ORDRE 15/2018, de 28 de desembre, de la Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic, per la qual s'estableixen els coeficients aplicables en 2019 al valor cadastral a l'efecte dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions, i també la metodologia emprada per a la seua elaboració i determinades regles per a la seua aplicació. [2018/12327]
(DOGV núm. 8455 de 02.01.2019) Ref. Base de dades 000002/2019
-
Anàlisi documental
Origen de disposició: Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic Grup temàtic: Legislació Temàtics: recaptació d'impostos, impost sobre transmissions patrimonials, administració local, impost local, propietat immobiliària, fiscalitat , monografies
PREÀMBUL
L'article 10 del text refós de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, aprovat per Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, i l'article 9 de la Llei 29/1987, de 18 de desembre, de l'impost sobre successions i donacions, estableixen que la base imposable de tots dos impostos està constituïda pel valor real dels béns i drets transmesos.
L'article 57.1.b de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària, disposa que el valor de les rendes, productes, béns i altres elements determinants de l'obligació tributària podrà ser comprovat per l'Administració tributària mitjançant estimació per referència als valors que figuren en els registres oficials de caràcter fiscal, i afegeix que «aquesta estimació per referència podrà consistir en l'aplicació dels coeficients multiplicadors que es determinen i publiquen per l'Administració tributària competent, en els termes que s'establisquen reglamentàriament, als valors que figuren en el registre oficial de caràcter fiscal que es prenga com a referència a l'efecte de la valoració de cada tipus de béns. Tractant-se de béns immobles, el registre oficial de caràcter fiscal que es prendrà com a referència a l'efecte de determinar els coeficients multiplicadors per a la valoració d'aquests béns serà el Cadastre Immobiliari».
A aquest efecte, l'apartat 1 de l'article 158 del Reglament general de les actuacions i els procediments de gestió i inspecció tributària i de desenvolupament de les normes comunes dels procediments d'aplicació dels tributs, aprovat mitjançant Reial decret 1065/2007, de 27 de juliol, estableix que «l'aplicació del mitjà de valoració consistent en l'estimació per referència als valors que figuren en els registres oficials de caràcter fiscal a què es refereix l'article 57.1.b de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària, exigirà que la metodologia tècnica utilitzada per al càlcul dels coeficients multiplicadors, els coeficients resultants d'aquesta metodologia i el període de temps de validesa hagen sigut objecte d'aprovació i publicació per l'Administració tributària que els haja d'aplicar».
El paràgraf primer de l'apartat 1.2 de la disposició final segona de la Llei 13/1997, de 23 de desembre, de la Generalitat, per la qual es regula el tram autonòmic de l'impost sobre la renda de les persones físiques i restants tributs cedits, en la seua redacció donada pel Decret llei 4/2013, de 2 d'agost, del Consell, pel qual s'estableixen mesures urgents per a la reducció del dèficit públic i la lluita contra el frau fiscal en la Comunitat Valenciana, i també altres mesures en matèria d'ordenació del joc, estableix que correspon al conseller competent en matèria d'Hisenda, mitjançant ordre, l'«aprovació i publicació, en relació amb la comprovació de valors en l'àmbit dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions, dels coeficients multiplicadors als quals es refereix la lletra b) de l'apartat 1 de l'article 57 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària.
No obstant això, aquesta administració és coneixedora de la jurisprudència que existeix respecte de la idoneïtat del mitjà establit en l'article 57.1.b de la Llei general tributària per a determinar el valor real a l'efecte de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i de l'impost sobre successions i donacions, per la qual cosa la seua utilització per part de l'Administració com a mitjà de comprovació de valor haurà d'ajustar-se al que s'estableix per la jurisprudència aplicable al cas, en particular els recents pronunciaments del Tribunal Suprem.
En un primer moment, el Tribunal Suprem va declarar la idoneïtat de la utilització del mètode establit en l'article 57.1.b de la Llei 58/20103, general tributària, de conformitat amb les sentències núm. 639/2017 i núm. 640/2017, de 6 d'abril, sobre l'Ordre 23/2013 i l'Ordre 4/2014 per la qual s'estableixen els coeficients aplicables en 2013 i 2014 al valor cadastral a l'efecte dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions. D'altra banda, el Tribunal Constitucional, en la Sentència de 19 de juliol de 2000 (STC 194/2000), entre altres, va validar aquest mitjà de comprovació.
