Ficha docv

Ficha docv









DECRET 68/2023, de 12 de maig, del Consell, pel qual s'aprova el Reglament d'habitatge de protecció pública i règim jurídic de patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat [2023/5211]

(DOGV núm. 9596 de 16.05.2023) Ref. Base de dades 005082/2023




Índex



PREÀMBUL

TÍTOL PRELIMINAR. DISPOSICIONS GENERALS

Article 1. Objectiu i àmbit

Article 2. Definicions i característiques

Article 3. Qualificació de la protecció pública

Article 4. Duració del període de protecció

Article 5. Classes d'habitatges de protecció pública

Article 6. Àmbit de la protecció

TÍTOL PRIMER. RÈGIM DEL DRET D'ACCÉS A L'HABITATGE DE PROTECCIÓ PÚBLICA

Article 7. Règim d'ús i accés a la propietat

Article 8. Circumstàncies especials de canvi d'habitatge per a persones físiques ja titulars d'un habitatge de protecció pública

Article 9. Limitacions a la facultat de disposar derivades del règim de protecció

Article 10. Lliurament i ocupació Destinació

Article 11. Accés al finançament de les actuacions

Article 12. Percepció de quantitats a compte

Article 13. Clàusules d'inserció obligatòria en els contractes

Article 14. Procediment de visat de contractes

Article 15. Elevació a escriptura pública

TÍTOL SEGON. SISTEMA DE FIXACIÓ DE PREUS DE VENDA, RENDA I CESSIÓ D'ÚS

Article 16. Conceptes

Article 17. Limitacions al valor dels terrenys

Article 18. Preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública (PMH)

Article 19. Renda màxima i preu de cessió d'ús dels habitatges de protecció pública (RMH)

TÍTOL TERCER. RÈGIM JURÍDIC DELS HABITATGES DE PROTECCIÓ PÚBLICA DE PROMOCIÓ PÚBLICA

CAPÍTOL I. Concepte i àmbit

Article 20. Habitatges de promoció pública

CAPÍTOL II. Procediment de qualificació provisional

Article 21. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de la Generalitat

Article 22. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de les entitats locals

Article 23. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques instrumentals



Article 24. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques assimilades

CAPÍTOL III. Qualificació definitiva

Article 25. Qualificació definitiva

Article 26. Qualificació d'habitatges objecte d'actuacions de rehabilitació d'edificis

Article 27. Qualificació d'habitatges existents

TÍTOL QUART. RÈGIM JURÍDIC DELS HABITATGES DE PROTECCIÓ PÚBLICA DE PROMOCIÓ PRIVADA

CAPÍTOL I. Concepte i àmbit

Article 28. Habitatges de protecció pública de promoció privada

CAPÍTOL II. Procediment de qualificació provisional

Article 29. Sol·licitud de qualificació provisional

Article 30. Supòsits especials de sol·licitud de qualificació provisional

Article 31. Reserva d'habitatges de promoció privada de protecció pública per part de la Generalitat per a adquirir-los

Article 32. Concessió de la qualificació provisional

Article 33. Efectes de la concessió de la qualificació provisional

Article 34. Modificació de la qualificació provisional

Article 35. Efectes de la caducitat, el desistiment i la renúncia

CAPÍTOL III. Procediment de qualificació definitiva

Article 36. Sol·licitud de la qualificació definitiva

Article 37. Concessió de la qualificació definitiva

Article 38. Denegació de la qualificació definitiva

Article 39. Nota d'intervenció en el Registre de la Propietat

Article 40. Efectes de la qualificació definitiva

Article 41. Modificació de la qualificació definitiva

TÍTOL CINQUÉ. CASOS ESPECIALS DE QUALIFICACIÓ



Article 42. Habitatges destinats a persones amb discapacitat

Article 43. Habitatges destinats a famílies nombroses

Article 44. Cooperatives d'habitatges i comunitats de propietàries i propietaris

Article 45. Edificis en construcció o acabats

Article 46. Allotjaments d'emergència

TÍTOL SISÉ. RÈGIM JURÍDIC DEL PATRIMONI DE PROMOCIÓ PÚBLICA I DEL PATRIMONI PÚBLIC D'HABITATGE I SÒL DE LA GENERALITAT

CAPÍTOL I. Règim jurídic

Article 47. Objectiu i àmbit

CAPÍTOL II. Gestió d'immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Article 48. Facultats de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl



CAPÍTOL III. Formalització de l'adjudicació del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Article 49. Adjudicació

Article 50. Formalització de l'adjudicació. Contingut mínim dels contractes

Article 51. Contingut addicional per a contractes d'arrendament

Article 52. Contingut addicional per a contractes compravenda

CAPÍTOL IV. Preus de transmissió, renda i cessió d'ús del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Article 53. Valor dels terrenys

Article 54. Preu màxim de transmissió dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge

Article 55. Valoració d'habitatges per a adquirir-los i incorporar-los al patrimoni públic, així com recuperació d'habitatges de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, pels mecanismes que preveuen els articles 57, 57 bis i 57 ter L8/2004 i el Decret llei 6/2020.

Article 56. Renda o cessió d'ús dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Article 57. Adequació de la renda a la capacitat econòmica de les unitats de convivència

Article 58. Cessió d'ús d'habitatges a entitats per a fins socials



CAPÍTOL V. Gestió dels habitatges en arrendament

Article 59. Canvi de titular del contracte d'arrendament

Article 60. Canvi de titular del contracte d'arrendament per desistiment exprés o tàcit

Article 61. Canvi de titular del contracte d'arrendament per separació, divorci o nul·litat del matrimoni

Article 62. Canvi de titular del contracte d'arrendament per defunció

Article 63. Canvi d'habitatge en arrendament

Article 64. Acreditació dels motius de canvi d'habitatge

Article 65. Renúncia al contracte d'arrendament per la unitat de convivència

CAPÍTOL VI. Gestió d'habitatges en compravenda

Article 66. Obligació d'assegurar l'habitatge

Article 67. Canvis de règim contractual

Article 68. Resolució de contracte per mutu acord

Article 69. Limitacions a la transmissió

Article 70. Amortització anticipada

Article 71. Atorgament d'escriptura pública

Article 72. Drets de tanteig i retracte

CAPÍTOL VII. Conservació dels habitatges de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Article 73. Reparació, manteniment i rehabilitació

CAPÍTOL VIII. Mesures de regularització i procediments de recuperació de la titularitat o disponibilitat dels habitatges

Article 74. Procediments de normalització

Article 75. Procediments de legalització d'ocupants sense títol

Article 76. Resolució administrativa dels contractes d'arrendament i de compravenda. Procediment de desnonament

Article 77. La potestat de la recuperació d'ofici. Desallotjament d'ocupants il·legals

Article 78. Expropiació forçosa d'immobles per incompliment de la funció social de la propietat

Article 79. La recaptació executiva per via de constrenyiment

Article 80. Certificat administratiu. Inscripció en el Registre de la Propietat

Article 81. Notificacions

Article 82. Llançament

Article 83. Aplicació dels procediments a locals, garatges i altres immobles

CAPÍTOL IX. Altres immobles pertanyents al patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Article 84. Règim de cessió i adjudicació de locals de negoci

Article 85. Subrogacions i traspassos de locals

Article 86. Cessió temporal d'ús

DISPOSICIONS ADDICIONALS

Primera. Delegació en un conseller competent en matèria d'habitatge de la facultat per a cessió gratuïta d'ús de béns immobles

Segona. Subscripció de convenis

Tercera. Mesures de col·laboració amb els col·legis oficials professionals de la Comunitat Valenciana i entitats col·laboradores autoritzades en matèria de revisió de projectes d'habitatges

Quarta. Mesures excepcionals

Cinquena. Oficina de Supervisió de Projectes de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl

Sisena. Registre de contractes d'arrendament dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat



Setena. Règim dels contractes d'arrendament dels immobles del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Huitena. Modificació del Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatges de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges

Novena. Modificació del Decret 49/2020, de 17 d'abril, del Consell, d'aprovació del Reglament orgànic i funcional de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA)

Desena. Tractament de dades personals

Onzena. Reserva d'habitatges per a persones joves

DISPOSICIONS TRANSITÒRIES

Primera. Règim transitori dels procediments

Segona. Règim transitori dels contractes de compravenda pendents d'atorgament d'escriptura pública

Tercera. Contractes d'arrendament vigents a l'entrada en vigor d'aquest reglament

Quarta. Valoració de la renda dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Cinquena. Règim transitori de l'aplicació dels valors de referència d'habitatge lliure d'obra nova per municipi

Sisena. Règim transitori específic de les promocions mixtes

DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA

Única. Derogació normativa

DISPOSICIÓ FINAL

Única





PREÀMBUL



I



La Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana, va assumir el mandat constitucional de l'article 47, en el qual s'estableix el dret fonamental de tota la ciutadania a un habitatge digne i adequat, amb base en la competència atribuïda per l'article 49.1. 9a de l'Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana. En desplegament de la norma, el Consell va aprovar el Decret 75/2007, de 18 de maig, en el qual es regulava l'àmbit referit a l'habitatge de protecció pública. El Decret 82/2008, de 6 de juny, va modificar alguns dels seus preceptes, però aquestes modificacions van resultar insuficients, i en data 26 de juny el Consell va aprovar, mitjançant el Decret 90/2009, el Reglament d'habitatges de protecció pública que va derogar parcialment el Decret 75/2007. Finalment, el Decret 191/2013, de 20 de desembre, del Consell, va modificar alguns preceptes del Decret 90/2009 considerant les noves estratègies que plasmava el Pla estatal d'habitatge 2013-2016 (RD 233/2013, de 5 d'abril) que ja no preveia mesures de finançament ni d'ajudes específiques per a l'accés i la promoció d'habitatge de protecció pública. Aquest ha sigut fins ara el marc normatiu aplicable a aquesta mena d'habitatges en l'àmbit de la Comunitat Valenciana.



Per això, a la vista de la dispersió normativa existent i la falta de seguretat jurídica que això provoca per a totes les i els agents intervinents en el procés de promoció i gestió de l'habitatge de protecció pública, aquest text té entre els seus objectius simplificar la normativa mitjançant un únic reglament que regule tant la promoció privada com la pública, així com la gestió del patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat Valenciana.

Així mateix, aquest decret busca fer front a la persistent escassetat d'oferta d'habitatge assequible a la nostra comunitat autònoma, així com frenar els efectes que la inflació i la pujada dels tipus d'interés estan tenint en el sector immobiliari valencià.

Les dades macroeconòmiques recents plasmen la tendència inflacionista i la pèrdua consegüent del poder adquisitiu de la ciutadania. Segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), la inflació anual estimada de l'índex de preus al consum (IPC) el juliol de 2022 és del 10,8 %. Aquest indicador proporciona un avanç de l'IPC que, en cas de confirmar-se, suposaria un augment de sis dècimes en la taxa anual, i se situaria en el nivell més alt des del setembre de 1984.

Com a resposta a aquesta realitat i amb l'objectiu de frenar la inflació, el Banc Central Europeu (BCE) va pujar els tres tipus d'interés clau en l'eurozona —el principal de refinançament, el marginal de crèdit i la taxa de depòsit— durant el mes de juliol de 2022, i es trencava així la tendència a la baixa dels últims onze anys. Els tipus d'interés han pujat un 0,5 % fins ara: el doble del que es preveia. El consegüent encariment del crèdit que implica l'adopció d'aquesta mesura excepcional té un impacte negatiu immediat en tota persona que tinga una hipoteca o que pretenga comprar-se una casa. Espanya és, a més, el segon país de la Unió Europea amb més hipoteques a tipus variable, per la qual cosa el nostre país i la seua ciutadania es troben especialment afectats per aquesta decisió del BCE.

A pesar d'això, el sector immobiliari presenta una marcada tendència alcista, malgrat la pujada dels tipus d'interés, l'empitjorament del context econòmic i la recessió pronosticada per a tardor de 2022. La falta d'oferta d'habitatge produït per l'encariment dels costos de producció s'ha agreujat per la invasió i la guerra a Ucraïna, que ha provocat el desproveïment de materials a escala global i ha implicat un augment continuat dels preus d'aquesta, que també està reflectint-se en el mercat del lloguer.

La mitjana de preus del lloguer d'habitatges a la Comunitat Valenciana ha experimentat un increment interanual del 17,1 % el juny de 2022, fins a arribar al màxim històric de 9,71 euros el metre quadrat per mes: quasi el doble que fa set anys. L'augment desmesurat dels preus del lloguer és una realitat a la nostra comunitat autònoma. Segons dades de l'INE emprades per a calcular l'IPC, els preus del lloguer d'habitatge a la Comunitat Valenciana presentaven, en data d'abril de 2022, un índex de creixement de l'1,7, això és, un creixement de 0,6 punts per damunt de la mitjana del conjunt de l'Estat, que és d'1,1.



Entre les causes principals de l'augment del preu del lloguer, cal destacar l'escassetat d'habitatge públic, l'insuficient lloguer social, l'auge dels pisos turístics i les pràctiques especulatives d'alguns grans tenidors, contràries a la funció social de l'habitatge. La bambolla dels preus de lloguer que es viu a tota la Comunitat Valenciana s'ha convertit en un problema crucial per a gran quantitat de persones que no poden accedir a un habitatge a causa dels alts preus de l'habitatge lliure.



A més, les institucions europees subratllen que la UE i els estats membres tenen l'obligació de garantir l'accés per a totes les persones a un habitatge digne i assequible de conformitat amb els drets fonamentals que recullen els articles 16, 30 i 31 de la Carta Social Europea i el pilar europeu de drets socials. En aquesta línia, en la Resolució del Parlament Europeu, de 21 de gener de 2021, sobre l'accés a un habitatge digne i assequible per a tots (2019/2187 (INI)) destaquen les consideracions següents: que hi ha una escassetat d'habitatges socials assequibles i d'habitatges accessibles en l'Europa dels 27; que entre les barreres en el sector de l'habitatge cal esmentar la falta d'accessibilitat, el sentiment de soledat o d'inseguretat i els costos de manteniment; que les persones vulnerables i les pertanyents a col·lectius discriminats estan representades de manera desproporcionada entre les persones sense llar, o viuen en allotjaments informals o habitatges inadequats i, sovint, són relegades a les zones més marginals i insegures, i que les dones estan especialment exposades a la crisi de l'habitatge.



Per això el desplegament d'aquest decret resulta molt pertinent per a continuar desenvolupant el règim dels habitatges de protecció pública a la Comunitat Valenciana, dotant-lo d'unitat normativa i adaptant-lo al cicle socioeconòmic actual, molt més dinàmic i canviant que l'anterior.



En compliment del que s'estableix en l'article 129 de la Llei 39/2015, d'1 d'octubre, del procediment administratiu comú de les administracions públiques, en l'elaboració d'aquesta regulació s'ha actuat d'acord amb els principis de necessitat, eficàcia, proporcionalitat, seguretat jurídica, transparència i eficiència.

Així, aquest reglament es gesta en virtut del principi de necessitat i eficàcia, ja que la seua falta de revisió des de l'any 2013, malgrat els canviants cicles socioeconòmics que s'han produït des de llavors, impedeix disposar de més oferta d'habitatge de protecció pública i assequible en el mercat.

El decret, en unificar en un únic text la regulació de l'habitatge de protecció pública de promoció pública i privada, així com el règim jurídic del patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat, respon als principis de proporcionalitat i seguretat jurídica per a tots els operadors intervinents en els processos esmentats.

Durant el procediment d'elaboració i tramitació d'aquest decret, s'han complit els tràmits essencials que exigeix l'article 43 de la Llei 5/1983, de 30 de desembre, del Consell, incloent-hi els de consulta pública prèvia, informació pública i d'audiència a conselleries i a entitats que agrupen interessos relacionats amb l'objecte d'aquest i s'han recollit els informes preceptius, i es compleix així el principi de transparència.

Així mateix, respecte de l'eficiència dels recursos públics, l'aprovació d'aquest decret no requereix crear noves línies pressupostàries, ni augmentar les existents, ni crear noves estructures administratives, i, per tant, no té incidència econòmica en el pressupost de la Generalitat, més enllà de l'actualització necessària dels paràmetres informàtics per a la seua aplicació correcta.





II



Aquest reglament distingeix clarament entre la promoció pública i la promoció privada, i sistematitza cadascun dels règims al llarg de la norma.

Una de les novetats principals d'aquest reglament és el caràcter permanent de la qualificació dels habitatges de protecció pública davant dels límits temporals establits en les anteriors legislacions i programes d'habitatge que es van aprovar a la seua empara. La raó d'aquesta modificació no és una altra que tractar de frenar l'especulació en aquesta mena d'habitatges, frenant la desaparició gradual de l'habitatge de protecció pública a la Comunitat Valenciana.

Es permet l'accés a la propietat de persones jurídiques, sempre que es produïsca la destinació a arrendament o cessió d'ús dels habitatges, que hauran d'ocupar en qualsevol cas persones físiques que complisquen els requisits per a accedir al lloguer d'aquests. S'introdueix l'excepcionalitat de mantindre la propietat d'un únic habitatge de protecció pública, de manera transitòria, per als casos taxats en què hi haja necessitat de canvi de domicili i vinculat a obtindre la qualificació permanent, per al cas en què l'habitatge no la tinga.

Una altra de les novetats importants que porta aquesta norma es troba en la fixació dels preus màxims de venda, renda i cessió d'ús conformement a la realitat socioeconòmica actual i prenent indicadors oficials i referències objectives. S'estableix així un preu màxim de venda de referència en el moment d'aprovar la norma per a tota la Comunitat, que estarà condicionat a situar-se per davall dels preus de mercat de l'habitatge lliure extrets del Consell General del Notariat, i es podran actualitzar d'acord amb les fluctuacions dels costos d'execució material en un percentatge mínim, tant a l'alça com a la baixa.



El preu màxim del lloguer es calcula sobre la base de les diferents escales d'ingressos de la unitat de convivència i ha d'incloure les despeses de comunitat ordinàries.

Pel que fa als procediments de qualificació dels habitatges, es preveuen en títols diferents els relatius a la promoció pública i la privada, i s'han implementat en els dos casos mesures que permeten agilitar-los.



Així mateix, a l'empara de l'article 43 de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana, es preveu la possibilitat que la Generalitat, a través de la conselleria competent en matèria d'habitatge es reserve l'adquisició d'un percentatge, que pot arribar al 100 %, dels habitatges de protecció pública en les promocions privades de nova construcció que es troben en àrees de necessitat d'habitatge o en municipis amb el risc de despoblació. Aquests habitatges s'oferiran en règim de lloguer o cessió d'ús, que són les modalitats d'accés a l'habitatge que es consideren més adequades i compatibles amb les polítiques d'habitatge que s'estan desplegant actualment en tots els nivells, autonòmic, estatal i europeu, amb l'objectiu d'agilitzar l'increment del parc públic d'habitatge.



La mesura descrita anteriorment s'aplicarà amb l'objectiu de fer front a l'emergència residencial dels municipis amb més necessitats, tal com s'estableix en el Catàleg d'àrees de necessitat residencial regulat per la Generalitat, amb l'objectiu d'ampliar el parc públic d'habitatge de manera estable amb noves promocions d'habitatge que es destinaran als col·lectius amb més vulnerabilitat.

Finalment, s'ha unificat la normativa sobre gestió d'immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, i s'ha inclòs com a títol sisé específicament la regulació referent a la gestió dels immobles, els preus de venda i renda, la conservació, les mesures de regularització, la recuperació de la titularitat o la disponibilitat dels habitatges, i el règim d'una altra mena d'immobles, per a evitar així la dispersió normativa i la consegüent inseguretat jurídica que pot comportar.





III



La Comunitat Valenciana, d'acord amb el que disposa l'article 148.1.3 de la Constitució Espanyola, té competència exclusiva en matèria d'habitatge, competència que està recollida en l'article 49.1.9a de l'Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana. D'acord amb això, aquest text regula el nou Reglament d'habitatges de protecció pública, que s'estructura en set títols (el títol preliminar i sis títols més), onze disposicions addicionals, sis disposicions transitòries, una derogatòria i una final.

El títol preliminar estableix l'objectiu i l'àmbit del reglament, la tipologia dels habitatges de protecció pública i la duració del període de protecció, que passa a tindre caràcter permanent. El títol primer regula el règim de dret d'accés a l'habitatge de protecció pública i el títol segon estableix el sistema de fixació de preu de venda, renda i cessió d'ús en l'accés a aquests habitatges. El títol tercer es divideix en tres capítols i regula el règim jurídic dels habitatges de protecció pública de promoció pública quant als procediments d'obtenció de les qualificacions provisional i definitiva. El títol quart es divideix en tres capítols i desenvolupa el règim jurídic dels habitatges de protecció pública de promoció privada. El títol cinqué regula els casos especials de qualificació d'habitatges i el títol sisé, que es divideix en nou capítols, es dedica al règim jurídic del patrimoni de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat, i es diferencien així els immobles que formen part del patrimoni de la Generalitat i que es gestionen a través de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl.



Entre les disposicions addicionals, destaquen la modificació i els ajustos d'alguns preceptes del Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges.

En les sis disposicions transitòries es regula l'aplicabilitat d'aquest reglament als procediments d'habitatges que obtinguen la qualificació provisional després de l'entrada en vigor d'aquest, amb la possibilitat d'acollir-se voluntàriament al que regula aquest, si els tràmits resulten compatibles. Pel que fa als visats de contractes de transmissió de domini, d'arrendament o de cessió d'ús, es regiran per la normativa vigent en el moment obtindre la qualificació provisional de l'immoble al qual estiguen referits.

Aquest decret es dicta en desplegament de la Llei 14/2003, de 10 d'abril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana, pel que fa al patrimoni públic d'habitatge, en virtut de l'habilitació que estableix la disposició final primera per la qual «s'autoritza el Govern Valencià perquè, a proposta del departament que tinga atribuïdes les competències en matèria de patrimoni (o del departament amb competències en matèria d'habitatge en virtut de la disposició addicional tercera, apartat 1, LPGV) dicte les disposicions necessàries per a desplegar i executar aquesta llei».

Per tot això, s'impulsa una regulació innovadora i crucial en matèria d'habitatge de protecció pública i règim jurídic del patrimoni d'habitatge i sòl de la Generalitat.

