Circular número 1/2020, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2020/9983]
(DOGV núm. 8960 de 25.11.2020) Ref. Base de dades 009562/2020
-
Anàlisi jurídica
Data d'entrada en vigor: 25.11.2020 Data de fi de vigència: 27.05.2021 Aquesta disposició afecta: Desenvolupa o complementa: Aquesta disposició està afectada per: Derogada per: -
Anàlisi documental
Origen de disposició: Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica Grup temàtic: Legislació, Reglamentació Matèries: Arquitectura i habitatge Descriptors: Temàtics: prestació familiar, arrendament immobiliari, Dret de l'habitatge
Circular número 1/2020, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2020/9983]
Davant els dubtes interpretatius sorgits amb motiu de laprovació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte, sha considerat necessari elaborar una circular que servisca de guia per a delimitar-ne làmbit daplicació material i temporal.
Sinterpreten en aquesta circular els supòsits de transmissions dedificis i habitatges en què no és necessària la notificació prèvia de la persona transmitent ni posterior de la persona adquirent, ni la comunicació per part de les notàries i els notaris ni de les registradores i els registradors de la propietat a aquesta Direcció General dHabitatge i Regeneració Urbana, per no concórrer els pressupostos fàctics i legals per a lexercici dels drets dadquisició preferent regulats en el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte (dara endavant, Decret llei 6/2020). Així mateix, se nhi delimita làmbit daplicació temporal. Tot això, a lefecte de donar suport a les funcionàries i funcionaris públics en el desenvolupament de la seua funció de col·laboració amb lAdministració autonòmica.
Primer
No sinterpretarà necessària la notificació per la persona transmitent ni la persona adquirent, ni la comunicació notarial i registral respecte dels següents supòsits de fet del títol I i del títol II del Decret llei 6/2020:
1.1. Transmissions mortis causa.
1.2. Adjudicacions derivades dels convenis en la partició dherència.
1.3. Transmissions gratuïtes inter vivos dhabitatge protegit a favor de descendents, ascendents, cònjuge o parella de fet degudament acreditada, llevat que no vaja a ser destinada a residència habitual i permanent de la nova persona titular.
1.4. Aportacions per qualsevol títol a la societat de guanys o a qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger.
1.5. Adjudicacions a qualsevol dels cònjuges en cas dacordar-se la dissolució de la societat de guanys o de qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger.
1.6. Transmissions que tinguen lorigen en actes dextinció del condomini.
1.7. Transmissions de garatges i trasters no vinculats als habitatges.
1.8. Transmissió de quota indivisa de lhabitatge a favor duna persona, en siga copropietària o no, si després de la transmissió subsisteix la indivisió.
1.9. Transmissió gratuïta amb càrrega o donació modal de lhabitatge que impose prestacions personals o patrimonials a la persona adquirent com a cures personals, prestació daliments, a canvi de pensions o rendes periòdiques.
1.10. Transmissió de lhabitatge derivat del contracte daliments dels articles 1791 i següents del Reial decret de 24 de juliol de 1889, pel qual es publica el Codi Civil.
1.11. Permutes dhabitatges.
1.12. Operacions de modificació estructural de societats mercantils regulades en el Reial decret legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual saprova el text refós de la Llei de societats de capital i la Llei 3/2009, de 3 dabril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils.
1.13. Transmissions concursals dhabitatges o edificis per la persona deutora, ja siga en la fase de conveni en compliment daquest o després de lobertura de la fase de liquidació per lAdministració concursal en compliment dun pla de liquidació aprovat judicialment, i en les transmissions en compliment dun acord extrajudicial de pagaments de la legislació concursal, sempre que en resulte adquirent alguna persona entre les creditores de lentitat concursada.
Segon
No sinterpretarà necessària la notificació per la persona transmitent ni la persona adquirent, ni la comunicació notarial i registral respecte dels següents supòsits de fet del títol II del Decret llei 6/2020:
2.1. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en larticle 10.1.d del Decret llei 6/2020, quan el nombre dhabitatges situats en territori valencià siga inferior a deu.
2.2. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en lapartat 10.1.d del Decret llei 6/2020, quan el nombre dhabitatges situats en làrea de necessitat siga inferior a deu.
2.3. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en lapartat 10.1.d del Decret llei 6/2020, quan els títols dadquisició dalgunes delles siguen anteriors al 21 dabril de 2005 i el nombre dhabitatges amb títols posteriors a aquesta data siga inferior a deu. En els títols successoris satendrà la data de la defunció dels causants per la retroactivitat dels efectes de lacceptació.
2.4. Transmissions dun habitatge o edifici en què foren diversos els transmitents, i algun dels títols fora anterior al 21 dabril de 2005, o en la qual, sent-ne un només el transmitent, algun dels seus títols de propietat fora anterior a aquesta data. En els títols successoris satendrà la data de defunció dels causants per la retroacció dels efectes de lacceptació.
2.5. Transmissió de finques descrites registralment o cadastralment com a edifici o habitatges que hagen sigut demolides o no construïdes, sempre que tal discordança quede degudament acreditada per un certificat de tècnic competent o de lajuntament corresponent, o conste a la notària o al notari pel certificat cadastral gràfic i descriptiu que siga coincident amb la realitat.
2.6. Transmissió de finques descrites registralment o cadastralment com a edifici o habitatges en ruïna legal urbanística declarada per lajuntament, que faça inhabitables els habitatges o edifici.