Recentment, la sala tercera del contenciós administratiu del Tribunal Suprem ha establit com a doctrina que el mètode de comprovació consistent en l'estimació per referència a valors cadastrals, multiplicats per índexs o coeficients (article 57.1.b de la Llei general tributària no és idoni, per la seua generalitat i falta de relació amb el bé concret l'estimació del qual es tracta, per a la valoració de béns immobles en aquells impostos en què la base imposable va determinada legalment pel seu valor real, llevat que un tal mètode es complemente amb la realització d'una activitat estrictament comprovadora directament relacionada amb l'immoble singular que se sotmeta a apreuament.
La present ordre està justificada per una raó d'interés general (atorgar seguretat jurídica als contribuents en les seues declaracions tributàries de l'impost sobre successions i donacions o de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats), que es basa en una identificació clara de les finalitats perseguides (determinació dels coeficients aplicables al valor cadastral en l'àmbit tributari referit, amb aclariment de la metodologia utilitzada i de regles concretes per a la seua aplicació), és l'instrument més adequat per a aconseguir aqueixes finalitats, conté la regulació imprescindible per a atendre la necessitat a cobrir i no existeixen altres mesures menys restrictives de drets o que imposen menys obligacions. Així mateix, s'adapta als principis de necessitat, eficàcia, proporcionalitat, seguretat jurídica i transparència.
La tramitació de l'avantprojecte de la Llei de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, de transposició de les directives (UE) 2016/1164, del Consell, de 12 de juliol, per la qual s'estableixen normes contra les pràctiques d'elusió fiscal que incideixen directament en el funcionament del mercat interior, i la 2017/1852, del Consell, de 10 d'octubre de 2017, relativa als mecanismes de resolució de litigis fiscals a la Unió Europea, i de modificació de diverses normes tributàries, ha motivat la introducció de la disposició addicional tercera amb la finalitat d'aclarir la limitació dels efectes previstos en l'article 3, una vegada siga aprovat. La present ordre podrà ser aplicable pels contribuents en les declaracions mentre no existisca per a l'immoble valor de referència de mercat de la Direcció General del Cadastre, sempre que conste publicat com a tal a la data de meritació en la seua seu electrònica, conformement amb el que es disposa en el text refós de la Llei del cadastre immobiliari, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/2004, de 5 de març.
Fet i fet, acreditada l'adequació de l'exercici de la potestat reglamentària als principis de bona regulació exigibles a les administracions públiques i en l'exercici de l'habilitació assenyalada, es dicta la present ordre per la qual s'estableixen els coeficients aplicables al valor cadastral a l'efecte de la comprovació de valors de determinats béns immobles urbans relacionada amb els fets imposables produïts en 2019, a partir de l'entrada en vigor de la present ordre, dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions, es descriu la metodologia emprada per a la seua elaboració i s'estableixen determinades regles per a l'aplicació d'aquests coeficients, i també els seus efectes en relació amb les declaracions presentades pels contribuents, en aplicació del que es disposa en el paràgraf primer de l'apartat 1 de l'article 134 de la Llei general tributària.
Els apartats b) i c) de la clàusula segona del conveni de 20 de gener de 1995 entre la Secretaria d'Estat d'Hisenda (Direcció General del Centre de Gestió Cadastral i Cooperació Tributària) i la Conselleria d'Economia i Hisenda de la Comunitat Valenciana, sobre intercanvi i col·laboració en la gestió de la informació de caràcter cadastral, publicat mitjançant la Resolució de 20 de gener de 1995, de la Direcció General del Centre de Gestió Cadastral i Cooperació Tributària, estableixen que l'objecte de la mencionada col·laboració s'estendrà, entre altres aspectes, als estudis i a les anàlisis dels criteris objectius de valoració utilitzats per la Direcció General del Centre de Gestió Cadastral i Cooperació Tributària, per a la seua adaptació i aplicació a les necessitats específiques de la Comunitat Valenciana, i també a l'intercanvi d'informació referent a les transmissions de domini dels béns immobles, o qualsevol altre tipus d'alteracions amb transcendència cadastral relatives a aquests.
