Disposicion Consolidada

Texto h2

LLEI 5/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, d'Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge de la Comunitat Valenciana

Texto
Texto Texto
Publicat en:   DOGV núm. 7329 de 31.07.2014
Entrada en vigor :   20.08.2014
Origen disposició :   Presidència de la Generalitat
Referència Base de Dades:   006922/2014
Número identificador:   2014/7303
Estat :   Derogada
Data de fi de Vigència:   17.07.2021
Compendi :   Enllaç al Compendi
 

Permalink ELI:

https://dogv.gva.es/va/eli/es-vc/l/2014/07/25/5/con/
Seleccionar redacció :


TEXT CONSOLIDAT

 

Versió vigent: 16.04.2021 - 16.07.2021

 

Llei 5/2014, de 25 de juliol, de la Generalitat, d'Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge de la Comunitat Valenciana.

 

(DOGV núm. 7329 de 31.07.2014) Ref. 006922/2014

 

 

Sia notori i manifest a tots els ciutadans que Les Corts han aprovat i jo, d'acord amb el que estableixen la Constitució i l'Estatut d'Autonomia, en nom del rei, promulgue la Llei següent:

 

 

PREÀMBUL

 

I

 

Esta Llei d'Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge regula les competències atribuïdes per la Constitució i l'Estatut d'Autonomia en matèria d'urbanisme i ordenació del territori. Estes competències exclusives de la Generalitat s'estableixen en l'article 148.1.3.ª de la Constitució i en l'article 49.1.9.ª de l'Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana. La llei també desplega el Conveni Europeu del Paisatge, al qual el Consell es va adherir el 17 de setembre de 2004, i és plenament vigent ja que el Govern d'Espanya el va ratificar el 26 de novembre de 2007.

La necessitat de renovar la legislació en matèria d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge a la Comunitat Valenciana respon a una demanda i aspiració socials àmpliament compartida. L'estat de la normativa en les matèries esmentades ha derivat cap a una complexitat i un grau de desplegament excessius, i ha cristal·litzat en distintes disposicions legislatives elaborades separadament i necessitades d'unicitat i coordinació. Esta complexitat s'ha vist augmentada per problemes d'ajust entre les normes autonòmiques i les legislacions estatal i europea, com és el cas de l'adaptació a la Directiva 2001/42/UE, de 27 de juny, sobre avaluació de les repercussions de determinats plans i programes en el medi ambient i la seua transposició per mitjà de la Llei 9/2006, de 28 d'abril, sobre avaluació de determinats plans i programes en el medi ambient, recentment derogada per la Llei 21/2013, de 9 de desembre, d'Avaluació Ambiental, o el text refós de la Llei de Sòl, aprovat mitjançant el Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, i la recentment aprovada Llei 8/2013, de 26 de juny, de Rehabilitació, Regeneració i Renovació Urbanes.

Actualment, la Comunitat Valenciana es troba immersa en un nou escenari global de gran complexitat econòmica i social, on el territori, com a actiu no deslocalitzable, ha tingut un elevat protagonisme ja que és un factor clau de competitivitat a través de la posada en valor dels seus components d'excel·lència per a captar inversions, talents i generar renda i ocupació.

En este context, és prioritari facilitar la implantació racional d'activitats econòmiques en el territori que siguen plenament compatibles amb la conservació i millora dels seus valors ambientals, culturals i paisatgístics. Però, per a això, els agents econòmics i socials necessiten seguretat, claredat, estabilitat i simplificació dels procediments, així com certesa en els terminis de desenrotllament de les actuacions.

I és precisament este el primer gran objectiu de la llei: la simplificació. Esta reforma legal naix amb la voluntat de sistematitzar i aclarir el marc normatiu vigent. Proposa una tramitació ambiental i urbanística unificada, i redueix el nombre de disposicions legislatives del sistema actual. En concret, la nova llei substitueix i deroga la Llei 16/2005, de 30 de desembre, Urbanística Valenciana; la Llei 4/2004, de 30 de juny, d'Ordenació del Territori i Protecció del Paisatge; la Llei 10/2004, de 9 de desembre, del Sòl No Urbanitzable i la disposició addicional tercera de la Llei 4/1992, de 5 de juny, sobre sòl no urbanitzable; la Llei 9/2006, de 5 de desembre, Reguladora dels Camps de Golf i la Llei 1/2012, de Mesures Urgents d'Impuls a la Implantació d'Actuacions Territorials Estratègiques, excepte l'article 6, la disposició transitòria segona i la disposició final primera (per coherència amb la disposició derogatòria única). Així mateix, deroga dos importants desplegaments reglamentaris, com són el Reglament d'Ordenació i Gestió Territorial i Urbanística, aprovat pel Decret 67/2006, de 19 de maig, del Consell, i el Reglament de Paisatge de la Comunitat Valenciana, aprovat pel Decret 120/2006, d'11 d'agost, del Consell.

[1] Un dels grans objectius d'aquesta llei és la incorporació de la perspectiva de gènere com a concepte transversal i transformador. Tal com apareix en la redacció de la Nova agenda urbana de Nacions Unides de la cimera de Quito de 2017, aquestes es comprometen al canvi de paradigma dels models de ciutats, adoptant enfocaments del desenvolupament urbà i territorial sostenibles, integrats, centrats en les persones i tenint en compte l'edat i el gènere.

Per tant, aquesta llei també atén els principis d'igualtat entre homes i dones i reconeix que la divisió del treball segons els rols assignats socialment ens atorga diferents usos de les ciutats i distintes necessitats que han de ser ateses. Hem d'avançar cap a la ciutat cuidadora, on els elements han d'atendre les persones i la seua diversitat, situar-les com a elements clau sobre els quals regular el territori que habiten. La perspectiva de gènere aporta la visió que el territori, les ciutats i la forma en què ordenem el paisatge han de perseguir la idea de generar espais sostenibles mediambientalment i econòmicament, i accessibles humanament; és a dir, que la finalitat última de l'ordenació i de la llei és millorar de forma equitativa la vida de les persones tenint en compte el conjunt de la seua diversitat i complexitat.

La integritat en el tractament del territori és una altra de les grans aportacions d'esta llei. D'una banda, esta nova visió harmonitza adequadament totes les escales espacials de la planificació i, d'una altra, estableix un mecanisme d'elaboració i avaluació del pla on els aspectes ambientals, territorials, paisatgístics, econòmics i socials convergeixen en un mateix plànol, contribuint a una visió més eficient de la planificació.

La llei regula tots els instruments d'ordenació i gestió que tinguen una projecció espacial sota una nova perspectiva, on la introducció dels aspectes ambientals i territorials, des d'una visió conjunta i ponderada, contribuïsca a l'ús racional del territori, a la protecció dels seus valors i a la millora de la qualitat, i busca les solucions que siguen més eficaces i més eficients, que deriven en menors costos per als operadors públics i privats. L'objectiu de facilitar la integració dels pilars d'este desenrotllament sostenible en la planificació territorial i urbanística comporta que la reforma legislativa s'adapte a la legislació d'avaluació ambiental de l'Estat esmentada. Esta llei és el marc en què s'integrarà la tramitació de tots els plans i programes amb incidència significativa sobre el medi ambient i el territori a la Comunitat Valenciana, però no com un procés reactiu i separat de la tramitació del pla, sinó com la forma de fixar els seus continguts i d'enriquir-ho per mitjà de la interacció mútua entre l'avaluació ambiental i la territorial estratègica, i el pla. Este procediment unificat es farà des del principi de l'elaboració del pla fins a l'aprovació i el seguiment posterior.

Un altre dels objectius fonamentals d'esta llei és l'increment de la transparència i la seguretat jurídica, amb la concreció d'unes regles del joc clares i establides des de l'inici de qualsevol procediment. Tots els agents amb capacitat d'operar en el territori (promotors, tècnics, administracions i ciutadans en general) coneixeran des del principi els criteris ambientals i territorials, els requisits funcionals i les variables econòmiques que hauran de tindre's en compte en l'elaboració dels plans urbanístics, territorials i sectorials.

Esta transparència també està garantida per la participació pública que es realitzarà en els termes que exigeix el procés d'avaluació ambiental estratègica. Amb això, s'aconseguirà una major legitimitat en les decisions territorials que s'adopten respecte a estos instruments, les quals tenen una elevada repercussió sobre la qualitat de vida dels ciutadans i sobre el desenrotllament sostenible del territori.

Juntament amb l'anterior, una altra de les novetats és l'aclariment del marc competencial en la tramitació dels plans urbanístics. La llei estableix una diferenciació més clara entre l'ordenació estructural i l'ordenació detallada per mitjà de la regulació de dos instruments: un pla general estructural i un pla d'ordenació detallada, com a instruments que substitueixen l'antic pla general. El primer d'estos, d'aprovació autonòmica, defineix els elements estructurals del territori, mentres que el segon, d'aprovació municipal, desenrotlla l'anterior i incideix en els aspectes de més detall relacionats amb la gestió urbanística i l'edificació.

L'últim dels grans objectius de la reforma legal és la flexibilitat i l'adaptació a la conjuntura econòmica i immobiliària actual, la qual requereix ajustos i instruments que s'adapten a les demandes reals del mercat. Per això, la llei estableix tractaments diferents per a situacions distintes, d'acord amb la Llei 8/2013, de Rehabilitació, Regeneració i Renovació Urbanes. Així, la llei prioritza les intervencions en la ciutat existent i construïda, i aposta per la rehabilitació i la renovació, davant de l'expansió urbana sobre sòls no transformats. Es preveuen també solucions als assentaments i teixits disseminats en el medi rural per a mitigar els seus impactes en el territori. S'establix una regulació especial per als municipis xicotets que necessiten mecanismes senzills a l'hora d'efectuar canvis d'escassa dimensió en els seus teixits urbans, i estableix instruments especials per a aquelles iniciatives que, pel seu caràcter singular, per la necessitat de la implantació immediata d'estes i per l'elevat impacte que poden tindre en la creació d'ocupació, requereixen una major celeritat en la tramitació per a no perdre oportunitats en el territori.

 

 

II

 

La nova Llei d'Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge s'estructura en tres llibres, que fan referència a la planificació, la gestió i la disciplina.

 

 

III

 

El llibre I s'estructura en tres títols, que fan referència, respectivament, al model de territori sostenible que es persegueix, als instruments de planificació de què es disposa i a la manera d'abordar els distints nivells d'ordenació, i al procediment de tramitació d'estos instruments.

El títol I fixa amb claredat la definició de desenrotllament territorial i urbanístic sostenible, entés com aquell que satisfà les necessitats adequades i suficients de sòl per a residència, dotacions i activitats productives, preservant els valors ambientals, paisatgístics i culturals del territori. Els criteris de sostenibilitat regulats en la llei són determinants en la redacció dels plans, i la seua consideració des de les fases més primerenques de la seua elaboració contribueix a materialitzar este model urbanístic i territorial que promulga la norma.

Estos criteris emanen de les normatives europees expressades en una gran quantitat de documents, que van des de l'Estratègia Territorial Europea, l'Agenda Territorial Europea i el Llibre Verd de la Cohesió Territorial, les determinacions dels quals han inspirat l'Estratègia Europea 2020, cap a un creixement econòmic intel·ligent, sostenible i integrador, que aposta pel foment de les activitats que aprofiten les oportunitats que els ofereix el territori sense menyscabar els seus valors ambientals i culturals.

[2] El paisatge de la Comunitat Valenciana ha patit una pèrdua i una fragmentació d'hàbitats majors que cap altre. El consegüent problema per a la biodiversitat i els ecosistemes és greu. Encara que les zones naturals més importants estan ara protegides per la xarxa Natura 2000, les espècies continuen amb la necessitat de desplaçar-se per a sobreviure a llarg termini. Una infraestructura verda, composta pels espais naturals, els cursos i les masses d'aigua, els espais no urbanitzats, i els grans espais verds de les ciutats, com també els corredors ecològics que els interconnecten, permetrà mantenir en bon estat els ecosistemes, perquè puguen continuar prestant els seus valuosos serveis a la societat, com són l'aire net i l'aigua pura. La inversió en una infraestructura verda té una lògica econòmica: mantenir la capacitat de la naturalesa, per exemple, per a mitigar els efectes negatius del canvi climàtic, és molt més rendible que substituir aquests serveis perduts per solucions tecnològiques humanes molt més costoses. El millor mitjà per a crear una infraestructura verda és adoptar un enfocament integrat de la gestió del sòl i una planificació estratègica acurada del territori. Tots els usuaris del sòl i els sectors responsables de la formulació de polítiques han de comprometre's des del principi en el procés de creació de la infraestructura verda i assumir la part de responsabilitat que els correspon.

En este sentit, la Comunitat Valenciana ja va ser pionera quant a l'aprovació d'una legislació específica de protecció del paisatge, sota les directrius del Conveni Europeu del Paisatge. En este document, el paisatge s'enten com a senya d'identitat cultural del territori i també com un actiu de competitivitat econòmica, la conservació i posada en valor del qual requereix, tant de la preservació dels paisatges més preats com de l'adequada gestió de tots els paisatges naturals i rurals, així com dels urbans i periurbans. Per tant, el paisatge és un condicionant de la implantació d'usos, activitats i infraestructures en el territori, i esta funció s'instrumenta per mitjà de la incorporació en la planificació d'un instrument específic d'anàlisi del paisatge (l'estudi de paisatge o l'estudi d'integració paisatgística).

[3] El títol II defineix els tipus de plans, distingint entre plans supramunicipals i plans municipals, establint la seua funció, contingut i determinacions. A l'estratègia territorial i als plans d'acció territorial, s'afegeixen els projectes d'inversions estratègiques sostenibles. Per a aquests últims, s'adapta un sistema específic i accelerat de tramitació, a fi d'implantar iniciatives empresarials singulars i d'elevada repercussió, quant a generació de renda i ocupació. A tot això cal afegir la possibilitat, contemplada i fomentada per aquesta llei, de que els municipis instituïsquen formes mancomunades de col·laboració per a l'elaboració del seu planejament estructural.

Este títol arreplega l'ordenació urbanística municipal en dos nivells: l'ordenació estructural i l'ordenació detallada; i els adapta a dos instruments de planificació diferenciats: el pla general estructural, d'aprovació autonòmica, i el pla d'ordenació detallada, d'aprovació municipal, que substitueixen al pla general municipal de la legislació que es deroga. La llei atorga el rang d'ordenació estructural a aquelles determinacions que impliquen decisions de rellevància ambiental i territorial significativa respecte del model territorial; mentres que l'ordenació detallada se subordina a l'ordenació estructural, i regula l'ús detallat del sòl i l'edificació, i les actuacions de gestió urbanística. Al marge del pla d'ordenació detallada, este nivell d'ordenació també s'establix, com tradicionalment ocorria, a través de plans parcials, per a sectors de sòl urbanitzable, i de plans de reforma interior, per a sectors d'àrees consolidades on siguen necessàries operacions de reforma interior o de canvis d'ús, tot això complementat amb els plans especials i els estudis de detall, per als seus encàrrecs específics.

