Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica. CIRCULAR 1/2021, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2021/5653]
(DOGV núm. 9093 de 26.05.2021) Ref. Base de dades 004886/2021
-
Anàlisi jurídica
Data d'entrada en vigor: 27.05.2021 Aquesta disposició afecta: Deroga: Desenvolupa o complementa: -
Anàlisi documental
Origen de disposició: Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica Grup temàtic: Legislació Matèries: Arquitectura i habitatge Descriptors: Temàtics: prestació familiar, arrendament immobiliari, Dret de l'habitatge
CIRCULAR 1/2021, de la Direcció General d'Habitatge i Regeneració Urbana, per a l'aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte. [2021/5653]
Per a la correcta aplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic en la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte, sha considerat necessari modificar la Circular 1/2020 en determinats aspectes per a delimitar duna manera més precisa el seu àmbit daplicació material i temporal, concretant determinats supòsits de fet previstos en la norma.
Sinterpreten en aquesta circular aquells supòsits de transmissions dedificis i habitatges en què no és necessària la notificació prèvia de la persona transmitent ni posterior de la persona adquirent, ni la comunicació per part de les notàries i els notaris ni de les registradores i els registradors de la propietat a aquesta Direcció General dHabitatge i Regeneració Urbana, per no concórrer els pressupostos fàctics i legals per a lexercici dels drets dadquisició preferent regulats en el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic en la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte (dara en avant Decret llei 6/2020). Així mateix, es delimita làmbit daplicació temporal. Tot això, a lefecte de donar suport a les funcionàries i funcionaris públics en el desenvolupament de la seua funció de col·laboració amb ladministració autonòmica.
A més, es facilitarà un quadre explicatiu que ajude a determinar el caràcter protegit o lliure de lhabitatge, i el seu tipus de protecció que estarà disponible en la pàgina web de la Vicepresidència Segona i Conselleria dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica en els apartats «Drets de tanteig i retracte» i «Habitatge protegit».
Cal assenyalar la publicació en el DOGV núm. 9072 de 29.04.2021 de lOrdre 2/2021, de 20 dabril, de la Vicepresidència Segona i Conselleria dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica, per la qual saprova el Catàleg dàrees de necessitat dhabitatge, contemplat en el capítol II del títol II del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.
1. No sinterpretarà necessària la notificació per la persona transmitent ni la persona adquirent, ni la comunicació notarial i registral respecte dels següents supòsits de fet del títol I i del títol II del Decret llei 6/2020:
1.1. Transmissions mortis causa.
1.2. Adjudicacions derivades dels convenis en la partició dherència.
1.3. Transmissions gratuïtes inter vivos dhabitatge protegit a favor de descendents, ascendents, cònjuge o parella de fet degudament acreditada llevat que no vaja a ser destinada a residència habitual i permanent de la nova persona titular.
1.4. Aportacions per qualsevol títol a la societat de guanys o a qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger.
1.5. Adjudicacions a qualsevol dels cònjuges en cas dacordar-se la dissolució de la societat de guanys o de qualsevol altre règim econòmic matrimonial de comunitat, nacional o estranger.
1.6. Transmissions que tinguen el seu origen en actes dextinció del condomini.
1.7. Transmissions de garatges i trasters no vinculats als habitatges.
1.8. Transmissió de quota indivisa de lhabitatge a favor duna persona, siga copropietària o no, si després de la transmissió subsisteix la indivisió.
1.9. Transmissió gratuïta amb càrrega o donació modal de lhabitatge que impose prestacions personals o patrimonials a la persona adquirent com a cures personals, prestació daliments, a canvi de pensions o rendes periòdiques.
1.10. Transmissió de lhabitatge derivat del contracte daliments dels articles 1791 i següents del Reial decret de 24 de juliol de 1889 pel qual es publica el Codi Civil.
1.11. Permutes dhabitatges.
1.12. Operacions de modificació estructural de societats mercantils regulades en el Reial decret legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual saprova el text refós de la Llei de societats de capital i la Llei 3/2009, de 3 dabril, sobre modificacions estructurals de les societats mercantils.
1.13. Transmissions concursals dhabitatges o edificis per la persona deutora, ja siga en la fase de conveni en compliment daquest o després de lobertura de la fase de liquidació per ladministració concursal en compliment dun pla de liquidació aprovat judicialment, i en les transmissions en compliment dun acord extrajudicial de pagaments de la legislació concursal, sempre que resulte adquirent alguna persona dentre les creditores de lentitat concursada.
