padró municipal.
c) Las notàries i els notaris les registradores i els registradors de la propietat i un altre personal funcionari públic en relació amb els actes, les escriptures o altres documents, a fi de conéixer la titularitat de l’habitatge.
d) Les persones físiques o jurídiques relacionades amb la promoció i la intermediació immobiliària respecte a la informació que siga rellevant per a determinar el destí o l’ús dels habitatges.
e) Les comunitats de propietaris i propietàries i les administradores i els administradors de finques.
3. És obligatori que els ciutadans i ciutadanes compareguen en les oficines públiques quan siga necessari aclarir les actuacions de control i inspecció, sempre que s’haja intentat pels mitjans habituals i aquests no hagen resultat suficients.

TÍTOL VII
Règim sancionador

Article 30. Disposicions comunes
L’exercici de la potestat sancionadora en matèria d’incompliment de la funció social de l’habitatge s’ajustarà, en tot cas, als principis establits en la legislació reguladora del règim jurídic de les administracions públiques.

Els procediments sancionadors es regiran pel que es disposa en la legislació reguladora de la funció social de l’habitatge i les disposicions del present títol. En el no previst, resultarà d’aplicació el que es disposa en la legislació reguladora del procediment administratiu comú.

Article 31. Actuacions immediates de l’Administració pública
Coneguda per l’administració per qualsevol mitjà, d’ofici o a instàncies d’un tercer, la perpetració, fins i tot indiciària, de qualssevol de les conductes de discriminació, violència, assetjament, frau, abús o mala fe en relació amb el dret a l’habitatge descrites en els articles següents i tipificades com a infraccions, immediatament incoarà el corresponent expedient sancionador contra les persones físiques o jurídiques presumptament responsables i, en cas que aquelles pogueren ser constitutives de delicte, posarà els fets en coneixement de la Fiscalia o l’autoritat judicial per a la incoació del corresponent procediment d’ordre penal, i si és el cas i sempre que això fora possible, informarà les persones perjudicades del seu dret a iniciar accions judicials o a personar-se en els procediments ja iniciats en què siguen part interessada.

CAPÍTOL I
Infraccions

Article 32. Infraccions
1. A l’efecte d’aquesta norma, són infraccions administratives les accions o omissions que impliquen la falta de compliment, en els seus propis termes, de qualssevol de les obligacions, mesures o acords adoptats en matèria de funció social de l’habitatge, en els termes tipificats en aquest decret llei, sense perjudici de les infraccions tipificades en la Llei 8/2004, de 20 d’octubre, de l’Habitatge de la Comunitat Valenciana, i la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana.
2. Són infraccions greus:
a) Obstruir la labor inspectora per mitjà d’accions o omissions que dificulten, pertorben o retarden les funcions pròpies de la Inspecció; incomplir compareixences o requeriments efectuats; no atendre les instruccions per a realitzar les correccions proposades, així com obstaculitzar la comunicació lliure amb les persones arrendatàries, treballadores o responsables.
b) La falsa identificació d’un habitatge com a domicili per a entorpir la labor inspectora d’accés i comprovació de les condicions d’aquesta.
c) No escometre les mesures i actuacions de reparació o rehabilitació derivades dels informes d’inspecció tècnica dels edificis, en els terminis que s’assenyalen en els citats informes, quan aquestes tinguen caràcter d’urgent.
d) L’impagament de tres o més mensualitats per part dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana de les despeses de la comunitat en les propietats sotmeses a règim de propietat horitzontal.
e) L’incompliment per part dels grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana de l’obligació de comunicar a la Conselleria competent en matèria d’habitatge la relació d’habitatges de què disposen en el termini establit, així com qualsevol canvi quant a la situació dels habitatges que consten inscrits.
f) La comunicació d’informació incorrecta, amb manifest error rellevant i transcendent, o la comunicació no acompanyada de la documentació exigida per la normativa també, serà constitutiva d’infracció greu.
g) Impossibilitar per part de la persona arrendadora la realització del pagament del lloguer per part de la persona arrendatària.
h) No realitzar la persona arrendadora les reparacions necessàries en l’immoble arrendat, quan la falta d’aquestes afecte les condicions bàsiques d’habitabilitat contingudes en les normes de qualitat i disseny de l’edificació.
i) La falta de notificació escrita per part de la persona arrendadora de la realització d’obres de millora en els terminis determinats per la Llei d’Arrendaments Urbans.
j) La manipulació per part de la persona arrendadora del subministrament de serveis de primera necessitat, com ara aigua, electricitat, gas o anàlegs, augmentant la quantia a satisfer per la persona arrendatària generant un sobrecost injustificat o procurant-se un enriquiment il·lícit.
k) Arrendar o oferir en règim d’arrendament un habitatge sobreocupat en els termes de l’article 2.10
l) Establir per part de la persona arrendadora condicions de pagament o garantia fora de la pràctica habitual insòlites o poc habituals i que provoquen de fet la impossibilitat d’accedir a l’habitatge de col·lectius particularment vulnerables.
m) Les operacions de venda, arrendament o cessió per qualsevol títol, ja siguen completes o parcials, per a ús residencial permanent d’un infrahabitatge, un habitatge sobreocupat o qualsevol forma d’allotjament il·legal, indigne o inadequat, o que tinguen per objecte béns sobre els quals la persona transmitent venedora, arrendadora o cedent no ostente un dret legítim que li faculte per a portar a efecte tals operacions.
n) La predisposició o l’establiment, a gratcient, d’estipulacions contractuals il·legals en perjudici de la persona adquirent compradora, arrendatària o cessionària, incloent-hi les novacions contractuals modificatives i extintives il·legals o en frau de llei.

3. Són infraccions molt greus:
a) Obstruir la labor inspectora per a impedir l’accés a les dependències, resistència reiterada, coacció, amenaces, violència o qualsevol altra forma de pressió exercida sobre el personal inspector, sense perjudici de les responsabilitats penals en què es poguera haver incorregut.
b) Exercir qualsevol forma de pressió sobre les persones arrendatàries, familiars o denunciants a fi de perjudicar la labor inspectora.
c) Incomplir el gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana les seues obligacions de comunicació en termini de la informació requerida en relació amb el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana i el Registre d’Habitatges Deshabitats.
d) Cessar per part de la persona arrendadora el subministrament de serveis de béns de primera necessitat, com ara aigua, electricitat, gas o anàlegs, o que impedisca la realització del pagament d’aquests serveis per part de la persona arrendatària.
e) Contractar, per qui ostente el domini d’una o més habitatges en un mateix edifici, siga persona física, jurídica o entitats sense personalitat jurídica, els serveis de terceres persones, físiques o jurídiques, per a pertorbar a una altra de les persones propietàries d’aqueix mateix edifici en l’ús del seu habitatge.
f) Ometre o entorpir, per qui ostente el domini d’una o més habitatges en un mateix edifici, siga persona física, jurídica o entitats sense personalitat jurídica, la realització de reparacions de caràcter essencial o estructural que afecten serveis bàsics comunitaris de l’habitatge o de l’edifici.
g) No realitzar per part de la persona arrendadora les reparacions necessàries en l’immoble arrendat, quan la falta d’aquestes empitjore substancialment les condicions d’habitabilitat de l’habitatge.

h) Tota acció o omissió de la persona arrendadora, sempre que aquest tinga la consideració de gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana, en les obligacions de conservació i reparació de l’habitatge que puguen portar a les autoritats competents a declarar la ruïna de l’immoble, amb la consegüent extinció del contracte d’arrendament.
i) Establir per part del gran tenidor d’habitatges de la Comunitat Valenciana condicions de pagament o garantia insòlites o poc habituals i que provoquen de fet la impossibilitat d’accedir a l’habitatge de col·lectius particularment vulnerables.
j) Les conductes tipificades com a assetjament immobiliari en aquest decret llei.
k) Qualssevol conductes de discriminació, violència, assetjament, frau, abús o mala fe per part de la persona venedora, arrendadora o cedent d’un habitatge en els termes del present decret llei.

l) Les que comporten la sostracció d’habitatges del mercat a en quantitat suficient per a aconseguir la fi de manipular els preus de venda o lloguer o obtindre’n un increment artificial.