En mèrit d'això, havent-se recollit tots els informes preceptius, a proposta del vicepresident segon i conseller d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica, una vegada complits els tràmits procedimentals que preveu l'article 43 de la Llei 5/1983, de 30 de desembre, del Consell, d'acord amb el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, i amb la deliberació prèvia del Consell, competent per a aprovar-lo en l'exercici de l'habilitació realitzada al Consell mitjançant la disposició final primera de la Llei 8/2004, en la reunió del dia 12 de maig de2023,







DECRETE



TÍTOL PRELIMINAR

Disposicions generals



Article 1. Objectiu i àmbit

Aquest reglament té per objectiu desplegar la normativa en matèria d'habitatge de protecció pública de la Comunitat Valenciana.



Així mateix, estableix el conjunt d'actuacions, drets i obligacions dels i les agents públics, privats i socials implicats, encaminades a satisfer les necessitats d'habitatge de les persones i les unitats de convivència que puguen acollir-se a les mesures previstes en els programes d'habitatge de protecció pública.



Article 2. Definicions i característiques

1. Es consideren habitatges de protecció pública els que tinguen com a preu màxim de venda, renda o cessió d'ús i superfície útil màxima es defineixen en aquest reglament, reuneixen els requisits establits per la legislació en la matèria i les seues normes de desplegament, estan destinats a persones usuàries amb un nivell d'ingressos limitats i les qualifique o les reconega com a tal l'administració competent.

Es consideren tots els que estiguen qualificats com a tal per la conselleria competent en matèria d'habitatge i els que regula aquest reglament que formen part del patrimoni públic de la Generalitat Valenciana.



Es caracteritzen per:

a) Poder ser promoguts per ens públics o privats.

b) Complir els requisits tècnics i la normativa d'accessibilitat universal, el disseny i les condicions necessaris per a això i haver obtingut la qualificació oportuna

c) Acollir-se a un preu de venda, renda o cessió d'ús adequat al que disposa la normativa que el regula, de manera permanent.

d) Estar inventariats en l'Inventari d'habitatge de protecció pública de la Comunitat Valenciana.

e) Ser utilitzats per destinataris i destinatàries que complisquen els requisits per a això i estiguen inscrits en el Registre de demanda d'habitatge de la Comunitat Valenciana, i siguen ocupats dins dels terminis establits en la legislació aplicable.

f) Destinar-se a domicili habitual i permanent dels titulars del dret corresponent, i constituir un domicili en el padró municipal, i no poder, després d'ocupar-lo, estar desocupat més de tres mesos seguits, excepte per causa justificada.

g) Subjecció al dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat, en les segones i successives transmissions, excepte en les excepcions previstes en la legislació en matèria d'habitatge.

A l'efecte d'aquest reglament, s'assimilaran als habitatges de protecció pública de nova construcció els habitatges que procedisquen de la rehabilitació d'edificis, sempre que reunisquen els requisits exigits.



2. A aquest efecte, la superfície útil computable per als habitatges amb protecció haurà d'incloure el 50 % de la superfície dels espais exteriors coberts per la planta immediatament superior, com ara balcons, terrasses, etc. No es tindran en compte a aquest efecte els cobriments mitjançant volades, lloses de rematada o gelosies estructurals amb una amplària inferior a seixanta centímetres.

Les característiques tècniques, les superfícies i les dimensions mínimes dels garatges i els trasters els regularà la normativa tècnica específica d'aplicació.

3. La superfície útil màxima de l'habitatge de protecció pública serà de 90 m², incloent-hi, en el cas de cohabitatges, la participació corresponent a la superfície útil dels espais compartits en l'edifici complementaris als espais privatius. A més, podrà incorporar, si és el cas, una superfície útil màxima addicional de 10 m² per habitatge o cohabitatge per al local d'ús col·lectiu, 8 m² per a trasters annexos i 25 m² més destinats a una plaça de garatge o als annexos destinats a emmagatzematge d'estris necessaris per a desenvolupar activitats productives en el medi rural.



Excepcionalment, la superfície útil màxima de l'habitatge podrà ser de 120 m² útils, quan es puga justificar que la superfície més gran respon a la necessitat de complir els 10 m² per persona dins de la mateixa unitat de convivència.

4. El règim dels cohabitatges s'ajustarà al que es disposa en la Llei 3/2023, de 13 d'abril, de la Generalitat, de cohabitatges de la Comunitat Valenciana.



Article 3. Qualificació de la protecció pública

El procediment perquè els habitatges estiguen reconeguts com de protecció pública, reunint els requisits necessaris per a això, o de qualificació, es farà en dues fases:

1. Qualificació provisional

La qualificació provisional l'atorga la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, o bé per qui per delegació d'aquesta tinga l'exercici de la competència esmentada, una vegada s'ha comprovat el compliment dels requisits exigits per als habitatges de protecció pública previstos en la legislació en matèria d'habitatge de la Comunitat Valenciana, aquest reglament i disposicions complementàries, després de la presentació del projecte per part de la promotora o el promotor.



La concessió de la qualificació provisional requereix l'observança de les condicions que s'estableixen en aquest reglament, i s'expedirà en model normalitzat.

2. Qualificació definitiva

La qualificació definitiva és la resolució administrativa que concedeix la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, o bé per qui per delegació d'aquesta tinga l'exercici d'aquesta competència, per la qual es verifica i es reconeix que la realitat construïda ha complit el projecte que haja obtingut la qualificació provisional o amb els modificats d'aquest degudament autoritzats.



Article 4. Duració del període de protecció

1. Els habitatges i els seus annexos que hagen obtingut la qualificació definitiva per part de la conselleria competent en matèria d'habitatge hauran de mantindre la qualificació esmentada de manera permanent. Haurà de fer-se constar d'aquesta manera expressament en l'acte administratiu que atorgue la qualificació definitiva, i es reflectirà en l'escriptura de declaració d'obra nova, a l'efecte de la seua constància en el Registre de la Propietat.

2. El termini de qualificació dels habitatges que no ho han sigut amb caràcter permanent es podrà ampliar per resolució de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, a petició de la persona titular d'aquesta, i s'haurà de fer constar aquesta circumstància en el Registre de la Propietat.



Article 5. Classes d'habitatges de protecció pública

Els habitatges de protecció pública es classificaran en:

1. Habitatges de protecció pública de nova construcció o rehabilitació de promoció privada, per persones jurídiques o físiques.

2. Habitatges de protecció pública de promoció pública de nova construcció, rehabilitació o adquisició per part de l'Administració pública, en qualsevol de les modalitats establides en la legislació en matèria d'habitatge de la Comunitat Valenciana.



Article 6. Àmbit de la protecció

1. La protecció abastarà altres elements diferents de l'habitatge, però pertanyents al mateix edifici: garatges, annexos, trasters i locals. En edificis o conjunts residencials de cohabitatges, la protecció abastarà els espais d'ús i gaudi compartits.



2. Els elements diferents de l'habitatge, però pertanyents a l'edifici, hauran de complir les condicions següents:

a) Locals de negoci. Es podran incloure en les promocions d'habitatges de protecció pública locals de negoci, que hauran de situar-se en plantes completes i diferents de les que es destinen a habitatges, o separades per elements que n'impossibiliten la connexió, amb accessos clarament independents i diferenciats.

Quan una mateixa promoció incloga més de cent habitatges, es podrà agrupar la superfície destinada a locals de negoci en un edifici independent, sempre que estiga situat en terrenys contigus als ocupats per aquells, forme amb els edificis d'habitatges un conjunt urbà i s'integre en el mateix projecte, i sempre que tinga en compte la normativa urbanística d'aplicació.

b) Garatges, trasters i annexos. En les condicions que determine cada pla, la protecció s'estén als garatges i els trasters d'edificis d'habitatges de protecció pública, que tindran el preu limitat i podran ser annexos vinculats als habitatges. La protecció podrà estendre's als annexos destinats a emmagatzemar estris necessaris per a desenvolupar activitats productives en el medi rural, sempre que estiguen vinculats a l'habitatge.

La vinculació, si és el cas, s'haurà de fer constar en l'expedient administratiu, consignar-se en les qualificacions, provisional i definitiva, i en l'escriptura de declaració d'obra nova i constitució del règim de propietat horitzontal, a l'efecte que conste en el Registre de la Propietat.



3. En els edificis o els conjunts residencials d'habitatge col·laboratiu o cohabitatge en règim de cessió d'ús no serà necessari constituir el règim de propietat horitzontal.





TÍTOL PRIMER

Règim del dret d'accés a l'habitatge

de protecció pública



Article 7. Règim d'ús i accés a la propietat

1. Serà requisit per a accedir a l'ús de l'habitatge de protecció pública en qualsevol de les seues modalitats i règim d'ús o accés, tant en primera com en segones i successives transmissions, estar inscrita com a persona demandant en la secció primera del Registre d'habitatge de la Generalitat complint els requisits necessaris per a això.



2. Només poden ser usuaris i usuàries dels habitatges de protecció pública les persones físiques. El règim d'ús dels habitatges de protecció pública es determinarà en la corresponent cèdula de qualificació definitiva.

3. Les persones jurídiques i les entitats sense ànim de lucre podran accedir a la propietat d'habitatges de protecció pública únicament en els casos en què els habitatges esmentats hagen de destinar-se a arrendament o cessió d'ús.

4. El règim d'ús podrà ser el següent:

a) Arrendament.

b) Propietat.

c) Cessió d'ús.

d) Altres formes d'explotació justificades per raons socials.

5. L'accés a la propietat o a l'ús i gaudi d'un habitatge de protecció pública podrà realitzar-se:

a) Per compravenda.

b) Mitjançant arrendament amb opció de compra.

c) Per promoció per a ús propi, de persones agrupades en comunitats de propietaris i propietàries sense personalitat jurídica.

d) Per promoció a través de cooperatives d'habitatges o qualsevol altra entitat amb personalitat jurídica.

e) Accés als habitatges de protecció pública en segona transmissió o posteriors per qualsevol títol previst en la legislació d'aplicació general i pertinent.

f) Per cessió d'ús.



Article 8. Circumstàncies especials de canvi d'habitatge per a persones físiques ja titulars d'un habitatge de protecció pública

1. Les persones físiques titulars en règim de ple domini o d'usdefruit vitalici del 100 % d'un habitatge de protecció pública, no podran ser titulars d'un altre habitatge de protecció pública, llevat que en aquesta es donen les circumstàncies següents:

a) Quan l'habitatge no complisca les condicions mínimes d'habitabilitat establides per als habitatges usats. En aquest cas, l'habitatge es posarà a la disposició de la Generalitat.

b) Quan l'habitatge resulte inadequat per raó de superfície per a les persones que pertanyen a la unitat de convivència, i no es complisca el mínim establit de deu metres quadrats útils per persona.



c) Quan es genere la necessitat d'un habitatge adaptat a les condicions de discapacitat d'alguna persona integrant de la unitat de convivència de la persona interessada.

d) Quan resulte necessari el canvi d'ubicació d'habitatge per a millorar les condicions de convivència de la persona interessada o la unitat de convivència, per requerir més atenció per part de familiars amb residència llunyana a l'habitatge actual o per haver-hi en la unitat de convivència algun membre amb discapacitat que requerisca un canvi de domicili.

2. Perquè siga possible aplicar les excepcions previstes en els apartats b, c i d, la persona interessada haurà de sol·licitar la qualificació de caràcter permanent de l'habitatge de protecció pública del qual siga usuària, en cas que no en tinga. I en tot cas, inscriure'l en el Registre d'oferta d'habitatge, tal com prescriu l'article 25 del Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges, amb la finalitat que s'ocupe una vegada resulte desocupat.



Per a això s'atorgarà el termini d'un any, que començarà a comptar des que s'haja sol·licitat el que s'estableix en el paràgraf anterior, perquè es produïsca el canvi d'habitatge. Aquest termini es podrà prorrogar en casos justificats.

En el cas que no es puga arrendar o transmetre, en aquest termini, es posarà a la disposició de la Generalitat per a la seua mobilització, que es realitzarà en aplicació del que estableix la Llei 2/2017, de 3 de febrer, de la Generalitat, per la funció social de l'habitatge de la Comunitat Valenciana i del Decret 130/2021, d'1 d'octubre, del Consell, d'aprovació del Reglament per a la mobilització d'habitatges buits i deshabitats.



Aquestes circumstàncies es podran modificar mitjançant una resolució de la conselleria competent en matèria d'habitatge.



Article 9. Limitacions a la facultat de disposar derivades del règim de protecció

1. Els habitatges de protecció pública estan sotmesos al preu màxim de venda, renda o cessió d'ús i superfície útil màxima que fixe la Generalitat.

2. L'habitatge haurà de destinar-se a domicili habitual i permanent de la persona propietària o inquilina. En cas de ser receptora d'ajudes públiques, durant el termini i les condicions que assenyale la normativa reguladora de l'ajuda corresponent, no podrà ser objecte de cessió inter vivos, per cap títol.

3. Les limitacions a què es refereix aquest article es faran constar expressament en les escriptures de compravenda, adjudicació o declaració d'obra nova en el supòsit de promoció en lloguer, i en l'escriptura de formalització del préstec hipotecari, a l'efecte de la inscripció en el Registre de la Propietat, en què s'especificarà expressament la prohibició de disposar per mitjà d'una nota marginal.

4. Quan es tracte d'habitatges situats en edificis o conjunts residencials de cohabitatges, el règim de transmissió s'haurà d'ajustar a la legislació especial que regule aquesta modalitat.



Article 10. Lliurament i ocupació. Destinació

1. L'ocupació i l'ús dels habitatges de protecció pública s'efectuarà una vegada s'haja obtingut la cèdula de qualificació definitiva.

Els i les promotores i, si és el cas, les persones propietàries estan obligats a lliurar a les persones adquirents i als arrendataris i arrendatàries una còpia de la cèdula de qualificació definitiva en l'acte del lliurament de claus, a més de la documentació establida per la legislació sobre l'ordenació i el foment de la qualitat de l'edificació.

2. Els habitatges de protecció pública s'hauran d'ocupar en el termini de sis mesos a comptar des de la data de concessió de la cèdula de qualificació definitiva o des de la data de la signatura del contracte d'arrendament o de l'escriptura de compravenda o arrendament amb opció de compra.

El termini d'ocupació podrà ser objecte de pròrroga justificada per raons de tipus laboral, familiar o un altre tipus de circumstàncies prou acreditades, i l'hauran d'autoritzar els serveis territorials competents en matèria d'habitatge.

3. No perdrà el caràcter de residència habitual i permanent pel fet que la persona titular o usuària, el cònjuge, i les i els parents de l'un o l'altre fins al tercer grau, que convisca amb qualsevol d'ells, exercisca en l'habitatge o en les seues dependències una professió o una petita indústria domèstica, encara que siga objecte de tributació, sempre que en l'exercici d'aquesta activitat es complisca la normativa aplicable, i, a més, es complisca el que es disposa en els estatuts de la comunitat de propietaris i propietàries i amb l'autorització o el consentiment exprés de la persona propietària arrendadora en el cas que l'habitatge estiga arrendat, o amb el que s'estableix en els contractes de cessió d'ús i els estatuts de la cooperativa o associació propietària dels cohabitatges de protecció pública, segons corresponga.

4. La residència habitual i permanent podrà exceptuar-se mitjançant una resolució motivada de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, en programes d'integració social o de preparació per a la vida independent, o casos d'emergència, o víctimes de violència de gènere o terrorisme, que per la seua naturalesa requerisquen un allotjament temporal. Així mateix, quan la falta de residència habitual i permanent es dega a raons justificades, relacionades amb les circumstàncies familiars i laborals, es podrà exceptuar aquest requisit.



Article 11. Accés al finançament de les actuacions protegides

L'accés al finançament o a les ajudes públiques per a la promoció d'actuacions protegides comportarà l'accés a l'habitatge en règim de cooperativa o en arrendament o en cessió d'ús.



Article 12. Percepció de quantitats a compte

1. Perquè les promotores i els promotors d'habitatges de protecció pública puguen percebre de les persones adquirents o adjudicatàries durant el període de construcció quantitats a compte del preu, hauran d'haver obtingut la qualificació provisional i l'autorització del servei territorial competent en matèria d'habitatge.

a) La sol·licitud de l'autorització per a la percepció de quantitats a compte haurà de fer-se amb anterioritat a la qualificació definitiva.

En la sol·licitud d'autorització s'haurà de fer constar l'import total de les quantitats que es pretenga obtindre per aquest concepte.

A la sol·licitud s'haurà d'adjuntar:

1r. Un aval bancari o de companyia d'assegurances global suficient que done cobertura als avals individuals posteriors o contracte d'assegurança. L'aval haurà de constituir-se amb la renúncia expressa a la clàusula de benefici d'excussió, divisió i ordre, que garantisquen la devolució de l'import de les quantitats rebudes, més els interessos legals corresponents fins al moment en què es faça la devolució efectiva, en cas de no obtindre la qualificació definitiva o no haver-la sol·licitat dins del termini fixat en la qualificació provisional o en la pròrroga concedida reglamentàriament.

2n. En cas que hagen transcorregut sis mesos des de la concessió de la qualificació provisional, haurà d'aportar-se un certificat del Registre de la Propietat acreditatiu del domini dels terrenys o del dret que faculte el promotor per a fer la construcció, i que es troben lliures de càrregues i gravàmens que puguen representar un obstacle econòmic, jurídic o tècnic per a desplegar el projecte, excepte els constituïts en garantia de devolució dels préstecs concedits per a la construcció dels habitatges.



b) Que les quantitats anticipades s'apliquen únicament a la construcció dels habitatges, s'ingressen en qualsevol establiment bancari o entitat de crèdit pública o privada a la disposició del promotor, amb distinció de qualsevol altra classe de fons pertanyents a aquest.



c) Que en els contractes que s'atorguen per a formalitzar els lliuraments a compte es faça constar de manera indubtable la quantia d'aquests, els terminis en què s'han de satisfer, el compte especial de l'entitat bancària o de crèdit en què ha de verificar-se l'ingrés i la garantia que haja constituït el promotor o promotora entre les que preveu l'anterior incís a del subapartat A.

d) Les garanties establides s'estendran a les quantitats lliurades en efectiu o mitjançant qualsevol efecte canviari, el pagament de les quals s'ha de domiciliar en el compte especial previst. Quan el pagament del preu ajornat s'instrumente a través d'efectes canviaris, s'haurà d'identificar en les garanties el nombre, el venciment i l'import d'aquests.

e) En el període de construcció només podran percebre's dels futurs adquirents pagaments en concepte de quantitats a compte.

2. Quan una vegada obtinguda la qualificació provisional d'una promoció, les persones promotores disposen la formalització de reserves d'habitatge, amb lliurament de quantitats per aquest concepte, prèviament hauran de sol·licitar l'autorització del servei territorial competent en matèria d'habitatge, amb l'especificació de les quanties que hagen de sol·licitar, fins a un import del 5 % del cost de l'habitatge, i adjuntant la documentació que acredite la constitució d'un aval bancari o de companyia d'assegurances global suficient que done cobertura als avals individuals posteriors, contracte d'assegurança o compte especial indisponible. L'aval es constituirà amb la renúncia expressa a la clàusula de benefici d'excussió, divisió i ordre, que garantisquen la devolució de l'import de les quantitats rebudes, més els interessos legals corresponents fins al moment en què es faça la devolució efectiva.

Posteriorment, una vegada obtinguda l'autorització per a percebre quantitats a compte del preu de l'habitatge, avalades o assegurades segons disposa aquest article, es podran formalitzar els contractes, i aquestes reserves podran tindre la consideració de lliurament a compte del preu. Tot això sense perjudici d'establir, en el document de reserva d'habitatge, els pactes necessaris per als casos en què la reserva no arribe a bon fi.

Per a poder autoritzar la formalització de reserves d'habitatges, només s'exigirà acreditar l'existència d'aval o assegurança d'acord amb el que disposa el paràgraf primer.

En el cas de promocions que s'hagen iniciat com a promocions lliures, o en el cas d'obra començada, en què s'hagen subscrit reserves, serà preceptiu indicar-ho en la sol·licitud de qualificació provisional, i s'haurà d'aportar la documentació necessària perquè es puga expedir simultàniament la qualificació provisional i la convalidació de les reserves rebudes.

3. El compliment de les condicions per a percebre quantitats a compte és aplicable fins i tot a les promocions que es realitzen en règim de comunitat de propietaris i propietàries, societat cooperativa o una altra forma jurídica.



Article 13. Clàusules d'inserció obligatòria en els contractes

Els contractes de compravenda, arrendament i cessió d'ús hauran d'incloure les clàusules que recullen els requisits d'informació i venda exigits en la legislació valenciana en matèria d'habitatge, a més de les que puguen establir els programes d'habitatge de protecció pública i les mesures de finançament que corresponguen.

A més, obligatòriament hauran d'incloure:

1. Amb caràcter general:

a) Que l'habitatge objecte de la transmissió o la cessió està subjecte a les prohibicions i les limitacions derivades del règim de protecció pública establit per la legislació valenciana en matèria d'habitatge i, per consegüent, que les condicions d'utilització seran les assenyalades en la normativa referida i en la qualificació definitiva, i els preus de venda o renda no podran excedir els límits establits.

b) Que la persona promotora/venedora, arrendadora o propietària/cedent s'obliga a lliurar les claus de l'habitatge en el termini màxim de tres mesos a comptar des de la concessió de la qualificació definitiva, o des de la data del contracte, si és posterior, llevat que aquest termini el prorrogue el servei territorial competent en matèria d'habitatge.



c) Que la persona adquirent i arrendatària o cessionària s'obliga a ocupar l'habitatge en el termini màxim de sis mesos a partir del lliurament de claus i de sis mesos a partir de la signatura del contracte d'arrendament respectivament, llevat que hi haja una causa justa.

d) Que la persona promotora/venedora, arrendadora o cessionària s'obliga a lliurar a la persona adquirent o arrendatària un exemplar del contracte, degudament visat pel servei territorial competent en matèria d'habitatge.

e) En el cas de contractes de compravenda amb percepció de quantitats a compte, hauran de consignar-se en el contracte les dades requerides per l'article anterior, amb l'especificació que s'ha obtingut l'autorització administrativa per a percebre aquestes quantitats.

No seran admissibles contractes de compravenda anticipada d'habitatges de protecció pública, sense estipular la percepció de quantitats a compte, i no es permetrà la percepció de quantitats per qualsevol altre concepte.