El model de pla general estructural conté importants novetats conceptuals i metodològiques respecte de la regulació anterior. Tradicionalment, primava la gestió sobre l'anàlisi territorial, la qual cosa impedia una visió prèvia i unitària del territori. Esta llei està basada en la configuració, en primer lloc, de la zonificació de rang estructural, entesa com l'ordenació territorial i urbanística bàsica per a cada part del territori, delimitant unitats diferenciades per la seua distinta funció territorial, a les quals la llei denomina zones d'ordenació estructural. La zonificació constitueix així un mosaic d'àmbits espacials per als quals el pla estableix una determinada funció, assigna usos i estableix normes vinculants que, en el cas de zones que formen part de la futura ordenació detallada, seran desenrotllades a través dels instruments corresponents. Una vegada efectuada esta ordenació dels distints àmbits territorials, és immediata la seua assimilació amb el sistema de classificació del sòl. Amb caràcter subordinat al pla general estructural, el pla d'ordenació detallada ordena el sòl urbà i, si és el cas, el sòl urbanitzable, regula les ordenances d'edificació aplicables a tot el terme municipal, i, quan el model d'ordenació elegit ho aconselle, podrà ordenar àmbits d'expansió urbana classificats com a sòl urbanitzable, fins i tot amb l'amplitud i les característiques d'un pla parcial.

La llei regula, a més, les xarxes primària i secundària de dotacions, segons tinguen un rang estructural o detallat. En el primer cas, s'inclouen aquells elements dotacionals de particular rellevància la ubicació i dimensió dels quals ha de realitzar-se per mitjà d'una anàlisi global del municipi. En el cas de la xarxa secundària s'integren els equipaments i les dotacions que complementen els anteriors a escala de sector o àmbit equivalent.

En este nou marc legal, la gestió urbanística, per tant, passa a ser una conseqüència de l'ordenació, i no al contrari. Esta manera d'actuar resulta més lògica i territorialment més rigorosa, ja que permet una visió global i equitativa del territori municipal. En definitiva, este model de pla general estructural representa un instrument innovador en la nostra legislació urbanística, basat en la definició d'un marc territorial sostenible que facilita la posterior gestió.

El títol III del llibre I regula el procediment d'aprovació de tots els plans que requerisquen una avaluació ambiental i territorial estratègica. En este sentit, l'òrgan ambiental i territorial determinarà si l'avaluació ambiental i territorial d'un pla o d'un programa ha de ser de caràcter simplificada o ordinària, en funció del grau de significació dels seus efectes ambientals i territorials. En el primer cas, el promotor podrà continuar tramitant el pla per un procediment simplificat. Per a ambdós casos de tramitació, la llei estableix un procés que integra els procediments administratius referents al planejament i a l'avaluació ambiental i territorial estratègica, que, fins ara, no tenien una regulació coordinada, i això produïa disfuncions que dilataven de manera innecessària els procediments administratius.

La llei aprofita la necessària adaptació a la legislació estatal i europea en matèria d'avaluació ambiental per a simplificar el sistema actual i dissenyar un procediment coordinat que oferisca més seguretat jurídica i claredat per als subjectes que hi intervenen. En este sentit, un element clau de la nova llei és l'òrgan ambiental i territorial, les funcions del qual s'assignen a la conselleria amb competències en territori i medi ambient, el qual actua com a òrgan de coordinació global.

Este títol també regula la tramitació dels plans i els programes que no estan subjectes a avaluació ambiental i territorial estratègica, les condicions de modificació dels plans i programes en funció dels seus efectes ambientals i territorials, la suspensió de llicències, les regles aplicables en absència de planejament territorial i urbanístic, i la vigència dels plans i programes.

 

 

IV

 

El llibre II dedica el primer títol a les tècniques de gestió urbanística: les àrees de repartiment i l'aprofitament tipus, la reparcel·lació, l'expropiació, les transferències i reserves d'aprofitament, i la recuperació de plusvàlues per al conjunt de la societat. En relació amb estes últimes, i en el marc de la legislació estatal, el percentatge d'aprofitament tipus que correspon a l'administració, en concepte de la participació pública en les plusvàlues generades pel planejament, és el 10 % en els sectors de sòl urbanitzable, el 15 % per als sectors no previstos en el planejament general, en les actuacions en sòl urbà el 5 % sobre els increments d'aprofitament urbanístic respecte al vigent i el 0 % en la resta de casos. També es regulen els patrimonis públics de sòl i les seues finalitats, que inclouen, amb caràcter prioritari, la construcció de vivendes sotmeses a algun règim de protecció pública i, en segon lloc, altres usos d'interés i finalitat social per a afavorir els processos urbanístics, tant en la ciutat construïda com en la producció de nou sòl, i la gestió de la infraestructura verda del territori, tot això des d'una òptica pública i d'interés general.

El títol II tracta dos importants matèries de l'urbanisme valencià: la definició de l'estatut de l'urbanitzador i la garantia dels drets de propietat en el procés urbanístic.

La recent jurisprudència comunitària i el marc bàsic de la legislació estatal deixen clara la possibilitat d'una configuració legal específica de la figura de l'urbanitzador, coordinant la funció pública i el control públic del procés, el dret de propietat i la iniciativa empresarial, i tot això dins de l'esquema bàsic de la contractació pública. La llei estableix dos sistemes de gestió, la gestió pública i la gestió pels propietaris. La gestió pública la pot realitzar de manera directa l'administració o, de forma indirecta, la iniciativa privada, siga o no propietària del sòl. El sistema de gestió pública directa comporta que l'administració decideix actuar i assumir la condició d'urbanitzador. Si l'administració no assumeix esta condició, seran els propietaris, o una associació d'estos, que compten amb la majoria, en termes superficials, dels terrenys, els que, amb caràcter previ a l'inici del procés de programació, podran optar per assumir la condició d'urbanitzador. Una vegada passat el termini atorgat sense que els propietaris es manifesten de forma expressa, s'obrirà el procés de licitació per a qualsevol persona física o jurídica que tinga la capacitat necessària i que complisca els requisits de solvència que establisquen les bases de programació elaborades per l'ajuntament; en este cas, el procediment de designació de l'agent urbanitzador es regirà per la regulació continguda en esta llei i, en tot allò que no s'hi preveu, per la legislació de contractes del sector públic.

La llei separa en dos fases el procés de programació: en primer lloc, l'elecció de l'alternativa tècnica del programa d'actuació; i, en segon lloc, la formulació de les proposicions juridicoeconòmiques i la selecció de l'agent urbanitzador, que només tindrà lloc en el cas de gestió pública indirecta. Ambdós fases del procés estan regulades per les bases de programació que elabora l'ajuntament. La iniciativa per a plantejar un concurs de programació pot ser privada, però, en tot cas, l'ajuntament haurà d'adoptar la proposta com a pròpia o, si és el cas, modificar-la per a adaptar-la a l'interés general. Una vegada seleccionada i aprovada l'alternativa tècnica, es designarà l'agent urbanitzador entre els que hagen presentat les diferents proposicions juridicoeconòmiques. Els dos concursos hauran de ser anunciats prèviament en el Diario Oficial de la Unión Europea, i tots els documents i la informació rellevant estaran a disposició dels interessats fins a la finalització dels terminis de presentació de les alternatives tècniques o de les proposicions juridicoeconòmiques. Es restableix el sistema de les denominades pliques encreuades; el fet que un empresari formule la millor proposta urbanística no implica que oferisca les millors condicions econòmiques per a desenrotllar-la.

Per a qualsevol dels sistemes de gestió, pels propietaris o pública, siga directa o indirecta, es manté la figura de l'empresari constructor. L'urbanitzador ha de contractar l'execució de les obres d'urbanització amb un constructor designat d'acord amb les regles de transparència, concurrència i no discriminació detallades per la legislació de contractes del sector públic i sota fe pública notarial.

Quant a la relació de l'urbanitzador amb els propietaris, la llei arreplega la necessitat d'adhesió expressa del propietari a participar en una iniciativa de programació urbanística. Es regulen les regles d'adhesió amb les garanties necessàries perquè este dret puga ser exercit pel propietari amb la informació i en els terminis adequats.

Són molts els aspectes en què esta llei regula noves garanties per al propietari del terreny, fundades en l'experiència pràctica i en la jurisprudència dels tribunals. Es regula amb este fi: la retaxació de càrregues; la problemàtica del subministrament de servicis a càrrec de companyies privades i la seua incidència en l'economia del programa d'actuació; el sistema de garanties i fiances entre urbanitzador, propietari i administració, i es resolen els seus detalls d'acord amb les millors pràctiques administratives i la jurisprudència que les confirma; les obligacions de transparència de l'urbanitzador amb el propietari, i viceversa; el dret a triar la modalitat de retribució, en espècie o en diners, a més de la facultat de no participar en el programa i demanar l'expropiació; l'abast de les notificacions i les citacions de l'urbanitzador al propietari, partint de l'irrenunciable exercici públic i directe de les funcions d'autoritat; la possibilitat de formalitzar garanties hipotecàries d'obligacions urbanístiques, regulada amb les cauteles necessàries; i es limita, per virtut del principi d'afecció real, la responsabilitat econòmica del propietari a la finca afectada, sense extensió a la resta del seu patrimoni.

El títol III del llibre II tracta el problema de futur, mai resolt en la normativa anterior, de l'urbanisme en les ciutats existents i la renovació d'estes com a possible alternativa al consum de nous sòls. Des dels seus orígens, la legislació urbanística s'ha centrat en la producció de nova ciutat, i ha generat un marcat desequilibri amb les actuacions en els teixits urbans existents, la qual cosa, en el context actual del sector immobiliari, obliga a un canvi de perspectiva i a un impuls de les intervencions en la ciutat construïda.

La intervenció sobre la ciutat existent ha gravitat tradicionalment sobre dos tècniques: el deure normal de conservació i el deure d'edificació. Respecte a la primera, la legislació valenciana va ser pionera d'un règim simplificat que ha sigut assumit per nombroses legislacions autonòmiques i que es manté en esta llei. Respecte a la segona, també va ser innovadora amb la introducció dels programes d'actuacions aïllades. Esta llei estén, com a continguts propis del programa, l'execució d'obres privades de construcció, amb la condició que siguen susceptibles d'equidistribució entre els afectats, seguint el procediment de la reparcel·lació horitzontal. Es tracta d'un sistema que respecta el dret del propietari a edificar, al mateix temps que evita el bloqueig per este de la posada en el mercat de solars edificables. S'articula, per a això, un procediment flexible, progressiu i garantista, que fomenta una solució pactada entre el promotor i el propietari, però que, davant de la falta d'acord entre ambdós i la inactivitat del propietari, pot finalitzar en la declaració d'un incompliment del deure d'edificació i en la sanció d'este.

Els propietaris, igual que en les actuacions de nova urbanització, poden optar per participar o no, a la seua elecció, i triar entre ser compensats pel valor previ dels seus béns o invertir este valor en els rendiments de l'actuació. Es presumeix que l'actuació ha de tindre l'estímul de la rendibilitat i la garantia de la indemnitat per a qui no desitge assumir els seus riscos. Estos programes poden adjuntar modificacions de planejament, dins dels límits legals, o simplement tindre com a finalitat l'execució del planejament vigent. En l'adjudicació del programa corresponent es valoren, com a regla general, els avantatges econòmics per als afectats i les preferències d'estos. Es tracta, en definitiva, de buscar una fórmula versàtil que suscite consens social, en la qual les decisions d'interés públic de compliment obligatori propicien l'adhesió voluntària dels afectats i previnguen i resolguen els conflictes individuals.

En consonància amb el principi de dotar de seguretat el dret de propietat, la llei arreplega la regulació dels sòls semiconsolidats. Es tracta d'un cas típic d'assentament urbà inacabat, que la normativa anterior va tindre l'encert i el valor de fer-li front, si bé es matisen les disfuncions pràctiques observades. Anàlogament, es desenrotlla més profundament i flexiblement el règim de fora d'ordenació, introduint situacions diferenciades en funció del seu grau d'incompatibilitat amb el nou planejament. Es regulen també els deures dels propietaris d'estes edificacions afectades pel règim de fora d'ordenació, que només contribuiran al cost de la urbanització quan esta els oferisca un augment immediat del valor comercial de la seua propietat, i es compensaran els excedents d'aprofitament en el moment de la reedificació.

El títol IV d'este llibre està dedicat al règim del sòl no urbanitzable i al del sòl urbanitzable sense programa d'actuació. Els usos i activitats que, de manera excepcional, es poden ubicar en el sòl no urbanitzable hauran d'adequar-se al caràcter rural d'este. Dos són les formes clàssiques d'intervenció de les administracions en l'assignació d'usos i aprofitaments: l'autorització municipal i la declaració d'interés comunitari, l'aplicació de les quals s'establix en funció del tipus d'activitat i de la intensitat de l'ús que s'ha d'implantar en el sòl rural. Les declaracions d'interés comunitari, l'origen de les quals es remunta a la Llei 4/1992, de 5 de juny, de Sòl No Urbanitzable, han funcionat de manera satisfactòria, per la qual cosa és convenient el seu manteniment en la llei, encara que dotant-les de més agilitat, per mitjà d'una separació més nítida de l'anàlisi de la compatibilitat territorial de l'actuació respecte de la fase posterior d'obtenció de llicència o autorització relacionada amb la naturalesa de l'activitat concreta que s'ha d'implantar. Este títol també conté les condicions per a la implantació d'usos i activitats de caràcter provisional en els sòls classificats com a sòl urbanitzable, fins a la incorporació al desenrotllament urbanístic per mitjà de la seua programació.

Una regulació d'extraordinària importància i urgència, que es realitza en este títol, és el tractament dels assentaments residencials en el sòl no urbanitzable sobre els quals no es poden aplicar mesures de restauració de la legalitat urbanística o han quedat en situació de fora d'ordenació. La llei proposa la reducció dels impactes que produeixen en el medi rural a través d'un pla especial i un programa d'actuació. Estos nuclis de vivendes conservaran el caràcter rural, i les obres que s'hi realitzen, que seran sufragades pels propietaris, hauran de ser les mínimes imprescindibles per a eliminar estos impactes. Una vegada construïdes les infraestructures necessàries, les vivendes podran ser legalitzades per mitjà de la sol·licitud de la llicència de legalització preceptiva.

 

 

V

 

El llibre III regula la disciplina urbanística. Les innovacions en esta matèria fan referència al sistema d'actes comunicats i declaracions responsables, com a alternativa a la llicència en determinats casos. En matèria del règim sancionador, destaca un canvi important en el termini de caducitat de l'acció de restauració de la legalitat urbanística, que passa a ser de quinze anys. Tradicionalment, s'ha identificat el règim de prescripció de les infraccions, quatre anys, amb el de caducitat de l'acció restauradora de la legalitat. Això té poca lògica si s'analitza en el context de l'ordenament jurídic general.

Algunes experiències de dret comparat demostren que la reducció d'este termini de caducitat té efectes devastadors en el manteniment de la disciplina urbanística.

De tot el que s'ha exposat anteriorment, cal inferir que la nova llei és, excepte pel que fa als aspectes ambientals i territorials del planejament i a la tramitació unificada dels procediments urbanístics, ambientals i territorials, una norma en molts aspectes continuista amb els conceptes, tècniques i instruments que coneixen els operadors de l'urbanisme. La norma té present que este bagatge de coneixements tècnics i jurídics, que està assentat en el món professional, en el sector empresarial i en les administracions, és en si mateix un actiu valuós, que ha de ser mantingut. El propòsit és, justament, facilitar-ne la utilització, simplificant, racionalitzant i aclarint el sistema actual.

