DECRET 68/2023, de 12 de maig, del Consell, pel qual s'aprova el Reglament d'habitatge de protecció pública i règim jurídic de patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat [2023/5211]
(DOGV núm. 9596 de 16.05.2023) Ref. Base de dades 005082/2023
-
Anàlisi jurídica
Data d'entrada en vigor: 16.06.2023 Aquesta disposició afecta: Deroga: Modifica: - DECRET 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'Habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges. [2021/9202]
- DECRET 49/2020 de 17 d'abril, del Consell, d'aprovació del Reglament Orgànic i Funcional de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA). [2020/3118]
Aquesta disposició està afectada per: Afectada per: Corregida per: -
Anàlisi documental
Origen de disposició: Vicepresidència Segona i Conselleria d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica Grup temàtic: Legislació Matèries: Arquitectura i habitatge Descriptors: Temàtics: arrendament immobiliari, prestació familiar, Dret de l'habitatge, política de l'habitatge, habitatge social, reglamentació urbanística , monografies
DECRET 68/2023, de 12 de maig, del Consell, pel qual s'aprova el Reglament d'habitatge de protecció pública i règim jurídic de patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat [2023/5211]
Índex
PREÀMBUL
TÍTOL PRELIMINAR. DISPOSICIONS GENERALS
Article 1. Objectiu i àmbit
Article 2. Definicions i característiques
Article 3. Qualificació de la protecció pública
Article 4. Duració del període de protecció
Article 5. Classes dhabitatges de protecció pública
Article 6. Àmbit de la protecció
TÍTOL PRIMER. RÈGIM DEL DRET DACCÉS A LHABITATGE DE PROTECCIÓ PÚBLICA
Article 7. Règim dús i accés a la propietat
Article 8. Circumstàncies especials de canvi dhabitatge per a persones físiques ja titulars dun habitatge de protecció pública
Article 9. Limitacions a la facultat de disposar derivades del règim de protecció
Article 10. Lliurament i ocupació Destinació
Article 11. Accés al finançament de les actuacions
Article 12. Percepció de quantitats a compte
Article 13. Clàusules dinserció obligatòria en els contractes
Article 14. Procediment de visat de contractes
Article 15. Elevació a escriptura pública
TÍTOL SEGON. SISTEMA DE FIXACIÓ DE PREUS DE VENDA, RENDA I CESSIÓ DÚS
Article 16. Conceptes
Article 17. Limitacions al valor dels terrenys
Article 18. Preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública (PMH)
Article 19. Renda màxima i preu de cessió dús dels habitatges de protecció pública (RMH)
TÍTOL TERCER. RÈGIM JURÍDIC DELS HABITATGES DE PROTECCIÓ PÚBLICA DE PROMOCIÓ PÚBLICA
CAPÍTOL I. Concepte i àmbit
Article 20. Habitatges de promoció pública
CAPÍTOL II. Procediment de qualificació provisional
Article 21. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de la Generalitat
Article 22. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de les entitats locals
Article 23. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques instrumentals
Article 24. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques assimilades
CAPÍTOL III. Qualificació definitiva
Article 25. Qualificació definitiva
Article 26. Qualificació dhabitatges objecte dactuacions de rehabilitació dedificis
Article 27. Qualificació dhabitatges existents
TÍTOL QUART. RÈGIM JURÍDIC DELS HABITATGES DE PROTECCIÓ PÚBLICA DE PROMOCIÓ PRIVADA
CAPÍTOL I. Concepte i àmbit
Article 28. Habitatges de protecció pública de promoció privada
CAPÍTOL II. Procediment de qualificació provisional
Article 29. Sol·licitud de qualificació provisional
Article 30. Supòsits especials de sol·licitud de qualificació provisional
Article 31. Reserva dhabitatges de promoció privada de protecció pública per part de la Generalitat per a adquirir-los
Article 32. Concessió de la qualificació provisional
Article 33. Efectes de la concessió de la qualificació provisional
Article 34. Modificació de la qualificació provisional
Article 35. Efectes de la caducitat, el desistiment i la renúncia
CAPÍTOL III. Procediment de qualificació definitiva
Article 36. Sol·licitud de la qualificació definitiva
Article 37. Concessió de la qualificació definitiva
Article 38. Denegació de la qualificació definitiva
Article 39. Nota dintervenció en el Registre de la Propietat
Article 40. Efectes de la qualificació definitiva
Article 41. Modificació de la qualificació definitiva
TÍTOL CINQUÉ. CASOS ESPECIALS DE QUALIFICACIÓ
Article 42. Habitatges destinats a persones amb discapacitat
Article 43. Habitatges destinats a famílies nombroses
Article 44. Cooperatives dhabitatges i comunitats de propietàries i propietaris
Article 45. Edificis en construcció o acabats
Article 46. Allotjaments demergència
TÍTOL SISÉ. RÈGIM JURÍDIC DEL PATRIMONI DE PROMOCIÓ PÚBLICA I DEL PATRIMONI PÚBLIC DHABITATGE I SÒL DE LA GENERALITAT
CAPÍTOL I. Règim jurídic
Article 47. Objectiu i àmbit
CAPÍTOL II. Gestió dimmobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 48. Facultats de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl
CAPÍTOL III. Formalització de ladjudicació del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 49. Adjudicació
Article 50. Formalització de ladjudicació. Contingut mínim dels contractes
Article 51. Contingut addicional per a contractes darrendament
Article 52. Contingut addicional per a contractes compravenda
CAPÍTOL IV. Preus de transmissió, renda i cessió dús del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 53. Valor dels terrenys
Article 54. Preu màxim de transmissió dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge
Article 55. Valoració dhabitatges per a adquirir-los i incorporar-los al patrimoni públic, així com recuperació dhabitatges de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, pels mecanismes que preveuen els articles 57, 57 bis i 57 ter L8/2004 i el Decret llei 6/2020.
Article 56. Renda o cessió dús dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 57. Adequació de la renda a la capacitat econòmica de les unitats de convivència
Article 58. Cessió dús dhabitatges a entitats per a fins socials
CAPÍTOL V. Gestió dels habitatges en arrendament
Article 59. Canvi de titular del contracte darrendament
Article 60. Canvi de titular del contracte darrendament per desistiment exprés o tàcit
Article 61. Canvi de titular del contracte darrendament per separació, divorci o nul·litat del matrimoni
Article 62. Canvi de titular del contracte darrendament per defunció
Article 63. Canvi dhabitatge en arrendament
Article 64. Acreditació dels motius de canvi dhabitatge
Article 65. Renúncia al contracte darrendament per la unitat de convivència
CAPÍTOL VI. Gestió dhabitatges en compravenda
Article 66. Obligació dassegurar lhabitatge
Article 67. Canvis de règim contractual
Article 68. Resolució de contracte per mutu acord
Article 69. Limitacions a la transmissió
Article 70. Amortització anticipada
Article 71. Atorgament descriptura pública
Article 72. Drets de tanteig i retracte
CAPÍTOL VII. Conservació dels habitatges de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 73. Reparació, manteniment i rehabilitació
CAPÍTOL VIII. Mesures de regularització i procediments de recuperació de la titularitat o disponibilitat dels habitatges
Article 74. Procediments de normalització
Article 75. Procediments de legalització docupants sense títol
Article 76. Resolució administrativa dels contractes darrendament i de compravenda. Procediment de desnonament
Article 77. La potestat de la recuperació dofici. Desallotjament docupants il·legals
Article 78. Expropiació forçosa dimmobles per incompliment de la funció social de la propietat
Article 79. La recaptació executiva per via de constrenyiment
Article 80. Certificat administratiu. Inscripció en el Registre de la Propietat
Article 81. Notificacions
Article 82. Llançament
Article 83. Aplicació dels procediments a locals, garatges i altres immobles
CAPÍTOL IX. Altres immobles pertanyents al patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 84. Règim de cessió i adjudicació de locals de negoci
Article 85. Subrogacions i traspassos de locals
Article 86. Cessió temporal dús
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Delegació en un conseller competent en matèria dhabitatge de la facultat per a cessió gratuïta dús de béns immobles
Segona. Subscripció de convenis
Tercera. Mesures de col·laboració amb els col·legis oficials professionals de la Comunitat Valenciana i entitats col·laboradores autoritzades en matèria de revisió de projectes dhabitatges
Quarta. Mesures excepcionals
Cinquena. Oficina de Supervisió de Projectes de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl
Sisena. Registre de contractes darrendament dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Setena. Règim dels contractes darrendament dels immobles del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Huitena. Modificació del Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatges de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges
Novena. Modificació del Decret 49/2020, de 17 dabril, del Consell, daprovació del Reglament orgànic i funcional de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA)
Desena. Tractament de dades personals
Onzena. Reserva dhabitatges per a persones joves
DISPOSICIONS TRANSITÒRIES
Primera. Règim transitori dels procediments
Segona. Règim transitori dels contractes de compravenda pendents datorgament descriptura pública
Tercera. Contractes darrendament vigents a lentrada en vigor daquest reglament
Quarta. Valoració de la renda dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Cinquena. Règim transitori de laplicació dels valors de referència dhabitatge lliure dobra nova per municipi
Sisena. Règim transitori específic de les promocions mixtes
DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA
Única. Derogació normativa
DISPOSICIÓ FINAL
Única
PREÀMBUL
I
La Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, va assumir el mandat constitucional de larticle 47, en el qual sestableix el dret fonamental de tota la ciutadania a un habitatge digne i adequat, amb base en la competència atribuïda per larticle 49.1. 9a de lEstatut dAutonomia de la Comunitat Valenciana. En desplegament de la norma, el Consell va aprovar el Decret 75/2007, de 18 de maig, en el qual es regulava làmbit referit a lhabitatge de protecció pública. El Decret 82/2008, de 6 de juny, va modificar alguns dels seus preceptes, però aquestes modificacions van resultar insuficients, i en data 26 de juny el Consell va aprovar, mitjançant el Decret 90/2009, el Reglament dhabitatges de protecció pública que va derogar parcialment el Decret 75/2007. Finalment, el Decret 191/2013, de 20 de desembre, del Consell, va modificar alguns preceptes del Decret 90/2009 considerant les noves estratègies que plasmava el Pla estatal dhabitatge 2013-2016 (RD 233/2013, de 5 dabril) que ja no preveia mesures de finançament ni dajudes específiques per a laccés i la promoció dhabitatge de protecció pública. Aquest ha sigut fins ara el marc normatiu aplicable a aquesta mena dhabitatges en làmbit de la Comunitat Valenciana.
Per això, a la vista de la dispersió normativa existent i la falta de seguretat jurídica que això provoca per a totes les i els agents intervinents en el procés de promoció i gestió de lhabitatge de protecció pública, aquest text té entre els seus objectius simplificar la normativa mitjançant un únic reglament que regule tant la promoció privada com la pública, així com la gestió del patrimoni públic dhabitatge i sòl de la Generalitat Valenciana.
Així mateix, aquest decret busca fer front a la persistent escassetat doferta dhabitatge assequible a la nostra comunitat autònoma, així com frenar els efectes que la inflació i la pujada dels tipus dinterés estan tenint en el sector immobiliari valencià.
Les dades macroeconòmiques recents plasmen la tendència inflacionista i la pèrdua consegüent del poder adquisitiu de la ciutadania. Segons dades de lInstitut Nacional dEstadística (INE), la inflació anual estimada de líndex de preus al consum (IPC) el juliol de 2022 és del 10,8 %. Aquest indicador proporciona un avanç de lIPC que, en cas de confirmar-se, suposaria un augment de sis dècimes en la taxa anual, i se situaria en el nivell més alt des del setembre de 1984.
Com a resposta a aquesta realitat i amb lobjectiu de frenar la inflació, el Banc Central Europeu (BCE) va pujar els tres tipus dinterés clau en leurozona el principal de refinançament, el marginal de crèdit i la taxa de depòsit durant el mes de juliol de 2022, i es trencava així la tendència a la baixa dels últims onze anys. Els tipus dinterés han pujat un 0,5 % fins ara: el doble del que es preveia. El consegüent encariment del crèdit que implica ladopció daquesta mesura excepcional té un impacte negatiu immediat en tota persona que tinga una hipoteca o que pretenga comprar-se una casa. Espanya és, a més, el segon país de la Unió Europea amb més hipoteques a tipus variable, per la qual cosa el nostre país i la seua ciutadania es troben especialment afectats per aquesta decisió del BCE.
A pesar daixò, el sector immobiliari presenta una marcada tendència alcista, malgrat la pujada dels tipus dinterés, lempitjorament del context econòmic i la recessió pronosticada per a tardor de 2022. La falta doferta dhabitatge produït per lencariment dels costos de producció sha agreujat per la invasió i la guerra a Ucraïna, que ha provocat el desproveïment de materials a escala global i ha implicat un augment continuat dels preus daquesta, que també està reflectint-se en el mercat del lloguer.
La mitjana de preus del lloguer dhabitatges a la Comunitat Valenciana ha experimentat un increment interanual del 17,1 % el juny de 2022, fins a arribar al màxim històric de 9,71 euros el metre quadrat per mes: quasi el doble que fa set anys. Laugment desmesurat dels preus del lloguer és una realitat a la nostra comunitat autònoma. Segons dades de lINE emprades per a calcular lIPC, els preus del lloguer dhabitatge a la Comunitat Valenciana presentaven, en data dabril de 2022, un índex de creixement de l1,7, això és, un creixement de 0,6 punts per damunt de la mitjana del conjunt de lEstat, que és d1,1.
Entre les causes principals de laugment del preu del lloguer, cal destacar lescassetat dhabitatge públic, linsuficient lloguer social, lauge dels pisos turístics i les pràctiques especulatives dalguns grans tenidors, contràries a la funció social de lhabitatge. La bambolla dels preus de lloguer que es viu a tota la Comunitat Valenciana sha convertit en un problema crucial per a gran quantitat de persones que no poden accedir a un habitatge a causa dels alts preus de lhabitatge lliure.
A més, les institucions europees subratllen que la UE i els estats membres tenen lobligació de garantir laccés per a totes les persones a un habitatge digne i assequible de conformitat amb els drets fonamentals que recullen els articles 16, 30 i 31 de la Carta Social Europea i el pilar europeu de drets socials. En aquesta línia, en la Resolució del Parlament Europeu, de 21 de gener de 2021, sobre laccés a un habitatge digne i assequible per a tots (2019/2187 (INI)) destaquen les consideracions següents: que hi ha una escassetat dhabitatges socials assequibles i dhabitatges accessibles en lEuropa dels 27; que entre les barreres en el sector de lhabitatge cal esmentar la falta daccessibilitat, el sentiment de soledat o dinseguretat i els costos de manteniment; que les persones vulnerables i les pertanyents a col·lectius discriminats estan representades de manera desproporcionada entre les persones sense llar, o viuen en allotjaments informals o habitatges inadequats i, sovint, són relegades a les zones més marginals i insegures, i que les dones estan especialment exposades a la crisi de lhabitatge.
Per això el desplegament daquest decret resulta molt pertinent per a continuar desenvolupant el règim dels habitatges de protecció pública a la Comunitat Valenciana, dotant-lo dunitat normativa i adaptant-lo al cicle socioeconòmic actual, molt més dinàmic i canviant que lanterior.
En compliment del que sestableix en larticle 129 de la Llei 39/2015, d1 doctubre, del procediment administratiu comú de les administracions públiques, en lelaboració daquesta regulació sha actuat dacord amb els principis de necessitat, eficàcia, proporcionalitat, seguretat jurídica, transparència i eficiència.
Així, aquest reglament es gesta en virtut del principi de necessitat i eficàcia, ja que la seua falta de revisió des de lany 2013, malgrat els canviants cicles socioeconòmics que shan produït des de llavors, impedeix disposar de més oferta dhabitatge de protecció pública i assequible en el mercat.
El decret, en unificar en un únic text la regulació de lhabitatge de protecció pública de promoció pública i privada, així com el règim jurídic del patrimoni públic dhabitatge i sòl de la Generalitat, respon als principis de proporcionalitat i seguretat jurídica per a tots els operadors intervinents en els processos esmentats.
Durant el procediment delaboració i tramitació daquest decret, shan complit els tràmits essencials que exigeix larticle 43 de la Llei 5/1983, de 30 de desembre, del Consell, incloent-hi els de consulta pública prèvia, informació pública i daudiència a conselleries i a entitats que agrupen interessos relacionats amb lobjecte daquest i shan recollit els informes preceptius, i es compleix així el principi de transparència.
Així mateix, respecte de leficiència dels recursos públics, laprovació daquest decret no requereix crear noves línies pressupostàries, ni augmentar les existents, ni crear noves estructures administratives, i, per tant, no té incidència econòmica en el pressupost de la Generalitat, més enllà de lactualització necessària dels paràmetres informàtics per a la seua aplicació correcta.
II
Aquest reglament distingeix clarament entre la promoció pública i la promoció privada, i sistematitza cadascun dels règims al llarg de la norma.
Una de les novetats principals daquest reglament és el caràcter permanent de la qualificació dels habitatges de protecció pública davant dels límits temporals establits en les anteriors legislacions i programes dhabitatge que es van aprovar a la seua empara. La raó daquesta modificació no és una altra que tractar de frenar lespeculació en aquesta mena dhabitatges, frenant la desaparició gradual de lhabitatge de protecció pública a la Comunitat Valenciana.
Es permet laccés a la propietat de persones jurídiques, sempre que es produïsca la destinació a arrendament o cessió dús dels habitatges, que hauran docupar en qualsevol cas persones físiques que complisquen els requisits per a accedir al lloguer daquests. Sintrodueix lexcepcionalitat de mantindre la propietat dun únic habitatge de protecció pública, de manera transitòria, per als casos taxats en què hi haja necessitat de canvi de domicili i vinculat a obtindre la qualificació permanent, per al cas en què lhabitatge no la tinga.
Una altra de les novetats importants que porta aquesta norma es troba en la fixació dels preus màxims de venda, renda i cessió dús conformement a la realitat socioeconòmica actual i prenent indicadors oficials i referències objectives. Sestableix així un preu màxim de venda de referència en el moment daprovar la norma per a tota la Comunitat, que estarà condicionat a situar-se per davall dels preus de mercat de lhabitatge lliure extrets del Consell General del Notariat, i es podran actualitzar dacord amb les fluctuacions dels costos dexecució material en un percentatge mínim, tant a lalça com a la baixa.
El preu màxim del lloguer es calcula sobre la base de les diferents escales dingressos de la unitat de convivència i ha dincloure les despeses de comunitat ordinàries.
Pel que fa als procediments de qualificació dels habitatges, es preveuen en títols diferents els relatius a la promoció pública i la privada, i shan implementat en els dos casos mesures que permeten agilitar-los.
Així mateix, a lempara de larticle 43 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, es preveu la possibilitat que la Generalitat, a través de la conselleria competent en matèria dhabitatge es reserve ladquisició dun percentatge, que pot arribar al 100 %, dels habitatges de protecció pública en les promocions privades de nova construcció que es troben en àrees de necessitat dhabitatge o en municipis amb el risc de despoblació. Aquests habitatges soferiran en règim de lloguer o cessió dús, que són les modalitats daccés a lhabitatge que es consideren més adequades i compatibles amb les polítiques dhabitatge que sestan desplegant actualment en tots els nivells, autonòmic, estatal i europeu, amb lobjectiu dagilitzar lincrement del parc públic dhabitatge.
La mesura descrita anteriorment saplicarà amb lobjectiu de fer front a lemergència residencial dels municipis amb més necessitats, tal com sestableix en el Catàleg dàrees de necessitat residencial regulat per la Generalitat, amb lobjectiu dampliar el parc públic dhabitatge de manera estable amb noves promocions dhabitatge que es destinaran als col·lectius amb més vulnerabilitat.
Finalment, sha unificat la normativa sobre gestió dimmobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, i sha inclòs com a títol sisé específicament la regulació referent a la gestió dels immobles, els preus de venda i renda, la conservació, les mesures de regularització, la recuperació de la titularitat o la disponibilitat dels habitatges, i el règim duna altra mena dimmobles, per a evitar així la dispersió normativa i la consegüent inseguretat jurídica que pot comportar.
III
La Comunitat Valenciana, dacord amb el que disposa larticle 148.1.3 de la Constitució Espanyola, té competència exclusiva en matèria dhabitatge, competència que està recollida en larticle 49.1.9a de lEstatut dAutonomia de la Comunitat Valenciana. Dacord amb això, aquest text regula el nou Reglament dhabitatges de protecció pública, que sestructura en set títols (el títol preliminar i sis títols més), onze disposicions addicionals, sis disposicions transitòries, una derogatòria i una final.
El títol preliminar estableix lobjectiu i làmbit del reglament, la tipologia dels habitatges de protecció pública i la duració del període de protecció, que passa a tindre caràcter permanent. El títol primer regula el règim de dret daccés a lhabitatge de protecció pública i el títol segon estableix el sistema de fixació de preu de venda, renda i cessió dús en laccés a aquests habitatges. El títol tercer es divideix en tres capítols i regula el règim jurídic dels habitatges de protecció pública de promoció pública quant als procediments dobtenció de les qualificacions provisional i definitiva. El títol quart es divideix en tres capítols i desenvolupa el règim jurídic dels habitatges de protecció pública de promoció privada. El títol cinqué regula els casos especials de qualificació dhabitatges i el títol sisé, que es divideix en nou capítols, es dedica al règim jurídic del patrimoni de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge i sòl de la Generalitat, i es diferencien així els immobles que formen part del patrimoni de la Generalitat i que es gestionen a través de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl.
Entre les disposicions addicionals, destaquen la modificació i els ajustos dalguns preceptes del Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges.
En les sis disposicions transitòries es regula laplicabilitat daquest reglament als procediments dhabitatges que obtinguen la qualificació provisional després de lentrada en vigor daquest, amb la possibilitat dacollir-se voluntàriament al que regula aquest, si els tràmits resulten compatibles. Pel que fa als visats de contractes de transmissió de domini, darrendament o de cessió dús, es regiran per la normativa vigent en el moment obtindre la qualificació provisional de limmoble al qual estiguen referits.
