DECRET LLEI 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2020/4383]
(DOGV núm. 8832 de 11.06.2020) Ref. Base de dades 004369/2020
-
Anàlisi jurídica
-
Anàlisi documental
Origen de disposició: Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica Grup temàtic: Legislació, Legislació Matèries: Arquitectura i habitatge Malaltia infecciosa Descriptors: Temàtics: arrendament immobiliari, Dret de l'habitatge, política de l'habitatge, habitatge, malaltia infecciosa, epidèmia, estat d'emergència , monografies
DECRET LLEI 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2020/4383]
I
La situació actual de lhabitatge a la Comunitat Valenciana, sobretot per a aquelles persones que es troben en una situació econòmica més desafavorida, ha patit una deterioració significativa malgrat els esforços que shan anat realitzant en els últims anys per a solucionar un problema que sarrossega des de la crisi econòmica i immobiliària patida al nostre país.
Dins del marc de polítiques dhabitatge, a fi de portar a terme les actuacions necessàries per a assegurar laccés a lhabitatge a la Comunitat Valenciana a les famílies i persones amb recursos limitats, la Generalitat ha implementat diverses iniciatives entre les quals destaca la promoció dhabitatge públic o els programes dajudes al lloguer destinats a una pluralitat de col·lectius i situacions. Així mateix, recentment, sha intentat donar un impuls addicional a les polítiques públiques en aquesta matèria a través del concurs convocat per a ladquisició dhabitatges en municipis de la Comunitat Valenciana per a la seua incorporació al patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat.
No obstant això, el recent increment del preu de lhabitatge, tant en règim de propietat com darrendament, unit a la sobtada i massiva extinció dels contractes darrendament que shavien oferit a un preu inferior al de mercat, ha posat de manifest que les mesures anteriors són insuficients per a afrontar el problema actual.
Lincrement del preu de venda de lhabitatge ha derivat en un notable increment de la demanda del mercat del lloguer. No obstant això, aquest increment troba un obstacle indefugible en loferta limitada, a causa de lauge de figures com ara els pisos turístics i, en particular, a la reduïda oferta de lloguer públic. Fins hui, els efectes de la tendència alcista de la demanda en el mercat del lloguer eren contrarestats pels denominats lloguers socials, però el procés de venda massiva dhabitatges que sha iniciat recentment ha derivat en labsència de renovació daquest tipus de contractes darrendaments la titularitat dels quals, daltra banda, sol correspondre a les persones i famílies en situació més desafavorida.
En aquest sentit, el recent estudi sobre el mercat de lhabitatge a Espanya entre 2014 i 2019, publicat pel Banc dEspanya, adverteix que els preus en el mercat del lloguer han augmentat de manera significativa durant els últims anys, fins i tot a un ritme molt superior al que sha observat en el mercat de compravenda. Aquesta evolució dels preus en el mercat del lloguer ha vingut condicionada en gran manera pel fort repunt de la demanda dhabitatge de lloguer, el qual, segons lanàlisi realitzada pel Banc dEspanya, respon a un conjunt de factors. Dun costat, a lenduriment dels criteris i condicions creditícies de les entitats financeres, la qual cosa impedeix laccés a un habitatge en propietat a les persones joves o en situació econòmica més desafavorida en mancar destalvis suficients. Dun altre, sapunta també com a causant daquesta tendència a les compres dimmobles per part de persones estrangeres, la concentració de les quals a les províncies insulars i en les de la costa mediterrània ha suposat un increment desorbitat dels preus de venda, i que les persones residents en comunitats autònomes com la valenciana hagen dacudir al mercat del lloguer davant laugment dels preus de venda.
Addicionalment, no sha doblidar que el conjunt de persones i famílies que en el seu moment van ser desposseïdes dels seus habitatges com a conseqüència de qualsevol dels procediments dexecució hipotecària, dació en pagament o venda extrajudicial, troben en el mercat del lloguer lúnica alternativa possible per a procurar-se un habitatge, atès que, en la pràctica totalitat dels casos, tenen vedat laccés al crèdit com a conseqüència del deute creditici que arrosseguen.
No obstant això, el desorbitat i recent repunt dels preus en el mercat del lloguer no es deu exclusivament a laugment de la demanda, sinó que, com precisa el referit informe, també hauria vingut motivat per alguns factors recents vinculats amb loferta. Duna banda, el mercat espanyol de lloguer es caracteritza per la seua relativa escassa grandària, en un context en què el pes del règim de propietat de lhabitatge ha sigut tradicionalment molt elevat en comparació amb altres països del nostre entorn. I, daltra banda, el progrés tecnològic i lús extensiu dInternet han facilitat laparició de plataformes digitals, que han obert el mercat tradicional dels apartaments turístics a altres habitatges lús dels quals era residencial.
Aquesta situació dramàtica que descriu amb exactitud linforme del Banc dEspanya en referència a levolució recent del mercat immobiliari i, en particular, del mercat del lloguer, fins hui era contrarestada amb loferta dhabitatges en lloguer a un preu inferior al de mercat. Això és, loferta dels denominats lloguers socials, dels quals shavien beneficiat persones i famílies en una situació econòmica més desafavorida. Ara bé, en els últims mesos sha constatat una tendència consistent en labsència de renovació daquests contractes.
Segons lInstitut Nacional dEstadística, lany 2018 el nombre contractes darrendaments per davall del preu de mercat, com els lloguers socials, es va reduir a menys de la meitat a la Comunitat Valenciana. Així, en aqueix mateix any 2018, la conflictivitat en matèria darrendaments urbans per denegació de pròrroga del contracte darrendament, inexistent en 2017, sha situat com la segona causa de litigiositat en matèria darrendaments urbans, només per darrere de la falta de pagament de la renda.
Com adverteix linforme de Banc dEspanya adés esmentat, durant els últims anys sha observat un cert increment del pes dels inversors institucionals i els fons dinversió especialitzats. No obstant això, la concentració de la propietat immobiliària, també de la residencial, en un nombre més reduït dagents econòmics, no ajuda a corregir aquesta situació, sinó que lempitjora. En efecte, atesa lescassetat doferta disponible, la quota de mercat que aconsegueixen aquests fons és suficient per a assegurar-los una posició dominant en el mercat, així com un considerable control de preus.
El Banc dEspanya, a la vista de lexhaustiva anàlisi realitzada, conclou el seu estudi sentenciant que: «durant els últims anys han augmentat les dificultats per a laccés a lhabitatge per a determinats col·lectius, com els joves, les llars amb rendes més baixes i els qui resideixen en àrees metropolitanes». És a dir, per a aquelles persones que es troben en una situació més desafavorida i a les quals els és impossible subvertir els efectes adversos del mercat immobiliari. A fi dafrontar aquests reptes socials, el Banc dEspanya conclou que: «la intervenció pública en el mercat del lloguer pot contribuir a alleujar aquests problemes». I, així mateix, afig que: «entre les diferents mesures, les que semblen més efectives per a aquesta finalitat són aquelles que se centren a incrementar de manera estable loferta dhabitatge en arrendament a disposició dels col·lectius més vulnerables».
A aquesta deterioració patida en lúltim any, se sumen, de manera imprevista i molt perjudicial, les conseqüències que la pandèmia generada per la Covid-19 està causant i, probablement, causarà, en lactivitat econòmica. Com és previsible, repercutirà de manera més acusada en les persones la situació econòmica de les quals és més precària, especialment, pel que fa a les necessitats dhabitatge. Les situacions de desocupació i de pèrdues dingrés que ha originat o pot originar en el futur, influeixen també en la possibilitat dafrontar les necessitats bàsiques com són el pagament dhipoteques o el pagament del lloguer, i amb lexperiència adquirida en anteriors crisis, això pot desembocar en el fet que una part de la ciutadania no puga fer efectiu el seu dret a un habitatge.
La previsió de mesures en matèria dhabitatge mitjançant decret llei per a donar una resposta immediata als milers de famílies que poden trobar-se en risc dexclusió residencial, és inajornable i la seua adopció ha sigut avalada pel Tribunal Constitucional sempre que concórrega una motivació explícita i raonada de la necessitat, entenent per tal que la conjuntura econòmica exigeix una ràpida resposta, i la urgència, assumint com a tal que la dilació en el temps de ladopció de la mesura de què es tracte, mitjançant una tramitació per la via normativa ordinària, podria generar algun perjudici.
