LLEI 2/2017, de 3 de febrer, de la Generalitat, per la funció social de l'habitatge de la Comunitat Valenciana [2017/1039]
(DOGV núm. 7976 de 09.02.2017) Ref. Base de dades 001392/2017
-
Anàlisi jurídica
-
Anàlisi documental
Origen de disposició: Presidència de la Generalitat Grup temàtic: Legislació Matèries: Arquitectura i habitatge Benestar social Descriptors: Temàtics: habitatge social , monografies
LLEI 2/2017, de 3 de febrer, de la Generalitat, per la funció social de l'habitatge de la Comunitat Valenciana [2017/1039]
Sia notori i manifest a tots els ciutadans i totes les ciutadanes que Les Corts han aprovat i jo, dacord amb el que estableixen la Constitució i lEstatut dAutonomia, en nom del rei, promulgue la llei següent:
PREÀMBUL
I
El gaudi dun habitatge digne i adequat va ser proclamat en 1978 per larticle 47 de la Constitució espanyola com un dret de tots els ciutadans, si bé amb el matís que aquest reconeixement no implicava més que el mandat als poders públics perquè adoptaren les mesures necessàries a fi de possibilitar el seu exercici real i efectiu segons la consideració i lordre de prioritats marcats, en cada moment, per parlaments i majories polítiques. Aquesta concepció política i la seua traducció jurídica han provocat que, en les quasi quatre dècades que han passat des de la recuperació de la democràcia i del pas a un primer pla dels drets dels ciutadans, les polítiques en matèria dhabitatge a Espanya i a la Comunitat Valenciana no hagen estat tan ambicioses com hauria estat desitjable, com es pot comprovar simplement comparant-les amb les desenvolupades als països del nostre entorn. Sha considerat que la garantia del dret passava per delegar-ne en el mercat i les seues dinàmiques la concreció, amb unes administracions públiques que incentivaven la construcció dhabitatges de protecció pública i hi ajudaven, i que, per a tancar el quadre, sencarregaven dassumir, amb criteris poc o gens reglats i deixant a la discrecionalitat i el voluntarisme en molts casos la seua concreció efectiva, les mesures de protecció directa a les persones que no tenien la capacitat daccedir a un habitatge digne. Aquest model de caire neoliberal, que confiava en lautoregulació dels mercats, sha mostrat incapaç dassegurar el dret daccés a lhabitatge i, al contrari, han quedat palesos els efectes perniciosos del model, com ara la bombolla immobiliària, que va desplaçar sectors de la població lluny de poder exercir aquest dret fonamental. Per aquest motiu, shaurà de prioritzar la reforma de la legislació en la resta dàmbits competencials per tal devitar una reedició daquestes conseqüències.
Aquesta situació no resulta satisfactòria en una societat avançada, on els drets de tots els ciutadans, amb independència de la seua condició econòmica i social, no poden dependre daquest grau dindeterminació i incertesa. Una societat moderna ha de garantir amb més èmfasi i concretar de manera molt més ambiciosa lefectiu paper protector de les administracions per a aconseguir que tots, en efecte, puguem disposar dun sostre en condicions que ens permeta desenvolupar una vida digna. És aquest un paper protector en què les administracions públiques són meres executores dun compromís dels ciutadans amb si mateixos, on entre tots sassumeix com a essencial establir xarxes de protecció suficients per a les persones més desfavorides. En aquesta línia, nombrosos textos internacionals han remarcat la idea de fins a quin punt resulta essencial garantir un vertader dret a lhabitatge: larticle 11 del Pacte internacional de drets econòmics, socials i culturals, ratificat per Espanya el 28 de setembre de 1976, estableix que els Estats que en formen part no sols han de reconèixer aquest dret sinó que els impel·leix a prendre totes les mesures que siguen apropiades i necessàries per a garantir-lo. També, larticle 25 de la Declaració de drets humans de 10 de desembre de 1948 o la Carta social europea de 1961 sexpressen en termes semblants.
Igualment, la Nova agenda urbana de les Nacions Unides (Hàbitat III) i la futura Agenda urbana per a la Unió Europea exigeixen que lhabitatge siga una de les principals prioritats en les polítiques dels governs, i reforcen el dret de totes les persones a un habitatge adequat i digne, com un element clau del dret a una vida sense cap tipus de discriminació, inclosa la de gènere. Lhabitatge és inseparable del desenvolupament socioeconòmic urbà, per la qual cosa laccés a un habitatge adequat i assequible és essencial per a aconseguir una ciutat sostenible, segura i integrada. Les polítiques dhabitatge han de tenir, per tant, un enfocament integrat que considere des devitar o pal·liar els desallotjaments forçats fins a promoure laccés a lhabitatge de les persones que, pels ingressos o altres circumstàncies, no poden accedir-hi en les condicions que el mercat estableix. Aquests principis estan en sintonia amb aquesta llei.
I no són únicament els textos internacionals els que són plenament conscients daquesta importància, també els valencians i les valencianes, des de la recuperació de la democràcia, hem incidit en la importància de fer front a aquestes necessitats. En aquest sentit, larticle 15 del nostre Estatut dautonomia estableix que «a fi de combatre la pobresa i facilitar la inserció social, la Generalitat garanteix el dret dels ciutadans valencians en estat de necessitat a la solidaritat i a una renda de ciutadania en els termes que preveu la llei». Es tracta, sens dubte, dobjectius ambiciosos, encara no desenvolupats de manera enterament satisfactòria, que es completen amb una específica manifestació daquesta solidaritat per a aquells valencians i valencianes que han perdut el domicili habitual i estan en greu risc dexclusió. Per aquesta raó, a continuació, larticle 16 de lEstatut dautonomia estableix que «la Generalitat garantirà el dret daccés a un habitatge digne dels ciutadans valencians. Per llei, es regularan les ajudes per a promoure aquest dret, especialment a favor dels joves, persones sense mitjans, dones maltractades, persones afectades per discapacitat i aquelles altres en què estiguen justificades les ajudes». Com pot advertir-se, la lògica que guia aquest dret en la seua versió estatutària, més precisa que la constitucional, és la de facilitar laccés a lhabitatge a la població i, més concretament, garantir-lo com a dret, amb especial atenció als col·lectius que, pels ingressos o altres circumstàncies, no poden accedir en condicions de mercat a un habitatge digne i assequible.
Aquesta llei aspira a convertir-se, junt amb la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, que ja ha consolidat una regulació important en matèria dhabitatge de protecció pública i habitatge públic, com també de diferents ajudes per a afavorir laccés a aquest dret, en mecanisme per a desenvolupar aquestes previsions constitucionals i estatutàries. En concret, la llei pretén reconèixer el dret subjectiu a laccés a un habitatge digne i assequible i desenvolupar algunes de les conseqüències de la funció social de lhabitatge que permeten, justifiquen i aconsellen ladopció de mesures ambicioses en matèria dhabitatge per a la millor satisfacció daquests objectius.
En tot cas, sembla necessària una reforma de la llei dhabitatge valenciana i el conjunt de la normativa en la resta dàmbits competencials, ja que aquesta va ser dissenyada en un context substancialment diferent a lactual i va prioritzar altres interessos distints a lús social de lhabitatge.
II
Larticle 33 de la Constitució reconeix el dret a la propietat privada, al mateix temps que estableix que la funció social daquest dret delimitarà el seu contingut dacord amb les lleis. Els poders públics, segons estableix larticle 47 de la Constitució, estan obligats a regular la utilització del sòl, perquè es promoguen les condicions necessàries i sestablisquen les normes pertinents per a fer efectiu aquest dret a gaudir dun habitatge digne i adequat, i regular la utilització del sòl dacord amb linterès general per a impedir lespeculació immobiliària. Daltra banda, larticle 148.1.3 de la Constitució espanyola estableix lhabitatge com a matèria competencial de les comunitats autònomes, competència que per a la Comunitat Valenciana sarreplega amb caràcter exclusiu en larticle 49.1.9.ª de lEstatut dautonomia de la Comunitat Valenciana. A partir daquestes coordenades constitucionals i competencials ha de desenvolupar-se aquesta llei, enquadrant la intervenció en un context necessàriament de mercat, però on les implicacions socials del dret de propietat i, en concret, dels drets de propietat sobre habitatges i sòl, obliguen a una regulació que garantisca en tot cas la possibilitat daccés de qualsevol persona a un allotjament amb unes condicions mínimes.
En aquest sentit, ha de partir-se de la constatació que el dret a lhabitatge i la seua garantia efectiva, com també el desenvolupament de la funció social del dret de propietat per a facilitar-lo, plantegen diverses dimensions. Duna banda, la més òbvia: lexistència dun dret efectiu exigible a disposar dun habitatge digne i assequible en tots els casos. Però, duna altra, el vessant relacionat amb el dret a conservar un habitatge digne, que afecta particularment aquelles persones que han fet un important esforç personal i econòmic per a aconseguir-lo i que, per diverses raons, poden haver quedat en una situació especialment vulnerable com a conseqüència de molt diverses circumstàncies, particularment acrescudes els últims anys amb motiu de la important crisi econòmica i de precarització que ha patit tot Espanya i que ha assotat especialment la Comunitat Valenciana. Finalment, la funció social de lhabitatge obliga a disposar de mecanismes que permeten fer efectives aquestes mesures, des de les relacionades amb lincrement i la millora del parc públic dhabitatge a les que tenen a veure amb la posada en marxa de mecanismes que permeten mobilitzar i posar en el mercat limportant estoc dhabitatge que, en aquests moments, estan desocupats a la Comunitat Valenciana i que, segons les estadístiques oficials de lInstitut Nacional dEstadística, arriben a un elevadíssim percentatge entorn del 15 % de tot el conjunt dhabitatges que hi ha en territori valencià.
De manera coherent amb aquesta visió, la llei estableix en el títol I un vertader dret subjectiu a disposar dun habitatge, com també els mecanismes per a fer-lo exigible davant de ladministració valenciana, que es converteix així en una de les més avançades dEspanya en compliment i desenvolupament del precepte constitucional. Donant continuïtat al que disposa lEstatut dautonomia, i a causa de les evidents restriccions pressupostàries que emmarquen qualsevol política i, particularment, les que suposen un gran esforç quant a la despesa pública que mobilitzen, aquest dret ha de garantir-se de manera progressiva a mesura que sincrementen els recursos econòmics per a laplicació de la llei, prioritzant les persones que, pels seus ingressos o altres circumstàncies, no poden accedir a lhabitatge en les condicions que el mercat estableix. Addicionalment, la norma estableix també mesures per a atendre de manera particular aquelles persones amb diversitat funcional, i imposa a la Generalitat ladequació del seu parc dhabitatge per a atendre-les de manera particular. Les mesures per mitjà de les quals la Generalitat farà efectiu aquest dret, segons estableix la norma, van des de la posada a disposició dun habitatge a la concessió dajudes al lloguer que puguen fer-ho efectiu. Sinicia amb això un camí que pot arribar a suposar un gran avanç històric en lefectiva conversió dun mer principi constitucional de política econòmica i social en un vertader dret que podria situar la Comunitat Valenciana entre les societats més avançades en el desenvolupament i la garantia del contracte i el vincle social entre els seus habitants.
El dret efectiu i exigible a lhabitatge té a veure amb la conservació de lhabitatge per a aquells que lhan perdut com a conseqüència dun empitjorament de la seua situació econòmica, que ha provocat una impossibilitat efectiva de viure en un habitatge en condicions. Per a aquest col·lectiu, duna enorme vulnerabilitat en no poques circumstàncies i que els últims temps sha ampliat enormement, la llei estableix mesures específiques que amplien, en determinats casos, el perímetre del dret subjectiu en qüestió amb la finalitat de fer front a aquesta emergència social. Els llançaments judicials de propietaris dhabitatges per causes econòmiques (és a dir, per falta dingressos sobrevinguda del ciutadà), tant de propietaris dhabitatges particulars com dinquilins de bona fe, afecten una de les necessitats més elementals de la població, i la protecció del gaudi a un habitatge en molts daquests casos constitueix un dret que els poders públics estan obligats a ajudar a preservar. Per això, junt amb el reconeixement dun dret subjectiu en determinats casos, la llei estableix addicionalment una sèrie de mesures duna enorme ambició amb la idea de fer front des daltres angles a aquests problemes i, també, a les necessitats de disposar dun mercat de lhabitatge més competitiu, econòmic i amb una oferta més gran.
Respecte a les mesures per a pal·liar la situació com a conseqüència dels desnonaments sobre habitatge habitual, en particular, per mitjà del títol III de la llei es pretén assegurar el dret a un habitatge digne amb relació al dret a la vida i a la integritat física i psíquica de les persones i les seues famílies afectades per desnonaments provinents dexecucions hipotecàries, a fi que puguen continuar ocupant el seu habitatge mitjançant lhabilitació de mitjans que en permeten laccés de lús, sempre que es complisquen els requisits previstos. Aquestes mesures, que se superposarien en alguns casos amb les ja existents en la legislació estatal en matèria de protecció a persones que han patit una reducció important en els seus ingressos i un empitjorament de la seua situació econòmica, en compliment de la jurisprudència del Tribunal Constitucional en la matèria, estan previstes només per al moment en què la legislació estatal deixe destar en vigor i sempre que no siga substituïda per una altra dequivalent. Així mateix, es faculta ladministració per a expropiar en determinats casos lús daquests immobles per a posar-los, també, a disposició dels seus ocupants. Daquesta manera, es declara dinterès social la cobertura de necessitat dhabitatge de les persones en circumstàncies especials demergència social sotmeses a procediments de desnonament, en línia amb declaracions en aquesta matèria que shan succeït a Espanya a escala estatal, autonòmica i europea, amb decisions com ara la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 14 de març de 2013 (Assumpte C-415-11), que ja va posar en evidència la necessitat duna actuació urgent dels poders públics, en els seus respectius àmbits competencials, dirigits a la salvaguarda dels drets fonamentals i estatutaris que van lligats a lús i el gaudi de lhabitatge habitual.