Finalment, cal indicar que durant el procediment d'elaboració i tramitació d'esta llei han sigut consultats els principals agents socials, públics i privats, que tenen relació amb les seues determinacions i que hi estan expressament afectats, les al·legacions dels quals han sigut analitzades i, en la mesura que ha sigut possible, incorporades al text legal. De la mateixa manera, s'han arreplegat els informes pertinents de les diferents conselleries i els dictàmens del Consell Assessor i de Participació del Medi Ambient i del Comité Econòmic i Social de la Comunitat Valenciana, i també la conformitat del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana.

 

 

LLIBRE I
PLANEJAMENT

 

 

TÍTOL PRELIMINAR

 

CAPÍTOL I
Disposicions generals

 

Article 1. Objecte d'esta llei [4]

Aquesta llei té per objecte la regulació de l'ordenació del territori valencià, de l'activitat urbanística, de la utilització racional del sòl i de la conservació del medi natural, des d'una perspectiva de gènere i inclusiva.

 

Article 2. Competències administratives

1. Correspon a la Generalitat i als municipis exercir les potestats de planejament, gestió i disciplina, referides a les ordenacions territorial i urbanística, d'acord amb el que estableix esta llei.

2. Les competències territorials i urbanístiques s'exerciran en coordinació amb les atribuïdes per la llei relatives a interessos públics sectorials relacionats amb els processos de conservació, transformació i ús del sòl.

3. En l'exercici d'estes competències administratives, la llei garanteix:

a) La direcció pública dels processos territorials i urbanístics.

b) La participació de la comunitat en les plusvàlues generades per les accions dels ens públics.

c) La informació i la participació ciutadana en els processos territorials i urbanístics.

d) La participació de la iniciativa pública i privada en l'ordenació i la gestió territorial i urbanística. [5]

e) La incorporació dels principis del desenrotllament sostenible.

f) La cohesió social.

 

Article 3. Concepte de desenrotllament territorial i urbanístic sostenible [6]

El desenvolupament territorial i urbanístic sostenible és el que garanteix l'ordenació equilibrada del territori, per a distribuir de manera harmònica les activitats residencials i productives de la població, com també els serveis i els equipaments, amb els criteris de garantir la salut i la qualitat de vida de les persones, facilitant l'accés a un habitatge digne i de cost assequible, la prevenció de riscos, la conservació dels recursos naturals i la preservació de la flora i la fauna natural i del paisatge. Per a això s'han de satisfer les demandes adequades i suficients de sòl, de manera compatible amb els anteriors objectius, orientant-les de manera que es potencien assentaments compactes, es minimitze l'ocupació de nous sòls, i es done preferència a la rehabilitació d'edificis, la millora dels espais públics urbans i el reciclat d'espais ja urbanitzats.

 

 

TÍTOL I
La infraestructura verda, el paisatge i l'ocupació racional del territori

 

CAPÍTOL I
La infraestructura verda

 

Article 4. La infraestructura verda: concepte i funcions

1. La infraestructura verda és el sistema territorial bàsic compost pels espais següents: els àmbits i llocs de valor ambiental, cultural, agrícola i paisatgístic més rellevant; les àrees crítiques del territori la transformació de les quals implique riscos o costos ambientals per a la comunitat, i l'entramat territorial de corredors ecològics i connexions funcionals que posen en relació tots els elements anteriors.

2. La infraestructura verda s'estendrà també als sòls urbans i urbanitzables, i comprendrà, com a mínim, els espais lliures i les zones verdes públiques més rellevants, així com els itineraris que permeten la seua connexió.

3. La identificació i la caracterització dels espais que componen la infraestructura verda de la Comunitat Valenciana es realitzarà en els instruments de planificació territorial i urbanística, a escala regional, supramunicipal, municipal i urbana, i serà la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i paisatge l'encarregada de supervisar la seua coherència i funcionalitat i delimitar-la en la cartografia temàtica de l'Institut Cartogràfic Valencià. [7]

4. La planificació urbanística i territorial definirà i caracteritzarà la infraestructura verda amb caràcter previ a l'ordenació d'usos i activitats en el territori.

5. Les funcions de la infraestructura verda són les següents:

a) Preservar els principals elements i processos del patrimoni natural i cultural, i dels seus béns i servicis ambientals i culturals.

b) Assegurar la connectivitat ecològica i territorial necessària per a la millora de la biodiversitat, la salut dels ecosistemes i la qualitat del paisatge.

c) Proporcionar una metodologia per al disseny eficient del territori i una gradació de preferències quant a les alternatives dels desenrotllaments urbanístics i de l'edificació.

d) Orientar de manera preferent les possibles alternatives dels desenrotllaments urbanístics cap als sòls de menor valor ambiental, paisatgístic, cultural i productiu.

e) Evitar els processos d'implantació urbana en els sòls sotmesos a riscos naturals i induïts, de caràcter significatiu.

f) Afavorir la continuïtat territorial i visual dels espais oberts.

g) Vertebrar els espais de major valor ambiental, paisatgístic i cultural del territori, així com els espais públics i les fites conformadores de la imatge i la identitat urbana, per mitjà d'itineraris que propicien la millora de la qualitat de vida de les persones i el coneixement i el gaudi de la cultura del territori.

h) Millorar la qualitat de vida de les persones en les àrees urbanes i en el medi rural, i fomentar una ordenació sostenible del medi ambient urbà.

 

Article 5. Espais que integren la infraestructura verda i la seua incorporació a esta [8]

1. La infraestructura verda conté determinats espais i elements que exerceixen una funció ambiental i territorial, incloent-hi tant àmbits protegits per una regulació específica com altres que no posseeixen esta protecció. Per als uns i els altres, les disposicions normatives d'esta llei, i les dels plans urbanístics i territorials, regularan els usos i aprofitaments que siguen compatibles amb el manteniment de l'estructura i la funcionalitat de la infraestructura esmentada.

2. Formen la infraestructura verda de la Comunitat Valenciana:

a) Els espais que integren la Xarxa Natura 2000 a la Comunitat Valenciana, seleccionats o declarats de conformitat amb el que estableix la legislació de l'Estat sobre el patrimoni natural i la biodiversitat.

b) Els espais naturals protegits, declarats com a tals d'acord amb la legislació sobre espais naturals protegits de la Comunitat Valenciana.

c) Les àrees protegides per instruments internacionals en la legislació de l'Estat sobre el patrimoni natural i la biodiversitat.

d) Els ecosistemes humits i masses d'aigües, continentals i superficials, així com els espais adjacents a estos que contribuïsquen a formar paisatges d'elevat valor que tinguen l'aigua com a element articulador.

e) Els espais de la zona marina la delimitació, l'ordenació i la gestió dels quals haja de fer-se de forma conjunta amb els terrenys litorals a què estan associats, tenint en compte el que disposa la legislació i la planificació sectorials, l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana i els instruments que la despleguen.

f) Els espais costaners d'interés ambiental i cultural que no estan inclosos en els casos anteriors però que s'hagen arreplegat en el planejament urbanístic, en l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana o en els instruments que la despleguen, o en els plans i projectes promoguts per l'administració sectorial amb competències en matèria de costes.

g) Les forests de domini públic i d'utilitat pública o protectores que es troben incloses en el corresponent catàleg, les àrees de sòl forestal de protecció, segons la normativa sectorial aplicable, i els terrenys necessaris o convenients per a mantindre la funcionalitat de les zones forestals protegides.

h) Les àrees agrícoles que, per la seua elevada capacitat agrològica, per la seua funcionalitat respecte dels riscos del territori, per conformar un paisatge cultural identitari de la Comunitat Valenciana o per ser àmbits de productes agropecuaris de proximitat o excel·lència que garantisquen la seguretat alimentària mitjançant el subministrament de productes d'alimentació, siguen adequades per a la seua incorporació a la infraestructura verda i així establisca la planificació territorial, urbanística o sectorial.

i) Els espais d'interés paisatgístic inclosos o declarats com a tals en l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, en els instruments que la desenrotllen, o els incorporats a la planificació a partir dels instruments propis de l'ordenació i gestió paisatgística que es defineixen en l'article següent.

j) Els espais d'elevat valor cultural que tinguen eixa consideració en aplicació de la normativa sectorial de protecció del patrimoni cultural, artístic o històric, incloent-hi els seus entorns de protecció.

k) Les zones crítiques per la possible incidència de riscos naturals, directes i induïts, de caràcter significatiu, que estiguen delimitats i caracteritzats per la normativa de desplegament d'esta llei, per l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana o pels instruments que la desenrotllen.

l) Les àrees que el planejament territorial, ambiental i urbanístic, en desplegament d'esta llei i de les respectives normatives sectorials, establisca explícitament com a adequades, tant pel seu valor actual com pel seu valor potencial, per a la seua incorporació a la infraestructura verda, per ser necessàries per al manteniment de la seua estructura i funcionalitat.

m) Els àmbits que garantisquen l'adequada connectivitat territorial entre els diversos elements constitutius de la infraestructura verda, amb especial referència als llits fluvials i les riberes d'aquests, els camins ramaders i altres afectacions de domini públic que complisquen aquesta funció, i també els corredors ecològics i funcionals.

n) Els espais ubicats en el sòl urbà i en el sòl urbanitzable que la planificació municipal considere rellevants per a formar part de la infraestructura verda, per les seues funcions de connexió i integració paisatgística dels espais urbans amb els elements de la infraestructura verda situats en l'exterior dels teixits urbans. Caldrà ajustar-se no sols a la identificació puntual d'estos espais sinó també a les seues possibilitats d'interconnexió ambiental i de recorreguts.

3. Els espais que tinguen una regulació ambiental, cultural o sectorial específica s'incorporaran a la infraestructura verda amb la seua declaració, catalogació o aprovació de l'instrument que els regule. Per a la resta d'espais, la seua incorporació es produirà amb l'aprovació de l'instrument de planejament territorial o municipal que els identifique, els caracteritze i regule els usos i aprofitaments que siguen compatibles amb el manteniment de l'estructura i funcionalitat d'esta infraestructura; i la seua exclusió, en revisions o modificacions posteriors del planejament, haurà de ser objecte d'una justificació detallada.

4. En la infraestructura verda forestal qualificada com a muntanya de domini i utilitat pública que es trobe inclosa en el catàleg corresponent situat en la franja dels primers deu quilòmetres des de la línia litoral, només es poden desenvolupar-se usos compatibles amb el manteniment i la funcionalitat d'aquesta infraestructura i dels valors forestals que alberga.

Poden autoritzar-se usos extractius relacionats directament amb el medi marí i costaner, com salines, torberes i aigües minerals.

 

 

CAPÍTOL II
El paisatge

 

Article 6. El paisatge: definició, objectius i instruments

1. Paisatge és qualsevol part del territori, tal com és percebut per qui l'habita, el caràcter del qual resulta de la interacció de factors naturals i humans.

Són paisatges de rellevància regional aquells que per la seua escala, singularitat, estima social i valors són representatius de la diversitat territorial de la Comunitat Valenciana. Aquests paisatges s'identifiquen en l'Estratègia territorial de la Comunitat Valenciana. [9]

2. El paisatge s'integrarà en totes les polítiques sectorials que incidisquen en este, tant a escala autonòmica, com a escala supramunicipal o local. En concret, la planificació territorial i urbanística, en el marc del Conveni Europeu del Paisatge, s'orientarà per les finalitats següents:

a) Conservarà i valorarà els paisatges més valuosos i socialment apreciats que identifique, i integrarà els paisatges de rellevància regional definits per l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, pels plans d'acció territorial que els desenrotllen en esta matèria o pels delimitats amb un caràcter rellevant per normes nacionals o internacionals.

b) Adoptarà mesures de gestió, millora i salvaguarda de la qualitat, tant dels paisatges naturals i rurals com dels urbans i periurbans, a partir dels objectius de qualitat paisatgística que s'establisquen per a estos.

c) Formularà mesures com a resultat de la participació pública i de la coordinació de les distintes administracions competents, per mitjà de la incorporació d'instruments per a la protecció, gestió i ordenació del paisatge.

3. El paisatge condicionarà la implantació d'usos, activitats i infraestructures, la gestió i conservació d'espais naturals i la conservació i posada en valor d'espais culturals, per mitjà de la incorporació en els seus plans i projectes de condicionants, criteris o instruments de paisatge.

4. Els instruments de paisatge han de ser:

a) Els estudis de paisatge, que analitzen l'ordenació urbana i territorial i els processos que incideixen en el paisatge, que fixen objectius de qualitat paisatgística i estableixen mesures destinades a la protecció, a l'ordenació i a la gestió, d'acord amb l'annex I d'aquesta llei. Són els adequats per als plans d'acció territorial, plans generals estructurals, el pla d'ordenació detallada i poden ser-ho per a plans especials i modificacions de plans generals d'ampli àmbit territorial.

b) Els estudis d'integració paisatgística, que valoren els efectes sobre el caràcter i la percepció del paisatge de plans, projectes i actuacions amb incidència en el paisatge i estableixen mesures per a evitar o mitigar els possibles efectes negatius, conforme a l'annex II d'aquesta llei. En els instruments de planejament sotmesos a avaluació ambiental i territorial estratègica simplificada que no tinguen incidència en el paisatge no serà exigible estudi d'integració paisatgística, en el cas que així ho determine l'òrgan ambiental i territorial estratègic com també un informe del departament amb les competències de paisatge.

c) Els programes de paisatge, que concreten les actuacions necessàries per a garantir la preservació, la millora i la posada en valor de paisatges que requereixen intervencions específiques i integrades, d'acord amb l'annex III d'aquesta llei. [10]

5. Els instruments de paisatge a què es refereix l'apartat anterior s'han de sotmetre en tot cas a participació pública i consulta a les administracions públiques afectades perquè es pronuncien en un termini màxim igual al del procediment del document al qual s'adjunte. Quan estiguen vinculats a un pla o projecte, ho han de fer dins del procediment en què s'aproven aquests. La participació pública d'aquests instruments ha de tenir per objecte:

a) Fer accessible, mitjançant els instruments de paisatge, la informació rellevant sobre les accions establides pel pla o el projecte al qual s'adjunte, els efectes sobre el paisatge existent i la qualitat dels generats, ja siguen naturals, rurals, urbans o periurbans.

b) Obtenir informació útil del públic interessat i facilitar i canalitzar el dret a formular observacions i comentaris en aquelles fases inicials del procediment en què estiguen obertes totes les opcions.

c) En els estudis de paisatge i d'integració paisatgística, conèixer l'opinió o preferències del públic interessat respecte del valor dels paisatges concernits, de la definició dels objectius de qualitat paisatgística i de les opcions considerades en els plans o els projectes als quals s'adjunten, i en el cas dels programes, participar en la definició dels seus objectius concrets. [11]

6. Els estudis de paisatge podran tramitar-se de manera independent i s'aprovaran per resolució de la direcció general competent en matèria de paisatge. [12]

 

 

CAPÍTOL III
Criteris de l'ocupació racional del sòl

 

Article 7. Criteris generals de creixement territorial i urbà

1. La planificació urbanística i territorial classificarà sòl urbà i sòl urbanitzable en una dimensió suficient per a satisfer les demandes que la justifiquen i impedir l'especulació, basant-se en necessitats reals, previstes o sobrevingudes, i es justificarà per mitjà de paràmetres objectius que analitzen les expectatives i les possibilitats estratègiques de cada municipi en el seu context supramunicipal, d'acord amb l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana.