Aquest decret es dicta en desplegament de la Llei 14/2003, de 10 dabril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana, pel que fa al patrimoni públic dhabitatge, en virtut de lhabilitació que estableix la disposició final primera per la qual «sautoritza el Govern Valencià perquè, a proposta del departament que tinga atribuïdes les competències en matèria de patrimoni (o del departament amb competències en matèria dhabitatge en virtut de la disposició addicional tercera, apartat 1, LPGV) dicte les disposicions necessàries per a desplegar i executar aquesta llei».
Per tot això, simpulsa una regulació innovadora i crucial en matèria dhabitatge de protecció pública i règim jurídic del patrimoni dhabitatge i sòl de la Generalitat.
En mèrit daixò, havent-se recollit tots els informes preceptius, a proposta del vicepresident segon i conseller dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica, una vegada complits els tràmits procedimentals que preveu larticle 43 de la Llei 5/1983, de 30 de desembre, del Consell, dacord amb el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, i amb la deliberació prèvia del Consell, competent per a aprovar-lo en lexercici de lhabilitació realitzada al Consell mitjançant la disposició final primera de la Llei 8/2004, en la reunió del dia 12 de maig de2023,
DECRETE
TÍTOL PRELIMINAR
Disposicions generals
Article 1. Objectiu i àmbit
Aquest reglament té per objectiu desplegar la normativa en matèria dhabitatge de protecció pública de la Comunitat Valenciana.
Així mateix, estableix el conjunt dactuacions, drets i obligacions dels i les agents públics, privats i socials implicats, encaminades a satisfer les necessitats dhabitatge de les persones i les unitats de convivència que puguen acollir-se a les mesures previstes en els programes dhabitatge de protecció pública.
Article 2. Definicions i característiques
1. Es consideren habitatges de protecció pública els que tinguen com a preu màxim de venda, renda o cessió dús i superfície útil màxima es defineixen en aquest reglament, reuneixen els requisits establits per la legislació en la matèria i les seues normes de desplegament, estan destinats a persones usuàries amb un nivell dingressos limitats i les qualifique o les reconega com a tal ladministració competent.
Es consideren tots els que estiguen qualificats com a tal per la conselleria competent en matèria dhabitatge i els que regula aquest reglament que formen part del patrimoni públic de la Generalitat Valenciana.
Es caracteritzen per:
a) Poder ser promoguts per ens públics o privats.
b) Complir els requisits tècnics i la normativa daccessibilitat universal, el disseny i les condicions necessaris per a això i haver obtingut la qualificació oportuna
c) Acollir-se a un preu de venda, renda o cessió dús adequat al que disposa la normativa que el regula, de manera permanent.
d) Estar inventariats en lInventari dhabitatge de protecció pública de la Comunitat Valenciana.
e) Ser utilitzats per destinataris i destinatàries que complisquen els requisits per a això i estiguen inscrits en el Registre de demanda dhabitatge de la Comunitat Valenciana, i siguen ocupats dins dels terminis establits en la legislació aplicable.
f) Destinar-se a domicili habitual i permanent dels titulars del dret corresponent, i constituir un domicili en el padró municipal, i no poder, després docupar-lo, estar desocupat més de tres mesos seguits, excepte per causa justificada.
g) Subjecció al dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat, en les segones i successives transmissions, excepte en les excepcions previstes en la legislació en matèria dhabitatge.
A lefecte daquest reglament, sassimilaran als habitatges de protecció pública de nova construcció els habitatges que procedisquen de la rehabilitació dedificis, sempre que reunisquen els requisits exigits.
2. A aquest efecte, la superfície útil computable per als habitatges amb protecció haurà dincloure el 50 % de la superfície dels espais exteriors coberts per la planta immediatament superior, com ara balcons, terrasses, etc. No es tindran en compte a aquest efecte els cobriments mitjançant volades, lloses de rematada o gelosies estructurals amb una amplària inferior a seixanta centímetres.
Les característiques tècniques, les superfícies i les dimensions mínimes dels garatges i els trasters els regularà la normativa tècnica específica daplicació.
3. La superfície útil màxima de lhabitatge de protecció pública serà de 90 m², incloent-hi, en el cas de cohabitatges, la participació corresponent a la superfície útil dels espais compartits en ledifici complementaris als espais privatius. A més, podrà incorporar, si és el cas, una superfície útil màxima addicional de 10 m² per habitatge o cohabitatge per al local dús col·lectiu, 8 m² per a trasters annexos i 25 m² més destinats a una plaça de garatge o als annexos destinats a emmagatzematge destris necessaris per a desenvolupar activitats productives en el medi rural.
Excepcionalment, la superfície útil màxima de lhabitatge podrà ser de 120 m² útils, quan es puga justificar que la superfície més gran respon a la necessitat de complir els 10 m² per persona dins de la mateixa unitat de convivència.
4. El règim dels cohabitatges sajustarà al que es disposa en la Llei 3/2023, de 13 dabril, de la Generalitat, de cohabitatges de la Comunitat Valenciana.
Article 3. Qualificació de la protecció pública
El procediment perquè els habitatges estiguen reconeguts com de protecció pública, reunint els requisits necessaris per a això, o de qualificació, es farà en dues fases:
1. Qualificació provisional
La qualificació provisional latorga la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, o bé per qui per delegació daquesta tinga lexercici de la competència esmentada, una vegada sha comprovat el compliment dels requisits exigits per als habitatges de protecció pública previstos en la legislació en matèria dhabitatge de la Comunitat Valenciana, aquest reglament i disposicions complementàries, després de la presentació del projecte per part de la promotora o el promotor.
La concessió de la qualificació provisional requereix lobservança de les condicions que sestableixen en aquest reglament, i sexpedirà en model normalitzat.
2. Qualificació definitiva
La qualificació definitiva és la resolució administrativa que concedeix la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, o bé per qui per delegació daquesta tinga lexercici daquesta competència, per la qual es verifica i es reconeix que la realitat construïda ha complit el projecte que haja obtingut la qualificació provisional o amb els modificats daquest degudament autoritzats.
Article 4. Duració del període de protecció
1. Els habitatges i els seus annexos que hagen obtingut la qualificació definitiva per part de la conselleria competent en matèria dhabitatge hauran de mantindre la qualificació esmentada de manera permanent. Haurà de fer-se constar daquesta manera expressament en lacte administratiu que atorgue la qualificació definitiva, i es reflectirà en lescriptura de declaració dobra nova, a lefecte de la seua constància en el Registre de la Propietat.
2. El termini de qualificació dels habitatges que no ho han sigut amb caràcter permanent es podrà ampliar per resolució de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, a petició de la persona titular daquesta, i shaurà de fer constar aquesta circumstància en el Registre de la Propietat.
Article 5. Classes dhabitatges de protecció pública
Els habitatges de protecció pública es classificaran en:
1. Habitatges de protecció pública de nova construcció o rehabilitació de promoció privada, per persones jurídiques o físiques.
2. Habitatges de protecció pública de promoció pública de nova construcció, rehabilitació o adquisició per part de lAdministració pública, en qualsevol de les modalitats establides en la legislació en matèria dhabitatge de la Comunitat Valenciana.
Article 6. Àmbit de la protecció
1. La protecció abastarà altres elements diferents de lhabitatge, però pertanyents al mateix edifici: garatges, annexos, trasters i locals. En edificis o conjunts residencials de cohabitatges, la protecció abastarà els espais dús i gaudi compartits.
2. Els elements diferents de lhabitatge, però pertanyents a ledifici, hauran de complir les condicions següents:
a) Locals de negoci. Es podran incloure en les promocions dhabitatges de protecció pública locals de negoci, que hauran de situar-se en plantes completes i diferents de les que es destinen a habitatges, o separades per elements que nimpossibiliten la connexió, amb accessos clarament independents i diferenciats.
Quan una mateixa promoció incloga més de cent habitatges, es podrà agrupar la superfície destinada a locals de negoci en un edifici independent, sempre que estiga situat en terrenys contigus als ocupats per aquells, forme amb els edificis dhabitatges un conjunt urbà i sintegre en el mateix projecte, i sempre que tinga en compte la normativa urbanística daplicació.
b) Garatges, trasters i annexos. En les condicions que determine cada pla, la protecció sestén als garatges i els trasters dedificis dhabitatges de protecció pública, que tindran el preu limitat i podran ser annexos vinculats als habitatges. La protecció podrà estendres als annexos destinats a emmagatzemar estris necessaris per a desenvolupar activitats productives en el medi rural, sempre que estiguen vinculats a lhabitatge.
La vinculació, si és el cas, shaurà de fer constar en lexpedient administratiu, consignar-se en les qualificacions, provisional i definitiva, i en lescriptura de declaració dobra nova i constitució del règim de propietat horitzontal, a lefecte que conste en el Registre de la Propietat.
3. En els edificis o els conjunts residencials dhabitatge col·laboratiu o cohabitatge en règim de cessió dús no serà necessari constituir el règim de propietat horitzontal.
TÍTOL PRIMER
Règim del dret daccés a lhabitatge
de protecció pública
Article 7. Règim dús i accés a la propietat
1. Serà requisit per a accedir a lús de lhabitatge de protecció pública en qualsevol de les seues modalitats i règim dús o accés, tant en primera com en segones i successives transmissions, estar inscrita com a persona demandant en la secció primera del Registre dhabitatge de la Generalitat complint els requisits necessaris per a això.
2. Només poden ser usuaris i usuàries dels habitatges de protecció pública les persones físiques. El règim dús dels habitatges de protecció pública es determinarà en la corresponent cèdula de qualificació definitiva.
3. Les persones jurídiques i les entitats sense ànim de lucre podran accedir a la propietat dhabitatges de protecció pública únicament en els casos en què els habitatges esmentats hagen de destinar-se a arrendament o cessió dús.
4. El règim dús podrà ser el següent:
a) Arrendament.
b) Propietat.
c) Cessió dús.
d) Altres formes dexplotació justificades per raons socials.
5. Laccés a la propietat o a lús i gaudi dun habitatge de protecció pública podrà realitzar-se:
a) Per compravenda.
b) Mitjançant arrendament amb opció de compra.
c) Per promoció per a ús propi, de persones agrupades en comunitats de propietaris i propietàries sense personalitat jurídica.
d) Per promoció a través de cooperatives dhabitatges o qualsevol altra entitat amb personalitat jurídica.
e) Accés als habitatges de protecció pública en segona transmissió o posteriors per qualsevol títol previst en la legislació daplicació general i pertinent.
f) Per cessió dús.
Article 8. Circumstàncies especials de canvi dhabitatge per a persones físiques ja titulars dun habitatge de protecció pública
1. Les persones físiques titulars en règim de ple domini o dusdefruit vitalici del 100 % dun habitatge de protecció pública, no podran ser titulars dun altre habitatge de protecció pública, llevat que en aquesta es donen les circumstàncies següents:
a) Quan lhabitatge no complisca les condicions mínimes dhabitabilitat establides per als habitatges usats. En aquest cas, lhabitatge es posarà a la disposició de la Generalitat.
b) Quan lhabitatge resulte inadequat per raó de superfície per a les persones que pertanyen a la unitat de convivència, i no es complisca el mínim establit de deu metres quadrats útils per persona.
c) Quan es genere la necessitat dun habitatge adaptat a les condicions de discapacitat dalguna persona integrant de la unitat de convivència de la persona interessada.
d) Quan resulte necessari el canvi dubicació dhabitatge per a millorar les condicions de convivència de la persona interessada o la unitat de convivència, per requerir més atenció per part de familiars amb residència llunyana a lhabitatge actual o per haver-hi en la unitat de convivència algun membre amb discapacitat que requerisca un canvi de domicili.
2. Perquè siga possible aplicar les excepcions previstes en els apartats b, c i d, la persona interessada haurà de sol·licitar la qualificació de caràcter permanent de lhabitatge de protecció pública del qual siga usuària, en cas que no en tinga. I en tot cas, inscriurel en el Registre doferta dhabitatge, tal com prescriu larticle 25 del Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges, amb la finalitat que socupe una vegada resulte desocupat.
Per a això satorgarà el termini dun any, que començarà a comptar des que shaja sol·licitat el que sestableix en el paràgraf anterior, perquè es produïsca el canvi dhabitatge. Aquest termini es podrà prorrogar en casos justificats.
En el cas que no es puga arrendar o transmetre, en aquest termini, es posarà a la disposició de la Generalitat per a la seua mobilització, que es realitzarà en aplicació del que estableix la Llei 2/2017, de 3 de febrer, de la Generalitat, per la funció social de lhabitatge de la Comunitat Valenciana i del Decret 130/2021, d1 doctubre, del Consell, daprovació del Reglament per a la mobilització dhabitatges buits i deshabitats.
Aquestes circumstàncies es podran modificar mitjançant una resolució de la conselleria competent en matèria dhabitatge.
Article 9. Limitacions a la facultat de disposar derivades del règim de protecció
1. Els habitatges de protecció pública estan sotmesos al preu màxim de venda, renda o cessió dús i superfície útil màxima que fixe la Generalitat.
2. Lhabitatge haurà de destinar-se a domicili habitual i permanent de la persona propietària o inquilina. En cas de ser receptora dajudes públiques, durant el termini i les condicions que assenyale la normativa reguladora de lajuda corresponent, no podrà ser objecte de cessió inter vivos, per cap títol.
3. Les limitacions a què es refereix aquest article es faran constar expressament en les escriptures de compravenda, adjudicació o declaració dobra nova en el supòsit de promoció en lloguer, i en lescriptura de formalització del préstec hipotecari, a lefecte de la inscripció en el Registre de la Propietat, en què sespecificarà expressament la prohibició de disposar per mitjà duna nota marginal.
4. Quan es tracte dhabitatges situats en edificis o conjunts residencials de cohabitatges, el règim de transmissió shaurà dajustar a la legislació especial que regule aquesta modalitat.
Article 10. Lliurament i ocupació. Destinació
1. Locupació i lús dels habitatges de protecció pública sefectuarà una vegada shaja obtingut la cèdula de qualificació definitiva.
Els i les promotores i, si és el cas, les persones propietàries estan obligats a lliurar a les persones adquirents i als arrendataris i arrendatàries una còpia de la cèdula de qualificació definitiva en lacte del lliurament de claus, a més de la documentació establida per la legislació sobre lordenació i el foment de la qualitat de ledificació.
2. Els habitatges de protecció pública shauran docupar en el termini de sis mesos a comptar des de la data de concessió de la cèdula de qualificació definitiva o des de la data de la signatura del contracte darrendament o de lescriptura de compravenda o arrendament amb opció de compra.
El termini docupació podrà ser objecte de pròrroga justificada per raons de tipus laboral, familiar o un altre tipus de circumstàncies prou acreditades, i lhauran dautoritzar els serveis territorials competents en matèria dhabitatge.
3. No perdrà el caràcter de residència habitual i permanent pel fet que la persona titular o usuària, el cònjuge, i les i els parents de lun o laltre fins al tercer grau, que convisca amb qualsevol dells, exercisca en lhabitatge o en les seues dependències una professió o una petita indústria domèstica, encara que siga objecte de tributació, sempre que en lexercici daquesta activitat es complisca la normativa aplicable, i, a més, es complisca el que es disposa en els estatuts de la comunitat de propietaris i propietàries i amb lautorització o el consentiment exprés de la persona propietària arrendadora en el cas que lhabitatge estiga arrendat, o amb el que sestableix en els contractes de cessió dús i els estatuts de la cooperativa o associació propietària dels cohabitatges de protecció pública, segons corresponga.
4. La residència habitual i permanent podrà exceptuar-se mitjançant una resolució motivada de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, en programes dintegració social o de preparació per a la vida independent, o casos demergència, o víctimes de violència de gènere o terrorisme, que per la seua naturalesa requerisquen un allotjament temporal. Així mateix, quan la falta de residència habitual i permanent es dega a raons justificades, relacionades amb les circumstàncies familiars i laborals, es podrà exceptuar aquest requisit.
Article 11. Accés al finançament de les actuacions protegides
Laccés al finançament o a les ajudes públiques per a la promoció dactuacions protegides comportarà laccés a lhabitatge en règim de cooperativa o en arrendament o en cessió dús.
Article 12. Percepció de quantitats a compte
1. Perquè les promotores i els promotors dhabitatges de protecció pública puguen percebre de les persones adquirents o adjudicatàries durant el període de construcció quantitats a compte del preu, hauran dhaver obtingut la qualificació provisional i lautorització del servei territorial competent en matèria dhabitatge.
a) La sol·licitud de lautorització per a la percepció de quantitats a compte haurà de fer-se amb anterioritat a la qualificació definitiva.
En la sol·licitud dautorització shaurà de fer constar limport total de les quantitats que es pretenga obtindre per aquest concepte.
A la sol·licitud shaurà dadjuntar:
1r. Un aval bancari o de companyia dassegurances global suficient que done cobertura als avals individuals posteriors o contracte dassegurança. Laval haurà de constituir-se amb la renúncia expressa a la clàusula de benefici dexcussió, divisió i ordre, que garantisquen la devolució de limport de les quantitats rebudes, més els interessos legals corresponents fins al moment en què es faça la devolució efectiva, en cas de no obtindre la qualificació definitiva o no haver-la sol·licitat dins del termini fixat en la qualificació provisional o en la pròrroga concedida reglamentàriament.
2n. En cas que hagen transcorregut sis mesos des de la concessió de la qualificació provisional, haurà daportar-se un certificat del Registre de la Propietat acreditatiu del domini dels terrenys o del dret que faculte el promotor per a fer la construcció, i que es troben lliures de càrregues i gravàmens que puguen representar un obstacle econòmic, jurídic o tècnic per a desplegar el projecte, excepte els constituïts en garantia de devolució dels préstecs concedits per a la construcció dels habitatges.
b) Que les quantitats anticipades sapliquen únicament a la construcció dels habitatges, singressen en qualsevol establiment bancari o entitat de crèdit pública o privada a la disposició del promotor, amb distinció de qualsevol altra classe de fons pertanyents a aquest.
c) Que en els contractes que satorguen per a formalitzar els lliuraments a compte es faça constar de manera indubtable la quantia daquests, els terminis en què shan de satisfer, el compte especial de lentitat bancària o de crèdit en què ha de verificar-se lingrés i la garantia que haja constituït el promotor o promotora entre les que preveu lanterior incís a del subapartat A.
d) Les garanties establides sestendran a les quantitats lliurades en efectiu o mitjançant qualsevol efecte canviari, el pagament de les quals sha de domiciliar en el compte especial previst. Quan el pagament del preu ajornat sinstrumente a través defectes canviaris, shaurà didentificar en les garanties el nombre, el venciment i limport daquests.
e) En el període de construcció només podran percebres dels futurs adquirents pagaments en concepte de quantitats a compte.
2. Quan una vegada obtinguda la qualificació provisional duna promoció, les persones promotores disposen la formalització de reserves dhabitatge, amb lliurament de quantitats per aquest concepte, prèviament hauran de sol·licitar lautorització del servei territorial competent en matèria dhabitatge, amb lespecificació de les quanties que hagen de sol·licitar, fins a un import del 5 % del cost de lhabitatge, i adjuntant la documentació que acredite la constitució dun aval bancari o de companyia dassegurances global suficient que done cobertura als avals individuals posteriors, contracte dassegurança o compte especial indisponible. Laval es constituirà amb la renúncia expressa a la clàusula de benefici dexcussió, divisió i ordre, que garantisquen la devolució de limport de les quantitats rebudes, més els interessos legals corresponents fins al moment en què es faça la devolució efectiva.
Posteriorment, una vegada obtinguda lautorització per a percebre quantitats a compte del preu de lhabitatge, avalades o assegurades segons disposa aquest article, es podran formalitzar els contractes, i aquestes reserves podran tindre la consideració de lliurament a compte del preu. Tot això sense perjudici destablir, en el document de reserva dhabitatge, els pactes necessaris per als casos en què la reserva no arribe a bon fi.
Per a poder autoritzar la formalització de reserves dhabitatges, només sexigirà acreditar lexistència daval o assegurança dacord amb el que disposa el paràgraf primer.
En el cas de promocions que shagen iniciat com a promocions lliures, o en el cas dobra començada, en què shagen subscrit reserves, serà preceptiu indicar-ho en la sol·licitud de qualificació provisional, i shaurà daportar la documentació necessària perquè es puga expedir simultàniament la qualificació provisional i la convalidació de les reserves rebudes.
3. El compliment de les condicions per a percebre quantitats a compte és aplicable fins i tot a les promocions que es realitzen en règim de comunitat de propietaris i propietàries, societat cooperativa o una altra forma jurídica.
Article 13. Clàusules dinserció obligatòria en els contractes
Els contractes de compravenda, arrendament i cessió dús hauran dincloure les clàusules que recullen els requisits dinformació i venda exigits en la legislació valenciana en matèria dhabitatge, a més de les que puguen establir els programes dhabitatge de protecció pública i les mesures de finançament que corresponguen.
A més, obligatòriament hauran dincloure:
1. Amb caràcter general:
a) Que lhabitatge objecte de la transmissió o la cessió està subjecte a les prohibicions i les limitacions derivades del règim de protecció pública establit per la legislació valenciana en matèria dhabitatge i, per consegüent, que les condicions dutilització seran les assenyalades en la normativa referida i en la qualificació definitiva, i els preus de venda o renda no podran excedir els límits establits.
b) Que la persona promotora/venedora, arrendadora o propietària/cedent sobliga a lliurar les claus de lhabitatge en el termini màxim de tres mesos a comptar des de la concessió de la qualificació definitiva, o des de la data del contracte, si és posterior, llevat que aquest termini el prorrogue el servei territorial competent en matèria dhabitatge.
c) Que la persona adquirent i arrendatària o cessionària sobliga a ocupar lhabitatge en el termini màxim de sis mesos a partir del lliurament de claus i de sis mesos a partir de la signatura del contracte darrendament respectivament, llevat que hi haja una causa justa.
d) Que la persona promotora/venedora, arrendadora o cessionària sobliga a lliurar a la persona adquirent o arrendatària un exemplar del contracte, degudament visat pel servei territorial competent en matèria dhabitatge.
e) En el cas de contractes de compravenda amb percepció de quantitats a compte, hauran de consignar-se en el contracte les dades requerides per larticle anterior, amb lespecificació que sha obtingut lautorització administrativa per a percebre aquestes quantitats.