Amb relació a les possibilitats dactuació pública, cal destacar respecte de la primera part de la llei làmplia panòplia de potestats i facultats dactuació que confereix el títol II a les administracions públiques, i molt particularment a la Generalitat, per al desenvolupament efectiu de totes aquelles polítiques relacionades amb el servei dinterès general en matèria dhabitatge. Aquestes potestats inclouen mandats sobre la necessària posada en condicions del parc públic i indicacions sobre la futura destinació dels fons en matèria dhabitatge, que hauran de dedicar-se, prioritàriament, a ampliar-lo i millorar-lo, evitant la segregació social, i amb especial atenció a ladequació dels immobles per a persones amb diversitat funcional. Aquesta llei obliga la Generalitat, a més, a adequar aquest parc dhabitatge públic a les necessitats efectives que es deriven del reconeixement del dret subjectiu. Per a possibilitar aquests objectius, estableix, així mateix, mesures destinades a facilitar el finançament daquestes actuacions, i compta amb lacció de lInstitut Valencià de Finances.
En la mateixa línia, aquest mateix títol II de la llei aposta per un model avançat de descentralització en les polítiques dhabitatge, que tracta dincentivar que els municipis i altres ens locals hi participen en la major mesura possible: es preveuen expressament mecanismes de delegació ambiciosos o la comanda de determinades gestions; es tracta de coordinar latenció al ciutadà en proximitat i, a més, es preveu el suport financer a la inversió que els municipis puguen fer en matèria dhabitatge públic, atenent el fet que hagen realitzat o no inversions per a la creació de parc públic municipal dhabitatge. Lobjectiu de la llei és clar: implicar al màxim possible els municipis i incentivar que sumen esforços a fi denfortir al màxim la xarxa de protecció de les persones més desfavorides i que ningú puga resultar privat del seu dret a lhabitatge.
III
Daltra banda, la llei constata que lexistència dun ampli nombre dhabitatges desocupats fa necessari lestabliment dun paquet de mesures per a mobilitzar-los, amb la pretensió de satisfer les necessitats de la població, especialment els que més ho requerisquen, raó per la qual sadopta un compendi diniciatives dactuació sobre lhabitatge buit, de primera residència i preferentment en mans dentitats financeres, tant en el títol IV com en el V.
Els poders públics no poden intervenir i no han dintervenir en les relacions jurídiques obligacionals més enllà dassegurar la funció pública dels béns subjectes a tràfic de les persones. No obstant això, la funció social de lhabitatge configura el contingut essencial del dret per mitjà de la possibilitat dimposar deures positius al seu titular que nasseguren lús efectiu per a fins residencials, entenent que la fixació daquest contingut essencial no pot fer-se des de lexclusiva consideració subjectiva del dret o dels interessos individuals. La funció social de lhabitatge, en suma, no és un límit extern a la seua definició o al seu exercici, sinó una part integrant del dret mateix. Utilitat individual i funció social, per tant, componen de manera inseparable el contingut del dret de propietat, de manera que, respectant en tot cas la delimitació constitucional de la funció social de lhabitatge realitzat pel legislador estatal, aquesta llei desenvolupa i aplica aquests postulats determinant lobligació que uns certs habitatges desocupats per un llarg període de temps passen a ser destinats a usos habitacionals.
Per aquesta raó, en un moment en què hi ha un gran parc dhabitatges de primera residència buits i un ampli col·lectiu ciutadà que necessita accedir-hi, és obligació de la Generalitat facilitar les vies que permeten promoure laccés als immobles buits i afavorisquen la seua eixida al mercat. Així, en el títol IV de la llei es dóna un pas avant en laplicació de la funció social de la propietat de lhabitatge i sorienten solucions perquè aquesta es puga exercir des de làmbit privat de les relacions jurídiques, i estableix, si no hi ha altre remei, les conseqüències de lincompliment daquesta funció. I això perquè la no-ocupació dhabitatges, en definitiva, suposa un funcionament ineficient daquestes infraestructures i serveis i un balafiament de recursos públics que avui són tan necessaris. Per aquesta raó, la llei estableix un procediment garantista i contradictori per a la declaració dun habitatge com a buit, particularment dissenyat per a grans tenidors dhabitatge (i, especialment, per a mobilitzar limportant estoc en poder de les entitats financeres), que si efectivament és declarat com a tal després de dos anys de desocupació, haurà de posar-se en el mercat en un termini màxim fixat per la norma, que estableix un sistema de multes coercitives, si aquesta obligació no és satisfeta posteriorment en la forma deguda. A partir del segon any en vigor de la llei, aquest termini es reduirà a un any. El procediment establit és extraordinàriament garantista i està destinat a aconseguir que només els habitatges que es consideren com a desocupats (que en cap cas ho seran, si són de particulars que els posen en el mercat) i de grans tenidors siguen objecte daquest. Amb això, es pretén tant mobilitzar loferta aprofitant els recursos ja existents com, si de cas, oferir les degudes mesures de foment i col·laboració als grans tenidors per a, si així ho desitgen, integrar els habitatges entre els que té la Generalitat per al desenvolupament de les seues polítiques dhabitatge.
Finalment, la llei incorpora una sèrie de mesures dirigides al foment de la mediació i daccions positives destinades també a facilitar per tots els mitjans factibles una oferta dhabitatge assequible tan àmplia com siga possible en el títol V, com també altres instruments i mitjans per a atendre situacions demergència relacionada amb la pobresa energètica i les ajudes al lloguer. Amb això, es pretén dotar ladministració duna important gamma dopcions per a desenvolupar les seues polítiques dhabitatge, de manera flexible i combinant molt diversos instruments que haurien de permetre donar solució a molt diferents situacions, adaptant la resposta a cada problema específic i, també, tractant de minimitzar limpacte pressupostari de moltes daquestes polítiques per la via dincentivar el funcionament efectiu del mercat duna manera més competitiva.
IV
Una novetat de gran importància daquesta llei és la incorporació dun títol VI dedicat a la garantia de la igualtat i la no-discriminació en laccés a lhabitatge, que estableix una sèrie dobligacions respecte daixò amb la idea de convertir en il·lícits administratius totes aquelles actuacions que queden provades destinades a dificultar o impedir, ja siga de manera directa o indirecta, laccés a lhabitatge de determinades persones o col·lectius, com també pràctiques dassetjament immobiliari. Qualsevol persona que les patisca pot denunciar-les davant de ladministració, que imposarà, si sen prova lexistència efectiva, la sanció corresponent.
Daltra banda, resulta absolutament necessari regular el règim sancionador necessari amb una finalitat en cap cas recaptatòria sinó incentivadora del compliment de les diverses obligacions arreplegades en la llei. Es tipifiquen així en el títol VII de la llei conductes molt variades, des de les negatives a proporcionar determinades dades, com algunes accions dobstrucció o el subministrament de dades falses, la cessió dhabitatges que no complisquen les condicions legals en determinats casos o lincompliment de les obligacions de servei que puguen imposar-se a les companyies subministradores per a combatre situacions de pobresa energètica, entre altres.
Finalment, i per a garantir els fins perseguits per aquesta llei, sestableixen i reforcen les accions de coordinació i inspecció i sinstauren algunes mesures de caràcter orgànic. Així, es constitueix el Registre dHabitatges Buits com a instrument bàsic per al control i el seguiment dels habitatges habituals que puguen ser declarats com a buits al servei de lexercici de les potestats administratives que reconeix aquesta llei, i també es regulen altres registres per a identificar millor loferta i la demanda dhabitatge públic, i es preveu la possible col·laboració amb els seus equivalents municipals que, en tot cas, hauran de coordinar-se amb els registres autonòmics, que són els que han de centralitzar aquesta informació.
En aquesta mateixa línia, la llei estableix un ambiciós protocol davaluació de la seua eficàcia i del funcionament correcte de les mesures que shi contenen. Aquesta funció sencomana a un observatori, que haurà de ser creat integrant tots els agents socials i administratius amb participació en lassegurament del dret a lhabitatge en la seua dimensió més social, com també els municipis i ens locals i serveis socials. Lobservatori haurà datendre la situació de lhabitatge públic i levolució del mercat privat dhabitatge i analitzar amb especial atenció els riscos de segregació i insuficiències de la posada en marxa daquesta llei. Amb caràcter anual, haurà de realitzar una avaluació daquests aspectes i la incardinació correcta de les mesures i el funcionament de la llei amb el model econòmic i els objectius socials previstos, com també un procés dauditoria quinquennal molt més ambiciós en què, més enllà de proposar ajustos en el desenvolupament de la norma, haurà danalitzar minuciosament les distintes mesures contingudes en aquesta llei i recomanar-ne el manteniment, aprofundiment, reforma o, si de cas, modificació o supressió daspectes daquesta a la vista dels resultats constatats. Es pretén daquesta manera establir una pauta danàlisi i revisió constant per a garantir la millor adaptació daquesta llei a les necessitats de la societat valenciana i al context econòmic i social del moment.
TÍTOL I
Disposicions generals
Article 1. Objecte de la llei
Aquesta llei té per objecte regular el dret a gaudir dun habitatge assequible, digne i adequat al territori de la Comunitat Valenciana. En aquest marc, la present llei inclou:
a) La competència de la Generalitat i de les entitats locals en matèria dhabitatge.
b) Les mesures dintervenció per a regular les situacions sobrevingudes a conseqüència de desnonaments.
c) Les mesures dintervenció i de foment per a promoure lús social de lhabitatge.
d) Les potestats dinspecció administrativa i sancionadora en matèria dhabitatge.
e) La igualtat en laccés i ocupació a lhabitatge.
Article 2. El dret a gaudir dun habitatge assequible, digne i adequat
1. Les persones amb veïnatge administratiu a la Comunitat Valenciana, que acrediten un mínim de residència dun any, tenen el dret a gaudir dun habitatge assequible, digne i adequat. El Consell, les entitats locals i la resta dinstitucions públiques amb competències en matèria dhabitatge han de garantir la satisfacció daquest dret, utilitzant a aquest efecte tots els instruments jurídics que aquesta llei posa a la seua disposició i el compliment dels requisits establits en aquesta llei.
2. Les administracions públiques garantiran lefectiva satisfacció del dret a un habitatge assequible, digne i adequat a aquelles unitats de convivència que, pels seus ingressos o altres circumstàncies, no poden accedir-hi en condicions de mercat. Sentendrà que es troben en aquesta situació les unitats de convivència que complisquen els requisits següents:
1.r No posseir cap membre de la unitat de convivència la titularitat o altre dret real que els permeta poder disposar del ple ús dun habitatge estable i habitable.
2.n Estar inscrits en el registre de demandants dhabitatge.
3.r Que la unitat de convivència no tinga, en el primer exercici daplicació de la llei, recursos superiors en referència a lIPREM segons el que sestableix en el quadre següent:
Més de 3 membres: 2 IPREM
Més de 2 membres: 1,5 IPREM
1 membre: 1 IPREM
Per als exercicis següents, com a resultat de lavaluació de laplicació de la llei, shauran dampliar els límits referenciats a lIPREM en un + 0,5 per a cadascuna de les tipologies de família anteriors, sempre que lampliació daquest límit no comprometa laccés al dret a lhabitatge a unitats de convivència amb ingressos situats en els trams dingressos daplicació en lexercici anterior.
Dins de cada grup, la prioritat estarà determinada pel major nombre de les condicions particulars següents de la unitat de convivència:
Dins de cada grup es tindrà en compte:
La discapacitat dalgun membre
Fills dependents
Tenir algun menor al seu càrrec
Haver patit violència de gènere
Ser major de 60 anys
Haver estat desnonat per impagament de la quota, per impagament del lloguer o per ser avalador dun préstec hipotecari i no poder fer-hi front.
3. Lefectivitat daquest dret a un habitatge assequible, digne i adequat, dacord amb el que estableix aquest article, genera lobligació jurídica de ladministració autonòmica valenciana i de les administracions locals radicades a la Comunitat Valenciana de posar a disposició del sol·licitant locupació estable dun allotjament dotacional, dun habitatge protegit o dun habitatge lliure, si cal, que complisca totes les condicions per a garantir el lliure desenvolupament de la personalitat, el dret a la intimitat i la resta de drets vinculats a lhabitatge. Als efectes jurídics previstos per aquesta norma, sentendrà que hi ha aquesta posada a disposició quan es procedisca al pagament de les ajudes al lloguer regulades en aquesta llei. Ladministració adoptarà les mesures necessàries dampliació del parc públic dhabitatge per a revertir aquesta situació de manera progressiva.