D'altra banda, la clàusula primera de l'acord de desenvolupament del mencionat conveni de col·laboració, subscrit entre la Secretaria d'Estat d'Hisenda i la Conselleria d'Economia i Hisenda de la Generalitat amb data 9 de març de 2000, estableix que constitueix l'objecte d'aquest acord la posada en marxa d'un procediment d'intercanvi mitjançant el qual es facilita a la Generalitat la informació cadastral que necessite per a l'activitat que els seus òrgans desenvolupen en l'exercici de les seues pròpies competències.
De conformitat amb els preceptes i clàusules esmentats, la Gerència Regional del Cadastre de la Comunitat Valenciana ha subministrat a la Generalitat el fitxer amb les mostres emprades per a la determinació dels coeficients RM, per municipis de la Comunitat Valenciana, de relació al mercat dels valors cadastrals, on es contenen els RM per a cadascuna de les mostres o testimonis. Aquests coeficients RM són els que han servit per a determinar els coeficients als quals es refereix la present Ordre.
Aquesta ordre no està inclosa com una de les iniciatives reglamentàries a tramitar per la Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic en el marc del Pla normatiu de l'Administració de la Generalitat de 2018, aprovat per Acord del Consell de 12 de gener de 2018, però s'ha proposat la seua incorporació en el Pla normatiu de l'Administració de la Generalitat de 2019.
En virtut d'això, en execució del que es disposa en la normativa esmentada, i, de conformitat amb les facultats conferides per l'article 4 del Decret 7/2015, de 29 de juny, del president de la Generalitat, pel qual determina les conselleries en què s'organitza l'administració de la Generalitat, pels articles 1 a 10 del Decret 176/2016, de 25 de novembre, del Consell, pel qual s'aprova el Reglament orgànic i funcional de la Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic i per l'article 28 de la Llei 5/1983, de 30 de desembre, del Consell, a proposta de la Direcció General de Tributs i Joc, i després dels tràmits establits en el Decret 24/2009, de 13 de febrer, del Consell, sobre la forma, l'estructura i el procediment d'elaboració dels projectes normatius de la Generalitat, i també l'informe de l'Advocacia General de la Generalitat, conformement amb el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana.
ORDENE
Article 1. Aprovació dels coeficients aplicables en 2019 al valor cadastral dels béns immobles urbans
De conformitat amb el que es disposa en l'article 57.1.b de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària, s'aproven els coeficients als quals es refereix l'annex II de la present ordre, per a estimar, per referència al valor cadastral, el valor real de determinats béns immobles de naturalesa urbana que estiguen radicats en el territori de la Comunitat Valenciana, a l'efecte de la comprovació dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions pels fets imposables produïts en 2019 a partir de l'entrada en vigor de la present ordre.
Els esmentats coeficients s'han determinat per aplicació de la metodologia a la qual es refereix l'annex I de la present ordre.
Article 2. Àmbit objectiu dels coeficients
1. Els coeficients als quals es refereix l'article 1 s'aplicaran a tots els béns immobles de naturalesa urbana amb les següents excepcions:
a) Els immobles que no tinguen valor cadastral o les característiques físiques del qual i urbanístiques no coincidisquen amb les tingudes en compte per a determinar el seu valor cadastral.
b) Els solars i altres terrenys que es troben sense edificar.
c) Els solars o terrenys infraedificats, és a dir, aquells en els quals l'edificabilitat materialitzada en la parcel·la és inferior al 30 % de la màxima permesa pel planejament urbanístic per a aquesta parcel·la.
d) Els habitatges unifamiliars aïllats o apariats.
e) Les naus industrials.
f) Els locals comercials.
g) Els immobles declarats en ruïna o amb expedient de declaració de ruïna incoat, i els immobles que hagen de ser objecte de demolició, reconstrucció, o rehabilitació integral.
h) Els béns immobles d'interés cultural (BIC) i els béns immobles de rellevància local (BRL), inclosos en l'Inventari General del Patrimoni Cultural Valencià, als quals es refereix els punts 1r i 2n de l'apartat 2 de l'article 15 de la Llei 4/1998, d'11 de juny, de la Generalitat, de patrimoni cultural valencià, i també els altres immobles que es troben inclosos en el Catàleg de proteccions del corresponent municipi, al qual es refereix l'article 42.5 i l'annex VI de la Llei 5/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana, i que se'ls haja atribuït els nivells de protecció integral o parcial.
i) Les declaracions d'obra nova o divisions horitzontals.