No seran admissibles contractes de compravenda anticipada dhabitatges de protecció pública, sense estipular la percepció de quantitats a compte, i no es permetrà la percepció de quantitats per qualsevol altre concepte.
En els contractes de cessió dús, les quantitats a compte estaran constituïdes per laportació de capital a la cooperativa.
f) En els contractes i les escriptures shaurà de fer constar, de manera indubtable, la identificació de lhabitatge (tipus, superfície útil, construïda i construïda amb elements comuns, i situació de ledifici) dacord amb la qualificació provisional o definitiva, segons la fase de tramitació en què es trobe lexpedient, i caldrà fer constar separadament els preus de venda i la superfície útil, construïda i construïda amb elements comuns de lhabitatge, garatge, trasters i annexos, si és el cas, així com les dades registrals i el període de protecció.
2. En els contractes de compravenda, a més:
a) Que el promotor o la promotora o la persona venedora sobliga a elevar a escriptura pública el contracte privat de compravenda en el termini de tres mesos a partir de la data de la qualificació definitiva de lhabitatge, o de la del contracte, si és posterior, llevat que aquest termini el prorrogue el servei territorial competent en matèria dhabitatge.
b) Que les despeses concernents a la declaració dobra nova i divisió horitzontal, així com les de constitució i divisió del crèdit hipotecari, seran en tot cas a compte del promotor de lhabitatge.
c) Que la persona que compra podrà instar la resolució del contracte en el cas de denegació de la qualificació definitiva de lhabitatge, o quan la promotora o el promotor no la sol·licite en els terminis reglamentaris.
3. En els contractes darrendament, a més de les clàusules de caràcter general:
a) Que el contracte se subjecta a la Llei darrendaments urbans amb les especificacions establides per la normativa de protecció.
b) Que el subarrendament total o parcial de lhabitatge donarà lloc a la resolució del contracte.
4. De conformitat amb la legalitat vigent, la informació contractual obligatòria es facilitarà en formats universalment accessibles, quan en els negocis jurídics intervinguen persones amb discapacitat que requerisquen suport per a lexercici de la seua capacitat jurídica o a la comunicació.
Article 14. Procediment de visat de contractes
1. El visat de contracte és lacte administratiu pel qual es faculta la persona adquirent o la persona arrendatària de lhabitatge de protecció pública a accedir a aquesta. La seua finalitat és comprovar el compliment dels requisits daccés i que el preu de venda o renda sadequa als màxims vigents.
Per al cas dhabitatges del patrimoni públic dhabitatge, ladjudicació dels quals es fa mitjançant el procediment administratiu que regula el Decret 106/2021, del Consell, o la norma que el substituïsca, i la seua formalització com a contracte administratiu especial, sentén incorporat el visat de contracte en la resolució dadjudicació de lhabitatge.
2. Els contractes de transmissió inter vivos del dret de propietat, o del dret dús dels cohabitatges, tant en primera transmissió com en segona o successives, o que constituïsquen o transmeten qualsevol altre dret real sobre els habitatges, a excepció del dret dhipoteca, shauran de presentar en els serveis territorials competents en matèria dhabitatge en el termini de sis mesos a partir del seu atorgament.
3. Igualment, shan de presentar davant dels serveis territorials, per a visar-los, els contractes darrendament dels habitatges de protecció pública i els seus annexos vinculats. Serà obligatori presentar el justificant de lingrés de la fiança.
4. Juntament amb els contractes que shagen de visar, shaurà de presentar una autorització expressa de la persona adquirent i la persona arrendatària perquè els serveis territorials puguen comprovar la inscripció en el Registre de demanda dhabitatge, i que es compleixen els requisits daccés a aquest habitatge; en particular, la informació de caràcter tributari o econòmic que siga legalment pertinent en el marc de la col·laboració que sestablisca amb lAgència Estatal dAdministració Tributària o amb altres administracions públiques competents.
5. Si els contractes no reuneixen els requisits exigits o si no és possible acreditar el compliment dels requisits oportuns, es requerirà als interessats que en el termini de quinze dies ho esmenen. Una vegada transcorregut el termini referit sense que es duga a terme lesmena esmentada, es considerarà que desisteix de la sol·licitud.
Article 15. Elevació a escriptura pública
1. És requisit indispensable per a elevar un contracte de compravenda dhabitatge de protecció pública a escriptura pública que shaja obtingut el visat del contracte esmentat, reconeixent el compliment de les condicions per a accedir a la propietat.
2. Els promotors i promotores dhabitatges de protecció pública estaran obligats a elevar a escriptura pública, en el termini de tres mesos a comptar des de la concessió de la qualificació definitiva, els contractes de compravenda subscrits amb anterioritat a aquesta qualificació.
Si la compravenda té lloc amb posterioritat a la concessió de la qualificació definitiva, el termini de tres mesos esmentat es comptarà des de la data dobtenció del visat, i es presentarà en el servei territorial competent en matèria dhabitatge segons disposa larticle anterior.
3. En les promocions per a ús propi, lescriptura de declaració dobra nova haurà despecificar el sotmetiment a la legislació de protecció pública de lhabitatge que les condicions dutilització seran les assenyalades en la normativa referida i en la qualificació definitiva i que els preus de venda no podran excedir els límits establits.
TÍTOL SEGON
Sistema de fixació de preus de venda, renda i cessió dús
Article 16. Conceptes
A lefecte del que preveu aquest reglament, es considera:
1. Indicador públic de renda defectes múltiples (IPREM) lindicador definit en el Reial Decret llei 3/2004, de 25 de juny, per a racionalitzar la regulació del salari mínim interprofessional i per a incrementar-ne la quantia, que es considera unitat de mesura per a determinar la quantia dels ingressos de la unitat de convivència, en el seu còmput anual referit a dotze mesos.
2. Preus màxims de venda, de renda i de cessió dús. Els habitatges de protecció pública tindran preu de venda, de renda i de cessió dús, que es determinarà dacord amb el que establisquen aquest reglament i els programes dhabitatge de protecció pública i les disposicions normatives que els despleguen.
Article 17. Limitacions al valor dels terrenys
1. El valor dels terrenys on es promoguen habitatges de protecció pública, afegit a limport total del pressupost de les obres durbanització, no podrà excedir el percentatge que establisquen a aquest efecte, si és el cas, els programes dhabitatge de protecció pública aplicables. A lefecte del càlcul de valoracions, el coeficient entre la superfície útil i la construïda serà del 0,70.
A falta de previsió en els programes dhabitatge de protecció pública del sistema de valoració referit en lapartat anterior, saplicaran de manera subsidiària els coeficients següents: amb caràcter general per a tots els habitatges de protecció pública, aquest valor no excedirà el 15 % dels preus màxims de venda equivalents dels habitatges, els locals, els garatges i els trasters.
2. En cas que els terrenys no tinguen completades les obres durbanització, a més de les garanties exigibles per la legislació urbanística per a lexecució simultània a ledificació, es computarà com a valor dels terrenys el valor del sòl més el cost de les obres durbanització necessàries, segons es defineixen en la legislació urbanística valenciana.
3. En cas que els terrenys siguen resultants duna reparcel·lació, al valor dels terrenys se sumarà limport de les càrregues durbanització aprovades.
4. Els serveis territorials competents en matèria dhabitatge hauran de comprovar el compliment del límit del valor dels terrenys. Per a això es calcularà el valor en venda equivalent segons el que disposa el paràgraf segon de lapartat 1, a lefecte daplicar el percentatge corresponent.
Alternativament, es podrà optar per la comprovació basant-se en el mètode de valoració residual estàtica, calculant el valor en venda de ledifici, que haurà de resultar inferior al valor en venda de ledifici calculat segons el paràgraf segon de lapartat 1.
Només a lefecte de comprovar el compliment del que disposa aquest article, sassignarà als locals de negoci un valor per metre quadrat útil igual al del preu màxim de venda multiplicat per 1,25.
5. En el cas dactuacions protegides en àmbits urbans subjectes a programes específics, o quan per motius socials, arquitectònics, urbanístics o de conjuntura econòmica sestime necessari, la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat podrà exceptuar aquesta limitació dofici mitjançant una resolució motivada, dacord amb els informes tècnics corresponents.
Article 18. Preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública (PMH)
1. El preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública el fixarà la conselleria competent en matèria dhabitatge. El seu valor sestableix en funció de la superfície útil dels habitatges i els elements vinculats a aquests. En el moment dentrada en vigor daquest reglament es fixa en 2.200 /m² de superfície útil.
Per als habitatges pertanyents al patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat i als habitatges de protecció pública de promoció pública, caldrà ajustar-se al que preveu el títol sisé daquest reglament.
2. A lefecte de determinar el preu màxim de venda per als trasters, les places de garatge i els locals annexos vinculats, es computarà el 60 % de la seua superfície útil.
3. La conselleria competent en matèria dhabitatge podrà modificar mitjançant una resolució el preu màxim de venda en funció de levolució dels costos dexecució material dels edificis dhabitatges, quan es produïsquen variacions anuals superiors al 5 %, a lalça o a la baixa, del mòdul bàsic dedificació publicat anualment per lInstitut Valencià de lEdificació (IVE). En circumstàncies excepcionals a conseqüència de fluctuacions desproporcionades dels costos de construcció, la modificació del preu màxim podrà fer-se trimestralment.
4. El preu de venda de lhabitatge de protecció pública no excedirà el preu de mercat de lhabitatge lliure dobra nova. Aquest preu de mercat es prendrà dels valors de venda dimmobles dobra nova extrets del Consell General del Notariat. La direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat serà la competent per a modificar i publicar aquests preus de mercat mitjançant una resolució.
5. El preu màxim dels habitatges acollits a aquest reglament quedarà invariable durant un any des de la qualificació definitiva. Si transcorregut aquest termini els habitatges no shan venut, el preu màxim podrà actualitzar-se aplicant el vigent en el moment del contracte de venda, si aquest ha variat a lalça o a la baixa.
6. En tot cas, per a les segones i posteriors transmissions dhabitatges de protecció pública i els elements vinculats a aquests, el preu serà, com a màxim, el corresponent al moment de la transmissió calculat dacord amb els apartats anteriors.
7. El preu màxim de venda dels habitatges i els annexos dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat queda regulat en el títol sisé daquest reglament.
Article 19. Renda màxima i preu de cessió dús dels habitatges de protecció pública (RMH)
1. La renda màxima anual darrendament i del preu de la cessió dús, si és el cas, dels habitatges de protecció pública, incloent-hi les despeses de comunitat ordinàries que calga repercutir en cada cas, estarà referida a les diferents escales dingressos de la unitat de convivència considerant lIPREM anual, calculat segons el que preveu larticle 14 del Decret 106/2021, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges, del moment de la formalització del contracte darrendament corresponent.
En el cas de les persones cooperativistes i les associacions que siguen adjudicatàries dhabitatge en règim de cessió dús, es consideraran despeses de comunitat ordinàries les relatives a la construcció i el manteniment de ledifici, exclusivament.
2. Aquest import sobtindrà per aplicació dels criteris anteriors segons la taula següent:
Rendes inferiors a 2,5 vegades lIPREM: 4,5 /m² útil mes
Rendes entre 2,5 i 3,5 vegades lIPREM: 6,0 /m² útil·mes
Rendes entre 3,5 i 4,5 vegades lIPREM: 7,5 /m² útil·mes
Rendes entre 4,5 i 5,5 vegades lIPREM: 9 /m² útil·mes
Rendes entre 5,5 i 6,5 vegades lIPREM: 10,5 /m² útil·mes
3. Mitjançant una resolució de la conselleria competent en matèria dhabitatge es podran revisar la renda màxima anual darrendament i les diferents escales dingressos de la unitat de convivència.
4. La renda dels habitatges i els annexos dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat sestableix en el títol sisé daquest reglament.
TÍTOL TERCER
Règim jurídic dels habitatges de protecció pública
de promoció pública
CAPÍTOL I
Concepte i àmbit
Article 20. Habitatges de promoció pública
1. Els habitatges de promoció pública són objecte duna actuació, sense ànim de lucre, dirigida a facilitar el gaudi dun habitatge per a famílies, persones i col·lectius amb escassos recursos econòmics, en els termes, la destinació i les modalitats de promoció que estableix la legislació en matèria dhabitatge de la Comunitat Valenciana.
Aquesta actuació podrà consistir:
a) En la promoció pública dhabitatges de nova construcció en qualsevol de les modalitats que determina la legislació esmentada, que hagen sigut qualificats per la conselleria competent en matèria dhabitatge.
b) En els habitatges objecte duna rehabilitació dedifici, sempre que complisquen les condicions establides en la normativa aplicable, i hagen sigut qualificats de promoció pública per la conselleria competent en matèria dhabitatge.
c) En ladquisició dhabitatges existents en el mercat, per edificis complets o per unitats, en fase de projecte, de construcció o acabats, sempre que complisquen les condicions establides en la normativa en matèria dhabitatge i hagen sigut qualificats de promoció pública per la conselleria competent en matèria dhabitatge.
2. El règim de cessió i dadjudicació dels habitatges de promoció pública shaurà dajustar al que disposa el Decret 106/2021, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges, i a aquest reglament.
3. Els habitatges de promoció pública sinscriuran en un apartat específic de lInventari dhabitatge de protecció pública de la Comunitat Valenciana.
4. La destinació dels habitatges de promoció pública tindrà preferentment per objecte larrendament o la cessió dús, i hauran de quedar justificats els casos en què la destinació siga diferent.
CAPÍTOL II
Procediment de qualificació provisional
Article 21. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de la Generalitat
1. Quan es tracte de promoció pública directa efectuada per la Generalitat, la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, o, si és el cas, la direcció general impulsora de la promoció, haurà de complir els aspectes següents en primer lloc:
a) Acreditació de la consignació pressupostària, que podrà complementar-se amb el finançament qualificat establit per a aquestes promocions pels programes dhabitatge de protecció pública o mesures singulars de finançament aplicables, de manera que siga suficient per a desenvolupar la promoció.
b) Redacció del projecte tècnic bàsic, directament o mitjançant assistència tècnica.
c) Lelaboració dun informe tècnic que continga la revisió i la comprovació del mesurament, mitjançant alçament topogràfic, i del fet que la realitat es correspon amb la situació jurídica de la finca; shaurà de dur a terme directament o mitjançant assistència tècnica.
d) Remissió del projecte tècnic bàsic dedificació a lajuntament competent, i sol·licitar un informe tècnic municipal que acredite que és susceptible dobtindre la llicència municipal dobres. Aquest informe shaurà demetre en el termini establit per a expedir la llicència dobres, dacord amb el que disposa la legislació urbanística vigent.
Lobtenció i el pagament de la llicència dobres serà a càrrec de la contractista o el contractista de les obres.
2. Una vegada duts a terme els aspectes anteriors, la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat o, si és el cas, la direcció general impulsora de la promoció, mitjançant una resolució motivada, haurà dacordar la iniciació de la promoció i la seua qualificació provisional de promoció pública, i caldrà consignar-hi els aspectes següents:
a) Consignació pressupostària i, si és el cas, finançament qualificat aplicable.
b) Disponibilitat dels terrenys.
c) Aprovació del projecte tècnic bàsic de ledificació.
d) Característiques dels habitatges, amb el detall de les superfícies útils i construïdes, els garatges i els annexos vinculats.
e) Règim dadjudicació i dús dels habitatges.
f) Procediment i forma dadjudicació de les obres de construcció, fins i tot per concessió administrativa o cessió del dret de superfície.
Article 22. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de les entitats locals
1. Quan es tracte de promoció pública directa efectuada per una entitat local, es requerirà un acord de lòrgan municipal competent, sobre la iniciació de la promoció pública, i caldrà consignar els extrems següents:
a) Consignació pressupostària i, si és el cas, finançament qualificat aplicable.
b) Disponibilitat dels terrenys.
c) Aprovació del projecte tècnic bàsic de ledificació.
d) Consignació del fet que el projecte esmentat compleix les condicions dobtenció de la llicència municipal dobres.
e) Característiques dels habitatges, amb el detall de les superfícies útils i construïdes, els garatges i els annexos vinculats.
f) Règim dadjudicació i ús dels habitatges.
g) Procediment i forma dadjudicació de les obres de construcció.
h) Especificar, si és el cas, que es fa mitjançant conveni. En aquest cas shaurà dadjuntar el conveni com a annex.
2. Amb caràcter previ shauran efectuat les actuacions relacionades en lapartat 1 de larticle anterior.
3. Lentitat local promotora haurà de remetre al servei territorial competent en matèria dhabitatge lacord sobre la iniciació de la promoció indicat en lapartat 1 daquest article, juntament amb el projecte tècnic bàsic dedificació, per a obtindre la qualificació provisional.
Si hi ha defectes en la documentació aportada, el servei territorial requerirà lentitat local i li concedirà un termini adequat per a esmenar-la.
La competència per a resoldre la qualificació de la promoció correspondrà a la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat o bé a qui per delegació daquesta tinga lexercici de la competència esmentada.
Article 23. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques instrumentals
1. En el cas de les entitats autònomes i les empreses públiques dependents de lAdministració autonòmica, es prepararà la documentació que indica lapartat 1 de larticle 22 i es remetrà als serveis territorials, per a emetre la qualificació corresponent amb el contingut que indica lapartat 2 de larticle esmentat. La qualificació lemetrà la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat o bé qui per delegació daquesta exercisca la competència esmentada.
2. En el cas de les empreses públiques dependents de lAdministració local, se seguirà el procediment previst en larticle 22, referit a les promocions públiques directes de les entitats locals.
Article 24. Iniciació de lexpedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques assimilades
Pel que fa al procediment que cal seguir per a la sol·licitud i la concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques efectuades per entitats sense ànim de lucre amb finalitats socials, amb el control i el seguiment de la Generalitat es durà a terme el mateix previst en els articles daquest reglament relatius als habitatges de promoció privada.
CAPÍTOL III
Qualificació definitiva
Article 25. Qualificació definitiva
1. La sol·licitud de qualificació definitiva shaurà de presentar abans de finalitzar el termini dexecució de les obres, en model normalitzat, acompanyada dels documents que es detallen a continuació:
a) Quan es tracte de promoció pública directa i instrumental dependent de la Generalitat, shaurà dacreditar que sha formalitzat lacta de recepció de les obres, i un certificat de la direcció facultativa que assenyale que el projecte dexecució final compleix la normativa tècnica aplicable i que les obres realitzades sadeqüen a aquest.
b) Quan es tracte de promoció pública directa i instrumental dependent dentitats locals, shaurà dadjuntar una acta de recepció de les obres, i un informe tècnic municipal que acredite que el projecte dexecució final compleix la normativa tècnica aplicable i que les obres realitzades sadeqüen a aquest.
c) Quan es tracte de promoció pública assimilada, shaurà dadjuntar la documentació que estableix larticle 29, així com la que acredite el seguiment i el control de la promoció pels serveis territorials competents, i, si és el cas, la desqualificació, quan sincomplisca la normativa aplicable i les finalitats de la promoció.
d) En els supòsits que estableix la Llei dordenació i foment de la qualitat de ledificació, shaurà dadjuntar el llibre de ledifici.
2. Els serveis territorials competents en matèria dhabitatge, o les oficines de supervisió de projectes de la conselleria dhabitatge amb competència per a això, hauran dinformar sobre les sol·licituds des del punt de vista tècnic i administratiu, de manera prèvia a la inspecció tècnica de les obres.
3. Quan es tracte de promoció pública directa de la Generalitat o dentitats locals, instrumental dependent dentitats locals i promoció pública assimilada, la qualificació definitiva la concedirà la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, tenint en compte linforme dels serveis territorials o les oficines de supervisió de projectes de la conselleria dhabitatge amb competència per a això.
4. Quan es tracte de promoció pública instrumental dependent de la Generalitat, la qualificació definitiva la concedirà la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat o bé per qui per delegació daquesta exercisca la competència esmentada.
Article 26. Qualificació dhabitatges objecte dactuacions de rehabilitació dedificis
Amb informe i proposta previs dels serveis territorials corresponents, els habitatges objecte dactuacions de rehabilitació podrà qualificar-los de promoció pública la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, seguint els procediments previstos per a les promocions dobra nova i en atenció a lens promotor en cadascun dels casos.
Article 27. Qualificació dhabitatges existents
Podran qualificar-se de promoció pública habitatges existents, sempre que sajusten a les condicions següents:
1. Promoció pública directa de la Generalitat. Amb un informe tècnic i un estudi econòmic previs, la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat podrà resoldre ladquisició i la qualificació dhabitatges existents, per edificis complets o per unitats independents, tant en fase de projecte, en construcció o acabats, bé directament o bé a través de les entitats públiques dependents daquesta. Així mateix, tindran la consideració de promoció pública directa de la Generalitat els habitatges adquirits mitjançant lexercici dels drets dadquisició preferent.
2. Promoció pública directa dentitats locals, promoció pública instrumental i promoció pública assimilada.
a) Es podran qualificar de promoció pública els habitatges existents adquirits pels ens locals, els seus organismes autònoms o patronats, empreses de capital íntegrament públic, així com per les organitzacions sense ànim de lucre, per a destinar-los a col·lectius específics en els termes i les condicions establits pels programes dhabitatge de protecció pública o les mesures singulars de finançament aplicables.
b) La Generalitat reconeixerà per a aquestes actuacions laccés al finançament qualificat que establisquen els programes dhabitatge de protecció pública o mesures singulars de finançament aplicables, i en les condicions que determinen.