Article 3. Servei dinterès general
1. Lactivitat dirigida a possibilitar el dret a un habitatge assequible, digne i adequat es considera com un servei dinterès general.
Els habitatges que es qualifiquen com a protegits a partir de lentrada en vigor daquesta llei, i respecte dels quals així ho acorde el Consell, no perdran aquesta qualificació quan siguen necessaris per a la prestació del servei dinterès general dhabitatge assequible, digne i adequat, i es troben materialment afectats a aquest.
2. Els poders públics amb competències en matèria dhabitatge adoptaran, la deguda diligència i dins dels límits dels recursos que es dispose en les partides pressupostàries destinades a polítiques dhabitatge, totes les mesures necessàries per a aconseguir, progressivament i per tots els mitjans apropiats, la plena efectivitat del dret a lhabitatge per a garantir lefectiva prestació daquest servei, ja siga directament o en col·laboració amb la iniciativa privada.
Amb aquest fi, els pressupostos de la Generalitat han de preveure les dotacions apropiades per a assegurar lefectivitat del dret a lhabitatge assequible, digne i adequat i el bon funcionament del servei dinterès general vinculat, que garanteix el gaudi del dret a lhabitatge en un termini raonable en el marc dun servei de qualitat.
3. Totes les mesures de caràcter regressiu requeriran la consideració més acurada i hauran de justificar-se plenament per referència a la totalitat dels drets connectats amb el dret a lhabitatge i en el context de laprofitament ple del màxim dels recursos de què es dispose.
4. En tot cas, els fons públics destinats a polítiques dhabitatge per a satisfer la seua funció social a la Comunitat Valenciana hauran de tendir sempre a garantir prioritàriament el respecte del nucli vital associat al dret a lhabitatge, que comprèn, si més no, la posada a disposició de lús dun allotjament estable i segur per a aquells que no en tinguen. Amb aquest fi, la utilització daquests fons es destinarà prioritàriament a lexecució de polítiques dhabitatge destinades a la consolidació, ampliació i millora del parc públic dhabitatges, amb la finalitat de permetre la seua posada a disposició dels ciutadans en situacions dexclusió social o emergència social i la destinació per a lloguer social. Els fons públics destinats a fer polítiques dhabitatge hauran de prioritzar de manera progressiva el lloguer social davant de les subvencions destinades al foment de la compra.
5. El servei dinterès general podrà prestar-se, entre altres, a través dels mitjans següents:
a) Foment i concertació de la iniciativa privada.
b) Manteniment i rehabilitació dels habitatges subjectes a règim de protecció pública ja existents.
c) Desenvolupament dels instruments de planificació, programació i suport al finançament necessaris per a lampliació del parc públic dhabitatge.
d) Construcció de nous habitatges subjectes a algun règim de protecció pública, amb prioritat per a la consolidació, ampliació i millora del parc públic dhabitatges destinat a atendre a les necessitats socials dels ciutadans en situació dexclusió o emergència social.
e) Instruments de mediació.
f) Establiment dobligacions de servei públic.
Article 4. Qualitat de la prestació i avaluació del servei
1. Les administracions públiques han de garantir que els serveis dhabitatge de la seua competència es presten en unes condicions mínimes i raonables de qualitat i han dincloure cartes de servei en el marc regulador del servei dinterès general en matèria dhabitatge, que seran aprovades per lòrgan competent en la matèria de cadascuna daquestes. Aquestes cartes de servei hauran destablir, com a mínim:
a) Lorganització i la forma de gestió del servei.
b) La identificació dels responsables de la gestió.
c) Els estàndards mínims de qualitat del servei desglossats, si de cas, per categories de prestacions, i els indicadors i instruments per a avaluar-ne laplicació. En aquest sentit, hauran dindicar el temps màxim despera en el registre de demandants i les conseqüències de la superació daquest termini.
d) Les condicions daccés.
e) Els drets i deures dels usuaris.
f) El règim econòmic aplicable, amb indicació de les taxes i els preus públics que siguen daplicació, si de cas.
g) Les vies de reclamació o els recursos de què disposen.
h) Les vies establides perquè els usuaris puguen obtenir informació i orientació amb relació al servei públic.
2. Les cartes de servei tenen naturalesa reglamentària. El seu contingut és vinculant tant per a ladministració com per als ciutadans i pot ser invocat en via de recurs o reclamació.
3. Soferirà una informació sobre el servei dinterès general dhabitatge que serà veraç, objectiva i actualitzada i es publicarà de forma clara, estructurada, comprensible i fàcilment localitzable, per mitjà del portal de transparència GVA Oberta a què fa referència la legislació valenciana en matèria de transparència, bon govern i participació ciutadana.
4. Periòdicament, les administracions públiques han de realitzar una avaluació de les polítiques dhabitatge a lefecte didentificar els ajustos necessaris i calibrar leficàcia de les mesures contingudes en la legislació vigent. Pel que fa a la Generalitat, aquesta avaluació es realitzarà anualment i, amb més detall, quinquennalment.
Article 5. Funció social de lhabitatge
1. El dret de propietat dun habitatge sexercirà dacord amb la seua funció social, determinada de conformitat amb el que estableix la Constitució i les lleis.
2. Lincompliment de lesmentada funció social donarà lloc a la incoació dels procediments previstos en els articles següents, que podran incloure mesures de foment i concertació, com també les intervencions dadvertència i persuasió que resulten necessàries i, si de cas, les de caràcter fiscal que a aquest efecte shabiliten per norma amb rang de llei formal.
En tot cas, la incoació dun procediment per incompliment de la funció social de lhabitatge serà compatible amb lús de mitjans dexecució forçosa com ara les multes coercitives i, a més, amb loportú procediment sancionador per cometre alguna de les infraccions administratives tipificades en matèria dhabitatge per la legislació que en cada moment siga aplicable.
3. En els termes que preveu la legislació estatal, i a lefecte daquesta llei, es considera que hi ha incompliment de la funció social de la propietat dun habitatge en els casos següents:
a) Quan sincomplisca el deure de conservació i rehabilitació de lhabitatge, en els termes assenyalats en la legislació dhabitatge i urbanística, a fi de garantir en tot cas unes condicions adequades dhabitabilitat. La legislació en matèria dhabitatge podrà, a més, establir obligacions particulars respecte daquests deures amb relació a lhabitatge protegit.
b) Quan un habitatge estiga buit de forma permanent i injustificada, en les condicions establides en aquesta llei.
c) Quan un habitatge subjecte a un règim de protecció pública no es destine a residència habitual i permanent de la seua adjudicatària o adjudicatari o titular, excepte en els casos expressament previstos en les normes reguladores.
d) Lús inadequat de lhabitatge, allotjament o edificació quan se sotmeta a una utilització diferent de la seua qualificació urbanística, autorització i destinació coherent i legal o reglamentàriament autoritzable.
e) La sobreocupació per explotació econòmica de lhabitatge o allotjament.
Article 6. Acció pública i dret subjectiu exigible
1. Totes les persones, en exercici de lacció pública en matèria dhabitatge, poden exigir davant dels òrgans administratius i jurisdiccionals competents el compliment de la normativa en matèria dhabitatge.
2. Les persones amb veïnatge administratiu a la Comunitat Valenciana que es troben en alguna de les situacions esmentades en larticle 2 daquesta llei i siguen titulars del dret exigible a un allotjament assequible, digne i adequat podran exercir-lo davant de la conselleria competent en matèria dhabitatge, que en un termini màxim de sis mesos resoldrà la seua sol·licitud i proporcionarà alguna de les solucions habitacionals previstes en aquesta llei.
3. Si transcorregut el termini de sis mesos previst en lapartat anterior o, si de cas, el termini dampliació excepcional que motivadament sestablisca, dacord amb la legislació sobre el procediment administratiu comú, no sha dictat una resolució, sentendrà atorgat lús dun allotjament per silenci administratiu. La conselleria responsable en matèria dhabitatge, en aquest cas, haurà dindicar de manera immediata i amb la major diligència possible un allotjament concret, i evitar en tot cas la concentració i segregació espacial dels sol·licitants i garantir la cohesió social de lespai urbà.
4. Totes les resolucions dels òrgans administratius competents, tant les derivades de lexercici de lacció pública en matèria dhabitatge com les sol·licituds per a fer efectiu un dret subjectiu, seran recurribles davant de la jurisdicció competent.
TÍTOL II
Competències administratives i de coordinació
Article 7. Exercici de competències en matèria de funció social de lhabitatge per part de la Generalitat
1. La Generalitat, a través de la conselleria competent en matèria dhabitatge, exercirà totes aquelles competències estatutàriament atribuïdes, les que expressament li conferisca aquesta llei, com també aquelles altres que en un futur li puguen ser reconegudes per a lefectiva i real provisió dun habitatge assequible, digne i adequat a aquelles persones que el necessiten, especialment en favor dels joves, persones sense mitjans ni recursos econòmics, dones víctimes de violència de gènere, persones amb diversitat funcional, persones que es troben en especials circumstàncies dexclusió social o emergència social per haver estat privades del seu habitatge habitual i aquelles en què estan justificades mesures dintervenció i de foment dacord amb el que preveu la llei. Per a això, ha de garantir anualment una oferta mínima dhabitatges de protecció pública assequibles, dignes i adequats que puguen satisfer les necessitats bàsiques de les persones en situació de vulnerabilitat o en processos dexclusió social i ha de fer efectiu el dret exigible a un habitatge, com també impulsar i coordinar lacció pública dels ens locals valencians en la matèria.
Per al desenvolupament daquestes polítiques, en un termini màxim de dos anys, comptador des de lentrada en vigor daquesta llei, la conselleria competent en matèria dhabitatge desenvoluparà un pla plurianual de rehabilitació i ampliació del parc públic dhabitatge autonòmic que haurà de garantir lefectiva habitabilitat dels habitatges que el componen en lactualitat i un estudi de les necessitats dampliació daquest que programe les necessitats pressupostàries que garantisquen, a partir de lavaluació de les necessitats socials i de la resposta prevista en aquesta llei, les necessitats efectives dhabitatge públic. Aquest pla ha de garantir ladaptació dun 10 % dels habitatges públics per a aquelles persones amb diversitat funcional. Anualment, savaluarà el grau de compliment del mencionat pla i se nestabliran mesures de correcció.
Aquest pla haurà de vetlar en tot cas per evitar la concentració i segregació espacial dels habitatges del parc públic a fi de garantir la cohesió social de lespai urbà i establir, amb caràcter urgent, mesures de rehabilitació dels entorns urbans particularment degradats daquelles zones o districtes amb un alta concentració dhabitatge públic.
En tot cas, la conselleria competent en matèria dhabitatge serà responsable de gestionar els registres autonòmics doferta i de demanda dhabitatges de protecció pública, en els termes assenyalats en els articles següents, a fi de garantir lòptima coordinació de la informació disponible. A aquest efecte, podrà demanar la col·laboració de la resta dadministracions públiques que exercisquen competències en matèria dhabitatge.
2. La Generalitat habilitarà els mitjans personals i materials necessaris per a impulsar, facilitar i fomentar mecanismes dassessoria, ajuda i acompanyament a les persones afectades en aquells casos en què els usuaris dun habitatge es vegen privats daquest com a conseqüència de qualsevol procés civil, ja siga declaratiu o executiu, tramitat a conseqüència de limpagament dels seus deutes, sempre que hi concórreguen les circumstàncies objectives i subjectives assenyalades en aquesta llei. Podran subscriures convenis de col·laboració amb entitats públiques i privades sense ànim de lucre que disposen de mitjans suficients per a dur a terme les esmentades labors de mediació, amb la finalitat de facilitar als afectats el seu dret a laccés a un habitatge assequible, digne i adequat.
3. Per a la prestació dels serveis en matèria dhabitatge que ho requerisquen o ho facen aconsellable, la conselleria competent en matèria dhabitatge col·laborarà amb la conselleria competent en matèria de serveis socials, que serà en tot cas lencarregada de la prestació de totes les mesures de suport i dintervenció requerides que puguen acompanyar les necessàries per a fer efectius els drets dels ciutadans amb relació a lhabitatge.
Article 8. Exercici de les competències per part dels municipis i la resta dentitats de dret públic
1. Els municipis de la Comunitat Valenciana exerciran, com a competències pròpies i en els termes que expressament els atribuïsca aquesta llei, les relatives a promoció i gestió dels habitatges de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera, en coordinació amb la conselleria competent en matèria dhabitatge, de manera que hi haurà un registre únic, centralitzat i accessible des de qualsevol punt dinformació dels organismes públics competents en matèria dhabitatge. Per a això, en làmbit de les competències que tenen atribuïdes per la legislació estatal bàsica i la legislació valenciana de règim local, podran també realitzar totes les actuacions necessàries en matèria de rehabilitació.
Aquestes competències shauran dexercir per a garantir, en tot cas, la creació dun patrimoni públic de sòl i habitatges públics suficients per al desenvolupament de les polítiques dhabitatge social objecte daquesta llei, i evitar la concentració i la segregació espacial dels sol·licitants, i garantir la cohesió social de lespai urbà.
En particular, els municipis i la resta dentitats de dret públic podran crear i gestionar els registres municipals doferta i de demanda dhabitatges de protecció pública, en els termes assenyalats en els articles següents, i han de coordinar en tot cas la seua actuació en aquesta esfera amb la conselleria competent en matèria dhabitatge.