Article 3. Efectes de l'aplicació dels coeficients en les declaracions dels contribuents
1. Sense perjudici del que es disposa en els apartats 2 i 3 d'aquest article, els obligats tributaris podran determinar el valor que l'administració tributària de la Generalitat assigna als béns immobles urbans als quals es refereix l'article 2 aplicant els coeficients establits en aquesta ordre al valor cadastral d'aquests béns actualitzat a la data de la meritació de l'impost que corresponga, i els valors així obtinguts podran consignar-se en les declaracions i autoliquidacions dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions.
2. En les transmissions de béns o drets subjectes a l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats prevaldrà el preu o la contraprestació pactada quan resulte superior al valor declarat o al determinat d'acord amb el que s'estableix en la present ordre.
3. De conformitat amb el que s'estableix en l'últim incís del paràgraf primer de l'article 134.1 de la Llei general tributària, quan l'obligat tributari haja declarat un valor igual o superior al resultant de l'aplicació dels coeficients als quals es refereix la present ordre, prevaldrà aquell valor i l'administració tributària de la Generalitat no podrà procedir a la comprovació d'aquest valor per un altre mitjà. En qualsevol cas, es podrà comprovar la correcta aplicació dels coeficients al valor cadastral actualitzat com cal a la data de la meritació, la veracitat del preu o contraprestació declarats, o la coincidència de les característiques de l'immoble amb les tingudes en compte per a la determinació del seu valor cadastral.
Article 4. Aplicació dels coeficients en les sol·licituds d'informació a l'Administració tributària del valor a efectes fiscals de béns immobles urbans amb caràcter previ a la seua transmissió o adquisició
Els coeficients de la present ordre s'aplicaran, quan es tracte dels béns immobles urbans als quals es refereix l'article 2, en la informació prèvia expedida per l'administració tributària de la Generalitat sobre el valor a efectes fiscals dels béns que hagen de ser objecte d'adquisició o transmissió, sol·licitada pels obligats tributaris de conformitat amb el que s'estableix en l'article 90 de la Llei general tributària.
Article 5. Regles d'aplicació dels coeficients en la comprovació de valors per l'administració tributària
1. A l'efecte de la comprovació de valors, l'estimació del valor dels béns immobles de naturalesa urbana als quals es refereix l'article 2 es realitzarà per l'administració tributària de la Generalitat aplicant els coeficients al valor cadastral de l'immoble actualitzat a la data de la meritació.
2. L'aplicació dels coeficients estarà condicionada a la verificació que la referència cadastral correspon al bé immoble a valorar.
3. En el cas d'immobles amb preu màxim de venda fixat per l'Administració, no es tindrà en compte el valor derivat de l'aplicació dels coeficients, quan aquest valor resulte superior al preu màxim mencionat. En aquests casos, es prendrà aquest preu màxim fixat per l'Administració com a valor a l'efecte de la base imposable de l'impost que corresponga.
4. En el cas d'immobles que, en la data de meritació, compten amb valor assignat per a la taxació de finques hipotecades, l'estimació del valor es podrà efectuar en virtut del que es determina en l'article 57.1.g de la Llei general tributària, sempre que aquest valor de taxació haja sigut fixat de conformitat amb les normes establides en la Llei 2/1981, de 25 de març, de regulació del mercat hipotecari.
5. Així mateix, es podrà realitzar l'estimació del valor en virtut de l'article 57.1 h) de la Llei general tributària, atés el preu o valor declarat corresponents a altres transmissions del mateix ben realitzades dins del termini d'un any des de la data de la meritació de l'impost en què faça efecte, sempre que es mantinguen substancialment les circumstàncies de caràcter físic, jurídic i econòmic determinants d'aquest valor.