Analitzades les dades de levolució del mercat laboral a la Comunitat Valenciana, relatives als últims tres mesos, podem afirmar que ens trobem davant una situació imprevisible i dextrema gravetat que saguditza mes a mes i que requereix una actuació immediata dels poders públics per a garantir laccés a lhabitatge. Segons lEnquesta de Població Activa del mes dabril de 2020, prop de mig milió de persones (439.942 persones) es troben en situació de desocupació. Daltra banda, de la informació oferida per la Direcció General dOcupació referida al nombre de persones afectades per un expedient de regulació temporal docupació (ERTO), sevidencia que les xifres sincrementen per centenars de milers cada mes des dels últims tres mesos. Així, de les 214.448 persones subjectes a un ERTO el passat 31 de març, es va passar a les 292.685 persones el passat 30 dabril, i van arribar a les 411.216 persones el passat 29 de maig. De les xifres anteriors podem concloure que el 35,02 % de la població activa de la Comunitat Valenciana es troba en situació de desocupació o afectada per un ERTO.
Daquesta manera, limpacte econòmic i social que la crisi sanitària ocasionada per la Covid-19 està exercint sobre les persones en situació de vulnerabilitat és inqüestionable, així com ho és laugment del risc dexclusió residencial, si no sadopten mesures amb caràcter immediat. Tot això evidencia la concurrència dels motius que justifiquen lextraordinària i urgent necessitat dimplementar els mecanismes per a ampliar la xarxa pública dhabitatge sense dilació.
Malgrat que encara és molt prompte per a disposar de dades específiques sobre limpacte de la Covid-19 en les taxes de pobresa del nostre país, diversos estudis i informes emesos per algunes institucions posen en relleu que la pèrdua dingressos, motivada per lemergència sanitària, ha afectat més intensament les llars que abans de la crisi ja tenien ingressos molt baixos i seriosos problemes per a laccés a lhabitatge.
En aquest sentit, lestudi sobre el mercat de lhabitatge a Espanya entre 2014 i 2019 realitzat pel Banc dEspanya, adverteix que la crisi de la Covid-19, en la mesura que generarà un profund efecte contractiu sobre les rendes i lactivitat econòmica, almenys en el curt termini, previsiblement impactarà en la situació del mercat immobiliari. Així mateix, entén que, sense perjudici que les mesures temporals aprovades pel Govern per a alleujar la pressió financera dels segments més vulnerables, com la moratòria de les hipoteques o lajornament del pagament dels lloguers, contribuirà a mitigar els efectes adversos en el curt termini, aquestes no donen resposta a la gran incertesa que hi ha sobre els efectes a mitjà termini sobre el mercat immobiliari.
Per si no fora prou, cal recordar que la contenció de la crisi sanitària més gran coneguda en dècades, només ha sigut possible mitjançant el confinament de tota la població en habitatges. Organismes com lOMS han insistit en la necessitat datacar una pandèmia que transcendeix qualsevol frontera geogràfica, mitjançant el tancament en les llars i observant estrictes mesures de seguretat quan calga cobrir les necessitats vitals bàsiques com ladquisició dels aliments o medicaments. En conseqüència, lhabitatge sha constituït com leix central de refugi, seguretat i protecció de la ciutadania i ara, més que mai, és responsabilitat dels poders públics garantir-hi laccés degut.
En aquest context, la possibilitat de proporcionar un habitatge a les persones més vulnerables transcendeix el dret a lhabitatge, la importància del qual, no obstant això, es troba reconeguda en múltiples instruments internacionals de drets humans, així com en la nostra Constitució i el nostre Estatut dAutonomia, per a incidir directament en el dret a la salut de tota la comunitat.
En aquesta línia de raonament, i seguint la doctrina constitucional (STC 61/2018), cal argumentar que el recurs al decret llei per a lampliació de lhabitatge públic a la Comunitat Valenciana té una doble motivació, cadascuna de les quals, per si sola, serviria per a justificar-hi la iniciativa. Duna banda, ens recorda la citada sentència que lús del decret llei sha anat acceptant en situacions que shan qualificat de «conjuntures econòmiques problemàtiques». I sembla evident que la magnitud de la tragèdia per la pèrdua de vides humanes i les devastadores conseqüències socials i econòmiques, derivades de la necessària adopció de mesures per a la contenció de la pandèmia, justifiquen suficientment lactuació normativa durgència. Però també ha admès, daltra banda, «
que el fet que es considere una reforma estructural no impedeix, per si sola, la utilització de la figura del decret llei, perquè el possible caràcter estructural del problema que es pretén afrontar no exclou que aquest problema puga convertir-se, en un moment donat, en un supòsit dextraordinària i urgent necessitat».
En conseqüència, és urgent i necessari fer front a lactual escenari de vulnerabilitat i risc residencial desencadenat per la Covid-19 i adoptar les mesures que faciliten la immediata ampliació de la xarxa dhabitatges públics a la Comunitat per a la seua posada a la disposició de la ciutadania valenciana i, en particular, dels col·lectius vulnerables com a mitjà per a afrontar les greus conseqüències i protegir la salut pública.
Amb la finalitat dabordar aquest nou problema de manera eficaç i per a evitar que la nostra ciutadania quede privada daquest dret en un context econòmic desfavorable, la Generalitat necessita dotar-se dinstruments més eficaços que els previstos fins al moment, a fi de crear una vertadera xarxa dhabitatge públic que permeta, amb la urgència més gran possible, donar alternatives als qui no poden accedir al mercat lliure dhabitatge, tant de compra com de lloguer, així com donar cobertura als qui pateixen una situació demergència en làmbit de lhabitatge.
La Comunitat Valenciana posseeix competència exclusiva en matèria dhabitatge, tal com es recull en larticle 49.1.9a de lEstatut dAutonomia, i dacord amb el marc de distribució de competències dissenyat per la Constitució, en larticle 148.1.3a. Així mateix, el dret a lhabitatge no sols es troba plasmat en la Constitució, en larticle 47, com un mandat als poders públics, sinó que lEstatut dAutonomia de la Comunitat Valenciana, en larticle 16, també estableix el dret a lhabitatge digne com un dret de la ciutadania valenciana. I, en conseqüència, és la Generalitat, com a poder públic amb competència exclusiva en la matèria, la que ha dafrontar de forma decidida la garantia daquest dret.
El present decret llei pretén donar resposta a aquestes noves situacions, amb caràcter urgent i immediat, i donar un nou impuls al dret dadquisició preferent de lAdministració, de manera que amb el seu exercici es convertisca en una realitat lexistència dun parc públic dhabitatge que, com ocorre en altres països, contribuïsca de forma eficaç a garantir el dret a lhabitatge en la nostra terra.
II
El títol I regula els drets dadquisició preferent de la Generalitat sobre els habitatges de protecció pública, i aclareix alguns aspectes procedimentals de la legislació anterior.
A fi de dotar la ciutadania duna xarxa dhabitatges públics amb vocació de permanència, sintrodueix per primera vegada la qualificació permanent dels habitatges adquirits mitjançant lexercici dels drets de tanteig i retracte, la qual cosa suposa la incorporació daquests habitatges al règim de protecció pública amb caràcter general i sense límit temporal. Daquesta manera, es pretenen corregir les ineficiències derivades dels règims de protecció temporal o dels diversos instruments dajudes públiques per a ladquisició dhabitatges en el mercat lliure, atès que no han resultat adequats per a la construcció dun parc públic dhabitatges. Valga dir que, malgrat la quantitat de recursos públics invertits al llarg dels anys en la nostra Comunitat en matèria dhabitatge, el nombre dhabitatges de protecció pública és insuficient per a atendre les necessitats bàsiques de la ciutadania valenciana, per la qual cosa, en lactual context demergència, és inajornable ladopció de noves solucions que corregisquen la situació diagnosticada.
Daltra banda, en la línia iniciada per la Llei 2/2017, de 3 de febrer, de la funció social de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, saposta per la descentralització de les polítiques públiques en matèria dhabitatge, tot convidant els municipis a establir un sistema de col·laboració i suport mutu, a fi de portar a terme les actuacions necessàries per a assegurar laccés a un habitatge a les famílies i persones amb recursos limitats respectant, en tot cas, lautonomia municipal.
Dun costat, es preveuen diversos mecanismes per a crear o ampliar el parc públic municipal dhabitatges daquells municipis que així ho desitgen, mitjançant lexercici dels drets dadquisició preferent a favor seu o la cessió dels citats drets. En el primer cas, la Generalitat exercitarà els drets a favor dels municipis que no tinguen la possibilitat de dur a terme la tramitació administrativa. En el segon, els municipis a favor dels quals se cedisquen els drets dadquisició preferent, mitjançant la signatura del corresponent conveni, podran exercitar de manera autònoma els citats drets dacord amb el procediment regulat en la llei.