Article 33. Casos de discriminació en l’accés i l’ocupació de l’habitatge
A l’efecte d’aquest decret llei, es consideren vulneracions del principi d’igualtat i no discriminació en l’accés i l’ocupació de l’habitatge:
a) La discriminació directa, que es produeix quan una persona rep, en algun aspecte relacionat amb l’habitatge, un tracte diferent del rebut per una altra persona en una situació anàloga, sempre que la diferència de tracte no tinga una causa legítima que la justifique objectiva i raonablement, i els mitjans utilitzats siguen proporcionats, adequats i necessaris.
b) La discriminació indirecta, que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió unilateral, un criteri o una pràctica aparentment neutres, produeixen un desavantatge particular per a una persona respecte d’altres en l’exercici del dret a l’habitatge.
No existeix discriminació indirecta si l’actuació té una finalitat legítima que la justifica objectiva i raonablement i els mitjans utilitzats per a aconseguir aquesta finalitat són proporcionats, adequats i necessaris.

Article 34. Suposats d’assetjament immobiliari
1. A l’efecte d’aquest títol i del que es disposa en l’article 2.8 del present decret llei, s’enuncien els següents suposats d’assetjament immobiliari:
a) La negativa injustificada de les persones propietàries o arrendadores a cobrar la renda arrendatícia;
b) L’incompliment per part de la persona arrendadora de les obligacions que li corresponen com a tal, d’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans;
c) La cessació en la prestació a la persona arrendatària de serveis de primera necessitat o la manipulació de preus d’aquests;
d) La provocada pèrdua d’habitabilitat de l’habitatge per la falta de reparacions bàsiques o la causació intencionada de danys o avaries en aquest;
e) La pertorbació en el legítim ús de l’habitatge servint-se de terceres persones físiques o jurídiques.
2. A l’efecte de l’article 36 i següents, les sancions d’aquelles conductes d’assetjament immobiliari que tinguen l’objectiu d’aconseguir l’abandó de l’habitatge amb finalitats especulatius es graduaran en la seua meitat superior.
3. Les conductes d’assetjament immobiliari seran tipificables i sancionables d’acord amb el que es preveu per aquest decret llei, sempre que no siguen constitutives de delicte, especialment dels delictes de coaccions, tracte degradant o contra la integritat moral en l’àmbit immobiliari.

Article 35. Concurrència d’infraccions
1. A la persona responsable de dues o més infraccions se li imposaran les sancions corresponents a cadascuna de les infraccions comeses.
2. En els casos en què la infracció o infraccions, per la seua pròpia naturalesa, afecten diversos habitatges, podran imposar-se tantes sancions com infraccions s’hagen comés en cada habitatge.
3. Malgrat el que es disposa en els apartats anteriors, quan la comissió d’una infracció origine necessàriament la comissió d’una altra o altres, únicament s’imposarà la sanció aparellada a la infracció més greu de les que s’han comés.
La realització d’una pluralitat d’accions o omissions que infringisquen el mateix precepte administratiu, en execució d’un pla preconcebut o aprofitant idèntica ocasió, serà sancionable com a infracció continuada.

CAPÍTOL II
Sancions

Article 36. Sancions
1. Les infraccions tipificades en el capítol anterior com a greus se sancionaran amb una multa de 10.000 a 350.000 euros.
2. Les infraccions tipificades en el capítol anterior com molt greus se sancionaran amb una multa de 350.001 a 950.000 euros.

Article 37. Graduació i quantia de les sancions
1. En la graduació de les sancions a imposar s’haurà de guardar la deguda adequació entre la gravetat del fet constitutiu de la infracció i la sanció a aplicar, i per a aquesta finalitat es tindran en compte cadascuna de les següents variables:
a) L’existència d’intencionalitat i el grau de culpabilitat de cadascuna de les persones infractores.
b) Quan la gran tenidor de la Comunitat Valenciana actue com a persona jurídica i el seu comportament afecte més de deu habitatges la sanció s’imposarà en el seu grau màxim, amb multa de 170.001 a 350.000 euros en el cas d’infraccions greus, i amb multa de 650.001 a 950.000 euros en el cas d’infraccions molt greus.
c) Quan siga una persona física amb menys de deu habitatges, la sanció s’imposarà en el seu grau mínim, amb multa de 10.000 a 170.000 euros en el cas d’infraccions greus, i amb multa de 350.001 a 650.000 euros en el cas d’infraccions molt greus.
d) L’existència en la conducta de la persona infractora d’un tracte discriminatori, siga directe o indirecte, en els termes de l’article 33. En aquests casos, la sanció s’imposarà en el grau màxim, amb multa de 170.001 a 350.000 euros en el cas d’infraccions greus, i amb multa de 650.001 a 950.000 euros en el cas d’infraccions molt greus.
e) La naturalesa i quantia del perjudici causat, directament o indirectament.
f) El cost econòmic del restabliment de la situació alterada i la seua viabilitat.
g) La reincidència per comissió, en el termini d’un any, de més d’una infracció de la mateixa naturalesa quan així ho haja declarat una resolució ferma en via administrativa.
h) L’enriquiment injust obtingut per la comissió del fet.
i) La reparació dels danys i perjudicis ocasionats.
2. Es considera una circumstància atenuant el cessament de la conducta infractora de manera voluntària després de la inspecció o l’advertiment oportuns, així com la realització d’obres de reparació abans de la resolució del procediment sancionador.
3. Es consideren circumstàncies agreujants l’incompliment del requeriment efectuat per l’òrgan competent o l’obstrucció de la funció inspectora.
4. En tot cas, la sanció que s’impose a cada responsable ha de ser d’una quantia tal que la comissió de la infracció no resulte més avantatjosa per a la persona infractora que el compliment de la normativa infringida. Aquesta regla tindrà com a únic límit la qualificació de la infracció.
5. En cas d’infraccions continuades, i a l’efecte de modular la sanció, es tindrà en compte la quantitat d’habitatges afectats i la duració de la infracció i els seus efectes.

6. Tindran la consideració d’agreujades a efectes sancionadors les conductes tipificades anteriorment en què intervinga discriminació per raons d’identitat sexual o de gènere, orientació sexual, edat, ideologia, religió, ètnia, raça, nacionalitat o procedència, classe social o posició econòmica, aporofobia, malaltia, discapacitat o prevalença de nivell cultural.

Article 38. Mesures complementàries
1. Sense perjudici de l’aplicació de les sancions que corresponguen de conformitat amb aquest títol, podrà imposar-se a les persones responsables de les infraccions sancionades les mesures complementàries previstes en la legislació reguladora de la funció social de l’habitatge i, en particular, aquelles relacionades amb l’objecte d’aquest decret llei.
2. En la resolució dels casos d’assetjament immobiliari que priven del dret a l’ús de l’habitatge a persones en situació de vulnerabilitat residencial s’haurà d’imposar a la persona infractora la reposició a la persona afectada en l’ús de l’habitatge.
En cas de no ser possible aquesta reposició s’haurà d’oferir, en el cas que es tracte de grans tenidors, a les persones afectades la immediata posada a la disposició d’un habitatge situat dins del mateix terme municipal, llevat que es dispose d’un informe dels serveis socials municipals acreditatiu que el trasllat a un altre municipi no afectarà negativament la situació de risc de vulnerabilitat residencial de la persona o unitat de convivència.
Subsidiàriament, en cas que tampoc siga possible la posada a la disposició de un altre habitatge a què es refereix el paràgraf anterior, o que les persones afectades rebutgen l’oferiment de la persona propietària sancionada per assetjament immobiliari, aquestes podran optar a la reparació dels danys i perjudicis patits.
L’administració informarà expressament i de manera clara, comprensible i detallada de les anteriors alternatives a les persones afectades.