DISPOSICIONS ADDICIONALS
Primera. Valoració d'immobles situats en el territori d'una altra comunitat autònoma
De conformitat amb el que es disposa en l'article 57.1.b de la Llei general tributària, per a l'estimació del valor real dels béns immobles de naturalesa urbana als quals es refereix l'article 2 d'aquesta ordre, radicats en el territori d'una altra comunitat autònoma, podrà aplicar-se la metodologia tècnica utilitzada per al càlcul dels coeficients multiplicadors i els coeficients resultants d'aquesta metodologia aprovats i publicats per la comunitat autònoma en el territori de la qual radiquen els béns, sempre que els tals coeficients resulten aplicables a l'immoble en qüestió.
Segona. Regla de no despesa
L'aplicació i el desplegament d'aquest decret no podrà tindre cap incidència en la dotació de tots i cadascun dels capítols de despesa assignats, i, en tot cas, haurà de ser atés amb els mitjans personals i materials d'aquest.
Tercera. Aplicació dels coeficients en les declaracions dels contribuents del valor de referència de mercat de la Direcció General del Cadastre
A l'efecte de l'article 3 (aplicació dels coeficients en les declaracions dels contribuents) la present ordre serà aplicable mentre no existisca per a l'immoble valor de referència de mercat de la Direcció General del Cadastre, sempre que conste publicat com a tal a la data de meritació en la seu electrònica, conformement amb el que es disposa en el text refós de la Llei del cadastre immobiliari, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/2004, de 5 de març.
DISPOSICIÓ TRANSITÒRIA
Única. Procediments iniciats i actualització dels coeficients
Els coeficients als quals es refereix l'article 1 de la present ordre només podran aplicar-se en les comprovacions de valor relacionades amb fets imposables dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions reportats a partir de l'entrada en vigor de la present ordre.
Si a la data del fet imposable, per aplicació del que es disposa en l'article 32 del text refós de la Llei del cadastre immobiliari, aprovat pel Real Decret legislatiu 1/2004, de 5 de març, s'hagueren actualitzat tots els valors cadastrals d'un mateix municipi, i aquesta circumstància no s'haguera tingut en compte en el càlcul dels coeficients multiplicadors del valor cadastral, el coeficient de municipi (Cm) a aplicar serà el recollit per al municipi en l'annex II de la present ordre, dividit pel coeficient d'actualització cadastral publicat en la Llei de pressupostos generals de l'Estat per al municipi i any en qüestió.
DISPOSICIONS FINALS
Primera. Habilitació per a l'execució
S'autoritza el titular de la direcció general competent en matèria de tributs perquè dicte les instruccions que resulten necessàries per a l'execució de la present ordre.
Segona. Entrada en vigor
La present ordre entrarà en vigor l'endemà d'haver-se publicat en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
València, 28 de desembre de 2019. El conseller d'Hisenda i Model Econòmic: Vicent Soler i Marco.
ANNEX I
Metodologia emprada per a l'obtenció dels coeficients multiplicadors establits en l'annex II
1. Coeficient multiplicador del valor cadastral (k)
La determinació, conformement amb l'article 57.1.b de la Llei general tributària, del valor real dels béns immobles de naturalesa urbana inclosos en l'àmbit d'aplicació es realitzarà mitjançant l'aplicació de la següent expressió:
Vreal = Vcat x K
Sent:
Vreal: Valor real de l'immoble
Vcat: Valor cadastral de l'immoble actualitzat any 2019
k: Coeficient multiplicador del valor cadastral
El coeficient K multiplicador del valor cadastral s'obtindrà per als immobles inclosos en l'àmbit d'aplicació de la present ordre mitjançant la següent expressió:
K = Cm x Cd x Cp x Cu
Sent:
Cm: Coeficient de municipi
Cd: Coeficient de districte
Cp: Coeficient de planta
Cu: Coeficient d'ús garatge o traster
2. Coeficient de municipi (Cm)
El coeficient de municipi (Cm) s'obté com a quocient entre el coeficient de variació del mercat immobiliari (CVMI) i el producte del coeficient de relació al mercat (RM) pel coeficient d'actualització del valor cadastral (CAVC) aplicant la següent fórmula:
Cm = CVMI / (RM x CAVC)
Sent:
Cm: Coeficient de municipi
CAVC: Coeficient d'actualització del valor cadastral
RM: Coeficient de relació al mercat
CVMI: Coeficient de variació del mercat immobiliari
Cadascun d'aquests coeficients es calcula per a cada municipi tant de forma directa com indirecta. El procediment de càlcul directe es basa en l'obtenció a data actual de la relació directa existent entre els valors cadastrals i els valors de mercat mentre que el procediment de càlcul indirecte analitza de forma separada tant l'evolució del mercat com dels valors cadastrals des de l'any d'aprovació de la ponència de valors totals en cada municipi fins al moment actual, utilitzant per a això les estadístiques de preus de l'habitatge publicades pel Ministeri de Foment en l'àmbit estatal, autonòmic, provincial i de municipi.