2. No sinterpretarà necessària la notificació per la persona transmitent ni la persona adquirent, ni la comunicació notarial i registral respecte dels següents supòsits de fet del títol II del Decret llei 6/2020:
2.1. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en larticle 10.1 d) del Decret llei 6/2020 quan el nombre dhabitatges situats en territori valencià siga inferior a deu.
2.2. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en lapartat 10.1 d) del Decret llei 6/2020 quan el nombre dhabitatges situats en làrea de necessitat siga inferior a deu.
2.3. Transmissions de deu o més habitatges de les previstes en lapartat 10.1 d) del Decret llei 6/2020 quan els títols dadquisició dalgunes delles siguen anteriors al 21 dabril de 2005 i el nombre dhabitatges amb títols posteriors a aquesta data siga inferior a deu. En els títols successoris satendrà la data de la defunció dels causants per la retroactivitat dels efectes de lacceptació.
2.4. Transmissions dun habitatge o edifici en què foren diversos els transmitents, i algun dels títols fora anterior al 21 dabril de 2005, o en la qual sent un només el transmitent, algun dels seus títols de propietat fora anterior a aquesta data. En els títols successoris satendrà la data de defunció dels causants per la retroacció dels efectes de lacceptació.
2.5. Transmissió de finques descrites registral o cadastralment com a edifici o habitatges que hagen sigut demolides o no construïdes, sempre que tal discordança quede degudament acreditada per certificació de tècnic competent o de lajuntament corresponent, o conste a la notària o al notari per la certificació cadastral gràfica i descriptiva que siga coincident amb la realitat.
2.6. Transmissió de finques descrites registral o cadastralment com a edifici o habitatges en ruïna legal urbanística declarada per lajuntament que faça inhabitable els habitatges o edifici.
2.7. Transmissió de lhabitatge per dació en pagament de deute garantit amb hipoteca o per adjudicació en execució judicial de la hipoteca o per venda extrajudicial en seu notarial dhabitatge hipotecat.
2.8. Transmissions dhabitatges adquirits mitjançant dació en pagament, adjudicació judicial o venda extrajudicial en seu notarial el deute de la qual no haja sigut garantida amb hipoteca.
2.9. En les transmissions dedificis:
2.9.1. Quan la realitat física de ledifici no coincidisca amb el que es disposa en el Cadastre o Registre de la Propietat prevaldrà aquella. En cas que aqueixa realitat física implique que ledifici tinga menys de 5 habitatges haurà de certificar-se per tècnic competent i deixar constància daixò en lescriptura pública.
2.9.2. Quan ledifici no estiga destinat principalment a ús residencial i així conste a la notària o al notari que haurà de deixar constància en lescriptura de transmissió. A lefecte de la present circular lhabitatge o edifici dhabitatges dús turístic es considera dús residencial. Sentendrà que ledifici no està destinat principalment a ús residencial en els següents supòsits:
2.9.2.1. En els casos de divisió horitzontal, quan la suma dels coeficients de participació registral dels habitatges siga inferior a la suma dels coeficients de participació registral dels departaments destinats a ús diferent del residencial.
2.9.2.2. Si ledifici està dividit en quotes o parts amb drets dús dhabitacions o habitatges, quan la suma de les quotes o parts destinades a habitatges siga inferior a la suma de les quotes o parts destinades a ús diferent del residencial.
2.9.2.3. Si ledifici no està dividit horitzontalment, quan la suma dels coeficients de participació cadastral dels habitatges siga inferior a la suma dels coeficients cadastrals dels departaments destinats a ús diferent del residencial. Si no existeix coeficient de participació cadastral quan la suma de les superfícies cadastrals dels habitatges siga inferior a la suma de les superfícies cadastrals dels departaments destinats a ús diferent del residencial.
2.9.3. Quan lobjecte de la transmissió no comprenga la totalitat de ledifici:
2.9.3.1. Si ledifici estiguera dividit horitzontalment, quan la suma de les quotes o coeficients de participació registral de cadascuna dels habitatges i de la resta dels departaments privatius objecte de transmissió no arribe al 80 % daquest.
2.9.3.2. Si ledifici estiguera dividit en quotes o parts amb dret dús dhabitacions o habitatges, quan la suma de les quotes o parts transmeses no arribe al 80 % daquest.
2.9.4. Quan la transmissió siga dun edifici en construcció i conste a la notària o al notari, per certificació de tècnic competent o per altres mitjans de prova admés en dret, sempre que no complisca amb els requisits establits en larticle 2 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
2.10. La venda daccions o participacions socials de mercantils lobjecte social de les quals estiga vinculat amb lactivitat immobiliària però no constituïsca la seua activitat principal, quan conste en lescriptura la manifestació de les parts que amb la transmissió daquestes no sestà produint una transmissió singular recollida en larticle 10.1 c) i d) del Decret llei 6/2020.