2.7. Transmissió de lhabitatge per dació en pagament de deute garantit amb hipoteca o per adjudicació en execució judicial de la hipoteca o per venda extrajudicial en seu notarial dhabitatge hipotecat.
2.8. Transmissions dhabitatges adquirits mitjançant dació en pagament, adjudicació judicial o venda extrajudicial en seu notarial, el deute de la qual no haja sigut garantida amb hipoteca.
2.9. En les transmissions dedificis:
2.9.1. Quan la realitat física de ledifici no coincidisca amb el que es disposa en el cadastre o registre de la propietat, hi prevaldrà aquella. En cas que aquesta realitat física implique que ledifici tinga menys de cinc habitatges, haurà de certificar-se per tècnic competent i deixar-ne constància en lescriptura pública.
2.9.2. Quan ledifici no estiga destinat principalment a ús residencial i així conste a la notària o al notari, que haurà de deixar-ne constància en lescriptura de transmissió. A lefecte de la present circular, lhabitatge o edifici dhabitatges dús turístic es considera dús residencial. Sentendrà que ledifici no està destinat principalment a ús residencial en els següents supòsits:
2.9.2.1. En els casos de divisió horitzontal, quan la suma dels coeficients de participació registral dels habitatges siga inferior a la suma dels coeficients de participació registral dels departaments destinats a ús diferent del residencial.
2.9.2.2. Si ledifici està dividit en quotes o parts amb drets dús dhabitacions o habitatges, quan la suma de les quotes o parts destinades a habitatges siga inferior a la suma de les quotes o parts destinades a ús diferent del residencial.
2.9.2.3. Si ledifici no està dividit horitzontalment, quan la suma dels coeficients de participació cadastral dels habitatges siga inferior a la suma dels coeficients cadastrals dels departaments destinats a ús diferent del residencial. Si no hi ha coeficient de participació cadastral, quan la suma de les superfícies cadastrals dels habitatges siga inferior a la suma de les superfícies cadastrals dels departaments destinats a ús diferent del residencial.
2.9.3. Quan lobjecte de la transmissió no comprenga la totalitat de ledifici:
2.9.3.1. Si ledifici estiguera dividit horitzontalment, quan la suma de les quotes o coeficients de participació registral de cadascuna dels habitatges i de la resta dels departaments privatius objecte de transmissió no arribe al 80% daquest.
2.9.3.2. Si ledifici estiguera dividit en quotes o parts amb dret dús dhabitacions o habitatges, quan la suma de les quotes o parts transmeses no arribe al 80% daquest.
2.9.4. Quan la transmissió siga dun edifici en construcció i conste a la notària o al notari, per certificat de tècnic competent o per altres mitjans de prova admés en dret, sempre que no complisca els requisits establits en larticle 2 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
2.10. La venda daccions o participacions socials de mercantils lobjecte social de les quals estiga vinculat amb lactivitat immobiliària però no constituïsca la seua activitat principal, quan conste en lescriptura la manifestació de les parts que amb la transmissió daquestes no sestà produint una transmissió singular recollida en larticle 10.1.c i d del Decret llei 6/2020.
Si lactivitat principal de la societat fora la immobiliària, quan, a més de la manifestació de les parts, sincorpore a lescriptura un certificat de lòrgan dadministració, la signatura del qual haurà de legitimar la notària o el notari, en el qual conste expressament que amb la transmissió daquestes no sestà produint una transmissió singular de larticle 10.1.c i d del Decret llei 6/2020.
2.11. Aportacions a persones jurídiques privades.
Tercer. Àmbit temporal daplicació
La disposició transitòria primera preveu laplicació dels drets dadquisició preferent de transmissions singulars als habitatges i edificis que hagueren sigut adquirits després de lentrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, és a dir, després del 21 dabril de 2005.
Així mateix, larticle 10, apartat 3, del Decret llei 6/2020 limita lexercici daquests drets als habitatges i edificis situats als municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge o, si escau, en les seues àrees dinfluència, i lapartat 4 preveu que els drets dadquisició preferent afecten la primera i posteriors transmissions dels habitatges i edificis.
Així, des de lentrada en vigor del Decret llei 6/2020, estan subjectes a tanteig i retracte:
3.1. Les transmissions de tots els habitatges que hagueren sigut adquirits en un procediment dexecució hipotecària, per dació en pagament o venda extrajudicial a partir del 21 dabril de 2005 i estiguen situades en una àrea de necessitat dhabitatge (ANHA), amb independència de posteriors transmissions, és a dir, de si qui va adquirir per aquests procediments és lactual persona transmitent (primera transmissió) o una altra propietària posterior (posteriors transmissions).
3.2. Les transmissions dedificis residencials, si afecten més del 80% de ledifici i les transmissions de deu o més habitatges transmesos conjuntament quan hagueren sigut adquirits a partir del 21 dabril de 2005 i estiguen situades en una àrea de necessitat dhabitatge (ANHA).
Aquesta circular, per raó dels efectes que produeix, es publicarà en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de conformitat amb larticle 6 de la Llei 40/2015, d1 doctubre, de règim jurídic del sector públic, i serà aplicable lendemà de ser publicada.
València, 17 de novembre de 2020. La directora general dHabitatge i Regeneració Urbana: Elena Azcárraga Monzonís.