Els resultats obtinguts amb el càlcul directe són els que s'utilitzen de forma preferent per a l'obtenció dels coeficients de municipi mentre que els resultats del càlcul indirecte s'utilitzen en els municipis amb molt baixa dinàmica immobiliària o de forma supletòria quan no hi haja prou dades per a obtenir els coeficients de municipi de forma directa.
2.1. Coeficient d'actualització del valor cadastral (CAVC)
En el càlcul directe els coeficients d'actualització del valor cadastral són els que es publiquen a aquests efectes en la Llei de pressupostos generals de l'Estat per a l'any 2019. Per a la seua aplicació serà necessari que els ajuntaments hagen sol·licitat la seua aplicació per a l'exercici 2019 i complisquen els requisits necessaris d'acord amb l'article 32.2 del text refós de la Llei del cadastre immobiliari.
La relació de municipis concrets en els quals resultaran aplicables els coeficients que, si escau, establisca la Llei de pressupostos generals de l'Estat per a l'exercici 2019 s'estableix en la corresponent ordre.
Mancant la seua publicació es consideren els coeficients previstos de la següent taula d'acord amb la informació subministrada per la Gerència Regional del Cadastre. En les taules de coeficients de l'annex II es determina per a cada municipi la seua aplicació.
Any d'entrada en vigor ponència de valors Coeficient d'actualització 2019
1984, 1985, 1986, 1987, 1988 i 1989 1,05
1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 i 2000 1,03
2001, 2002 i 2003 1,02
2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 i 2011 0,97
2012 i 2013 0,93
En el càlcul indirecte el coeficient d'actualització del valor cadastral s'obté multiplicant els coeficients d'actualització del valor cadastral publicats per les successives Lleis de pressupostos generals de l'Estat dels exercicis compresos entre l'any d'aprovació de les ponències de valors totals i l'any 2019.
2.2. Coeficient de relació al mercat (RM)
El coeficient de relació al mercat RM expressa la relació que existeix entre el valor cadastral i el valor de mercat, és a dir:
RM = Valor cadastral / Valor de mercat
Per al càlcul directe el coeficient de relació al mercat RM en cada municipi s'obté com la mitjana aritmètica dels coeficients RM d'una mostra significativa de mercat formada per valors declarats en escriptures públiques de transmissions facilitada pel OCMI (Observatori Cadastral del Mercat Immobiliari) de béns immobles de naturalesa urbana d'ús residencial, aparcament, magatzem i traster amb data de meritació compresa entre l'1 de juny de 2016 i el 30 dedj. nio de 2018.
La mostra inicial obtinguda es compon de 189.387 testimonis que procedeixen de les dades facilitades pels notaris i registradors de la propietat en virtut del que es disposa en l'article 36.3 del RD legislatiu 1/2004, de 5 de març, pel qual s'aprova el text refós de la Llei del cadastre immobiliari, i que consisteixen en la comunicació de dades sobre el valor dels immobles consignats en escriptures públiques.
Mostra inicial obtinguda de l'OCMI
FONT ÚS Alacant Castelló València TOTAL
NOT RESIDENCIAL 57.955 16.796 63.292 138.043
GARATGE / TRASTER 20.922 7.019 23.403 51.344
Total per província 78.877 23.815 86.695 189.387
41,65 % 12,57 % 45,78 % 100,00 %
La incorporació massiva de tota la població de testimonis de mercat inicialment obtinguda té els problemes propis d'un tractament massiu de dades pel que, per a la seua correcta incorporació a la població final, ha de ser convenientment analitzada i depurada amb criteris objectius amb la finalitat d'extraure de l'anàlisi estadística els testimonis corresponents a situacions atípiques o no representatives de mercat.
