RESOLUCIÓN de 8 de marzo de 2018, del conseller de Hacienda y Modelo Económico, por la que se hacen públicos los criterios de selección y homogeneización de testigos considerados válidos en la Orden 25/2017, de 22 de diciembre, de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico, por la que se establecen los coeficientes aplicables en el ejercicio 2018 al valor catastral a los efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, así como la metodología empleada para su elaboración y determinadas reglas para su aplicación. [2018/2666]
(DOGV núm. 8268 de 06.04.2018) Ref. Base Datos 003426/2018
-
Análisis documental
Origen disposición: Conselleria de Hacienda y Modelo Económico Grupo Temático: 000
En el DOGV núm. 8200, de 28 de diciembre de 2017, se publicó la Orden 25/2017, de 22 de diciembre, de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico, por la que se establecen los coeficientes aplicables en el ejercicio 2018 al valor catastral a los efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, así como la metodología empleada para su elaboración y determinadas reglas para su aplicación.
En el anexo I de la citada orden, bajo la rúbrica «Metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores establecidos en el anexo II», se define la metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores los cuales a su vez se basan en la obtención del coeficiente de relación al mercado RM del valor catastral en cada uno de los ámbitos de estudio.
En el párrafo tercero del punto 2.2, coeficiente de relación de mercado (RM), del citado anexo I se indica: «La muestra utilizada para la obtención del RM de cada municipio está formada solo por testigos de ese municipio cuando se dispone de una muestra estadísticamente significativa de testigos válidos».
De conformidad con la normativa y convenios vigentes, el fichero con las muestras empleadas para la determinación de los coeficientes RM, por municipios de la Comunitat Valenciana, de relación al mercado de los valores catastrales, donde se contienen los RM para cada una de las muestras o testigos, se suministró a la Generalitat por la Gerencia Regional del Catastro de la Comunitat Valenciana.
La incorporación masiva de toda la población de testigos de mercado inicialmente obtenida tiene los problemas propios de un tratamiento masivo de datos por lo que, para su correcta incorporación a la población final, debe ser convenientemente analizada y depurada con criterios objetivos con el fin de extraer del análisis estadístico los testigos correspondientes a situaciones atípicas o no representativas de mercado.
No obstante, en el anexo citado no se contiene información relativa a cuáles han sido los criterios para considerar que un testigo es válido a los efectos de la obtención del RM en cada municipio. Por ello, con la finalidad de aumentar la transparencia en la elaboración de los coeficientes aplicables en el ejercicio 2018, se procede a la publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, como anexo a la presente resolución de los criterios de selección o filtrado y homogeneización de los testigos considerados válidos para el cálculo del RM de cada municipio, utilizados en el cálculo de los coeficiente aplicables en 2018 al valor catastral de los bienes inmubles urbanos.
València, 8 de marzo de 2018. El conseller de Hacienda y Modelo Económico: Vicent Soler i Marco.
ANEXO
Criterios de selección o filtrado y homogeneización de los testigos considerados válidos para el cálculo del RM de cada municipio, utilizado en el cálculo de los coeficiente aplicables en 2018 al valor catastral de los bienes inmubles urbanos
En el anexo I de la Orden 25/2017, de 22 de diciembre, de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico, por la que se establecen los coeficientes aplicables en el ejercicio 2018 al valor catastral a los efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, así como la metodología empleada para su elaboración y determinadas reglas para su aplicación, se define la metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores los cuales a su vez se basan en la obtención del coeficiente de relación al mercado RM del valor catastral en cada uno de los ámbitos de estudio.
El cálculo del coeficiente de relación al mercado RM en cada municipio se obtiene como la media aritmética de una muestra significativa de mercado formada por valores declarados en escrituras públicas de transmisiones de bienes inmuebles de naturaleza urbana de uso residencial, aparcamiento, almacén y trastero.
Para analizar el mercado se ha trabajado con la muestra facilitada por el OCMI (Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario) correspondiente al periodo comprendido entre el 1 de junio de 2016 y el 30 de junio de 2017.
La muestra inicial obtenida se compone de 70.921 testigos que proceden de los datos facilitados por los notarios y registradores de la propiedad en virtud de lo dispuesto en el artículo 36.3 del RD legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario, y que consisten en la comunicación de datos sobre el valor de los inmuebles consignados en escrituras públicas.
Muestra inicial obtenida del OCMI
Uso Alicante Castellón Valencia Total
Residencial 22.151 5.695 22.872 50.718
Garaje / Trastero 8.199 2.697 9.307 20.203
Total por provincia 30.350 8.392 32.179 70.921
Puesto que se ha trabajado con testigos procedentes de un amplio periodo de tiempo (15 meses) se considera adecuado efectuar un análisis de la tendencia en el tiempo de los precios y calcular su tasa de variación anual a los efectos de homegeneización en el tiempo de los valores declarados.
Para ello se han analizado los datos publicados por el Ministerio de Fomento (tablas de valor tasado de la vivienda libre publicadas por el Ministerio de Fomento) considerando los resultados a nivel provincial. La evolución de estos valores medios del metro cuadrado de vivienda ha permitido obtener las siguientes tasas de variación anual:
Provincia Variación anual
Alicante 0,99 %
Castellón 0,20 %
Valencia 1,61 %
La incorporación masiva de toda la población de testigos de mercado inicialmente obtenida tiene los problemas propios de un tratamiento masivo de datos por lo que, para su correcta incorporación a la población final, debe ser convenientemente analizada y depurada con criterios objetivos con el fin de extraer del análisis estadístico los testigos correspondientes a situaciones atípicas o no representativas de mercado.
Los criterios básicos para desechar los testigos son los siguientes:
Testigos con fecha de transmisión fuera del periodo temporal de estudio.
Testigos de uso vivienda con valor de transmisión declarado inferior a 20.000 y testigos de uso garaje o trastero con valor declarado inferior a 1.500 .
Testigos de uso vivienda con valor declarado superior a 600.000 y testigos de uso garaje o trastero con valor declarado superior a 100.000 .
Viviendas con superficie construida inferior a 30 m² y trasteros con superficie construida inferior a 4 m².
Viviendas con superficie construida superior a 500 m² y garajes o trasteros con superficie construida superior a 40 m².
Inmuebles cuyo valor catastral tiene un valor de referencia al mercado inferior a 0,05.
Inmuebles cuyo valor catastral tiene un valor de referencia al mercado mayor a 1,50.
A partir de esta primera depuración básica, y ya con los testigos restantes, se realiza una depuración avanzada en la que se desechan aquellos testigos cuya desviación absoluta de su referencia al mercado RM, con respecto a la desviación típica por municipio y uso es superior a 2.
La muestra finalmente seleccionada, una vez filtrada y homogeneizada se compone de 56.448 testigos, con la siguiente distribución:
Muestra seleccionada
Uso Alicante Castellón Valencia Total
Residencial 19.143 4.470 19.786 43.399
Garaje / Trastero 5.585 1.643 5.821 13.049
Total por provincia 24.728 6.113 25.607 56.448