2. Els municipis, en coordinació amb la Generalitat, podran establir serveis de mediació en aquells casos en què els usuaris dun habitatge es vegen privats daquest com a conseqüència de qualsevol procés civil, ja siga declaratiu o executiu, tramitat a conseqüència de limpagament dels seus deutes, sempre que hi concórreguen les circumstàncies objectives i subjectives assenyalades en aquesta llei, amb la finalitat de garantir en tots els casos als afectats el seu dret a laccés a un habitatge assequible, digne i adequat. Aquests serveis de mediació hauran de coordinar-se, en tot cas, amb els serveis socials.
3. Els municipis podran sol·licitar actuar com a entitat col·laboradora a lefecte de la tramitació i resolució, dacord amb els criteris establits per la conselleria amb competències en matèria dhabitatge, de les ajudes establides en matèria de lloguer i per a pal·liar la pobresa energètica regulades en aquesta llei. A aquest efecte, i quan aquestes ajudes siguen compatibles amb les concedides per a aquests mateixos fins per altres administracions públiques, shauran dinstrumentar els mecanismes de col·laboració necessaris que permeten unificar les ajudes rebudes amb la finalitat que els ciutadans puguen sol·licitar-les en un procediment únic davant de ladministració local.
4. Quan aquestes competències sexercisquen per mitjà de mancomunitats o altres ens locals, les previsions ací contingudes sentendran referides als que les exercisquen efectivament.
5. La Generalitat, dacord amb el que disposa la legislació bàsica estatal, podrà delegar en aquells municipis que ho sol·liciten i acrediten la capacitat tècnica i econòmica suficient les competències autonòmiques contingudes en aquesta llei, a excepció de les referides als registres autonòmics. Els municipis hauran de garantir la sostenibilitat financera de la seua proposta dassumpció daquesta delegació de competències, que sarticularà dacord amb el que disposa la llei de bases del règim local estatal i la legislació valenciana de règim local. La garantia financera per part de la Generalitat per a lexercici de les competències delegades sarbitrarà a partir del càlcul de la població atesa en aquests municipis en anys anteriors i el seu pes relatiu respecte de tot el territori valencià. Els municipis que sol·liciten la delegació daquestes competències podran aportar recursos propis per al seu exercici, a lefecte de valorar la capacitat tècnica i econòmica per a desenvolupar-la.
Article 9. Competències de la Generalitat de foment i suport financer a les actuacions locals en matèria dhabitatge social
1. Sense perjudici de la competència de la Generalitat per a la rehabilitació i el desenvolupament del parc públic dhabitatges socials, la conselleria competent podrà subscriure convenis de col·laboració amb aquells ens locals que es comprometen a la millora i lincrement del parc municipal públic dhabitatges socials. A aquest efecte, com també per a lexercici dels drets de tanteig i retracte previstos en matèria dhabitatge protegit, la Generalitat oferirà la col·laboració de lInstitut Valencià de Finances i de qualsevol altre mitjà autonòmic que puga facilitar laccés a millors condicions de finançament per al desenvolupament daquestes polítiques.
2. Per al desenvolupament de polítiques locals dampliació dels recursos destinats a habitatge social, la Generalitat es comprometrà a incrementar el finançament destinat als ens locals que les escometen en un increment proporcional a la inversió local realitzada. Aquest increment proporcional serà igual per a tots els ens locals en cada anualitat pressupostària i podrà tindre en compte lesforç inversor a lefecte dincrementar gradualment els percentatges dajuda en proporció al major esforç de lens local. També podrà ser major en el cas que les polítiques iniciades prevegen mesures per a evitar la segregació social en matèria dhabitatge públic, amb el major cost que això suposa. En cap cas, la quantia total daquest increment del finançament atenent la inversió realitzada pels ens locals superarà el 50 % del total de la intervenció que cal realitzar.
3. La Generalitat, en tot cas, donarà suport a les accions de la resta dadministracions públiques valencianes en les seues actuacions en aquesta matèria en la recerca dels millors instruments de finançament a través de lInstitut Valencià de Finances.
Article 10. Competències de coordinació de la Generalitat en matèria de garantia de la funció social de lhabitatge
El Consell coordinarà les funcions de les diputacions provincials amb relació al foment i col·laboració amb els municipis per al desenvolupament daquelles polítiques en matèria de funció social de lhabitatge de què són responsables.
Aquestes funcions habiliten, en tot cas, el Consell, particularment, per a integrar pressupostàriament fons a fi dincrementar les quanties amb destinació al foment de polítiques destinades a la garantia de la funció social de lhabitatge desenvolupades per municipis i altres ens locals. A aquest efecte, els pressupostos de la Generalitat i de les diputacions provincials hauran de consignar coordinadament els crèdits pressupostaris en les quanties necessàries, per a la qual cosa sempraran els mecanismes de coordinació legalment previstos.
El Consell podrà delegar aquestes facultats de coordinació i el seu control en la conselleria competent en matèria dhabitatge.
Article 11. Registres doferta dhabitatge i de demandants amb fins socials i registre dhabitatges buits
1. La planificació de les condicions de loferta i accés als habitatges de protecció pública i aquelles destinades a fins socials respondrà a criteris de transparència i eficàcia, gestionats per la Generalitat, les quals hauran darreplegar en el seu desenvolupament reglamentari els requisits següents: transparència i accés públic a les dades contingudes, respecte a la protecció de dades de caràcter personal i certesa dels registres continguts en aquests.
2. El Registre doferta dhabitatges de protecció pública destinats a fins socials ha dincorporar loferta de promotors, públics o privats, dhabitatges de protecció pública i els que es destinen a fins socials a través de xarxes de mediació per a lloguer o al dret de superfície. Aquests tindran lobligació dinscriure aquests habitatges en el mencionat registre, que disposarà de la informació precisa amb el degut respecte a la normativa de protecció de dades de caràcter personal. Els immobles inscrits en el mencionat registre han destar adequats funcionalment i oferir-se a preus accessibles per a aquelles persones que estiguen en especials circumstàncies dexclusió o emergència social. Els ajuntaments podran disposar dels seus registres, que es coordinaran amb els que establisca la Generalitat.
A fi que el registre dispose de la informació més precisa possible, podran demanar-se, perquè shi anoten, les dades que consten en altres registres públics, com ara el padró municipal dhabitants, el cens dedificis, el cadastre o el registre de la propietat, com també les que figuren en els arxius daltres administracions públiques, dacord amb la normativa de protecció de dades de caràcter personal.
3. El registre de demandants dhabitatges de protecció pública o amb fins socials tindrà per objecte el coneixement de les persones demandants inscrites, i serà linstrument adequat per a conciliar loferta amb la demanda dhabitatge atenent les seues característiques i haurà de guardar ple respecte a la protecció de les dades personals i als principis digualtat i no-discriminació.
En el registre es diferenciarà amb claredat la relació de demandants dhabitatge interessats en compra i la llista de demandants de lloguer o del dret de superfície.
Els ajuntaments podran disposar també dels seus corresponents registres de demandants, siguen de naturalesa temporal o permanent, que hauran de coordinar-se amb el registre de demandants de la Generalitat.
4. Es crea el registre dhabitatges buits com a instrument bàsic per al control i seguiment dels habitatges habituals que hagen estat declarats buits, al servei de lexercici de les potestats administratives que reconeix aquesta llei. Sinscriuran en aquest registre les resolucions declaratives dhabitatges buits i qualssevol altres resolucions que reflectisquen actuacions o circumstàncies amb incidència en la situació de no-habitació.
El registre té caràcter autonòmic i sestablix a la conselleria amb competència en matèria dhabitatge, la qual estarà obligada a mantenir-lo.
5. Lefectiva constitució daquests registres comportarà la creació dun fitxer de dades de titularitat pública, als efectes prevists en la normativa sobre protecció de dades de caràcter personal, dacord amb el que preveu larticle 20 de la Llei orgànica 15/1999, de 13 de desembre, de protecció de dades de caràcter personal. No obstant això, per tal dimpulsar la necessària col·laboració daquests registres amb el sistema estadístic valencià i amb lInstitut Cartogràfic Valencià sestabliran els circuits dinformació necessaris per al desenvolupament de les funcions estadística i cartogràfica, incloses en els plans estadístics i cartogràfics de la Comunitat Valenciana i els seus programes anuals. La utilització de la informació del registre per a la confecció destadístiques oficials haurà de complir el que disposa la normativa vigent i aplicable sobre estadística. Reglamentàriament es determinaran les classes dassentaments, les resolucions i actes inscriptibles, els terminis i les causes de cancel·lació dels assentaments o lanul·lació dels fulls registrals. En qualsevol cas sindicarà la fermesa de la resolució, tant en la via administrativa com en la jurisdiccional.
TÍTOL III
Intervenció per a regular les situacions sobrevingudes a conseqüència de desnonaments
Article 12. Mesures proposades per a garantir la protecció a les persones que estan en procediments dexecució hipotecària
Els deutors hipotecaris dhabitatges podran acollir-se a la present llei, sempre que es troben en situació demergència habitacional i complisquen els requisits que shi establisquen. En el cas que tinguen concedides mesures estatals de moratòria, podran acollir-se a aquesta llei quan finalitze lesmentada moratòria.
1. La iniciació del procediment, judicial o extrajudicial, per a lexecució de les garanties hipotecàries que comporte lextinció del contracte de compravenda per incompliment del propietari comprador, sempre que aquest es trobe en les circumstàncies demergència social afectades per procediments dexecució hipotecària i limmoble siga el seu habitatge habitual i únic, implicarà la creació duna nova obligació entre lentitat financera, la filial immobiliària o entitat de gestió dactius que resulte adjudicatària de la rematada i el propietari comprador i deutor, i quedarà constituït el dret daquest últim a poder contractar un arrendament amb opció de compra que evite el llançament daquest habitatge. El contracte darrendament, a subscriure entre les parts, produirà els efectes obligacionals amb motiu de la notificació de fermesa de la resolució judicial del procediment dexecució hipotecària.
A lefecte de la present llei sentendrà que es troben en circumstàncies demergència social afectades per procediments dexecució hipotecària les persones que complisquen els següents requisits:
a) Tindre la residència habitual i permanent en lhabitatge objecte dexecució hipotecària, i que aquest habitatge siga lúnic en propietat i que no posseïsca cap membre de la unitat de convivència que habite en lhabitatge objecte dexecució hipotecària la titularitat o un altre dret real que els permeta poder disposar de lús dun habitatge.
b) Que el procediment dexecució hipotecària siga conseqüència de limpagament dun préstec concedit per a poder fer efectiu el dret a lhabitatge per la persona.
c) Que les condicions econòmiques de la persona hagen patit un important menyscabament, les quals hagen provocat una situació dendeutament sobrevingut respecte a les condicions i circumstàncies existents quan es va concedir el préstec hipotecari. Sentendrà que les circumstàncies econòmiques han patit un important menyscabament quan lesforç que represente la càrrega hipotecària sobre la renda familiar shaja multiplicat almenys per 1,5 i això supose més dun terç dels ingressos de la unitat de convivència.
d) Que el conjunt dingressos no supere 1,5 vegades lIPREM quan hi visca una persona sola, 2 vegades lIPREM si és unitat de convivència i 3 vegades lIPREM per a més de tres membres.
2. A fi de no perjudicar els interessos de les parts, la nova obligació darrendament amb opció de compra sajustarà a les condicions següents:
a) El preu base del contracte serà, a elecció de ladjudicatari de la rematada, lestablit per a fixar el preu dadjudicació de limmoble o el preu de mercat a determinar per mitjà dun estudi comparatiu a partir de les transaccions dutes a terme en la zona en què es trobe limmoble en lúltim any, que serà encarregat per la conselleria competent en matèria dhabitatge i el cost del qual, si de cas, serà a càrrec de ladjudicatari de la rematada.
b) La renda mensual de larrendament sestablirà mitjançant una resolució de la conselleria competent en matèria dhabitatge i estarà determinada per la dotzena part del 2 % del preu de lhabitatge reajustat segons el que estableix lapartat a si la base del contracte fóra el preu dadjudicació de limmoble, o per la dotzena part del 3 % del preu de mercat en qualsevol altre cas.
c) La Generalitat procedirà al pagament de la renda a lentitat financera, o filial immobiliària o entitat de gestió dactius que resulte adjudicatària de la rematada durant el termini de tres anys comptadors des de la creació de lobligació arrendatària.
d) Els arrendataris estaran obligats a labonament a la Generalitat duna part de la renda, sense que aquesta puga superar el 25 % dels ingressos de la unitat de convivència. Sestabliran límits més restringits per a unitats de convivència la situació de les quals impossibilite aquesta aportació i així hagen informat favorablement els serveis socials.
e) Una vegada finalitzat el termini de tres anys, larrendatari optarà expressament bé per continuar larrendament per tres anys més, sense perjudici del dret que tinga a la percepció dajudes o subvencions dacord amb la legislació vigent darrendaments en aquest moment, o bé podrà exercir lopció de compra.