2. A fi de procurar un desenvolupament territorial i urbanístic sostenible i que incorpore la perspectiva de gènere, la planificació territorial i urbanística:

a) Ha de prioritzar i, si escau, promoure, la culminació dels desenvolupaments existents i l'ocupació sostenible del sòl, que en preveja la rehabilitació i la reutilització, i també l'ús dels habitatges buits, com a opció preferent sobre el nou creixement, per a evitar la segregació i la dispersió urbanes, a fi de possibilitar el manteniment de la funció primària del territori com a base de la protecció dels valors ambientals dels espais urbans, rurals i naturals i de la correcta integració i cohesió espacials dels diversos usos o activitats, tot a fi de reduir la generació de desplaçaments.

b) Ha d'impulsar la rehabilitació edificatòria, i també la regeneració i la renovació urbanes, de forma preferent als espais urbans vulnerables, entenent com a tals aquelles àrees urbanes que patisquen processos d'abandó, obsolescència o degradació del teixit urbà o del patrimoni edificat, o llocs on un percentatge majoritari de la població resident es trobe en risc d'exclusió per raons de desocupació, insuficiència d'ingressos, edat, discapacitat o altres factors de vulnerabilitat social, com també els conjunts històrics. [13]

3. El departament competent en matèria d'ordenació del territori, dins del marc de les consultes a les administracions públiques que recull l'article 53 de la llei, emetrà un informe amb caràcter vinculant sobre l'aplicació a la planificació territorial i urbana de les determinacions de l'Estratègia territorial de la Comunitat Valenciana i dels plans d'acció territorial que així ho expressen en les seues disposicions normatives. [14]

 

Article 8. Criteris generals d'ordenació i integració paisatgística

La planificació territorial i urbanística, la implantació d'usos i els projectes d'infraestructures, preservaran i potenciaran la qualitat dels paisatges i la seua percepció visual aplicant els criteris següents:

a) Les construccions s'adaptaran al medi en què se situen, siga rural o urbà, tenint en compte els elements culturals existents en l'àmbit de l'actuació.

b) Es respectaran els elements culturals, la topografia i la vegetació com a elements conformadors del caràcter dels paisatges, els quals seran considerats condicionants i referents dels projectes.

c) Totes les actuacions garantiran la correcta visualització i accés al paisatge. Per a això:

1.r Mantindran el caràcter i les condicions de visibilitat dels paisatges de major valor, especialment els agropecuaris tradicionals, els oberts i naturals, les perspectives de conjunts urbans històrics o tradicionals, els elements culturals i l'entorn de recorreguts escènics.

2.n Amb caràcter general, es preservaran de la urbanització i de l'edificació els elements dominants que constitueixen referències visuals del territori: crestes de muntanyes, cúspides del terreny, vores de penya-segats, zones amb pendents elevades, fites i elevacions topogràfiques.

3.r Respectaran les zones d'afecció paisatgística i visual al voltant dels punts d'observació que faciliten les vistes més significatives de cada lloc i les que contribuïsquen a la posada en valor de la infraestructura verda.

d) Les unitats de paisatge, definides com les àrees geogràfiques amb una configuració estructural, funcional o perceptiva diferenciada, que han adquirit els caràcters que les defineixen al llarg del temps, constituiran una referència preferent en la zonificació del territori proposada en els plans territorials i urbanístics.

e) Els desenrotllaments territorials i urbanístics s'integraran en la morfologia del territori i del paisatge, i definiran adequadament les vores urbanes i la silueta urbana, i preservaran la singularitat paisatgística i la identitat visual del lloc.

f) La planificació urbanística i territorial adoptarà determinacions per al control dels elements amb incidència en la qualitat del paisatge urbà, i garantirà amb el disseny dels espais públics i el viari la funcionalitat de la infraestructura verda i el manteniment de les principals vistes i perspectives que el caracteritzen.

 

Article 9. Criteris generals d'ordenació dels recursos hídrics en el territori [15]

La planificació territorial i urbanística, en el marc d'una gestió sostenible, racional i integral dels recursos hídrics:

a) Identificarà les masses d'aigua, superficials i subterrànies i les zones humides així com les zones vulnerables i sensibles a la contaminació de les aigües, i regularà perímetres de protecció entorn de les captacions d'aigua per a la producció d'aigua potable.

b) Adaptarà els nous desenvolupaments territorials a la gestió i l'ús sostenible a llarg termini de les masses d'aigua.

c) Ubicarà espais lliures d'edificació al costat del domini públic hidràulic, al llarg de tota la seua extensió i en les zones amb elevada perillositat per inundacions, i promourà, preservarà i posarà en valor el bon estat de les masses d'aigua, els paisatges d'aigua i el seu patrimoni hidràulic.

d) Respectarà el règim hidrològic, la morfologia dels caixers fluvials i l'espai fluvial ripari, llevat que existisquen causes justificades d'interès general.

e) Preveurà infraestructures de sanejament i de depuració que eviten abocaments contaminants al subsòl i al domini públic hídric o marítim, i que asseguren la qualitat mínima dels efluents segons la normativa aplicable.

f) Evitarà els nous desenvolupaments en les zones de risc d'inundació significatiu, llevat que, a falta d'alternatives de localització, puguen implementar-se mesures correctores suficients i s'evite l'increment del risc d'inundació a tercers.

g) Els instruments de planejament general poden incloure la proposta a l'administració competent de la reassignació de les concessions i els títols de drets d'aigua als nous usos que sorgisquen de la nova classificació del sòl.

 

Article 10. Criteris d'integració territorial i paisatgística de les infraestructures

Els plans territorials, urbanístics i sectorials:

a) Fixaran les reserves de sòl necessàries per a facilitar la construcció o ampliació de les infraestructures supramunicipals. Estes es dissenyaran i implantaran considerant la morfologia i permeabilitat del territori, la seua integració en el paisatge, la seua afecció a la infraestructura verda, així com la prevenció de riscos naturals i induïts.

b) Prioritzaran la gestió eficaç de les infraestructures existents i canalitzaran la seua implantació cap a corredors multifuncionals que les compatibilitzen per a economitzar el consum de sòl.

 

Article 11. Criteris per a l'ordenació del sistema rural valencià

1. Els nous desenrotllaments urbans i l'ordenació dels existents en els municipis del sistema rural valencià definit en l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana s'adaptaran a les seues condicions històriques d'escala, morfologia territorial, entorn paisatgístic i valor cultural. S'evitaran les noves transformacions que menyscaben el caràcter rural dels assentaments i els valors de l'espai on s'emmarquen.

2. La planificació territorial i urbanística:

a) Ordenarà per a cada àmbit rural els diversos usos que siguen propis, compatibles o complementaris de l'activitat agrària, i establirà mesures i accions per a potenciar-la i per a millorar el paisatge local.

b) Contribuirà al manteniment de l'equilibri territorial de la Comunitat Valenciana, millorant les condicions de vida de la població dels municipis del medi rural i procurant la revitalització dels nuclis tradicionals i la reutilització dels seus immobles.

3. La planificació i la implantació d'usos i activitats en el medi rural s'ajustarà a les directrius paisatgístiques següents, a fi de garantir una adequada integració en el seu entorn:

a) Les característiques volumètriques o compositives de les construccions seran les pròpies de les zones rurals. [16]

b) Amb caràcter general, s'evitaran les construccions en llocs pròxims a carreteres, llits o vies pecuàries.

c) S'evitarà la col·locació i el manteniment d'anuncis, cartells i tanques publicitàries, excepte els que tinguen caràcter institucional o indicatiu i els que disposen de l'expressa autorització demanial i no generen un impacte paisatgístic.

4. S'afavorirà la reversibilitat de les instal·lacions i construccions subjectes a temporalitat emprant materials, tècniques i recursos adequats que puguen biodegradar-se, desmuntar-se o ser reutilitzats posteriorment. [17]

 

Article 12. Millora de la qualitat de vida a les ciutats

1. La planificació territorial i urbanística contribuirà a la vertebració territorial de la Comunitat Valenciana i potenciarà un sistema de ciutats policèntric que estenga la prestació de béns i servicis de forma equitativa al conjunt del territori.

2. La planificació territorial i urbanística contribuirà al manteniment de la viabilitat, diversitat i vitalitat dels centres històrics i a la seua dotació d'equipaments i servicis en condicions de qualitat i suficiència.

3. L'ordenació d'usos i el disseny urbà atendran els principis d'accessibilitat universal i de mobilitat sostenible, amb un sistema de transport públic eficient, qualificat i fiable, i assegurarà la comoditat per al trànsit de vianants i de ciclistes, per mitjà d'una adequada estructura i morfologia dels carrers, espais públics i seccions viàries.

4. Els nous espais públics, o la seua reforma, han de configurar la imatge urbana com el resultat d'un projecte unitari, coherent i articulat per la infraestructura verda urbana i la xarxa d'espais dotacionals. En cap cas els espais públics poden conformar-se com un mer resultat residual i inconnex de les implantacions privades.

5. L'ordenació de l'edificació i del seu ús s'ajustarà a criteris d'eficiència energètica, de reducció d'emissions i residus, i a la implantació de les energies renovables.

 

Article 13. Cohesió social, perspectiva de gènere i urbanisme [18]

1. L'ordenació territorial i urbanística procurarà les condicions necessàries per a aconseguir ciutats socialment integrades, i evitarà solucions espacials discriminatòries que generen àrees marginals i ambients d'exclusió social, que són contràries als valors constitucionals.

2. Les polítiques i els plans de les administracions públiques en matèria d'urbanisme i ordenació del territori han d'incloure mesures destinades a fer efectiu el principi d'igualtat entre les persones. En aquest sentit, la perspectiva de gènere s'ha d'incloure en el disseny, la definició i l'execució del planejament urbanístic, ha de complir amb els criteris de l'annex XII d'aquesta llei i, com a mínim, amb els elements clau següents: [19]

a) La interrelació, la proximitat i la combinació dels usos per fer confluir les quatre esferes de la vida quotidiana –productiva, reproductiva, política i personal– i atorgar-los el mateix valor.

b) La sostenibilitat com a eix que, de forma transversal, impregna tot l'urbanisme que ha de tenir cura del medi: aigua, energia, contaminació, sòl, residus, medi natural, zones verdes o espais naturals.

c) Emprar el concepte de ciutat cuidadora com a model urbà, és a dir, que l'espai urbà, la mobilitat, el transport públic, l'accessibilitat, la seguretat, l'equipament i el disseny dels habitatges estan en funció de les persones i la vida quotidiana.

d) Garantir el dret d'informació de la ciutadania i dels col·lectius afectats, com també fomentar la participació ciutadana en totes les fases, tenint especial cura d'incloure tant la paritat com la diversitat en totes les vessants, inclosa la participació de la infància. Cal prioritzar criteris inclusius i afavorir l'equitat en l'accés als serveis i les infraestructures urbanes.

e) L'ús de llenguatge inclusiu en la redacció dels documents i l'adaptació del llenguatge en els processos participatius per fomentar la inclusió.

3. L'elaboració i el seguiment dels instruments territorials i urbanístics ha de garantir el dret d'informació dels ciutadans i els col·lectius amb interessos afectats, i fomentar la participació ciutadana en totes les fases.

4. L'ordenació urbanística ha de reservar sòl, d'acord amb l'article 33 d'aquesta llei, per a habitatges subjectes a algun règim de protecció pública, sempre ponderant les necessitats municipals i supramunicipals, amb una distribució territorial equilibrada i una adequada connexió amb els equipaments i els serveis.

5. Els plans municipals ordenaran les reserves de dotacions públiques i l'obtenció del sòl necessari per a implantar-les, d'acord amb la planificació sectorial en matèria sanitària, educativa, de serveis socials, administrativa i d'infraestructures. Els òrgans administratius competents en aquestes matèries participaran en els processos d'aprovació dels plans. [20]

 

 

TÍTOL II
Instruments d'ordenació

 

CAPÍTOL I
Instruments d'ordenació

 

Article 14. Tipus d'instruments d'ordenació [21]

1. Són instruments de planejament urbanístic i territorial d'àmbit supramunicipal els següents:

a) L'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana.

b) Els plans d'acció territorial.

c) Els plans generals estructurals mancomunats.

2. Són instruments de planejament urbanístic i territorial d'àmbit municipal els següents:

a) El pla general estructural.

b) En desplegament del pla general estructural, l'ordenació detallada es concreta per mitjà dels instruments següents:

1.r El pla d'ordenació detallada.

2.n Els plans de reforma interior.

3.r Els plans parcials.

4.t Els estudis de detall.

3. També són instruments d'ordenació els plans especials, els catàlegs de proteccions i els projectes d'inversions estratègiques sostenibles.

4. El contingut i els documents dels instruments d'ordenació s'ajustaran als principis de mínim contingut necessari, màxima simplificació i proporcionalitat. Només podran exigir-se aquells documents expressament previstos per una norma amb rang de llei.

 

 

CAPÍTOL II
Planejament d'àmbit supramunicipal

 

Secció I. L'estratègia territorial de la comunitat valenciana

 

Article 15. Objecte, funcions, continguts i documentació de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana

1. L'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana és l'instrument marc de l'ordenació del territori en l'àmbit de la Comunitat Valenciana i té com a finalitat la consecució d'un territori integrador en la part social, respectuós en l'ambiental i competitiu en l'econòmica.

2. Són funcions de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana:

a) Identificar les grans oportunitats del territori i proposar les accions necessàries per al seu aprofitament racional i sostenible.

b) Establir els objectius, principis i criteris que constitueixen el marc de referència de les decisions amb incidència territorial.

c) Orientar els processos de planificació territorial i urbanística cap a la consecució del model territorial desitjat pels ciutadans.

d) Definir les estratègies adequades per a l'ordenació i gestió de la infraestructura verda del territori.

e) Integrar de manera coherent i eficient totes les actuacions que tenen una projecció sobre el territori, tant les actuacions sectorials de les administracions públiques com les actuacions d'iniciativa privada que tinguen un interés general.

3. Els objectius i principis directors de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana són vinculants per al conjunt de les administracions públiques amb àmbit competencial a la Comunitat Valenciana. Estos objectius i principis, així com els criteris d'ordenació del territori que s'estableixen en l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, s'incorporaran des del principi en l'avaluació ambiental i territorial de tots els programes, plans i projectes amb incidència sobre el territori.

4. El contingut de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana inclourà, com a mínim:

a) Objectius territorials estratègics establits a mitjà i llarg termini i amb un elevat consens social, i els indicadors per a avaluar el seu grau de compliment.

b) Diagnòstic territorial, que expresse els principals problemes, tendències i oportunitats del territori de la Comunitat Valenciana i propose escenaris i possibles opcions de futur.

c) Estructura territorial, que es definirà per a coordinar la projecció espacial de les distintes polítiques sectorials i la planificació territorial i urbanística.

d) Estratègies i projectes de canvi en el territori, per a aprofitar les oportunitats territorials d'una manera eficaç i eficient.

e) Àrees funcionals, identificades com a àmbits territorials d'escala intermèdia per a una planificació i gestió supramunicipal capaç d'articular l'espai regional.

f) Fórmules de governança territorial, que permeten la cooperació i coordinació administrativa i publicoprivada per a desenrotllar projectes dinamitzadors del territori.

g) Directrius d'ordenació del territori, el grau de vinculació de les quals s'establirà en la mateixa Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, per a planificar i gestionar adequadament la infraestructura verda i els processos d'ocupació del sòl.