En els contractes de cessió d'ús, les quantitats a compte estaran constituïdes per l'aportació de capital a la cooperativa.

f) En els contractes i les escriptures s'haurà de fer constar, de manera indubtable, la identificació de l'habitatge (tipus, superfície útil, construïda i construïda amb elements comuns, i situació de l'edifici) d'acord amb la qualificació provisional o definitiva, segons la fase de tramitació en què es trobe l'expedient, i caldrà fer constar separadament els preus de venda i la superfície útil, construïda i construïda amb elements comuns de l'habitatge, garatge, trasters i annexos, si és el cas, així com les dades registrals i el període de protecció.

2. En els contractes de compravenda, a més:

a) Que el promotor o la promotora o la persona venedora s'obliga a elevar a escriptura pública el contracte privat de compravenda en el termini de tres mesos a partir de la data de la qualificació definitiva de l'habitatge, o de la del contracte, si és posterior, llevat que aquest termini el prorrogue el servei territorial competent en matèria d'habitatge.



b) Que les despeses concernents a la declaració d'obra nova i divisió horitzontal, així com les de constitució i divisió del crèdit hipotecari, seran en tot cas a compte del promotor de l'habitatge.



c) Que la persona que compra podrà instar la resolució del contracte en el cas de denegació de la qualificació definitiva de l'habitatge, o quan la promotora o el promotor no la sol·licite en els terminis reglamentaris.



3. En els contractes d'arrendament, a més de les clàusules de caràcter general:

a) Que el contracte se subjecta a la Llei d'arrendaments urbans amb les especificacions establides per la normativa de protecció.

b) Que el subarrendament total o parcial de l'habitatge donarà lloc a la resolució del contracte.

4. De conformitat amb la legalitat vigent, la informació contractual obligatòria es facilitarà en formats universalment accessibles, quan en els negocis jurídics intervinguen persones amb discapacitat que requerisquen suport per a l'exercici de la seua capacitat jurídica o a la comunicació.



Article 14. Procediment de visat de contractes

1. El visat de contracte és l'acte administratiu pel qual es faculta la persona adquirent o la persona arrendatària de l'habitatge de protecció pública a accedir a aquesta. La seua finalitat és comprovar el compliment dels requisits d'accés i que el preu de venda o renda s'adequa als màxims vigents.

Per al cas d'habitatges del patrimoni públic d'habitatge, l'adjudicació dels quals es fa mitjançant el procediment administratiu que regula el Decret 106/2021, del Consell, o la norma que el substituïsca, i la seua formalització com a contracte administratiu especial, s'entén incorporat el visat de contracte en la resolució d'adjudicació de l'habitatge.



2. Els contractes de transmissió inter vivos del dret de propietat, o del dret d'ús dels cohabitatges, tant en primera transmissió com en segona o successives, o que constituïsquen o transmeten qualsevol altre dret real sobre els habitatges, a excepció del dret d'hipoteca, s'hauran de presentar en els serveis territorials competents en matèria d'habitatge en el termini de sis mesos a partir del seu atorgament.



3. Igualment, s'han de presentar davant dels serveis territorials, per a visar-los, els contractes d'arrendament dels habitatges de protecció pública i els seus annexos vinculats. Serà obligatori presentar el justificant de l'ingrés de la fiança.

4. Juntament amb els contractes que s'hagen de visar, s'haurà de presentar una autorització expressa de la persona adquirent i la persona arrendatària perquè els serveis territorials puguen comprovar la inscripció en el Registre de demanda d'habitatge, i que es compleixen els requisits d'accés a aquest habitatge; en particular, la informació de caràcter tributari o econòmic que siga legalment pertinent en el marc de la col·laboració que s'establisca amb l'Agència Estatal d'Administració Tributària o amb altres administracions públiques competents.

5. Si els contractes no reuneixen els requisits exigits o si no és possible acreditar el compliment dels requisits oportuns, es requerirà als interessats que en el termini de quinze dies ho esmenen. Una vegada transcorregut el termini referit sense que es duga a terme l'esmena esmentada, es considerarà que desisteix de la sol·licitud.



Article 15. Elevació a escriptura pública

1. És requisit indispensable per a elevar un contracte de compravenda d'habitatge de protecció pública a escriptura pública que s'haja obtingut el visat del contracte esmentat, reconeixent el compliment de les condicions per a accedir a la propietat.

2. Els promotors i promotores d'habitatges de protecció pública estaran obligats a elevar a escriptura pública, en el termini de tres mesos a comptar des de la concessió de la qualificació definitiva, els contractes de compravenda subscrits amb anterioritat a aquesta qualificació.

Si la compravenda té lloc amb posterioritat a la concessió de la qualificació definitiva, el termini de tres mesos esmentat es comptarà des de la data d'obtenció del visat, i es presentarà en el servei territorial competent en matèria d'habitatge segons disposa l'article anterior.



3. En les promocions per a ús propi, l'escriptura de declaració d'obra nova haurà d'especificar el sotmetiment a la legislació de protecció pública de l'habitatge que les condicions d'utilització seran les assenyalades en la normativa referida i en la qualificació definitiva i que els preus de venda no podran excedir els límits establits.





TÍTOL SEGON

Sistema de fixació de preus de venda, renda i cessió d'ús



Article 16. Conceptes

A l'efecte del que preveu aquest reglament, es considera:

1. Indicador públic de renda d'efectes múltiples (IPREM) l'indicador definit en el Reial Decret llei 3/2004, de 25 de juny, per a racionalitzar la regulació del salari mínim interprofessional i per a incrementar-ne la quantia, que es considera unitat de mesura per a determinar la quantia dels ingressos de la unitat de convivència, en el seu còmput anual referit a dotze mesos.

2. Preus màxims de venda, de renda i de cessió d'ús. Els habitatges de protecció pública tindran preu de venda, de renda i de cessió d'ús, que es determinarà d'acord amb el que establisquen aquest reglament i els programes d'habitatge de protecció pública i les disposicions normatives que els despleguen.



Article 17. Limitacions al valor dels terrenys

1. El valor dels terrenys on es promoguen habitatges de protecció pública, afegit a l'import total del pressupost de les obres d'urbanització, no podrà excedir el percentatge que establisquen a aquest efecte, si és el cas, els programes d'habitatge de protecció pública aplicables. A l'efecte del càlcul de valoracions, el coeficient entre la superfície útil i la construïda serà del 0,70.

A falta de previsió en els programes d'habitatge de protecció pública del sistema de valoració referit en l'apartat anterior, s'aplicaran de manera subsidiària els coeficients següents: amb caràcter general per a tots els habitatges de protecció pública, aquest valor no excedirà el 15 % dels preus màxims de venda equivalents dels habitatges, els locals, els garatges i els trasters.

2. En cas que els terrenys no tinguen completades les obres d'urbanització, a més de les garanties exigibles per la legislació urbanística per a l'execució simultània a l'edificació, es computarà com a valor dels terrenys el valor del sòl més el cost de les obres d'urbanització necessàries, segons es defineixen en la legislació urbanística valenciana.



3. En cas que els terrenys siguen resultants d'una reparcel·lació, al valor dels terrenys se sumarà l'import de les càrregues d'urbanització aprovades.

4. Els serveis territorials competents en matèria d'habitatge hauran de comprovar el compliment del límit del valor dels terrenys. Per a això es calcularà el valor en venda equivalent segons el que disposa el paràgraf segon de l'apartat 1, a l'efecte d'aplicar el percentatge corresponent.

Alternativament, es podrà optar per la comprovació basant-se en el mètode de valoració residual estàtica, calculant el valor en venda de l'edifici, que haurà de resultar inferior al valor en venda de l'edifici calculat segons el paràgraf segon de l'apartat 1.

Només a l'efecte de comprovar el compliment del que disposa aquest article, s'assignarà als locals de negoci un valor per metre quadrat útil igual al del preu màxim de venda multiplicat per 1,25.

5. En el cas d'actuacions protegides en àmbits urbans subjectes a programes específics, o quan per motius socials, arquitectònics, urbanístics o de conjuntura econòmica s'estime necessari, la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat podrà exceptuar aquesta limitació d'ofici mitjançant una resolució motivada, d'acord amb els informes tècnics corresponents.



Article 18. Preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública (PMH)

1. El preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública el fixarà la conselleria competent en matèria d'habitatge. El seu valor s'estableix en funció de la superfície útil dels habitatges i els elements vinculats a aquests. En el moment d'entrada en vigor d'aquest reglament es fixa en 2.200 €/m² de superfície útil.

Per als habitatges pertanyents al patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat i als habitatges de protecció pública de promoció pública, caldrà ajustar-se al que preveu el títol sisé d'aquest reglament.



2. A l'efecte de determinar el preu màxim de venda per als trasters, les places de garatge i els locals annexos vinculats, es computarà el 60 % de la seua superfície útil.

3. La conselleria competent en matèria d'habitatge podrà modificar mitjançant una resolució el preu màxim de venda en funció de l'evolució dels costos d'execució material dels edificis d'habitatges, quan es produïsquen variacions anuals superiors al 5 %, a l'alça o a la baixa, del mòdul bàsic d'edificació publicat anualment per l'Institut Valencià de l'Edificació (IVE). En circumstàncies excepcionals a conseqüència de fluctuacions desproporcionades dels costos de construcció, la modificació del preu màxim podrà fer-se trimestralment.



4. El preu de venda de l'habitatge de protecció pública no excedirà el preu de mercat de l'habitatge lliure d'obra nova. Aquest preu de mercat es prendrà dels valors de venda d'immobles d'obra nova extrets del Consell General del Notariat. La direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat serà la competent per a modificar i publicar aquests preus de mercat mitjançant una resolució.

5. El preu màxim dels habitatges acollits a aquest reglament quedarà invariable durant un any des de la qualificació definitiva. Si transcorregut aquest termini els habitatges no s'han venut, el preu màxim podrà actualitzar-se aplicant el vigent en el moment del contracte de venda, si aquest ha variat a l'alça o a la baixa.



6. En tot cas, per a les segones i posteriors transmissions d'habitatges de protecció pública i els elements vinculats a aquests, el preu serà, com a màxim, el corresponent al moment de la transmissió calculat d'acord amb els apartats anteriors.

7. El preu màxim de venda dels habitatges i els annexos dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat queda regulat en el títol sisé d'aquest reglament.



Article 19. Renda màxima i preu de cessió d'ús dels habitatges de protecció pública (RMH)

1. La renda màxima anual d'arrendament i del preu de la cessió d'ús, si és el cas, dels habitatges de protecció pública, incloent-hi les despeses de comunitat ordinàries que calga repercutir en cada cas, estarà referida a les diferents escales d'ingressos de la unitat de convivència considerant l'IPREM anual, calculat segons el que preveu l'article 14 del Decret 106/2021, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges, del moment de la formalització del contracte d'arrendament corresponent.



En el cas de les persones cooperativistes i les associacions que siguen adjudicatàries d'habitatge en règim de cessió d'ús, es consideraran despeses de comunitat ordinàries les relatives a la construcció i el manteniment de l'edifici, exclusivament.

2. Aquest import s'obtindrà per aplicació dels criteris anteriors segons la taula següent:

Rendes inferiors a 2,5 vegades l'IPREM: 4,5 €/m² útil mes

Rendes entre 2,5 i 3,5 vegades l'IPREM: 6,0 €/m² útil·mes

Rendes entre 3,5 i 4,5 vegades l'IPREM: 7,5 €/m² útil·mes

Rendes entre 4,5 i 5,5 vegades l'IPREM: 9 €/m² útil·mes

Rendes entre 5,5 i 6,5 vegades l'IPREM: 10,5 €/m² útil·mes

3. Mitjançant una resolució de la conselleria competent en matèria d'habitatge es podran revisar la renda màxima anual d'arrendament i les diferents escales d'ingressos de la unitat de convivència.

4. La renda dels habitatges i els annexos dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat s'estableix en el títol sisé d'aquest reglament.





TÍTOL TERCER

Règim jurídic dels habitatges de protecció pública

de promoció pública



CAPÍTOL I

Concepte i àmbit



Article 20. Habitatges de promoció pública

1. Els habitatges de promoció pública són objecte d'una actuació, sense ànim de lucre, dirigida a facilitar el gaudi d'un habitatge per a famílies, persones i col·lectius amb escassos recursos econòmics, en els termes, la destinació i les modalitats de promoció que estableix la legislació en matèria d'habitatge de la Comunitat Valenciana.

Aquesta actuació podrà consistir:

a) En la promoció pública d'habitatges de nova construcció en qualsevol de les modalitats que determina la legislació esmentada, que hagen sigut qualificats per la conselleria competent en matèria d'habitatge.

b) En els habitatges objecte d'una rehabilitació d'edifici, sempre que complisquen les condicions establides en la normativa aplicable, i hagen sigut qualificats de promoció pública per la conselleria competent en matèria d'habitatge.

c) En l'adquisició d'habitatges existents en el mercat, per edificis complets o per unitats, en fase de projecte, de construcció o acabats, sempre que complisquen les condicions establides en la normativa en matèria d'habitatge i hagen sigut qualificats de promoció pública per la conselleria competent en matèria d'habitatge.

2. El règim de cessió i d'adjudicació dels habitatges de promoció pública s'haurà d'ajustar al que disposa el Decret 106/2021, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges, i a aquest reglament.

3. Els habitatges de promoció pública s'inscriuran en un apartat específic de l'Inventari d'habitatge de protecció pública de la Comunitat Valenciana.

4. La destinació dels habitatges de promoció pública tindrà preferentment per objecte l'arrendament o la cessió d'ús, i hauran de quedar justificats els casos en què la destinació siga diferent.





CAPÍTOL II

Procediment de qualificació provisional



Article 21. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de la Generalitat

1. Quan es tracte de promoció pública directa efectuada per la Generalitat, la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, o, si és el cas, la direcció general impulsora de la promoció, haurà de complir els aspectes següents en primer lloc:

a) Acreditació de la consignació pressupostària, que podrà complementar-se amb el finançament qualificat establit per a aquestes promocions pels programes d'habitatge de protecció pública o mesures singulars de finançament aplicables, de manera que siga suficient per a desenvolupar la promoció.

b) Redacció del projecte tècnic bàsic, directament o mitjançant assistència tècnica.

c) L'elaboració d'un informe tècnic que continga la revisió i la comprovació del mesurament, mitjançant alçament topogràfic, i del fet que la realitat es correspon amb la situació jurídica de la finca; s'haurà de dur a terme directament o mitjançant assistència tècnica.

d) Remissió del projecte tècnic bàsic d'edificació a l'ajuntament competent, i sol·licitar un informe tècnic municipal que acredite que és susceptible d'obtindre la llicència municipal d'obres. Aquest informe s'haurà d'emetre en el termini establit per a expedir la llicència d'obres, d'acord amb el que disposa la legislació urbanística vigent.



L'obtenció i el pagament de la llicència d'obres serà a càrrec de la contractista o el contractista de les obres.

2. Una vegada duts a terme els aspectes anteriors, la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat o, si és el cas, la direcció general impulsora de la promoció, mitjançant una resolució motivada, haurà d'acordar la iniciació de la promoció i la seua qualificació provisional de promoció pública, i caldrà consignar-hi els aspectes següents:

a) Consignació pressupostària i, si és el cas, finançament qualificat aplicable.

b) Disponibilitat dels terrenys.

c) Aprovació del projecte tècnic bàsic de l'edificació.

d) Característiques dels habitatges, amb el detall de les superfícies útils i construïdes, els garatges i els annexos vinculats.

e) Règim d'adjudicació i d'ús dels habitatges.

f) Procediment i forma d'adjudicació de les obres de construcció, fins i tot per concessió administrativa o cessió del dret de superfície.





Article 22. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques directes de les entitats locals

1. Quan es tracte de promoció pública directa efectuada per una entitat local, es requerirà un acord de l'òrgan municipal competent, sobre la iniciació de la promoció pública, i caldrà consignar els extrems següents:

a) Consignació pressupostària i, si és el cas, finançament qualificat aplicable.

b) Disponibilitat dels terrenys.

c) Aprovació del projecte tècnic bàsic de l'edificació.

d) Consignació del fet que el projecte esmentat compleix les condicions d'obtenció de la llicència municipal d'obres.

e) Característiques dels habitatges, amb el detall de les superfícies útils i construïdes, els garatges i els annexos vinculats.

f) Règim d'adjudicació i ús dels habitatges.

g) Procediment i forma d'adjudicació de les obres de construcció.



h) Especificar, si és el cas, que es fa mitjançant conveni. En aquest cas s'haurà d'adjuntar el conveni com a annex.

2. Amb caràcter previ s'hauran efectuat les actuacions relacionades en l'apartat 1 de l'article anterior.

3. L'entitat local promotora haurà de remetre al servei territorial competent en matèria d'habitatge l'acord sobre la iniciació de la promoció indicat en l'apartat 1 d'aquest article, juntament amb el projecte tècnic bàsic d'edificació, per a obtindre la qualificació provisional.



Si hi ha defectes en la documentació aportada, el servei territorial requerirà l'entitat local i li concedirà un termini adequat per a esmenar-la.

La competència per a resoldre la qualificació de la promoció correspondrà a la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat o bé a qui per delegació d'aquesta tinga l'exercici de la competència esmentada.



Article 23. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques instrumentals

1. En el cas de les entitats autònomes i les empreses públiques dependents de l'Administració autonòmica, es prepararà la documentació que indica l'apartat 1 de l'article 22 i es remetrà als serveis territorials, per a emetre la qualificació corresponent amb el contingut que indica l'apartat 2 de l'article esmentat. La qualificació l'emetrà la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat o bé qui per delegació d'aquesta exercisca la competència esmentada.



2. En el cas de les empreses públiques dependents de l'Administració local, se seguirà el procediment previst en l'article 22, referit a les promocions públiques directes de les entitats locals.



Article 24. Iniciació de l'expedient de construcció i concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques assimilades

Pel que fa al procediment que cal seguir per a la sol·licitud i la concessió de la qualificació provisional en les promocions públiques efectuades per entitats sense ànim de lucre amb finalitats socials, amb el control i el seguiment de la Generalitat es durà a terme el mateix previst en els articles d'aquest reglament relatius als habitatges de promoció privada.





CAPÍTOL III

Qualificació definitiva



Article 25. Qualificació definitiva

1. La sol·licitud de qualificació definitiva s'haurà de presentar abans de finalitzar el termini d'execució de les obres, en model normalitzat, acompanyada dels documents que es detallen a continuació:

a) Quan es tracte de promoció pública directa i instrumental dependent de la Generalitat, s'haurà d'acreditar que s'ha formalitzat l'acta de recepció de les obres, i un certificat de la direcció facultativa que assenyale que el projecte d'execució final compleix la normativa tècnica aplicable i que les obres realitzades s'adeqüen a aquest.

b) Quan es tracte de promoció pública directa i instrumental dependent d'entitats locals, s'haurà d'adjuntar una acta de recepció de les obres, i un informe tècnic municipal que acredite que el projecte d'execució final compleix la normativa tècnica aplicable i que les obres realitzades s'adeqüen a aquest.

c) Quan es tracte de promoció pública assimilada, s'haurà d'adjuntar la documentació que estableix l'article 29, així com la que acredite el seguiment i el control de la promoció pels serveis territorials competents, i, si és el cas, la desqualificació, quan s'incomplisca la normativa aplicable i les finalitats de la promoció.

d) En els supòsits que estableix la Llei d'ordenació i foment de la qualitat de l'edificació, s'haurà d'adjuntar el llibre de l'edifici.

2. Els serveis territorials competents en matèria d'habitatge, o les oficines de supervisió de projectes de la conselleria d'habitatge amb competència per a això, hauran d'informar sobre les sol·licituds des del punt de vista tècnic i administratiu, de manera prèvia a la inspecció tècnica de les obres.

3. Quan es tracte de promoció pública directa de la Generalitat o d'entitats locals, instrumental dependent d'entitats locals i promoció pública assimilada, la qualificació definitiva la concedirà la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, tenint en compte l'informe dels serveis territorials o les oficines de supervisió de projectes de la conselleria d'habitatge amb competència per a això.



4. Quan es tracte de promoció pública instrumental dependent de la Generalitat, la qualificació definitiva la concedirà la persona titular de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat o bé per qui per delegació d'aquesta exercisca la competència esmentada.



Article 26. Qualificació d'habitatges objecte d'actuacions de rehabilitació d'edificis

Amb informe i proposta previs dels serveis territorials corresponents, els habitatges objecte d'actuacions de rehabilitació podrà qualificar-los de promoció pública la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, seguint els procediments previstos per a les promocions d'obra nova i en atenció a l'ens promotor en cadascun dels casos.





Article 27. Qualificació d'habitatges existents

Podran qualificar-se de promoció pública habitatges existents, sempre que s'ajusten a les condicions següents:

1. Promoció pública directa de la Generalitat. Amb un informe tècnic i un estudi econòmic previs, la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat podrà resoldre l'adquisició i la qualificació d'habitatges existents, per edificis complets o per unitats independents, tant en fase de projecte, en construcció o acabats, bé directament o bé a través de les entitats públiques dependents d'aquesta. Així mateix, tindran la consideració de promoció pública directa de la Generalitat els habitatges adquirits mitjançant l'exercici dels drets d'adquisició preferent.



2. Promoció pública directa d'entitats locals, promoció pública instrumental i promoció pública assimilada.

a) Es podran qualificar de promoció pública els habitatges existents adquirits pels ens locals, els seus organismes autònoms o patronats, empreses de capital íntegrament públic, així com per les organitzacions sense ànim de lucre, per a destinar-los a col·lectius específics en els termes i les condicions establits pels programes d'habitatge de protecció pública o les mesures singulars de finançament aplicables.



b) La Generalitat reconeixerà per a aquestes actuacions l'accés al finançament qualificat que establisquen els programes d'habitatge de protecció pública o mesures singulars de finançament aplicables, i en les condicions que determinen.





TÍTOL QUART

Règim jurídic dels habitatges de protecció pública

de promoció privada



CAPÍTOL I

Concepte i àmbit



Article 28. Habitatges de protecció pública de promoció privada

1. Es consideraran habitatges de protecció pública de promoció privada els de nova construcció o rehabilitació, duts a terme per part de persones jurídiques o físiques amb ànim de lucre o utilització pròpia o sense, i sempre que hagen obtingut les qualificacions provisional i definitiva conformement a la legislació vigent en matèria d'habitatge.

2. El règim de cessió i d'adjudicació dels habitatges de protecció pública de promoció privada s'haurà d'ajustar al que disposa el Decret 106/2021, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges i aquest reglament. S'aplicarà tant en primera transmissió com en segona i posteriors.