Article 39. Persones responsables
1. Seran sancionades per la comissió de les infraccions previstes en el present decret llei les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, així com entitats sense personalitat jurídica, que resulten responsables d’aquestes per acció o omissió.
2. Quan la responsabilitat dels fets constitutius de la infracció corresponga a una persona jurídica podran considerar-se responsables, a més, les persones físiques integrants dels seus òrgans de direcció que hagen ordenat, orquestrat, autoritzat o consentit la comissió de la infracció.
Aquestes persones físiques seran considerades responsables, en tot cas, si la persona jurídica s’extingeix abans de dictar-se la resolució sancionadora.
3. En els supòsits d’entitats sense personalitat jurídica, si no fora possible individualitzar la responsabilitat per les infraccions comeses, es podrà considerar com a responsable a la persona que conste com a interlocutora en el Registre de Grans Tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana.

Article 40. Inhabilitació
1. A les persones autores d’infraccions greus i molt greus que hagen causat perjudici a l’Administració o a les persones usuàries, se’ls podrà imposar, a més, mesures d’inhabilitació per a la construcció d’habitatges protegits i per a realitzar actuacions d’edificació o rehabilitació que s’efectuen amb ajuda o finançament públic, ja siga en qualitat de persones promotores, constructores, redactores de projectes, facultatives o col·laboradores tècniques.
2. La inhabilitació tindrà un termini màxim de sis a deu anys, segons es tracte d’infraccions greus o molt greus, respectivament, i afectarà a tot l’àmbit de la Comunitat Valenciana.
El termini computarà des de la fermesa de la resolució administrativa o, en cas d’haver-hi recorregut en via contenciosa, des de la notificació de la sentència ferma a la persona responsable de la infracció.
3. Si la inhabilitació recau sobre persona jurídica, resultaran també inhabilitades les persones físiques integrants dels seus òrgans d’administració i direcció que hagen ordenat, orquestrat, autoritzat o consentit, per acció o omissió, la comissió de la infracció.
Si la persona jurídica s’extingira abans de complir el termini d’inhabilitació, aquesta s’estendrà a les empreses o societats immobiliàries en les quals aquelles persones físiques exercisquen càrrecs directius o participen de manera significativa en el seu capital social, per si o per persona interposada.
4. Les administracions competents mantindran un Registre dels promotors o promotores o agents de la construcció inhabilitats per a participar en les promocions d’habitatges protegits pels terminis assenyalats.

L’òrgan administratiu del qual emane la resolució haurà d’emetre, d’ofici i abans de 15 dies, còpia d’aquesta a la Junta Superior de Contractació Administrativa de la Generalitat, i es registrarà, quan siga procedent a l’efecte d’aquest decret llei, en el Registre de Contractistes i Empreses Classificades de la Comunitat Valenciana.
5. Dins del procés administratiu per a imposar aquesta sanció, l’administració competent informarà el col·legi professional o organisme representatiu, si és el cas.
6. Aquesta mesura complementària d’inhabilitació és compatible amb altres mesures, com la pèrdua de les ajudes econòmiques i financeres rebudes, amb la devolució consegüent, en cas d’infraccions, al règim de finançament protegit en la promoció i accés als habitatges, o amb la resolució de contractes sobre habitatges de promoció pública o la seua expropiació.
7. Pot alçar-se la inhabilitació en cas que les persones infractores voluntàriament reparen la infracció objecte de la resolució sancionadora, restaurant el mal causat a l’interés públic i evitant la substanciació de recursos administratius o jurisdiccionals.

CAPÍTOL III
Procediment sancionador

Article 41. Procediment sancionador abreujat en matèria de dret a l’habitatge
1. El procediment sancionador s’iniciarà sempre d’ofici mitjançant un acord motivat de la persona titular de la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge:
a) Per iniciativa pròpia o a conseqüència d’ordre superior.
b) Per denúncia.
c) A petició raonada d’altres òrgans administratius.
d) A conseqüència d’una acta d’inspecció resultant de les actuacions prèvies d’investigació practicades.
2. Per a incoar l’expedient sancionador, la persona titular de la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge nomenarà instructor o instructora a un funcionari o funcionària del departament.
Amb la finalitat de preservar la imparcialitat del procediment sancionador i dotar d’una major garantia al presumpte infractor o infractora, en cap cas podran actuar com a instructors o instructores de l’expedient aquell personal funcionari que tinga atribuïdes funcions d’investigació, esbrinament i inspecció, o que hagen dut a terme les actuacions que han servit de base per a iniciar el procediment.

Tampoc podran actuar com a instructors o instructores aquelles funcionàries o funcionaris que:
a) Tinga interés personal en l’assumpte de què es tracte o en un altre en la resolució del qual poguera influir la d’aquell;
b) Siga administrador o administradora de societat o entitat interessada;
c) Tinga qüestió litigiosa pendent amb algun interessat o interessada.
d) Tinguen un vincle matrimonial o situació de fet assimilable, o guarde parentiu dins del quart grau de consanguinitat o relació d’afinitat dins del segon grau amb qualsevol dels interessats, amb les persones administradores d’entitats o societats interessades i també amb els assessors o assessores, representants legals o persones mandataris que intervinguen en el procediment, així com compartir despatx professional o estar associat amb aquests per a l’assessorament, la representació o el mandat;
e) Tinga amistat íntima o enemistat manifesta amb alguna de les persones esmentades en l’apartat anterior;
f) Hagen intervingut com a pèrit o com a testimoni en el procediment de què es tracte;
g) Tinga relació de servei amb persona natural o jurídica interessada directament en l’assumpte, o haver-li prestat en els dos últims anys serveis professionals de qualsevol tipus i en qualsevol circumstància o lloc.

La concurrència de qualsevol de les anteriors circumstàncies obligarà a l’instructor o instructora, si ja ha sigut designat, a apartar-se de la instrucció, que podrà ser sancionat conforme al règim que li és propi si no ho fa i, si és el cas, serà causa de recusació d’ofici o a instàncies de part, la qual s’acordarà si aquestes circumstàncies resulten acreditades.
3. Quan en el moment d’iniciar-se l’expedient sancionador, gràcies a la informació obrant en els diferents registres de la conselleria o a la informació derivada les actuacions d’investigació, es trobaren en poder de la direcció general competent tots els elements de judici necessaris per a determinar els fets, tipificar la infracció i dilucidar la responsabilitat del presumpte infractor o infractora que permeten formular la proposta de resolució d’imposició de sanció, aquesta s’incorporarà a l’acord d’iniciació.
Aquest acord d’iniciació que incloga la proposta de resolució es notificarà a les persones interessades, amb l’indicació de la posada de manifest de l’expedient i concedint-li un termini de 15 dies perquè al·legue quant considere convenient i presente els documents, justificants i proves que estime oportuns.
4. El procediment sancionador en matèria d’habitatge acabarà mitjançant resolució o per caducitat.
Quan en un procediment sancionador iniciat a conseqüència d’un procediment d’inspecció o de la informació obtinguda dels registres de la conselleria la persona interessada preste la conformitat a la proposta de resolució que acompanye a l’acord d’iniciació, s’entendrà dictada i notificada la resolució de la direcció general competent per a imposar la sanció, d’acord amb aquesta proposta, pel transcurs del termini d’un mes a comptar des de la data en què aquesta conformitat s’haja manifestat, sense necessitat de nova notificació expressa a aquest efecte.
5. La resolució de l’expedient sancionador, així com la imposició de sancions, en el seu cas, correspondrà a la persona titular de la direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge.