Els criteris bàsics per a considerar els testimonis com a atípics són els següents:
Testimonis amb data de transmissió fora del període temporal d'estudi.
Mostres atípiques per tindre un preu absolut molt inferior a la mitjana del municipi o grup de municipis. En aquest sentit es rebutgen les transmissions d'habitatges amb valor de transmissió declarat inferior a 20.000 i els garatges i trasters amb valor declarat inferior a 1.500 .
Testimonis d'ús habitatge amb valor declarat superior a 600.000 i testimonis d'ús de garatge o traster amb valor declarat superior a 100.000 .
Habitatges amb superfície construïda inferior a 30 m² i trasters amb superfície construïda inferior a 4 m².
Habitatges amb superfície construïda superior a 500 m² i garatges o trasters amb superfície construïda superior a 40 m².
Immobles el valor cadastral dels quals té un valor de referència al mercat inferior a 0,05.
Immobles el valor cadastral dels quals té un valor de referència al mercat major a 1,50.
A partir d'aquesta primera depuració bàsica, i ja amb els testimonis restants, es realitza una depuració més avançada en la qual es rebutgen aquells testimonis la desviació absoluta dels quals (D) de la seua referència al mercat RM, respecte a la desviació típica (), per municipi i ús és superior a 2.
La mostra finalment seleccionada, una vegada filtrada i homogeneïtzada es compon de 154.001 testimonis, amb la següent distribució:
Mostra seleccionada
FONT ÚS Alacant Castelló València TOTAL
NOT RESIDENCIAL 48.590 13.931 57.081 119.602
GARATGE / TRASTER 14.843 4.560 14.996 34.399
Total per província 63.433 18.491 72.077 154.001
41,19 % 12,01 % 46,80 % 100,00 %
% seleccionat sobre mostra inicial 80,42 % 77,64 % 83,14 % 81,32 %
La mostra utilitzada per a l'obtenció del RM de cada municipi està formada només per testimonis d'aqueix municipi quan es disposa d'una mostra estadísticament significativa de testimonis vàlids. Quan la mostra estiga per davall el RM s'obté de forma ponderada entre el RM obtingut només amb els testimonis del municipi (RMM) i el RM obtingut agrupant els municipis en funció de l'any d'aprovació de la ponència de valors (RMA) és a dir:
a) Municipis amb un nombre de testimonis validats major o igual de 60: RM = RMM.
b) Municipis amb un nombre de testimonis validats comprés entre 30 i 60: RM = (RMM + RMA) / 2.
c) Municipis amb un nombre de testimonis validats comprés entre 10 i 29: RM = (RMM + RMA x 2) / 3.
d) Municipis amb un nombre de testimonis validats menor de 10: RM = RMA. En aquest cas el coeficient multiplicador K finalment obtingut serà el menor entre els obtinguts per la metodologia de càlcul directa i indirecta.
Per al càlcul indirecte es pren el coeficient RM de la ponència de valors d'acord amb les següents disposicions:
a) Per als municipis les revisions cadastrals dels quals han fet efecte l'any 1994 i següents, d'acord amb l'Ordre del Ministeri d'Economia i Hisenda de 14 d'octubre de 1998, sobre aprovació del mòdul de valor M i del coeficient RM i sobre modificació de Ponències de valors, és de 0,50.
b) Per a la resta dels municipis, d'acord amb el que s'estableix en l'Ordre del Ministeri d'Economia i Hisenda, de 13 de juny de 1983, per la qual es dicten normes sobre quadre marc de valors del sòl i de les construccions, d'aplicació en la revisió dels valors cadastrals de béns de naturalesa urbana, el coeficient de relació al mercat, obtingut com la relació entre el valor cadastral i el valor de mercat, és de 0,71.
2.3. Coeficient de variació del mercat immobiliari (CVMI)
En el càlcul directe el coeficient de variació del mercat immobiliari pren valor 1, ja que s'utilitzen valors actuals de mercat.