3. Els habitatges de promoció privada s'hauran d'inscriure en l'Inventari d'habitatges de protecció pública de la conselleria competent en matèria d'habitatge.

4. La destinació dels habitatges de protecció pública de promoció privada serà la venda, l'arrendament, la cessió d'ús o altres formes d'explotació de l'ús residencial sempre que es complisquen els requisits d'accés de les usuàries i els usuaris i els adquirents d'aquests.







CAPÍTOL II

Procediment de qualificació provisional



Article 29. Sol·licitud de qualificació provisional

El promotor o la promotora dels habitatges de protecció pública de promoció privada haurà de presentar, mitjançant un formulari telemàtic en el servei territorial competent en matèria d'habitatge, la sol·licitud de qualificació provisional en model normalitzat, que haurà d'incloure els documents següents:

1. Projecte bàsic d'execució, definit en la normativa d'ordenació de l'edificació aplicable i redactat per la tècnica o el tècnic competent, que haurà d'estar visat pel Col·legi Oficial d'Arquitectes.



2. Els que acrediten la personalitat de la persona sol·licitant i, si és el cas, la representació que exercisca. La representació podrà acreditar-se per qualsevol mitjà vàlid en dret que en deixe constància fidedigna.

Quan es tracte de societats amb personalitat jurídica, incloent-hi les societats cooperatives, o altres entitats, haurà d'acreditar-se'n la constitució, la inscripció en el Registre Mercantil, aportar el número de codi d'identificació fiscal corresponent i acreditar la persona o persones físiques que la representen.

Quan es tracte d'associacions, haurà d'acreditar-se'n la constitució, la inscripció en el Registre d'associacions de la Comunitat Valenciana, aportar el número de codi d'identificació fiscal corresponent i acreditar la persona o persones físiques que la representen.

Les comunitats de béns manquen de personalitat jurídica pròpia i, en conseqüència, la promoció s'entendrà, amb caràcter general, feta com a agrupació de particulars.

3. Certificat del Registre de la Propietat que acredite la titularitat del domini o d'un altre dret real que legitime l'actuació. En els casos en què la promotora o el promotor de l'actuació no siga la persona titular registral dels terrenys, haurà d'aportar, a més, una acreditació efectiva de la disponibilitat per a edificar dels terrenys mitjançant una autorització de la persona titular registral d'aquests. De la mateixa manera, s'haurà d'acreditar l'estat de càrregues. Els terrenys hauran d'estar lliures de càrregues o gravàmens que puguen representar un obstacle econòmic, jurídic o tècnic per a desplegar el projecte. L'antiguitat d'aquest certificat registral no podrà ser superior a tres mesos, a comptar fins a la data de sol·licitud de qualificació provisional.

4. Certificat de l'ajuntament en què consten, almenys, les dades següents:

a) Classificació i qualificació urbanística dels terrenys.

b) Si el terreny està qualificat de reserva obligatòria per a habitatges de protecció pública.

c) La dotació de serveis urbanístics dels quals disposa el terreny. En el cas de no estar complets els serveis urbanístics, si es tracta d'una actuació aïllada, haurà d'acreditar que es compleixen les condicions establides en la legislació urbanística per a l'edificació de solars. Així mateix, si es tracta d'una actuació integrada, haurà d'acreditar que es compleixen les condicions disposades en la legislació esmentada per a poder obtindre llicència urbanística.

Així mateix, el promotor presentarà per escrit el compromís de fer constar en els contractes de compravenda, arrendament o cessió d'ús que no es podrà obtindre la qualificació definitiva dels habitatges mentre l'ajuntament no determine la conformitat amb les obres d'urbanització.

d) Que s'ha depositat la garantia de finançament exigida per la legislació urbanística aplicable (quota d'urbanització íntegra manifestada en el corresponent expedient de gestió per a la parcel·la).

5. Taxes. La persona promotora haurà d'haver abonat les taxes establides per a aquest tràmit per la legislació d'aplicació.

6. Les promocions d'habitatges de protecció pública de nova construcció s'hauran d'efectuar en edificis complets i sobre una única parcel·la, excepte per a les promocions per fases, que hauran d'indicar el nombre de fases en què es divideixen, i cadascuna d'aquestes obtindrà la qualificació corresponent.



Article 30. Supòsits especials de sol·licitud de qualificació provisional



1. Dret de superfície o concessió administrativa

Es considerarà títol apte per a construir i promoure habitatges de protecció pública la titularitat del dret de superfície o concessió administrativa.

Les promocions la construcció de les quals es base en aquests títols requeriran que aquesta circumstància es faça constar en la cèdula de qualificació provisional i definitiva, així com en els contractes de compravenda o de percepció de quantitats a compte i en els contractes d'arrendament.

Aquests drets hauran de constar inscrits en el Registre de la Propietat.

2. Elevació de plantes

Quan la promoció consistisca a construir un edifici d'habitatges de protecció pública sobre edificis lliures ja construïts, s'haurà d'aportar la documentació següent:

a) Certificat registral acreditatiu de ser titular del dret de sobreelevació i de la llibertat de càrregues i gravàmens d'acord amb la legislació hipotecària.

b) Certificat expedit per l'arquitecta o l'arquitecte sobre l'aptitud de l'edificació base per a la projectada damunt.

c) Si el promotor és propietari de l'edifici base, constarà en document públic, que establirà el corresponent dret de sobreelevació conformement a la legislació hipotecària, en cas d'alienació de l'edifici base durant el període d'execució, de manera que no puga produir-se un canvi de titularitat de l'expedient no autoritzat.

d) Llicència d'obres de l'edifici independent de l'atorgada per a l'edifici base ja construït.

e) Certificat final d'obra de l'edificació base lliure ja construïda, o, en defecte d'això, acreditació d'estar acabada mitjançant documentació notarial o registral, que incloga la prestació de les garanties legalment exigibles per la legislació d'ordenació de l'edificació.

3. Servituds

Les servituds de qualsevol naturalesa que constituïsquen un obstacle per a desplegar el projecte impediran la concessió de la qualificació provisional. No obstant això, quan la constitució de servituds siga necessària per a desplegar el projecte, s'hauran d'acreditar en un document públic, que haurà de constar inscrit en el Registre de la Propietat. Quan les servituds s'establisquen entre finques contigües pertanyents a un mateix propietari o propietària, es constituirà un signe aparent de servitud conformement a l'article 541 del Codi Civil, que es convertirà en servitud en el moment de l'alienació d'alguna de les finques a un tercer.



4. Títol no inscrit

En cas que la persona sol·licitant dispose només de document privat, l'haurà de presentar amb la nota de liquidació de l'impost que corresponga segons la seua naturalesa, efectuada per l'administració tributària competent, juntament amb el certificat registral vigent.

En cas que la persona sol·licitant no siga el titular registral dels terrenys, haurà de presentar el títol públic o el document que la faculte per a construir sobre aquests, juntament amb el certificat registral vigent.





Article 31. Reserva d'habitatges de promoció privada de protecció pública per part de la Generalitat per a la seua adquisició

1. Amb la finalitat de complir les necessitats de caràcter social, la Generalitat tindrà el dret a pronunciar-se sobre la reserva per a l'adquisició d'un percentatge o la totalitat d'habitatges de les promocions privades de protecció pública que hagen de sotmetre's a règim de venda, i en quedaran exclosos els que es promoguen en règim d'utilització pròpia o autopromoció, així com els cohabitatges promoguts per cooperatives.

2. La reserva podrà exercir-se en les promocions privades de protecció pública que estiguen situades en municipis inclosos en una de les àrees de necessitat d'habitatge (ANHA) on hi haja necessitat residencial i aquells en risc de despoblació.

3. En el procés d'obtenció de la qualificació provisional de les promocions privades de protecció pública, que complisquen aquests requisits, la Generalitat es pronunciarà sobre l'exercici de la reserva esmentada d'un percentatge dels habitatges i els annexos vinculats a aquests, que podrà arribar al 100 % del total de la promoció. La resolució en què s'exercisca la reserva es notificarà de manera expressa i fefaent a la persona promotora de l'expedient de sol·licitud de qualificació provisional, juntament amb la concessió d'aquesta, i es pronunciarà expressament sobre:



a) El percentatge i els habitatges en concret de la promoció sobre els quals s'exercisca.

b) Es concretarà l'import que s'ha de satisfer amb la indicació de la partida pressupostària.

c) Les raons que justifiquen l'exercici del dret.

d) Referència a la reserva de fons que es practicarà abans de la resolució de la reserva esmentada, i aquesta s'identificarà de manera concreta.

L'adquisició es realitzarà a través d'algun dels procediments i els supòsits que estableix l'article 40 o la disposició addicional tercera de la Llei 14/2003, de 10 d'abril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana, o la norma que el substituïsca.

4. La destinació dels habitatges esmentats serà la de residència permanent en règim de lloguer o cessió d'ús a col·lectius desfavorits o vulnerables, com poden ser persones majors, joves o persones amb diversitat funcional, i es destinaran preferentment a rendes superiors a 2,5 vegades l'IPREM. També es podran destinar com a alternativa d'allotjament per a persones participants en programes de preparació per a la vida independent.

5. Després de l'obtenció de la qualificació definitiva dels habitatges, se'n formalitzarà l'adquisició mitjançant la corresponent escriptura pública de transmissió.

6. Una vegada exercitada la reserva, resultarà aplicable als habitatges objecte d'aquesta el que disposa l'article 12 d'aquest reglament, relatiu a la percepció de quantitats a compte per part del promotor.



7. Per part de la Generalitat, únicament serà possible la renúncia o el desistiment a aquesta adquisició per causes justificades de caràcter pressupostari o a causa de possibles modificacions durant la tramitació de la qualificació dels habitatges que suposen canvis de característiques en aquests que no resulten adequades als fins socials que es busquen.





Article 32. Concessió de la qualificació provisional

1. Els serveis territorials competents en matèria d'habitatge han d'informar sobre les sol·licituds de qualificació provisional des del punt de vista tècnic i administratiu. El visat específic haurà de tindre en compte que el projecte s'adapta a les disposicions del règim legal d'habitatges de protecció pública, a les normes de disseny, habitabilitat i qualitat aplicables, així com al que disposa la legislació reguladora de l'ordenació i el foment de la qualitat de l'edificació.



El servei territorial competent en matèria d'habitatge atorgarà, si és procedent, la qualificació provisional, tenint en compte la documentació aportada per la persona promotora i els informes de les seues unitats competents.

Transcorregut un mes des de la presentació de la sol·licitud sense que haja recaigut una resolució expressa, la qualificació provisional dels habitatges amb protecció pública es considerarà atorgada amb caràcter general.

2. La resolució de concessió de qualificació provisional haurà de contindre, com a mínim, les dades següents:

a) El règim legal d'habitatges de protecció pública de nova construcció i la signatura de l'expedient, la modalitat de promoció, la identificació del promotor o la promotora i l'emplaçament dels habitatges.

b) Règim d'ús.

c) Termini d'execució de les obres:

d) Nombre d'habitatges, superfícies útils per cada tipus i preus màxims aplicables.

e) Nombre i superfície de locals comercials objecte de protecció.

f) Garatges vinculats o no vinculats als habitatges, i preus màxims.



g) Trasters, vinculats o no als habitatges, i preus màxims.

h) Annexos vinculats als habitatges i preus màxims.

i) Condicions que puguen establir els programes d'habitatge de protecció pública.

j) Tipus de promoció, en el cas de promocions especials d'acord amb aquest reglament.

k) Les dades registrals del solar, o del dret que faculte per a construir, amb l'especificació del que siga necessari per a la identificació indubtable (Registre de la Propietat —secció, tom, llibre, full, número de finca, número d'inscripció—, referència cadastral d'aquest i denominació, si és el cas).

l) Reserva urbanística del sòl, si és el cas.

m) Referència al període de protecció permanent dels habitatges.

n) Mitjançant una diligència es consignaran, si és el cas, les especificacions que determina aquest reglament.

o) Nombre i superfície dels locals d'ús comú en cohabitatges.





Article 33. Efectes de la concessió de la qualificació provisional

La concessió de la qualificació provisional determina el sotmetiment de la promoció al règim legal d'habitatges de protecció pública, i produeix des de la notificació els efectes que es detallen a continuació:



1. El còmput del període d'execució de les obres s'efectuarà a partir d'aquesta data. Sense perjudici d'això, l'execució efectiva de les obres s'ajustarà al que disposa la legislació urbanística valenciana i d'ordenació de l'edificació.

2. Formalització de l'escriptura de declaració d'obra nova en construcció i constitució del règim de propietat horitzontal.

3. Percepció de quantitats a compte, amb l'autorització prèvia corresponent, i contractació dels habitatges.

4. Accés al finançament específic que corresponga segons la normativa aplicable.

5. L'obligació de col·locar en un lloc visible el cartell que identifique la promoció d'habitatges com de protecció pública, segons la normativa aplicable.



Article 34. Modificació de la qualificació provisional

Atorgada la qualificació provisional, es podrà modificar en els casos següents:

1. Els que puguen determinar els programes d'habitatge de protecció pública. En els casos de canvi de modalitat de protecció prevista en els programes esmentats, per al cas en què la persona promotora haja obtingut ajudes directes, aquesta, si és el cas, amb caràcter previ, haurà de reintegrar les ajudes.

2. Els derivats de modificacions de projecte degudament autoritzats pel servei territorial competent en matèria d'habitatge. Amb anterioritat a la concessió de la qualificació definitiva, els promotors podran sol·licitar reformes del projecte que haja servit de base per a expedir la qualificació provisional, sempre que complisquen la normativa aplicable pertinent. Si és el cas, s'adjuntarà, a més de la documentació tècnica exigida, la llicència municipal d'obres que empare les modificacions, així com l'abonament del complement de taxes d'acord la legislació d'hisenda aplicable.

Si hi ha terceres persones adquirents d'habitatges que puguen resultar afectades, haurà d'aportar-se el seu consentiment exprés a cadascuna de les modificacions en què consistisca la reforma. Quan la sol·licitud de reforma del projecte estiga exigida necessàriament per la normativa tècnica aplicable, es donarà audiència a les terceres persones adquirents d'habitatge en els termes establits per la legislació de procediment administratiu comú, perquè puguen al·legar el que convinga al seu dret. El servei territorial competent en matèria d'habitatge, amb els informes tècnic i administratiu previs, i oïdes les al·legacions efectuades per les interessades i els interessats, emetrà una resolució motivada, i expedirà una modificació de la qualificació provisional segons determina l'article 32 d'aquest reglament.

3. Els canvis de titularitat autoritzats pel servei territorial competent en matèria d'habitatge. Una vegada concedida la qualificació provisional de la promoció, i abans de la concessió de la qualificació definitiva sense perjudici del que es disposa per a alienacions de promocions en arrendament, caldrà obtindre l'autorització prèvia, mitjançant una resolució motivada, del servei territorial competent en matèria d'habitatge perquè puga transmetre's per actes inter vivos la titularitat, total o parcial, d'expedients, així com la propietat dels terrenys sobre els quals haja de construir-se o es construïsca un projecte d'habitatges de protecció pública, o el títol que faculte per a construir sobre aquests.



La sol·licitud d'autorització la formalitzaran conjuntament cedent i cessionària o cessionari, i caldrà acreditar suficientment, segons el parer del servei territorial, els aspectes següents:

a) Que la cessionària o el cessionari té prou garantia i capacitat econòmica.

b) Que les obres de construcció s'executen, si és el cas, a ritme normal i d'acord amb els terminis fixats.

c) Que no hi ha perjudici per a terceres persones adquirents dels habitatges o altres terceres persones que puguen resultar afectades. A aquest efecte, s'adjuntarà una declaració d'inexistència d'adquirents, o bé, si és el cas, el consentiment d'aquests.

Una vegada autoritzat i resolt el canvi de titularitat, s'expedirà la modificació de la cèdula de qualificació provisional segons determina l'article 32 d'aquest reglament.

La transmissió mortis causa de les promocions requerirà una comunicació al servei territorial competent en matèria d'habitatge, juntament amb la documentació que acredite la successió, que s'efectuarà en el termini màxim de tres mesos a comptar de la data que motiva la transmissió.

4. Les pròrrogues del termini d'execució d'obres autoritzades pel servei territorial competent en matèria d'habitatge. Els promotors i promotores d'habitatges de protecció pública disposaran d'un termini de trenta mesos, a partir de l'obtenció de la qualificació provisional, per a presentar la sol·licitud de qualificació definitiva.

Abans que finalitze el termini assenyalat, el promotor o la promotora podrà sol·licitar del servei territorial competent en matèria d'habitatge una pròrroga que no excedisca la tercera part del termini establit, sempre que hi haja una causa justa, i s'adjunte un certificat de l'arquitecte director de les obres que acredite la situació d'aquestes, les causes que motiven la sol·licitud i que assenyale la data en què podran quedar acabades.

Excepcionalment, una vegada ponderades les circumstàncies concurrents en el cas, i amb la finalitat de protegir les persones adquirents o adjudicatàries i buscant l'interés general, els serveis territorials competents en matèria d'habitatge, amb la conformitat prèvia de les persones adquirents o adjudicatàries, podran autoritzar la finalització de l'obra en una data posterior als terminis que assenyala el paràgraf anterior.

El servei territorial competent en matèria d'habitatge expedirà una resolució motivada, sobre la sol·licitud de pròrroga del termini d'execució de les obres, amb la indicació, en cas que s'hagen depassat els terminis oportuns, de la caducitat de l'expedient.

5. La variació en la relació de socis i sòcies de cooperatives o participants en comunitats, que es produïsquen d'acord amb la seua legislació específica. A aquest efecte, el servei territorial competent en matèria d'habitatge, amb l'informe tècnic o administratiu previ corresponent, haurà d'emetre una resolució motivada que aprove o denegue, segons corresponga, la modificació de la qualificació provisional.

En els casos 4 i 5, la resolució consistirà en la concessió o no de la pròrroga sol·licitada o de la variació dels socis i sòcies de cooperatives i participants en comunitats. En els casos de concessió de pròrroga de caràcter excepcional, la resolució d'aquesta haurà de reflectir el termini màxim concedit.



Article 35. Efectes de la caducitat, el desistiment i la renúncia

1. La resolució de caducitat, una vegada siga ferma en via administrativa, serà títol suficient per a l'execució, per part de les persones adquirents i adjudicatàries, de les garanties que estableix l'article 12 d'aquest reglament.

2. La sol·licitud del desistiment o de la renúncia haurà d'incloure la declaració sobre l'existència de terceres persones afectades, i si s'han percebut ajudes econòmiques directes, se n'exigirà el reintegrament previ, incrementades amb els interessos legals produïts des del moment de la percepció.

El servei territorial competent en matèria d'habitatge, amb la ponderació prèvia dels interessos particulars i de l'interés públic, i mitjançant una resolució motivada, determinarà l'acceptació o no, les limitacions aplicables o les mesures que calga adoptar.

3. En cap dels casos que preveu aquest article serà procedent la devolució de les taxes administratives abonades per a obtindre la qualificació provisional, percebudes per la prestació del servei esmentat.







CAPÍTOL III

Procediment de qualificació definitiva



Article 36. Sol·licitud de la qualificació definitiva

Abans del venciment del termini d'execució de les obres, o de les seues pròrrogues concedides reglamentàriament, el promotor o la promotora presentarà, mitjançant un formulari telemàtic, la sol·licitud de qualificació definitiva dirigida al servei territorial competent en matèria d'habitatge, en model normalitzat, juntament amb els documents següents:

1. Projecte d'execució final definit en la normativa d'ordenació de l'edificació aplicable, visat pel Col·legi Oficial d'Arquitectes, que reculla fidelment l'estat final de les obres.

2. Llicència municipal d'edificació

3. Còpia simple expedida per la notaria autoritzant de l'escriptura d'obra nova en construcció i constitució del règim de propietat horitzontal, inscrita en el Registre de la Propietat. Es comprovarà que l'obra declarada concorda amb el projecte d'execució final, l'obra realitzada i la qualificació provisional.

L'escriptura contindrà els requisits que exigeix l'article 6 de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de la Generalitat, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana, i especificarà el règim i la modalitat d'habitatges de protecció pública, per a cada habitatge, amb la indicació del número d'expedient, així com la destinació dels habitatges, el règim d'ús, les limitacions a la facultat de disposar, el Programa d'habitatge de protecció pública al qual s'acullen, si és el cas, i una referència expressa al termini de protecció permanent tant per a les promocions per a venda com per a arrendament.

4. Original del certificat final d'obra, subscrit per la direcció facultativa (arquitecte o arquitecta i l'arquitecta o arquitecte tècnic o l'aparelladora o aparellador), visat pels col·legis professionals corresponents.



5. Acreditació que l'edifici està assegurat contra el risc d'incendis, durant el termini dels dotze mesos següents al certificat final d'obra.



6. Relació d'habitatges venuts amb el nom dels seus adquirents o adquirent si aquest és una cooperativa i, si és el cas, una declaració jurada dels habitatges no venuts fins al moment de la sol·licitud de la qualificació definitiva.

7. Certificat de la Direcció Provincial d'Inspecció de Telecomunicacions en què es faça constar la presentació del corresponent projecte tècnic que empara la infraestructura, i la del certificat o el butlletí, segons siga procedent, de conformitat amb l'article 10.4 del Reial decret 346/2011, d'11 de març, pel qual s'aprova el Reglament regulador de les infraestructures comunes de telecomunicacions per a l'accés als serveis de telecomunicació a l'interior de les edificacions, o la normativa que el substituïsca.

8. Justificant del pagament de les connexions de servei de llum, aigua i gas quan hi haja aquesta instal·lació en els habitatges, aportant un certificat de les companyies concessionàries que acredite que les connexions de servei referides estan abonades, realitzades i en condicions d'ús, així com butlletins de la connexió de servei d'energia elèctrica, aigua i gas, segellats pels serveis administratius competents en matèria d'indústria.

9. Llibre de gestió de qualitat d'obra, conforme a la legislació autonòmica, juntament amb l'informe favorable de la unitat de qualitat d'edificació adscrita a la direcció general competent en aquesta matèria.

10. Si es tracta de promocions situades en programes d'actuació urbanística, acta de recepció de les obres o certificat municipal que acredite que les obres d'urbanització estan acabades i rebudes per l'ajuntament corresponent.

11. En defecte d'això, haurà d'acreditar mitjançant un certificat municipal que les obres d'urbanització estan en una situació prou avançada perquè els habitatges es puguen ocupar, i que no queden pagaments pendents corresponents al promotor, o que aquests pagaments pendents estan prou garantits, de manera que no és possible repercutir-ne el pagament a les persones adquirents.