TÍTOL QUART
Règim jurídic dels habitatges de protecció pública
de promoció privada
CAPÍTOL I
Concepte i àmbit
Article 28. Habitatges de protecció pública de promoció privada
1. Es consideraran habitatges de protecció pública de promoció privada els de nova construcció o rehabilitació, duts a terme per part de persones jurídiques o físiques amb ànim de lucre o utilització pròpia o sense, i sempre que hagen obtingut les qualificacions provisional i definitiva conformement a la legislació vigent en matèria dhabitatge.
2. El règim de cessió i dadjudicació dels habitatges de protecció pública de promoció privada shaurà dajustar al que disposa el Decret 106/2021, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges i aquest reglament. Saplicarà tant en primera transmissió com en segona i posteriors.
3. Els habitatges de promoció privada shauran dinscriure en lInventari dhabitatges de protecció pública de la conselleria competent en matèria dhabitatge.
4. La destinació dels habitatges de protecció pública de promoció privada serà la venda, larrendament, la cessió dús o altres formes dexplotació de lús residencial sempre que es complisquen els requisits daccés de les usuàries i els usuaris i els adquirents daquests.
CAPÍTOL II
Procediment de qualificació provisional
Article 29. Sol·licitud de qualificació provisional
El promotor o la promotora dels habitatges de protecció pública de promoció privada haurà de presentar, mitjançant un formulari telemàtic en el servei territorial competent en matèria dhabitatge, la sol·licitud de qualificació provisional en model normalitzat, que haurà dincloure els documents següents:
1. Projecte bàsic dexecució, definit en la normativa dordenació de ledificació aplicable i redactat per la tècnica o el tècnic competent, que haurà destar visat pel Col·legi Oficial dArquitectes.
2. Els que acrediten la personalitat de la persona sol·licitant i, si és el cas, la representació que exercisca. La representació podrà acreditar-se per qualsevol mitjà vàlid en dret que en deixe constància fidedigna.
Quan es tracte de societats amb personalitat jurídica, incloent-hi les societats cooperatives, o altres entitats, haurà dacreditar-sen la constitució, la inscripció en el Registre Mercantil, aportar el número de codi didentificació fiscal corresponent i acreditar la persona o persones físiques que la representen.
Quan es tracte dassociacions, haurà dacreditar-sen la constitució, la inscripció en el Registre dassociacions de la Comunitat Valenciana, aportar el número de codi didentificació fiscal corresponent i acreditar la persona o persones físiques que la representen.
Les comunitats de béns manquen de personalitat jurídica pròpia i, en conseqüència, la promoció sentendrà, amb caràcter general, feta com a agrupació de particulars.
3. Certificat del Registre de la Propietat que acredite la titularitat del domini o dun altre dret real que legitime lactuació. En els casos en què la promotora o el promotor de lactuació no siga la persona titular registral dels terrenys, haurà daportar, a més, una acreditació efectiva de la disponibilitat per a edificar dels terrenys mitjançant una autorització de la persona titular registral daquests. De la mateixa manera, shaurà dacreditar lestat de càrregues. Els terrenys hauran destar lliures de càrregues o gravàmens que puguen representar un obstacle econòmic, jurídic o tècnic per a desplegar el projecte. Lantiguitat daquest certificat registral no podrà ser superior a tres mesos, a comptar fins a la data de sol·licitud de qualificació provisional.
4. Certificat de lajuntament en què consten, almenys, les dades següents:
a) Classificació i qualificació urbanística dels terrenys.
b) Si el terreny està qualificat de reserva obligatòria per a habitatges de protecció pública.
c) La dotació de serveis urbanístics dels quals disposa el terreny. En el cas de no estar complets els serveis urbanístics, si es tracta duna actuació aïllada, haurà dacreditar que es compleixen les condicions establides en la legislació urbanística per a ledificació de solars. Així mateix, si es tracta duna actuació integrada, haurà dacreditar que es compleixen les condicions disposades en la legislació esmentada per a poder obtindre llicència urbanística.
Així mateix, el promotor presentarà per escrit el compromís de fer constar en els contractes de compravenda, arrendament o cessió dús que no es podrà obtindre la qualificació definitiva dels habitatges mentre lajuntament no determine la conformitat amb les obres durbanització.
d) Que sha depositat la garantia de finançament exigida per la legislació urbanística aplicable (quota durbanització íntegra manifestada en el corresponent expedient de gestió per a la parcel·la).
5. Taxes. La persona promotora haurà dhaver abonat les taxes establides per a aquest tràmit per la legislació daplicació.
6. Les promocions dhabitatges de protecció pública de nova construcció shauran defectuar en edificis complets i sobre una única parcel·la, excepte per a les promocions per fases, que hauran dindicar el nombre de fases en què es divideixen, i cadascuna daquestes obtindrà la qualificació corresponent.
Article 30. Supòsits especials de sol·licitud de qualificació provisional
1. Dret de superfície o concessió administrativa
Es considerarà títol apte per a construir i promoure habitatges de protecció pública la titularitat del dret de superfície o concessió administrativa.
Les promocions la construcció de les quals es base en aquests títols requeriran que aquesta circumstància es faça constar en la cèdula de qualificació provisional i definitiva, així com en els contractes de compravenda o de percepció de quantitats a compte i en els contractes darrendament.
Aquests drets hauran de constar inscrits en el Registre de la Propietat.
2. Elevació de plantes
Quan la promoció consistisca a construir un edifici dhabitatges de protecció pública sobre edificis lliures ja construïts, shaurà daportar la documentació següent:
a) Certificat registral acreditatiu de ser titular del dret de sobreelevació i de la llibertat de càrregues i gravàmens dacord amb la legislació hipotecària.
b) Certificat expedit per larquitecta o larquitecte sobre laptitud de ledificació base per a la projectada damunt.
c) Si el promotor és propietari de ledifici base, constarà en document públic, que establirà el corresponent dret de sobreelevació conformement a la legislació hipotecària, en cas dalienació de ledifici base durant el període dexecució, de manera que no puga produir-se un canvi de titularitat de lexpedient no autoritzat.
d) Llicència dobres de ledifici independent de latorgada per a ledifici base ja construït.
e) Certificat final dobra de ledificació base lliure ja construïda, o, en defecte daixò, acreditació destar acabada mitjançant documentació notarial o registral, que incloga la prestació de les garanties legalment exigibles per la legislació dordenació de ledificació.
3. Servituds
Les servituds de qualsevol naturalesa que constituïsquen un obstacle per a desplegar el projecte impediran la concessió de la qualificació provisional. No obstant això, quan la constitució de servituds siga necessària per a desplegar el projecte, shauran dacreditar en un document públic, que haurà de constar inscrit en el Registre de la Propietat. Quan les servituds sestablisquen entre finques contigües pertanyents a un mateix propietari o propietària, es constituirà un signe aparent de servitud conformement a larticle 541 del Codi Civil, que es convertirà en servitud en el moment de lalienació dalguna de les finques a un tercer.
4. Títol no inscrit
En cas que la persona sol·licitant dispose només de document privat, lhaurà de presentar amb la nota de liquidació de limpost que corresponga segons la seua naturalesa, efectuada per ladministració tributària competent, juntament amb el certificat registral vigent.
En cas que la persona sol·licitant no siga el titular registral dels terrenys, haurà de presentar el títol públic o el document que la faculte per a construir sobre aquests, juntament amb el certificat registral vigent.
Article 31. Reserva dhabitatges de promoció privada de protecció pública per part de la Generalitat per a la seua adquisició
1. Amb la finalitat de complir les necessitats de caràcter social, la Generalitat tindrà el dret a pronunciar-se sobre la reserva per a ladquisició dun percentatge o la totalitat dhabitatges de les promocions privades de protecció pública que hagen de sotmetres a règim de venda, i en quedaran exclosos els que es promoguen en règim dutilització pròpia o autopromoció, així com els cohabitatges promoguts per cooperatives.
2. La reserva podrà exercir-se en les promocions privades de protecció pública que estiguen situades en municipis inclosos en una de les àrees de necessitat dhabitatge (ANHA) on hi haja necessitat residencial i aquells en risc de despoblació.
3. En el procés dobtenció de la qualificació provisional de les promocions privades de protecció pública, que complisquen aquests requisits, la Generalitat es pronunciarà sobre lexercici de la reserva esmentada dun percentatge dels habitatges i els annexos vinculats a aquests, que podrà arribar al 100 % del total de la promoció. La resolució en què sexercisca la reserva es notificarà de manera expressa i fefaent a la persona promotora de lexpedient de sol·licitud de qualificació provisional, juntament amb la concessió daquesta, i es pronunciarà expressament sobre:
a) El percentatge i els habitatges en concret de la promoció sobre els quals sexercisca.
b) Es concretarà limport que sha de satisfer amb la indicació de la partida pressupostària.
c) Les raons que justifiquen lexercici del dret.
d) Referència a la reserva de fons que es practicarà abans de la resolució de la reserva esmentada, i aquesta sidentificarà de manera concreta.
Ladquisició es realitzarà a través dalgun dels procediments i els supòsits que estableix larticle 40 o la disposició addicional tercera de la Llei 14/2003, de 10 dabril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana, o la norma que el substituïsca.
4. La destinació dels habitatges esmentats serà la de residència permanent en règim de lloguer o cessió dús a col·lectius desfavorits o vulnerables, com poden ser persones majors, joves o persones amb diversitat funcional, i es destinaran preferentment a rendes superiors a 2,5 vegades lIPREM. També es podran destinar com a alternativa dallotjament per a persones participants en programes de preparació per a la vida independent.
5. Després de lobtenció de la qualificació definitiva dels habitatges, sen formalitzarà ladquisició mitjançant la corresponent escriptura pública de transmissió.
6. Una vegada exercitada la reserva, resultarà aplicable als habitatges objecte daquesta el que disposa larticle 12 daquest reglament, relatiu a la percepció de quantitats a compte per part del promotor.
7. Per part de la Generalitat, únicament serà possible la renúncia o el desistiment a aquesta adquisició per causes justificades de caràcter pressupostari o a causa de possibles modificacions durant la tramitació de la qualificació dels habitatges que suposen canvis de característiques en aquests que no resulten adequades als fins socials que es busquen.
Article 32. Concessió de la qualificació provisional
1. Els serveis territorials competents en matèria dhabitatge han dinformar sobre les sol·licituds de qualificació provisional des del punt de vista tècnic i administratiu. El visat específic haurà de tindre en compte que el projecte sadapta a les disposicions del règim legal dhabitatges de protecció pública, a les normes de disseny, habitabilitat i qualitat aplicables, així com al que disposa la legislació reguladora de lordenació i el foment de la qualitat de ledificació.
El servei territorial competent en matèria dhabitatge atorgarà, si és procedent, la qualificació provisional, tenint en compte la documentació aportada per la persona promotora i els informes de les seues unitats competents.
Transcorregut un mes des de la presentació de la sol·licitud sense que haja recaigut una resolució expressa, la qualificació provisional dels habitatges amb protecció pública es considerarà atorgada amb caràcter general.
2. La resolució de concessió de qualificació provisional haurà de contindre, com a mínim, les dades següents:
a) El règim legal dhabitatges de protecció pública de nova construcció i la signatura de lexpedient, la modalitat de promoció, la identificació del promotor o la promotora i lemplaçament dels habitatges.
b) Règim dús.
c) Termini dexecució de les obres:
d) Nombre dhabitatges, superfícies útils per cada tipus i preus màxims aplicables.
e) Nombre i superfície de locals comercials objecte de protecció.
f) Garatges vinculats o no vinculats als habitatges, i preus màxims.
g) Trasters, vinculats o no als habitatges, i preus màxims.
h) Annexos vinculats als habitatges i preus màxims.
i) Condicions que puguen establir els programes dhabitatge de protecció pública.
j) Tipus de promoció, en el cas de promocions especials dacord amb aquest reglament.
k) Les dades registrals del solar, o del dret que faculte per a construir, amb lespecificació del que siga necessari per a la identificació indubtable (Registre de la Propietat secció, tom, llibre, full, número de finca, número dinscripció, referència cadastral daquest i denominació, si és el cas).
l) Reserva urbanística del sòl, si és el cas.
m) Referència al període de protecció permanent dels habitatges.
n) Mitjançant una diligència es consignaran, si és el cas, les especificacions que determina aquest reglament.
o) Nombre i superfície dels locals dús comú en cohabitatges.
Article 33. Efectes de la concessió de la qualificació provisional
La concessió de la qualificació provisional determina el sotmetiment de la promoció al règim legal dhabitatges de protecció pública, i produeix des de la notificació els efectes que es detallen a continuació:
1. El còmput del període dexecució de les obres sefectuarà a partir daquesta data. Sense perjudici daixò, lexecució efectiva de les obres sajustarà al que disposa la legislació urbanística valenciana i dordenació de ledificació.
2. Formalització de lescriptura de declaració dobra nova en construcció i constitució del règim de propietat horitzontal.
3. Percepció de quantitats a compte, amb lautorització prèvia corresponent, i contractació dels habitatges.
4. Accés al finançament específic que corresponga segons la normativa aplicable.
5. Lobligació de col·locar en un lloc visible el cartell que identifique la promoció dhabitatges com de protecció pública, segons la normativa aplicable.
Article 34. Modificació de la qualificació provisional
Atorgada la qualificació provisional, es podrà modificar en els casos següents:
1. Els que puguen determinar els programes dhabitatge de protecció pública. En els casos de canvi de modalitat de protecció prevista en els programes esmentats, per al cas en què la persona promotora haja obtingut ajudes directes, aquesta, si és el cas, amb caràcter previ, haurà de reintegrar les ajudes.
2. Els derivats de modificacions de projecte degudament autoritzats pel servei territorial competent en matèria dhabitatge. Amb anterioritat a la concessió de la qualificació definitiva, els promotors podran sol·licitar reformes del projecte que haja servit de base per a expedir la qualificació provisional, sempre que complisquen la normativa aplicable pertinent. Si és el cas, sadjuntarà, a més de la documentació tècnica exigida, la llicència municipal dobres que empare les modificacions, així com labonament del complement de taxes dacord la legislació dhisenda aplicable.
Si hi ha terceres persones adquirents dhabitatges que puguen resultar afectades, haurà daportar-se el seu consentiment exprés a cadascuna de les modificacions en què consistisca la reforma. Quan la sol·licitud de reforma del projecte estiga exigida necessàriament per la normativa tècnica aplicable, es donarà audiència a les terceres persones adquirents dhabitatge en els termes establits per la legislació de procediment administratiu comú, perquè puguen al·legar el que convinga al seu dret. El servei territorial competent en matèria dhabitatge, amb els informes tècnic i administratiu previs, i oïdes les al·legacions efectuades per les interessades i els interessats, emetrà una resolució motivada, i expedirà una modificació de la qualificació provisional segons determina larticle 32 daquest reglament.
3. Els canvis de titularitat autoritzats pel servei territorial competent en matèria dhabitatge. Una vegada concedida la qualificació provisional de la promoció, i abans de la concessió de la qualificació definitiva sense perjudici del que es disposa per a alienacions de promocions en arrendament, caldrà obtindre lautorització prèvia, mitjançant una resolució motivada, del servei territorial competent en matèria dhabitatge perquè puga transmetres per actes inter vivos la titularitat, total o parcial, dexpedients, així com la propietat dels terrenys sobre els quals haja de construir-se o es construïsca un projecte dhabitatges de protecció pública, o el títol que faculte per a construir sobre aquests.
La sol·licitud dautorització la formalitzaran conjuntament cedent i cessionària o cessionari, i caldrà acreditar suficientment, segons el parer del servei territorial, els aspectes següents:
a) Que la cessionària o el cessionari té prou garantia i capacitat econòmica.
b) Que les obres de construcció sexecuten, si és el cas, a ritme normal i dacord amb els terminis fixats.
c) Que no hi ha perjudici per a terceres persones adquirents dels habitatges o altres terceres persones que puguen resultar afectades. A aquest efecte, sadjuntarà una declaració dinexistència dadquirents, o bé, si és el cas, el consentiment daquests.
Una vegada autoritzat i resolt el canvi de titularitat, sexpedirà la modificació de la cèdula de qualificació provisional segons determina larticle 32 daquest reglament.
La transmissió mortis causa de les promocions requerirà una comunicació al servei territorial competent en matèria dhabitatge, juntament amb la documentació que acredite la successió, que sefectuarà en el termini màxim de tres mesos a comptar de la data que motiva la transmissió.
4. Les pròrrogues del termini dexecució dobres autoritzades pel servei territorial competent en matèria dhabitatge. Els promotors i promotores dhabitatges de protecció pública disposaran dun termini de trenta mesos, a partir de lobtenció de la qualificació provisional, per a presentar la sol·licitud de qualificació definitiva.
Abans que finalitze el termini assenyalat, el promotor o la promotora podrà sol·licitar del servei territorial competent en matèria dhabitatge una pròrroga que no excedisca la tercera part del termini establit, sempre que hi haja una causa justa, i sadjunte un certificat de larquitecte director de les obres que acredite la situació daquestes, les causes que motiven la sol·licitud i que assenyale la data en què podran quedar acabades.
Excepcionalment, una vegada ponderades les circumstàncies concurrents en el cas, i amb la finalitat de protegir les persones adquirents o adjudicatàries i buscant linterés general, els serveis territorials competents en matèria dhabitatge, amb la conformitat prèvia de les persones adquirents o adjudicatàries, podran autoritzar la finalització de lobra en una data posterior als terminis que assenyala el paràgraf anterior.
El servei territorial competent en matèria dhabitatge expedirà una resolució motivada, sobre la sol·licitud de pròrroga del termini dexecució de les obres, amb la indicació, en cas que shagen depassat els terminis oportuns, de la caducitat de lexpedient.
5. La variació en la relació de socis i sòcies de cooperatives o participants en comunitats, que es produïsquen dacord amb la seua legislació específica. A aquest efecte, el servei territorial competent en matèria dhabitatge, amb linforme tècnic o administratiu previ corresponent, haurà demetre una resolució motivada que aprove o denegue, segons corresponga, la modificació de la qualificació provisional.
En els casos 4 i 5, la resolució consistirà en la concessió o no de la pròrroga sol·licitada o de la variació dels socis i sòcies de cooperatives i participants en comunitats. En els casos de concessió de pròrroga de caràcter excepcional, la resolució daquesta haurà de reflectir el termini màxim concedit.
Article 35. Efectes de la caducitat, el desistiment i la renúncia
1. La resolució de caducitat, una vegada siga ferma en via administrativa, serà títol suficient per a lexecució, per part de les persones adquirents i adjudicatàries, de les garanties que estableix larticle 12 daquest reglament.
2. La sol·licitud del desistiment o de la renúncia haurà dincloure la declaració sobre lexistència de terceres persones afectades, i si shan percebut ajudes econòmiques directes, se nexigirà el reintegrament previ, incrementades amb els interessos legals produïts des del moment de la percepció.
El servei territorial competent en matèria dhabitatge, amb la ponderació prèvia dels interessos particulars i de linterés públic, i mitjançant una resolució motivada, determinarà lacceptació o no, les limitacions aplicables o les mesures que calga adoptar.
3. En cap dels casos que preveu aquest article serà procedent la devolució de les taxes administratives abonades per a obtindre la qualificació provisional, percebudes per la prestació del servei esmentat.
CAPÍTOL III
Procediment de qualificació definitiva
Article 36. Sol·licitud de la qualificació definitiva
Abans del venciment del termini dexecució de les obres, o de les seues pròrrogues concedides reglamentàriament, el promotor o la promotora presentarà, mitjançant un formulari telemàtic, la sol·licitud de qualificació definitiva dirigida al servei territorial competent en matèria dhabitatge, en model normalitzat, juntament amb els documents següents:
1. Projecte dexecució final definit en la normativa dordenació de ledificació aplicable, visat pel Col·legi Oficial dArquitectes, que reculla fidelment lestat final de les obres.
2. Llicència municipal dedificació
3. Còpia simple expedida per la notaria autoritzant de lescriptura dobra nova en construcció i constitució del règim de propietat horitzontal, inscrita en el Registre de la Propietat. Es comprovarà que lobra declarada concorda amb el projecte dexecució final, lobra realitzada i la qualificació provisional.
Lescriptura contindrà els requisits que exigeix larticle 6 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, i especificarà el règim i la modalitat dhabitatges de protecció pública, per a cada habitatge, amb la indicació del número dexpedient, així com la destinació dels habitatges, el règim dús, les limitacions a la facultat de disposar, el Programa dhabitatge de protecció pública al qual sacullen, si és el cas, i una referència expressa al termini de protecció permanent tant per a les promocions per a venda com per a arrendament.
4. Original del certificat final dobra, subscrit per la direcció facultativa (arquitecte o arquitecta i larquitecta o arquitecte tècnic o laparelladora o aparellador), visat pels col·legis professionals corresponents.
5. Acreditació que ledifici està assegurat contra el risc dincendis, durant el termini dels dotze mesos següents al certificat final dobra.
6. Relació dhabitatges venuts amb el nom dels seus adquirents o adquirent si aquest és una cooperativa i, si és el cas, una declaració jurada dels habitatges no venuts fins al moment de la sol·licitud de la qualificació definitiva.
7. Certificat de la Direcció Provincial dInspecció de Telecomunicacions en què es faça constar la presentació del corresponent projecte tècnic que empara la infraestructura, i la del certificat o el butlletí, segons siga procedent, de conformitat amb larticle 10.4 del Reial decret 346/2011, d11 de març, pel qual saprova el Reglament regulador de les infraestructures comunes de telecomunicacions per a laccés als serveis de telecomunicació a linterior de les edificacions, o la normativa que el substituïsca.
8. Justificant del pagament de les connexions de servei de llum, aigua i gas quan hi haja aquesta instal·lació en els habitatges, aportant un certificat de les companyies concessionàries que acredite que les connexions de servei referides estan abonades, realitzades i en condicions dús, així com butlletins de la connexió de servei denergia elèctrica, aigua i gas, segellats pels serveis administratius competents en matèria dindústria.