5. L'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana es formalitzarà amb la documentació gràfica i escrita que siga més adequada per a la definició dels continguts abans expressats.

 

 

Secció II. Els plans d'acció territorial

 

Article 16. Plans d'acció territorial: objecte, funcions, continguts i documentació

1. Els plans d'acció territorial són instruments d'ordenació territorial que desenrotllen, en àmbits territorials concrets o en àmbits sectorials específics, els objectius, els principis i els criteris de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana. El seu àmbit pot comprendre, en tot o en part, diversos termes municipals.

2. Els plans d'acció territorial seran de caràcter sectorial o integrat, en funció del fet que els seus objectius i estratègies estiguen vinculats a un o més sectors de l'acció pública.

3. Són funcions dels plans d'acció territorial, en el seu àmbit d'actuació:

a) Concretar i completar els objectius, principis, criteris i propostes de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, i adaptar-los a la realitat territorial.

b) Definir els objectius, principis i criteris territorials per a les actuacions sectorials supramunicipals de les administracions públiques.

c) Coordinar la planificació urbanística municipal i la sectorial per a l'èxit dels seus objectius de sostenibilitat.

d) Definir la infraestructura verda en el seu àmbit d'actuació i establir-ne fórmules participatives de gestió.

e) Proposar accions, projectes, directrius i fórmules de governança territorial, per a assegurar un desenrotllament territorial eficient i racional.

4. Aquests plans podran:

a) Desenrotllar, completar i, fins i tot, modificar aspectes de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, com a conseqüència d'una anàlisi territorial de més detall respecte del seu àmbit, mantenint la coherència amb la planificació sectorial de la Generalitat.

b) Reservar terrenys per a dotacions d'interés supramunicipal, zonificar i classificar terrenys directament i articular l'ordenació urbanística de centres, eixos o entorns d'àmplia influència supramunicipal.

c) Modificar les determinacions de l'ordenació estructural dels plans d'àmbit municipal, així com ordenar l'adaptació d'aquests a les seues noves previsions, fixant terminis a aquest efecte. Si, després de l'aprovació del pla d'acció territorial, el planejament municipal és més restrictiu i l'adaptació no és automàtica, aquest es farà mitjançant el procediment següent:

i) L'ajuntament elaborarà una memòria justificativa tenint en compte, com a mínim, els criteris següents: usos, intensitat, ocupació de sòl i parcel·la i distància a elements protegits.

ii) La memòria justificativa haurà de sotmetre's a informació pública per un període mínim de 20 dies.

iii) Una vegada finalitzat el període d'informació pública, l'ajuntament elaborarà el document definitiu de memòria justificativa, que haurà de ser aprovat pel ple de l'ajuntament.

iv) La competència per a adaptar el planejament municipal als plans d'acció territorial correspon a la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i paisatge, que ha de dictar la resolució d'adaptació del planejament municipal, previ informe en matèria d'ordenació del territori i de paisatge.  [22]

d) Per causa d'interès general de caràcter supramunicipal, els plans d'acció territorial podran establir o modificar l'ordenació estructural de diversos municipis tenint en compte els criteris d'ordenació i gestió de la infraestructura verda i les relacions econòmiques i funcionals entre municipis, incloent-hi fórmules de compensació intermunicipal. [23]

5. Els plans d'acció territorial inclouran, com a mínim, els continguts següents:

a) Definició d'objectius, amb el grau de concreció suficient per a orientar el desplegament i l'execució de les seues estratègies, i indicadors per a avaluar-ne el grau de compliment.

b) Anàlisi territorial de la informació rellevant relativa a: infraestructura verda, assentaments poblacionals i evolució demogràfica, sistema productiu, renda i benestar, infraestructures, equipaments, vivenda i planejament vigent, cohesió social i govern del territori, així com altres dades que proporcione la sistematització de la informació obtinguda per l'administració del territori.

c) Diagnòstic del territori i definició d'escenaris de futur, detallant la problemàtica i les oportunitats del seu àmbit d'actuació, i identificant les seues causes i els agents l'actuació dels quals siga rellevant per a assolir els objectius del pla.

d) Estratègies del pla per a la consecució dels objectius proposats, incloent-hi la definició de projectes i accions dinamitzadores i valorant els efectes que la consecució dels objectius proposats tindrà sobre els elements enunciats en l'apartat anterior.

e) Accions que s'han de promoure per a la consecució dels seus objectius.

f) Directrius, criteris i normes que regulen les decisions publiques sobre la infraestructura verda del territori, la formulació del planejament municipal, les transformacions futures del territori, les declaracions d'interès comunitari, els projectes d'inversions estratègiques sostenibles, els projectes d'infraestructura pública més rellevants i, en general, l'exercici de les competències públiques amb projecció territorial. [24]

6. Els plans d'acció territorial es formalitzaran amb la documentació gràfica i escrita que siga més adequada per a la definició del seu contingut i per a la seua avaluació ambiental i territorial.

 

 

Secció III. Actuacions territorials estratègiques

 

Article 17. Projectes d'inversions estratègiques sostenibles. Definició i requisits [25]

1. Els projectes d'inversions estratègiques sostenibles tenen per objecte l'ordenació, la gestió i el desenvolupament d'intervencions territorials d'interès general i estratègic, de rellevància supramunicipal, que així siguen declarades pel Consell. També poden tenir aquesta consideració aquelles activitats legalment implantades, però el caràcter de les quals s'haguera plantejat originàriament de manera temporal, comporten fixació o increment de l'ocupació i adopten solucions que en garantisquen o en milloren la integració en la infraestructura verda del territori i l'aplicació de solucions sostenibles basades en la naturalesa. [26]

2. Els projectes d'inversions estratègiques sostenibles poden ser d'iniciativa pública, privada o mixta i localitzar-se en terrenys situats en un o més termes municipals, siga quina siga la zonificació, classificació, estat d'urbanització o ús previst pel planejament urbanístic i territorial anterior a l'aprovació.

3. L'àmbit del projecte d'inversió estratègica sostenible ha de constituir una única zona d'ordenació urbanística, l'ús predominant de la qual ha de ser el propi del projecte que motiva la modificació. Des del començament de la iniciativa ha de realitzar-se un estudi d'alternatives tant del document d'ordenació com del projecte a executar.

4. Han de constituir-se com una única parcel·la urbanística d'acord amb l'ús o activitat a què es destina, amb inscripció registral d'aquesta condició sobre la finca o finques registrals compreses. Es poden desenvolupar mitjançant societat de caràcter empresarial, pública, privada o mixta i executada en règim d'unitat de gestió pels titulars. De forma excepcional, pot donar-se lloc a distintes parcel·les urbanístiques amb titulars distints, però els usos i les edificacions autoritzables en aquestes sempre han d'estar directament relacionats, o ser complementaris, amb l'activitat que motiva el projecte d'inversió estratègica sostenible.

5. Ha de justificar-se la dificultat de dur-ne a terme el desenvolupament per algun dels mecanismes següents:

a) Els instruments d'ordenació establits en la secció IV del capítol III del títol II, llibre 1, d'aquesta llei, per no ser necessària la previsió en l'ordenació de sòls o dotacions de destinació pública constituents d'un teixit urbà propi de la trama dels polígons industrials o terciaris, excepte els estrictament precisos per a garantir-ne seua connexió amb les xarxes generals, en vincular-se la totalitat del sòl a l'ús o l'activitat a la qual es destina el projecte d'inversió estratègica sostenible. [27]

6. En projectes d'inversions estratègiques sostenibles, han de concórrer aquests requisits:

a) Congruència amb l'Estratègia territorial de la Comunitat Valenciana:

contribuir a la consecució dels seus objectius i directrius.

b) Interès general: produir un impacte supramunicipal favorable i permanent des del punt de vista econòmic, social i ambiental, especialment en la creació d'ocupació; circumstància que ha d'acreditar-se mitjançant l'aportació d'un estudi de viabilitat, de sostenibilitat econòmica i d'impacte de gènere de l'actuació.

L'estudi d'impacte econòmic i social sobre l'ocupació ha d'incorporar una anàlisi de la possible repercussió en l'ocupació preexistent a la tramitació del projecte d'inversió estratègica sostenible en sectors i usos iguals o semblants als previstos en el projecte d'inversió estratègica sostenible i una previsió d'evolució i el balanç d'ocupació d'homes i dones, a mitjà i llarg termini en l'àmbit d'influència del projecte d'inversió estratègica sostenible.

c) Integració territorial: ser compatible amb la infraestructura verda, integrar-se en la morfologia del territori i el paisatge i connectar adequadament amb les xarxes de mobilitat sostenible, ponderant positivament les de transport públic i els sistemes no motoritzats.

d) Localització selectiva: ubicar-se aprofitant singularitats del territori que impliquen avantatges comparatius de localització, siga per accessibilitat, entorn ambiental o paisatgístic o per la presència i la posició d'equipaments o infraestructures de qualitat.

e) Efectivitat: executar-se de forma immediata, sense perjudici de les fases espacials o temporals que es prevegen en el desenvolupament.

f) Rellevància: acollir usos i activitats que contribuïsquen a l'equitat, l'excel·lència i la qualificació del territori amb projecció o àmbit d'influència d'escala internacional, nacional o, si més no, regional quan se situen en l'àmbit rural. Els projectes empresarials que implanten aquests usos i activitats s'han d'adequar a les categories següents:

1.r Actuacions que contribuïsquen a millorar la competitivitat territorial, la reconversió de sectors econòmics, el desenvolupament i la innovació tecnològica, la cooperació entre agents econòmics, l'atracció de talents, la internacionalització d'empreses i, en general, la creació d'ocupació estable i de qualitat, equilibrada entre homes i dones.

Les actuacions i els usos únicament han de ser de caràcter terciari, industrial o logístic. No s'hi permeten els usos residencials, comercials o d'oci, excepte en aquells percentatges complementaris i, en tot cas, minoritaris que donen servei a l'ús principal.

2.n Actuacions significatives de millora del sistema rural d'acord amb l'Estratègia territorial de la Comunitat Valenciana i que hi afavorisquen l'ocupació estable, especialment de les dones, basades en l'aprofitament dels recursos endògens o en l'atracció d'activitats innovadores compatibles amb el medi on s'ubique. S'hi exclouen els usos de caràcter residencial.

g) Justificació que el territori d'ubicació puga absorbir l'impacte associat a l'activitat d'acord amb els continguts de l'Estudi d'avaluació ambiental estratègica.

7. La implantació de PIES (Projectes d'Inversions Estratègiques Sostenibles) en infraestructura verda catalogada ha de complir la normativa sectorial que la regula.

 

 

Secció IV. Plans generals estructurals mancomunats

 

Article 18. Plans generals estructurals mancomunats

1. Els municipis podran promoure plans generals estructurals mancomunats, que comprenguen dos o més termes municipals complets.

2. El contingut d'estos plans és el que es regula en la secció I, del capítol III, d'este títol.

3. El procediment d'aprovació d'estos plans és el que es regula en el capítol II, del títol III, del llibre I, d'esta llei, si bé els òrgans competents per a la realització dels diferents tràmits a escala municipal seran els que siguen procedents d'acord amb la legislació de les bases de règim local.

 

CAPÍTOL III
Planejament d'àmbit municipal

 

Article 19. Nivells d'ordenació municipal: ordenació estructural i ordenació detallada

1. L'ordenació territorial i urbanística d'un municipi s'efectua, en atenció al rang i escala de les seues determinacions, en dos nivells: ordenació estructural i ordenació detallada.

2. L'ordenació estructural defineix el model territorial i urbanístic del municipi, coordina i regula la localització espacial dels usos generals en tot el territori municipal, classifica el sòl, estableix les condicions bàsiques per al seu desenrotllament i sostenibilitat i defineix zones de distinta utilització del sòl i les vertebra per mitjà de la infraestructura verda i la xarxa primària de dotacions públiques. La integren les determinacions així qualificades per esta llei. L'ordenació estructural s'establix en el pla general estructural i pot ser modificada pels instruments de planejament de desenrotllament, en els termes establits en esta llei.

3. L'ordenació detallada desenrotlla i concreta l'ordenació estructural i regula l'ús detallat del sòl i l'edificació. La integren les determinacions així qualificades per esta llei i aquelles altres que no tinguen específicament assignat un caràcter estructural.

4. L'ordenació detallada s'establix en el pla d'ordenació detallada, en els plans parcials, en els plans de reforma interior i en els estudis de detall.

 

 

Secció I. El pla general estructural i l'ordenació estructural

 

Article 20. Funció i àmbit del pla general estructural

El pla general estructural estableix l'ordenació estructural d'un o més municipis complets; ha d'ajustar-se a les previsions de l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana i a les dels plans supramunicipals. L'aprovació del pla general estructural és prèvia i necessària per a l'aprovació dels altres instruments de planejament municipal.

 

Article 21. Determinacions de l'ordenació estructural

1. Integren l'ordenació estructural les determinacions següents:

a) Objectius i indicadors de sostenibilitat, amb perspectiva de gènere i de capacitat territorial i directrius estratègiques del desenvolupament previst. [28]

b) Delimitació i caracterització de la infraestructura verda.

c) Xarxa primària.

d) Delimitació de zones d'ordenació estructural per a tot el territori municipal.

e) Delimitació de perímetres d'afecció i protecció, exigits per la legislació sectorial.

f) Classificació del sòl.

g) Ordenació del sòl no urbanitzable, que inclou la zonificació i la normativa reguladora pròpia dels distints usos i aprofitaments admissibles excepcionalment en esta classe de sòl.

h) Delimitació d'àmbits de planejament urbanístic diferenciat.

i) Condicions de desenrotllament de cada un dels sectors de planejament urbanístic.

j) Criteris generals per a la delimitació de les àrees de repartiment i per a l'establiment de l'aprofitament tipus.

k) Política pública de sòl i vivenda.

2. El pla general estructural ha d'expressar quins són els instruments d'ordenació detallada previstos per al seu desenrotllament, ja siga assumint els anteriorment vigents o remetent a altres de futura elaboració, per a cada una de les zones que s'hi delimiten.

 

Article 22. Objectius, llindars i indicadors de sostenibilitat territorial i directrius estratègiques del desenrotllament previst

1. El pla general estructural contindrà uns objectius, llindars i indicadors de sostenibilitat territorial amb un horitzó temporal de vint anys i seran vinculants per a l'avaluació i seguiment del pla, sense perjuí que la vigència del pla siga indefinida. En absència de previsió específica per a l'àmbit del pla o per als sectors de desenrotllament, es considerarà que el nombre total d'habitants serà el resultant d'aplicar 2,5 habitants pel nombre de vivendes.

2. El pla definirà almenys els llindars següents, amb referència a tres escenaris, amb un horitzó a quatre, deu i vint anys:

a) Projecció de població que servisca com a referència per a la fixació de les determinacions del pla general estructural.

b) Índexs màxims d'ocupació sostenible de sòl per a usos residencials i d'activitats econòmiques, tal com es preveuen en l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana.

c) Recursos hídrics necessaris, en funció dels recursos disponibles o dels susceptibles de reassignació o de nova generació per mitjà de les infraestructures oportunes.