12. Justificant de la inscripció dels ascensors, i els muntacotxes si és el cas, en el Registre d'aparells elevadors, de la conselleria competent en matèria d'indústria.

13. Justificant de la contractació del servei de manteniment i posada en funcionament de la instal·lació de plaques solars.



Article 37. Concessió de la qualificació definitiva

1. Les tècniques i els tècnics dels serveis territorials competents en matèria d'habitatge inspeccionaran les obres acabades a fi de comprovar l'adequació de l'obra realitzada a les condicions del projecte d'execució final presentat que siguen susceptibles d'una inspecció i que són concordes amb el projecte aprovat en la qualificació provisional, les modificacions autoritzades i la resta de condicions fixades en la cèdula de qualificació provisional. El resultat de la inspecció es recollirà en l'informe tècnic corresponent.

Una vegada advertides deficiències constructives o de qualsevol altra causa, esmenables, que impedisquen atorgar la qualificació definitiva sol·licitada, el servei territorial competent en matèria d'habitatge comunicarà a totes les persones interessades, el promotor o promotora, i també a les persones adquirents o cessionàries, el termini i les condicions necessàries per a esmenar i concedir aquesta qualificació definitiva.



2. El servei territorial competent en matèria d'habitatge, una vegada esmenades les deficiències i completada correctament la documentació, i tenint en compte els informes esmentats, expedirà la cèdula de qualificació definitiva, que es notificarà a totes les persones interessades, incloent-hi les adquirents o les cessionàries, en un model normalitzat que contindrà les dades següents:

a) El règim legal d'habitatges de protecció pública de nova construcció i la signatura de l'expedient, la modalitat de promoció, la identificació del promotor o promotora, i del constructor o constructora i l'emplaçament dels habitatges.

b) Règim d'ús.

c) Referència expressa al període de duració permanent del règim de protecció.

d) Nombre d'habitatges, superfícies útils per cada tipus i preus màxims aplicables.

e) Nombre i superfície de locals comercials objecte de protecció.

f) Garatges vinculats o no vinculats als habitatges, i preus màxims.



g) Trasters, vinculats o no als habitatges, i preus màxims.

h) Condicions que puguen establir els programes d'habitatge de protecció pública.

i) Tipus de promoció, en el cas de promocions especials d'acord amb aquest reglament.

j) Les dades registrals de l'edifici en construcció, amb les especificacions necessàries per a la seua identificació indubtable (Registre de la Propietat —secció, tom, llibre, full, número de finca, número d'inscripció—, referència cadastral de la parcel·la i denominació, si és el cas).

k) Reserva urbanística del sòl, si és el cas.

l) En els casos d'edificis o conjunts residencials de cohabitatges, el nombre i la superfície d'espais i elements d'ús i gaudi comú.



m) Mitjançant una diligència es consignaran, si és el cas, les especificacions que determina aquest reglament.

3. Podran concedir-se qualificacions definitives parcials, abans que finalitze la totalitat de les obres, que abasten un determinat nombre d'habitatges, els seus annexos i els locals de la promoció, sempre que es complisquen les condicions següents:

a) Que la qualificació preveja escales o edificis complets dins d'una promoció.

b) Que, des del punt de vista tècnic, la part d'edifici qualificada estiga en condicions adequades de seguretat i ús.

c) En la cèdula de qualificació definitiva, s'indicarà que es tracta d'una qualificació parcial d'un determinat nombre d'habitatges dels que componen la totalitat de l'expedient.

Els habitatges i els locals acollits a una qualificació definitiva parcial podran lliurar-se una vegada concedida aquesta, sense que siga necessària la qualificació definitiva de la totalitat de l'expedient.

4. Transcorreguts tres mesos a partir de la presentació de la sol·licitud de qualificació definitiva en el servei territorial competent en matèria d'habitatge, sense que haja recaigut una resolució expressa, la sol·licitud es considerarà desestimada.



Article 38. Denegació de la qualificació definitiva

La denegació de la qualificació definitiva, que es notificarà a totes les persones interessades, incloent-hi les adquirents o les cessionàries, serà motivada i susceptible de recurs d'alçada davant de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat.

Si hi ha un préstec específic per a programes d'habitatge de protecció pública lliurat, en tot o en part, per a la construcció, quedarà resolt pel que s'haja lliurat, i serà de càrrec exclusiu del promotor o promotora.

Les persones adquirents o cessionàries d'habitatges de protecció pública, els expedients dels quals no hagen obtingut la qualificació definitiva, per haver-se desestimat o denegat aquesta, per causes imputables al promotor o la promotora, podran:

1. Resoldre el contracte, fet que suposarà la devolució de les quantitats lliurades a compte més els interessos legals corresponents.

2. Sol·licitar del servei territorial competent en matèria d'habitatge la incoació al promotor d'un expedient sancionador per possible infracció del règim legal d'habitatges de protecció pública, quan s'haja comés una infracció molt greu consistent a no sol·licitar o obtindre la cèdula de qualificació definitiva transcorregut el termini màxim determinat reglamentàriament, incloent-hi les pròrrogues que puguen concedir-se, des de l'obtenció de la qualificació provisional, quan hi haja una conducta negligent o culposa del promotor o promotora dels habitatges i sempre que es produïsca un perjudici a les terceres persones adquirents d'aquests.

3. Sol·licitar del servei territorial competent en matèria d'habitatge, en el termini de tres mesos des de la denegació de la qualificació definitiva, la rehabilitació de l'expedient a favor seu, quan hi haja un contracte de compravenda o quantitats lliurades a compte i no s'haja optat per resoldre'l d'acord amb l'apartat 1 anterior. En aquest cas, hauran de comprometre's a finalitzar les obres o esmenar les deficiències que hagen impedit l'obtenció de la qualificació definitiva i acreditar la documentació pertinent que permeta continuar l'expedient de construcció. Una vegada concedida pel servei territorial competent en matèria d'habitatge la rehabilitació de l'expedient a favor de les persones adquirents, aquestes podran subrogar-se en el préstec específic per als programes d'habitatge de protecció pública concedit al promotor o promotora.





Article 39. Nota d'intervenció en el Registre de la Propietat

L'acta de finalització de les obres, juntament amb la cèdula de qualificació definitiva, constituirà títol suficient per a la nota d'intervenció de la declaració d'obra nova acabada, per nota marginal, en el Registre de la Propietat; en aquest registre haurà de constar als efectes procedents el llibre de l'edifici.



Article 40. Efectes de la qualificació definitiva

La concessió de la qualificació definitiva comporta els efectes següents:

1. Consolidació plena de la protecció de l'edificació, amb possible accés a les diferents línies d'ajudes segons la normativa aplicable.

2. Confirmació o reconeixement dels beneficis fiscals aplicables, d'acord amb el que disposa la normativa reguladora dels tributs.



3. Començament del règim de protecció pública.

4. Sotmetiment al règim d'ús, conservació, aprofitament i sancionador establit per la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de la Generalitat, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana, i en aquest reglament, per als habitatges de protecció pública.

5. Possibilita la formalització de l'escriptura de compravenda, així com la posada en ús i l'ocupació dels habitatges, en els terminis i les condicions que estableixen aquest reglament i la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de la Generalitat, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana.

6. Equival a la llicència de primera ocupació, en els casos de primera transmissió o cessió d'ús dels habitatges.

7. La cèdula de qualificació definitiva no eximeix de responsabilitat les persones promotores, facultatives, constructores i la resta d'agents de l'edificació, per vicis, defectes o incompliments constructius, ni per obres mal executades. La inspecció prèvia a la concessió de la qualificació definitiva no té cap efecte alliberador sobre aquests aspectes.



8. Incorporació dels habitatges a l'Inventari d'habitatges de protecció pública.



Article 41. Modificació de la qualificació definitiva

1. La qualificació definitiva només es podrà modificar o anul·lar mitjançant els procediments establits per la legislació en matèria de procediment administratiu vigent, i exercitant, si és el cas, el corresponent recurs contenciós administratiu.

Les resolucions administratives o jurisdiccionals, en virtut de les quals es modifiquen aspectes continguts en la cèdula de qualificació definitiva, donaran lloc a la rectificació corresponent mitjançant una diligència estesa en la mateixa cèdula.

2. No obstant això, podrà modificar-se la cèdula de qualificació definitiva mitjançant una resolució del servei territorial competent en matèria d'habitatge, quan es tracte d'obres de modificació, millora o reforma dels elements incloses en la cèdula esmentada, sempre que això no implique un increment de les superfícies útils.

A aquest efecte, les persones propietàries, arrendatàries o usuàries dels habitatges de protecció pública podran fer les obres esmentades quan no siguen contràries a la normativa aplicable, i, amb una inspecció prèvia, obtinguen autorització del servei territorial competent en matèria d'habitatge.

3. El règim d'ús dels habitatges de protecció pública qualificats definitivament per a venda podrà modificar-se a lloguer o a cessió d'ús mitjançant una resolució de la cap o el cap del servei territorial competent en matèria d'habitatge.





TÍTOL CINQUÉ

Casos especials de qualificació



Article 42. Habitatges destinats a persones amb discapacitat

1. Els edificis d'habitatges de protecció pública de nova construcció i rehabilitació reservaran habitatges accessibles per a ser destinats a persones amb discapacitat, en el percentatge i les condicions establides per la legislació d'accessibilitat universal vigent. Aquests habitatges, encara que no s'adjudiquen a persones amb discapacitat, hauran de complir les condicions que estableix per a aquesta mena d'habitatges en el Codi Tècnic d'Edificació, així com la corresponent normativa d'accessibilitat i altres normes establides a aquest efecte quant a paràmetres tècnics i/o dimensions, i no és possible la modificació per a convertir-se en habitatge no adaptat.

2. Per a accedir a aquesta mena d'habitatges, serà necessari acreditar la condició de persona amb discapacitat de la titular o el titular d'alguna persona integrant de la unitat de convivència, mitjançant un certificat expedit per la conselleria competent en la matèria de benestar social.

En el cas que les persones amb discapacitat siguen menors d'edat o, si són majors d'edat, necessiten proveir-se de suports informals o amb facultats representatives per a l'exercici de la seua capacitat jurídica i així s'ha acordat per resolució judicial, podran accedir als habitatges esmentats, o a qualsevol altre habitatge qualificat de protecció pública, les persones que exercisquen la pàtria potestat o la tutela sobre les persones menors d'edat amb discapacitat i les persones amb discapacitat majors d'edat per si o, si és el cas, amb els qui els presten el suport informal o el suport amb funcions representatives constituït judicialment, de conformitat amb les estipulacions de la legislació civil vigent.



3. El nombre d'habitatges destinats a persones amb discapacitat es consignarà en la qualificació provisional de la promoció, i els serveis territorials competents en matèria d'habitatge adoptaran les mesures oportunes per a la difusió i el coneixement de les possibles persones interessades, que, com a mínim, comprendrà les mesures següents:



a) El servei territorial competent en matèria d'habitatge remetrà una comunicació informativa a la secretaria de l'ajuntament del municipi on se situen els habitatges, perquè es publique en el tauler d'anuncis digital durant un període d'almenys tres mesos.

b) La conselleria competent en matèria d'habitatge en garantirà la difusió a través del servei integral d'informació i els mitjans informàtics corresponents, territorialitzant els habitatges per províncies, àrees metropolitanes i municipis, especificant la modalitat de promoció i el règim d'ús.

4. Efectuats els tràmits anteriors sense que s'hagen pogut alienar en propietat o en ús, segons el règim aplicable a cada promoció, a persones amb discapacitat, el promotor o la promotora podrà sol·licitar del servei territorial competent en matèria d'habitatge l'autorització per a l'alienació, arrendament o cessió d'ús a qualsevol persona que reunisca les condicions d'accés previstes en la legislació aplicable.



A aquest efecte, haurà de constar en l'expedient administratiu que s'han efectuat les publicacions a què es refereix l'apartat 3 anterior.

5. Les publicacions i les autoritzacions referides amb anterioritat hauran de realitzar-les els òrgans corresponents en els casos en què els serveis territorials no tinguen la competència per a tramitar les qualificacions d'habitatge de protecció pública.



Article 43. Habitatges destinats a famílies nombroses

Els programes d'habitatge de protecció pública podran establir el percentatge d'habitatges destinats a famílies nombroses que puga incloure cada promoció.

La promoció d'habitatges de protecció pública per a famílies nombroses requerirà el compliment dels requisits de publicitat i informació establits en l'article anterior per als habitatges destinats a persones amb discapacitat, que s'exigiran per a atorgar la qualificació definitiva.





Article 44. Cooperatives d'habitatges i comunitats de propietaris i propietàries

Les promocions d'habitatges de protecció pública efectuades per cooperatives d'habitatges, incloent-hi les cooperatives de cohabitatges en règim de cessió d'ús, i per comunitats de propietaris i propietàries hauran de tindre en compte els requisits que estableix el Reial decret 2028/1995, de 22 de desembre, pel qual s'estableixen les condicions d'accés al finançament estatal d'habitatges protegits promoguts per cooperatives d'habitatges i comunitats de propietaris i propietàries a l'empara dels plans estatals d'habitatge, així com a la Llei 3/2023, de 13 d'abril, de la Generalitat, de cohabitatges de la Comunitat Valenciana, o les normatives que les substituïsquen.



Les cooperatives d'habitatges hauran d'observar la seua legislació específica estatal i autonòmica. Les cooperatives operades mitjançant gestores s'assimilaran, a l'efecte de la tramitació de l'expedient de promoció d'habitatges de protecció pública, a les societats mercantils, en tot el que preveu en el Reial decret 2028/1995, de 22 de desembre.



Per a les cooperatives no operades per gestores, es tindrà en compte el que disposa el Reial decret 2028/1995. No obstant això, s'admetran les especialitats següents:

1. La sol·licitud de qualificació provisional inclourà la relació identificativa de les persones interessades i, si és el cas, de les persones que integren la comunitat de propietaris i propietàries o socis i sòcies, o, almenys, del 80 % d'aquests, amb la indicació de les seues circumstàncies personals i el seu número d'identificació fiscal, i totes hauran de complir els requisits per a poder inscriure's en el Registre de demanda.



2. Aquests tipus de promocions no queden exempts de les reserves d'habitatges adaptats per a persones amb discapacitat.

3. Per a sol·licitar la qualificació provisional, serà requisit imprescindible acreditar la titularitat del sòl per part de la cooperativa, a més dels generals exigits per aquest reglament.

4. La qualificació provisional, una vegada atorgada, determinarà el règim d'ús propi per als habitatges a la seua empara.



Article 45. Edificis en construcció o acabats

1. Podrà atorgar-se la qualificació provisional d'habitatges de protecció pública als projectes d'edificació o rehabilitació complets les obres dels quals ja estiguen iniciades o acabades, sempre que hi concórreguen els requisits següents:

a) Que els habitatges reunisquen les condicions de superfície, accessibilitat universal i disseny per a totes les persones, qualitat i bàsiques establides per la normativa aplicable.

b) Que la sol·licitud de qualificació provisional s'efectue per a projectes d'edificació complets, sense que siga possible la concessió a habitatges aïllats.

c) Que no hi haja perjudicis per a terceres persones adquirents d'habitatges.

2. La sol·licitud de qualificació provisional es presentarà mitjançant un formulari telemàtic al servei territorial competent en matèria d'habitatge, i amb la documentació exigida amb caràcter general per aquest reglament, excepte la disposada en els apartats C i D de l'article 30. A més, serà necessari aportar:

a) La llicència municipal d'obres.

b) Certificat del director o directora d'obra acreditatiu de l'estat d'execució de les obres, expedit dins del mes immediatament anterior a la sol·licitud de qualificació provisional.

c) Declaració d'obra nova, i acreditació de la titularitat i l'estat de càrregues mitjançant un certificat registral, o, si és el cas, mitjançant una nota simple registral de cadascun dels habitatges i els annexos per als quals se sol·licita el règim de protecció pública.



Article 46. Allotjaments d'emergència

La direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat podrà atorgar la qualificació a allotjaments d'emergència, mitjançant una resolució motivada.

Aquesta resolució contindrà les condicions, els requisits, les ajudes públiques i la resta de circumstàncies que es consideren necessàries per a fer front a les situacions excepcionals.





TÍTOL SISÉ

Règim jurídic del patrimoni de promoció pública i

del patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat



CAPÍTOL I

Règim jurídic



Article 47. Objectiu i àmbit

És objectiu d'aquest títol regular el règim jurídic de tots els immobles de promoció pública i els que formen part del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, per tractar-se d'un patrimoni separat i finalista, com a eina al servei de les polítiques públiques d'habitatge. Aquest patrimoni està determinat en l'apartat segon de la disposició addicional tercera de la Llei 14/2003, de 10 d'abril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana, incloent-hi tant la totalitat d'habitatges, locals comercials, terrenys i altres edificacions complementàries pertanyents a aquest, com els immobles propietat de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA) d'ús residencial que queden incorporats expressament a aquest.







CAPÍTOL II

Gestió d'immobles de promoció pública i

del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat



Article 48. Facultats de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl

L'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (d'ara en avant, EVHA) té atribuïdes legalment les facultats de gestió i administració del patrimoni de promoció pública i el patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, i en aquest sentit:

1. L'EVHA tramitarà, atorgarà i resoldrà les corresponents escriptures públiques de cartes de pagament, cancel·lacions hipotecàries, segregacions, agrupacions, agregacions, divisions, declaracions d'obra nova i divisió horitzontal, compravenda, elevació a públic de contractes, cancel·lació de condicions resolutòries, rescissions i les seues rectificacions respecte dels habitatges, els locals, els garatges i altres edificacions complementàries relatives al patrimoni esmentat, així com qualsevol altre document, públic o privat que siga necessari per a la gestió del patrimoni públic d'habitatge i sòl.

2. L'EVHA tramitarà i resoldrà els procediments de canvis de titularitat en contractes, subrogacions, requeriments de subrogació, bonificacions econòmiques, subvencions personals i qualsevol altra ajuda que s'establisca reglamentàriament, canvi de règim en contractes, elaboració d'estudis econòmics, amortitzacions anticipades, confecció d'estatuts i constitució de juntes d'administració i comunitats de propietaris i propietàries, increment de rendes i revisió de contractes de lloguer a la finalització, reparacions, ajornament de deutes, impagaments i tota classe d'incidències que puguen presentar-se en la contractació i l'administració dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, així com l'abonament de l'Impost de Béns Immobles corresponent als immobles del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat.





CAPÍTOL III

Formalització de l'adjudicació del patrimoni públic

d'habitatge de la Generalitat



Article 49. Adjudicació

El règim de cessió i adjudicació dels habitatges del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat s'ajustarà al que preveu amb caràcter general el capítol III del Decret 106/2021 del Consell, o la norma que el substituïsca.



Article 50. Formalització de l'adjudicació. Contingut mínim dels contractes

L'adjudicació dels habitatges del patrimoni públic d'habitatge es formalitzarà mitjançant la signatura dels contractes corresponents per part de la persona representant de la unitat de convivència adjudicatària, en els quals hauran de consignar-se, com a mínim, les especificacions següents:

1. Persones integrants de la unitat de convivència adjudicatària, amb obligació de comunicar a l'EVHA la modificació de la seua composició, siga per increment o disminució. Aquesta modificació s'haurà de fer constar en el contracte mitjançant una diligència amb l'expressió de la data d'incorporació o baixa de les persones integrants d'aquesta unitat.



2. Que la falta de comunicació a l'EVHA de la modificació de la composició de la unitat de convivència en el termini màxim de tres mesos des que s'haja produït el fet motivador del seu increment o la disminució podrà ser causa de resolució contractual. En tot cas, la inclusió d'una nova persona en la unitat de convivència haurà de comptar amb l'autorització prèvia de l'entitat esmentada, excepte per al cas de xiquets, xiquetes, adolescents descendents, acollits o en guarda amb fins d'adopció.

3. Que l'habitatge objecte del contracte està subjecte a les prohibicions i les limitacions derivades del règim d'habitatges de protecció pública i, concretament, dels que conformen el patrimoni públic de la Generalitat.

4. Que l'habitatge haurà de destinar-se a domicili habitual i permanent de la unitat de convivència adjudicatària i no admetre com a ocupants de l'habitatge persones que no en formen part. Totes les persones que integren la unitat de convivència han de constar empadronades en l'habitatge durant la vigència del contracte.

5. Que la unitat de convivència adjudicatària es compromet a cuidar l'habitatge i mantindre'l en bon estat de conservació, netedat i higiene, i no dur a terme activitats molestes, nocives, perilloses, insalubres o il·legals.

6. Així mateix, es compromet a no realitzar en l'habitatge cap obra sense l'autorització escrita expressa de l'EVHA.

7. Que la unitat de convivència adjudicatària o qualsevol de les persones que hi pertanyen no poden utilitzar simultàniament, per qualsevol títol, un altre habitatge.

8. Que la unitat de convivència adjudicatària està obligada a sufragar les despeses necessàries per al manteniment de l'habitatge, així com les despeses per serveis de subministrament d'electricitat, aigua de consum humà, gas, telecomunicacions o qualsevol altra, tant de l'habitatge com de l'immoble on se situe.

9. Que la unitat de convivència adjudicatària té l'obligació de reparar els danys que, bé per culpa seua, bé per negligència, s'hagen produït tant a l'habitatge com a l'immoble on se situe.



10. Que la unitat de convivència adjudicatària està obligada a complir totes les normes de la comunitat, especialment les relacionades amb la neteja, l'horari d'oci i les zones comunes, les quals també haurà de cuidar i respectar.

11. Que la unitat de convivència adjudicatària ha de permetre l'accés a l'habitatge en cas d'inspecció i també en cas de necessitat de fer obres de conservació o millora tant en el mateix habitatge com en les zones i les instal·lacions comunes a les quals s'ha d'accedir a través de l'habitatge que ocupa.

12. Que l'incompliment de les obligacions anteriors comportarà la incoació d'un expedient sancionador a l'empara del règim d'infraccions i sancions previst en la legislació vigent en matèria d'habitatge i la resolució del contracte, si és el cas.

13. Que el contracte té la qualificació d'administratiu especial, per satisfer de manera directa o immediata la necessitat pública d'habitatge i, en el mateix sentit, que podrà ser resolt pels procediments de caràcter administratiu i les causes que estableix el capítol VIII del títol sisé d'aquest reglament.