Si lactivitat principal de la societat fora la immobiliària quan, a més de la manifestació de les parts, sincorpore a lescriptura una certificació de lòrgan dadministració, la signatura de la qual haurà de legitimar la notària o el notari, en la qual conste expressament que amb la transmissió daquestes no sestà produint una transmissió singular de larticle 10.1 c) i d) del Decret llei 6/2020.
2.11. Aportacions a persones jurídiques privades.
3. Àmbit temporal daplicació.
La disposició transitòria primera preveu laplicació dels drets dadquisició preferent de transmissions singulars als habitatges i edificis que hagueren sigut adquirits després de lentrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, és a dir, després del 21 dabril de 2005.
Així mateix, larticle 10 apartat 3 del Decret llei 6/2020 limita lexercici daquests drets als habitatges i edificis situats en els municipis inclosos en les àrees de necessitat dhabitatge o, en el seu cas, en les seues àrees dinfluència, i lapartat 4 preveu que els drets dadquisició preferent afecten la primera i posteriors transmissions dels habitatges i edificis.
Així, des de lentrada en vigor del Decret llei 6/2020, estan subjectes a tanteig i retracte:
3.1. Les transmissions de tots els habitatges que hagueren sigut adquirits en un procediment dexecució hipotecària, per dació en pagament o venda extrajudicial a partir del 21 dabril de 2005 i estiguen situades en una àrea de necessitat dhabitatge (ANHA), amb independència de posteriors transmissions, és a dir, de si qui va adquirir per aquests procediments és lactual persona transmitent (primera transmissió) o una altra propietària posterior (posteriors transmissions).
3.2. Les transmissions dedificis residencials si afecten a més del 80 % de ledifici i les transmissions de 10 o més habitatges transmesos conjuntament quan hagueren sigut adquirides a partir del 21 dabril de 2005 i estiguen situades en una àrea de necessitat dhabitatge (ANHA).
La disposició transitòria segona del Decret llei 6/2020 estableix que els drets dadquisició preferent regulats en el títol primer, després de lentrada en vigor del present decret llei, saplicaran directament i íntegrament a les segones i successives transmissions dhabitatges de protecció pública de promoció privada, la data de qualificació de la qual definitiva siga posterior a lentrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lHabitatge de la Comunitat Valenciana.
En el cas de les segones i successives transmissions dhabitatges de protecció pública de promoció privada, la data de qualificació de la qual definitiva siga anterior a lentrada en vigor de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, saplicarà el que es disposa en el títol II del Decret llei 6/2020 per a les transmissions singulars.
4. Supòsits de fet previstos en la norma.
Les transmissions regulades en el títol I i en les lletres a) i b) de larticle 10.1 estan subjectes als drets de tanteig i retracte del Decret llei 6/2020, i a la resta de facultats i obligacions recollides en la norma, quan es complisca el supòsit de fet previst en cadascuna daquestes lletres amb independència del nombre dhabitatges o percentatge dedifici objecte de transmissió.
Si els habitatges subjectes als citats drets de tanteig i retracte ho estan exclusivament en atenció al percentatge de ledifici o al nombre dhabitatges objecte de transmissió conforme al que es preveu en les lletres c) i d) de larticle 10.1, respectivament, sentendran subjectes als drets de tanteig i retracte del Decret llei 6/2020, i a la resta de facultats i obligacions recollides en la norma, totes aquelles transmissions dedificis o habitatges en les quals es complisca el supòsit de fet previst en la norma ja siga en una única transmissió o en diverses, de manera individual o conjunta, o fins i tot separades temporalment, quan existisca identitat de subjectes en les persones transmitent i adquirent.
A aquest efecte, sentendrà per identitat de subjectes quan en les diferents operacions coincidisca la persona transmitent i adquirent, siga de manera directa o indirecta a través de la seua participació en altres societats o grups de societats. Es considerarà que existeix grup de societats quan concórrega algun dels supòsits establit en larticle 42 del Codi de Comerç.
Aquesta circular, per raó dels efectes que produeix, es publicarà en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de conformitat amb larticle 6 de la Llei 40/2015, d1 doctubre, de règim jurídic del sector públic, sent aplicable lendemà de la publicació, i deixarà sense efectes la Circular 1/2020, de la Direcció General dHabitatge i Regeneració Urbana, per a laplicació del Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.
València, 7 de maig de 2021. La directora general dHabitatge i Regeneració Urbana: Elena Azcárraga Monzonis.