9. Llibre de gestió de qualitat dobra, conforme a la legislació autonòmica, juntament amb linforme favorable de la unitat de qualitat dedificació adscrita a la direcció general competent en aquesta matèria.
10. Si es tracta de promocions situades en programes dactuació urbanística, acta de recepció de les obres o certificat municipal que acredite que les obres durbanització estan acabades i rebudes per lajuntament corresponent.
11. En defecte daixò, haurà dacreditar mitjançant un certificat municipal que les obres durbanització estan en una situació prou avançada perquè els habitatges es puguen ocupar, i que no queden pagaments pendents corresponents al promotor, o que aquests pagaments pendents estan prou garantits, de manera que no és possible repercutir-ne el pagament a les persones adquirents.
12. Justificant de la inscripció dels ascensors, i els muntacotxes si és el cas, en el Registre daparells elevadors, de la conselleria competent en matèria dindústria.
13. Justificant de la contractació del servei de manteniment i posada en funcionament de la instal·lació de plaques solars.
Article 37. Concessió de la qualificació definitiva
1. Les tècniques i els tècnics dels serveis territorials competents en matèria dhabitatge inspeccionaran les obres acabades a fi de comprovar ladequació de lobra realitzada a les condicions del projecte dexecució final presentat que siguen susceptibles duna inspecció i que són concordes amb el projecte aprovat en la qualificació provisional, les modificacions autoritzades i la resta de condicions fixades en la cèdula de qualificació provisional. El resultat de la inspecció es recollirà en linforme tècnic corresponent.
Una vegada advertides deficiències constructives o de qualsevol altra causa, esmenables, que impedisquen atorgar la qualificació definitiva sol·licitada, el servei territorial competent en matèria dhabitatge comunicarà a totes les persones interessades, el promotor o promotora, i també a les persones adquirents o cessionàries, el termini i les condicions necessàries per a esmenar i concedir aquesta qualificació definitiva.
2. El servei territorial competent en matèria dhabitatge, una vegada esmenades les deficiències i completada correctament la documentació, i tenint en compte els informes esmentats, expedirà la cèdula de qualificació definitiva, que es notificarà a totes les persones interessades, incloent-hi les adquirents o les cessionàries, en un model normalitzat que contindrà les dades següents:
a) El règim legal dhabitatges de protecció pública de nova construcció i la signatura de lexpedient, la modalitat de promoció, la identificació del promotor o promotora, i del constructor o constructora i lemplaçament dels habitatges.
b) Règim dús.
c) Referència expressa al període de duració permanent del règim de protecció.
d) Nombre dhabitatges, superfícies útils per cada tipus i preus màxims aplicables.
e) Nombre i superfície de locals comercials objecte de protecció.
f) Garatges vinculats o no vinculats als habitatges, i preus màxims.
g) Trasters, vinculats o no als habitatges, i preus màxims.
h) Condicions que puguen establir els programes dhabitatge de protecció pública.
i) Tipus de promoció, en el cas de promocions especials dacord amb aquest reglament.
j) Les dades registrals de ledifici en construcció, amb les especificacions necessàries per a la seua identificació indubtable (Registre de la Propietat secció, tom, llibre, full, número de finca, número dinscripció, referència cadastral de la parcel·la i denominació, si és el cas).
k) Reserva urbanística del sòl, si és el cas.
l) En els casos dedificis o conjunts residencials de cohabitatges, el nombre i la superfície despais i elements dús i gaudi comú.
m) Mitjançant una diligència es consignaran, si és el cas, les especificacions que determina aquest reglament.
3. Podran concedir-se qualificacions definitives parcials, abans que finalitze la totalitat de les obres, que abasten un determinat nombre dhabitatges, els seus annexos i els locals de la promoció, sempre que es complisquen les condicions següents:
a) Que la qualificació preveja escales o edificis complets dins duna promoció.
b) Que, des del punt de vista tècnic, la part dedifici qualificada estiga en condicions adequades de seguretat i ús.
c) En la cèdula de qualificació definitiva, sindicarà que es tracta duna qualificació parcial dun determinat nombre dhabitatges dels que componen la totalitat de lexpedient.
Els habitatges i els locals acollits a una qualificació definitiva parcial podran lliurar-se una vegada concedida aquesta, sense que siga necessària la qualificació definitiva de la totalitat de lexpedient.
4. Transcorreguts tres mesos a partir de la presentació de la sol·licitud de qualificació definitiva en el servei territorial competent en matèria dhabitatge, sense que haja recaigut una resolució expressa, la sol·licitud es considerarà desestimada.
Article 38. Denegació de la qualificació definitiva
La denegació de la qualificació definitiva, que es notificarà a totes les persones interessades, incloent-hi les adquirents o les cessionàries, serà motivada i susceptible de recurs dalçada davant de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat.
Si hi ha un préstec específic per a programes dhabitatge de protecció pública lliurat, en tot o en part, per a la construcció, quedarà resolt pel que shaja lliurat, i serà de càrrec exclusiu del promotor o promotora.
Les persones adquirents o cessionàries dhabitatges de protecció pública, els expedients dels quals no hagen obtingut la qualificació definitiva, per haver-se desestimat o denegat aquesta, per causes imputables al promotor o la promotora, podran:
1. Resoldre el contracte, fet que suposarà la devolució de les quantitats lliurades a compte més els interessos legals corresponents.
2. Sol·licitar del servei territorial competent en matèria dhabitatge la incoació al promotor dun expedient sancionador per possible infracció del règim legal dhabitatges de protecció pública, quan shaja comés una infracció molt greu consistent a no sol·licitar o obtindre la cèdula de qualificació definitiva transcorregut el termini màxim determinat reglamentàriament, incloent-hi les pròrrogues que puguen concedir-se, des de lobtenció de la qualificació provisional, quan hi haja una conducta negligent o culposa del promotor o promotora dels habitatges i sempre que es produïsca un perjudici a les terceres persones adquirents daquests.
3. Sol·licitar del servei territorial competent en matèria dhabitatge, en el termini de tres mesos des de la denegació de la qualificació definitiva, la rehabilitació de lexpedient a favor seu, quan hi haja un contracte de compravenda o quantitats lliurades a compte i no shaja optat per resoldrel dacord amb lapartat 1 anterior. En aquest cas, hauran de comprometres a finalitzar les obres o esmenar les deficiències que hagen impedit lobtenció de la qualificació definitiva i acreditar la documentació pertinent que permeta continuar lexpedient de construcció. Una vegada concedida pel servei territorial competent en matèria dhabitatge la rehabilitació de lexpedient a favor de les persones adquirents, aquestes podran subrogar-se en el préstec específic per als programes dhabitatge de protecció pública concedit al promotor o promotora.
Article 39. Nota dintervenció en el Registre de la Propietat
Lacta de finalització de les obres, juntament amb la cèdula de qualificació definitiva, constituirà títol suficient per a la nota dintervenció de la declaració dobra nova acabada, per nota marginal, en el Registre de la Propietat; en aquest registre haurà de constar als efectes procedents el llibre de ledifici.
Article 40. Efectes de la qualificació definitiva
La concessió de la qualificació definitiva comporta els efectes següents:
1. Consolidació plena de la protecció de ledificació, amb possible accés a les diferents línies dajudes segons la normativa aplicable.
2. Confirmació o reconeixement dels beneficis fiscals aplicables, dacord amb el que disposa la normativa reguladora dels tributs.
3. Començament del règim de protecció pública.
4. Sotmetiment al règim dús, conservació, aprofitament i sancionador establit per la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana, i en aquest reglament, per als habitatges de protecció pública.
5. Possibilita la formalització de lescriptura de compravenda, així com la posada en ús i locupació dels habitatges, en els terminis i les condicions que estableixen aquest reglament i la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
6. Equival a la llicència de primera ocupació, en els casos de primera transmissió o cessió dús dels habitatges.
7. La cèdula de qualificació definitiva no eximeix de responsabilitat les persones promotores, facultatives, constructores i la resta dagents de ledificació, per vicis, defectes o incompliments constructius, ni per obres mal executades. La inspecció prèvia a la concessió de la qualificació definitiva no té cap efecte alliberador sobre aquests aspectes.
8. Incorporació dels habitatges a lInventari dhabitatges de protecció pública.
Article 41. Modificació de la qualificació definitiva
1. La qualificació definitiva només es podrà modificar o anul·lar mitjançant els procediments establits per la legislació en matèria de procediment administratiu vigent, i exercitant, si és el cas, el corresponent recurs contenciós administratiu.
Les resolucions administratives o jurisdiccionals, en virtut de les quals es modifiquen aspectes continguts en la cèdula de qualificació definitiva, donaran lloc a la rectificació corresponent mitjançant una diligència estesa en la mateixa cèdula.
2. No obstant això, podrà modificar-se la cèdula de qualificació definitiva mitjançant una resolució del servei territorial competent en matèria dhabitatge, quan es tracte dobres de modificació, millora o reforma dels elements incloses en la cèdula esmentada, sempre que això no implique un increment de les superfícies útils.
A aquest efecte, les persones propietàries, arrendatàries o usuàries dels habitatges de protecció pública podran fer les obres esmentades quan no siguen contràries a la normativa aplicable, i, amb una inspecció prèvia, obtinguen autorització del servei territorial competent en matèria dhabitatge.
3. El règim dús dels habitatges de protecció pública qualificats definitivament per a venda podrà modificar-se a lloguer o a cessió dús mitjançant una resolució de la cap o el cap del servei territorial competent en matèria dhabitatge.
TÍTOL CINQUÉ
Casos especials de qualificació
Article 42. Habitatges destinats a persones amb discapacitat
1. Els edificis dhabitatges de protecció pública de nova construcció i rehabilitació reservaran habitatges accessibles per a ser destinats a persones amb discapacitat, en el percentatge i les condicions establides per la legislació daccessibilitat universal vigent. Aquests habitatges, encara que no sadjudiquen a persones amb discapacitat, hauran de complir les condicions que estableix per a aquesta mena dhabitatges en el Codi Tècnic dEdificació, així com la corresponent normativa daccessibilitat i altres normes establides a aquest efecte quant a paràmetres tècnics i/o dimensions, i no és possible la modificació per a convertir-se en habitatge no adaptat.
2. Per a accedir a aquesta mena dhabitatges, serà necessari acreditar la condició de persona amb discapacitat de la titular o el titular dalguna persona integrant de la unitat de convivència, mitjançant un certificat expedit per la conselleria competent en la matèria de benestar social.
En el cas que les persones amb discapacitat siguen menors dedat o, si són majors dedat, necessiten proveir-se de suports informals o amb facultats representatives per a lexercici de la seua capacitat jurídica i així sha acordat per resolució judicial, podran accedir als habitatges esmentats, o a qualsevol altre habitatge qualificat de protecció pública, les persones que exercisquen la pàtria potestat o la tutela sobre les persones menors dedat amb discapacitat i les persones amb discapacitat majors dedat per si o, si és el cas, amb els qui els presten el suport informal o el suport amb funcions representatives constituït judicialment, de conformitat amb les estipulacions de la legislació civil vigent.
3. El nombre dhabitatges destinats a persones amb discapacitat es consignarà en la qualificació provisional de la promoció, i els serveis territorials competents en matèria dhabitatge adoptaran les mesures oportunes per a la difusió i el coneixement de les possibles persones interessades, que, com a mínim, comprendrà les mesures següents:
a) El servei territorial competent en matèria dhabitatge remetrà una comunicació informativa a la secretaria de lajuntament del municipi on se situen els habitatges, perquè es publique en el tauler danuncis digital durant un període dalmenys tres mesos.
b) La conselleria competent en matèria dhabitatge en garantirà la difusió a través del servei integral dinformació i els mitjans informàtics corresponents, territorialitzant els habitatges per províncies, àrees metropolitanes i municipis, especificant la modalitat de promoció i el règim dús.
4. Efectuats els tràmits anteriors sense que shagen pogut alienar en propietat o en ús, segons el règim aplicable a cada promoció, a persones amb discapacitat, el promotor o la promotora podrà sol·licitar del servei territorial competent en matèria dhabitatge lautorització per a lalienació, arrendament o cessió dús a qualsevol persona que reunisca les condicions daccés previstes en la legislació aplicable.
A aquest efecte, haurà de constar en lexpedient administratiu que shan efectuat les publicacions a què es refereix lapartat 3 anterior.
5. Les publicacions i les autoritzacions referides amb anterioritat hauran de realitzar-les els òrgans corresponents en els casos en què els serveis territorials no tinguen la competència per a tramitar les qualificacions dhabitatge de protecció pública.
Article 43. Habitatges destinats a famílies nombroses
Els programes dhabitatge de protecció pública podran establir el percentatge dhabitatges destinats a famílies nombroses que puga incloure cada promoció.
La promoció dhabitatges de protecció pública per a famílies nombroses requerirà el compliment dels requisits de publicitat i informació establits en larticle anterior per als habitatges destinats a persones amb discapacitat, que sexigiran per a atorgar la qualificació definitiva.
Article 44. Cooperatives dhabitatges i comunitats de propietaris i propietàries
Les promocions dhabitatges de protecció pública efectuades per cooperatives dhabitatges, incloent-hi les cooperatives de cohabitatges en règim de cessió dús, i per comunitats de propietaris i propietàries hauran de tindre en compte els requisits que estableix el Reial decret 2028/1995, de 22 de desembre, pel qual sestableixen les condicions daccés al finançament estatal dhabitatges protegits promoguts per cooperatives dhabitatges i comunitats de propietaris i propietàries a lempara dels plans estatals dhabitatge, així com a la Llei 3/2023, de 13 dabril, de la Generalitat, de cohabitatges de la Comunitat Valenciana, o les normatives que les substituïsquen.
Les cooperatives dhabitatges hauran dobservar la seua legislació específica estatal i autonòmica. Les cooperatives operades mitjançant gestores sassimilaran, a lefecte de la tramitació de lexpedient de promoció dhabitatges de protecció pública, a les societats mercantils, en tot el que preveu en el Reial decret 2028/1995, de 22 de desembre.
Per a les cooperatives no operades per gestores, es tindrà en compte el que disposa el Reial decret 2028/1995. No obstant això, sadmetran les especialitats següents:
1. La sol·licitud de qualificació provisional inclourà la relació identificativa de les persones interessades i, si és el cas, de les persones que integren la comunitat de propietaris i propietàries o socis i sòcies, o, almenys, del 80 % daquests, amb la indicació de les seues circumstàncies personals i el seu número didentificació fiscal, i totes hauran de complir els requisits per a poder inscriures en el Registre de demanda.
2. Aquests tipus de promocions no queden exempts de les reserves dhabitatges adaptats per a persones amb discapacitat.
3. Per a sol·licitar la qualificació provisional, serà requisit imprescindible acreditar la titularitat del sòl per part de la cooperativa, a més dels generals exigits per aquest reglament.
4. La qualificació provisional, una vegada atorgada, determinarà el règim dús propi per als habitatges a la seua empara.
Article 45. Edificis en construcció o acabats
1. Podrà atorgar-se la qualificació provisional dhabitatges de protecció pública als projectes dedificació o rehabilitació complets les obres dels quals ja estiguen iniciades o acabades, sempre que hi concórreguen els requisits següents:
a) Que els habitatges reunisquen les condicions de superfície, accessibilitat universal i disseny per a totes les persones, qualitat i bàsiques establides per la normativa aplicable.
b) Que la sol·licitud de qualificació provisional sefectue per a projectes dedificació complets, sense que siga possible la concessió a habitatges aïllats.
c) Que no hi haja perjudicis per a terceres persones adquirents dhabitatges.
2. La sol·licitud de qualificació provisional es presentarà mitjançant un formulari telemàtic al servei territorial competent en matèria dhabitatge, i amb la documentació exigida amb caràcter general per aquest reglament, excepte la disposada en els apartats C i D de larticle 30. A més, serà necessari aportar:
a) La llicència municipal dobres.
b) Certificat del director o directora dobra acreditatiu de lestat dexecució de les obres, expedit dins del mes immediatament anterior a la sol·licitud de qualificació provisional.
c) Declaració dobra nova, i acreditació de la titularitat i lestat de càrregues mitjançant un certificat registral, o, si és el cas, mitjançant una nota simple registral de cadascun dels habitatges i els annexos per als quals se sol·licita el règim de protecció pública.
Article 46. Allotjaments demergència
La direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat podrà atorgar la qualificació a allotjaments demergència, mitjançant una resolució motivada.
Aquesta resolució contindrà les condicions, els requisits, les ajudes públiques i la resta de circumstàncies que es consideren necessàries per a fer front a les situacions excepcionals.
TÍTOL SISÉ
Règim jurídic del patrimoni de promoció pública i
del patrimoni públic dhabitatge i sòl de la Generalitat
CAPÍTOL I
Règim jurídic
Article 47. Objectiu i àmbit
És objectiu daquest títol regular el règim jurídic de tots els immobles de promoció pública i els que formen part del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, per tractar-se dun patrimoni separat i finalista, com a eina al servei de les polítiques públiques dhabitatge. Aquest patrimoni està determinat en lapartat segon de la disposició addicional tercera de la Llei 14/2003, de 10 dabril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana, incloent-hi tant la totalitat dhabitatges, locals comercials, terrenys i altres edificacions complementàries pertanyents a aquest, com els immobles propietat de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA) dús residencial que queden incorporats expressament a aquest.
CAPÍTOL II
Gestió dimmobles de promoció pública i
del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 48. Facultats de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl
LEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (dara en avant, EVHA) té atribuïdes legalment les facultats de gestió i administració del patrimoni de promoció pública i el patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, i en aquest sentit:
1. LEVHA tramitarà, atorgarà i resoldrà les corresponents escriptures públiques de cartes de pagament, cancel·lacions hipotecàries, segregacions, agrupacions, agregacions, divisions, declaracions dobra nova i divisió horitzontal, compravenda, elevació a públic de contractes, cancel·lació de condicions resolutòries, rescissions i les seues rectificacions respecte dels habitatges, els locals, els garatges i altres edificacions complementàries relatives al patrimoni esmentat, així com qualsevol altre document, públic o privat que siga necessari per a la gestió del patrimoni públic dhabitatge i sòl.
2. LEVHA tramitarà i resoldrà els procediments de canvis de titularitat en contractes, subrogacions, requeriments de subrogació, bonificacions econòmiques, subvencions personals i qualsevol altra ajuda que sestablisca reglamentàriament, canvi de règim en contractes, elaboració destudis econòmics, amortitzacions anticipades, confecció destatuts i constitució de juntes dadministració i comunitats de propietaris i propietàries, increment de rendes i revisió de contractes de lloguer a la finalització, reparacions, ajornament de deutes, impagaments i tota classe dincidències que puguen presentar-se en la contractació i ladministració dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, així com labonament de lImpost de Béns Immobles corresponent als immobles del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat.
CAPÍTOL III
Formalització de ladjudicació del patrimoni públic
dhabitatge de la Generalitat
Article 49. Adjudicació
El règim de cessió i adjudicació dels habitatges del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat sajustarà al que preveu amb caràcter general el capítol III del Decret 106/2021 del Consell, o la norma que el substituïsca.
Article 50. Formalització de ladjudicació. Contingut mínim dels contractes
Ladjudicació dels habitatges del patrimoni públic dhabitatge es formalitzarà mitjançant la signatura dels contractes corresponents per part de la persona representant de la unitat de convivència adjudicatària, en els quals hauran de consignar-se, com a mínim, les especificacions següents:
1. Persones integrants de la unitat de convivència adjudicatària, amb obligació de comunicar a lEVHA la modificació de la seua composició, siga per increment o disminució. Aquesta modificació shaurà de fer constar en el contracte mitjançant una diligència amb lexpressió de la data dincorporació o baixa de les persones integrants daquesta unitat.
2. Que la falta de comunicació a lEVHA de la modificació de la composició de la unitat de convivència en el termini màxim de tres mesos des que shaja produït el fet motivador del seu increment o la disminució podrà ser causa de resolució contractual. En tot cas, la inclusió duna nova persona en la unitat de convivència haurà de comptar amb lautorització prèvia de lentitat esmentada, excepte per al cas de xiquets, xiquetes, adolescents descendents, acollits o en guarda amb fins dadopció.
3. Que lhabitatge objecte del contracte està subjecte a les prohibicions i les limitacions derivades del règim dhabitatges de protecció pública i, concretament, dels que conformen el patrimoni públic de la Generalitat.
4. Que lhabitatge haurà de destinar-se a domicili habitual i permanent de la unitat de convivència adjudicatària i no admetre com a ocupants de lhabitatge persones que no en formen part. Totes les persones que integren la unitat de convivència han de constar empadronades en lhabitatge durant la vigència del contracte.
5. Que la unitat de convivència adjudicatària es compromet a cuidar lhabitatge i mantindrel en bon estat de conservació, netedat i higiene, i no dur a terme activitats molestes, nocives, perilloses, insalubres o il·legals.
6. Així mateix, es compromet a no realitzar en lhabitatge cap obra sense lautorització escrita expressa de lEVHA.
7. Que la unitat de convivència adjudicatària o qualsevol de les persones que hi pertanyen no poden utilitzar simultàniament, per qualsevol títol, un altre habitatge.
8. Que la unitat de convivència adjudicatària està obligada a sufragar les despeses necessàries per al manteniment de lhabitatge, així com les despeses per serveis de subministrament delectricitat, aigua de consum humà, gas, telecomunicacions o qualsevol altra, tant de lhabitatge com de limmoble on se situe.
9. Que la unitat de convivència adjudicatària té lobligació de reparar els danys que, bé per culpa seua, bé per negligència, shagen produït tant a lhabitatge com a limmoble on se situe.
10. Que la unitat de convivència adjudicatària està obligada a complir totes les normes de la comunitat, especialment les relacionades amb la neteja, lhorari doci i les zones comunes, les quals també haurà de cuidar i respectar.