Article 51. Contingut addicional per a contractes d'arrendament

A més del que disposa l'article anterior, específicament en els contractes d'arrendament, haurà de fer-se constar:

1. L'obligació de la unitat de convivència d'ocupar l'habitatge en el termini d'un mes des de l'adjudicació excepte si hi ha una causa justificada degudament acreditada.

2. La duració dels contractes, que serà de set anys llevat que se n'amplie la duració en la Llei d'arrendaments urbans. Respecte de les pròrrogues, s'haurà de tindre en compte el que dispose la Llei d'arrendaments urbans vigent en cada moment, tant quant a la duració com a l'obligatorietat o no. No obstant això, les pròrrogues sempre estaran subjectes al fet que les persones adjudicatàries i la seua unitat de convivència mantinguen les condicions exigibles per a adjudicar aquesta mena d'habitatges. En cas de no prorrogar-se el contracte, la unitat de convivència haurà de retornar les claus i deixar l'habitatge lliure de mobles i béns en el termini màxim de seixanta dies des de la notificació de la no renovació.

3. Les persones integrants de la unitat de convivència adjudicatària amb capacitat general per a contractar respondran solidàriament de les obligacions econòmiques del contracte, encara que el contracte podrà subscriure'l únicament la persona representant de la unitat de convivència en nom d'aquesta.

4. Serà a càrrec de la part arrendatària l'import dels tributs que graven els habitatges, així com les despeses de comunitat. S'exclou la repercussió de l'Impost de Béns Immobles de naturalesa urbana a la part arrendatària.

5. La prohibició de subarrendar l'habitatge totalment o parcialment i de destinar-lo a usos diferents del d'habitatge o a allotjament vacacional. L'incompliment d'aquestes prohibicions serà causa de resolució contractual.

6. L'obligació de domiciliar els rebuts de les rendes del lloguer de l'habitatge i les despeses que la unitat de convivència adjudicatària estiga obligada a assumir.

7. L'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl podrà revisar les condicions legals exigibles a les unitats de convivència amb anterioritat al venciment del contracte i les seues pròrrogues, comprovar si aquests mantenen les condicions esmentades i sol·licitar tota la documentació que siga necessària a aquest efecte. En el cas que la unitat de convivència no complisca algun dels requisits exigibles per a ser adjudicatari d'aquesta mena d'habitatge, es resoldrà el contracte per l'incompliment d'aquestes.

8. La renda s'haurà d'actualitzar per a cada anualitat per referència a la variació anual de l'índex de garantia de competitivitat en la data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l'actualització el que corresponga a l'últim índex que estiga publicat en la data d'actualització del contracte en els termes establits en la Llei d'arrendaments urbans.



Article 52. Contingut addicional per a contractes de compravenda

Específicament, en els contractes de compravenda, haurà de fer-se constar:

1. El preu de venda.

2. Les condicions de finançament segons el que disposa l'article 18 d'aquest decret.

3. L'existència dels drets de tanteig i retracte a favor de la Generalitat en les segones transmissions i successives de l'habitatge d'acord amb el que disposa el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.

4. L'obligació de domiciliar els rebuts de les quotes d'amortització de l'habitatge i les despeses que la persona adjudicatària estiga obligada a assumir.

5. El preu ajornat en els contractes de compravenda es garantirà sempre mitjançant una condició resolutòria per falta de pagament d'alguna de les quantitats ajornades en el venciment convingut.

6. L'obligació d'elevar el contracte de compravenda a escriptura pública una vegada amortitzat el preu de l'habitatge a petició de l'EVHA, i serà causa de resolució del contracte la negativa reiterada durant més de sis mesos.





CAPÍTOL IV

Preus de transmissió, renda i cessió d'ús del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat



Article 53. Valor dels terrenys

1. El valor dels sòls urbans on es promouran habitatges de protecció pública de promoció pública per part de la Generalitat o els seus ens instrumentals, afegit a l'import total del pressupost de les obres d'urbanització, no podrà excedir el 15 % dels preus màxims de venda equivalents dels habitatges, garatges, trasters i locals.



No estant subjectes els locals a preu màxim de venda, només a l'efecte de comprovar el compliment del que disposa aquest article, s'assignarà a aquests immobles un valor per metre quadrat útil igual al dels habitatges.

El coeficient que cal considerar entre la superfície útil i la construïda dels habitatges és 0,70.

2. S'obtindrà el valor de mercat dels sòls urbans en què siga possible començar l'edificació en un termini inferior a un any mitjançant el mètode de valoració residual estàtic, descomptant, si és el cas, les càrregues d'urbanització pendents.

S'utilitzarà la metodologia que estableix per a aquest mètode l'Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres.



Per a la valoració de mercat de sòls no urbanitzats pendents de gestió urbanística en règim d'equidistribució de beneficis i càrregues, caldrà ajustar-se a les estipulacions de la normativa aplicable, el Reial decret 1492/2011, de 24 d'octubre, pel qual s'aprova el Reglament de valoracions de la Llei del sòl, o la normativa que la substituïsca.

El valor de mercat no podrà superar el límit obtingut per aplicació de l'apartat primer d'aquest article.



Article 54. Preu màxim de transmissió dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge

1. El preu màxim dels habitatges de promoció pública i dels habitatges pertanyents al patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat es fixa en el 85 % del preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública que estableix l'apartat 1 de l'article 18 d'aquest reglament.



Quan la conselleria competent en matèria d'habitatge modifique el preu màxim de venda dels habitatges de protecció pública, el preu màxim corresponent als habitatges de promoció pública quedarà fixat en el 85 % del valor modificat.

El preu màxim dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat queda fixat en 1.870 €/m² de superfície útil.

2. A l'efecte de determinar el preu màxim de venda de les places de garatges i dels trasters, es computarà el 60 % de la seua superfície útil.



3. Els locals no tenen limitat el preu màxim.

4. Per a les segones transmissions i següents, o quan haja transcorregut més d'un any des de la qualificació definitiva, el preu màxim serà el que estableixen els apartats 1 i 2 d'aquest article, afectat pel coeficient d'antiguitat que li corresponga dels definits en la taula següent, comptats els anys transcorreguts des de la seua construcció o la renovació integral:



Antiguitat en anys Coeficient

0-4 1,00

5-9 0,92

10-14 0,85

15-19 0,79

20-24 0,73

25-29 0,68

30-34 0,63

35-39 0,59

40-44 0,55

45-49 052

50-54 0,49

55-59 0.46

60-64 0,43

65-69 0,41

70-74 0,39

75-79 0,37

80-84 0,35

85-89 0,33

90-més 0,32





Quan en la documentació de l'expedient únicament conste la superfície construïda de l'immoble, s'adoptarà com a superfície útil la corresponent a la relació establida entre superfície útil i construïda per la legislació aplicable en matèria d'habitatge protegit en el moment de la qualificació definitiva, excepte en el cas de realitzar un alçament específic de l'immoble.

El valor de mercat no podrà superar el màxim obtingut per l'aplicació d'aquest article, i es calcularà per a cada immoble d'acord amb el procediment que estableix l'article següent.



Article 55. Valoració d'habitatges per a adquirir-los i incorporar-los al patrimoni públic, així com recuperació d'habitatges de protecció pública de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, pels mecanismes que preveuen els articles 57, 57 bis i 57 ter de la Llei 8/2004 i el Decret llei 6/2020, o la norma que els substituïsca

1. El valor dels habitatges i els seus annexos, que mai sobrepassarà el preu màxim, s'obtindrà pel mètode de comparació. La metodologia de càlcul serà la recollida en el document reconegut per a la qualitat en l'edificació, Procediment per a valoració d'immobles, aprovat mitjançant la Resolució, de 27 d'abril de 2021, del vicepresident segon i conseller d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica, o el document que el substituïsca.

En el cas de valoració de locals, s'aplicarà la mateixa metodologia sense que estiga limitat el preu.

2. Quan hi haja raons justificades, com ara la impossibilitat d'accedir als immobles, raons d'urgència o en situacions declarades d'emergència residencial, es podrà establir com a valor de l'habitatge i els seus annexos el que especifique el certificat cadastral de valor de referència de l'immoble.

En cas que no hi haja valor de referència d'un immoble, o en cas que n'hi haja —obtingut per l'aplicació de mòduls de valor mitjà— es justifique que no s'ajusta a les circumstàncies particulars d'aquest, el valor que es considerarà serà el preu de la zona de referència cadastral on se situe l'immoble, corregit per l'aplicació dels coeficients següents:



a) Antiguitat. Es corregirà el valor de la zona d'acord amb la taula de l'article 54.4, augmentant o disminuint aquest valor de zona sobre la base de la diferència d'antiguitat entre l'atribuïda per cadastre a aquesta i l'antiguitat real de l'immoble.

b) Conservació. Ponderarà l'estat de conservació de l'immoble a partir de l'estat de conservació mitjà atribuït per cadastre a la zona de referència, d'acord amb els coeficients següents:

Ruïnós: 0; deficient: 0,8; regular / millorat: 0,9; normal / renovat: 1



c) Qualitat. Es procedirà de la mateixa manera que amb l'estat de conservació, amb els coeficients:

Baixa: 0,5; senzilla: 0,8; mitjana: 1; alta: 1,1; molt alta 1,2

De la mateixa manera s'utilitzaran els valors de referència cadastrals per a garatges, i s'aplicarà el valor unitari per m² útil d'aquests garatges als trasters.

Els valors de referència cadastrals es corregiran, a fi d'ajustar-los al valor de mercat, majorant-los pel coeficient establit en l'Ordre HFP/1104/2021, de 7 d'octubre, per la qual s'aprova el factor de minoració aplicable per a la determinació dels valors de referència dels immobles, o l'ordre que la substituïsca.

Els valors obtinguts a partir de les prescripcions d'aquest apartat estaran limitats pel preu màxim que fixa l'article 8, segons es tracte d'habitatge nou o usat.

3. La relació entre la superfície útil i la construïda serà l'establida en els articles 53 i 54, segons es tracte d'habitatge, garatge, trasters i locals o d'habitatge nou i usat.



Article 56. Renda o cessió d'ús dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

1. La renda o el preu de cessió d'ús màxim dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat es fixa en el 3 % del preu màxim de venda obtingut d'acord amb l'article 54 d'aquest títol en funció de què es tracte d'habitatge nou o usat.



En aquells en què s'eximisca de la limitació d'ingressos màxima de 2,5 IPREM, s'estableixen les següents rendes o preus de cessió d'ús:



a) Habitatges destinats a rendes entre 2,5 i 3,5 vegades l'IPREM: 4 % preu màxim de venda.

b) Habitatges destinats a rendes entre 3,5 i 4,5 vegades l'IPREM: 5 % preu màxim de venda.

El valor establit així no superarà el 3 % del valor de la zona cadastral de referència.

2. La renda o el preu de cessió d'ús dels garatges s'estableix en el 3 % del valor de la zona cadastral de referència per a garatges on es trobe l'immoble i s'aplicarà el valor unitari per m² útil d'aquests garatges als trasters.

3. A fi de poder comparar, la relació entre la superfície útil i la superfície construïda serà l'establida en els articles 53 i 54 d'aquest títol, segons es tracte d'habitatge, garatge, trasters i locals o d'habitatge nou i usat.

4. La renda o el preu de cessió d'ús dels locals s'obtindrà pel mètode de comparació.



Article 57. Adequació de la renda a la capacitat econòmica de les unitats de convivència

1. L'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl podrà concedir bonificacions econòmiques per a adequar la quantia de la renda a la capacitat econòmica i la composició de la unitat de convivència, segons la fórmula següent:

%Bonificació = 100 – 20 (INGR / IPREM) (INGR / RMAX) [1+(0.25 (NUC-1)]

NUC





En què INGR: ingressos totals de la unitat de convivència.

IPREM: indicador públic de renda d'efectes múltiples.

NUC: nombre de components de la unitat de convivència

RMAX: renda màxima.

2. Aquestes bonificacions podran suposar una reducció de fins al 90 % de la renda màxima, tindran una validesa de dos anys i serà requisit necessari per a concedir-les estar al corrent de la renda del lloguer i altres conceptes a què estiga obligat, o bé haja subscrit un compromís per al pagament fraccionat d'aquesta.

Transcorreguts els dos anys, podran sol·licitar una nova bonificació acreditant documentalment els requisits per a obtindre-la.

3. L'esforç econòmic que assumisquen les unitats convivencials per al pagament de la renda bonificada de lloguer no podrà ser superior al 25 % dels ingressos de la unitat de convivència.

4. Quan una unitat de convivència que gaudisca de bonificació incórrega en impagament de la renda, o d'altres conceptes a què estiga obligada, se li podrà retirar la bonificació de manera immediata i estarà obligada a reintegrar les quantitats bonificades.

5. La bonificació econòmica que regula aquest article és compatible amb les ajudes atorgades per altres administracions públiques a càrrec dels seus pressupostos i incompatible amb qualsevol altra ajuda en matèria d'habitatge, llevat que es faça constar expressament.

Excepcionalment i mitjançant una resolució motivada, l'EVHA podrà concedir bonificacions econòmiques per al pagament de la renda en percentatge superior al que estableix aquest article.



Article 58. Cessió d'ús d'habitatges a entitats per a finalitats socials

En casos excepcionals, podrà cedir-se l'ús d'habitatges de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat a entitats com ara ajuntaments, associacions, fundacions, organitzacions no lucratives o altres entitats que ho sol·liciten i acrediten suficientment que es destinen a fins socials, assistencials o d'interés públic.

L'EVHA acordarà el règim de la cessió mitjançant l'instrument jurídic adequat. La forma de la cessió serà predominantment mitjançant contracte d'arrendament; no obstant això, si les circumstàncies ho aconsellen, podrà cedir-se l'ús de l'habitatge de manera gratuïta a través d'una cessió en precari.

La sol·licitud la durà a terme l'entitat interessada i adjuntarà una proposta motivada de la necessitat de cessió de l'immoble o immobles. Aquesta sol·licitud haurà d'acreditar la finalitat social, assistencial o d'interés públic a través de la presentació d'un projecte explicatiu del programa o l'activitat, a més de la validació d'aquest per part de l'administració interessada en el programa o l'activitat que s'haja de desenvolupar.

L'EVHA podrà aplicar una bonificació de fins al 100 % sobre la renda màxima en les cessions d'immobles que es realitzen per a afavorir el desplegament de projectes socials, assistencials o d'interés públic.





CAPÍTOL V

Gestió dels habitatges en arrendament



Article 59. Canvi de titular del contracte d'arrendament

La unitat de convivència a l'efecte d'aquest decret és la que defineix l'article 10 del Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges.

Així mateix, la persona representant de la unitat de convivència que resulte adjudicatària de l'habitatge serà la persona sol·licitant de la inscripció en el Registre de demanda, tal com defineix l'article 12 del decret esmentat, i serà la persona que signe el contracte d'arrendament en nom de la unitat de convivència adjudicatària, i se la denominarà «titular del contracte».

En el cas que abans de signar aquest contracte la persona representant de la unitat de convivència canvie, haurà de comunicar-se a l'EVHA la modificació i la nova persona representant que signarà el contracte. Una vegada subscrit el contracte, el representant de la unitat de convivència que l'ha signat pot variar per les causes següents:



1. Desistiment exprés o tàcit.

2. Separació, divorci o nul·litat del matrimoni.

3. Defunció.

La possibilitat de canvi en la persona representant de la unitat de convivència es mantindrà durant tot el temps en què el contracte o les seues pròrrogues estiguen vigents.



Article 60. Canvi de titular del contracte d'arrendament per desistiment exprés o tàcit

1. En els casos en què la persona titular del contracte renuncie de manera expressa a continuar amb aquest, haurà de comunicar-ho a l'EVHA, mitjançant un escrit signat digitalment o de manera presencial en les oficines de l'entitat.

En aquests casos, l'EVHA requerirà a la resta de les persones integrants de la unitat de convivència amb capacitat general per a contractar i que tinguen la condició de persones beneficiàries de l'adjudicació en el contracte d'arrendament corresponent, que manifesten expressament si desitgen continuar amb el contracte esmentat o no.

En cas afirmatiu, es revisarà el compliment dels requisits per a ser adjudicatàries o adjudicataris d'aquesta mena d'habitatges respecte de les persones integrants de la unitat de convivència que continuen amb el contracte, a fi de concedir el canvi en la titularitat d'aquest, que recaurà en la persona integrant de la unitat de convivència que designen segons el que disposa l'article 12 del Decret 106/2021. En cas que no es complisquen els requisits esmentats, s'efectuarà la resolució contractual.



En el cas que la resta de les persones integrants de la unitat de convivència no vulguen continuar amb el contracte d'arrendament, s'entendrà com una renúncia de l'article 65 d'aquest reglament.

2. En els casos en què el desistiment de la persona titular del contracte es produïsca de manera tàcita mitjançant l'abandó de l'habitatge, la persona integrant de la unitat de convivència designada per aquesta, segons el que disposa l'article 12 del Decret 106/2021, haurà de comunicar aquesta situació a l'EVHA i manifestar si desitja continuar el contracte d'arrendament o no, i es procedirà segons el que preveu l'apartat 1 d'aquest article. El termini per a aquesta comunicació serà de sis mesos a comptar de l'abandó de l'habitatge.



Article 61. Canvi de titular del contracte d'arrendament per separació, divorci o nul·litat del matrimoni

En els casos de separació, divorci o nul·litat del matrimoni de la persona titular de la unitat de convivència, la o el cònjuge a qui, formant part de la unitat familiar beneficiària, s'haja atribuït per sentència judicial l'ús i gaudi de l'habitatge, haurà de comunicar-ho a l'EVHA i sol·licitar ocupar la posició de representant de la unitat de convivència adjudicatària, sense perjudici que, en virtut d'una resolució judicial posterior, es modifiquen les mesures adoptades.

En els casos en què no hi haja matrimoni o inscripció de la parella de fet en el registre corresponent, també podrà sol·licitar-se en la posició del titular de la unitat de convivència en el contracte d'arrendament, de la persona que haja conviscut amb el titular en una relació d'afectivitat anàloga a la de cònjuge, si hi ha una resolució judicial en la qual s'acorde una ordre d'allunyament o altres mesures civils que atribuïsquen l'ús de l'habitatge a la parella del titular.

Tot això sempre que la nova unitat de convivència acredite que reuneix els requisits exigits per a ser adjudicatària d'un habitatge del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat.



Article 62. Canvi de titular del contracte d'arrendament per defunció



En el cas de defunció de la persona titular del contracte, la persona integrant de la unitat de convivència designada per aquesta segons el que disposa l'article 12 del Decret 106/2021, haurà de comunicar aquesta situació a l'EVHA i manifestar si desitja continuar el contracte d'arrendament o no, i es procedirà segons el que preveu l'apartat 1 de l'article 60 d'aquest reglament.

El termini màxim per a aquesta comunicació serà de sis mesos a comptar de la defunció.



Article 63. Canvi d'habitatge en arrendament

El canvi d'habitatge pot tindre lloc a petició de la unitat de convivència o d'ofici per part de l'EVHA:

1. A petició de la unitat de convivència per tindre'n necessitat sobre la base d'algun dels motius següents:

a) Que alguna de les persones integrants de la unitat de convivència acredite situació de salut, discapacitat, diversitat funcional o dependència per a la qual l'habitatge habitual no és adequat, accessible i no pot ser adaptat.

b) Que alguna de les persones integrants de la unitat de convivència siga dona víctima de violència de gènere i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.

c) Que alguna de les persones integrants de la unitat de convivència siga víctima de tràfic d'éssers humans o d'un delicte d'odi i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.

d) Que l'habitatge resulte inadequat per raó de capacitat respecte de la unitat de convivència.

e) Que l'habitatge no complisca les exigències de funcionalitat, qualitat, habitabilitat, seguretat i accessibilitat en els termes previstos per la normativa aplicable i que les deficiències no siguen corregibles.

f) Que la unitat de convivència es trobe en circumstàncies de vulnerabilitat o risc d'exclusió que impedisquen l'ús de l'habitatge, acreditades per un acte administratiu que així ho declare o una sentència judicial.

g) Per escolarització de persones menors d'edat o canvi de lloc de treball.

h) En casos excepcionals, es podrà tramitar el canvi d'habitatge per motius greus de convivència, sempre que aquests motius estiguen acreditats mitjançant un informe policial o dels serveis socials municipals que justifique la necessitat del canvi per existència de risc per a la integritat física de les persones.

En els motius anteriors, el canvi d'habitatge es concedirà segons la disponibilitat d'habitatge adequat a la unitat de convivència sol·licitant segons els motius al·legats, sempre que aquests s'acrediten degudament i que la unitat de convivència estiga al corrent de les obligacions derivades del contracte.

Si no hi ha habitatges disponibles per a atendre la sol·licitud presentada, es denegarà la sol·licitud sense perjudici de la possibilitat de poder presentar-ne una de nova.

Davant de la renúncia a l'adjudicació del nou habitatge adequat oferida per l'EVHA, no podrà sol·licitar novament el canvi d'habitatge fins que transcórrega un any a comptar de la data de la renúncia.

Així mateix, quan per les raons expressades anteriorment es faça necessari un canvi d'habitatge i no hi haja disponibilitat d'habitatge per a realitzar-lo, l'EVHA podrà autoritzar la permuta amb una altra unitat de convivència adjudicatària, a fi que s'efectue l'extinció dels contractes d'origen i una nova adjudicació dels habitatges permutats, sempre que les dues unitats de convivència estiguen al corrent de les obligacions derivades del contracte.

No es podrà sol·licitar més d'una permuta o canvi d'habitatge en el termini d'un any.

2. D'ofici, per part d'EVHA, en els casos següents:

a) Quan es detecte la inadequació de l'habitatge per estar infrautilitzat. En aquests casos, l'EVHA haurà d'oferir un habitatge adequat a la composició de la unitat de convivència en la mateixa localitat on aquesta resideix.

b) Quan per motius greus de convivència, acreditats mitjançant un informe policial o dels serveis socials municipals, quede justificada la necessitat del canvi. En aquests casos, l'EVHA podrà oferir un habitatge en la mateixa localitat o en una altra pròxima en la qual hi haja disponibilitat d'habitatge.

3. En els casos 1 i 2, si la unitat de convivència rebutja l'oferiment sense un motiu justificat, podrà resoldre's el contracte d'arrendament. En el cas que la unitat de convivència rebutge dos oferiments d'habitatges diferents de manera justificada, l'EVHA podrà realitzar un tercer oferiment d'habitatge diferent dels dos anteriors que no podrà ser rebutjat per la unitat de convivència sense resultar causa de resolució del contracte d'arrendament.