Dun altre, en el marc duna acció conjunta en polítiques dhabitatge i amb el propòsit de garantir la participació activa de tots aquells municipis que ho desitgen, encara que no els siga possible ladquisició dhabitatges, es preveu la cessió temporal de lús dels habitatges de la Generalitat als municipis on es troben per a la seua gestió. Amb això, es persegueix una gestió més eficient del parc públic dhabitatges i una major proximitat a la ciutadania, la qual cosa reportarà un benefici directe en el servei públic que es preste.
Finalment, en aquest títol se sistematitzen els necessaris deures de col·laboració dorganismes i funcionàries i funcionaris públics, amb la finalitat dassegurar el compliment i control de les obligacions derivades dels drets dadquisició preferent de la Generalitat.
III
El títol II regula els drets dadquisició preferent a favor de la Generalitat en les transmissions dhabitatges adquirits, mitjançant processos de realització patrimonial per al pagament de deutes hipotecaris o en les transmissions relatives a grans operacions immobiliàries.
Aquesta previsió persegueix, dun costat, lampliació del parc públic dhabitatges de les administracions públiques de la Comunitat Valenciana per a poder destinar-los a persones i famílies en situació de vulnerabilitat i, dun altre, mitigar les conseqüències desfavorables dels grups socials més desafavorits que, després de la pèrdua de la propietat del seu habitatge, ara veuen amenaçada la possibilitat de mantenir-shi en règim darrendament per la seua manca de renovació, així com remeiar la situació daquelles persones que, havent consolidat un dret subjectiu respecte de lhabitatge, es troben davant el risc de ser-ne desallotjats sense cap mena dalternativa habitacional.
Lexercici dels drets dadquisició preferent en les avantdites transmissions es limita als habitatges situats en les àrees de necessitat dhabitatge (ANHA) declarades per la Generalitat, per ser aquestes les àrees en què la Generalitat no disposa de mitjans suficients per a satisfer la necessitat dhabitatge no satisfeta pel mercat lliure. Amb això, es garanteix que la intervenció de lAdministració és la mínima i imprescindible per a fer front a la situació demergència els efectes de la qual es persegueix pal·liar.
Per a la delimitació de les àrees de necessitat dhabitatge es preveu lelaboració i aprovació per part de la Generalitat dun catàleg dàrees de necessitat dhabitatge en el termini màxim de sis mesos des de lentrada en vigor daquest decret llei. Aquest catàleg podrà comprendre totes aquelles àrees en les quals laccés a lhabitatge resulte afectat negativament per un fenomen social, econòmic, demogràfic geogràfic, climatològic o de salut pública. Fins a lentrada en vigor daquest catàleg, i a fi dassegurar laplicació immediata de la norma, es preveu un règim transitori en virtut del qual es consideren àrees de necessitat dhabitatge els municipis inclosos en la Resolució de 15 dabril de 2019, de la Presidència de la Generalitat, sobre lassignació de la línia específica del fons de cooperació municipal per a la lluita contra el despoblament dels municipis de la Comunitat Valenciana, i en linforme de necessitat dhabitatge a la Comunitat Valenciana de 2020, realitzat per lObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana.
En el marc dun model avançat de descentralització en les polítiques dhabitatge, tractant dincentivar que els municipis participen activament daquestes polítiques, es preveu la possibilitat que aquells municipis no inclosos en el catàleg dàrees de necessitat dhabitatge delimiten les àrees de necessitat del seu àmbit territorial, per a ser inclosos en aquest catàleg quan concórrega algun dels fenòmens dafecció negativa, amb la comprovació prèvia per part de la Generalitat que la delimitació sajusta als paràmetres descrits.
Alhora, es determina la destinació, el procés dadjudicació i la seua qualificació permanent com a habitatges protegits dels habitatges adquirits per aquest mitjà, amb el propòsit que la seua adquisició es pose al servei de linterés general i, en particular, al compliment de la funció social present i futura.
Finalment, es modifica la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, a fi dadequar-ne la regulació a les noves previsions introduïdes per aquest decret llei, i de reforçar el règim sancionador per lincompliment de les obligacions derivades dels drets dadquisició preferent previstos a favor de la Generalitat.
En definitiva, es pretén donar resposta a una realitat sobrevinguda que col·loca gran part de la població valenciana en una situació demergència i risc dexclusió residencial, mitjançant lactuació conjunta i coordinada de les administracions públiques de la Comunitat Valenciana.
IV
La jurisprudència del Tribunal Constitucional ha donat suport a laprovació de disposicions de caràcter socioeconòmic, mitjançant linstrument normatiu del reial decret llei en aquells casos en els quals saprecie una motivació explícita i raonada de la necessitat i urgència de la mesura. El caràcter necessari sha afirmat en els casos de conjuntures econòmiques problemàtiques que exigeixen una ràpida resposta. Daltra banda, la urgència sha acceptat quan la dilació en el temps de ladopció de la mesura de què es tracte, mitjançant una tramitació per la via normativa ordinària, podria generar algun perjudici.
Tots dos aspectes conflueixen en aquesta norma relativa a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana, donades les circumstàncies econòmiques i socials expressades en el primer paràgraf daquest preàmbul. Els problemes estructurals daccés a lhabitatge i la necessitat dassegurar-ne la funció social shan vist summament agreujats amb la crisi sanitària ocasionada per la Covid-19, limpacte econòmic i social de la qual està aguditzant tant qualitativament com quantitativament les situacions de vulnerabilitat, així com els riscos de cronificació i augment de la pobresa en el futur, amb especial afectació a joves i famílies monoparentals. Lhabitatge, com a dret social bàsic per a permetre el gaudi de la resta de drets, sha convertit en un element de benestar i de salut imprescindible per a permetre la gestió de la greu crisi sanitària esdevinguda. La possibilitat que es repetisquen crisi com la viscuda exigeix que les institucions utilitzen tots els mitjans al seu abast per a assegurar el dret a un habitatge adequat, que puga ser el refugi de les persones davant de noves amenaces sanitàries.
En aquest sentit, i tenint en compte que les mesures de contenció i prevenció de la Covid-19 han dacompanyar-se de contingut econòmic i social per a afrontar les seues conseqüències en la ciutadania en el curt i mitjà termini, en particular, en els col·lectius vulnerables, no adoptar aquesta norma amb caràcter urgent podria aprofundir en el problema adés assenyalat, la qual cosa posa de manifest la concurrència dels motius que justifiquen lextraordinària i urgent necessitat de la seua adopció.
La justificació de la utilització de linstrument del decret llei es basa igualment en una dilatada jurisprudència del Tribunal Constitucional, els requisits de la qual aquesta norma compleix. Així, cal recordar que el nostre Tribunal Constitucional, en les sentències 6/1983, de 4 de febrer, F. 5; 11/2002, de 17 de gener, F. 4; 137/2003, de 3 de juliol, F. 3, i 189/2005, de 7 juliol, F. 3, ha vinculat la utilització daquesta norma a la solució duna situació concreta que, dins dels objectius de lòrgan emissor i per raons difícils de preveure, requereix una acció normativa immediata en un termini més breu que el requerit per la via normal o pel procediment durgència per a la tramitació parlamentària de les lleis.
En concret, la doctrina constitucional continguda en la STC 61/2018, que recull la jurisprudència anterior més rellevant, indica que lús del decret llei sha acceptat en situacions que shan qualificat de «conjuntures econòmiques problemàtiques». Evidentment, i segons les dades aportades en el primer paràgraf daquest preàmbul, la Comunitat Valenciana travessa una situació de crisi econòmica i social, derivada de la pandèmia provocada per la COVID-19, que requereix ladopció duna normativa durgència orientada a fer efectiu el dret a lhabitatge.
Evidentment, i així ho ha admès el mateix tribunal, lanterior no exclou ladopció de normes que impliquen reformes estructurals i que solucionen problemes amb caràcter igualment estructural que shagen vist agreujats en un moment concret. En paraules del tribunal:
el fet que es considere una reforma estructural no impedeix, per si sola, la utilització de la figura del decret llei, perquè el possible caràcter estructural del problema que es pretén atallar no exclou que aquest problema puga convertir-se, en un moment donat, en un supòsit dextraordinària i urgent necessitat, que justifique laprovació dun decret llei, cosa que haurà de ser determinada atenent les circumstàncies concurrents en cada cas (STC 137/2011, FJ 6; reiterat en SSTC 183/2014, FJ 5; 47/2015, FJ 5, i 139/2016, FJ 3)».