11. Que la unitat de convivència adjudicatària ha de permetre laccés a lhabitatge en cas dinspecció i també en cas de necessitat de fer obres de conservació o millora tant en el mateix habitatge com en les zones i les instal·lacions comunes a les quals sha daccedir a través de lhabitatge que ocupa.
12. Que lincompliment de les obligacions anteriors comportarà la incoació dun expedient sancionador a lempara del règim dinfraccions i sancions previst en la legislació vigent en matèria dhabitatge i la resolució del contracte, si és el cas.
13. Que el contracte té la qualificació dadministratiu especial, per satisfer de manera directa o immediata la necessitat pública dhabitatge i, en el mateix sentit, que podrà ser resolt pels procediments de caràcter administratiu i les causes que estableix el capítol VIII del títol sisé daquest reglament.
Article 51. Contingut addicional per a contractes darrendament
A més del que disposa larticle anterior, específicament en els contractes darrendament, haurà de fer-se constar:
1. Lobligació de la unitat de convivència docupar lhabitatge en el termini dun mes des de ladjudicació excepte si hi ha una causa justificada degudament acreditada.
2. La duració dels contractes, que serà de set anys llevat que se namplie la duració en la Llei darrendaments urbans. Respecte de les pròrrogues, shaurà de tindre en compte el que dispose la Llei darrendaments urbans vigent en cada moment, tant quant a la duració com a lobligatorietat o no. No obstant això, les pròrrogues sempre estaran subjectes al fet que les persones adjudicatàries i la seua unitat de convivència mantinguen les condicions exigibles per a adjudicar aquesta mena dhabitatges. En cas de no prorrogar-se el contracte, la unitat de convivència haurà de retornar les claus i deixar lhabitatge lliure de mobles i béns en el termini màxim de seixanta dies des de la notificació de la no renovació.
3. Les persones integrants de la unitat de convivència adjudicatària amb capacitat general per a contractar respondran solidàriament de les obligacions econòmiques del contracte, encara que el contracte podrà subscriurel únicament la persona representant de la unitat de convivència en nom daquesta.
4. Serà a càrrec de la part arrendatària limport dels tributs que graven els habitatges, així com les despeses de comunitat. Sexclou la repercussió de lImpost de Béns Immobles de naturalesa urbana a la part arrendatària.
5. La prohibició de subarrendar lhabitatge totalment o parcialment i de destinar-lo a usos diferents del dhabitatge o a allotjament vacacional. Lincompliment daquestes prohibicions serà causa de resolució contractual.
6. Lobligació de domiciliar els rebuts de les rendes del lloguer de lhabitatge i les despeses que la unitat de convivència adjudicatària estiga obligada a assumir.
7. LEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl podrà revisar les condicions legals exigibles a les unitats de convivència amb anterioritat al venciment del contracte i les seues pròrrogues, comprovar si aquests mantenen les condicions esmentades i sol·licitar tota la documentació que siga necessària a aquest efecte. En el cas que la unitat de convivència no complisca algun dels requisits exigibles per a ser adjudicatari daquesta mena dhabitatge, es resoldrà el contracte per lincompliment daquestes.
8. La renda shaurà dactualitzar per a cada anualitat per referència a la variació anual de líndex de garantia de competitivitat en la data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a lactualització el que corresponga a lúltim índex que estiga publicat en la data dactualització del contracte en els termes establits en la Llei darrendaments urbans.
Article 52. Contingut addicional per a contractes de compravenda
Específicament, en els contractes de compravenda, haurà de fer-se constar:
1. El preu de venda.
2. Les condicions de finançament segons el que disposa larticle 18 daquest decret.
3. Lexistència dels drets de tanteig i retracte a favor de la Generalitat en les segones transmissions i successives de lhabitatge dacord amb el que disposa el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.
4. Lobligació de domiciliar els rebuts de les quotes damortització de lhabitatge i les despeses que la persona adjudicatària estiga obligada a assumir.
5. El preu ajornat en els contractes de compravenda es garantirà sempre mitjançant una condició resolutòria per falta de pagament dalguna de les quantitats ajornades en el venciment convingut.
6. Lobligació delevar el contracte de compravenda a escriptura pública una vegada amortitzat el preu de lhabitatge a petició de lEVHA, i serà causa de resolució del contracte la negativa reiterada durant més de sis mesos.
CAPÍTOL IV
Preus de transmissió, renda i cessió dús del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 53. Valor dels terrenys
1. El valor dels sòls urbans on es promouran habitatges de protecció pública de promoció pública per part de la Generalitat o els seus ens instrumentals, afegit a limport total del pressupost de les obres durbanització, no podrà excedir el 15 % dels preus màxims de venda equivalents dels habitatges, garatges, trasters i locals.
No estant subjectes els locals a preu màxim de venda, només a lefecte de comprovar el compliment del que disposa aquest article, sassignarà a aquests immobles un valor per metre quadrat útil igual al dels habitatges.
El coeficient que cal considerar entre la superfície útil i la construïda dels habitatges és 0,70.
2. Sobtindrà el valor de mercat dels sòls urbans en què siga possible començar ledificació en un termini inferior a un any mitjançant el mètode de valoració residual estàtic, descomptant, si és el cas, les càrregues durbanització pendents.
Sutilitzarà la metodologia que estableix per a aquest mètode lOrdre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres.
Per a la valoració de mercat de sòls no urbanitzats pendents de gestió urbanística en règim dequidistribució de beneficis i càrregues, caldrà ajustar-se a les estipulacions de la normativa aplicable, el Reial decret 1492/2011, de 24 doctubre, pel qual saprova el Reglament de valoracions de la Llei del sòl, o la normativa que la substituïsca.
El valor de mercat no podrà superar el límit obtingut per aplicació de lapartat primer daquest article.
Article 54. Preu màxim de transmissió dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge
1. El preu màxim dels habitatges de promoció pública i dels habitatges pertanyents al patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat es fixa en el 85 % del preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública que estableix lapartat 1 de larticle 18 daquest reglament.
Quan la conselleria competent en matèria dhabitatge modifique el preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública, el preu màxim corresponent als habitatges de promoció pública quedarà fixat en el 85 % del valor modificat.
El preu màxim dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat queda fixat en 1.870 /m² de superfície útil.
2. A lefecte de determinar el preu màxim de venda de les places de garatges i dels trasters, es computarà el 60 % de la seua superfície útil.
3. Els locals no tenen limitat el preu màxim.
4. Per a les segones transmissions i següents, o quan haja transcorregut més dun any des de la qualificació definitiva, el preu màxim serà el que estableixen els apartats 1 i 2 daquest article, afectat pel coeficient dantiguitat que li corresponga dels definits en la taula següent, comptats els anys transcorreguts des de la seua construcció o la renovació integral:
Antiguitat en anys Coeficient
0-4 1,00
5-9 0,92
10-14 0,85
15-19 0,79
20-24 0,73
25-29 0,68
30-34 0,63
35-39 0,59
40-44 0,55
45-49 052
50-54 0,49
55-59 0.46
60-64 0,43
65-69 0,41
70-74 0,39
75-79 0,37
80-84 0,35
85-89 0,33
90-més 0,32
Quan en la documentació de lexpedient únicament conste la superfície construïda de limmoble, sadoptarà com a superfície útil la corresponent a la relació establida entre superfície útil i construïda per la legislació aplicable en matèria dhabitatge protegit en el moment de la qualificació definitiva, excepte en el cas de realitzar un alçament específic de limmoble.
El valor de mercat no podrà superar el màxim obtingut per laplicació daquest article, i es calcularà per a cada immoble dacord amb el procediment que estableix larticle següent.
Article 55. Valoració dhabitatges per a adquirir-los i incorporar-los al patrimoni públic, així com recuperació dhabitatges de protecció pública de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, pels mecanismes que preveuen els articles 57, 57 bis i 57 ter de la Llei 8/2004 i el Decret llei 6/2020, o la norma que els substituïsca
1. El valor dels habitatges i els seus annexos, que mai sobrepassarà el preu màxim, sobtindrà pel mètode de comparació. La metodologia de càlcul serà la recollida en el document reconegut per a la qualitat en ledificació, Procediment per a valoració dimmobles, aprovat mitjançant la Resolució, de 27 dabril de 2021, del vicepresident segon i conseller dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica, o el document que el substituïsca.
En el cas de valoració de locals, saplicarà la mateixa metodologia sense que estiga limitat el preu.
2. Quan hi haja raons justificades, com ara la impossibilitat daccedir als immobles, raons durgència o en situacions declarades demergència residencial, es podrà establir com a valor de lhabitatge i els seus annexos el que especifique el certificat cadastral de valor de referència de limmoble.
En cas que no hi haja valor de referència dun immoble, o en cas que nhi haja obtingut per laplicació de mòduls de valor mitjà es justifique que no sajusta a les circumstàncies particulars daquest, el valor que es considerarà serà el preu de la zona de referència cadastral on se situe limmoble, corregit per laplicació dels coeficients següents:
a) Antiguitat. Es corregirà el valor de la zona dacord amb la taula de larticle 54.4, augmentant o disminuint aquest valor de zona sobre la base de la diferència dantiguitat entre latribuïda per cadastre a aquesta i lantiguitat real de limmoble.
b) Conservació. Ponderarà lestat de conservació de limmoble a partir de lestat de conservació mitjà atribuït per cadastre a la zona de referència, dacord amb els coeficients següents:
Ruïnós: 0; deficient: 0,8; regular / millorat: 0,9; normal / renovat: 1
c) Qualitat. Es procedirà de la mateixa manera que amb lestat de conservació, amb els coeficients:
Baixa: 0,5; senzilla: 0,8; mitjana: 1; alta: 1,1; molt alta 1,2
De la mateixa manera sutilitzaran els valors de referència cadastrals per a garatges, i saplicarà el valor unitari per m² útil daquests garatges als trasters.
Els valors de referència cadastrals es corregiran, a fi dajustar-los al valor de mercat, majorant-los pel coeficient establit en lOrdre HFP/1104/2021, de 7 doctubre, per la qual saprova el factor de minoració aplicable per a la determinació dels valors de referència dels immobles, o lordre que la substituïsca.
Els valors obtinguts a partir de les prescripcions daquest apartat estaran limitats pel preu màxim que fixa larticle 8, segons es tracte dhabitatge nou o usat.
3. La relació entre la superfície útil i la construïda serà lestablida en els articles 53 i 54, segons es tracte dhabitatge, garatge, trasters i locals o dhabitatge nou i usat.
Article 56. Renda o cessió dús dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
1. La renda o el preu de cessió dús màxim dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat es fixa en el 3 % del preu màxim de venda obtingut dacord amb larticle 54 daquest títol en funció de què es tracte dhabitatge nou o usat.
En aquells en què seximisca de la limitació dingressos màxima de 2,5 IPREM, sestableixen les següents rendes o preus de cessió dús:
a) Habitatges destinats a rendes entre 2,5 i 3,5 vegades lIPREM: 4 % preu màxim de venda.
b) Habitatges destinats a rendes entre 3,5 i 4,5 vegades lIPREM: 5 % preu màxim de venda.
El valor establit així no superarà el 3 % del valor de la zona cadastral de referència.
2. La renda o el preu de cessió dús dels garatges sestableix en el 3 % del valor de la zona cadastral de referència per a garatges on es trobe limmoble i saplicarà el valor unitari per m² útil daquests garatges als trasters.
3. A fi de poder comparar, la relació entre la superfície útil i la superfície construïda serà lestablida en els articles 53 i 54 daquest títol, segons es tracte dhabitatge, garatge, trasters i locals o dhabitatge nou i usat.
4. La renda o el preu de cessió dús dels locals sobtindrà pel mètode de comparació.
Article 57. Adequació de la renda a la capacitat econòmica de les unitats de convivència
1. LEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl podrà concedir bonificacions econòmiques per a adequar la quantia de la renda a la capacitat econòmica i la composició de la unitat de convivència, segons la fórmula següent:
%Bonificació = 100 20 (INGR / IPREM) (INGR / RMAX) [1+(0.25 (NUC-1)]
NUC
En què INGR: ingressos totals de la unitat de convivència.
IPREM: indicador públic de renda defectes múltiples.
NUC: nombre de components de la unitat de convivència
RMAX: renda màxima.
2. Aquestes bonificacions podran suposar una reducció de fins al 90 % de la renda màxima, tindran una validesa de dos anys i serà requisit necessari per a concedir-les estar al corrent de la renda del lloguer i altres conceptes a què estiga obligat, o bé haja subscrit un compromís per al pagament fraccionat daquesta.
Transcorreguts els dos anys, podran sol·licitar una nova bonificació acreditant documentalment els requisits per a obtindre-la.
3. Lesforç econòmic que assumisquen les unitats convivencials per al pagament de la renda bonificada de lloguer no podrà ser superior al 25 % dels ingressos de la unitat de convivència.
4. Quan una unitat de convivència que gaudisca de bonificació incórrega en impagament de la renda, o daltres conceptes a què estiga obligada, se li podrà retirar la bonificació de manera immediata i estarà obligada a reintegrar les quantitats bonificades.
5. La bonificació econòmica que regula aquest article és compatible amb les ajudes atorgades per altres administracions públiques a càrrec dels seus pressupostos i incompatible amb qualsevol altra ajuda en matèria dhabitatge, llevat que es faça constar expressament.
Excepcionalment i mitjançant una resolució motivada, lEVHA podrà concedir bonificacions econòmiques per al pagament de la renda en percentatge superior al que estableix aquest article.
Article 58. Cessió dús dhabitatges a entitats per a finalitats socials
En casos excepcionals, podrà cedir-se lús dhabitatges de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat a entitats com ara ajuntaments, associacions, fundacions, organitzacions no lucratives o altres entitats que ho sol·liciten i acrediten suficientment que es destinen a fins socials, assistencials o dinterés públic.
LEVHA acordarà el règim de la cessió mitjançant linstrument jurídic adequat. La forma de la cessió serà predominantment mitjançant contracte darrendament; no obstant això, si les circumstàncies ho aconsellen, podrà cedir-se lús de lhabitatge de manera gratuïta a través duna cessió en precari.
La sol·licitud la durà a terme lentitat interessada i adjuntarà una proposta motivada de la necessitat de cessió de limmoble o immobles. Aquesta sol·licitud haurà dacreditar la finalitat social, assistencial o dinterés públic a través de la presentació dun projecte explicatiu del programa o lactivitat, a més de la validació daquest per part de ladministració interessada en el programa o lactivitat que shaja de desenvolupar.
LEVHA podrà aplicar una bonificació de fins al 100 % sobre la renda màxima en les cessions dimmobles que es realitzen per a afavorir el desplegament de projectes socials, assistencials o dinterés públic.
CAPÍTOL V
Gestió dels habitatges en arrendament
Article 59. Canvi de titular del contracte darrendament
La unitat de convivència a lefecte daquest decret és la que defineix larticle 10 del Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges.
Així mateix, la persona representant de la unitat de convivència que resulte adjudicatària de lhabitatge serà la persona sol·licitant de la inscripció en el Registre de demanda, tal com defineix larticle 12 del decret esmentat, i serà la persona que signe el contracte darrendament en nom de la unitat de convivència adjudicatària, i se la denominarà «titular del contracte».
En el cas que abans de signar aquest contracte la persona representant de la unitat de convivència canvie, haurà de comunicar-se a lEVHA la modificació i la nova persona representant que signarà el contracte. Una vegada subscrit el contracte, el representant de la unitat de convivència que lha signat pot variar per les causes següents:
1. Desistiment exprés o tàcit.
2. Separació, divorci o nul·litat del matrimoni.
3. Defunció.
La possibilitat de canvi en la persona representant de la unitat de convivència es mantindrà durant tot el temps en què el contracte o les seues pròrrogues estiguen vigents.
Article 60. Canvi de titular del contracte darrendament per desistiment exprés o tàcit
1. En els casos en què la persona titular del contracte renuncie de manera expressa a continuar amb aquest, haurà de comunicar-ho a lEVHA, mitjançant un escrit signat digitalment o de manera presencial en les oficines de lentitat.
En aquests casos, lEVHA requerirà a la resta de les persones integrants de la unitat de convivència amb capacitat general per a contractar i que tinguen la condició de persones beneficiàries de ladjudicació en el contracte darrendament corresponent, que manifesten expressament si desitgen continuar amb el contracte esmentat o no.
En cas afirmatiu, es revisarà el compliment dels requisits per a ser adjudicatàries o adjudicataris daquesta mena dhabitatges respecte de les persones integrants de la unitat de convivència que continuen amb el contracte, a fi de concedir el canvi en la titularitat daquest, que recaurà en la persona integrant de la unitat de convivència que designen segons el que disposa larticle 12 del Decret 106/2021. En cas que no es complisquen els requisits esmentats, sefectuarà la resolució contractual.
En el cas que la resta de les persones integrants de la unitat de convivència no vulguen continuar amb el contracte darrendament, sentendrà com una renúncia de larticle 65 daquest reglament.
2. En els casos en què el desistiment de la persona titular del contracte es produïsca de manera tàcita mitjançant labandó de lhabitatge, la persona integrant de la unitat de convivència designada per aquesta, segons el que disposa larticle 12 del Decret 106/2021, haurà de comunicar aquesta situació a lEVHA i manifestar si desitja continuar el contracte darrendament o no, i es procedirà segons el que preveu lapartat 1 daquest article. El termini per a aquesta comunicació serà de sis mesos a comptar de labandó de lhabitatge.
Article 61. Canvi de titular del contracte darrendament per separació, divorci o nul·litat del matrimoni
En els casos de separació, divorci o nul·litat del matrimoni de la persona titular de la unitat de convivència, la o el cònjuge a qui, formant part de la unitat familiar beneficiària, shaja atribuït per sentència judicial lús i gaudi de lhabitatge, haurà de comunicar-ho a lEVHA i sol·licitar ocupar la posició de representant de la unitat de convivència adjudicatària, sense perjudici que, en virtut duna resolució judicial posterior, es modifiquen les mesures adoptades.
En els casos en què no hi haja matrimoni o inscripció de la parella de fet en el registre corresponent, també podrà sol·licitar-se en la posició del titular de la unitat de convivència en el contracte darrendament, de la persona que haja conviscut amb el titular en una relació dafectivitat anàloga a la de cònjuge, si hi ha una resolució judicial en la qual sacorde una ordre dallunyament o altres mesures civils que atribuïsquen lús de lhabitatge a la parella del titular.
Tot això sempre que la nova unitat de convivència acredite que reuneix els requisits exigits per a ser adjudicatària dun habitatge del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat.
Article 62. Canvi de titular del contracte darrendament per defunció
En el cas de defunció de la persona titular del contracte, la persona integrant de la unitat de convivència designada per aquesta segons el que disposa larticle 12 del Decret 106/2021, haurà de comunicar aquesta situació a lEVHA i manifestar si desitja continuar el contracte darrendament o no, i es procedirà segons el que preveu lapartat 1 de larticle 60 daquest reglament.
El termini màxim per a aquesta comunicació serà de sis mesos a comptar de la defunció.
Article 63. Canvi dhabitatge en arrendament
El canvi dhabitatge pot tindre lloc a petició de la unitat de convivència o dofici per part de lEVHA:
1. A petició de la unitat de convivència per tindren necessitat sobre la base dalgun dels motius següents:
a) Que alguna de les persones integrants de la unitat de convivència acredite situació de salut, discapacitat, diversitat funcional o dependència per a la qual lhabitatge habitual no és adequat, accessible i no pot ser adaptat.
b) Que alguna de les persones integrants de la unitat de convivència siga dona víctima de violència de gènere i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.
c) Que alguna de les persones integrants de la unitat de convivència siga víctima de tràfic déssers humans o dun delicte dodi i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.
d) Que lhabitatge resulte inadequat per raó de capacitat respecte de la unitat de convivència.
e) Que lhabitatge no complisca les exigències de funcionalitat, qualitat, habitabilitat, seguretat i accessibilitat en els termes previstos per la normativa aplicable i que les deficiències no siguen corregibles.
f) Que la unitat de convivència es trobe en circumstàncies de vulnerabilitat o risc dexclusió que impedisquen lús de lhabitatge, acreditades per un acte administratiu que així ho declare o una sentència judicial.
g) Per escolarització de persones menors dedat o canvi de lloc de treball.
h) En casos excepcionals, es podrà tramitar el canvi dhabitatge per motius greus de convivència, sempre que aquests motius estiguen acreditats mitjançant un informe policial o dels serveis socials municipals que justifique la necessitat del canvi per existència de risc per a la integritat física de les persones.
En els motius anteriors, el canvi dhabitatge es concedirà segons la disponibilitat dhabitatge adequat a la unitat de convivència sol·licitant segons els motius al·legats, sempre que aquests sacrediten degudament i que la unitat de convivència estiga al corrent de les obligacions derivades del contracte.
Si no hi ha habitatges disponibles per a atendre la sol·licitud presentada, es denegarà la sol·licitud sense perjudici de la possibilitat de poder presentar-ne una de nova.
Davant de la renúncia a ladjudicació del nou habitatge adequat oferida per lEVHA, no podrà sol·licitar novament el canvi dhabitatge fins que transcórrega un any a comptar de la data de la renúncia.
Així mateix, quan per les raons expressades anteriorment es faça necessari un canvi dhabitatge i no hi haja disponibilitat dhabitatge per a realitzar-lo, lEVHA podrà autoritzar la permuta amb una altra unitat de convivència adjudicatària, a fi que sefectue lextinció dels contractes dorigen i una nova adjudicació dels habitatges permutats, sempre que les dues unitats de convivència estiguen al corrent de les obligacions derivades del contracte.
No es podrà sol·licitar més duna permuta o canvi dhabitatge en el termini dun any.