La durada del lloguer en el seu propi habitatge, i exclusivament per a la persona afectada, o per a les persones majors de 65 anys i els següents col·lectius: discapacitats del 33 % o superior, famílies amb dos o més fills en edat escolar, víctimes de violència de gènere, menors tutelats i aquells que es determine reglamentàriament, serà indefinit fins que ladministració li atorgue una solució o finalitzen les causes que han motivat la seua inclusió en aquest col·lectiu. En cas de mort o abandonament de la unitat de convivència de larrendatari, es podrà subrogar el contracte darrendament a una altra persona daquesta unitat de convivència.
f) En cas dexercitar-se lopció de compra, sempre que siga lhabitatge habitual, les quantitats amortitzades del préstec hipotecari original seran considerades quantitats pagades a compte de preu establit.
3. Interposada la demanda per lentitat financera, la filial immobiliària o entitat de gestió dactius, el propietari demandat podrà informar la Generalitat, a fi que aquesta lassistisca administrativament i notifique a lentitat adjudicatària de la rematada la subjecció a les regles establides en aquest article, com també les condicions que ha de complir el contracte darrendament amb opció de compra de lhabitatge. En els termes establits reglamentàriament, la conselleria competent en matèria dhabitatge redactarà el contracte darrendament que haurà de ser subscrit per lentitat executant, el propietari afectat i la Generalitat en el termini màxim de dos mesos des de la sol·licitud dassistència. El dit contracte haurà de ser custodiat en el registre competent.
4. Si lentitat executant es nega a formalitzar el contracte, la Generalitat podrà incoar, dofici o a instàncies del propietari, el procediment dexpropiació de lusdefruit de lhabitatge en els termes establits en aquesta llei, per mitjà de la seua declaració dinterès social i necessitat docupació, sense perjudici de les sancions en què puguen incórrer les entitats executants.
Article 13. Declaració de linterès social i la necessitat docupació als efectes dexpropiació forçosa de lusdefruit temporal dhabitatges incursos en procediment de desnonament per execució hipotecària per a la cobertura de necessitat dhabitatge de persones en especials circumstàncies demergència social
1. Als efectes prevists en larticle 9 de la Llei dexpropiació forçosa, de 16 de desembre de 1954, la cobertura dhabitatge de les persones en especials circumstàncies demergència social afectades per procediments dexecució hipotecària definides en larticle 12 daquesta llei comportarà la declaració dutilitat pública i la necessitat docupació per a lexpropiació forçosa de lusdefruit de lhabitatge objecte daquest per un termini màxim de tres anys, prorrogables per tres anys més, revisant la situació demergència social de la unitat de convivència anualment, comptadors des de la data del llançament acordat per lòrgan jurisdiccional competent.
2. Sense perjudici del que disposa la normativa bàsica estatal, lexpropiació forçosa de lusdefruit de lhabitatge serà daplicació als procediments de desnonament instat per entitats financeres, o les seues filials immobiliàries o entitats de gestió dactius, en què resulte adjudicatari de la rematada una entitat financera, o les seues filials immobiliàries o entitats de gestió dactius i les parts no hagueren aplicat el procediment previst per a la intermediació o no shaguera formalitzat el contracte darrendament amb opció de compra i això implicara que lhabitatge habitual quedara sense ocupants amb títol legal.
3. En aquests casos, seran beneficiàries de lusdefruit temporal les persones o unitats de convivència que es troben en circumstàncies dexclusió o emergència social afectades per procediments dexecució hipotecària, dacord amb els requisits establits en aquesta llei i en les regles procedimentals contingudes en lannex I. La persona beneficiària que haja incorregut en falsedat o ocultació dinformació en el compliment dels requisits establits o en la presentació de la documentació a què fa referència lannex I, perdrà la condició de beneficiària. La conselleria competent en matèria dhabitatge vigilarà el compliment dels requisits referits i el pagament de les quantitats a què, com a beneficiari, estiga obligat en els termes del present article.
4. La persona o unitat de convivència beneficiària estarà obligada a pagar a ladministració expropiant una quantitat en concepte de contribució al pagament de preu just. Aquesta quantitat, que es prorratejarà amb caràcter mensual, no podrà ser superior al 25 % dels ingressos anuals de la unitats de convivència que convisca en lhabitatge, a lefecte de lindicador públic de renda defectes múltiples, ni la seua quantia acumulada superior al preu just determinat per ladministració o resultat de la resolució judicial, si nhi ha, inclosos els interessos de demora causats i els que legalment siguen exigibles a ladministració expropiant. Quan els ingressos de la unitat familiar no excedisquen el salari mínim interprofessional, per cada membre de la unitats de convivència que acredite algun tipus dingrés, podrà eximir-se del pagament de la renda, per a aquella anualitat o anualitats en què es done aquesta circumstància.
5. El procediment dexpropiació del dret a lusdefruit temporal de lhabitatge haurà dajustar-se a la legislació dexpropiació forçosa i al que sha establit en la legislació sectorial aplicable, si de cas. La resolució que linicie es comunicarà a lòrgan judicial que estiga coneixent el procediment dexecució hipotecària de què es tracte.
6. Per mitjà dun decret del Consell es declararà, amb informació prèvia públicament i motivadament, la urgent ocupació a lefecte dexpropiació forçosa temporal de lús dhabitatges. Lanunci de publicació podrà incloure la citació per a lalçament de lacta prèvia i, si de cas, lelevació a acta docupació del bé, sempre que ladministració expropiant procedisca al pagament del depòsit previ, de conformitat amb lapartat 6 de larticle 52 de la Llei dexpropiació forçosa.
7. En lacta docupació sestabliran, dacord amb aquesta llei, els requisits perquè el titular dominical de lhabitatge en puga recuperar lusdefruit una vegada transcorregut el termini dexpropiació del dret a lusdefruit temporal de lhabitatge.
8. Així mateix, podrà exercitar-se el dret de reversió si les circumstàncies de la persona beneficiària es modifiquen abans de transcórrer els tres anys establits en lapartat 1, de manera que puga gaudir del dret a un habitatge assequible, digne i adequat en termes anàlegs als que possibilita lhabitatge que va ser objecte del procediment dexecució hipotecària. Així mateix, es podrà exercir la reversió quan es perda la condició de beneficiari.
9. El reversionista haurà de restituir a ladministració expropiant de lusdefruit la part proporcional del preu just rebut amb relació al període que falte per completar, fins al màxim de tres anys.
10. La impossibilitat de dur a terme lexecució de locupació de lhabitatge per causes relacionades amb el procediment judicial de desnonament, com també per altres causes no imputables a ladministració, no implica el reconeixement de cap dret a la persona beneficiària de lexpropiació.
11. La valoració del preu just del dret dusdefruit temporal es realitzarà atenent els criteris de valoració establits en la present llei, i servirà com a base per al seu càlcul el valor pel qual shaja adjudicat limmoble, dacord amb les regles del procediment executiu, lentitat financera, o les seues filials immobiliàries o entitats de gestió dactius. Per al càlcul del valor de lusdefruit, aquest es determinarà a raó del 2 % del valor total del bé (en ple domini) per cada període dun any.
TÍTOL IV
Intervenció sobre habitatges buits
Article 14. La declaració dhabitatge buit
1. La declaració dun habitatge com a buit es realitzarà mitjançant una resolució administrativa només respecte daquells propietaris que siguen considerats com a grans tenidors per aquesta llei i seguint amb aquest fi el procediment administratiu contradictori regulat en lannex II daquesta norma.
2. El termini màxim per a resoldre el procediment declaratiu dhabitatge buit i notificar la seua resolució serà dun any comptador des de la data de lacord diniciació, una vegada transcorregut aquest es produirà la seua caducitat. La resolució no posarà fi a la via administrativa i contra aquesta es podrà interposar un recurs dalçada davant de lòrgan superior jeràrquic del competent per a resoldre.
3. La resolució que pose fi al procediment decidirà totes les qüestions plantejades pels interessats i aquelles altres derivades daquest, incloent-hi laprovació de les mesures de foment que hagen estat acceptades i dels acords dels interessats en el supòsit dintermediació; i shaurà de produir lefectiva habitació dins del termini de sis mesos comptadors des de la notificació de la resolució, sense que aquesta puga tenir una duració inferior a un any, excepte acord dels interessats, que haurà de ser comunicat a la direcció general competent en matèria dhabitatge.
4. Es donarà trasllat de la resolució al registre dhabitatges buits, a fi de procedir a la seua inscripció.
5. En cas de tornar a constatar-se lexistència dindicis de no-habitació respecte al mateix habitatge o grup dhabitatges en el termini de sis mesos des de la resolució, podrà iniciar-se un nou procediment declaratiu sense necessitat de realitzar loferiment de les mesures de foment.
Article 15. Indicis de falta dús habitacional
1. A lefecte de la declaració administrativa dhabitatge buit es presumirà que un habitatge no està habitat quan:
a) No es destine de forma efectiva a lús residencial legalment previst.
b) Estiga desocupat de forma continuada durant un temps superior a dos anys, computats en cada cas des de lúltim dia defectiva habitació, des de latorgament de lautorització docupació corresponent o, per al cas dels habitatges que no hagen estat mai habitats, des que lestat dexecució daquests permeta sol·licitar les autoritzacions legals per la seua efectiva ocupació: tot això, llevat que hi haja motiu que justifique la falta docupació o la seua destinació a un ús diferent al residencial. A partir del segon any en vigor de la llei, aquest termini es reduirà a un any.
2. Sense perjudici del que preveu lapartat anterior, per a la iniciació del procediment declaratiu dun habitatge com a buit es podran tenir en compte, entre altres, els indicis següents:
a) Les dades del padró municipal dhabitants i daltres registres públics.
b) La falta de subministraments daigua i electricitat, o consums anormalment baixos segons els valors proporcionats per les empreses subministradores que presten servei en el municipi i, a falta daixò, pels arreplegats en lannex II.
c) Alteracions en el subministrament de gas o serveis de telecomunicacions que puguen indicar la pèrdua dús residencial.
d) Declaracions tributàries.
e) Declaracions o actes propis del titular de lhabitatge.
f) Declaracions de veïns.
g) Negativa injustificada de la persona titular de lhabitatge a facilitar comprovacions de lòrgan directiu de la Generalitat competent en matèria dhabitatge. Aquestes comprovacions només podran dur-se a terme quan consten, a més, altres indicis de falta docupació.
3. En qualsevol cas, es considerarà que hi ha motiu justificat per a la desocupació continuada en els casos següents, sempre dacord amb lespecífica normativa aplicable:
a) Immobles destinats a usos dhabitatge de segona residència, amb un màxim de 4 anys de desocupació continuada.
b) Immobles destinats a usos dhabitatge turístic o terciaris almenys amb una ocupació mínima dun mes a lany.
c) Immobles destinats a usos dotacionals.
d) Immobles destinats a habitatge que els seus titulars persones físiques o jurídiques oferisquen en venda (un any màxim) o lloguer (amb un màxim de sis mesos), en condicions de mercat.
e) Immobles que estiguen pendents de partició hereditària o sotmesos a procediments dextinció de comunitat de béns o societat de guanys o lús del qual estiga pendent de resolució en un procés judicial o qualsevol altra situació que nhaja impedit la inscripció fins i tot havent-hi títol jurídic per a això.
f) Trasllat temporal de domicili per raons laborals, de salut, de dependència o emergència social.
Article 16. Grans tenidors dhabitatges
1. Als efectes que preveu aquesta llei es consideren grans tenidors dhabitatges aquelles persones físiques o jurídiques que, destinant la seua activitat a la construcció, la promoció, la intermediació o el finançament de la construcció o de la compra dhabitatge, disposen de més de 10 habitatges en règim de propietat, lloguer, usdefruit o altres modalitats de gaudi que els faculten per a determinar els usos a què es destinen, i els excloguen del mercat de venda, lloguer o dret de superfície que complisquen els requisits de larticle anterior.
No es computaran a aquests efectes els habitatges desocupats en els quals concórrega algun dels motius per a la desocupació que enumera el número 3 de larticle 15 daquesta llei.
2. Els que tinguen la consideració de grans tenidors hauran de comunicar a la conselleria competent en matèria dhabitatge, semestralment, la relació daquells habitatges buits definits com a tals en larticle 14 de la present llei.
Article 17. Deures de col·laboració amb ladministració
1. Les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, titulars dels habitatges sobre els quals es desenvolupe un procediment de declaració dhabitatge buit tenen els deures de col·laboració amb ladministració desenvolupats en la legislació bàsica estatal i han de proporcionar totes les dades rellevants sobre aquest a sol·licitud de ladministració a excepció daquells que puguen comprometre la intimitat de les persones.
2. A lefecte de la determinació de lús residencial efectiu dels habitatges, les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, que disposen dinformació sobre aquests, i en particular les companyies subministradores daigua i energia elèctrica, les entitats financeres i les seues filials immobiliàries, les entitats de gestió dactius i altres entitats immobiliàries, com també els ajuntaments, estaran obligades a proporcionar, a requeriment de lòrgan competent de la Generalitat en matèria dhabitatge i sense necessitat de tenir el consentiment de les persones afectades, totes les dades, informes, antecedents i justificants que puguen incidir en la indagació daquesta circumstància i persones o entitats titulars dels habitatges.