Article 64. Acreditació dels motius de canvi d'habitatge

L'acreditació de les circumstàncies dels motius que recull l'article anterior es durà a terme mitjançant:

1. Per als casos que recull l'apartat 1.a de l'article anterior, s'aportarà un certificat mèdic acreditatiu de la malaltia al·legada, un certificat de l'organisme competent de reconeixement de la situació de discapacitat, diversitat funcional o dependència que justifique que l'habitatge no és adequat i/o accessible per a la situació esmentada, i les tècniques o tècnics de l'EVHA hauran de pronunciar-se sobre la possibilitat d'adaptar o no l'habitatge.

2. Per a acreditar el supòsit que recull l'apartat 1.b de l'article anterior, s'haurà d'aportar un informe social que justifique la necessitat d'adoptar les mesures de canvi de domicili de la dona víctima de violència de gènere o una resolució judicial en el mateix sentit.

3. Per a acreditar el supòsit que recull l'apartat 1.c de l'article anterior, s'haurà d'aportar un informe social, un informe policial o una resolució judicial que acredite que la persona titular de l'habitatge és víctima dels delictes que recull aquest apartat.

4. En el cas del supòsit que recull l'apartat 1.d de l'article anterior, se sol·licitarà el canvi sense necessitat d'acreditació, ja que tant l'increment com la disminució de la composició de la unitat de convivència han de ser comunicats per aquesta a l'EVHA en un termini màxim de tres mesos des de l'esdeveniment que haja provocat l'augment o la disminució. L'EVHA podrà requerir un certificat d'empadronament i/o un certificat de convivència.

5. En el cas del supòsit que recull l'apartat 1.e de l'article anterior, la sol·licitud de canvi per aquest motiu es comunicarà als serveis tècnics de l'EVHA, que, amb una inspecció prèvia de l'estat de l'habitatge, hauran de determinar si es donen les circumstàncies que justifiquen el canvi per aquest motiu.

6. En el cas dels supòsits que recull l'apartat 1.g de l'article anterior, haurà d'acreditar-se l'escolarització de les persones menors d'edat, mitjançant un certificat emés pel centre educatiu, i el canvi de lloc de treball s'acreditarà mitjançant un certificat emés per l'empresa en el qual es faça constar quin és el centre on la persona interessada presta els seus serveis.



Article 65. Renúncia al contracte d'arrendament per la unitat de convivència

Es tracta de la finalització de la relació contractual, de mutu acord, entre la Generalitat i la unitat adjudicatària d'un immoble del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat.

La sol·licitud de renúncia al contracte haurà d'estar signada per totes les persones integrants de la unitat de convivència majors d'edat, i no admetran renúncies parcials. Així mateix, juntament amb la renúncia, la unitat de convivència haurà de lliurar les claus de l'habitatge a l'EVHA, així com una còpia dels justificants de les baixes en els subministraments.

La sol·licitud de renúncia haurà de ser acceptada per l'EVHA, i en el cas que la unitat de convivència no estiga al corrent de pagament de les rendes mensuals i les despeses de comunitat, l'Entitat podrà exercitar les accions legals oportunes per a reclamar les quantitats que es deguen.





CAPÍTOL VI

Gestió d'habitatges en compravenda



Article 66. Obligació d'assegurar l'habitatge

1. La persona titular de la unitat de convivència adjudicatària d'un habitatge en compravenda s'obliga a subscriure una assegurança a fi de preservar el continent contra els riscos d'incendi i danys a tercers, i designar com a cessionària o cessionari dels drets de la persona assegurada la Generalitat, per l'import de les quantitats no satisfetes, fins al pagament total, en cas de compravenda amb pagament ajornat. Haurà d'aportar el duplicat de la pòlissa i el justificant del pagament de la prima en el termini d'un mes a comptar de la data de subscripció del contracte, i els duplicats de les renovacions corresponents en el mateix termini, comptat des del venciment de les anteriors.

2. L'incompliment d'aquesta obligació es considerarà infracció greu als efectes previstos per la legislació especial en matèria d'habitatges de protecció pública, i per a la possible aplicació dels procediments de recuperació de titularitat que preveu aquest capítol.



Article 67. Canvis de règim contractual

1. L'EVHA podrà autoritzar els canvis de règim contractual de compravenda a arrendament a petició de la interessada o l'interessat, sempre que acredite una disminució d'ingressos tal que justifique que no disposa dels suficients per a adquirir l'habitatge.

2. Les quantitats abonades en concepte d'amortització tindran la consideració de lloguer per la utilització de l'habitatge durant el període en què l'habitatge haja estat cedit en compravenda, sense dret a cap devolució.

3. En tot cas, serà requisit necessari per al canvi de règim ocupar l'habitatge com a domicili habitual i permanent.

4. Sense perjudici del que es disposa en els números anteriors, l'EVHA podrà proposar la denegació dels canvis de règim quan s'estime que un determinat immoble o conjunt immobiliari ha de continuar mantenint el règim contractual de l'adjudicació.



Article 68. Resolució de contracte per mutu acord

La persona titular d'un contracte de compravenda o accés diferit a la propietat en fase d'amortització podrà sol·licitar la resolució de mutu acord d'aquest contracte.

L'EHVA podrà acceptar la resolució de mutu acord en les condicions i els termes que estableix l'article 57 ter de la llei 8/2004 quan hi haja necessitat d'habitatge social en el municipi on se situa l'habitatge, hi haja disponibilitat pressupostària i el contracte estiga al corrent de pagament o la quantitat que es dega siga inferior al 15 % de les quantitats vençudes del preu del contracte.

En cas que el deute siga superior al 15 % de les quantitats vençudes del preu del contracte, serà procedent la devolució de les quantitats satisfetes a compte del preu, amb la deducció del 50 % d'aquestes quantitats en compensació per l'ocupació de l'habitatge, així com la totalitat dels interessos generats i no pagats, fins a la data de concessió de la devolució. També es deduiran els deutes de comunitat i les despeses no abonades que li haurien correspost legalment. La xifra resultant es corregirà tenint en compte els criteris de valoració per a les segones transmissions d'habitatges del patrimoni públic de la Generalitat.





Article 69. Limitacions a la transmissió

1. Els habitatges de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat només podran transmetre'ls, inter vivos, en segona o successives transmissions els propietaris quan hagen transcorregut deu anys des de la data del contracte de compravenda, s'haja fet efectiva la totalitat de les quantitats ajornades i s'haja atorgat l'escriptura d'elevació a públic del contracte o de compravenda.



L'EVHA podrà autoritzar la transmissió abans del transcurs del termini referit, quan concórreguen motius justificats, singularment canvi en la localitat de residència de la persona titular de l'habitatge. No es consideraran cessió inter vivos els supòsits següents:

a) Processos de separació matrimonial o divorci quan en el conveni regulador es pacta l'adjudicació de l'habitatge només a un dels cònjuges.

b) Extinció del condomini, en el cas d'adquisicions conjuntes, mitjançant l'adjudicació del bé a una de les persones adquirents.

2. El preu màxim de la transmissió serà l'aplicable segons el que estableix aquest decret, i la persona adquirent haurà de complir les condicions d'accés als habitatges del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat que preveu el Decret 106/2021, o la norma que el substituïsca, i especialment la inscripció de l'adquirent en el Registre de demanda d'habitatge.

3. La Generalitat podrà exercitar, en els casos de transmissió inter vivos, els drets de tanteig i retracte conformement al que disposa el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.



Article 70. Amortització anticipada

La compradora o el comprador podrà avançar el pagament del preu ajornat de l'habitatge, amb l'autorització prèvia de l'EVHA, sempre que haja transcorregut un mínim de deu anys des de la data del contracte, estiga al corrent de pagament de les quotes i altres despeses a què estiga obligat i acredite estar destinant l'habitatge a domicili habitual i permanent.



Article 71. Atorgament d'escriptura pública

1. En els contractes de compravenda amb preu ajornat i en els subsistents d'accés diferit a la propietat, una vegada conclòs el període d'amortització estipulat o concedida l'amortització anticipada, i estant acreditat que el beneficiari o la beneficiària ha satisfet les quotes d'amortització i altres quantitats que estiguera obligat a pagar per tots els conceptes, l'EVHA tramitarà i atorgarà l'escriptura de compravenda o d'elevació a públic del contracte a favor de la persona beneficiària o dels qui legalment l'hagen substituïda en successió mortis causa o per causa de separació/divorci.

2. En el cas que l'EVHA requerisca a les persones interessades que atorguen la corresponent escriptura de compravenda o d'elevació a públic i aquestes no complisquen el requeriment en el termini indicat, l'EVHA podrà iniciar els tràmits oportuns per a la resolució contractual per aquesta causa.



Article 72. Drets de tanteig i retracte

Els drets de tanteig i retracte sobre els habitatges de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat i els seus annexos vinculats hauran de fer-se constar expressament en els contractes de compravenda i les escriptures dels habitatges de patrimoni públic de la Generalitat i es podran exercir en els casos i en els termes i les condicions que estableix el Decret llei 6/2020, de 5 de juny, del Consell, per a l'ampliació d'habitatge públic a la Comunitat Valenciana mitjançant els drets de tanteig i retracte.





CAPÍTOL VII

Conservació dels habitatges de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat



Article 73. Reparació, manteniment i rehabilitació

Les actuacions es regiran per la reglamentació de rehabilitació d'edificis i habitatges vigent a la Comunitat Valenciana (actualment D 189/2009, que va aprovar el Reglament de rehabilitació d'edificis i habitatges) i, suplementàriament, la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal, i la Llei 29/1994, de 29 de novembre, d'arrendaments urbans, o la legislació que les substituïsca.





CAPÍTOL VIII

Mesures de regularització i procediments de recuperació de la titularitat o disponibilitat dels habitatges



Article 74. Procediments de normalització

1. La Generalitat podrà utilitzar, per a la normalització i la recuperació, si és el cas, de la titularitat dels habitatges i altres immobles pertanyents al seu patrimoni públic d'habitatge, a través de l'EVHA, els procediments següents: la resolució administrativa del contracte d'arrendament, del contracte de compravenda i del contracte de cessió d'ús, la recuperació de la possessió d'ofici i el desallotjament d'ocupacions il·legals, l'expropiació forçosa per incompliment de la funció social de la propietat, la recaptació executiva per via de constrenyiment i qualsevol altre procediment establit o que s'establisca legalment.



2. L'EVHA, respecte del patrimoni de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, durà a terme tots els tràmits d'aquests procediments, així com la seua resolució.



Article 75. Procediments de legalització d'ocupants sense títol

D'acord amb el que disposa l'article 49 del Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges, en casos excepcionals es podran abordar programes de regularització d'ocupants sense títol quan així ho aconselle el seu nombre i la repercussió social d'aquesta situació.

En aquests casos, mitjançant una ordre, la conselleria competent en matèria d'habitatge fixarà criteris subjectius i objectius addicionals als que preveu el capítol V del decret esmentat, a fi de regularitzar la situació adjudicant els habitatges que estiguen ocupats sense títol.





Article 76. Resolució administrativa dels contractes d'arrendament, de compravenda i de cessió d'ús. Procediment de desnonament

1. Són causes legals de desnonament administratiu o resolució administrativa de contracte les que estableix l'article 57.5 de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de la Generalitat, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana.

2. Tant el contracte d'arrendament com el de compravenda i cessió d'ús es podran resoldre pels procediments de caràcter administratiu i les causes que estableix aquest capítol i les que recullen els contractes.



3. L'EVHA, una vegada comprovada l'existència d'alguna de les causes que poden donar lloc a la resolució administrativa de contracte d'arrendament, compravenda o cessió d'ús, notificarà a la persona adjudicatària o ocupant l'acord d'inici de l'expedient, o en cas que la causa siga la falta de pagament, el requeriment de pagament, i es disposarà d'un termini d'un mes per a formular les al·legacions oportunes i proposar les proves que considere oportunes en descàrrec seu, i es podrà acordar un període de prova, per un termini no superior a un mes ni inferior a deu dies, a fi que puguen practicar-se les que es consideren pertinents.

4. Una vegada conclosa, si és el cas, la fase de prova, i a la vista de les actuacions realitzades i del resultat de l'expedient, es podrà recordar l'arxivament de les actuacions o a dictar una resolució motivada, que es notificarà a les persones interessades.

5. En el cas de resolució administrativa del contracte de compravenda, serà procedent la devolució de les quantitats sempre que es comprove que l'habitatge està desocupat i que la persona interessada n'ha lliurat les claus voluntàriament. En cas contrari, no serà procedent la devolució de quantitats.

6. La devolució de quantitats es farà sobre la base del que estableix l'article 57.4 de la Llei 8/2004, amb la deducció del 70 % d'aquestes quantitats satisfetes a compte del preu, en compensació per l'ocupació de l'habitatge, així com la totalitat dels interessos produïts i no pagats, fins a la data de concessió de la devolució. També es deduiran els deutes de comunitat i les despeses no abonades que li haurien correspost legalment. La xifra resultant es corregirà tenint en compte els criteris de valoració per a les segones transmissions d'habitatges del patrimoni públic de la Generalitat.



Article 77. La potestat de la recuperació d'ofici. Desallotjament d'ocupants il·legals

Quan el procediment estiga motivat per l'ocupació il·legal d'un immoble, dins de l'any anterior a l'inici, i d'acord amb el que estableix l'article 23 de la Llei 14/2003, de 10 d'abril, de patrimoni de la Generalitat, per a recuperar d'ofici la possessió es requerirà el desallotjament als ocupants i després de la comprovació de no haver restituït la seua possessió, l'EVHA dictarà una resolució que n'ordene el llançament, que es notificarà a les persones interessades. Contra aquesta resolució no es pot presentar cap recurs administratiu.



Article 78. Expropiació forçosa d'immobles per incompliment de la funció social de la propietat

1. L'EVHA podrà a la conselleria competent per raó de la matèria, que acorde l'expropiació forçosa dels habitatges del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat que s'hagen cedit en propietat, en els termes, amb les condicions i els requisits que estableix l'article 57.4 de la Llei 8/2004, de 20 d'octubre, de la Generalitat, de l'habitatge de la Comunitat Valenciana.

2. La conselleria iniciarà, si és el cas, l'expedient oportú, amb audiència de les persones interessades, que se substanciarà en el termini màxim de trenta dies a comptar de la incoació, a l'efecte d'acreditar, si és el cas, l'existència de les causes establides legalment per a determinar l'incompliment de la funció social, i la procedència de l'expropiació. Si els habitatges corresponen a promocions públiques d'entitats locals territorials, la iniciació de l'expedient s'efectuarà a petició d'aquestes, que finançaran íntegrament l'expropiació.

3. Si de la tramitació de l'expedient resulta l'existència d'una de les causes referides, la conselleria competent per raó de la matèria, a través dels seus organismes competents, acordarà l'expropiació forçosa de l'habitatge afectat.

4. El preu just de l'habitatge el determinarà la Generalitat, sobre la base del preu en què s'haja cedit, del qual es descomptaran les quantitats ajornades no satisfetes per la persona adjudicatària, i aquest es corregirà tenint en compte els criteris de valoració per a les segones transmissions d'habitatges de patrimoni públic de la Generalitat.

5. El pagament i l'ocupació s'han d'efectuar segons el que disposa la Llei d'expropiació forçosa.

6. Els habitatges expropiats es destinaran a cobrir les necessitats de caràcter social i quedaran incorporats al patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat.



Article 79. La recaptació executiva per via de constrenyiment

1. En cas de falta de pagament de les quotes d'amortització en el contracte de compravenda de l'habitatge, l'EVHA podrà utilitzar, a més, el procediment de constrenyiment per a cobrar les quotes impagades.

2. S'iniciarà el procediment mitjançant un requeriment per escrit al deutor del pagament del total que es deu, i se li concedirà un termini de quinze dies perquè l'efectue, transcorregut el qual, sense fer-lo efectiu, es tramitarà el procediment d'acord amb el que estableix el Reglament general de recaptació.

3. Després de la pràctica de l'anotació preventiva d'embargament, s'efectuarà la valoració de la finca i l'alienació d'aquesta.

4. L'alienació referida s'efectuarà per concurs, sobre la base del que estableix l'article 106 del Reglament general de recaptació aprovat per l'RD 939/2005, de 29 de juliol, per concórrer en aquest cas raons clares d'interés públic.

5. La Generalitat, a través de l'EVHA, podrà adjudicar-se directament la finca en els casos establits legalment.



Article 80. Certificat administratiu. Inscripció en el Registre de la Propietat

Serà títol suficient per a reinscriure en el Registre de la Propietat, a favor de la Generalitat, els immobles recuperats per aquesta en aplicació dels procediments que regula aquest capítol, el certificat administratiu, expedit pel funcionari competent, acreditatiu de la resolució administrativa que produïsca aquesta recuperació de titularitat.





Article 81. Notificacions

Amb caràcter general, les notificacions dels tràmits dels procediments que regula aquest capítol s'efectuaran ajustant-se al que estableixen els articles 40, 42, 43, 45 i 46 de la Llei 39/2015, d'1 d'octubre, de procediment administratiu comú de les administracions públiques.





Article 82. Llançament

Els llançaments que, si és el cas, es produïsquen a conseqüència dels procediments que regula aquest capítol, els durà a terme l'EVHA, amb l'autorització judicial d'entrada al domicili mitjançant l'aplicació de les normes de la Llei de la jurisdicció contenciosa administrativa, la Llei de procediment administratiu comú de les administracions públiques i la Llei de patrimoni de la Generalitat, i es recaptarà per a això, si és necessari, el suport de les i els agents de l'autoritat.



Article 83. Aplicació dels procediments a locals, garatges i altres immobles

Els procediments que recull aquest capítol seran aplicables als locals, els garatges i altres immobles diferents d'habitatge, per les causes següents:

1. La falta de pagament de qualsevol de les rendes o les quotes d'amortització, de les quotes recollides en el contracte de cessió d'ús, així com de qualsevol quota complementària que siga exigible per serveis, despeses comunes o qualsevol altra que es determine reglamentàriament o contractualment.

2. L'ocupació de l'immoble sense títol legal per a això.

3. No destinar l'immoble a l'ús establit en el contracte de cessió.



4. Realitzar la persona adjudicatària o qualsevol de les persones que ocupen l'immoble activitats subjectes a autorització ambiental integrada i a llicència ambiental municipal, d'acord amb el que disposa la Llei 6/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, de prevenció, qualitat i control ambiental d'activitats a la Comunitat Valenciana, o la norma que la substituïsca.

En cas que es tracte d'immobles cedits en compravenda, es pot privar de l'ús d'aquest durant un període no superior a tres anys, en lloc de la resolució del contracte.

5. Subarrendar o cedir totalment o parcialment l'immoble sense els requisits legals i del contracte.





CAPÍTOL IX

Altres immobles pertanyents al patrimoni públic

d'habitatge de la Generalitat



Article 84. Règim de cessió i adjudicació de locals de negoci

1. L'EVHA acordarà el règim d'ús i de cessió, si és el cas, la seua valoració i condicions de pagament, així com les condicions contractuals d'aquests immobles.

2. L'adjudicació dels locals, del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat, es podrà realitzar mitjançant concurs, que convocarà, tramitarà i resoldrà l'EVHA, de conformitat amb els principis de publicitat i concurrència.

3. No obstant el que disposa el número anterior, els locals comercials podran ser adjudicats directament per l'EVHA com a gestora del patrimoni públic d'habitatge, d'acord amb els supòsits i els procediments que estableix la Llei 14/2003, de 10 d'abril, de patrimoni de la Generalitat Valenciana.



Article 85. Subrogacions i traspassos de locals

En matèria de subrogacions i traspassos de locals arrendats, s'aplicarà la legislació vigent d'arrendaments urbans.



Article 86. Cessió temporal d'ús

En casos excepcionals, podrà cedir-se l'ús de locals del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat a les entitats que ho sol·liciten i acrediten les mateixes condicions que s'estableixen en l'article 58 per a la cessió d'ús d'habitatges.





DISPOSICIONS ADDICIONALS



Primera. Delegació en la persona titular de la conselleria competent en matèria d'habitatge de la facultat per a cessió gratuïta d'ús de béns immobles

Es deleguen en la persona titular de la conselleria competent en matèria d'habitatge les facultats que té el Consell per a les cessions gratuïtes d'ús de béns immobles, en relació amb els habitatges de protecció pública i durant el període de protecció, d'acord amb el que preveu l'article 91 de la Llei 14/2003, de 10 d'abril, de patrimoni de la Generalitat.





Segona. Subscripció de convenis

La conselleria competent en matèria d'habitatge podrà subscriure convenis amb les corporacions locals afectades, els patronats municipals d'habitatge o les societats anònimes municipals, les entitats sense ànim de lucre i altres entitats de dret públic per a administrar el patrimoni públic de l'habitatge.



Tercera. Mesures de col·laboració amb els col·legis oficials professionals de la Comunitat Valenciana i les entitats col·laboradores autoritzades en matèria de revisió de projectes d'habitatges de protecció pública. Coordinació.

1. La conselleria competent en matèria d'habitatge podrà prendre les mesures oportunes de col·laboració amb els col·legis oficials professionals de la Comunitat Valenciana de tècnics amb competències en la matèria i les entitats col·laboradores autoritzades per aquesta a aquest fi, per a establir un visat de garantia per als projectes d'habitatges amb protecció pública. Els projectes que disposen d'aquest visat no necessitaran revisió per part del personal tècnic dels serveis territorials competents en matèria d'habitatge, quant a les matèries d'accessibilitat i habitabilitat, així com les que es determinen en formalitzar els acords de col·laboració.

Les comunicacions entre la Conselleria i les i els notaris es realitzaran preferentment de manera telemàtica mitjançant procediments que tendisquen a integrar les plataformes de les dues institucions.

2. Per a complir millor les determinacions d'aquest reglament, la Generalitat, a través de la conselleria que tinga atribuïdes les competències en matèria d'habitatge, podrà establir actuacions de col·laboració, convenis o un altre tipus d'accions concertades amb altres administracions, col·legis professionals i altres entitats, en particular amb l'Agència Estatal d'Administració Tributària, la Direcció General del Cadastre o les seues gerències territorials i el Registre de la Propietat.