A més a més, cal preveure que correspon al Consell, en aquesta mena de normes, la realització dun judici polític o doportunitat (SSTC 61/2018, de 7 de juny, FJ 4; 142/2014, d11 de setembre, FJ 3) sobre la conjuntura i la motivació de la norma. En aquest aspecte, els paràgrafs anteriors acrediten de manera suficient els motius doportunitat per a ladopció de la present norma, la qual respon en tots els seus termes a la finalitat legítima daprovar mesures que contribuïsquen a abordar de manera immediata lenorme impacte econòmic i social provocat per la COVID-19, que ha vingut a agreujar el ja important problema dhabitatge existent a la Comunitat Valenciana (SSTC 29/1982, de 31 de maig, FJ 3; 111/1983, de 2 de desembre, FJ 5; 182/1997, de 20 doctubre, FJ 3).
Com és preceptiu, ha dassenyalar-se també que aquest reial decret llei no afecta lordenament de les institucions bàsiques de lEstat, els drets, deures i llibertats dels ciutadans regulats en el títol I de la Constitució, el règim de les comunitats autònomes ni el dret electoral general.
A la vista del que sha exposat anteriorment, hi concorren les circumstàncies dextraordinària i urgent necessitat, establides per larticle 44.4 de lEstatut dAutonomia de la Comunitat Valenciana, com a pressupostos habilitants per a recórrer a linstrument jurídic del decret llei. Igualment es posa de manifest el compliment dels principis de necessitat i eficàcia, donat linterés general en el qual es fonamenten les mesures que sestableixen, i és el decret llei linstrument més adequat per a garantir la seua consecució.
La norma és conforme amb el principi de proporcionalitat, ja que conté la regulació imprescindible per a la consecució dels objectius prèviament esmentats. Igualment, sajusta al principi de seguretat jurídica, i és coherent amb la resta de lordenament jurídic.
En relació amb el principi deficiència, aquest decret llei no imposa càrregues administratives que no estiguen justificades per a la consecució de les seues finalitats.
En definitiva, es pretén donar resposta a una realitat sobrevinguda que col·loca gran part de la població valenciana en una situació demergència i risc dexclusió residencial, mitjançant lactuació conjunta i coordinada de les administracions públiques de la Comunitat Valenciana.
En ús de les atribucions conferides per larticle 44.4 de lEstatut dAutonomia de la Comunitat Valenciana, a proposta del vicepresident segon i conseller dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica, i prèvia deliberació del Consell, en la reunió de 5 de juny de 2020,
DECRETE
TÍTOL I
Els drets dadquisició preferent
de les administracions públiques
CAPÍTOL I
Exercici dels drets dadquisició preferent de les administracions públiques
Article 1. Els drets dadquisició preferent de lAdministració sobre habitatges de protecció pública
1. La Generalitat és titular dels drets de tanteig i retracte respecte de tots els habitatges de protecció pública i els seus annexos, dacord amb la llei, en tant es mantinga aquesta qualificació. Lexercici dels drets esmentats sajustarà a les condicions i el procediment assenyalat en la llei.
2. Els drets de tanteig i retracte seran aplicable a les segones i successives transmissions inter vivos, gratuïtes o oneroses, voluntàries o derivades dun procediment dexecució patrimonial o realització patrimonial extrajudicial, dhabitatges de protecció pública i els seus annexos.
3. Els drets de tanteig i retracte sexceptuen en els casos de transmissions gratuïtes inter vivos a favor de descendents, ascendents o cònjuge o parella de fet degudament acreditada, llevat que lhabitatge no haja de ser destinat a residència habitual i permanent de la nova persona titular.
Sexceptua, així mateix, laportació per qualsevol títol de lhabitatge i els seus annexos, la societat a guanys o qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger, ladjudicació a qualsevol dels seus integrants en cas dacordar-sen la dissolució, i no es considera transmissió a lefecte de tanteig o retracte. Igualment, sexceptuen totes les transmissions que tinguen el seu origen en actes dextinció de condomini.
4. La Generalitat serà titular dels drets de tanteig i retracte respecte de les transmissions efectuades durant tot el període de vigència del règim de protecció que corresponga, a comptar des de la qualificació definitiva. En el supòsit dhabitatges protegits amb qualificació permanent, serà titular permanent dels drets de tanteig i retracte.
5. La Generalitat exercitarà els drets de tanteig i retracte a càrrec dels seus pressupostos i, en el supòsit dels habitatges de promoció pública i els seus annexos, ho farà a través de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl o daquella que nassumisca les competències.
Article 2. Procediment per a lexercici del tanteig
1. Totes les persones propietàries dhabitatges de protecció pública hauran de notificar a la Generalitat, per qualsevol mitjà que permeta tindre constància de la seua recepció, la decisió dalienar-los, especificant-ne les dades següents:
a) Dades de la persona titular o persones titulars de lhabitatge objecte de transmissió.
b) Dades didentificació de lhabitatge i, en el seu cas, dels seus annexos, incloent-hi lestat de càrregues i estat docupació.
c) Preu de la transmissió i forma de pagament projectada, llevat que la transmissió siga a títol gratuït.
d) Dades de la persona interessada en ladquisició, amb referència expressa al compliment dels requisits exigits per a accedir a lhabitatge, sense perjudici del que es disposa en lapartat tercer de larticle un respecte de les transmissions gratuïtes inter vivos a favor de descendents, ascendents o cònjuge o parella de fet degudament acreditada. Així mateix, sindicarà si la persona interessada en ladquisició es troba en alguna situació de vulnerabilitat.
e) Qualsevol altra condició essencial de la transmissió.
La notificació de les circumstàncies anteriors haurà danar acompanyada dels documents acreditatius corresponents.
2. El dret de tanteig podrà exercitar-se en el termini de seixanta dies naturals a partir de lendemà daquell en què haja tingut entrada en el registre general de la conselleria competent en matèria dhabitatge la notificació de la transmissió, amb el contingut descrit en els apartats anteriors, sense perjudici de la presentació en qualsevol registre públic o mitjançant comunicació electrònica, de conformitat amb la normativa reguladora del procediment administratiu comú.
El termini de seixanta dies naturals esmentat podrà ser suspés o ampliat conforme amb el que es disposa la normativa reguladora del procediment administratiu comú.
3. Si la notificació de la persona transmitent fora incompleta o defectuosa, la Generalitat podrà requerir-la perquè lesmene, i entretant quedarà en suspens el termini per a lexercici del dret de tanteig dacord amb el que es preveu en el paràgraf segon de lapartat anterior.
Quan la citada esmena presente dificultats especials atés el seu contingut o la naturalesa del requeriment, la Generalitat podrà, dofici o a instàncies de part, concedir un termini superior o ampliar linicialment concedit fins a un màxim de dos mesos.
4. A fi de col·laborar en lexercici del dret de tanteig, la persona titular de lhabitatge subjecte a tanteig facilitarà laccés a aquell, en el marc de la llei, per a la seua corresponent valoració per part de la Generalitat quan així fora requerida.
El termini per a lexercici del dret de tanteig se suspendrà des del dia en què la Generalitat curse requeriment a la persona titular de lhabitatge fins al dia en què es produïsca laccés efectiu a aquell; o, si no és possible aquest accés, fins al dia en què haja tingut entrada en el registre general de la conselleria competent en matèria dhabitatge la comunicació de la persona titular en la qual sindiquen i justifiquen les causes que ho impedeixen.
Lincompliment del deure de col·laboració comportarà laplicació del règim sancionador previst en la normativa reguladora dels habitatges de protecció pública.
5. Transcorregut el termini previst per a lexercici de tanteig segons els preceptes anteriors sense que la Generalitat notifique la seua voluntat dexercir el dret, la persona titular podrà transmetre lhabitatge en les mateixes condicions que hagueren sigut notificades i dacord amb el règim que li siga daplicació.
La Generalitat podrà comunicar a la persona transmitent la seua renúncia motivada a exercir el dret de tanteig abans que finalitze el termini previst per al seu exercici.
Els efectes deslliuradors derivats de la notificació de la transmissió de lhabitatge i del transcurs del termini per al seu exercici caducaran sis mesos després des que shaguera realitzat la notificació. Qualsevol transmissió que es realitze transcorregut aquest termini requerirà una nova notificació i, si no es realitza, sentendrà transmés lhabitatge sense notificació a lefecte de lexercici del dret de retracte.
6. El dret de tanteig sexercitarà mitjançant notificació fefaent a la persona transmitent o organisme que haguera realitzat ladjudicació, i es farà el pagament del preu en el termini de quatre mesos des daquesta, llevat que en les condicions de la transmissió shagen establit terminis superiors.