3. Els requeriments dinformació hauran de respectar la normativa reguladora de la protecció de dades de caràcter personal i seran motivats, adequats i pertinents i expressaran la finalitat i la previsió normativa. Les comunicacions als requeriments hauran de trametres a lòrgan sol·licitant en el termini dun mes comptador des de la seua recepció, sense perjudici de lampliació de terminis que puguen interessar per al millor compliment del que sha requerit, que en qualsevol cas no podrà excedir la meitat del termini inicial.
4. Lentrada en qualsevol habitatge que tinga la condició efectiva de domicili haurà de requerir autorització judicial. En tot cas, la falsa identificació dun habitatge buit com a domicili que quede degudament acreditat en el procediment es considerarà com a infracció als efectes que preveu aquesta llei.
Article 18. Actuacions prèvies, inspecció i mesures provisionals
1. Amb anterioritat a la iniciació del procediment i amb la finalitat de decidir sobre la seua incoació, es podran realitzar actuacions dirigides a conèixer les circumstàncies del cas concret, lobtenció dinformació rellevant per a la determinació de lús dels habitatges i la identificació dels titulars dels immobles. Les actuacions prèvies seran realitzades per lòrgan que tinga atribuïdes funcions dinvestigació, esbrinament i inspecció en matèria dhabitatge i, a falta daixò, per la persona o òrgan administratiu que lòrgan competent determine per a la iniciació o resolució del procediment.
2. Lòrgan directiu de la Generalitat amb competències en matèria dhabitatge aprovarà plans periòdics dinspecció, dirigits a la investigació individualitzada de situacions concretes de no-habitació o de circumstàncies dàmbit general que siguen dinterès per a determinar lacció de la Generalitat en lexercici de les potestats dinspecció. Aquests plans dinspecció determinaran anualment i amb caràcter previ les actuacions a desenvolupar i els àmbits prioritaris daquestes.
3. Lòrgan encarregat de la resolució del procediment podrà adoptar des de linici de la tramitació daquest, i dacord amb la normativa aplicable, totes les mesures que siguen necessàries per a garantir la correcta conservació en condicions dhabitabilitat dels habitatges objecte del procediment.
4. Les actuacions prèvies regulades en aquest article no interrompran el termini de prescripció de les infraccions que shagen pogut cometre, ni determinaran, en cap cas, linici del procediment a lefecte del còmput del termini de caducitat.
Article 19. Multes coercitives
1. Si en el termini assenyalat de sis mesos no es produeix lefectiva ocupació per a ús habitacional de lhabitatge declarat com a buit, i donada la impossibilitat daltres mitjans dexecució forçosa menys onerosos, lòrgan encarregat de la resolució del procediment establirà, com a mitjà dexecució forçosa, multes coercitives per a instar el compliment de lobligació administrativa amb independència de les sancions administratives que puguen imposar-se a conseqüència de la comissió de les infraccions establides en aquesta llei.
2. La quantia de la multa coercitiva serà fixada per lòrgan encarregat de resoldre el procediment i serà equivalent al preu mensual per metre quadrat dun lloguer establit per als habitatges de protecció públics de règim general, multiplicat pel nombre de metres quadrats útils de superfície de lhabitatge corresponent i per la quantitat de mesos transcorreguts des de lanterior pagament mentre es mantinga la situació dhabitatge deshabitat. El pagament de la multa coercitiva podrà ser establit tant de manera mensual com trimestral.
3. Totes les accions realitzades amb lúnica finalitat daconseguir lexecució forçosa són independents de qualsevol sanció administrativa i compatibles en tot cas amb aquestes.
Article 20. Col·laboració amb les entitats financeres, les filials immobiliàries o les entitats de gestió dactius
1. La Generalitat subscriurà convenis de col·laboració amb les entitats financeres, les societats immobiliàries sota el seu control, la Societat de Gestió dActius Procedents de la Reestructuració Bancària, SA, com també amb les persones o entitats que operen en el sector immobiliari, per a incrementar una oferta dalternatives habitacionals que permeta donar adequada resposta a les necessitats dallotjament de persones o unitats de convivència en situació de vulnerabilitat. Aquesta oferta estarà distribuïda pel conjunt del territori i en cap cas podrà haver-hi concentracions dhabitatge social en determinats districtes o àrees a fi devitar la formació dagregats residencials de baixes rendes concentrats només en determinats barris o municipis. Per a això, les administracions públiques utilitzaran la informació sobre els habitatges buits en poder de grans tenidors per a identificar possibles anomalies en loferta de les entitats financeres, les seues filials immobiliàries i entitats de gestió dactius. Aquests convenis podran tenir també per objecte la cessió dús dhabitatges declarats com a desocupats per part dels seus titulars.
2. En els convenis de col·laboració es concretaran la modalitat o les modalitats de gestió dels habitatges cedits. La gestió serà realitzada directament per ladministració pública o les seues entitats instrumentals o, si de cas, per part dels ens locals que tinguen delegades aquestes competències.
TÍTOL V
Actuacions de foment per a evitar lexistència
dhabitatges buits
Article 21. Potestats de foment en matèria dhabitatge
En desenvolupament de les mesures de foment establides en la legislació valenciana en matèria dhabitatge, i per a garantir la funció social de lhabitatge, la Generalitat, les entitats locals i altres entitats públiques podran desenvolupar, entre altres, les actuacions següents:
a) Sistemes dajudes públiques.
b) Foment de la iniciativa privada.
c) La mediació en el mercat de larrendament dhabitatges per a propiciar locupació efectiva.
CAPÍTOL I
Sistema dajudes públiques
Article 22. Ajudes per al pagament de lloguer
1. La conselleria competent en matèria dhabitatge establirà un sistema dajudes per al pagament de lloguer a les persones i unitats de convivència amb ingressos baixos o moderats, en què el cost de lhabitatge els pot situar en risc dexclusió social residencial, de manera que no se supere el 25 % dels ingressos.
2. A aquest efecte, sestableixen dos tipus de prestacions:
a) Ajudes per al pagament del lloguer acollides a convocatòries públiques periòdiques que sestablisquen per mitjà de concurrència i en les condicions que es determinen. Poden ser de pròrroga automàtica, si es mantenen les mateixes condicions establides per a ladjudicació.
b) Prestacions durgència per a afrontar el pagament de lloguer o de quotes hipotecàries en situacions especials demergència i en les condicions que reglamentàriament sestablisquen, que es poden atorgar sense concurrència i amb els informes previs favorables dels serveis socials municipals.
3. La conselleria competent en habitatge establirà les condicions de les prestacions regulades en aquest article, les situacions a protegir, els requisits dels beneficiaris, la quantia de lajuda, les seues condicions i les causes dextinció.
4. Les quanties daquestes prestacions es poden abonar directament al beneficiari o indirectament, si sestableix expressament, a qui presta el servei o a una altra persona.
5. El pagament de la prestació es realitzarà per mitjà duna entitat financera, i està obligada aquesta a tornar les quanties aportades en excés a partir de lextinció del dret a lajuda.
6. Es consideren com a causes dextinció, la mort del beneficiari, sempre que no tinga persones al seu càrrec, o quan deixen de reunir-se els requisits per al dret subjectiu a lhabitatge.
7. Els municipis que ho sol·liciten podran actuar com a entitats col·laboradores en el procés de concessió daquestes ajudes. En aquest cas, les hauran de resoldre dacord amb els criteris determinats per la conselleria competent en matèria dhabitatge i coordinar la seua concessió amb les ajudes pròpies que, si de cas, puguen atorgar, i unificar el procediment de sol·licitud a fi de simplificar els tràmits als ciutadans.
Article 23. Mesures per a prevenir i per a pal·liar la pobresa energètica
1. Les administracions públiques garantiran el dret daccés als subministraments bàsics daigua potable, de gas i delectricitat a les persones i unitats de convivència en situació de risc dexclusió residencial, mentre dure la dita situació, com a component del dret a lhabitatge amb independència que locupació derive del títol de propietat, lloguer o qualsevol altre dret que els permeta disposar de lús de lhabitatge.
2. Ha destablir-se, com a principi de precaució social, un procediment dobligada comunicació als serveis socials i dintervenció daquests serveis amb caràcter previ a la concessió de les ajudes amb la finalitat devitar els talls de subministrament en els casos dimpagament per falta de recursos econòmics.
3. En compliment de les previsions daquesta llei, i sense perjudici de les competències estatals en la matèria, el Consell podrà establir reglamentàriament aquelles obligacions de servei públic que les companyies subministradores hauran de complir per a prevenir els talls de subministrament en els casos mencionats. Les administracions públiques podran establir els acords o els convenis necessaris amb les companyies de subministrament daigua potable, de gas i delectricitat a fi de garantir que concedisquen ajudes a fons perdut a les persones i unitats de convivència en situació de risc dexclusió residencial o els apliquen descomptes molt notables en el cost dels consums mínims, de conformitat amb les obligacions de servei públic establides.
4. Els municipis que ho sol·liciten podran actuar com a entitats col·laboradores en el procés de concessió de les ajudes previstes en aquest article, tant les que suposen una transferència directa als ciutadans afectats com les que sinstrumenten fent ús de les vies de lapartat anterior. En aquest cas, hauran dactuar en coordinació i dacord amb els criteris determinats per la conselleria competent en matèria dhabitatge.
5. Les empreses subministradores daquests serveis que hagen de realitzar un tall de subministrament han de sol·licitar prèviament un informe als serveis socials municipals per a determinar si la persona o la unitat de convivència es troba en una de les situacions de risc dexclusió residencial, dacord amb els procediments previstos en la legislació autonòmica en matèria de pobresa energètica o qualsevol norma posterior que la substituïsca.
6. Les empreses subministradores hauran dinformar els seus clients, en qualsevol avís o comunicació que faça referència a la falta de pagament del servei, dels drets relatius a la pobresa energètica establits per la present llei o altres en què així es reconega. Les administracions públiques competents hauran de vetlar perquè la informació relativa a aquests drets figure impresa en les factures emeses per les companyies.
7. Shaurà de crear una comissió de seguiment específica per a la lluita contra la pobresa energètica amb representants dels departaments autonòmics implicats i de la Federació Valenciana de Municipis i Províncies, i amb la presència dels moviments socials vinculats a aquesta problemàtica.
CAPÍTOL II
Foment de la iniciativa privada
Article 24. Foment del lloguer
1. La conselleria competent en matèria dhabitatge establirà un sistema voluntari dobtenció o doferta dhabitatges privats per a la posada en lloguer, en el qual sinclouran necessàriament els inscrits en el Registre dhabitatges buits i els adquirits a conseqüència de lexercici dels drets de tanteig i retracte o daquelles altres accions dirigides a garantir lús social de lhabitatge previstes per aquesta llei.
2. A lefecte de donar una cobertura adequada a aquestes mesures, la conselleria competent en matèria dhabitatge establirà un sistema de concertació pública i privada per a estimular els propietaris i els inversors a posar en el mercat de lloguer habitatges per a persones i unitats de convivència amb dificultats per a accedir al dit mercat amb ingressos inferiors a 4,5 vegades lindicador públic de renda defectes múltiples. En aquests casos, les administracions públiques concertaran lassegurament dels riscos inherents a locupació habitacional dels habitatges que garantisquen el cobrament de la renda, els desperfectes causats, la responsabilitat civil, lassistència de la llar i la defensa jurídica.
Article 25. Lloguer solidari
1. La Generalitat podrà adoptar la iniciativa per a lloguer solidari de pisos buits que necessiten algun tipus de rehabilitació els propietaris dels quals no poden atendre aquestes despeses.
2. Aquesta iniciativa preveu cobrir els objectius següents:
a) Afavorir els propietaris dels habitatges que no poden mantenir-los ni rehabilitar-los, però que sí que volen conservar-ne la propietat.
b) Mobilitzar els habitatges desocupats.
c) Obtenir més habitatges per a polítiques socials.
d) Propiciar que es facen obres de rehabilitació per a generar ocupació.
3. Les persones propietàries faran cessió de lhabitatge a la Generalitat perquè, a través de la xarxa dintermediació, es dispose, per al seu arrendament, dun període màxim de sis anys. La conselleria competent en matèria dhabitatge serà lencarregada, en aquests casos, de fer lestudi econòmic i la rehabilitació pertinent, despeses que, junt amb tots els derivats de la gestió, seran compensats amb el cobrament de la renda mensual fins que aquests estiguen coberts.
CAPÍTOL III
Mediació en matèria dhabitatge
Article 26. Actuacions de mediació social
1. La Generalitat impulsarà, informarà, facilitarà i fomentarà els serveis de mediació social en matèria dhabitatge, pobresa energètica i drets dels ciutadans que estiguen en greu situació de necessitat, per causa duna execució hipotecària o per un procés darrendament urbà o com a conseqüència dhaver perdut el seu habitatge per haver avalat un tercer.
2. Sense perjudici de les estructures administratives de la Generalitat, la xarxa de mediació sarticularà per mitjà de la participació dels ajuntaments i de les entitats sense ànim de lucre, que actuaran com a mediadors i shauran dajustar a les condicions que sestablisquen reglamentàriament.
3. La Generalitat podrà subscriure convenis de col·laboració amb els ajuntaments i amb institucions i corporacions públiques i privades per a lassessorament, la mediació i la protecció adequada amb la finalitat de prevenir que els ciutadans i les ciutadanes residents a la Comunitat Valenciana perden la seua residència habitual i permanent, quan passen per dificultats econòmiques que la posen en risc, amb lobjectiu devitar que siguen privats daquesta. A aquest efecte es podran habilitar els mitjans i recursos necessaris per a poder articular les mesures que sadopten amb tal fi.