Quan la sanció s’impose per haver comés una falta molt greu, correspondrà dictar la resolució a la persona titular de la secretaria autonòmica en matèria d’habitatge.

Article 42. Concurrència amb l’ordre jurisdiccional penal
1. En qualsevol moment del procediment sancionador en què els òrgans competents tinguen coneixement de l’existència d’un procediment penal, suspendran la tramitació del procediment sancionador.
En aquests casos, els òrgans competents hauran de posar en coneixement de l’òrgan judicial competent o el Ministeri Fiscal, segons siga procedent, els fets objecte del procediment sancionador, així com la suspensió d’aquest, i sol·licitar la remissió d’informació sobre les actuacions adoptades o que s’adopten en relació amb aquests fets.
2. Rebuda la informació requerida, quan aquesta confirme la prèvia existència o bé l’inici d’una causa penal, correspondrà a l’òrgan competent examinar si estima que hi ha identitat de subjecte, fet i fonament entre la infracció administrativa i la infracció penal que poguera correspondre a l’efecte de mantindre o alçar la suspensió acordada del procediment sancionador.
En cas de no existir la identitat esmentada o en els casos en què la informació rebuda confirme la inexistència de delicte, els òrgans competents alçaran la suspensió acordada i continuaran el procediment sancionador conformement als fets que els tribunals hagen declarat provats.
3. L’Administració revisarà d’ofici les resolucions administratives fonamentades en fets contradictoris amb els declarats provats en la resolució penal, d’acord amb les normes que regulen els procediments de revisió d’ofici.
4. En el cas que s’haja estimat l’existència d’identitat de subjecte, fet i fonament entre la infracció administrativa i la infracció penal, quan recaiga sentència ferma o resolució que pose fi al procediment judicial s’acordarà, segons siga procedent, bé l’arxivament o bé la continuació del procediment sancionador, amb l’única limitació per a l’Administració de la seua vinculació amb els fets provats en el procediment penal.

5. Durant el temps en què estiguera en suspens el procediment sancionador pels motius assenyalats en aquest article s’entendrà interromput tant el termini de prescripció de la infracció com de caducitat del propi procediment sancionador.


Article 43. Acumulació
1. En el cas que l’òrgan administratiu que inicie o tramite un procediment sancionador, qualsevol que haja sigut la seua forma d’iniciar-se, estime la concurrència de diverses presumptes infraccions recollides en aquest decret llei, haurà d’acumular-les en un sol procediment.

2. La tramitació d’un procediment sancionador per les infraccions que recull en aquest decret llei no exclou l’obertura de procediment diferent d’acord amb la legislació reguladora de la funció social de l’habitatge, sempre que es tracte d’infraccions de naturalesa diferent.

Article 44. Prescripció
1. Les infraccions i sancions recollides en aquest decret llei prescriuran en els terminis establits en la legislació reguladora de la funció social de l’habitatge.
No prescriuran aquelles infraccions que suposen una conducta de caràcter permanent en tant que les persones responsables dels fets no cessen en la seua comissió.

2. Els terminis de prescripció de les infraccions s’interrompen:.
a) Si es du a terme qualsevol actuació administrativa que conduïsca a la iniciació, tramitació o resolució del procediment sancionador, realitzada amb coneixement formal de l’inculpat o encaminada a esbrinar-ne la seua identitat o el domicili, i que es practique amb projecció externa a la dependència que s’origine.
b) Si les persones inculpades interposen reclamacions o recursos de qualsevol classe.
c) Durant el temps en què estiguera en suspens el procediment sancionador per tramitació de causa penal, per identitat de subjecte, fet i fonament entre la infracció administrativa i la infracció penal.
3. Els terminis de prescripció de les sancions s’interrompen:
a) Si es du a terme qualsevol actuació administrativa dirigida a executar la sanció administrativa, amb el coneixement formal dels sancionats o encaminada a esbrinar la seua identitat o domicili o practicada amb projecció externa a la dependència en què s’origine.
b) Si les persones sancionades interposen reclamacions o recursos de qualsevol classe.

c) Durant el temps en què estiguera en suspens el procediment sancionador per tramitació de causa penal, per identitat de subjecte, fet i fonament entre la infracció administrativa i la infracció penal

Article 45. Recursos contra sancions
Contra les resolucions recaigudes per infraccions dictades per la persona titular de la direcció general o de la secretaria autonòmica competent, es podrà interposar recurs d’alçada davant l’òrgan superior jeràrquic de la conselleria competent en matèria d’habitatge, d’acord amb el que disposa la legislació sobre el procediment administratiu comú de les administracions públiques.

Disposicions addicionals

Disposició addicional primera. Modificació de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana.
Es modifica la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana, en els següents termes:

U. Es modifica l’apartat 2 de l’article 14 amb la següent redacció:
«2. Tindrà la consideració d’habitatge buit aquell que està desocupat, sense causa justificada, per un temps superior a un any. El còmput del període de desocupació s’iniciarà des de l’últim dia d’efectiva habitació, des de l’atorgament de l’autorització per a usar-lo com a habitatge o, per al cas dels habitatges que no hagen estat mai habitats, des que l’estat d’execució d’aquests permeta sol·licitar les autoritzacions legals per a la seua ocupació efectiva.»

Dos. Es modifica l’apartat c de l’article 28.3, que queda redactat de la següent forma:

«c) S’entén per assetjament immobiliari tota acció o omissió en perjudici de la persona ocupant d’un habitatge amb la finalitat de pertorbar-la en l’ús i gaudi pacífic d’aquesta, fins i tot generant-li un entorn material, social, personal o familiar hostil o humiliant, especialment si aquesta conducta es realitza amb intenció de forçar a la persona ocupant a desallotjar l’habitatge o a adoptar qualsevol altra decisió no desitjada sobre el dret que poguera emparar-li d’ús i gaudi d’aquest habitatge.»

Disposició addicional segona. Modificació del Decret 106/2021, de 6 d’agost, del Consell, del Registre d’Habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d’adjudicació d’habitatges
U. Es modifica tot el contingut de l’article 10 titulat «unitat de convivència», regulat en l’article 2.1 del present decret llei, per la qual cosa quedarà redactat així:
Article 10. Unitat de convivència
Es considerarà unitat de convivència a la persona o grup de persones físiques que acredite residir de manera habitual i permanent en un mateix habitatge, amb independència que tinguen o no relació legal de parentiu.
Així mateix, es considera que existeix relació de parentiu i, en conseqüència, unitat de convivència al grup de persones que, convivint en un mateix domicili, estan unides entre relació permanent anàloga a la conjugal, per adopció, per consanguinitat o afinitat fins al segon grau, tutela, guarda o acolliment
Cada persona només podrà formar part d’una unitat de convivència, amb excepció de les persones menors d’edat a càrrec que convisquen amb tots dos progenitors en règim de custòdia compartida.
Dos. Es dona nova redacció al punt 2 de l’article 12 Persona representant de la unitat de convivència amb el següent tenor:
2. Tindre la seua residència habitual en la Comunitat Valenciana o, si escau, residència temporal per motius d’arrelament d’acord amb la normativa sobre drets i llibertats de les persones estrangeres a Espanya.


Disposició addicional tercera. Unitat d’inspecció de la Comunitat Valenciana en matèria d’habitatge
El Consell realitzarà les actuacions necessàries per a la implementació de llocs de treball adscrits a la conselleria competent en matèria d’habitatge, a l’efecte de desenvolupament de la funció d’inspecció prevista en el present decret llei.