3. El pla general estructural definirà un conjunt d'indicadors de sostenibilitat per a la seua avaluació i seguiment. Estos indicadors hauran de posseir els atributs mínims següents: senzillesa, disponibilitat, fiabilitat, representativitat i comparabilitat.

4. Les directrius estratègiques del desenrotllament del pla general estructural s'atindran als principis generals de creixement territorial i urbà desplegats en l'article 7 d'esta llei.

 

Article 23. Delimitació i característiques de la infraestructura verda a escala municipal

1. El pla general estructural definirà, d'acord amb les previsions del títol I d'este llibre, la infraestructura verda a escala municipal, i incorporarà i concretarà els elements d'escala regional i municipal d'esta infraestructura de manera coordinada amb els municipis contigus.

2. La infraestructura verda no constitueix en si mateixa una zona d'ordenació, sinó que els seus distints elements es zonificaran i es regularan de forma adequada a les seues característiques, a la seua legislació aplicable, a la seua funció territorial i a la interconnexió entre estos elements. No obstant això, el pla general estructural podrà establir determinacions normatives, aplicables a tots o a alguns dels elements que integren la infraestructura verda, amb la finalitat de garantir el seu caràcter d'espai obert.

 

Article 24. Xarxa primària i estàndard global de zones verdes i parcs públics [29]

1. La xarxa primària és el conjunt d'infraestructures, dotacions i equipaments, públics i privats, que tenen un caràcter rellevant en l'estructura urbanística municipal. Els elements que integren la xarxa primària estaran interconnectats i distribuïts de manera equilibrada en el territori, i comprendran, almenys, els següents:

a) Xarxa interurbana de comunicacions viàries, ferroviàries, portuàries i aeroportuàries.

b) Xarxa viària estructurant de carrers, avingudes o places de primer rang.

c) Parcs públics, amb una extensió mínima de cinc metres quadrats per habitant, amb relació al total de població prevista en el pla.

d) Si és el cas, xarxa de transport públic, urbà o metropolità, i xarxa de circulació no motoritzada.

e) Dotacions i equipaments l'àmbit de servici dels quals supere el seu entorn immediat.

2. La previsió total de reserves de sòl per a implantar els elements de la xarxa primària s'establirà per a tot el territori, siga quina siga la classificació urbanística, i cobrirà les necessitats previsibles per la planificació. La superfície de parc públic destinada a obtenir infraestructura verda al voltant dels nuclis urbans no computarà als efectes del càlcul de l'índex d'ocupació de sòl en els termes establits en l'Estratègia territorial de la Comunitat Valenciana o disposició que la substituïsca.

3. La superfície mínima de parc públic de cinc metres quadrats per habitant podrà reduir-se de la manera següent:

a) En un 70 % en municipis de menys de 2.000 habitants i no formen una conurbació superior a 40.000 habitants.

b) En un 50 % als municipis amb població igual o major de 2.000 habitants i menor de 5.000 habitants i no formen una conurbació superior a 40.000 habitants.

c) En un 25 % als municipis amb una població igual o major de 5.000 habitants i menor de 15.000 habitants i no formen una conurbació superior a 40.000 habitants.

d) En un 50 % en aquells municipis el terme municipal dels quals tinga sòl subjecte a una especial protecció en un percentatge superior al 75 % de la superfície.

L'aplicació d'aquesta minoració exigeix, si el parc públic s'adscriu a un sector, la previsió en la fitxa de gestió d'aquest d'un o més projectes d'ús públic a l'entorn rural immediat al nucli urbà, el cost dels quals siga equivalent al pressupost que s'obtindria aplicant com a mínim el mòdul per metre quadrat de sòl establit en l'apartat III.3.4 de l'annex IV d'aquesta llei a la superfície de parc públic que ha sigut reduïda després de l'aplicació de la minoració assenyalada en aquest apartat. I si el parc públic no s'adscriu a cap sector, l'administració urbanística ha de fer aquests projectes. En el segon supòsit, el pla urbanístic ha d'establir un programa d'inversió progressiva en el temps d'execució del o dels projectes d'ús públic, que no podrà ser superior a vint anys i en el desè any ha d'estar executat, almenys, en un 50 %. L'incompliment d'aquest programa determinarà la impossibilitat que en el municipi esmentat es tramiten modificacions en el planejament urbanístic, ni programes d'actuació integrada d'ús residencial.

4. En qualsevol tipus de municipis, les àrees recreatives situades en sòl no urbanitzable no contigu a nucli urbà que es destinen a usos lúdics i recreatius propis dels parcs públics podran computar com a tals, en la proporció de tres metres d'àrea recreativa en sòl no urbanitzable per cada metre de parc públic.

5. Si s'aplica a un mateix municipi les minoracions que es permeten en els punts 3 i 4 d'aquest article, la minoració conjunta no podrà superar els màxims permesos en el punt 3 per a cada tipus de municipi.

La minoració de parc públic en entorn urbà que permet el punt 4 no podrà superar en cap cas el vint-i-cinc per cent del total exigit.

6. Als municipis inclosos en l'àmbit de la Llei de l'Horta, la reserva de parc públic de cinc metres quadrats per habitant podrà reduir-se d'acord amb els supòsits que preveu aquesta llei.

7. L'estàndard global de zones verdes i parcs públics inclosos en l'ordenació estructural i en l'ordenació detallada, en cada municipi, no serà inferior a 10 metres quadrats per habitant, amb relació al total de població prevista en el pla. Aquest estàndard es complirà de manera global per a tot el municipi, però no és exigible que es complisca en cadascun dels sectors o àmbits de planejament. A aquest estàndard s'aplicarà la minoració prevista en els apartats 3 i 4 d'aquest article i afectarà exclusivament l'estàndard de 5 metres quadrats de parc públic per habitant.

8. Les categories i la nomenclatura per a designar les dotacions s'ajustaran als criteris d'unificació disposats en l'annex IV d'aquesta llei.

 

Article 25. Zones d'ordenació estructural: funció i continguts [30]

1. El pla general estructural delimitarà, en funció de les característiques del territori, dels seus valors i dels usos que s'han d'implantar, les diferents zones d'ordenació estructural per a tot el terme municipal.

2. L'ordenació estructural diferenciarà:

a) Les zones rurals, caracteritzades per aquells sòls que estiguen en situació bàsica rural i que, d'acord amb el pla, mantindran els valors i les funcions ambientals, territorials, paisatgístiques, econòmiques i culturals que exerceixen.

b) Les zones urbanitzades, caracteritzades per aquells sòls que tenen els serveis urbanístics, inclosos també tant els terrenys contigus als ja urbanitzats que permeten la culminació de les trames urbanes existents per mitjà de petites actuacions urbanístiques que no comporten més d'una línia d'illes de cases edificables, com els que presenten dèficit d'urbanització o dotacions.

c) Les zones de nou desenvolupament o expansió urbana, amb les corresponents dotacions i infraestructures.

3. La nomenclatura per a designar les zones s'ajustarà als criteris d'unificació disposats en l'annex IV d'aquesta llei.

4. Han d'assenyalar-se com a zones diferenciades un o més nuclis històrics tradicionals caracteritzats per compondre agrupacions diferenciades d'edificacions que conserven una trama urbana, una tipologia diferenciada o una silueta històrica característica. Cal justificar-ne la inexistència.

5. Sense perjudici del que hi ha establit en l'apartat 2, en els nuclis urbans tradicionals de municipis d'escàs creixement, poden delimitar-se petites zones amb l'amplitud necessària per a acollir les demandes de la població resident, prolongant la morfologia tradicional de carrers i edificació i legitimant exigències més senzilles d'urbanització derivades de la densitat moderada, el seu entorn agrari i l'escassa motorització. Aquests àmbits s'han de desenvolupar com a actuacions aïllades segons l'article 72.3.b d'aquesta llei.

 

Article 26. Zonificació estructural de les zones rurals

Per a les zones rurals, l'ordenació estructural establirà:

a) La diferenciació entre el sòl rural comú i el de protecció especial, este últim d'acord amb les normatives sectorials específiques i als valors ambientals, culturals, agrològics o de qualitat paisatgística.

b) En el sòl rural comú s'establiran les normes bàsiques que regulen els usos, intensitats, graus de protecció i integració paisatgística i que previnguen la parcel·lació urbanística i l'edificació incontrolada, i s'establiran les superfícies mínimes indivisibles, les alçàries màximes, l'ocupació màxima de parcel·la i altres determinacions anàlogues. En este tipus de sòl es delimitaran zones d'ordenació estructural, a partir de criteris ambientals i paisatgístics, que reflectisquen la seua vocació territorial futura i es regularan els usos que puguen acollir; a este efecte, caldrà ajustar-se al que disposa el títol IV del llibre II.

c) En el sòl rural de protecció especial, per valors ambientals, paisatgístics, culturals o econòmics, o per la presència de riscos naturals i induïts, els plans aplicaran la legislació sectorial corresponent a les matèries afectades, sense perjuí d'establir disposicions normatives i zonificacions que milloren la seua protecció i gestió. Els usos, obres, instal·lacions i activitats que s'implanten en estos sòls, de conformitat amb el títol IV del llibre II, hauran d'estar previstes en el planejament per ser compatibles amb el manteniment, conservació, millora, aprofitament i posada en valor dels recursos protegits; també es permetrà la implantació de les que siguen necessàries per a limitar els riscos. En este tipus de sòl, les activitats que prevegen els plans estaran relacionades amb la utilització, aprofitament o captura de recursos naturals, com ara el vent, el sol, l'aigua o els minerals; a més, s'exigirà que no generen impactes significatius en el medi ambient o que, després de l'avaluació del seu impacte ambiental i l'estudi de la seua integració en el paisatge, el seu interés públic o social prevalga o resulte compatible amb els valors ambientals, culturals i paisatgístics que podrien resultar afectats. Igualment, es podran dur a terme les obres i instal·lacions necessàries per a la gestió dels béns de domini públic, o dels servicis públics o activitats d'utilitat pública o interés general, i per a la minoració dels riscos que motivaran la seua especial protecció. Finalment, els plans inclouran les mesures que s'han d'adoptar als efectes de la conservació, protecció o millora dels béns protegits i, quan siga procedent, la prohibició de construir.

 

Article 27. Zonificació de zones urbanitzades i de nou desenrotllament i expansió urbana

Per a les zones urbanitzades i de nou desenrotllament i expansió urbana, l'ordenació estructural establirà:

a) Els usos dominants en cada zona, que podran ser residencial, industrial o terciari.

b) Normes, per a cada zona, sobre els usos, intensitats, graus de protecció i criteris d'integració paisatgística, d'acord amb les característiques zonals i els objectius del pla, de manera que:

1.r En les zones d'ús dominant residencial, existents o de nou desenrotllament, el pla diferenciarà, si més no, entre zones d'alta, mitjana i baixa densitat, població màxima que poden acollir, i fixaran l'edificabilitat i els criteris tipològics que permeten la posterior regulació detallada. S'entén per alta densitat aquella que resulte superior a 60 vivendes per hectàrea, per mitjana densitat la que resulte entre 35 vivendes per hectàrea i 60 vivendes per hectàrea, i per baixa densitat aquella que preveja menys de 35 vivendes per hectàrea.

2.n En les zones industrials i terciàries, existents o de nou desenrotllament, el pla diferenciarà, si més no, entre zones segons els usos i les característiques de les activitats en funció de la seua compatibilitat amb altres usos, i fixarà l'edificabilitat, els criteris tipològics que permeten la seua posterior regulació detallada i els usos dominants.

3.r El nucli o nuclis històrics es distingiran com a zones diferenciades subjectes a ordenacions tendents a preservar les seues característiques morfològiques tradicionals i les activitats que contribuïsquen a vitalitzar-les.

 

Article 28. Classificació del sòl

1. Els instruments de planejament classifiquen el sòl en urbà, urbanitzable i no urbanitzable.

2. El pla general estructural classificarà com a sòl no urbanitzable els terrenys que zonifique com a zones rurals, segons esta llei.

3. Són sòl urbà els solars i els terrenys que el pla general estructural zonifique com a zones urbanitzades, d'acord amb l'article 25.2.b d'esta llei.

4. El pla general estructural classificarà com a sòl urbanitzable els terrenys que zonifique com a zones de nou desenrotllament o expansió urbana. La classificació com a sòl urbanitzable pel pla comporta la mera aptitud dels terrenys per a la seua urbanització, després de la programació d'estos.

 

Article 29. Delimitació d'àmbits de planejament urbanístic diferenciat [31]

1. Una vegada s'haja zonificat el territori municipal, el pla general estructural ha de delimitar en el sòl urbanitzable i, si escau, en el sòl urbà, àmbits de planificació urbanística per al posterior desenvolupament detallat, que podrien ser:

a) Sectors de pla parcial per a estructurar l'expansió urbana prevista. Cada sector ha de configurar-se amb amplitud suficient, viabilitat econòmica, referències geogràfiques o administratives definides i objectius específics que justifiquen la redacció d'un instrument de planejament autònom.

b) Sectors de pla de reforma interior per a operacions de renovació urbana que han de ser abordades per un pla específic d'aquesta índole.

2. Per a cada sector, el pla general estructural ha de fer una estimació aproximada del nombre màxim i mínim d'habitants en àmbits d'ús residencial i d'habitants equivalents en àmbits d'usos productius; calcular una estimació preliminar de les dotacions de l'ordenació estructural i de les necessitats funcionals bàsiques en matèria de sanejament, abastiment d'aigua, subministrament energètic, telecomunicacions, accessibilitat, mobilitat i gestió de residus, i justificar les reserves de sòl establides a aquests fins.

 

Article 30. Continguts econòmics del pla general estructural

1. El pla general estructural establirà els criteris d'equidistribució que hagen de regir el seu desenrotllament, i ponderarà la viabilitat econòmica que permeta garantir l'execució de les seues previsions de gestió urbanística.

2. El pla ha d'incloure una memòria de sostenibilitat econòmica en què, d'acord amb la legislació de sòl de l'Estat, es ponderarà l'impacte de l'actuació en les hisendes públiques afectades per la implantació i el manteniment de les infraestructures necessàries, la posada en marxa i a prestació dels servicis resultants, així com la suficiència i l'adequació del sòl destinat a usos productius.

 

Article 31. Condicions de desenrotllament de cada un dels sectors de planejament urbanístic

Els plans generals estructurals determinaran la seqüència lògica del seu desenrotllament territorial per mitjà de l'establiment justificat de les condicions objectives que han de complir-se perquè siga possible la incorporació de cada sector, unitat o tram d'urbanització al context global del territori, i definir així un orde bàsic de prioritats per a l'execució de les actuacions integrades i regular les condicions que estes han de complir perquè siga possible la seua programació. Així mateix, establiran les condicions sota les quals siga possible la delimitació de nous sectors i la seua incorporació al procés de transformació urbanística. Estes determinacions s'han d'ajustar als criteris generals de creixement territorial i urbà establits en l'article 7 d'esta llei.