La notificació de lexercici de tanteig recollirà, almenys, el contingut següent:
a) La indicació per part de la Generalitat de si el dret sexercita en benefici propi o si sexercita a favor de tercera persona.
b) Les raons que justifiquen lexercici del dret.
c) El preu a satisfer amb indicació de la partida pressupostària.
Article 3. Procediment per a lexercici de retracte
1. Les persones adquirents dhabitatges de protecció pública hauran de notificar a la conselleria competent en matèria dhabitatge ladquisició efectuada, en el termini de quinze dies naturals a comptar des daquesta, per qualsevol mitjà que permeta tindren constància de la recepció, indicar les condicions previstes en lapartat primer de larticle anterior i adjuntar còpia del document en què shaguera formalitzat.
Si lalienació es produeix com a conseqüència dun procediment dexecució patrimonial o venda extrajudicial de lhabitatge donat en garantia, lorganisme que realitze ladjudicació haurà de notificar-ho a la conselleria competent en matèria dhabitatge en el termini de tres dies. La notificació consistirà en la remissió duna còpia del testimoniatge de fermesa del decret dadjudicació, comprensiu de la resolució daprovació de la rematada o de ladjudicació a la persona creditora daquella; o, en cas de realització extrajudicial, duna còpia simple de lacte translatiu del domini, la qual haurà de contindre, en tot cas, el preu i la identificació de la persona adjudicatària, a qui sadvertirà que es cursa la notificació a fi que puga acreditar el compliment dels requisits establits en el règim que siga daplicació. Aquesta acreditació no serà exigible si resultara adjudicatària la persona titular del préstec o crèdit objecte de reclamació, i en aquest cas se ladvertirà de les condicions dús i transmissió de lhabitatge protegit si la Generalitat decidira no exercitar el dret de retracte.
2. La Generalitat podrà exercir el dret de retracte respecte dels habitatges que siguen transmesos infringint el que sestableix en els articles anteriors o les restants obligacions derivades del règim de protecció i, en particular, en els supòsits següents:
a) Quan no se li haja realitzat la notificació prevista en larticle precedent o quan, havent-se realitzat, shaguera denegat per part de la Generalitat lautorització de transmissió de lhabitatge de protecció pública.
b) Quan shi haja omés qualsevol dels requisits establits.
c) Quan shaja produït la transmissió després dhaver caducat els efectes deslliuradors derivats de la notificació de la voluntat de transmetre lhabitatge o abans que transcórrega el termini del qual disposa la Generalitat per a lexercici del dret de tanteig.
d) Quan shaja realitzat la transmissió en condicions diferents de les notificades.
e) Quan la transmissió es produïsca com a conseqüència dun procediment dexecució patrimonial o venda extrajudicial de lhabitatge donat en garantia.
Sense perjudici del dret de retracte al qual donaran lloc les infraccions indicades, lincompliment del deure de notificar per part de la persona transmitent o lincompliment de qualsevol altra obligació derivada del règim de protecció aplicable a lhabitatge i els seus annexos, comportarà laplicació del règim sancionador previst en la normativa reguladora dels habitatges de protecció pública.
3. Aquest dret sexercitarà en el termini de seixanta dies naturals a comptar des de lendemà daquell en què haja tingut entrada en el registre general de la conselleria competent en matèria dhabitatge la notificació de la transmissió referida en lapartat primer daquest article, sense perjudici de la presentació en qualsevol registre públic o mitjançant comunicació electrònica, de conformitat amb el que es disposa en la normativa reguladora del procediment administratiu comú. Si no es realitza la notificació, el termini de seixanta dies es comptarà des que la Generalitat tinguera coneixement de la transmissió efectuada i de les seues condicions.
El citat termini de seixanta dies naturals podrà ser suspés o ampliat, conformement al que es disposa la normativa reguladora del procediment administratiu comú.
4. Si la notificació de la persona adquirent fora incompleta o defectuosa, la Generalitat podrà requerir-ne lesmena, i entretant quedarà en suspens el termini per a lexercici del dret de retracte dacord amb el que es preveu en el paràgraf tercer de lapartat anterior.
Quan la citada esmena presente dificultats especials a causa del seu contingut o de la naturalesa del requeriment, la Generalitat podrà, dofici o a instàncies de part, concedir un termini superior o ampliar linicialment concedit fins a una durada màxima de dos mesos.
5. Notificada la transmissió, a fi de col·laborar en lexercici del dret de retracte, la nova persona titular de lhabitatge subjecte a retracte hi facilitarà laccés per a la seua corresponent valoració per part de la Generalitat quan així fos requerit.
El termini de seixanta dies naturals per a lexercici del dret de retracte se suspendrà des del dia en què la Generalitat curse requeriment a la persona adquirent de lhabitatge fins al dia en què shi produïsca laccés efectiu; o, si no és possible aquest accés, fins al dia en què haja tingut entrada en el registre general de la conselleria competent en matèria dhabitatge la comunicació de la persona titular en la qual sindiquen les causes que ho impedeixen.
Lincompliment del deure de col·laboració comportarà laplicació del règim sancionador previst en la normativa reguladora dels habitatges de protecció pública.
6. Transcorregut el termini previst per a lexercici de retracte conforme als preceptes anteriors sense que la Generalitat notifique la seua voluntat dexercir el dret, sentendrà que ha renunciat al seu exercici respecte de la transmissió notificada.
La Generalitat podrà comunicar a la persona adquirent, abans que finalitze el termini, la seua renúncia motivada a exercir el dret de retracte.
7. El dret de retracte sexercitarà mitjançant notificació fefaent a la persona adquirent i es farà el pagament del preu en el termini de quatre mesos des daquesta, llevat que en les condicions de la transmissió shagen establit terminis superiors. En el supòsit de transmissions conseqüència de procediments dexecució patrimonial el termini de pagament serà de dos mesos.
La notificació de lexercici de retracte recollirà, almenys, el contingut següent:
a) Indicació per part de la Generalitat de si el dret sexercita en benefici propi o si sexercita a favor de tercera persona.
b) Les raons que justifiquen lexercici del dret.
c) El preu a satisfer amb indicació de la partida pressupostària.
Article 4. Preu dadquisició
1. Quan sexercisquen els drets dadquisició preferent, el preu dadquisició dels habitatges de protecció pública serà el que shaguera fixat per a la transmissió objecte de tanteig o de retracte.
2. En les transmissions a títol gratuït, el preu dadquisició coincidirà amb el valor que correspondria a lhabitatge a lefecte de limpost sobre successions i donacions, determinat per lAdministració mitjançant laplicació de la normativa tributària sobre comprovació de valors. La persona interessada comunicarà a lAdministració la seua conformitat o disconformitat amb la valoració efectuada en un termini de deu dies hàbils. Si la persona interessada no estiguera conforme amb lestimació feta per lAdministració, es determinarà per un perit independent nomenat de comú acord per les parts, i, a falta dacord entre aquestes, per la jurisdicció contenciosa administrativa. Els terminis dels quals disposa lAdministració per a exercir els drets de tanteig o retracte quedaran suspesos des del dia en què la persona interessada hi haja comunicat la seua disconformitat, fins al dia en què es comunique a lAdministració el preu dadquisició finalment establit.
3. No obstant el que es disposa en els apartats anteriors, el preu dadquisició dels habitatges de protecció pública no podrà superar en cap cas el preu màxim legalment establit en els casos dhabitatges protegits subjectes a aquesta limitació. Si el preu fixat segons els dos apartats anteriors fora superior al preu màxim legalment establit, la Generalitat podrà exercitar els drets de tanteig i de retracte per aquest últim preu.
Article 5. Qualificació permanent dels habitatges adquirits en lexercici dels drets dadquisició preferent
1. Els habitatges adquirits mitjançant lexercici dels drets dadquisició preferent es qualificaran dhabitatges protegits amb caràcter permanent per la seua mera adquisició, i quedaran incorporats al règim de protecció pública amb caràcter general i sense límit temporal. La referida qualificació sacordarà encara que això supose un canvi del règim de protecció vigent al temps de la seua adquisició.
2. La protecció pública abastarà garatges, annexos, trasters i restants elements recollits en la normativa dhabitatge de protecció pública, i el contingut del seu règim es determinarà conforme al que es disposa en la citada normativa.
3. En el document públic en el qual es formalitze ladquisició resultant de lexercici dels drets dadquisició preferent sindicarà expressament la qualificació permanent de lhabitatge adquirit i els seus annexos, si nhi haguera, i el règim de protecció corresponent. En cas que la persona adquirent siga una persona o entitat de les regulades en larticle set o municipi previst en larticle huit, es farà constar en lescriptura, a més, els drets de tanteig i retracte de la Generalitat; així com, el règim de notificacions i comunicacions previst en aquest decret llei, i tot això haurà de reflectir-se en la respectiva inscripció registral.