Disposició addicional quarta. Aplicació de les mesures de protecció a altres persones vulnerables
Excepcionalment, les mesures establides en el present decret llei podran beneficiar a persones i unitats de convivència que, sense acreditar el compliment dels requisits establits en les definicions contingudes en l’article segon, disposen d’un informe favorable i motivat de serveis socials.

De la mateixa manera, les mesures establides en el present decret llei podran beneficiar a persones i unitats de convivència que no disposen d’informe favorable o motivats de serveis socials, però puga acreditar el compliment dels requisits establits en les definicions contingudes en l’article segon mitjançant informe motivat per òrgan competent, o per qualsevol altre mitjà de prova en dret.

Disposició addicional cinquena. Protecció de dades de caràcter personal
1. Els tractaments de dades personals que es realitzen en compliment d’aquesta norma s’ajustaran al que es disposa en el Reglament (UE) 2016/679 del Parlament Europeu i del Consell i en la Llei orgànica 3/2018, de 5 de desembre, de protecció de dades personals i garantia dels drets digitals.
2. L’òrgan competent del departament responsable de les activitats de tractament de les dades de caràcter personal continguts en les citades activitats, garantirà:
a) L’aplicació dels principis de protecció de dades regulades en l’article 5 del Reglament (UE) 2016/679.
b) El compliment amb el deure d’informació de conformitat amb els articles 13 i 14 del Reglament (UE) 2016/679 respecte de totes aquelles persones interessades en les dades que siguen objecte de tractament.

c) L’adopció de mesures d’índole tècnica i organitzativa que siguen necessàries i apropiades per a garantir un nivell de seguretat adequat al risc, assegurant, en tot cas, la confidencialitat, seguretat i integritat de les dades, així com les conduents a fer efectives les garanties, obligacions i drets reconeguts en el règim jurídic de protecció de dades. Aquestes mesures es correspondran amb les establides per l’Esquema Nacional de Seguretat.
3. Les persones afectades per les diferents activitats de tractament, podran exercir els seus drets d’accés, rectificació i supressió de dades, així com de limitació o oposició del tractament, quan siga procedent, davant la conselleria competent en matèria d’habitatge.

4. Les comunicacions de dades que es realitzen mitjançant la col·laboració entre administracions es realitzaran amb fonament en una norma amb rang de llei.

Disposició addicional sisena. Exclusió dels allotjaments turístics.
Els immobles destinats a allotjament turístic queden exclosos de l’àmbit d’aplicació del present decret llei. S’entendran com a tals els allotjaments regulats pel Decret 10/2021, de 22 de gener, del Consell, d’aprovació del Reglament regulador de l’allotjament turístic en la Comunitat Valenciana.


Disposició addicional setena. Modificació del Decret 130/2021, d’1 d’octubre, del Consell, d’aprovació del reglament per a la mobilització d’habitatges buits i deshabitats.
El títol de l’article 19 haurà de quedar redactat així:
Article 19. Grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana. L’article 19.1, paràgraf primer, haurà de quedar redactat així:
19.1. Es consideren grans tenidors d’habitatges de la Comunitat Valenciana aquelles persones físiques, jurídiques i entitats sense personalitat jurídica que, destinant la seua activitat a la construcció, promoció, intermediació, inversió o finançament de la construcció, compra o arrendament d’habitatge, disposen, en l’àmbit territorial de la Comunitat Valenciana, de més de deu, en règim de propietat, lloguer, usdefruit o altres modalitats de gaudi que els faculten per a determinar els usos a què es destinen.

El títol de l’article 20 haurà de quedar redactat així:
Article 20: Obligacions dels grans tenidors de la Comunitat Valenciana de relació amb l’Administració.

Disposicions Transitòries

Disposició transitòria única. Col·laboració en la prestació de serveis de la Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana.
Mentre es desenvolupen les actuacions normatives i administratives necessàries per a posar en funcionament la xarxa de treballadores i treballadors socials en matèria d’habitatge regulat en l’article 6, la conselleria competent en matèria d’habitatge utilitzarà provisionalment els mitjans, convenis i contractes que resulten idonis per a prestar els serveis en col·laboració amb la Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) amb la finalitat de garantir el dret a l’accés a un habitatge digne, assequible i adequat a qualsevol persona resident en la Comunitat Valenciana.

Disposicions derogatòries

Disposició derogatòria única
Queden derogades quantes disposicions d’igual o inferior rang s’oposen al que es disposa en aquest decret llei.

Disposicions finals

Disposició final primera. Títol competencial
Aquest decret llei s’aprova a l’empara del que es disposa en l’article 148.1.3 de la Constitució, els articles 16, 49.1.9a i 49.3.12é de l’Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, que atribueixen competència exclusiva a la Generalitat en matèria d’habitatge i urbanisme, sense perjudici del que es disposa en l’article 149.1 de la Constitució.

Disposició final segona. Desplegament reglamentari i dotació de recursos de personal
Es faculta al Consell per a dictar quantes disposicions que siguen necessàries per al desenvolupament del present decret llei. Així mateix, per a desplegar aquest decret llei s’incorporaran els recursos de personal necessaris, a mesura que hi haja disponibilitat pressupostària.

Disposició final tercera. Entrada en vigor
El present decret llei entrarà en vigor l’endemà de la seua publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

Disposició final quarta. Manteniment del caràcter reglamentari
Els preceptes modificats mitjançant les disposicions addicionals segona i octava del Decret 106/2021, de 6 d’agost, del Consell, del Registre d’habitatges de la Comunitat Valenciana i del procediment d’adjudicació d’habitatges i el Decret 130/2021, d’1 d’octubre, del Consell, d’aprovació del reglament per a la mobilització d’habitatges buits i deshabitats mantindran el seu caràcter reglamentari.


Oriola, 17 de febrer de 2023

El president de la Generalitat,
XIMO PUIG I FERRER

El vicepresident segon i conseller d’Habitatge
i Arquitectura Bioclimàtica
HÉCTOR ILLUECA BALLESTER