 

Article 32. Criteris per a la determinació d'àrees de repartiment i per a l'establiment de l'aprofitament tipus [32]

El pla general estructural ha d'establir, com a mínim, els criteris necessaris per a delimitar les àrees de repartiment i calcular-ne l'aprofitament tipus. A aquest efecte, ha de fixar les directrius per a calcular les cessions de sòl de xarxa primària que haja d'assumir cada sector. Si escau, ha d'indicar quines infraestructures d'aquesta xarxa primària han de ser executades amb càrrec a sectors concrets, per a satisfer les respectives necessitats funcionals, i també les conseqüències econòmiques o equidistributives que es deriven de la possible execució anticipada de la corresponent infraestructura per part de l'administració.

 

Article 33. Política pública de sòl i habitatge [33]

1. Conforme a la legislació estatal del sòl, el pla general estructural ha de respectar la previsió de sòl per a promoure habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública amb destinació, preferentment, al lloguer o al règim de dret de superfície i a la venda, en un mínim de: [34]

a) El 30 % de l'edificabilitat residencial prevista en sòls urbanitzables i urbans sense urbanització.

b) El 15 % de l'edificabilitat residencial prevista en sòls urbans inclosos en àmbits de renovació i regeneració urbana.

c) El 10 % de l'increment de l'edificabilitat residencial en sòl urbà que es genera sobre l'edificabilitat residencial del planejament vigent.

En tot cas, l'administració actuant pot fixar percentatges de reserva per a habitatges d'algun règim de protecció pública superiors als mínims establerts en aquest apartat.

2. Quan la nova edificabilitat es plantege en zones turístiques d'ocupació estacional o de segona residència, el pla pot preveure l'emplaçament de part o la totalitat d'aquesta reserva en altres àrees del territori i justificar-ne la innecessarietat en la població permanent prevista i les necessitats de la població activa de la zona.

3. No obstant això, estan exempts d'aplicar l'apartat 1 d'aquest article els instruments d'ordenació dels municipis de menys de 10.000 habitants en què, en els dos últims anys anteriors a l'inici d'aprovació del pla, s'hagen autoritzat edificacions residencials per a menys de cinc habitatges per cada mil habitants i any, sempre que aquest pla no ordene actuacions residencials superiors per a més de cent habitatges nous, com també els que tinguen per objecte actuacions de reforma o millora de la urbanització existent en què l'ús residencial no abaste els dos-cents habitatges.

 

Article 34. Documentació del pla general estructural

1. El pla general estructural contindrà una anàlisi i diagnòstic territorial del seu àmbit d'aplicació, compost per:

a) Memòria informativa, on s'indique l'estat d'execució del planejament anterior, la quantificació de l'oferta de sòl susceptible de ser urbanitzat o edificat, la situació socioeconòmica i el compliment dels objectius ambientals i de gènere. [35]

b) Plànols d'informació que reflectisquen les determinacions anteriors i les afeccions sectorials. Entre altres continguts, s'ha d'incloure:

1.r Plànol del perímetre de la urbanització preexistent, ajustat a la realitat dels terrenys en situació de sòl urbanitzat i de les previsions del planejament anterior sense desenrotllar.

2.n Reflex gràfic de les bases cartogràfiques de la Generalitat relatives a la infraestructura verda, afeccions i limitacions.

3.r Delimitació d'unitats territorials, ambientals i de paisatge.

4.t Reflex de l'ordenació continguda en els plans que afecten el municipi.

2. El pla general estructural inclourà una documentació justificativa que comprenga:

a) Memòria justificativa del model territorial i urbanístic proposat, on s'indique l'oferta de sòl i d'edificabilitat, quantificades per classes i zones de sòl. Este model serà suficient i adequat a la demanda i als objectius, llindars i indicadors de sostenibilitat.

b) Documents de l'avaluació ambiental i territorial, de conformitat amb el capítol II del títol III d'este llibre, en els quals s'inclouran, si calen, els estudis de trànsit, de mobilitat i transport, del potencial de vivenda i de sòl per a activitats econòmiques, acústic, d'inundabilitat, de disponibilitat de recursos hídrics, d'avaluació socioeconòmica, de patrimoni cultural, d'afecció a la Xarxa Natura i, en general, tots els que siguen exigibles per aplicació de la normativa sectorial.

c) Estudi de paisatge.

d) Informe de viabilitat econòmica.

e) Memòria de sostenibilitat econòmica.

f) Fixació d'indicadors del seguiment de la seua execució.

3. La documentació justificativa ha d'acreditar la coherència de l'ordenació estructural amb els indicadors de sostenibilitat i amb les directrius de desenrotllament territorial que postule. Així mateix, ha de justificar la configuració de la infraestructura verda a escala municipal, la funcionalitat de la xarxa primària i la zonificació prevista, així com explicar els criteris seguits per a la determinació d'aprofitaments tipus i fixació de regles d'equidistribució i justificar el compliment de totes les disposicions legals que resulten aplicables, a més de les regulades en este capítol.

4. El pla general estructural inclourà la següent documentació amb eficàcia normativa:

a) Plànols d'ordenació estructural, on es plasmen gràficament i a escala adequada els continguts que li són propis.

b) Normes urbanístiques de rang estructural respecte als punts següents:

1.r Objectius i directrius estratègiques del desenrotllament territorial previst.

2.n Disposicions normatives dels estudis sectorials que s'apliquen al pla.

3.r Classificació del sòl.

4.t Regulació de cada una de les zones d'ordenació previstes d'acord amb este títol.

5.t Criteris de càlcul i paràmetres d'equidistribució aplicables.

6.t Criteris de distribució de reserves de vivenda sotmeses al règim de protecció pública.

7.m Identificació dels instruments urbanístics que contenen l'ordenació detallada.

c) Fitxes de zona, relatives a les zones d'ordenació estructural que definisca el pla, segons els models que s'inclouen en l'annex V d'esta llei.

d) Fitxes de gestió, amb criteris, determinacions i paràmetres de l'ordenació estructural per al desenrotllament de cada sector o àmbit d'unitat d'execució previst, segons els models que s'inclouen en l'annex V d'esta llei.

e) Catàleg de proteccions i delimitació de zones de vigilància arqueològica i entorns de protecció dels béns inclosos, amb el contingut de l'article 42 d'esta llei.

 

 

Secció II. L'ordenació detallada

 

Article 35. Determinacions de l'ordenació detallada

1. [36] L'ordenació detallada s'estableix com a desenvolupament de l'ordenació estructural i ha de contindre les següents determinacions:

a) La definició i la caracterització de la infraestructura verda urbana que no estiga establida com a ordenació estructural, que garantisca la connectivitat a través de les zones verdes, espais lliures i itineraris de vianants que la integren.

b) La xarxa secundària de dotacions públiques.

c) La delimitació de les subzones, amb les corresponents ordenances particulars d'edificació, que incloguen les dimensions, la forma i el volum.

d) La regulació detallada dels usos del sòl de cada subzona, en desenvolupament de les zones d'ordenació estructural i de l'índex d'edificabilitat neta aplicable a cada parcel·la de sòl urbà i a cada sector del sòl urbanitzable.

e) La delimitació del traçat de les vies pecuàries en el transcurs per sòl urbà o urbanitzable, d'acord amb la normativa sectorial aplicable. [37]

f) La delimitació de les àrees de repartiment i la fixació de l'aprofitament tipus d'acord amb els criteris i les condicions establides en l'ordenació estructural.

g) La fixació d'alineacions i rasants.

h) L'establiment dels paràmetres reguladors de la parcel·lació.

i) La delimitació d'unitats d'execució, contínues o discontínues. En el sòl urbà ha d'identificar els àmbits subjectes a actuacions aïllades en les quals el nou pla manté l'aprofitament atribuït pel planejament anterior i aquelles altres que se sotmeten al règim de les actuacions de dotació a les quals el planejament haja atribuït un increment d'aprofitament sobre l'anteriorment establit, juntament amb les afectades a l'ús dotacional públic derivades d'aquest increment.

j) La delimitació d'àmbits d'actuació sobre el medi urbà a què es refereix l'article 72 d'aquesta llei i la legislació de l'Estat en matèria de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.

k) En els nuclis urbans tradicionals de municipis amb població inferior a 2.000 habitants, sense creixement o amb creixement escàs, la delimitació de petites zones amb l'amplitud necessària per a acollir les demandes de la població resident, prolongant la morfologia tradicional de carrers i edificació, i amb exigències més senzilles d'urbanització derivades de la densitat moderada, l'entorn agrari i l'escassa motorització. Aquests àmbits es desenvoluparan com a actuacions aïllades segons l'article 69.3.b d'aquesta llei.

2. Per a la regulació de les determinacions pròpies de l'ordenació detallada, es prendrà en consideració l'instrument de paisatge que s'adjunte al pla.

3. Les ordenances municipals de policia de l'edificació regularan els aspectes morfològics i ornamentals de les construccions i, en general, aquelles condicions de les obres d'edificació que no siguen definitòries de l'edificabilitat o la destinació del sòl. També poden regular, en termes compatibles amb el planejament, les activitats susceptibles d'autorització en cada immoble. Les ordenances hauran de ser conformes a les disposicions estatals o autonòmiques relatives a la seguretat, salubritat, habitabilitat, accessibilitat i qualitat de les construccions i, en cap cas, menyscabaran les mesures establides per a la protecció del medi ambient i del paisatge urbà o dels béns catalogats d'interés cultural o històric.

 

Article 36. Xarxa secundària de dotacions i estàndards de qualitat urbana [38]

1. La xarxa secundària està integrada per les infraestructures, espais lliures, jardins, equipaments i altres dotacions, que tenen un àmbit d'influència propi d'un sector o àmbit equivalent. Les categories i la nomenclatura per a designar les dotacions s'ajustaran als criteris d'unificació disposats en l'annex IV d'esta llei.

2. L'ordenació detallada en sectors de planejament parcial ha de complir els estàndards dotacionals de qualitat urbana que s'estableixen en l'annex IV i, com a mínim, els següents:

a) En sòl residencial, les dotacions públiques no viàries han de ser almenys de 35 metres quadrats de sòl per cada 100 metres quadrats potencialment edificables amb aquest ús. D'aquells, un mínim de 15 s'han de destinar a zones verdes públiques.

b) En sòl industrial o terciari, es destinarà a zones verdes públiques almenys el 10 % de la superfície del sector i a equipaments públics almenys un 5 % de la superfície del sector. En els municipis pertanyents al sistema rural de la Comunitat Valenciana es podrà eximir el 5 % de superfície destinada a dotacions públiques. [39]

c) Ha de garantir-se l'existència d'arbratge suficient en el sòl urbà i urbanitzable. Les ordenances municipals han d'establir la densitat i la diversitat dels exemplars arboris necessaris per a articular la infraestructura verda urbana i connectar els espais verds de la població. En poblacions de més de 20.000 habitants, els nous desenvolupaments residencials han de tendir a aconseguir una proporció, almenys, d'un arbre per cada 100 m² de sostre edificable i en desenvolupaments industrials o terciaris un arbre per cada 200 m² de sostre edificable. En tot cas, l'execució d'aquestes previsions han d'ajustar-se a les característiques paisatgístiques i climàtiques del medi urbà, la permeabilitat sòl i el confort acústic, entre altres.

3. En sectors de sòl urbanitzable residencial, les densitats residencials no seran superiors a 100 habitatges per hectàrea ni a un metre quadrat edificable d'ús residencial per metre quadrat de sòl. Tots els sectors d'ús residencial han de disposar d'un mínim d'edificabilitat terciària. El pla podrà optar per fixar un índex d'edificabilitat terciària respecte d'això, o bé regular en la seua normativa la compatibilitat dels usos terciaris que es prevegen en el sector amb l'ús residencial predominant. Aquest mínim d'edificabilitat terciària no pot destinar-se íntegrament a l'ús d'allotjaments turístics subjectes a la reglamentació administrativa sectorial.

4. En sòl urbà, quan l'edificabilitat residencial mitjana preexistent a la subzona d'ordenació detallada o a l'àrea homogènia per usos i tipologies ja supere el metre quadrat edificable per metre quadrat de sòl, el nou planejament no pot augmentar l'edificabilitat residencial aplicable a cada parcel·la respecte a les previsions del planejament anterior.

Tanmateix, en actuacions de dotació, rehabilitació, renovació o regeneració urbana, per raons justificades en la memòria de viabilitat econòmica i sempre que siga compatible amb la racionalitat, la qualitat i el paisatge de l'ordenació urbana de l'àmbit en el qual es plantegen, pot incrementar-se l'edificabilitat respecte al planejament anterior, en els següents termes:

a) En unitats d'execució, l'índex d'edificabilitat bruta residencial de la unitat d'execució no pot superar en més d'un 50 % l'índex d'edificabilitat bruta residencial de la subzona d'ordenació o de l'àrea homogènia corresponent, sense que en cap cas puga superar el màxim de dos metres quadrats de sostre per metre quadrat de sòl residencial.

b) En parcel·les urbanes o solars, l'índex d'edificabilitat neta residencial de la parcel·la no pot superar en més d'un 50 % l'índex d'edificabilitat neta residencial mitjà de les parcel·les urbanes o solars situats a la subzona d'ordenació o de l'àrea homogènia corresponent.

c) En els supòsits previstos en les dues lletres anteriors, la densitat d'habitatges resultants no pot superar en més d'un 50 % la densitat d'habitatges mitjana de l'àmbit de referència utilitzat, amb el límit del duple de l'establida en l'apartat 3 d'aquest article.

d) L'increment de sòl dotacional públic que exigisca un increment d'edificabilitat, es determina de conformitat amb el que hi ha disposat en l'article 63.3 d'aquesta llei i en l'annex IV, quant al càlcul de l'estàndard dotacional global, i amb caràcter general es fa en funció de les necessitats de l'entorn amb zones verdes o equipaments públics en la proporció adequada per a atendre les necessitats de la nova ordenació. [40]

5. En sòl urbà, per als usos terciari o industrial sotmesos a actuacions de dotació, rehabilitació, renovació o regeneració urbana, per raons justificades en la memòria de viabilitat econòmica i sempre que siga compatible amb la racionalitat, la qualitat i el paisatge de l'ordenació urbana de l'àmbit en el qual es plantegen, pot incrementar-se l'edificabilitat atribuïda al planejament anterior al sòl objecte de modificació en els termes que reglamentàriament s'establisquen, sense que en cap cas es puga superar el duple de l'índex mitjà d'edificabilitat neta d'aquests usos en parcel·les urbanes o solars situats a la subzona d'ordenació o de l'àrea homogènia corresponent, o de dos metres quadrats de sostre per metre quadrat de sòl d'índex d'edificabilitat bruta d'aquests usos en unitats d'execució.

L'increment de sòl dotacional públic que exigisca l'increment d'edificabilitat es determina de conformitat amb el que hi ha disposat en l'article 63.3 d'aquesta llei i en l'annex IV, quant al càlcul de l'estàndard dotacional global, i amb caràcter general es fa en funció de les necessitats de l'entorn amb zones verdes o equipaments públics en la proporció adequada per a atendre les necessitats de la nova ordenació. [41]

6. Tanmateix, en els àmbits de referència utilitzats tant per a l'ús residencial com el terciari o l'industrial, quan l'estàndard dotacional global en la situació d'origen ja fora superior a 15 metres quadrats de sòl dotacional públic per cada 100 metres quadrats de sostre, no és necessari l'increment de sòl dotacional públic, sempre que es mantinga com a mínim l'indicat estàndard dotacional global. [42]

7. En els supòsits dels apartats anteriors, quan siga impossible la cessió en terrenys en el mateix àmbit de l'actuació, les dotacions públiques poden materialitzar-se mitjançant la cessió en superfície edificada de valor equivalent, que s'han d'integrar en complexos immobiliaris definits en la legislació estatal de sòl, o bé s'han de compensar econòmicament. En aquest cas, l'import de la compensació ha de tenir com a única finalitat l'adquisició de sòl dotacional o la millora de qualitat urbana dels sòls dotacionals públics existents. [43]

 

Article 37. Usos terciaris especials [44]

1. Els sòls de titularitat privada destinats a l'ús educativocultural, esportivorecreatiu i sanitarioassistencial tenen el caràcter d'ús terciari.