Article 6. Especials deures de col·laboració dorganismes i funcionàries i funcionaris públics
1. Les notàries i els notaris exigiran, per a autoritzar escriptures que documenten la transmissió de tot habitatge de protecció pública, que sacredite per la persona transmitent la notificació a la conselleria competent en matèria dhabitatge de la decisió dalienar, així com el venciment del termini establit per a lexercici del dret de tanteig o la renúncia expressa i motivada de la Generalitat, si aquest no haguera vençut, circumstàncies que hauran de constar en les corresponents escriptures.
Així mateix, hauran de comunicar la transmissió realitzada a la conselleria competent en matèria dhabitatge en el termini de vint dies naturals des daquesta, mitjançant remissió de còpia simple de lescriptura pública. Aquesta comunicació sefectuarà de manera telemàtica a través del servei electrònic per a adquisicions preferents de la conselleria competent en matèria dhabitatge.
La comunicació prevista en el present apartat no eximeix, en cap cas, del compliment de lobligació de notificar dels articles dos i tres daquest decret llei, ni tindrà la consideració de notificació a lefecte de la inscripció de la transmissió en el Registre de la propietat.
2. Per a inscriure en el Registre de la propietat corresponent la transmissió de tot habitatge de protecció pública i els seus annexos, qualsevol que siga el seu règim de protecció, mentre aquest es mantinga, les registradores i els registradors exigiran que les escriptures complisquen els requisits previstos en lapartat anterior i que sacredite la notificació efectuada per la persona adquirent a la conselleria competent en matèria dhabitatge.
Així mateix, hauran de comunicar a la conselleria competent en matèria dhabitatge les inscripcions de transmissions referides a habitatges de protecció pública, en el termini de vint dies naturals des daquesta, mitjançant remissió de còpia de la inscripció. Aquesta comunicació sefectuarà de manera telemàtica a través del servei electrònic per a adquisicions preferents de la conselleria competent en matèria dhabitatge.
3. La conselleria competent en matèria dhisenda, a fi de facilitar el control de les transmissions subjectes als drets dadquisició preferent, identificarà les transmissions referides a habitatges de protecció pública, qualsevol que en siga el règim de protecció, i comunicarà a la direcció general competent en matèria dhabitatge, amb periodicitat trimestral, els habitatges la transmissió dels quals li conste durant el període corresponent.
CAPÍTOL II
De lexercici dels drets dadquisició preferent a favor de tercera persona i la seua cessió
Article 7. Exercici dels drets dadquisició preferent a favor de tercera persona
1. La Generalitat podrà exercir els drets dadquisició preferent establits en els articles anteriors a favor dun ens local o de qualsevol ens del sector públic institucional autonòmic o local amb competències en matèria dhabitatge.
2. La Generalitat podrà, així mateix, exercir els drets a favor dentitats sense ànim lucratiu que realitzen funcions dinserció de col·lectius en situació de vulnerabilitat, a favor de persones que hagueren consolidat un dret subjectiu respecte a lhabitatge, i a favor de persones inscrites en el registre de demandants dhabitatge de protecció pública. En aquest últim cas, haurà de respectar-se lordre establit conforme als criteris dadjudicació dhabitatges, i la persona a favor de la qual sexercite el dret haurà dacreditar el compliment dels requisits socioeconòmics que estigueren establits. A lefecte daquesta norma, sentendrà que una persona té un dret subjectiu respecte dun habitatge quan hi haja una situació possessòria que satisfaça les seues necessitats vitals i que complisca la funció social de lhabitatge.
3. Quan sexercisquen els drets dadquisició preferent a favor de tercera persona, les despeses que genere la transmissió seran a compte daquesta, així com labonament del preu a la persona transmitent o qualsevol altra despesa anàloga derivada, directament o indirecta, de la transmissió. Lactuació de la Generalitat es limitarà a lexercici fefaent del dret conforme al que sestableix en la llei, i sindicarà expressament que sexerceix el dret a favor de tercera persona.
4. La tercera persona beneficiària se sotmetrà als criteris que establisca la Generalitat respecte de la destinació de lhabitatge i, en particular, al règim de qualificació permanent que, en tot cas, resulte daplicació per la seua mera adquisició.
5. El document públic en el qual es formalitze la transmissió de propietat resultant de lexercici dels drets dadquisició preferent a favor de tercer farà constar la qualificació permanent de lhabitatge i els seus annexos, si nhi haguera, el règim de protecció corresponent, els drets de tanteig i retracte de la Generalitat, així com el règim de notificacions i comunicacions previst en la llei, i tot això haurà de reflectir-se en la respectiva inscripció registral.
Article 8. Cessió dels drets dadquisició preferent als municipis
1. La Generalitat podrà cedir els drets dadquisició preferent al municipi on es trobe lhabitatge objecte de tanteig o retracte, que podrà exercir-los directament o a través de qualsevol ens del sector públic institucional en què haguera delegat les competències en matèria dhabitatge.
2. La cessió dels citats drets es formalitzarà mitjançant la signatura dun conveni en el qual es determinaran les condicions de la cessió i, especialment, les relatives a la destinació dels immobles i als criteris per a la seua adjudicació. En tot cas, la Generalitat es reservarà la preferència en lexercici daquests drets. Sense perjudici de la seua publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, quan així escaiga, la conselleria competent en matèria dhabitatge remetrà al deganat del Col·legi de Registradors de Comunitat Valenciana i al Col·legi Notarial de València el text dels convenis establits.
3. Si la Generalitat no comunicara al municipi cessionari, en el termini de deu dies naturals, lexercici de la seua preferència, els drets dadquisició preferent sentendrien cedits al municipi amb què shaguera subscrit el conveni, que podrà exercitar-los dacord amb el procediment establit en la llei. No obstant això, si el municipi decidira no exercitar els esmentats drets, ho posaria en immediat coneixement de la conselleria competent en matèria dhabitatge, la qual podrà exercitar-los de manera subsidiària.
4. Ladministració o entitat cessionària que exercite els drets dadquisició preferent assumirà íntegrament les despeses que genere la transmissió, així com labonament del preu a la persona transmitent o qualsevol altra despesa anàloga derivada, directament o indirecta, de la transmissió.
5. Els habitatges i els seus annexos, adquirits pels municipis mitjançant lexercici dels drets dadquisició preferent cedits conforme a aquest article, es qualificaran dhabitatges protegits amb caràcter permanent per la seua mera adquisició, i quedaran incorporats al règim de protecció pública amb caràcter general i sense límit temporal, i subjectes als drets dadquisició preferent a favor de la Generalitat. Aquestes circumstàncies es faran constar en el document públic en el qual es formalitze ladquisició i en la seua inscripció registral en els termes previstos en larticle cinc.
6. La cessió dels drets dadquisició preferent a favor dels municipis queda limitada al primer exercici de qualsevol dels citats drets en relació amb cada habitatge, sense perjudici que el seu segon o successiu exercici puga ser també objecte de cessió.
Article 9. Col·laboració amb els ens locals en la gestió del parc públic dhabitatge que sadquirisca en lexercici dels drets dadquisició preferent
1. La Generalitat podrà subscriure convenis amb els municipis, mancomunitats, entitats del sector públic i entitats privades sense ànim lucratiu, per a la cessió de lús temporal dels habitatges de la seua titularitat amb la finalitat de contribuir a una major eficàcia i proximitat en la gestió del parc públic dhabitatges.
2. Els convenis establiran els drets i obligacions de cadascuna de les parts, així com les condicions dutilització dels habitatges cedits i, en particular, la destinació autoritzada que haja de donar-se a aquests, la qual haurà de facilitar, en tot cas, el gaudi dhabitatge per a famílies, persones i col·lectius amb escassos recursos econòmics o en situació de vulnerabilitat.
3. La conselleria competent en matèria dhabitatge facilitarà als municipis, mancomunitats, entitats de dret públic i sense ànim lucratiu que així ho sol·liciten la relació dhabitatges disponibles, a lefecte que puguen sol·licitar la cessió del seu ús temporal.