ANNEX

PROTOCOL D’ACTUACIÓ DE LA UNITAT D’AJUDA DAVANT EL DESNONAMENT I L’EMERGÈNCIA RESIDENCIAL

1. Introducció
Segons el que es disposa en la Llei 2/2017, de la Generalitat, en l’article 6 del Decret llei 3/2023, de 17 de febrer de 2023, del Consell, de mesures urgents per a pal·liar l’emergència residencial en la Comunitat Valenciana agreujades per la guerra d’Ucraïna, i per a evitar abusos en l’àmbit immobiliari i en virtut del compromís derivat del Conveni subscrit amb el CGPJ s’estableix aquest Protocol de treball per a la Unitat d’Ajuda davant el Desnonament i l’Emergència Residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) de la Conselleria d’Habitatge creat com a instrument d’actuació i de coordinació de mesures per a evitar les situacions de vulnerabilitat social derivades de la pèrdua de l’habitatge. i amb la finalitat de establir mecanismes per a la prevenció i atenció a persones amb vulnerabilitat residencial per estar davant situacions de possible pèrdua de la tinença del seu habitatge habitual, per situacions d’impagament de lloguer o de quotes hipotecàries o per estar afectats o afectades per procedimients judicials de llançament o desnonament del seu habitatge habitual.
2. Objecte i àmbit
L’objectiu general d’aquest protocol és articular el procés d’atenció integral a persones o unitats de convivència que es troben en situació de risc de vulnerabilitat residencial motivat per la possible pèrdua del seu habitatge habitual a causa de un llançament derivat d’o n procediment d’execució hipotecària o d’un desnonament per falta de pagament de la renda o per la falta de títol.
S’implementa un protocol d’actuació amb mesures concretes per a previndre el desallotjament de l’habitatge habitual d’aquestes persones i unitats de convivència i ajudar-les en la cerca d’una solució residencial en els casos en què no es puga evitar el desallotjament.
El propòsit és garantir que cap persona o unitat de convivència es quede sense alternativa residencial utilitzant en primer lloc la intermediació per a aconseguir la permanència de la unitat de convivència en el seu habitatge, facilitant en el seu cas la tramitació i concessió d’ajudes econòmiques i, en segon lloc i de no donar resultat la intermediació, gestionant un habitatge públic en règim de lloguer assequible conforme disponibilitat.
Aquest protocol d’actuació s’aplicarà en els casos de desallotjament forçós de l’habitatge habitual sempre que es determine que la persona o unitat de convivència puga trobar-se en una possible vulnerabilitat o emergència residencial que determine la conveniència o necessitat d’intervenció.
La UAD compta amb un servei central i tres serveis territorials situats a Alacant, Castelló i València. Les oficines de la Xarxa Xaloc també estan integrades en la UAD. També forma part de la UAD la xarxa de treballadores i treballadors socials en matèria d’habitatge, prevista. En tant aquesta xarxa es crea, formarà part de la UAD els serveis d’assessorament, atenció precoç davant casos de perduda de la tinença i acompanyament social en matèria d’habitatge contractats. Al seu torn la UAD coordinarà l’atenció a les famílies amb el servei d’intervenció social de l’EVha.
3. Legislació aplicable
– Reial Decret llei 2/2022, de 22 de febrer, pel qual s’adopten mesures urgents per a la protecció dels treballadors autònoms, per a la transició cap als mecanismes estructurals de defensa de l’ocupació, i per a la recuperació econòmica i social de l’illa de la Palma, i es prorroguen determinades mesures per a fer front a situacions de vulnerabilitat social i econòmica.
– Reial Decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19.
– Resolució de 29 d’abril de 2020, de la Sotssecretaria, per la qual es publica la Resolució de 17 de febrer de 2020, de la Presidència de l’Institut Nacional d’Estadística i de la Direcció General de Cooperació Autonòmica i Local, per la qual es dicten instruccions tècniques als ajuntaments sobre la gestió del padró municipal.
– Reial Decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.
– Reial Decret llei 1/2021, de 19 de gener, de protecció dels consumidors i usuaris contra situacions de vulnerabilitat social i econòmica.
– Llei 1/2000, de 7 de gener, d’enjudiciament civil.
– Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans.
– Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.
– Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social.
– Reial Decret llei 8/2021, de 4 de maig, pel qual s’adopten mesures urgents en l’ordre sanitari, social i jurisdiccional, a aplicar després de la finalització de la vigència de l’estat d’alarma declarat pel Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, pel qual es declara l’estat d’alarma per a contindre la propagació d’infeccions causades pel SARS-CoV-2.
– Decret 75/2007, de 18 de maig, del Consell, pel qual s’aprova el Reglament de Protecció Pública a l’Habitatge.
– Decret llei 3/2023, de 17 de febrer de 2023, del Consell, pel qual s’adopten mesures urgents per a fer front a les situacions de vulnerabilitat i emergència residencial en la Comunitat Valenciana agreujades per la guerra d’Ucraïna i per a evitar abusos en l’àmbit immobiliari.
4. Protocol d’actuació de la unitat d’ajuda davant el desnonament i l’emergència residencial de la Comunitat Valenciana
4.1 accés al servei i funcions del servei
Podran accedir als serveis que presta la UAD els qui s’enfronten a una situació de risc de pèrdua de l’habitatge habitual, estiguen incursos en un procediment de desnonament, d’execució hipotecària o tinguen assenyalat el llançament del seu habitatge habitual, siga un habitatge per a llogar o de propietat o manquen de títol que els habilite. En definitiva, qui es trobe en una situació de vulnerabilitat social i/o econòmica o d’emergència residencial sense alternativa residencial.

Les persones podran tindre accés a aquest servei a través de les vies següents:
– Sol·licitud directa per WhatsApp o correu electrònic habilitats a aquest efecte o per instància telemàtica. WhatsApp Emergència: 623 01 21 03
– Correus de la UAD: UAD_emergencia@gva.es desnonaments_stvalencia@gva.es (Territorials València)
UAD_stcastello@gva.es (Territorials Castelló) UAD_stalacant@gva.es (Territorials Alacant)
– Sol·licitud en les seus dels Serveis Territorials o davant la Direcció General d’Emergència Residencial on presentaran per escrit la sol·licitud d’atenció de la UAD
Alacant: Av. Aguilera, 1 UAD_stalacant@gva.es
Castelló: Av. De la mar, 16 UAD_stcastello@gva.es
València: c/ Gregorio Gea, 27 desnonaments_stvalencia@gva.es
Pel document de derivació dels diferents organismes que intervenen en el procediment (Serveis Socials, Jutjats, Col·legi de l’Advocacia i altres) que faran arribar a la UAD.
Des de la UAD es procurarà una primera atenció immediata i un seguiment individualitzat, preservant la seua intimitat, per part del conjunt de professionals que inclourà la valoració i l’atenció social, la intermediació amb les entitats financeres o fons d’inversió o titulització, les persones propietàries o administradores de finques i l’assessorament legal, l’acompanyament i l’apoderament. Juntament amb la persona afectada s’assenyalarà el full de ruta a seguir des d’aqueix moment a la recerca de solucions.
La UAD actuarà com a instrument de coordinació transversal entre els diferents serveis dels quals es requerisca alguna intervenció en el present Protocol: Serveis Socials municipals, cos de treballadors i els treballadores socials en matèria d’habitatge, EVha, jutjats, Col·legi de l’Advocacia, Policia Local i Nacional, entitats financeres, Oficines d’Habitatge, Oficines d’Atenció al Ciutadà i altres que pogueren intervindre. En aquesta línia, a més de la coordinació permanent entre Serveis Socials i les Oficines d’Habitatge i ajuntaments, es concertaran trobades amb el Deganat dels Jutges i Jutgesses i amb el Col·legi de l’Advocacia i el conjunt d’actors. Per a la recepció dels casos, s’establiran acords i es dissenyaran els documents oportuns a fi de rebre la informació que es necessita.
Per a això s’hauran d’establir els canals necessaris d’intercomunicació amb la finalitat de afrontar la possible pèrdua de la tinença d’habitatge habitual com més precoçment millor.

La UAD durà a terme tasques d’assessoria, i particularment:
– Assessorar jurídicament les persones afectades en matèria d’arrendaments urbans, préstecs hipotecaris, ocupacions sense títol i procediments judicials que porten aparellat el desallotjament de l’habitatge.
– Mediar amb entitats financeres, administracions de finques i propietaris o propietàries.
– Informar sobre el tràmit de justícia gratuïta.
– Fer seguiment i contacte amb els jutjats i l’advocacia d’ofici designada.
– Informar sobre el Registre Públic Municipal de Demandants d’Habitatge Protegit.
– Fer seguiment de la unitat de convivència o persona afectada.

Per a dur a terme tals funcions la UAD comptarà tant amb personal funcionari públic amb la formació adequat per a dur a terme aquestes funcions, com amb la col·laboració i coordinació d’aquells equips de professionals que foren necessaris per al compliment de les seues tasques.

La UAD centralitzarà les comunicacions judicials de recepció i enviament de documentació i informes vinculats als procediments de pèrdua d’habitatge i es coordinaran diàriament amb el Servei d’Actes de Comunicació i Execució Civil (SAC) per a la comunicació de les hores dels desnonaments i les suspensions.
En tot el procediment s’haurà de complir amb la Llei de protecció de dades. Per a complir amb aquest precepte, que siga necessari demanar el consentiment de la persona o unitat de convivència afectada. Si la persona o la unitat de convivència no dona el seu consentiment, finalitza el protocol en aquest punt, llevat que hi haja menors, i en aquest cas, la situació es posarà sempre en coneixement de l’àrea de Serveis Socials perquè aquesta puga actuar per tal de protegir els drets d’aquests.