Article 27. Mediació per al lloguer assequible
1. A fi de garantir un lloguer assequible, la Generalitat fomentarà les actuacions de mediació entre les persones físiques o jurídiques i els inquilins, amb la finalitat de proporcionar confiança, garanties i bon ús de lhabitatge a preus de lloguer per sota dels preus del mercat. Es podran establir mesures addicionals de foment en les condicions que es determinen.
2. Els sol·licitants dhabitatges obtinguts per mediació, hauran destar inscrits en el registre de demandants dhabitatge de protecció.
3. Per a ladjudicació dhabitatges per mediació es tindrà en compte la relació entre el preu de lhabitatge i els ingressos dels demandants, la superfície daquest i les especials necessitats socials derivades, si de cas, de la composició de la unitat de convivència.
TÍTOL VI
Igualtat en laccés i locupació dels habitatges
Article 28. Igualtat i no-discriminació en laccés a lhabitatge
1. Totes les persones han de poder accedir a un habitatge i ocupar-lo, sempre que complisquen els requeriments legals i contractuals aplicables en cada relació jurídica, sense patir discriminacions, directes o indirectes, ni assetjament de cap tipus. Particularment, es consideraran discriminacions indirectes lestabliment de condicions de pagament o garantia insòlites o poc habituals i que provoquen de fet la impossibilitat daccedir a lhabitatge de col·lectius particularment vulnerables.
2. En compliment del que disposa lapartat anterior, les administracions públiques han dadoptar les mesures pertinents, aplicables a totes les persones i a tots els agents, tant del sector públic com del sector privat.
3. Són objecte específic de lacció protectora a què es refereix lapartat 2 les situacions i actuacions següents:
a) La discriminació directa, que es produeix quan una persona rep, en algun aspecte relacionat amb lhabitatge, un tracte diferent del rebut per una altra persona en una situació anàloga, sempre que la diferència de tracte no tinga una finalitat legítima que la justifique objectivament i raonablement i els mitjans utilitzats per a aconseguir la dita finalitat siguen adequats i necessaris.
b) La discriminació indirecta, que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió unilateral, un criteri o una pràctica aparentment neutres ocasionen un desavantatge particular a una persona respecte a altres en lexercici del dret a lhabitatge. No hi ha discriminació indirecta si lactuació té una finalitat legítima que la justifica objectivament i raonablement i els mitjans utilitzats per a aconseguir aquesta finalitat són adequats i necessaris.
c) Lassetjament immobiliari, entès com tota actuació o omissió amb abús de dret que té lobjectiu de pertorbar la persona assetjada en lús pacífic de lhabitatge i crear-li un entorn hostil, ja siga en laspecte material, personal o social, amb la finalitat última de forçar-la a adoptar una decisió no desitjada sobre el dret que lempara per a ocupar lhabitatge. A lefecte de la present llei, lassetjament immobiliari constitueix discriminació. La negativa injustificada dels propietaris de lhabitatge a cobrar la renda arrendatícia és indici dassetjament immobiliari.
d) La utilització dun infrahabitatge com a residència, la sobreocupació i qualsevol forma dallotjament il·legal.
Article 29. Acció protectora de les administracions
1. Les mesures protectores que han dadoptar les administracions públiques poden consistir en ladopció daccions positives en favor de col·lectius i persones vulnerables, la prohibició de conductes discriminatòries i lexigència de leliminació dobstacles i restriccions a lexercici del dret a lhabitatge i dajustos raonables per a garantir el dret a lhabitatge.
2. A lefecte del que es preveu en aquesta llei, sentén per ajustos raonables les mesures dirigides a atendre les necessitats singulars de determinades persones per a facilitar-los, sense imposar una càrrega desproporcionada, la inclusió social i el gaudi del dret a lhabitatge en igualtat de condicions amb les altres persones.
3. Per a establir si una càrrega és proporcionada o no ho és, les administracions públiques han de tenir en compte el cost de les mesures, els efectes discriminatoris que supose no adoptar-les, les característiques de la persona física o jurídica, entitat o organització que ha de posar-les en pràctica i la possibilitat dobtenir finançament oficial o qualsevol altra ajuda.
4. Les administracions públiques competents poden establir un règim dajudes públiques per a contribuir a finançar les despeses derivades de lobligació daplicar els ajustos raonables a què es refereix el present article.
Article 30. Valoració de la prova
En els procediments de denúncia de discriminació en lexercici del dret a lhabitatge en què la part denunciant o demandant al·lega fets i aporta indicis que permeten presumir lexistència de discriminació, lòrgan competent, després dapreciar-los, tenint en compte la disponibilitat i la facilitat probatòria que correspon a cada una de les parts i el principi digualtat de les parts, ha dexigir a la part denunciada o demandada que aporte una justificació objectiva i raonable que prove prou que en la seua actuació o com a conseqüència de la seua inactivitat no sha infringit el dret a la igualtat.
Article 31. Legitimació
A fi de fer efectius els drets establits pel present títol, sense perjudici de la legitimació individual de les persones afectades, les persones jurídiques habilitades legalment per a defendre els drets i interessos legítims col·lectius poden actuar en nom i en interès de les persones que els hi autoritzen en un procés determinat.
TÍTOL VII
Infraccions i sancions per incompliment
de la funció social de lhabitatge
Article 32. Disposicions generals
1. Són infraccions administratives per incompliment de la funció social de lhabitatge les accions o les omissions tipificades com a tals en la present llei.
2. Les infraccions tipificades en la present llei es classifiquen com a greus i molt greus, atenent la naturalesa de la infracció i el bé jurídic afectat per la seua comissió.
Article 33. Infraccions
1. Constitueixen infraccions administratives per incompliment de la funció social de lhabitatge, sense perjudici de les tipificades en la legislació valenciana en matèria dhabitatge, les previstes en els apartats següents de la present llei.
2. Tindran la consideració dinfraccions greus:
a) La falsa identificació dun habitatge buit com a domicili, a fi dimpedir la declaració dhabitatge buit.
b) Lincompliment de les mesures de foment adoptades en el procediment de declaració dhabitatge buit.
c) Lincompliment dels acords acceptats en els procediments de declaració dhabitatge buit, com a conseqüència de les actuacions de mediació i intermediació.
d) El transcurs de termini de tres mesos fixat per a lefectiva habitació de lhabitatge declarat buit, sense perjudici de la imposició de multes coercitives, en els termes establits en la present llei.
e) Lincompliment dels terminis de duració mínima de locupació de lhabitatge fixats en els procediments de declaració dhabitatge buit, llevat que hi haja acord dels interessats, que haurà de ser comunicat a la direcció general competent en matèria dhabitatge.
f) No comunicar semestralment per part dels grans tenidors la situació dels seus habitatges buits.
g) La cessió dun habitatge que haja accedit al registre dhabitatges buits a través dels convenis de col·laboració a què es refereix la present llei sense que aquests estiguen en les condicions adequades dhabitabilitat i no tenint les degudes condicions de salubritat, seguretat, eficiència energètica, ornament públic i decor que requereix la funció social de la propietat.
3. Tindran la consideració dinfraccions molt greus:
a) Lincompliment per part de les entitats financeres, les seues filials immobiliàries i les entitats de gestió dactius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, del deure de comunicar ladquisició per qualsevol títol dhabitatges protegits que integren el seu balanç.
b) El manteniment sense ocupants legals per un termini superior a tres anys o la negativa a subscriure el contracte de lloguer amb opció a compra regulat en larticle 12 daquesta llei, daquells habitatges habituals o de primera residència que hagen estat objecte de procediments de desnonament instat per entitats financeres, o les seues filials immobiliàries o entitats de gestió dactius, en les quals resulte adjudicatari de la rematada lentitat financera, o les seues filials immobiliàries o entitats de gestió dactius, a comptar del dia en què es produïra ladjudicació en la rematada.
c) La falsedat en els documents o certificats que siguen necessaris per a obtenir una resolució administrativa amb reconeixement de drets econòmics, de protecció o dhabitabilitat, aportats a fi dobtenir un acte favorable als infractors o a tercers, deludir una ordre dexecució o un altre acte no favorable a les persones interessades o bé per a lobtenció de mesures de foment de les previstes en la present llei.
d) Dur a terme accions o omissions que comporten assetjament o discriminació segons el que estableix aquesta llei.
e) Lincompliment per part de les empreses subministradores de les obligacions legals dinformar els consumidors en qualsevol avís o comunicació que faça referència a la falta de pagament del servei dels drets relatius a la pobresa energètica establits per la present llei.
f) No sol·licitar prèviament per part de lempresa subministradora que haja de realitzar un tall de subministrament linforme els serveis socials municipals per a determinar si la persona o la unitat familiar està en una de les situacions de risc dexclusió residencial.
g) No garantir per part de lempresa subministradora els subministraments bàsics dacord amb el que hi ha establit en aquesta llei i no complir les obligacions de servei públic que shagen establit respecte daixò.
Article 34. Sancions
1. Les infraccions tipificades en larticle anterior com a greus seran sancionades amb multa de 600 fins a 3.000 euros.
2. Les infraccions tipificades en larticle anterior com a molt greus seran sancionades amb multa de 3.001 fins a 30.000 euros.
3. Els ingressos procedents de les sancions tindran caràcter finalista i, per tant, seran destinats a actuacions en matèria dhabitatge.
Article 35. Mesures complementàries
La imposició de la sanció per infracció greu o molt greu podrà ser acompanyada de les mesures complementàries establides en la legislació valenciana en matèria dhabitatge i, en qualsevol cas, les mesures complementàries següents per a obligar a reposar la legalitat incomplida:
1. Quan, per la conducta contrària a la legalitat, es prive del dret a lús i el gaudi dun habitatge a persones en situació demergència dhabitatge, en la resolució shaurà dimposar a linfractor la immediata posada a disposició o, si és el cas, la reposició de la persona afectada en lús del seu habitatge.
2. Si, com a conseqüència dels incompliments legals i les infraccions de les empreses subministradores, es produeix un tall de subministrament contrari a les disposicions daquesta llei, ladministració, a linici del procediment sancionador, obligarà les dites empreses a la reposició immediata, i al seu càrrec, del subministrament interromput.
3. Quan la infracció consisteix en una situació de fet que puga prorrogar-se per voluntat de linfractor, la resolució de lexpedient sancionador nacordarà el cessament i concedirà a linfractor un termini no superior a 15 dies.
Article 36. Responsabilitat
1. Seran sancionades per la comissió de les infraccions previstes en la present llei les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, que resulten responsables daquestes, per acció o omissió. Quan la responsabilitat dels fets constitutius de la infracció corresponga a una persona jurídica podran considerar-se responsables, a més, les persones físiques integrants dels seus òrgans de direcció que hagen autoritzat o consentit la comissió de la infracció. Les dites persones físiques seran considerades responsables, en tot cas, si la persona jurídica sextingeix abans de dictar-se la resolució sancionadora.
2. En cas dinfraccions continuades, i a lefecte de modular la sanció, es tindran en compte la quantitat dhabitatges afectats i la duració de la infracció.
Article 37. Prescripció
Els terminis de prescripció de les infraccions i sancions establides en aquesta llei seran els fixats en la legislació valenciana en matèria dhabitatge, dacord amb la graduació corresponent.
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Accés a la informació pública i la protecció de dades de caràcter personal
Laccés a la informació pública continguda en els registres a què es refereix la present llei sexercirà dacord amb la legislació en matèria de transparència, accés a la informació pública i bon govern, i amb subjecció a les limitacions establides per a la protecció de dades de caràcter personal. Les dades de caràcter personal seran tractades amb el grau de protecció adequat i laccés a la informació pública requerirà la prèvia dissociació de les dades de caràcter personal.
Segona. Deure de comunicació de les entitats financeres, les seues filials immobiliàries i les entitats de gestió dactius relativa a habitatges protegits
En el termini de quinze dies des de lentrada en vigor de la present llei, i amb respecte a la legislació en matèria de protecció de dades personals, les entitats financeres, les seues filials immobiliàries i les entitats de gestió dactius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, estaran obligades a comunicar a la conselleria competent en matèria dhabitatge, per a la inscripció en el registre corresponent, linventari dels habitatges protegits radicats al territori de la Comunitat Valenciana que integren el seu balanç, amb indicació de la ubicació, el preu i la data dadquisició com també la situació administrativa.
Tercera. Creació de lObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana
1. Amb la finalitat de conèixer la situació en termes quantitatius i qualitatius de lhabitatge en general i de lhabitatge públic en particular, la distribució territorial i la inserció en els respectius teixits urbans, com també per a mesurar, dacord amb els indicadors que sestablisquen per reglament, la segregació urbana existent i ladaptació de la situació daccés a lhabitatge al model econòmic determinat per les polítiques públiques valencianes, el Consell crearà lObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana, dependent de la conselleria competent en matèria dhabitatge. Aquest observatori ha de dur a terme les tasques que sestablisquen per reglament i ha de servir de plataforma per a planificar, estudiar i analitzar lentorn i la realitat social i econòmica valenciana en el sector de lhabitatge i col·laborar així en les tasques que complisca qualsevol altre organisme públic.
2. LObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana tindrà com a missió totes aquelles funcions davaluació dels efectes de les mesures introduïdes en aquesta llei, a fi de permetre un control de la seua aplicació i proposar-ne correccions o millores. Així mateix, vetlarà per lestat i suficiència del parc públic dhabitatges, tant autonòmic com municipal, i proposarà les mesures que hagen dadoptar-se per a garantir la suficiència daquest i la seua correcta inserció i evitar-ne la segregació.
3. Poden formar part de lObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana la Federació Valenciana de Municipis i Províncies, totes les organitzacions socials i empresarials representatives de col·lectius i agents de làmbit de lhabitatge que estatutàriament tinguen reconegut un paper actiu en aquest àmbit i que manifesten interés a col·laborar en les tasques que sestablisquen.
4. LObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana col·laborarà amb els diferents consells municipals pel dret a lhabitatge i òrgans equivalents creats pels municipis, i integrarà representants daquests en els seus treballs i col·laborarà amb les seues tasques de seguiment i suport de les actuacions municipals.
5. Cal crear lobservatori dins del termini dun any des de la data de publicació de la present llei en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Quarta. Mesures excepcionals per al control de les rendes de lloguer
Excepcionalment, i en situacions contrastades dincrement de les rendes dels lloguers dimmobles destinats a habitatge que produïsquen que el mercat (per raons de saturació o impossibilitat dalliberament de béns) no actue eficaçment com a mecanisme de reequilibri estructural incrementant loferta per a equilibrar els preus, el Consell podrà proposar a lEstat lestabliment dun sistema que limite el preu màxim de lloguers en aquestes zones com a mesura de zonificació aprovable en el planejament. La delimitació daquestes es farà, justificadament, a partir de criteris de planificació per part dels municipis implicats, després de la declaració daquesta possibilitat ateses les raons econòmiques avantdites pel Consell.
Cinquena. Mecanismes de coordinació amb altres administracions i el sector elèctric
El Consell haurà dexercir els mecanismes de coordinació amb altres administracions i el sector elèctric per tal dimpulsar la implantació duna tarifa social de cost mínim amb subministraments suficients per a les unitats de convivència en risc dexclusió social/residencial, i mentre dure la situació. Lobjectiu seria que les unitats de convivència paguen un màxim dun 10 % pel total dels subministraments bàsics.
DISPOSICIONS FINALS
Primera. Facultats del Consell per a la realització dun text refós
Es faculta el Consell perquè, en el termini dun any, refonga els continguts daquesta llei amb la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, i la resta de disposicions normatives amb rang de llei en matèria dhabitatge que puguen estar actualment en vigor, com també que procedisca a regularitzar, aclarir i harmonitzar els textos legals que han de ser refosos.
Segona. Habilitació per al desenvolupament reglamentari
El Consell dictarà totes les disposicions que siguen necessàries per a lexecució i el desenvolupament del que estableix aquesta llei.
El contingut dels annexos de la llei, les quanties de les sancions i les referències a lindicador públic de renda defectes múltiples, que passen a tenir rang reglamentari, podran ser modificats, revisats i actualitzats mitjançant un decret del Consell.
Tercera. Entrada en vigor
La present llei entrarà en vigor als vint dies naturals de la seua publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Per tant, ordene que tots els ciutadans i totes les ciutadanes, tribunals, autoritats i poders públics als quals pertoque, observen i facen complir esta llei.
València, 3 de febrer de 2017
El president de la Generalitat
XIMO PUIG I FERRER
ANNEX I
Requisits per a la justificació de la situació de risc dexclusió social a lefecte del procediment dexpropiació forçosa de lusdefruit a què es refereix larticle 13 de la Llei
Justificació de la situació de risc dexclusió social a lefecte del procediment dexpropiació forçosa de lusdefruit a què es refereix larticle 13 de la llei.
La persona beneficiària de lusdefruit, per a justificar la seua situació de risc dexclusió social, haurà dadjuntar a la sol·licitud la documentació següent:
1. Acreditativa de la situació econòmica de la persona interessada:
a) Certificat de rendes, i si de cas, certificat relatiu a la presentació de limpost de patrimoni, expedit per lAgència Estatal de lAdministració Tributària, amb relació als últims quatre exercicis tributaris.
b) Últimes tres nòmines percebudes.
c) Certificat expedit per lentitat gestora de les prestacions, en el qual figure la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per desocupació.
d) Certificat acreditatiu dels salaris socials, rendes mínimes dinserció o ajudes anàlogues dassistència social concedides per les comunitats autònomes i les entitats locals.
e) En cas de treballador per compte propi, saportarà el certificat expedit per lAgència Estatal dAdministració Tributària o, si està percebent la prestació per cessament dactivitat, el certificat expedit per lòrgan gestor en què figure la quantia mensual percebuda.
f) Autorització a ladministració actuant per a la consulta de les dades fiscals i de seguretat social davant dels registres i administracions competents.
g) Alternativament a la presentació del conjunt de documentació esmentada en els números anteriors, la persona interessada podrà limitar-se a presentar una autorització a ladministració actuant per a la consulta de les dades fiscals i de seguretat social davant dels registres i administracions competents.
2. Acreditativa dels ingressos pels membres de la unitat familiar, en els termes establits per a la persona beneficiària.
3. Acreditativa del nombre de persones que habiten lhabitatge:
a) Llibre de família o document acreditatiu de la inscripció com a parella de fet.
b) Certificat dempadronament relatiu a les persones empadronades en lhabitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.
4. Titularitat dels béns:
a) Certificats de titularitats expedits pel Registre de la Propietat amb relació a cadascun dels membres de la unitat familiar o, alternativament, declaració responsable i autorització de consulta a ladministració actuant per a sol·licitar les dades cadastrals i del registre de la propietat.
b) Escriptures de compravenda de lhabitatge i de constitució de la garantia hipotecària i altres documents justificatius, si de cas, de la resta de les garanties reals o personals constituïdes, si nhi ha.
5. Declaració responsable de la persona deutora o deutores relativa al compliment dels requisits exigits per a considerar-se situat en làmbit daplicació daquest.
6. Informe dels serveis socials comunitaris del municipi sobre la situació demergència o exclusió social en què pot quedar el beneficiari en cas de llançament, a partir dels criteris definits en larticle 2 daquesta llei i analitzar, si de cas, altres circumstàncies que hi puguen concórrer.
ANNEX II
Procediment per a la declaració dhabitatge buit
I. Acord dinici
1. El procediment per a la declaració dhabitatge buit a què es refereix la present llei siniciarà dofici, mitjançant un acord de lòrgan competent en matèria dhabitatge, bé per iniciativa pròpia o com a conseqüència duna ordre superior, petició raonada daltres òrgans o denúncia.
2. Lacord dinici del procediment tindrà el contingut mínim següent:
a) Relació de fets succintament exposats que motiven la incoació del procediment, amb expressió dels indicis de falta dús habitacional.
b) Identificació de la persona o persones titulars registrals o, si no nhi ha, els titulars cadastrals dels habitatges.
c) Nomenament dinstructor i, si de cas, secretari del procediment, amb expressa indicació del règim de recusació daquests.
d) Indicació de lòrgan competent per a la resolució i de la norma que li atribuïsca tal competència.
e) Mesures de caràcter provisional acordades per lòrgan competent per a iniciar el procediment, sense perjudici de les que durant la instrucció es puguen adoptar.
f) Indicació del dret a formular al·legacions i a laudiència en el procediment, amb expressió dels terminis per al seu exercici.
3. Lacord dinici es comunicarà a linstructor, amb trasllat de totes les actuacions que hi haja fins llavors, i es notificarà al denunciant, si de cas, i a tots els interessats. En la notificació sadvertirà els interessats que, si no realitzen al·legacions sobre el contingut de la iniciació del procediment o proposta de pràctica de proves, aquesta podrà ser considerada proposta de resolució.
II. Interessats en el procediment
1. Es consideraran interessats en el procediment declaratiu dhabitatge buit les persones físiques o jurídiques, les associacions i les organitzacions que tinguen la consideració dinteressats dacord amb el concepte establit en la legislació de procediment administratiu comú de les administracions públiques.
2. En tot cas tindran la consideració dinteressats els titulars registrals dels immobles que constituïsquen objecte del procediment, els titulars de drets reals i situacions jurídiques inscrits i anotats en el registre de la propietat, els titulars de drets dús, els seus ocupants, les entitats creditores de crèdits hipotecaris i els ajuntaments en el terme municipal dels quals subiquen.
3. Si limmoble pertany a diverses persones en règim de proindivís, a una comunitat de béns o una altra entitat sense personalitat jurídica i no es té constància de la representació legal, cadascun dels partícips es considerarà representant de la seua col·lectivitat a lefecte de la tramitació daquest procediment i responsable solidari, sense perjudici de la comunicació als altres cotitulars en el moment en què siguen coneguts.
III. Al·legacions
1. Notificat lacord dinici, els interessats disposaran dun termini de deu dies per a formular al·legacions sobre les circumstàncies i els indicis de falta dús habitacional de lhabitatge, com també, si de cas, sobre els motius que al seu parer excloguen la procedència de resoldre la declaració daquest com a buit o la concurrència dun motiu justificat per a la desocupació continuada i per a aportar o proposar les proves oportunes.
2. Si són acreditats els motius dexclusió o justificació al·legats pels interessats, es dictarà una resolució dacabament del procediment en què sestimen aquestes al·legacions i se nordena larxivament.
3. Si no es presentaren al·legacions o si les al·legacions dels interessats no desvirtuaren les circumstàncies i els indicis de falta dhabitació que van motivar la incoació del procediment, continuaria la instrucció dacord amb el que estableixen els apartats següents.
4. Fins que no hi haja proposta de resolució, els interessats podran realitzar al·legacions en qualsevol moment.
IV. Prova
1. Els interessats podran sol·licitar lobertura dun període de prova i indicaran els mitjans de prova la pràctica de les quals proposen.
2. Linstructor acordarà la pràctica de les proves proposades pels interessats i quantes considere pertinents per guardar relació amb lobjecte del procediment, per un termini no inferior a deu dies i que no excedisca els vint dies. Així mateix, rebutjarà de forma motivada les proves proposades pels interessats quan siguen manifestament improcedents o innecessàries.
3. Els fets constatats per funcionaris als quals es reconeix la condició dautoritat i que es formalitzen en document públic observant els requisits legals pertinents, tindran valor probatori sense perjudici de les proves que en defensa dels respectius drets o interessos puguen indicar o aportar els mateixos interessats.
4. La càrrega de la prova correspondrà sempre a qui al·legue el corresponent fet i la practicarà ell mateix o a costa seua, i es realitzarà dacord amb el que sha previst per al procediment administratiu comú de les administracions públiques.
V. Tràmit daudiència amb oferiment de mesures de foment
1. Conclosa, si de cas, la prova, lòrgan instructor posarà de manifest les actuacions als interessats i adjuntarà una relació dels documents i testimonis que es troben en el procediment, a fi que els interessats puguen obtenir les còpies dels que estimen convenients i els conferirà un termini daudiència de quinze dies per a formular-hi al·legacions i presentar els documents i les informacions que estimen pertinents.
2. Aquest tràmit sacompanyarà de loferiment de les mesures de foment dhabitació dhabitatges desocupats, que podran consistir, entre altres, en les actuacions següents:
a) Intermediació en el mercat de larrendament dhabitatges per a afavorir la seua ocupació efectiva.
b) Assegurament dels riscos que garantisquen el cobrament de rendes i quantitats assimilades darrendaments urbans, desperfectes causats per ocupants diferents dels seus propietaris i la defensa jurídica per a la resolució de conflictes arrendaticis.
c) Mesures fiscals que determinen la Generalitat i les entitats locals, en lexercici de les competències respectives.
d) Subvencions per a propietaris i arrendataris, destinades a la rehabilitació dhabitatges i a lajuda de pagament de rendes darrendament, respectivament.
e) Cessió dels habitatges a la Generalitat pels seus titulars, per a la seua gestió en règim de lloguer en les condicions assimilades a les dhabitatges de protecció pública que es determinen reglamentàriament.
3. Les concretes mesures de foment i la seua quantia estaran en funció de les disponibilitats pressupostàries.
4. Es podrà prescindir del tràmit daudiència, o quedarà aquest reduït al tràmit doferiment de mesures de foment, quan els interessats no hagen formulat al·legacions a lacord dinici, quan shaja acordat rebutjar lobertura dun període de prova o quan no figuren en el procediment ni siguen tinguts en compte altres proves que les adduïdes, si de cas, pels interessats.
VI. Proposta de resolució
1. Transcorregut el termini dal·legacions i practicades, si de cas, les proves que hagueren estat declarades pertinents, linstructor redactarà la proposta de resolució, la qual contindrà la valoració de les proves practicades i es pronunciarà expressament sobre lestimació o desestimació, total o parcial, de les al·legacions que shagen presentat.
2. La proposta haurà de ser notificada als interessats quan tinga en compte fets nous, al·legacions, proves o documents o que no siguen coneguts per aquests, i en aquest cas es conferirà un tràmit addicional dal·legacions de deu dies.