TÍTOL II
Els drets dadquisició preferent
en transmissions singulars
CAPÍTOL I
Exercici dels drets dadquisició preferent
en transmissions singulars
Article 10. Titularitat, competència i transmissions dhabitatges subjectes als drets dadquisició preferent
1. La Generalitat és titular dels drets de tanteig i retracte respecte de les transmissions dhabitatge següents:
a) Dret de tanteig i retracte en les transmissions dhabitatges i els seus annexos que hagueren sigut adquirits mitjançant dació en paga de deute amb garantia hipotecària.
b) Dret de retracte en les transmissions dhabitatges i els seus annexos que hagueren sigut adquirits en un procés judicial dexecució hipotecària o en un procediment de venda extrajudicial en seu notarial.
c) Dret de tanteig i retracte en les transmissions dedificis, amb un mínim de cinc habitatges, la destinació principal dels quals siga el residencial, quan es transmeta un percentatge igual o superior al 80 % daquest edifici, i encara que aquesta operació es realitze mitjançant la venda daccions o participacions socials de mercantils lobjecte social de les quals estiga vinculat amb lactivitat immobiliària.
d) Dret de tanteig i retracte en les operacions de venda referides a deu o més habitatges i els seus annexos, i encara que aquesta operació es realitze mitjançant la venda daccions o participacions socials de mercantils lobjecte social de les quals estiga vinculat amb lactivitat immobiliària.
Els citats drets de tanteig i retracte podran exercir-se per la conselleria competent en matèria dhabitatge de conformitat amb les disposicions del present títol.
2. Sexclou lexercici dels drets esmentats en cas de concurrència amb altres drets dadquisició preferent de caràcter legal quan aquests foren exercits per altres administracions o persones al favor de les quals estigueren establits. Si aquestes administracions o persones decidiren no exercitar el seu dret en el termini legalment establit per a això, la Generalitat podrà optar per lexercici del propi en el termini de seixanta dies a comptar a partir daquell en què finalitze el termini del dret legal concurrent.
3. Com a requisit essencial per a la procedència dels drets esmentats, els habitatges sobre els quals es podran exercitar els drets de tanteig i retracte hauran destar situats als municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge o, en el seu cas, en les seues àrees dinfluència.
4. Aquest dret dadquisició preferent afecta la primera i posteriors transmissions dels habitatges i edificis previstos en lapartat primer mentre els municipis en els quals se situen continuen inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge declarades per la Generalitat, o en les seues àrees dinfluència si han sigut declarades, o en les àrees de necessitat dhabitatge declarades pels municipis.
5. Els drets dadquisició preferent recollits en aquest article sexercitaran conforme a les previsions del present títol i, en tot el no previst, els serà aplicable el que es disposa per a lexercici dels drets de tanteig i retracte dhabitatges de protecció pública, en la mesura que aquesta regulació siga compatible. En particular, resultarà daplicació el que es disposa en els articles cinc, sis, set, huit i nou daquest decret llei.
Article 11. Procediment per a lexercici dels drets de tanteig en transmissions singulars
1. La decisió de transmetre tot habitatge o edifici inclosos en qualsevol dels supòsits subjectes a tanteig conforme al que es disposa en larticle precedent, i situats en els municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge o en les seues àrees dinfluència declarades, haurà de ser notificada per part de la persona titular transmitent a la conselleria competent en matèria dhabitatge. La notificació comprendrà el contingut previst en larticle dos daquest decret llei i haurà dacompanyar-se de la corresponent documentació acreditativa.
2. Notificada la decisió de transmetre, la Generalitat podrà exercir el dret de tanteig dacord amb el procediment previst en larticle dos daquesta llei.
3. Quan sexercisca el dret de tanteig previst en aquest article, el preu dadquisició serà el que shaguera fixat per a la transmissió objecte de tanteig.
Article 12. Procediment per a lexercici dels drets de retracte en transmissions singulars
1. Les persones adquirents de tot habitatge o edifici inclosos en qualsevol dels supòsits subjectes a retracte conforme al que es disposa en larticle deu, i situats en els municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge o en les seues àrees dinfluència declarades, hauran de notificar la transmissió efectuada a la conselleria competent en matèria dhabitatge, per qualsevol mitjà que permeta tindren constància de la recepció en el termini de quinze dies naturals a comptar des daquesta. La notificació comprendrà el contingut previst en larticle tres daquest decret llei i haurà dacompanyar una còpia del document en què shaguera formalitzat.
2. Notificada la transmissió efectuada, la Generalitat podrà exercir el dret de retracte en els supòsits i dacord amb el procediment previst en larticle tres daquesta llei.
3. Quan sexercisca el dret de retracte previst en aquest article, el preu dadquisició serà el que shaguera fixat en la transmissió objecte de retracte.
CAPÍTOL II
Municipis subjectes als drets dadquisició preferent en transmissions singulars
Article 13. Municipis subjectes als drets dadquisició preferent
1. A fi destablir les àrees de necessitat dhabitatge, la Generalitat, a través de la conselleria competent en matèria dhabitatge, elaborarà i aprovarà un Catàleg dàrees de necessitat dhabitatge que podrà comprendre totes aquelles àrees en les quals laccés a lhabitatge resulte afectat negativament per un fenomen social, econòmic, demogràfic, geogràfic, climatològic o de salut pública.
2. Tindran la consideració de municipis subjectes als drets dadquisició preferent en transmissions singulars aquells que se situen en les àrees de necessitat dhabitatge que hagueren sigut declarades i incloses en el catàleg dàrees de necessitat dhabitatge, així com aquells municipis que se situen en les seues àrees dinfluència i es facen constar en el referit catàleg.
3. Els municipis podran delimitar les àrees de necessitat dhabitatge del seu àmbit territorial per a la seua inclusió en el catàleg dàrees de necessitat dhabitatge. La referida delimitació inclourà tot o part del municipi i requerirà lelaboració dun informe tècnic de necessitat, que justificarà lafectació negativa de laccés a lhabitatge conforme a qualsevol dels fenòmens previstos en lapartat anterior i la delimitació territorial de les àrees incloses.
Les àrees de necessitat dhabitatge delimitades en linforme tècnic hauran de ser aprovades per acord del ple, amb el vot favorable de la majoria absoluta dels membres de la corporació.
Una vegada adoptat lacord anterior, es remetrà a la conselleria competent en matèria dhabitatge, que comprovarà, amb caràcter previ a la seua inclusió en el catàleg dàrees de necessitat dhabitatge, que linforme tècnic sajusta als anteriors paràmetres.
Article 14. Actualització i publicitat de les àrees de necessitat dhabitatge
1. El catàleg dàrees de necessitat dhabitatge sactualitzarà quan es revisen els paràmetres dafectació negativa de laccés a lhabitatge prèviament considerats, i saproven les noves àrees de necessitat dhabitatge conforme als paràmetres revisats, o quan saprove la inclusió duna nova àrea de necessitat dhabitatge declarada per un municipi.
2. La disposició reglamentària que aprove les àrees de necessitat dhabitatge declarades per la Generalitat o aprove la inclusió duna nova àrea de necessitat dhabitatge declarat per un municipi, serà publicada en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i serà aplicable durant un període de deu anys des de la publicació.
Article 15. Comunicació de les àrees de necessitat dhabitatge
1. Sense perjudici de la seua publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, la conselleria competent en matèria dhabitatge comunicarà al deganat del Col·legi de Registradors de Comunitat Valenciana i al Col·legi Notarial de València, les àrees de necessitat dhabitatge recollides en el catàleg dàrees de necessitat dhabitatge a les quals resultarà daplicació els drets de tanteig i retracte continguts en aquest títol i altres previsions daquesta llei, així com qualsevol actualització daquestes.
2. Així mateix, la conselleria competent en matèria dhabitatge comunicarà als municipis inclosos en el referit catàleg la seua afecció com a àrees de necessitat dhabitatge per a lexercici dels drets de tanteig i retracte, a lefecte que puguen sol·licitar que els drets dadquisició preferent que pogueren correspondre a la Generalitat sexerciten a favor seu o els siguen cedits mitjançant lestabliment del conveni corresponent.
Capítol III
Adjudicació dhabitatges adquirits mitjançant lexercici dels drets dadquisició preferent en transmissions singulars
Article 16. Destinació i adjudicació dels habitatges adquirits
1. Els habitatges o edificis adquirits en virtut de lexercici dels drets dadquisició preferent regulats en aquest títol seran destinats a persones en situació de vulnerabilitat, o que tinguen els requisits socioeconòmics establits a cada moment per a laccés als habitatges de protecció pública.
2. Ladjudicació dels habitatges per part de la Generalitat es realitzarà conformement als criteris dadjudicació dhabitatges públics que es troben vigents a cada moment i, especialment, respecte a lordre de prelació que resulte, excepte en els casos dadjudicacions dhabitatges o edificis destinats a situacions demergència en làmbit de lhabitatge o en els casos dadjudicació als anteriors titulars de la propietat, o persones que hagueren consolidat un dret subjectiu respecte dels habitatges sobre les quals sha exercit el dret de tanteig o retracte.