4.2. Fases
Fase I. mesures de prevenció de desnonaments
Les persones que requerisquen d’informació i assessorament relatiu als seus drets en matèria de crèdits o préstecs hipotecaris o arrendaments urbans i els processos que puguen culminar en un desnonament podran requerir l’assessorament de la UAD.
El moment idoni per a acudir a la UAD és abans que s’inicie qualsevol procediment que porte aparellat el llançament o desnonament sense alternativa residencial.
La UAD a fi de que es puguen dur a terme actuacions preventives derivarà a les persones o unitats convivencials afectades als Serveis Socials Municipals i/o als treballadors o treballadores socials en matèria d’habitatge, on els brindaran assessorament, valoraran la situació, diagnosticaran la seua problemàtica i estudiaran les necessitats de les persones o unitats convivencials d’acord amb les funcions que la conselleria competent en matèria de polítiques inclusives i la normativa sectorial els haja encomanat.
En aquest moment s’orientarà a les persones afectades per qualsevol situació de dificultat residencial que s’inscriguen com a sol·licitants d’habitatge en el Registre de Demandants de la conselleria competent en matèria d’habitatge Si no es pot tramitar cap mena d’ajuda s’estudiaran, per part de la UAD, d’acord amb els diferents agents implicats, fórmules de compensació a les persones propietàries que accepten suspendre els desnonaments fins que no es proporcione alternativa residencial a les persones afectades. En els supòsits en què s’haja assignat un advocat o advocada d’ofici a l’afectat o afectada es donarà compte a aquest o aquesta professional del resultat de la intermediació, sense perjudici que des de Serveis Socials es duga a terme un seguiment de les unitats de convivència i en previsió que la mediació puga resultar fallida els donen suport en el seu intent de la cerca d’un nou habitatge.

Fase II. actuacions de la uad una vegada iniciats els procediments judicials que comporten risc de pèrdua d’habitatge habitual
Independentment que el o la demandant siga o no siga gran tenidor, la UAD durà a terme tres línies d’actuació:
1. En el cas de préstecs o crèdits hipotecaris en els quals el prestatari no puga atendre la seua quota hipotecària per empobriment o insolvència sobrevinguda, i els deutors o les deutores de la qual hagen sigut requerits judicial o extrajudicialment pels creditors o creditores, l’UAD durà a terme les actuacions següents:
– Informarà la persona de la conveniència i del termini per a sol·licitar advocat/a del torn d’ofici a través del Jutjat o del Col·legi de l’Advocacia, amb les pertinents explicacions per a això.
– Intermediarà amb la finalitat que l’entitat financera creditora procedisca a proposar la reestructuració del préstec o crèdit, una quitació en el deute o la dació en pagament del deute (en última instància).
– S’informarà la persona o unitat de convivència de les clàusules abusives del contracte de préstec hipotecari, si és el cas, fi i efecte que a través de l’advocacia d’ofici es puguen al·legar en el procediment judicial.
– S’orientarà sobre el desenvolupament del procediment judicial, de les conseqüències d’aquest i del possible llançament.
– Es contactarà amb l’advocacia d’ofici per a coordinar un assessorament integral.
Qualsevol acció que es duga a terme en aquesta línia, haurà de ser degudament informada i consensuada amb la persona demandant d’ajuda, tenint en compte la situació de la persona i les possibles dificultats afegides. Aquesta labor d’intermediació es realitzarà per personal tècnic i de manera coordinada amb els Serveis Socials i els treballadors o treballadores socials en matèria d’habitatge.

2. En el supòsit de contractes d’arrendament les rendes dels quals no es puguen sufragar per insolvència de les persones inquilines que ja han sigut requerides judicialment de pagament després d’interposició de la corresponent demanda de desnonament, s’actuarà de la manera següent:
– S’informarà la persona inquilina de la conveniència i del termini per a sol·licitar advocat/ada del torn d’ofici a través del Jutjat o del Col·legi de l’Advocacia, amb les pertinents explicacions per a això.
– Es comprovarà si l’import reclamat és correcte per a determinar si es pot al·legar error en la quantia en l’oposició a la demanda.

– Es comprovarà si hi ha clàusules abusives en el contracte d’arrendament per a poder reclamar-les per la via judicial i posar-les de manifest en la negociació. A més, es consideraran clàusules nul·les en els contractes d’arrendament d’habitatge aquelles que vagen en contra dels drets reconeguts a l’inquilí o inquilina en els articles 6 a 28 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
– S’analitzarà si es pot d’enervar l’acció i se l’assessorarà, en aquest cas, de com fer-ho, redactant-li els escrits pertinents per a poder fer efectiu aquest dret si no és viable la concessió de justícia gratuïta o s’ha sol·licitat fora de termini.
– Si l’import reclamat és correcte i no pot enervar l’acció s’assessorarà la persona afectada sobre les conseqüències legals de l’impagament i de la data inicial assenyalada per al llançament.
– En cas que no s’enerve l’acció, es contactarà directament amb la propietat, administració, representant legal o advocat/ada, i se li posarà en contacte amb la persona inquilina.
– Es contactarà amb l’advocacia d’ofici per a coordinar un assessorament integral.
La UAD servirà d’intermediador entre la propietat i la persona inquilina, per a la consecució de l’acord que afavorisca a totes dues parts i que siga triat de manera consensuada i lliure.
Si es tramiten ajudes d’especial urgència s’exigirà a la persona propietària que suspenga el procediment mentre es tramita l’ajuda i el seu arxiu quan li siga satisfeta el deute.
La proposició de suspensió del llançament serà pel temps necessari perquè la persona inquilina puga traslladar-se a un habitatge amb una renda més concorde a les seues possibilitats econòmiques o mentre es tramita l’obtenció d’ajudes públiques dels serveis socials municipals, destinades a sufragar el lloguer de l’habitatge en la qual es troba, en cas que complisca els requisits per a ser beneficiària d’aquestes.
Aquesta actuació d’assessorament jurídic, redacció d’escrits per a la seua presentació davant el jutjat, intermediació amb la propietat i, en el seu cas, amb l’advocat o advocada del torn d’ofici que s’ha designat a l’afectat o afectada, la durà a terme personal especialitzat en coordinació amb la UAD.

3. En el cas de procediments judicials de desnonament per expiració de contracte, falta de títol o similars s’actuarà de la manera següent:
– S’informarà la persona inquilina de la conveniència i del termini per a sol·licitar advocat/a del torn d’ofici a través del Jutjat o del Col·legi de l’Advocacia, amb les pertinents explicacions per a això. En cas de ser ocupants i no constar identificat en el procediment judicial se’ls recomanarà comparéixer en el Jutjat per a identificar-se i a posteriori sol·licitar el benefici de justícia gratuïta,
– En els casos de desnonament per expiració de contracte s’analitzaran les clàusules del contracte per a cerciorar-se de si és una certa o no la finalització: dates, preavís fefaent suficient, etc.
– En els casos de falta de títol o similars s’analitzarà la veracitat de la falta de títol.

En tots casos des de la UAD s’intermediarà amb la part demandant amb la finalitat d’aconseguir la regularització de la possessió mitjançant la formalització d’un contracte d’arrendament.
Aquesta actuació d’assessorament jurídic, redacció d’escrits per a la seua presentació davant el jutjat, intermediació amb la propietat i, en el seu cas, amb l’advocat o advocada del torn d’ofici que s’ha designat a la persona afectada, la durà a terme personal especialitzat en coordinació amb la UAD.
Si no es pot tramitar cap mena d’ajuda, la UAD estudirà, d’acord amb els diferents agents implicats, fórmules de compensació a les persones propietàries que accepten suspendre els desnonaments fins que no es proporcione alternativa residencial a les persones afectades. En els supòsits en què s’haja assignat un advocat o advocada d’ofici a l’afectat o afectada, es donarà compte a aquest o aquesta professional del resultat de la intermediació.