Quarta. Mesures excepcionals

1. A proposta de la direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, i sempre sobre la base dels informes tècnics que corresponguen, el conseller competent en aquesta matèria, mitjançant una resolució expressa i motivada, podrà adoptar mesures excepcionals quan, per circumstàncies especials de caràcter social o raons d'urgència que afecten els edificis d'habitatges, els habitatges o els seus ocupants, així ho requerisquen, que podran desenvolupar les facultats concedides pel que fa als allotjaments d'emergència en aquest reglament.

2. La direcció general competent en matèria de gestió, ampliació i millora del parc públic d'habitatge de la Generalitat, una vegada analitzades les circumstàncies del cas, podrà exceptuar qualsevol dels requisits d'accés als habitatges de protecció pública quan, sent titular d'un altre habitatge, es trobe en reallotjament urbanístic a conseqüència d'expedients d'expropiació forçosa, quan l'habitatge estiga en circumstàncies d'obsolescència o inadequació regulades en l'article 7 d'aquest reglament.

El compliment dels requisits d'accés és condició necessària per a l'obtenció i el gaudi del finançament específic previst en els programes d'habitatge de protecció pública.

3. En els casos de circumstàncies excepcionals de necessitat de trasllat de persones per expropiacions, enderrocaments, catàstrofes i altres situacions anàlogues, l'EVHA podrà acordar l'adjudicació directa, sempre que les unitats de convivència afectades reunisquen els requisits bàsics essencials de manca d'habitatge i de límit d'ingressos per a ser adjudicatàries d'habitatge de promoció pública o del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat.



Cinquena. Oficina de Supervisió de Projectes de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl

L'Oficina de Supervisió de Projectes de l'EVHA podrà tindre entre les seues comeses la revisió dels projectes d'habitatges que es duguen a terme en la modalitat de promoció pública o dels de promoció privada on el sòl resulte patrimoni de l'Administració autonòmica o els seus ens instrumentals.

L'emissió dels informes per part d'aquesta oficina substituirà els que hagen d'emetre els serveis territorials amb la finalitat d'obtindre la qualificació provisional i definitiva de la promoció, i haurà de remetre a aquests únicament la comunicació de l'emissió de l'informe l'oficina esmentada amb caràcter favorable.



Sisena. Registre de contractes d'arrendament i cessió d'ús dels habitatges de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Es crearà un registre de contractes d'arrendament i cessió d'ús dels habitatges de protecció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat. Aquest registre es relacionarà amb l'Inventari d'habitatge de protecció pública, de manera que quede constància en l'habitatge inscrit de la situació arrendatícia o de cessió d'ús en la qual es trobe.





Setena. Règim dels contractes d'arrendament o cessió d'ús dels immobles del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

Els contractes d'arrendament o cessió d'ús dels immobles del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat es regiran per les estipulacions del seu contracte; pel Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges; pel títol sisé d'aquest reglament, i en el no preveja la normativa anterior, per la legislació específica en matèria d'habitatge de protecció pública i la Llei 29/1994, de 24 de novembre d'arrendaments urbans, així com per la legislació existent en matèria de cooperatives d'habitatge.



Huitena. Modificació del Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges

El Decret 106/2021, de 6 d'agost, del Consell, del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i del procediment d'adjudicació d'habitatges, queda modificat així:

U. S'afig un apartat cinqué i sisé a l'article 9, amb la redacció següent:

«5. La inscripció en el Registre de demanda d'habitatge serà preceptiva per a l'accés a tots els habitatges de protecció pública de promoció pública i per als de promoció privada que obtinguen la qualificació provisional.

6. La direcció general competent en matèria de funció social de l'habitatge serà la responsable de coordinar la gestió del Registre de demanda d'habitatge entre l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl, les direccions territorials i les entitats locals».

Dos. Es modifica l'apartat segon de l'article 11, que queda amb la redacció següent.

«2. Tindre una capacitat econòmica que no supere 6,5 vegades l'indicador públic de renda d'efectes múltiples mensual (IPREM), referit a 12 pagues, amb els ajustos i les excepcions que preveu l'article 14 d'aquest decret».

Tres. L'article 13 queda redactat en els termes següents:

«S'entendrà que hi ha necessitat d'habitatge quan cap de les persones integrants de la unitat de convivència siga titular d'un dret de propietat amb ple domini o dret d'usdefruit o quan concórrega alguna de les circumstàncies següents:

1. Que la persona titular dels drets assenyalats anteriorment estiga privada de l'ús i gaudi de l'habitatge per haver-se assignat judicialment com a habitatge habitual del cònjuge després d'un procés de separació, divorci o nul·litat matrimonial o d'extinció d'unitats de fet.



2. Que una de les persones que integren la unitat de convivència acredite una situació de discapacitat, diversitat funcional o dependència per a la qual l'habitatge habitual no és accessible i no es pot adaptar.



3. Que la persona titular de l'habitatge siga dona víctima de violència de gènere i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.

4. Que la persona titular de l'habitatge siga víctima de tràfic d'éssers humans o d'un delicte d'odi i necessite canviar de domicili per aquesta circumstància.

5. Que l'habitatge resulte inadequat per raó de superfície respecte de la unitat de convivència atenent la normativa vigent.

6. Que l'habitatge no complisca les exigències de funcionalitat, qualitat, habitabilitat, seguretat i accessibilitat en els termes previstos per la normativa aplicable i que les deficiències no siguen corregibles.

7. Que la unitat de convivència siga titular del dret de reallotjament per actuacions urbanístiques d'iniciativa pública.

8. Que la unitat de convivència es trobe en circumstàncies de vulnerabilitat o risc d'exclusió que impedisquen l'ús de l'habitatge, acreditades per un acte administratiu que així ho declare o una sentència judicial».

Quatre. Es modifiquen els apartats primer i quart en l'apartat b de l'article 14, que queda amb la redacció següent:

«1. Les unitats de convivència podran inscriure's en el Registre de demanda d'habitatge quan el còmput dels seus ingressos no excedisca 6,5 vegades l'IPREM referit a 12 pagues. […] 4. b) En 0,2 vegades l'IPREM per cada persona menor d'edat a càrrec en la unitat de convivència, sempre que es tracte d'un descendent en primer grau o d'una persona en acolliment familiar».

Cinc. Els apartats c i d de l'article 17, apartat 3, s'unifiquen, se suprimeix el d i el c queda redactat de la manera següent:

«c) Certificat de béns immobles del cadastre o del Registre de la Propietat de totes les persones integrants de la unitat de convivència».



Sis. L'article 25 queda redactat en els termes següents: «Article 25. Obligatorietat de la inscripció en el Registre d'oferta.

1. El Registre d'oferta d'habitatge és l'instrument de difusió i publicitat dels habitatges de protecció pública tant de promoció pública com de promoció privada que, havent obtingut la qualificació definitiva, poden ser objecte de venda, arrendament o cessió en qualsevol de les modalitats que preveu aquest decret.

2. Hauran d'inscriure's en el Registre d'oferta els habitatges de protecció pública de promoció privada que siguen objecte de primera transmissió i no s'hagen adquirit en el moment de la qualificació definitiva.



La inscripció serà potestativa per a les segones i transmissions posteriors d'aquests habitatges.

3. Hauran d'inscriure's en el Registre d'oferta d'habitatges els habitatges de protecció pública de promoció pública per als quals no s'haja trobat adjudicatària o adjudicatari en el termini establit a aquest efecte en les normes particulars de cada procés d'adjudicació».

Set. Es modifica l'apartat 1 de l'article 36, que queda redactat de la manera següent:

1. El règim de cessió dels habitatges de protecció pública de promoció pública i els habitatges del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat es durà a terme, preferentment, mitjançant un contracte d'arrendament o de cessió d'ús, sense perjudici de cessions d'ús gratuïtes o altres formes d'explotació establides per raons socials en els plans d'habitatge i sòl o mesures singulars de finançament aplicables. No obstant això, s'exceptuen d'aquesta consideració els habitatges del patrimoni públic existents a l'entrada en vigor del Decret 106/2021, sobre els quals hi haja un compromís de venda subscrit.

Huit. L'article 37 queda redactat de la manera següent:

«Article 37. Requisits per a l'adjudicació

Podran ser adjudicatàries d'un habitatge de protecció pública de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat en règim d'arrendament les unitats de convivència inscrites en el Registre de demanda d'habitatge, la capacitat econòmica de les quals no excedisca 4,5 vegades l'IPREM, referit a 12 pagues.

El límit màxim d'ingressos s'incrementarà de manera acumulada, atenent la situació específica de cada unitat de convivència de conformitat amb l'apartat 4 de l'article 14 d'aquest decret».

Nou. L'article 38 queda redactat de la manera següent:

«1. La direcció general competent en matèria d'habitatge exclourà del procediment d'adjudicació, mitjançant una resolució motivada i amb una audiència prèvia de la part interessada, les unitats de convivència en les situacions següents:

a) Quan alguna de les persones integrants de la unitat de convivència haja transmés per qualsevol títol un habitatge de promoció públic o haja sol·licitat la resolució del contracte amb la Generalitat sense causa justa en els últims cinc anys.

b) Quan alguna de les persones integrants de la unitat de convivència haja sigut objecte d'expropiació per incompliment de la funció social o haja resolt el seu contracte per qualsevol procediment legal establit a l'efecte i hagen transcorregut cinc anys des de la fermesa de la resolució que ho acordara.

c) Quan alguna de les persones integrants de la unitat de convivència haja dut a terme activitats perilloses, incòmodes o insalubres en habitatges anteriors, o actes que alteren greument la convivència veïnal en els últims cinc anys.

2. La direcció general competent en matèria d'habitatge podrà excloure del procediment d'adjudicació, mitjançant una resolució motivada i amb una audiència prèvia de la part interessada, les unitats de convivència que siguen titulars de béns immobles diferents d'habitatge o de béns mobles el valor dels quals no els faça creditors d'un habitatge de promoció pública».

Deu. L'apartat 7 de l'article 48 queda redactat de la manera següent:



«6. En els casos en què hi haja una situació d'emergència residencial, l'ajuntament podrà sol·licitar l'adjudicació per urgència, mitjançant una resolució administrativa subscrita per l'òrgan municipal competent, juntament amb un informe social en què s'acredite suficientment la situació d'urgent necessitat d'habitatge a parer de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA). En aquests casos, podran atendre's aquestes sol·licituds preferentment i amb independència de la baremació obtinguda, en funció de la disponibilitat i l'adequació dels habitatges disponibles en cada municipi. L'adjudicació per sol·licitud urgent haurà d'aprovar-se mitjançant una resolució de la direcció general competent en matèria d'habitatge, a proposta de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA) o a través d'aquest organisme, quan la direcció general referida així ho acorde. En qualsevol cas, les sol·licituds urgents hauran de complir tots els requisits d'inscripció en el Registre de demanda. També es podrà tramitar l'adjudicació a instància de la direcció general competent en emergència residencial».



Onze. L'apartat primer de l'article 52 queda redactat de la manera següent:

«1. La conselleria competent en matèria d'habitatge, a través de les direccions territorials i l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl, inscriurà d'ofici en l'inventari tots els habitatges qualificats com a protegits tant de promoció pública com privada. Així mateix, inscriurà en l'inventari tots els habitatges de nova promoció o rehabilitació en el moment que obtinguen la qualificació definitiva.»

Dotze. L'article 53 queda redactat de la manera següent:

«1. La inscripció dels habitatges protegits de promoció privada en l'Inventari d'habitatge de protecció pública contindrà les dades següents:

a) La identitat de la persona o l'entitat propietària o promotora i, si és el cas, la identificació fiscal.

b) Les dades de contacte de la persona o l'entitat propietària.

c) La modalitat de promoció i el règim d'ús i accés a la propietat de l'habitatge.

d) El preu màxim de venda o renda.

e) El compromís de respectar l'estatut de la persona propietària d'habitatge registrat.

f) Una declaració responsable de veracitat de les dades contingudes en la sol·licitud.

g) Les dades identificatives de l'habitatge:

1r. Adreça

2n. Dades registrals

3r. Informació sobre la data de construcció i accessibilitat de l'edifici o de l'habitatge

4t. Existència d'ascensor, garatge o traster.

5é. Condicions d'adaptació per a persones amb diversitat funcional o discapacitat

6é. Certificat d'eficiència energètica de l'edifici o de l'habitatge, si és el cas.

h) Manifestació que disposa de la cèdula de qualificació definitiva.



i) Data de finalització del règim de protecció, determinada per la seua qualificació definitiva.

2. El procediment d'inscripció es durà a terme d'acord amb el que estableix la Llei 39/2015, d'1 d'octubre, del procediment administratiu comú de les administracions públiques.

3. Les persones físiques interessades en el procediment d'inscripció i de modificació de dades en el registre seran informades en els termes que estableix l'article 7.2».

Tretze. L'article 55 queda redactat de la manera següent:

«1. Les persones físiques o jurídiques propietàries o promotores d'un habitatge de protecció pública de promoció privada comunicaran a la direcció general competent en matèria d'habitatge de protecció pública les variacions sobrevingudes de les dades consignades en l'Inventari d'habitatges de protecció pública per a l'actualització corresponent en el termini màxim d'un mes des que es produïsca la variació.

2. Els canvis de titularitat d'habitatges inscrits hauran de comunicar-se en el termini màxim d'un mes a la direcció general competent en matèria d'habitatge de protecció pública.

3. Quan en exercici de les facultats de comprovació, control i inspecció l'Administració detecte dades no actualitzades, errònies o falses, les modificarà d'ofici i les comunicarà a la persona interessada».



Catorze. Els articles 6, apartat 1; 15, apartat 1; 16, apartat 2, i 22, apartat 3, queden redactats de la manera següent:

«Article 6. Funcionament del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana

1. El funcionament del Registre d'habitatge de la Comunitat Valenciana i la seua relació amb les persones usuàries s'efectuarà per mitjans electrònics».

«Article 15. De la inscripció en el Registre de demanda d'habitatge



1. La persona representant de la unitat de convivència haurà de formalitzar la inscripció mitjançant una declaració responsable, a través de mitjans electrònics, segons els models que estaran disponibles en la seu electrònica de la conselleria competent en matèria d'habitatge».



«Article 16. Contingut de la declaració responsable d'inscripció. La declaració responsable d'inscripció en el Registre de demanda d'habitatge haurà de contindre:

2. El domicili de la persona declarant, el número de telèfon de contacte i, si és el cas, l'adreça de correu electrònic a l'efecte de notificacions».

«Article 22. Vigència i renovació de la inscripció

3. La sol·licitud de renovació s'haurà de presentar, preferentment per mitjans electrònics, mitjançant una declaració responsable que acredite que es mantenen les circumstàncies que hagen donat lloc a la inscripció».



Novena. Modificació del Decret 49/2020, de 17 d'abril, del Consell, d'aprovació del Reglament orgànic i funcional de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA)

U. Es modifica l'article 2 del Decret 49/2020, de 17 d'abril, del Consell, d'aprovació del Reglament orgànic i funcional de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA), afegint-hi un apartat j amb el tenor literal següent:

«j) Establir, gestionar i tramitar ajudes i subvencions, en matèria d'habitatge, així com gestionar o col·laborar amb entitats financeres públiques i privades en programes de finançament de construcció d'habitatge de protecció pública».

Dos. Es modifica l'article 4 del Decret 49/2020, de 17 d'abril, del Consell, d'aprovació del Reglament orgànic i funcional de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA), en l'apartat 3, que queda redactat així:

«3. Correspon a la persona titular de la Presidència exercir les potestats administratives que l'Entitat tinga atribuïdes, sense perjudici de les que corresponguen a la persona titular de la Secretaria del Consell de Direcció i a la Direcció General de l'Entitat».

Tres. Es modifica l'article 8 del Decret 49/2020, de 17 d'abril, del Consell, d'aprovació del Reglament orgànic i funcional de l'Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA), afegint-hi un apartat 3 amb el tenor literal següent:

«3. Correspon a la Direcció General exercir les potestats administratives relatives a la gestió, l'administració i la conservació del patrimoni de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge i sòl de la Generalitat.

Les resolucions adoptades en l'exercici d'aquestes potestats no posaran fi a la via administrativa, i seran recurribles en alçada davant de la Presidència de l'Entitat».



Desena. Tractament de dades personals

1. Els tractaments de dades personals que es realitzen en compliment d'aquesta norma s'ajustaran al que es disposa en el règim jurídic europeu i estatal en matèria de protecció de dades de caràcter personal.

2. Les dades personals que les persones proporcionen a l'Administració en l'exercici dels drets garantits en aquesta norma s'utilitzaran amb les finalitats i els límits previstos.



Onzena. Reserva d'habitatges per a persones joves

El Consell, les entitats locals i altres institucions públiques amb competències en matèria d'habitatge establiran una preferència de reserva a favor de les persones joves d'almenys un 40 % en l'oferta d'habitatge de protecció pública de promoció pública existent a partir de l'entrada en vigor d'aquest reglament.





DISPOSICIONS TRANSITÒRIES



Primera. Règim transitori dels procediments

1. Els expedients per a la qualificació dels habitatges de protecció pública en què s'haja presentat la sol·licitud de la qualificació provisional, abans de l'entrada en vigor d'aquest reglament, es regiran per la normativa en vigor en el moment de la sol·licitud.

No obstant això, el promotor o la promotora podrà optar per reiniciar l'expedient acollint-se a les disposicions d'aquest reglament, o prosseguir-lo d'acord amb aquest, si els tràmits ja realitzats resulten compatibles amb aquest.

2. Les sol·licituds de visats de contractes de transmissió de domini, d'arrendament o de cessió d'ús es regiran per la normativa aplicable a l'expedient de la qualificació provisional de l'immoble al qual vinguen referits.

3. Tots els procediments regulats en el títol sisé d'aquest reglament, així com els relatius a immobles del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat iniciats amb anterioritat a l'entrada en vigor d'aquest decret, es regiran per la normativa en vigor en el moment de la sol·licitud o l'inici.

4. Per a les segones i posteriors transmissions d'habitatges subjectes a protecció pública i els elements vinculats a aquestes, la qualificació provisional dels quals resulte anterior a l'entrada en vigor d'aquest reglament, el preu màxim d'aquests no podrà superar, en cap cas, els preus resultants d'aplicar a l'MBE, que en la data de publicació és de 758 €/m² útil, segons siga el règim dels habitatges, l'àmbit territorial de preu màxim superior (ATPMS) del municipi i els coeficients corresponents a cada tipus d'habitatge amb el resultat següent:





Segona. Règim transitori dels contractes de compravenda pendents d'atorgament d'escriptura pública

A tots els contractes de compravenda amb preu ajornat i en els subsistents, relatius a habitatges del patrimoni públic de la Generalitat d'accés diferit a la propietat amortitzats i pendents d'atorgament de l'escriptura pública en la data d'entrada en vigor d'aquest decret, els serà aplicable el que disposa aquest en relació amb l'atorgament d'escriptures públiques.



Tercera. Contractes d'arrendament o cessió d'ús vigents a l'entrada en vigor d'aquest reglament.

A partir de l'entrada en vigor d'aquest decret en els contractes d'arrendament vigents d'habitatges del patrimoni de la Generalitat, s'entendrà adjudicatària la unitat de convivència resident en l'habitatge a l'efecte de tramitació de canvis de titularitat del capítol 5 del títol sisé d'aquest reglament. L'acreditació de la residència haurà de fer-se mitjançant un certificat d'empadronament col·lectiu en l'habitatge durant almenys els dos anys anteriors a la sol·licitud del canvi de titular.



Quarta. Valoració de la renda dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat

El mètode de valoració establit per al càlcul de la renda dels immobles de promoció pública i del patrimoni públic d'habitatge de la Generalitat serà aplicable al cap de sis mesos de l'entrada en vigor d'aquest reglament.



Cinquena. Règim transitori de l'aplicació dels valors de referència d'habitatge lliure d'obra nova per municipi.

Els preus mitjans de mercat de l'habitatge lliure d'obra nova, als quals es fa referència en l'article 18, es publicaran al cap de sis mesos de l'entrada en vigor d'aquest reglament.

Fins a la publicació d'aquests preus, el preu màxim de venda d'habitatge de protecció pública de promoció privada no podrà excedir 2.200 €/m² de superfície útil.



Sisena. Règim transitori específic de les promocions mixtes

1. Podran atorgar-se qualificacions d'expedients de construcció d'habitatges de protecció pública, en què es destine un percentatge de la superfície útil de l'immoble a habitatge que es promoga en règim lliure a conseqüència de la vinculació establida en el Pla general de l'ordenació urbana vigent a l'entrada en vigor d'aquest decret.



2. El projecte serà únic i identificarà indubtablement tant els habitatges que es promoguen en règim lliure com en règim de protecció pública. Aquesta identificació, així mateix, haurà de recollir-se en l'escriptura de declaració d'obra nova perquè conste en el Registre de la Propietat.



3. En cap cas es permetrà la unió entre habitatges lliures i de protecció pública, tant verticalment com horitzontalment. Aquesta prohibició haurà de constar en l'escriptura de declaració d'obra nova i constitució del règim de propietat horitzontal, en els estatuts, perquè conste en el Registre de la Propietat.

4. Els serveis territorials competents en matèria d'habitatge comprovaran el compliment de la normativa d'habitabilitat, disseny i qualitat, la coherència de la proposta, i qualsevol altra que siga aplicable, en la totalitat del projecte bàsic, així com l'adequació de l'obra finalitzada al projecte aprovat, el qual haurà de complir la normativa aplicable en matèria d'habitabilitat, disseny i qualitat.

5. En tot cas, els habitatges de protecció pública promoguts a l'empara d'aquesta disposició transitòria es consideraran permanentment qualificats com a tal, en la línia del règim de qualificació permanent dels habitatges de protecció pública desenvolupat en aquest decret.







DISPOSICIÓ DEROGATÒRIA



Única. Derogació normativa

1. Es deroga el Decret 75/2007, de 18 de maig, del Consell, pel qual s'aprova el Reglament de protecció pública a l'habitatge, i les modificacions derivades d'aquest.

2. Es deroga el Decret 90/2009, de 26 de juny, del Consell, pel qual s'aprova el Reglament d'habitatges de protecció pública, i les modificacions derivades d'aquest.

3. Queden derogades les disposicions de rang igual o inferior que s'oposen al que disposa aquest decret.





DISPOSICIÓ FINAL



Única. Entrada en vigor

Aquest decret entrarà en vigor el mes següent de publicar-se en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.



València, 12 de maig de 2023



El president de la Generalitat

XIMO PUIG I FERRER



El vicepresident segon i

conseller d'Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica,

HÉCTOR ILLUECA BALLESTER

Mapa web