2. Dofici, per part dEVHA, en els casos següents:
a) Quan es detecte la inadequació de lhabitatge per estar infrautilitzat. En aquests casos, lEVHA haurà doferir un habitatge adequat a la composició de la unitat de convivència en la mateixa localitat on aquesta resideix.
b) Quan per motius greus de convivència, acreditats mitjançant un informe policial o dels serveis socials municipals, quede justificada la necessitat del canvi. En aquests casos, lEVHA podrà oferir un habitatge en la mateixa localitat o en una altra pròxima en la qual hi haja disponibilitat dhabitatge.
3. En els casos 1 i 2, si la unitat de convivència rebutja loferiment sense un motiu justificat, podrà resoldres el contracte darrendament. En el cas que la unitat de convivència rebutge dos oferiments dhabitatges diferents de manera justificada, lEVHA podrà realitzar un tercer oferiment dhabitatge diferent dels dos anteriors que no podrà ser rebutjat per la unitat de convivència sense resultar causa de resolució del contracte darrendament.
Article 64. Acreditació dels motius de canvi dhabitatge
Lacreditació de les circumstàncies dels motius que recull larticle anterior es durà a terme mitjançant:
1. Per als casos que recull lapartat 1.a de larticle anterior, saportarà un certificat mèdic acreditatiu de la malaltia al·legada, un certificat de lorganisme competent de reconeixement de la situació de discapacitat, diversitat funcional o dependència que justifique que lhabitatge no és adequat i/o accessible per a la situació esmentada, i les tècniques o tècnics de lEVHA hauran de pronunciar-se sobre la possibilitat dadaptar o no lhabitatge.
2. Per a acreditar el supòsit que recull lapartat 1.b de larticle anterior, shaurà daportar un informe social que justifique la necessitat dadoptar les mesures de canvi de domicili de la dona víctima de violència de gènere o una resolució judicial en el mateix sentit.
3. Per a acreditar el supòsit que recull lapartat 1.c de larticle anterior, shaurà daportar un informe social, un informe policial o una resolució judicial que acredite que la persona titular de lhabitatge és víctima dels delictes que recull aquest apartat.
4. En el cas del supòsit que recull lapartat 1.d de larticle anterior, se sol·licitarà el canvi sense necessitat dacreditació, ja que tant lincrement com la disminució de la composició de la unitat de convivència han de ser comunicats per aquesta a lEVHA en un termini màxim de tres mesos des de lesdeveniment que haja provocat laugment o la disminució. LEVHA podrà requerir un certificat dempadronament i/o un certificat de convivència.
5. En el cas del supòsit que recull lapartat 1.e de larticle anterior, la sol·licitud de canvi per aquest motiu es comunicarà als serveis tècnics de lEVHA, que, amb una inspecció prèvia de lestat de lhabitatge, hauran de determinar si es donen les circumstàncies que justifiquen el canvi per aquest motiu.
6. En el cas dels supòsits que recull lapartat 1.g de larticle anterior, haurà dacreditar-se lescolarització de les persones menors dedat, mitjançant un certificat emés pel centre educatiu, i el canvi de lloc de treball sacreditarà mitjançant un certificat emés per lempresa en el qual es faça constar quin és el centre on la persona interessada presta els seus serveis.
Article 65. Renúncia al contracte darrendament per la unitat de convivència
Es tracta de la finalització de la relació contractual, de mutu acord, entre la Generalitat i la unitat adjudicatària dun immoble del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat.
La sol·licitud de renúncia al contracte haurà destar signada per totes les persones integrants de la unitat de convivència majors dedat, i no admetran renúncies parcials. Així mateix, juntament amb la renúncia, la unitat de convivència haurà de lliurar les claus de lhabitatge a lEVHA, així com una còpia dels justificants de les baixes en els subministraments.
La sol·licitud de renúncia haurà de ser acceptada per lEVHA, i en el cas que la unitat de convivència no estiga al corrent de pagament de les rendes mensuals i les despeses de comunitat, lEntitat podrà exercitar les accions legals oportunes per a reclamar les quantitats que es deguen.
CAPÍTOL VI
Gestió dhabitatges en compravenda
Article 66. Obligació dassegurar lhabitatge
1. La persona titular de la unitat de convivència adjudicatària dun habitatge en compravenda sobliga a subscriure una assegurança a fi de preservar el continent contra els riscos dincendi i danys a tercers, i designar com a cessionària o cessionari dels drets de la persona assegurada la Generalitat, per limport de les quantitats no satisfetes, fins al pagament total, en cas de compravenda amb pagament ajornat. Haurà daportar el duplicat de la pòlissa i el justificant del pagament de la prima en el termini dun mes a comptar de la data de subscripció del contracte, i els duplicats de les renovacions corresponents en el mateix termini, comptat des del venciment de les anteriors.
2. Lincompliment daquesta obligació es considerarà infracció greu als efectes previstos per la legislació especial en matèria dhabitatges de protecció pública, i per a la possible aplicació dels procediments de recuperació de titularitat que preveu aquest capítol.
Article 67. Canvis de règim contractual
1. LEVHA podrà autoritzar els canvis de règim contractual de compravenda a arrendament a petició de la interessada o linteressat, sempre que acredite una disminució dingressos tal que justifique que no disposa dels suficients per a adquirir lhabitatge.
2. Les quantitats abonades en concepte damortització tindran la consideració de lloguer per la utilització de lhabitatge durant el període en què lhabitatge haja estat cedit en compravenda, sense dret a cap devolució.
3. En tot cas, serà requisit necessari per al canvi de règim ocupar lhabitatge com a domicili habitual i permanent.
4. Sense perjudici del que es disposa en els números anteriors, lEVHA podrà proposar la denegació dels canvis de règim quan sestime que un determinat immoble o conjunt immobiliari ha de continuar mantenint el règim contractual de ladjudicació.
Article 68. Resolució de contracte per mutu acord
La persona titular dun contracte de compravenda o accés diferit a la propietat en fase damortització podrà sol·licitar la resolució de mutu acord daquest contracte.
LEHVA podrà acceptar la resolució de mutu acord en les condicions i els termes que estableix larticle 57 ter de la llei 8/2004 quan hi haja necessitat dhabitatge social en el municipi on se situa lhabitatge, hi haja disponibilitat pressupostària i el contracte estiga al corrent de pagament o la quantitat que es dega siga inferior al 15 % de les quantitats vençudes del preu del contracte.
En cas que el deute siga superior al 15 % de les quantitats vençudes del preu del contracte, serà procedent la devolució de les quantitats satisfetes a compte del preu, amb la deducció del 50 % daquestes quantitats en compensació per locupació de lhabitatge, així com la totalitat dels interessos generats i no pagats, fins a la data de concessió de la devolució. També es deduiran els deutes de comunitat i les despeses no abonades que li haurien correspost legalment. La xifra resultant es corregirà tenint en compte els criteris de valoració per a les segones transmissions dhabitatges del patrimoni públic de la Generalitat.
Article 69. Limitacions a la transmissió
1. Els habitatges de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat només podran transmetrels, inter vivos, en segona o successives transmissions els propietaris quan hagen transcorregut deu anys des de la data del contracte de compravenda, shaja fet efectiva la totalitat de les quantitats ajornades i shaja atorgat lescriptura delevació a públic del contracte o de compravenda.
LEVHA podrà autoritzar la transmissió abans del transcurs del termini referit, quan concórreguen motius justificats, singularment canvi en la localitat de residència de la persona titular de lhabitatge. No es consideraran cessió inter vivos els supòsits següents:
a) Processos de separació matrimonial o divorci quan en el conveni regulador es pacta ladjudicació de lhabitatge només a un dels cònjuges.
b) Extinció del condomini, en el cas dadquisicions conjuntes, mitjançant ladjudicació del bé a una de les persones adquirents.
2. El preu màxim de la transmissió serà laplicable segons el que estableix aquest decret, i la persona adquirent haurà de complir les condicions daccés als habitatges del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat que preveu el Decret 106/2021, o la norma que el substituïsca, i especialment la inscripció de ladquirent en el Registre de demanda dhabitatge.
3. La Generalitat podrà exercitar, en els casos de transmissió inter vivos, els drets de tanteig i retracte conformement al que disposa el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.
Article 70. Amortització anticipada
La compradora o el comprador podrà avançar el pagament del preu ajornat de lhabitatge, amb lautorització prèvia de lEVHA, sempre que haja transcorregut un mínim de deu anys des de la data del contracte, estiga al corrent de pagament de les quotes i altres despeses a què estiga obligat i acredite estar destinant lhabitatge a domicili habitual i permanent.
Article 71. Atorgament descriptura pública
1. En els contractes de compravenda amb preu ajornat i en els subsistents daccés diferit a la propietat, una vegada conclòs el període damortització estipulat o concedida lamortització anticipada, i estant acreditat que el beneficiari o la beneficiària ha satisfet les quotes damortització i altres quantitats que estiguera obligat a pagar per tots els conceptes, lEVHA tramitarà i atorgarà lescriptura de compravenda o delevació a públic del contracte a favor de la persona beneficiària o dels qui legalment lhagen substituïda en successió mortis causa o per causa de separació/divorci.
2. En el cas que lEVHA requerisca a les persones interessades que atorguen la corresponent escriptura de compravenda o delevació a públic i aquestes no complisquen el requeriment en el termini indicat, lEVHA podrà iniciar els tràmits oportuns per a la resolució contractual per aquesta causa.
Article 72. Drets de tanteig i retracte
Els drets de tanteig i retracte sobre els habitatges de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat i els seus annexos vinculats hauran de fer-se constar expressament en els contractes de compravenda i les escriptures dels habitatges de patrimoni públic de la Generalitat i es podran exercir en els casos i en els termes i les condicions que estableix el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a lampliació dhabitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.
CAPÍTOL VII
Conservació dels habitatges de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Article 73. Reparació, manteniment i rehabilitació
Les actuacions es regiran per la reglamentació de rehabilitació dedificis i habitatges vigent a la Comunitat Valenciana (actualment D 189/2009, que va aprovar el Reglament de rehabilitació dedificis i habitatges) i, suplementàriament, la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal, i la Llei 29/1994, de 29 de novembre, darrendaments urbans, o la legislació que les substituïsca.
CAPÍTOL VIII
Mesures de regularització i procediments de recuperació de la titularitat o disponibilitat dels habitatges
Article 74. Procediments de normalització
1. La Generalitat podrà utilitzar, per a la normalització i la recuperació, si és el cas, de la titularitat dels habitatges i altres immobles pertanyents al seu patrimoni públic dhabitatge, a través de lEVHA, els procediments següents: la resolució administrativa del contracte darrendament, del contracte de compravenda i del contracte de cessió dús, la recuperació de la possessió dofici i el desallotjament docupacions il·legals, lexpropiació forçosa per incompliment de la funció social de la propietat, la recaptació executiva per via de constrenyiment i qualsevol altre procediment establit o que sestablisca legalment.
2. LEVHA, respecte del patrimoni de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, durà a terme tots els tràmits daquests procediments, així com la seua resolució.
Article 75. Procediments de legalització docupants sense títol
Dacord amb el que disposa larticle 49 del Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges, en casos excepcionals es podran abordar programes de regularització docupants sense títol quan així ho aconselle el seu nombre i la repercussió social daquesta situació.
En aquests casos, mitjançant una ordre, la conselleria competent en matèria dhabitatge fixarà criteris subjectius i objectius addicionals als que preveu el capítol V del decret esmentat, a fi de regularitzar la situació adjudicant els habitatges que estiguen ocupats sense títol.
Article 76. Resolució administrativa dels contractes darrendament, de compravenda i de cessió dús. Procediment de desnonament
1. Són causes legals de desnonament administratiu o resolució administrativa de contracte les que estableix larticle 57.5 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
2. Tant el contracte darrendament com el de compravenda i cessió dús es podran resoldre pels procediments de caràcter administratiu i les causes que estableix aquest capítol i les que recullen els contractes.
3. LEVHA, una vegada comprovada lexistència dalguna de les causes que poden donar lloc a la resolució administrativa de contracte darrendament, compravenda o cessió dús, notificarà a la persona adjudicatària o ocupant lacord dinici de lexpedient, o en cas que la causa siga la falta de pagament, el requeriment de pagament, i es disposarà dun termini dun mes per a formular les al·legacions oportunes i proposar les proves que considere oportunes en descàrrec seu, i es podrà acordar un període de prova, per un termini no superior a un mes ni inferior a deu dies, a fi que puguen practicar-se les que es consideren pertinents.
4. Una vegada conclosa, si és el cas, la fase de prova, i a la vista de les actuacions realitzades i del resultat de lexpedient, es podrà recordar larxivament de les actuacions o a dictar una resolució motivada, que es notificarà a les persones interessades.
5. En el cas de resolució administrativa del contracte de compravenda, serà procedent la devolució de les quantitats sempre que es comprove que lhabitatge està desocupat i que la persona interessada nha lliurat les claus voluntàriament. En cas contrari, no serà procedent la devolució de quantitats.
6. La devolució de quantitats es farà sobre la base del que estableix larticle 57.4 de la Llei 8/2004, amb la deducció del 70 % daquestes quantitats satisfetes a compte del preu, en compensació per locupació de lhabitatge, així com la totalitat dels interessos produïts i no pagats, fins a la data de concessió de la devolució. També es deduiran els deutes de comunitat i les despeses no abonades que li haurien correspost legalment. La xifra resultant es corregirà tenint en compte els criteris de valoració per a les segones transmissions dhabitatges del patrimoni públic de la Generalitat.
Article 77. La potestat de la recuperació dofici. Desallotjament docupants il·legals
Quan el procediment estiga motivat per locupació il·legal dun immoble, dins de lany anterior a linici, i dacord amb el que estableix larticle 23 de la Llei 14/2003, de 10 dabril, de patrimoni de la Generalitat, per a recuperar dofici la possessió es requerirà el desallotjament als ocupants i després de la comprovació de no haver restituït la seua possessió, lEVHA dictarà una resolució que nordene el llançament, que es notificarà a les persones interessades. Contra aquesta resolució no es pot presentar cap recurs administratiu.
Article 78. Expropiació forçosa dimmobles per incompliment de la funció social de la propietat
1. LEVHA podrà a la conselleria competent per raó de la matèria, que acorde lexpropiació forçosa dels habitatges del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat que shagen cedit en propietat, en els termes, amb les condicions i els requisits que estableix larticle 57.4 de la Llei 8/2004, de 20 doctubre, de la Generalitat, de lhabitatge de la Comunitat Valenciana.
2. La conselleria iniciarà, si és el cas, lexpedient oportú, amb audiència de les persones interessades, que se substanciarà en el termini màxim de trenta dies a comptar de la incoació, a lefecte dacreditar, si és el cas, lexistència de les causes establides legalment per a determinar lincompliment de la funció social, i la procedència de lexpropiació. Si els habitatges corresponen a promocions públiques dentitats locals territorials, la iniciació de lexpedient sefectuarà a petició daquestes, que finançaran íntegrament lexpropiació.
3. Si de la tramitació de lexpedient resulta lexistència duna de les causes referides, la conselleria competent per raó de la matèria, a través dels seus organismes competents, acordarà lexpropiació forçosa de lhabitatge afectat.
4. El preu just de lhabitatge el determinarà la Generalitat, sobre la base del preu en què shaja cedit, del qual es descomptaran les quantitats ajornades no satisfetes per la persona adjudicatària, i aquest es corregirà tenint en compte els criteris de valoració per a les segones transmissions dhabitatges de patrimoni públic de la Generalitat.
5. El pagament i locupació shan defectuar segons el que disposa la Llei dexpropiació forçosa.
6. Els habitatges expropiats es destinaran a cobrir les necessitats de caràcter social i quedaran incorporats al patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat.
Article 79. La recaptació executiva per via de constrenyiment
1. En cas de falta de pagament de les quotes damortització en el contracte de compravenda de lhabitatge, lEVHA podrà utilitzar, a més, el procediment de constrenyiment per a cobrar les quotes impagades.
2. Siniciarà el procediment mitjançant un requeriment per escrit al deutor del pagament del total que es deu, i se li concedirà un termini de quinze dies perquè lefectue, transcorregut el qual, sense fer-lo efectiu, es tramitarà el procediment dacord amb el que estableix el Reglament general de recaptació.
3. Després de la pràctica de lanotació preventiva dembargament, sefectuarà la valoració de la finca i lalienació daquesta.
4. Lalienació referida sefectuarà per concurs, sobre la base del que estableix larticle 106 del Reglament general de recaptació aprovat per lRD 939/2005, de 29 de juliol, per concórrer en aquest cas raons clares dinterés públic.
5. La Generalitat, a través de lEVHA, podrà adjudicar-se directament la finca en els casos establits legalment.
Article 80. Certificat administratiu. Inscripció en el Registre de la Propietat
Serà títol suficient per a reinscriure en el Registre de la Propietat, a favor de la Generalitat, els immobles recuperats per aquesta en aplicació dels procediments que regula aquest capítol, el certificat administratiu, expedit pel funcionari competent, acreditatiu de la resolució administrativa que produïsca aquesta recuperació de titularitat.
Article 81. Notificacions
Amb caràcter general, les notificacions dels tràmits dels procediments que regula aquest capítol sefectuaran ajustant-se al que estableixen els articles 40, 42, 43, 45 i 46 de la Llei 39/2015, d1 doctubre, de procediment administratiu comú de les administracions públiques.
Article 82. Llançament
Els llançaments que, si és el cas, es produïsquen a conseqüència dels procediments que regula aquest capítol, els durà a terme lEVHA, amb lautorització judicial dentrada al domicili mitjançant laplicació de les normes de la Llei de la jurisdicció contenciosa administrativa, la Llei de procediment administratiu comú de les administracions públiques i la Llei de patrimoni de la Generalitat, i es recaptarà per a això, si és necessari, el suport de les i els agents de lautoritat.
Article 83. Aplicació dels procediments a locals, garatges i altres immobles
Els procediments que recull aquest capítol seran aplicables als locals, els garatges i altres immobles diferents dhabitatge, per les causes següents:
1. La falta de pagament de qualsevol de les rendes o les quotes damortització, de les quotes recollides en el contracte de cessió dús, així com de qualsevol quota complementària que siga exigible per serveis, despeses comunes o qualsevol altra que es determine reglamentàriament o contractualment.
2. Locupació de limmoble sense títol legal per a això.
3. No destinar limmoble a lús establit en el contracte de cessió.
4. Realitzar la persona adjudicatària o qualsevol de les persones que ocupen limmoble activitats subjectes a autorització ambiental integrada i a llicència ambiental municipal, dacord amb el que disposa la Llei 6/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, de prevenció, qualitat i control ambiental dactivitats a la Comunitat Valenciana, o la norma que la substituïsca.
En cas que es tracte dimmobles cedits en compravenda, es pot privar de lús daquest durant un període no superior a tres anys, en lloc de la resolució del contracte.
5. Subarrendar o cedir totalment o parcialment limmoble sense els requisits legals i del contracte.
CAPÍTOL IX
Altres immobles pertanyents al patrimoni públic
dhabitatge de la Generalitat
Article 84. Règim de cessió i adjudicació de locals de negoci
1. LEVHA acordarà el règim dús i de cessió, si és el cas, la seua valoració i condicions de pagament, així com les condicions contractuals daquests immobles.
2. Ladjudicació dels locals, del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat, es podrà realitzar mitjançant concurs, que convocarà, tramitarà i resoldrà lEVHA, de conformitat amb els principis de publicitat i concurrència.
3. No obstant el que disposa el número anterior, els locals comercials podran ser adjudicats directament per lEVHA com a gestora del patrimoni públic dhabitatge, dacord amb els supòsits i els procediments que estableix la Llei 14/2003, de 10 dabril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana.
Article 85. Subrogacions i traspassos de locals
En matèria de subrogacions i traspassos de locals arrendats, saplicarà la legislació vigent darrendaments urbans.
Article 86. Cessió temporal dús
En casos excepcionals, podrà cedir-se lús de locals del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat a les entitats que ho sol·liciten i acrediten les mateixes condicions que sestableixen en larticle 58 per a la cessió dús dhabitatges.
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Delegació en la persona titular de la conselleria competent en matèria dhabitatge de la facultat per a cessió gratuïta dús de béns immobles
Es deleguen en la persona titular de la conselleria competent en matèria dhabitatge les facultats que té el Consell per a les cessions gratuïtes dús de béns immobles, en relació amb els habitatges de protecció pública i durant el període de protecció, dacord amb el que preveu larticle 91 de la Llei 14/2003, de 10 dabril, de patrimoni de la Generalitat.
Segona. Subscripció de convenis
La conselleria competent en matèria dhabitatge podrà subscriure convenis amb les corporacions locals afectades, els patronats municipals dhabitatge o les societats anònimes municipals, les entitats sense ànim de lucre i altres entitats de dret públic per a administrar el patrimoni públic de lhabitatge.
Tercera. Mesures de col·laboració amb els col·legis oficials professionals de la Comunitat Valenciana i les entitats col·laboradores autoritzades en matèria de revisió de projectes dhabitatges de protecció pública. Coordinació.
1. La conselleria competent en matèria dhabitatge podrà prendre les mesures oportunes de col·laboració amb els col·legis oficials professionals de la Comunitat Valenciana de tècnics amb competències en la matèria i les entitats col·laboradores autoritzades per aquesta a aquest fi, per a establir un visat de garantia per als projectes dhabitatges amb protecció pública. Els projectes que disposen daquest visat no necessitaran revisió per part del personal tècnic dels serveis territorials competents en matèria dhabitatge, quant a les matèries daccessibilitat i habitabilitat, així com les que es determinen en formalitzar els acords de col·laboració.
Les comunicacions entre la Conselleria i les i els notaris es realitzaran preferentment de manera telemàtica mitjançant procediments que tendisquen a integrar les plataformes de les dues institucions.
2. Per a complir millor les determinacions daquest reglament, la Generalitat, a través de la conselleria que tinga atribuïdes les competències en matèria dhabitatge, podrà establir actuacions de col·laboració, convenis o un altre tipus daccions concertades amb altres administracions, col·legis professionals i altres entitats, en particular amb lAgència Estatal dAdministració Tributària, la Direcció General del Cadastre o les seues gerències territorials i el Registre de la Propietat.