En el càlcul indirecte el coeficient de variació del mercat immobiliari expressa la variació experimentada pel mercat immobiliari des de l'any d'aprovació de les ponències de valors totals fins a l'any 2017 i s'obté dividint el valor mitjà anual de taxació del metre quadrat d'habitatge l'any 2017 pel valor mitjà de l'any d'aprovació de la ponència de valors.
Els valors mitjans de taxació s'obtenen de les estadístiques elaborades pels departaments de l'Administració de l'Estat competents en matèria d'habitatge sobre preus de l'habitatge, amb dades obtingudes de les taxacions hipotecàries de les compravendes formalitzades en escriptura pública. Per als municipis de menys de 25.000 habitants s'utilitzen les dades en l'àmbit nacional, autonòmic o provincial i per a la resta les dades en l'àmbit municipal.
3. Coeficient de districte (Cd)
En aquells municipis que per la seua importància, grandària i dinàmica immobiliària s'han observat diferències entre diferents zones urbanes que donen lloc a variacions significatives en el coeficient RM de referència al mercat, s'han determinat els coeficients RM desagregats per districtes postals (RMD).
El coeficient de districte (Cd) s'obté per tant com la relació entre el RM de tot el municipi i el RM de la zona determinada pel codi postal.
Per a l'any 2019 s'han considerat els següents municipis desagregats per districtes postals:
Municipis amb coeficient de districte
Cod. INE Municipi
3009 ALCOI
3014 ALACANT
3018 ALTEA
3031 BENIDORM
3063 DÉNIA
3065 ELX
3082 XÀBIA
3099 ORIHUELA
3133 TORREVELLA
12004 ALCALÀ DE XIVERT
12011 ALMENARA
12040 CASTELLÓ DE LA PLANA
12082 NULES
46105 CULLERA
46131 GANDIA
46235 SUECA
46250 VALÈNCIA
Per a la resta de municipis el coeficient de districte pren el valor 1,00 en qualsevol cas.
4. Coeficient de planta (Cp)
El coeficient de planta (Cp) s'estableix per a modular aquelles situacions de caràcter especial on el valor cadastral no recull determinades característiques de situació dels immobles que donen lloc a apreciacions o depreciacions del valor dels immobles. Aquestes situacions són:
a) Habitatges situats en la planta baixa d'edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal: coeficient 0,90.
b) Habitatges situats en la planta primera d'edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal: coeficient 0,90.
c) Habitatges situats en la planta segona o tercera d'edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal sense ascensor: coeficient 0,80.
d) Habitatges situats en la planta quarta o superior d'edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal sense ascensor: coeficient 0,75.
e) Habitatges amb terrassa privativa, situades en la planta àtic d'edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal: coeficient 1,10.
5. Coeficient d'ús (Cu)
El coeficient d'ús (Cu) és, per a cada municipi o zona d'aquest, la relació entre el RM dels testimonis d'ús d'habitatge i el RM dels testimonis d'ús degaratge o traster. La seua aplicació es limita a operacions sobre places de garatge i/o trasters que compten amb valor cadastral independent de qualsevol altre bé.
En qualsevol altre cas el coeficient d'ús adoptarà el valor 1,00.
ANNEX II
Taules de coeficients
A. COEFICIENTS DE MUNICIPI (Cm), DE DISTRICTE (Cd) I DÚS (Cu)
COD INE: Codi INE del municipi
ANY PON: Any d'entrada en vigor de la ponència de valors cadastrals
CAVC: Coeficient d'actualització dels valors cadastrals previst per a 2019
CP: Codi postal
Cm: Coeficient de municipi
Cd: Coeficient de districte
Cu*: Coeficient d'ús garatge o traster
*El coeficient d'ús s'aplica solament per a la determinació del valor real de places de garatge i/o trasters.
B. COEFICIENTS DE PLANTA (Cp)
Cp: Coeficient de planta
SITUACIÓ* Cp
Habitatges en planta baixa
en edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal 0,90
Habitatges en planta primera
en edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal 0,90
Habitatges en planta segona o tercera
en edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal sense ascensor 0,80
Habitatges en planta quarta o superior
en edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal sense ascensor 0,75
Habitatges amb terrassa en planta àtic
en edificis d'habitatge col·lectiu en règim de propietat horitzontal 1,10
* Per a altres situacions no especificades el coeficiente de planta adoptarà el valor 1,00.