3. Si sexercira el dret de tanteig o retracte a favor de tercera persona, la persona beneficiària se sotmetria als criteris que establisca la Generalitat respecte de la destinació de lhabitatge i, en particular, al règim de qualificació permanent que, en tot cas, resulta daplicació per la seua mera adquisició conforme a larticle cinc i larticle set daquest decret llei.
4. Lús temporal daquests habitatges o edificis podrà cedir-se als ens locals, entitats del sector públic amb competències en matèria dhabitatge o associacions sense ànim lucratiu que realitzen funcions de reinserció de col·lectius en situació de vulnerabilitat per a la gestió del seu ús, manteniment i adjudicació, i ladministració o entitat cessionària, en tot cas, haurà de respectar la destinació i els criteris dadjudicació específics que establisca la Generalitat.
Article 17. Qualificació permanent dels habitatges adquirits
Els habitatges adquirits mitjançant lexercici dels drets dadquisició preferent previstos en aquest títol es qualificaran dhabitatges protegits amb caràcter permanent per la seua mera adquisició, de conformitat amb el que es disposa en larticle cinc daquest decret llei, el contingut de la qual és daplicació en tota la seua extensió.
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Modificació de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
Es modifica la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, en els termes següents:
1. Safig un apartat 3 a larticle 46 amb la redacció següent:
«3. La qualificació permanent suposa la incorporació al règim de protecció pública de tota edificació, habitatge o sòl residencial adquirit per la Generalitat, amb caràcter general i sense límit temporal. Aquesta qualificació es realitzarà automàticament en els casos expressament previstos en la llei o mitjançant acte administratiu exprés en la resta de supòsits.
La protecció arribarà als elements i supòsits recollits en larticle 45 daquesta llei i concretarà el règim dús, les formes daccés, limitacions i altres condicions que siguen daplicació, les quals es determinaran per disposició reglamentària.
La referida qualificació podrà acordar-se encara que això supose un canvi del règim de protecció vigent al temps de ladquisició».
2. Safig un apartat 20 a larticle 68 amb la redacció següent:
«20. Transmetre o adquirir un habitatge o edifici subjectes als drets dadquisició preferent sense notificació a la conselleria competent en matèria dhabitatge, així com transmetrel sense autorització, transmetrel després dhaver caducat els efectes deslliuradors de la notificació de la transmissió realitzada o transmetrel en condicions diferents de les autoritzades».
3. Safig un apartat 21 a larticle 68 amb la redacció següent:
«21. Lincompliment del deure de col·laboració en lexercici dels drets dadquisició preferent, negant injustificadament laccés a limmoble o el lliurament de la informació o documentació requerides, així com tota acció que impedisca o obstaculitze lexercici de tals drets».
4. Es dona contingut al punt 12 de larticle 69 amb la redacció següent:
«12. Lincompliment per part dels organismes i funcionàries i funcionaris públics de les obligacions contingudes en el procediment dadquisició preferent, determinarà la imposició de les sancions escaients dacord amb el règim disciplinari que els resulte daplicació».
Segona. Modificació de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
Es modifica lapartat 1 de larticle 24 de la Llei 2/2017, de 3 de febrer, per la funció social de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, que queda redactat en els termes següents:
«1. La conselleria competent en matèria dhabitatge establirà un sistema voluntari dobtenció o doferta dhabitatges privats per a la seua posada en lloguer, en el qual sinclouran necessàriament els inscrits en el registre dhabitatges deshabitats i els adquirits a conseqüència de lexercici dels drets de tanteig i retracte que no estiguen destinats a altres finalitats socials o daquelles altres accions dirigides a garantir lús social de lhabitatge previstes per aquesta llei».
Tercera. Servei electrònic per a adquisicions preferents
A lefecte de les comunicacions i notificacions dorganismes i funcionàries i funcionaris públics previstes en aquest decret llei, shabilitarà un servei electrònic per a adquisicions preferents que dependrà de la conselleria competent en matèria dhabitatge. El servei electrònic per a adquisicions preferents shabilitarà en el termini de tres mesos des de lentrada en vigor daquest decret llei.
DISPOSICIONS TRANSITÒRIES
Primera. Aplicació de lexercici dels drets dadquisició preferent en transmissions singulars.
Els drets de tanteig i retracte en transmissions singulars resultaran daplicació a les transmissions subjectes que es realitzen des de lentrada en vigor daquesta norma, respecte dhabitatges i edificis situats en les àrees de necessitat dhabitatge que hagueren sigut adquirits després de lentrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
Segona. Règim transitori dels drets dadquisició preferent regulats en aquest decret llei
1. Els drets dadquisició preferent regulats en el títol primer, després de lentrada en vigor del present decret llei, saplicaran directament i íntegra a les segones i successives transmissions dhabitatges de protecció pública de promoció privada, la data de qualificació definitiva del qual siga posterior a lentrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
En el cas dels habitatges de protecció pública de promoció pública, els drets dadquisició preferent regulats en el títol primer, després de lentrada en vigor del present decret llei, saplicaran directament i íntegrament a les segones i successives transmissions dhabitatges, durant tot el període de vigència del règim de protecció que corresponga, i encara quan la seua cèdula de qualificació definitiva fora anterior a lentrada en vigor de la Llei 8/2004, quan el citat règim establira els drets dadquisició preferent a favor de ladministració.
2. Els procediments dadquisició preferent iniciats a lempara de la Llei 8/2004 que no hagueren finalitzat, continuaran la seua tramitació conforme a les disposicions daquest decret llei, incloses les disposicions relatives a la qualificació permanent dels habitatges adquirits mitjançant lexercici de tals drets.
3. Els procediments dadquisició preferent iniciats i conclosos a lempara de la Llei 8/2004, en cas dimpugnació de la fermesa daquests actes jurídics, es regiran pel règim legal que va resultar daplicació en aquest procediment, sense perjudici de laplicació complementària de la regulació continguda en el present decret llei, en el que no siga contrària al citat règim legal.
4. Des de lentrada en vigor daquesta norma, qualsevol referència realitzada per una disposició normativa al que sestableix en els articles 50, 51, 52 i 53 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, sentendrà realitzada al que es disposa en el present decret llei.
Tercera. Notificacions i comunicacions dorganismes i funcionàries i funcionaris públics
En tant no estiga habilitat el servei electrònic per a adquisicions preferents, els organismes i funcionàries i funcionaris públics obligats a realitzar comunicacions o notificacions a la conselleria competent en matèria dhabitatge en relació amb els drets dadquisició preferent, dirigiran les seues comunicacions o notificacions a la direcció territorial competent en matèria dhabitatge que corresponga, atesa la ubicació de lhabitatge o edifici objecte de transmissió.
Quarta. Municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge
1. En el termini de sis mesos des de lentrada en vigor daquest decret llei, la conselleria competent en matèria dhabitatge aprovarà el catàleg dàrees de necessitat dhabitatge que comprendrà les àrees de necessitat dhabitatge declarades per la Generalitat i, si escau, les seues àrees dinfluència, així com les àrees de necessitat que hagueren sigut declarades pels municipis, amb comprovació prèvia que linforme tècnic municipal sajusta als requisits previstos en aquest decret llei.
2. En tant no saprove lesmentat catàleg dàrees de necessitat dhabitatge, a lefecte de lexercici dels drets dadquisició preferent en transmissions singulars, els municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge són els que figuren en la Resolució de 15 dabril de 2019, de la Presidència de la Generalitat, sobre lassignació de la línia específica del fons de cooperació municipal per a la lluita contra el despoblament dels municipis de la Comunitat Valenciana, i en linforme de necessitat dhabitatge a la Comunitat Valenciana de 2020, realitzat per lObservatori de lHàbitat i la Segregació Urbana, que figuren com a annex I i annex II, respectivament.
DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA
Única. Derogació normativa
Queden derogades les següents disposicions:
a) Els articles 50, 51, 52 i 53 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
b) La disposició transitòria segona del Decret 75/2007, de 18 de maig, del Consell, pel qual saprova el Reglament de protecció pública a lhabitatge.
DISPOSICIONS FINALS
Primera. Desenvolupament reglamentari
Es faculta el Consell per a desenvolupar i executar aquest decret llei.
Segona. Entrada en vigor
Aquest decret llei entrarà en vigor lendemà de la publicació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
València, 5 de juny de 2020
El president de la Generalitat,
XIMO PUIG I FERRER
El vicepresident segon i
conseller dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica
RUBÉN MARTÍNEZ DALMAU