Quarta. Mesures excepcionals
1. A proposta de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, i sempre sobre la base dels informes tècnics que corresponguen, el conseller competent en aquesta matèria, mitjançant una resolució expressa i motivada, podrà adoptar mesures excepcionals quan, per circumstàncies especials de caràcter social o raons durgència que afecten els edificis dhabitatges, els habitatges o els seus ocupants, així ho requerisquen, que podran desenvolupar les facultats concedides pel que fa als allotjaments demergència en aquest reglament.
2. La direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic dhabitatge de la Generalitat, una vegada analitzades les circumstàncies del cas, podrà exceptuar qualsevol dels requisits daccés als habitatges de protecció pública quan, sent titular dun altre habitatge, es trobe en reallotjament urbanístic a conseqüència dexpedients dexpropiació forçosa, quan lhabitatge estiga en circumstàncies dobsolescència o inadequació regulades en larticle 7 daquest reglament.
El compliment dels requisits daccés és condició necessària per a lobtenció i el gaudi del finançament específic previst en els programes dhabitatge de protecció pública.
3. En els casos de circumstàncies excepcionals de necessitat de trasllat de persones per expropiacions, enderrocaments, catàstrofes i altres situacions anàlogues, lEVHA podrà acordar ladjudicació directa, sempre que les unitats de convivència afectades reunisquen els requisits bàsics essencials de manca dhabitatge i de límit dingressos per a ser adjudicatàries dhabitatge de promoció pública o del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat.
Cinquena. Oficina de Supervisió de Projectes de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl
LOficina de Supervisió de Projectes de lEVHA podrà tindre entre les seues comeses la revisió dels projectes dhabitatges que es duguen a terme en la modalitat de promoció pública o dels de promoció privada on el sòl resulte patrimoni de lAdministració autonòmica o els seus ens instrumentals.
Lemissió dels informes per part daquesta oficina substituirà els que hagen demetre els serveis territorials amb la finalitat dobtindre la qualificació provisional i definitiva de la promoció, i haurà de remetre a aquests únicament la comunicació de lemissió de linforme loficina esmentada amb caràcter favorable.
Sisena. Registre de contractes darrendament i cessió dús dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Es crearà un registre de contractes darrendament i cessió dús dels habitatges de protecció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat. Aquest registre es relacionarà amb lInventari dhabitatge de protecció pública, de manera que quede constància en lhabitatge inscrit de la situació arrendatícia o de cessió dús en la qual es trobe.
Setena. Règim dels contractes darrendament o cessió dús dels immobles del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
Els contractes darrendament o cessió dús dels immobles del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat es regiran per les estipulacions del seu contracte; pel Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges; pel títol sisé daquest reglament, i en el no preveja la normativa anterior, per la legislació específica en matèria dhabitatge de protecció pública i la Llei 29/1994, de 24 de novembre darrendaments urbans, així com per la legislació existent en matèria de cooperatives dhabitatge.
Huitena. Modificació del Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges
El Decret 106/2021, de 6 dagost, del Consell, del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment dadjudicació dhabitatges, queda modificat així:
U. Safig un apartat cinqué i sisé a larticle 9, amb la redacció següent:
«5. La inscripció en el Registre de demanda dhabitatge serà preceptiva per a laccés a tots els habitatges de protecció pública de promoció pública i per als de promoció privada que obtinguen la qualificació provisional.
6. La direcció general competent en matèria de funció social de lhabitatge serà la responsable de coordinar la gestió del Registre de demanda dhabitatge entre lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl, les direccions territorials i les entitats locals».
Dos. Es modifica lapartat segon de larticle 11, que queda amb la redacció següent.
«2. Tindre una capacitat econòmica que no supere 6,5 vegades lindicador públic de renda defectes múltiples mensual (IPREM), referit a 12 pagues, amb els ajustos i les excepcions que preveu larticle 14 daquest decret».
Tres. Larticle 13 queda redactat en els termes següents:
«Sentendrà que hi ha necessitat dhabitatge quan cap de les persones integrants de la unitat de convivència siga titular dun dret de propietat amb ple domini o dret dusdefruit o quan concórrega alguna de les circumstàncies següents:
1. Que la persona titular dels drets assenyalats anteriorment estiga privada de lús i gaudi de lhabitatge per haver-se assignat judicialment com a habitatge habitual del cònjuge després dun procés de separació, divorci o nul·litat matrimonial o dextinció dunitats de fet.
2. Que una de les persones que integren la unitat de convivència acredite una situació de discapacitat, diversitat funcional o dependència per a la qual lhabitatge habitual no és accessible i no es pot adaptar.
3. Que la persona titular de lhabitatge siga dona víctima de violència de gènere i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.
4. Que la persona titular de lhabitatge siga víctima de tràfic déssers humans o dun delicte dodi i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.
5. Que lhabitatge resulte inadequat per raó de superfície respecte de la unitat de convivència atenent la normativa vigent.
6. Que lhabitatge no complisca les exigències de funcionalitat, qualitat, habitabilitat, seguretat i accessibilitat en els termes previstos per la normativa aplicable i que les deficiències no siguen corregibles.
7. Que la unitat de convivència siga titular del dret de reallotjament per actuacions urbanístiques diniciativa pública.
8. Que la unitat de convivència es trobe en circumstàncies de vulnerabilitat o risc dexclusió que impedisquen lús de lhabitatge, acreditades per un acte administratiu que així ho declare o una sentència judicial».
Quatre. Es modifiquen els apartats primer i quart en lapartat b de larticle 14, que queda amb la redacció següent:
«1. Les unitats de convivència podran inscriures en el Registre de demanda dhabitatge quan el còmput dels seus ingressos no excedisca 6,5 vegades lIPREM referit a 12 pagues. [
] 4. b) En 0,2 vegades lIPREM per cada persona menor dedat a càrrec en la unitat de convivència, sempre que es tracte dun descendent en primer grau o duna persona en acolliment familiar».
Cinc. Els apartats c i d de larticle 17, apartat 3, sunifiquen, se suprimeix el d i el c queda redactat de la manera següent:
«c) Certificat de béns immobles del cadastre o del Registre de la Propietat de totes les persones integrants de la unitat de convivència».
Sis. Larticle 25 queda redactat en els termes següents: «Article 25. Obligatorietat de la inscripció en el Registre doferta.
1. El Registre doferta dhabitatge és linstrument de difusió i publicitat dels habitatges de protecció pública tant de promoció pública com de promoció privada que, havent obtingut la qualificació definitiva, poden ser objecte de venda, arrendament o cessió en qualsevol de les modalitats que preveu aquest decret.
2. Hauran dinscriures en el Registre doferta els habitatges de protecció pública de promoció privada que siguen objecte de primera transmissió i no shagen adquirit en el moment de la qualificació definitiva.
La inscripció serà potestativa per a les segones i transmissions posteriors daquests habitatges.
3. Hauran dinscriures en el Registre doferta dhabitatges els habitatges de protecció pública de promoció pública per als quals no shaja trobat adjudicatària o adjudicatari en el termini establit a aquest efecte en les normes particulars de cada procés dadjudicació».
Set. Es modifica lapartat 1 de larticle 36, que queda redactat de la manera següent:
1. El règim de cessió dels habitatges de protecció pública de promoció pública i els habitatges del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat es durà a terme, preferentment, mitjançant un contracte darrendament o de cessió dús, sense perjudici de cessions dús gratuïtes o altres formes dexplotació establides per raons socials en els plans dhabitatge i sòl o mesures singulars de finançament aplicables. No obstant això, sexceptuen daquesta consideració els habitatges del patrimoni públic existents a lentrada en vigor del Decret 106/2021, sobre els quals hi haja un compromís de venda subscrit.
Huit. Larticle 37 queda redactat de la manera següent:
«Article 37. Requisits per a ladjudicació
Podran ser adjudicatàries dun habitatge de protecció pública de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat en règim darrendament les unitats de convivència inscrites en el Registre de demanda dhabitatge, la capacitat econòmica de les quals no excedisca 4,5 vegades lIPREM, referit a 12 pagues.
El límit màxim dingressos sincrementarà de manera acumulada, atenent la situació específica de cada unitat de convivència de conformitat amb lapartat 4 de larticle 14 daquest decret».
Nou. Larticle 38 queda redactat de la manera següent:
«1. La direcció general competent en matèria dhabitatge exclourà del procediment dadjudicació, mitjançant una resolució motivada i amb una audiència prèvia de la part interessada, les unitats de convivència en les situacions següents:
a) Quan alguna de les persones integrants de la unitat de convivència haja transmés per qualsevol títol un habitatge de promoció públic o haja sol·licitat la resolució del contracte amb la Generalitat sense causa justa en els últims cinc anys.
b) Quan alguna de les persones integrants de la unitat de convivència haja sigut objecte dexpropiació per incompliment de la funció social o haja resolt el seu contracte per qualsevol procediment legal establit a lefecte i hagen transcorregut cinc anys des de la fermesa de la resolució que ho acordara.
c) Quan alguna de les persones integrants de la unitat de convivència haja dut a terme activitats perilloses, incòmodes o insalubres en habitatges anteriors, o actes que alteren greument la convivència veïnal en els últims cinc anys.
2. La direcció general competent en matèria dhabitatge podrà excloure del procediment dadjudicació, mitjançant una resolució motivada i amb una audiència prèvia de la part interessada, les unitats de convivència que siguen titulars de béns immobles diferents dhabitatge o de béns mobles el valor dels quals no els faça creditors dun habitatge de promoció pública».
Deu. Lapartat 7 de larticle 48 queda redactat de la manera següent:
«6. En els casos en què hi haja una situació demergència residencial, lajuntament podrà sol·licitar ladjudicació per urgència, mitjançant una resolució administrativa subscrita per lòrgan municipal competent, juntament amb un informe social en què sacredite suficientment la situació durgent necessitat dhabitatge a parer de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA). En aquests casos, podran atendres aquestes sol·licituds preferentment i amb independència de la baremació obtinguda, en funció de la disponibilitat i ladequació dels habitatges disponibles en cada municipi. Ladjudicació per sol·licitud urgent haurà daprovar-se mitjançant una resolució de la direcció general competent en matèria dhabitatge, a proposta de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA) o a través daquest organisme, quan la direcció general referida així ho acorde. En qualsevol cas, les sol·licituds urgents hauran de complir tots els requisits dinscripció en el Registre de demanda. També es podrà tramitar ladjudicació a instància de la direcció general competent en emergència residencial».
Onze. Lapartat primer de larticle 52 queda redactat de la manera següent:
«1. La conselleria competent en matèria dhabitatge, a través de les direccions territorials i lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl, inscriurà dofici en linventari tots els habitatges qualificats com a protegits tant de promoció pública com privada. Així mateix, inscriurà en linventari tots els habitatges de nova promoció o rehabilitació en el moment que obtinguen la qualificació definitiva.»
Dotze. Larticle 53 queda redactat de la manera següent:
«1. La inscripció dels habitatges protegits de promoció privada en lInventari dhabitatge de protecció pública contindrà les dades següents:
a) La identitat de la persona o lentitat propietària o promotora i, si és el cas, la identificació fiscal.
b) Les dades de contacte de la persona o lentitat propietària.
c) La modalitat de promoció i el règim dús i accés a la propietat de lhabitatge.
d) El preu màxim de venda o renda.
e) El compromís de respectar lestatut de la persona propietària dhabitatge registrat.
f) Una declaració responsable de veracitat de les dades contingudes en la sol·licitud.
g) Les dades identificatives de lhabitatge:
1r. Adreça
2n. Dades registrals
3r. Informació sobre la data de construcció i accessibilitat de ledifici o de lhabitatge
4t. Existència dascensor, garatge o traster.
5é. Condicions dadaptació per a persones amb diversitat funcional o discapacitat
6é. Certificat deficiència energètica de ledifici o de lhabitatge, si és el cas.
h) Manifestació que disposa de la cèdula de qualificació definitiva.
i) Data de finalització del règim de protecció, determinada per la seua qualificació definitiva.
2. El procediment dinscripció es durà a terme dacord amb el que estableix la Llei 39/2015, d1 doctubre, del procediment administratiu comú de les administracions públiques.
3. Les persones físiques interessades en el procediment dinscripció i de modificació de dades en el registre seran informades en els termes que estableix larticle 7.2».
Tretze. Larticle 55 queda redactat de la manera següent:
«1. Les persones físiques o jurídiques propietàries o promotores dun habitatge de protecció pública de promoció privada comunicaran a la direcció general competent en matèria dhabitatge de protecció pública les variacions sobrevingudes de les dades consignades en lInventari dhabitatges de protecció pública per a lactualització corresponent en el termini màxim dun mes des que es produïsca la variació.
2. Els canvis de titularitat dhabitatges inscrits hauran de comunicar-se en el termini màxim dun mes a la direcció general competent en matèria dhabitatge de protecció pública.
3. Quan en exercici de les facultats de comprovació, control i inspecció lAdministració detecte dades no actualitzades, errònies o falses, les modificarà dofici i les comunicarà a la persona interessada».
Catorze. Els articles 6, apartat 1; 15, apartat 1; 16, apartat 2, i 22, apartat 3, queden redactats de la manera següent:
«Article 6. Funcionament del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana
1. El funcionament del Registre dhabitatge de la Comunitat Valenciana i la seua relació amb les persones usuàries sefectuarà per mitjans electrònics».
«Article 15. De la inscripció en el Registre de demanda dhabitatge
1. La persona representant de la unitat de convivència haurà de formalitzar la inscripció mitjançant una declaració responsable, a través de mitjans electrònics, segons els models que estaran disponibles en la seu electrònica de la conselleria competent en matèria dhabitatge».
«Article 16. Contingut de la declaració responsable dinscripció. La declaració responsable dinscripció en el Registre de demanda dhabitatge haurà de contindre:
2. El domicili de la persona declarant, el número de telèfon de contacte i, si és el cas, ladreça de correu electrònic a lefecte de notificacions».
«Article 22. Vigència i renovació de la inscripció
3. La sol·licitud de renovació shaurà de presentar, preferentment per mitjans electrònics, mitjançant una declaració responsable que acredite que es mantenen les circumstàncies que hagen donat lloc a la inscripció».
Novena. Modificació del Decret 49/2020, de 17 dabril, del Consell, daprovació del Reglament orgànic i funcional de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA)
U. Es modifica larticle 2 del Decret 49/2020, de 17 dabril, del Consell, daprovació del Reglament orgànic i funcional de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA), afegint-hi un apartat j amb el tenor literal següent:
«j) Establir, gestionar i tramitar ajudes i subvencions, en matèria dhabitatge, així com gestionar o col·laborar amb entitats financeres públiques i privades en programes de finançament de construcció dhabitatge de protecció pública».
Dos. Es modifica larticle 4 del Decret 49/2020, de 17 dabril, del Consell, daprovació del Reglament orgànic i funcional de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA), en lapartat 3, que queda redactat així:
«3. Correspon a la persona titular de la Presidència exercir les potestats administratives que lEntitat tinga atribuïdes, sense perjudici de les que corresponguen a la persona titular de la Secretaria del Consell de Direcció i a la Direcció General de lEntitat».
Tres. Es modifica larticle 8 del Decret 49/2020, de 17 dabril, del Consell, daprovació del Reglament orgànic i funcional de lEntitat Valenciana dHabitatge i Sòl (EVHA), afegint-hi un apartat 3 amb el tenor literal següent:
«3. Correspon a la Direcció General exercir les potestats administratives relatives a la gestió, ladministració i la conservació del patrimoni de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge i sòl de la Generalitat.
Les resolucions adoptades en lexercici daquestes potestats no posaran fi a la via administrativa, i seran recurribles en alçada davant de la Presidència de lEntitat».
Desena. Tractament de dades personals
1. Els tractaments de dades personals que es realitzen en compliment daquesta norma sajustaran al que es disposa en el règim jurídic europeu i estatal en matèria de protecció de dades de caràcter personal.
2. Les dades personals que les persones proporcionen a lAdministració en lexercici dels drets garantits en aquesta norma sutilitzaran amb les finalitats i els límits previstos.
Onzena. Reserva dhabitatges per a persones joves
El Consell, les entitats locals i altres institucions públiques amb competències en matèria dhabitatge establiran una preferència de reserva a favor de les persones joves dalmenys un 40 % en loferta dhabitatge de protecció pública de promoció pública existent a partir de lentrada en vigor daquest reglament.
DISPOSICIONS TRANSITÒRIES
Primera. Règim transitori dels procediments
1. Els expedients per a la qualificació dels habitatges de protecció pública en què shaja presentat la sol·licitud de la qualificació provisional, abans de lentrada en vigor daquest reglament, es regiran per la normativa en vigor en el moment de la sol·licitud.
No obstant això, el promotor o la promotora podrà optar per reiniciar lexpedient acollint-se a les disposicions daquest reglament, o prosseguir-lo dacord amb aquest, si els tràmits ja realitzats resulten compatibles amb aquest.
2. Les sol·licituds de visats de contractes de transmissió de domini, darrendament o de cessió dús es regiran per la normativa aplicable a lexpedient de la qualificació provisional de limmoble al qual vinguen referits.
3. Tots els procediments regulats en el títol sisé daquest reglament, així com els relatius a immobles del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat iniciats amb anterioritat a lentrada en vigor daquest decret, es regiran per la normativa en vigor en el moment de la sol·licitud o linici.
4. Per a les segones i posteriors transmissions dhabitatges subjectes a protecció pública i els elements vinculats a aquestes, la qualificació provisional dels quals resulte anterior a lentrada en vigor daquest reglament, el preu màxim daquests no podrà superar, en cap cas, els preus resultants daplicar a lMBE, que en la data de publicació és de 758 /m² útil, segons siga el règim dels habitatges, làmbit territorial de preu màxim superior (ATPMS) del municipi i els coeficients corresponents a cada tipus dhabitatge amb el resultat següent:
Segona. Règim transitori dels contractes de compravenda pendents datorgament descriptura pública
A tots els contractes de compravenda amb preu ajornat i en els subsistents, relatius a habitatges del patrimoni públic de la Generalitat daccés diferit a la propietat amortitzats i pendents datorgament de lescriptura pública en la data dentrada en vigor daquest decret, els serà aplicable el que disposa aquest en relació amb latorgament descriptures públiques.
Tercera. Contractes darrendament o cessió dús vigents a lentrada en vigor daquest reglament.
A partir de lentrada en vigor daquest decret en els contractes darrendament vigents dhabitatges del patrimoni de la Generalitat, sentendrà adjudicatària la unitat de convivència resident en lhabitatge a lefecte de tramitació de canvis de titularitat del capítol 5 del títol sisé daquest reglament. Lacreditació de la residència haurà de fer-se mitjançant un certificat dempadronament col·lectiu en lhabitatge durant almenys els dos anys anteriors a la sol·licitud del canvi de titular.
Quarta. Valoració de la renda dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat
El mètode de valoració establit per al càlcul de la renda dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic dhabitatge de la Generalitat serà aplicable al cap de sis mesos de lentrada en vigor daquest reglament.
Cinquena. Règim transitori de laplicació dels valors de referència dhabitatge lliure dobra nova per municipi.
Els preus mitjans de mercat de lhabitatge lliure dobra nova, als quals es fa referència en larticle 18, es publicaran al cap de sis mesos de lentrada en vigor daquest reglament.
Fins a la publicació daquests preus, el preu màxim de venda dhabitatge de protecció pública de promoció privada no podrà excedir 2.200 /m² de superfície útil.
Sisena. Règim transitori específic de les promocions mixtes
1. Podran atorgar-se qualificacions dexpedients de construcció dhabitatges de protecció pública, en què es destine un percentatge de la superfície útil de limmoble a habitatge que es promoga en règim lliure a conseqüència de la vinculació establida en el Pla general de lordenació urbana vigent a lentrada en vigor daquest decret.
2. El projecte serà únic i identificarà indubtablement tant els habitatges que es promoguen en règim lliure com en règim de protecció pública. Aquesta identificació, així mateix, haurà de recollir-se en lescriptura de declaració dobra nova perquè conste en el Registre de la Propietat.
3. En cap cas es permetrà la unió entre habitatges lliures i de protecció pública, tant verticalment com horitzontalment. Aquesta prohibició haurà de constar en lescriptura de declaració dobra nova i constitució del règim de propietat horitzontal, en els estatuts, perquè conste en el Registre de la Propietat.
4. Els serveis territorials competents en matèria dhabitatge comprovaran el compliment de la normativa dhabitabilitat, disseny i qualitat, la coherència de la proposta, i qualsevol altra que siga aplicable, en la totalitat del projecte bàsic, així com ladequació de lobra finalitzada al projecte aprovat, el qual haurà de complir la normativa aplicable en matèria dhabitabilitat, disseny i qualitat.
5. En tot cas, els habitatges de protecció pública promoguts a lempara daquesta disposició transitòria es consideraran permanentment qualificats com a tal, en la línia del règim de qualificació permanent dels habitatges de protecció pública desenvolupat en aquest decret.
DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA
Única. Derogació normativa
1. Es deroga el Decret 75/2007, de 18 de maig, del Consell, pel qual saprova el Reglament de protecció pública a lhabitatge, i les modificacions derivades daquest.
2. Es deroga el Decret 90/2009, de 26 de juny, del Consell, pel qual saprova el Reglament dhabitatges de protecció pública, i les modificacions derivades daquest.
3. Queden derogades les disposicions de rang igual o inferior que soposen al que disposa aquest decret.
DISPOSICIÓ FINAL
Única. Entrada en vigor
Aquest decret entrarà en vigor el mes següent de publicar-se en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
València, 12 de maig de 2023
El president de la Generalitat
XIMO PUIG I FERRER
El vicepresident segon i
conseller dHabitatge i Arquitectura Bioclimàtica,
HÉCTOR ILLUECA BALLESTER