Fase III. actuacions de protecció: fase de llançament
1. Actuació en els casos d’Execució Hipotecària
Les intervencions que s’estableixen en aquest apartat estan destinades a atendre aquelles persones que, a conseqüència d’un procediment judicial iniciat per la falta de pagament de les quotes d’un crèdit o préstec hipotecari contret per a l’adquisició del seu habitatge habitual, es veuen obligades a abandonar el seu habitatge habitual per haver-se dictat una ordre judicial de llançament.
La UAD atendrà immediatament aquestes persones, a través del personal tècnic i/o per personal especialitzat en coordinació amb la UAD, que mantindrà una entrevista amb aquestes, en les quals se’ls informarà dels serveis i recursos públics previstos en aquest protocol als quals puga accedir, i realitzarà les gestions necessàries per a un accés efectiu als aquests sempre que la persona que vaja a ser privada del seu habitatge habitual complisca els requisits.
Des de la UAD es proporcionarà a la persona afectada:
– El model d’escrit d’ajornament del llançament conforme al que es preveu en l’article 704 de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, per a la seua presentació en el Jutjat a fi de sol·licitar la pròrroga d’un mes per al desallotjament de l’habitatge.
– Si compleix els requisits el model de sol·licitud de suspensió del llançament en aplicació de l’article 1 de la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social.
– qualsevol altre model d’escrit de sol·licitud de suspensió conforme al que preveja en qualsevol normativa que resulte aplicable (PIDESC…)
S’iniciarà una intermediació amb l’Entitat Financera per a reestructurar el deute i, de no ser viable, per a exigir el lloguer de l’habitatge objecte d’execució hipotecària per una renda adequada a la seua capacitat econòmica, això és, un lloguer assequible.
Es derivarà a la ciutadania a sol·licitar Justícia Gratuïta si no s’ha sol·licitat amb anterioritat i en el transcurs del procediment judicial s’iniciarà la cerca d’alternativa residencial; arribada la data del llançament sense haver trobat alternativa la UAD es coordinarà amb els Serveis Socials per a la tramitació d’allotjament urgent i temporal, l’activació del guardamobles i la mudança i/o la tramitació d’ajudes per a cobrir despeses destinades a l’accés a un habitatge de lloguer (incloent-hi el reallotjament en allotjaments municipals de caràcter transitori, en cas que n’hi haja) utilitzant per a això, entre altres, els recursos econòmics reben els ajuntaments per a donar solució residencial en casos de vulnerabilitat residencia que es doten per la conselleria competent en matèria d’habitatge, sense perjudici de l’existència d’altres ajudes dotades per altres conselleries o el propi ajuntament. Així mateix, es donarà informació relativa als diferents programes públics existents per a l’accés a un habitatge públic en règim de lloguer.

El dia del llançament s’exigirà que es facilite a la unitat de convivència el temps que necessite per a recollir els estris i es mediarà, en cas de ser necessari, perquè es puguen poder recollir amb posterioritat els estris que queden dins de l’habitatge. De ser possible assistiran als Serveis Socials o als treballadors o treballadores socials en matèria d’habitatge en el seu cas.

Les treballadores socials adscrites a la UAD assistiran a tots els llançaments d’habitatge en els quals es confirme alguna de les següents situacions de risc o vulnerabilitat:
1. Unitats de convivència formada per persones majors de 65 anys.
2. Existència de menors d’edat i dones embarassades.
3. Existència de persones amb discapacitat o presència de malaltia greu.
4. Existència de persones amb trastorns mentals.
5. Existència de situacions de violència masclista o intrafamiliar.
6. Vulnerabilitat residencial segons paràmetres d’aquest decret llei

Les funcions de les i els treballadors socials en els llançaments seran:
1. Acompanyament social.
2. Interlocució i mediació amb les persones representants de la propietat.
3. Explicació a la Comissió Judicial de la situació de vulnerabilitat.
4. Relat del treball realitzat des de la UAD i Serveis Socials.
5. Explicació dels recursos d’allotjament disponibles.
6. En cas que s’execute el llançament, activació d’altres serveis de suport i si és necessari garantir l’acompanyament al recurs mobilitzat.

2. Actuacions en els casos de desnonament de persones arrendatàries o precàries i similars
Les intervencions que s’estableixen en aquest apartat estan destinades a aquelles situacions en les quals la persona ha rebut una demanda judicial per:
– haver deixat de pagar les rendes del lloguer del seu habitatge habitual o
– finalització del contracte d’arrendament o
– tindre la possessió d’un habitatge sense títol habilitant i el procediment judicial es troba en fase d’execució i amb data assenyalada per al llançament
– Des de la UAD es proporcionarà a la persona afectada:
• El modelo d’escrit d’ajornament del desnonament conforme a el que es preveu en l’article 704 de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, per a la seua presentació en el jutjat a fi de sol·licitar la pròrroga d’un mes per al desallotjament de l’habitatge.
• el model d’escrit de sol·licitud de suspensió del llançament si la unitat de convivència compleix amb els requisits recollits en normatives especials com ara el Reial Decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per a fer front al COVID-19.
• qualsevol altre model d’escrit de sol·licitud de suspensió conforme al que es preveu en qualsevol normativa que resulte d’aplicació (PIDESC…).
Arribada la data del desnonament sense que s’haja pogut aconseguir la suspensió del mateix per a garantir el reallotjament digne, la UAD actuarà de la mateixa forma que en els casos d’execució hipotecària recollides en aquest Protocol.

Fase IV. Actuacions de protecció: fase posterior al llançament
La UAD iniciarà les gestions següents encaminades a aconseguir el reallotjament temporal urgent de les unitats de convivència desnonades que complisquen amb els criteris de vulnerabilitat definits i el seu seguiment per part dels Serveis Socials i treballadors o treballadores sòciaels en matèria d’habitatge:
– Activarà el recurs d’allotjament temporal urgent, servei de guardamobles i trasllat amb els proveïdors o proveïdores insaculats.
– Acompanyarà en els casos necessaris a les unitats de convivència a l’allotjament temporal urgent assignat.
– Derivarà al centre corresponent per a valorar la continuïtat dels recursos activats.
– Traspassarà la informació i documentació a Serveis Socials perquè es facen càrrec del cas i paren atenció a les persones afectades

Els criteris de vulnerabilitat es valoraran per part de la UAD i a manera enunciativa són: presència d’infància i adolescència, persones majors, problemes de salut, diversitat funcional, i/o altres situacions que valore la persona professional.

4. Formació.
Des de la UAD i des de la Direcció general competent en matèria de funció social de l’habitatge es participarà en quantes accions formatives es requerisquen amb la finalitat que la coordinació entre els diferents serveis i agents implicats siga el més efectiva possible, ja siga a petició de les parts interessades, sota l’estructuració de cursos de formació o derivats de convenis subscrits per la conselleria competent en matèria d’habitatge, entre altres amb els col·legis d’advocats en matèria de formació del torn d’ofici especialitzat en matèria d’habitatge i desnonament.

5. Coordinació del protocol
Es crearà una Comissió per al seguiment d’aquest Protocol. Es nomenarà una persona tècnica que es responsabilitzarà de la convocatòria i ordre del dia de les reunions.
Es reunirà de manera periòdica trimestralment per a fer el seguiment dels casos que estigueren en curs i per a valorar si cal promoure més recursos per a l’adequació del protocol a les necessitats reals. Es preveu la revisió del present protocol als sis mesos de la seua signatura.