2. En les unitats d'execució delimitades en sòl urbà que ja estiga urbanitzat, per a la reforma, la regeneració o la renovació, on existisquen amb anterioritat o es preveja la implantació dels usos a què es refereix l'apartat anterior, les superfícies de sòl dotacional públic que puguen correspondre a l'actuació urbanística pot disminuir-se en la mateixa superfície que els nous usos que s'han d'implantar d'aquest caràcter, amb el límit del 50 % de les establides en l'article 36 d'aquesta llei. De la mateixa manera, el percentatge de participació pública en l'aprofitament a què es refereix l'article 77 d'aquesta llei podrà reduir-se fins a un 50 %, en funció del resultat de la memòria de viabilitat econòmica.

 

 

Secció III. Pla d'ordenació detallada

 

Article 38. Funcions i àmbit del pla d'ordenació detallada

1. Són funcions del pla d'ordenació detallada:

a) Regular les ordenances generals d'edificació aplicables en tot el terme municipal, sense perjuí de les especificitats que puguen establir els plans parcials i de reforma interior, en atenció, degudament justificada, a les característiques singulars del seu específic sector o àrea d'ordenació.

b) Ordenar el sòl urbà, incloent-hi els nuclis urbanitzats, els assentaments rurals ja consolidats i els seus veïns, excepte en les àrees de reforma interior previstes. També ordenarà els àmbits de sòls semiconsolidats de vivenda unifamiliar en medi rural faltats d'urbanització, i podrà preveure la remissió d'esta ordenació al pla especial corresponent.

2. Quan ho aconselle el model d'ordenació elegit, el pla d'ordenació detallada també pot ordenar àmbits d'expansió urbana classificats com a sòl urbanitzable, fins i tot, quan per la seua amplitud i característiques puguen configurar un sector complet de pla parcial. En este últim cas, el pla d'ordenació detallada observarà, en el disseny de l'ordenació, els mateixos estàndards de qualitat urbana que són exigibles per a redactar un pla parcial.

3. Així mateix, quan el model d'ordenació adoptat mantinga els usos i els paràmetres corresponents a determinades zones o subzones de sòl urbà o a sectors concrets de sòl urbanitzable establides en el planejament anterior, el pla d'ordenació detallada es podrà formular i afectarà, exclusivament, aquells sòls on es vaja a innovar l'ordenació urbanística vigent.

 

Article 39. Documentació del pla d'ordenació detallada

El pla d'ordenació detallada es formalitzarà amb:

a) Documents informatius i justificatius:

1.r Memòria informativa i justificativa, que, en tot cas, justificarà l'adequació del pla als plans supramunicipals i el compliment de l'ordenació estructural definida en el pla general estructural.

2.n Plànols d'estat actual i afeccions sobre el territori ordenat.

3.r Estudi d'integració paisatgística o, si és el cas, estudi de paisatge, d'acord amb el que estableixen els annexos I i II d'esta llei.

b) Documents amb eficàcia normativa:

1.r Plànols d'ordenació detallada a escala adequada, en general 1:2.000, on es plasmen gràficament els continguts que li són propis segons la secció 2.ª anterior. En estos, s'integraran els elements de la xarxa primària interns o contigus.

2.n Ordenances generals d'usos, edificació i ordenació de parcel·la i ordenances particulars de les diferents subzones.

3.r Fitxes de gestió per a les unitats d'execució delimitades en el pla, d'acord amb els models establits en l'annex V d'esta llei.

 

 

Secció IV. Plans parcials, plans de reforma interior i estudis de detall

 

Article 40. Plans parcials i plans de reforma interior: funció, àmbit i documentació

1. Els plans parcials ordenen detalladament sectors complets en àmbits de sòl urbanitzable. Els plans de reforma interior compleixen anàloga funció en àmbits urbanitzats prèviament o amb alt grau de consolidació i en els àmbits d'actuació sobre el medi urbà a què fan referència els articles 35 i 72 d'esta llei i la legislació de l'Estat en matèria de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.

2. Els plans parcials es desenrotllaran, en tot el seu àmbit, per mitjà d'una o diverses unitats d'execució. Els plans de reforma interior també podran delimitar estes unitats per necessitats funcionals de renovació urbana o quan siguen necessàries segons les normes i criteris d'equidistribució previstos pel pla general estructural i esta llei; i establiran els àmbits que s'han de desenrotllar per mitjà d'actuacions aïllades, en els llocs on no siguen necessàries les actuacions integrades.

3. Els plans parcials i els plans de reforma interior hauran de contindre la documentació següent, amb referència al que estableix la secció II anterior:

a) Documents sense eficàcia normativa:

1.r Memòria informativa i justificativa.

2.n Estudi d'integració paisatgística o, si és el cas, estudi de paisatge, d'acord amb el que estableix el capítol II del títol I d'este llibre, així com els altres estudis previstos en l'article 34 d'esta llei, en la mesura que ho necessite l'abast de les seues determinacions.

3.r Plànols de l'estat actual i de les afeccions del territori.

4.t Inventari d'edificacions existents.

5.t Estudi de viabilitat econòmica i memòria de sostenibilitat econòmica, si no estigueren convenientment detallades en el pla general estructural.

b) Documents amb eficàcia normativa:

1.r Plànols d'ordenació i plànol de conjunt refós que permeta visualitzar el resultat final d'esta ordenació en l'entorn o barri contigu al sector i la seua coordinació amb l'ordenació estructural.

2.n Ordenança particular d'edificació i usos del sòl, en els casos en què es justifique la seua procedència per necessitats específiques de l'àmbit ordenat, incloent-hi, si és el cas, les determinacions de l'instrument de paisatge que corresponga.

3.r En tot cas, respecte a l'edificació existent: ordenances específiques del grau de protecció, del règim de fora d'ordenació o de la seua situació transitòria.

 

Article 41. Estudis de detall

1. Els estudis de detall defineixen o remodelen volums i alineacions, sense que puguen modificar altres determinacions pròpies del pla que desenrotlla.

2. Es formularan per a les àrees delimitades o en els casos definits pels plans de rang superior, i han de comprendre, com a mínim, illes de cases o unitats urbanes equivalents completes.

3. Podran crear els nous vials o sòls dotacionals que necessite la remodelació tipològica o morfològica del volum ordenat, o ampliar-los, però sense alterar la funcionalitat dels previstos en el pla que desenrotllen.

4. Contindran la documentació informativa i normativa pròpia que siga adequada als seus fins i inclouran una anàlisi de la seua integració en el paisatge urbà.

 

 

CAPÍTOL IV
Catàleg de proteccions i plans especials

 

Article 42. Catàleg de proteccions

1. El catàleg de proteccions és un instrument d'ordenació d'àmbit municipal, per mitjà del qual es determinen aquells elements territorials, espais o béns immobles que, quant als seus especials valors culturals, naturals, paisatgístics o altres, requereixen d'un règim de conservació específic i, si és el cas, l'adopció de mesures cautelars de protecció o de foment i posada en valor.

2. El catàleg de proteccions haurà de contindre tots els elements territorials existents en un municipi sobre els quals recaiga algun tipus de protecció derivada de la legislació del patrimoni cultural, del patrimoni natural i del paisatge, així com dels instruments previstos en estes legislacions per a la seua concreció i desenrotllament. A més dels elements esmentats, el catàleg podrà contindre altres elements que, fins i tot sense gaudir de la protecció específica definida per la legislació vigent, s'estima que han de considerar-se juntament amb els anteriors, quant al seu interés local o per la seua incidència territorial i urbanística.

3. Els elements que formen part del catàleg de proteccions podran identificar-se tant individualment, com formant part d'un conjunt.

4. El catàleg de proteccions diferenciarà, almenys, tres seccions: patrimoni cultural, patrimoni natural i paisatge; a estes seccions, es podran afegir aquelles altres que s'estimen convenients per la seua presència significativa en el municipi. Cada una d'estes tindrà el contingut següent:

a) Inventari d'elements i conjunts potencialment catalogables; situació i descripció general d'estos.

b) Anàlisi del conjunt, criteris de valoració i selecció, criteris de classificació, criteris de protecció i integració en l'ordenació territorial i urbanística, criteris de foment i possibilitats d'intervenció. Proposta de catalogació.

c) Memòria justificativa de la selecció efectuada, classificació i tipus de protecció, propostes normatives i d'actuació. Quadre resum amb les principals dades de la catalogació.

d) Fitxa individualitzada de cada element i conjunt catalogat, que inclourà la seua identificació, emplaçament, descripció, nivells de protecció i ús, actuacions previstes i normativa aplicable; tot això d'acord amb els formats i les indicacions continguts en l'annex VI d'esta llei.

e) Plànol general amb la situació i emplaçament de tots els elements catalogats.

f) Determinacions generals que s'han d'incorporar en el pla general estructural o en els instruments d'ordenació detallada.

5. Tot pla general estructural haurà de contindre necessàriament un catàleg de proteccions, que comprendrà tot el terme municipal, amb independència que este es puga formular, revisar o modificar de manera separada; en eixe cas, s'incorporarà al registre autonòmic que arreplega els catàlegs com a instrument independent.

6. Als efectes de la secció de patrimoni cultural, es considera que conformen l'ordenació estructural els béns integrants de l'Inventari General del Patrimoni Cultural Valencià, que inclou els Béns d'Interés Cultural i els Béns de Rellevància Local.

7. A fi de poder normalitzar el tractament urbanístic i territorial dels elements i conjunts catalogats del patrimoni cultural, i sense que això afecte les categories de protecció establides per la seua legislació corresponent, estos elements es caracteritzaran segons els nivells de protecció determinats en l'annex VI d'esta llei.

8. Quan es redacte un catàleg de proteccions, formulat de forma independent a un altre instrument de planejament, pot elaborar-se, tramitar-se i aprovar-se per a una o diverses de les seccions que componen aquest catàleg, i així constituir per si mateixos un catàleg de protecció, sense perjudici que amb posterioritat puguen incorporar-se les seccions restants. [45]

 

Article 43. Plans especials

1. Els plans especials complementen als altres plans i, si és el cas, els modifiquen. Poden formular-se amb la finalitat d'establir l'ordenació territorial i urbanística d'actuacions incloses en altres instruments d'ordenació, l'ordenació de projectes d'obres, servicis o activitats que siguen d'interés general, actuacions de rehabilitació, regeneració o renovació sobre el medi urbà a què fa referència esta llei i la legislació de l'Estat en esta matèria, o en els casos regulats en la legislació sectorial que siga aplicable.

Així mateix, els plans especials son l'instrument per a l'anàlisi detallada del territori i l'ordenació urbanística quan es tracte de plans dirigits a la minimització de l'impacte ambiental. [46]

2. La seua documentació serà la següent:

a) Documents sense eficàcia normativa:

1.r Documentació informativa gràfica i escrita.

2.n Memòria descriptiva i justificativa i estudis complementaris.

3.r Estudi ambiental i territorial estratègic i estudi d'integració paisatgística o, si és el cas, estudi de paisatge, d'acord amb el que estableixen els annexos I i II d'esta llei.

4.t Estudi de viabilitat econòmica i memòria de sostenibilitat econòmica, si són necessaris d'acord amb els realitzats en el pla general estructural.

b) Documents amb eficàcia normativa:

1.r Ordenances.

2.n Catàleg, quan calga.

3.r Plànols d'ordenació.

 

 

CAPÍTOL V
Competències per a l'aprovació dels plans

 

Article 44. Administracions competents per a formular i aprovar els instruments de planejament [47]

1. El Consell és l'òrgan competent per a aprovar, mitjançant un decret, l'Estratègia territorial de la Comunitat Valenciana i els plans d'acció territorial promoguts per la Generalitat, excepte distinta previsió de la legislació específica.

El titular de la conselleria competent en matèria de territori ha de comparèixer davant de la comissió de les Corts de forma prèvia a l'exposició pública d'aquests instruments i davant del Ple novament abans de l'aprovació definitiva. Aquestes compareixences s'han de desenvolupar en termes anàlegs als regulats en el Reglament de les Corts per a les comunicacions del Consell.

2. Correspon a la conselleria o les conselleries competents en matèria d'ordenació del territori, urbanisme, medi ambient i paisatge:

a) Intervenir com a òrgan ambiental i territorial en l'elaboració i en la tramitació dels plans.

b) Formular i tramitar els plans d'acció territorial que atenguen les seues competències.

c) Aprovar definitivament els plans que fixen o modifiquen l'ordenació estructural, siguen municipals o mancomunats.

d) Informar sobre els instruments de paisatge quan l'aprovació del pla siga estatal o autonòmica i aprovar els programes de paisatge promoguts per la Generalitat.

e) Si escau, tramitar i aprovar els instruments urbanístics dels projectes d'inversió estratègica sostenible.

f) Subrogar-se en les competències urbanístiques municipals, excepcionalment i després de l'advertència prèvia quan l'ajuntament falte greument a les seues responsabilitats.

3. La Generalitat pot assumir la redacció de plans i programes d'àmbit municipal per a l'exercici de les seues competències sectorials. La promoció, tramitació, aprovació i gestió d'estos plans correspondrà a la conselleria competent per raó de la matèria sectorial que els motive, amb un informe previ de l'òrgan competent en matèria d'urbanisme i avaluació ambiental i territorial, si és el cas.

4. Els municipis poden exercir mancomunadament les seues competències urbanístiques o encomanar-les a consorcis interadministratius.

5. Els ajuntaments són competents per a la formulació i tramitació dels plans d'àmbit municipal, i l'aprovació d'aquells que fixen o modifiquen l'ordenació detallada, sense perjuí de les competències mancomunades i de les que s'atribueixen a la Generalitat en els apartats anteriors.

6. Per acord del Consell, a proposta o amb un informe previ del municipi i de l'òrgan ambiental i territorial, cal suspendre la vigència dels plans d'àmbit municipal i dictar normes transitòries d'urgència que els substituïsquen en situacions excepcionals.

 

 

TÍTOL III
Procediment d'elaboració i aprovació de plans i programes

 

CAPÍTOL I
Tipus de procediments en el planejament

 

Article 45. Els tipus de procediments per a l'elaboració i aprovació dels plans i programes

1. Els plans i programes subjectes a avaluació ambiental i territorial estratègica ordinària s'elaboraran seguint el procediment establit en el capítol II següent.

2. Els plans i programes que estan subjectes a avaluació ambiental i territorial estratègica simplificada s'elaboraran seguint el procediment establit en els articles 50 i 51 d'esta llei i en el capítol III d'este títol si es conclou amb l'informe ambiental i territorial estratègic.

3. Els projectes d'inversions estratègiques sostenibles tenen regulat el seu procediment propi en el capítol IV d'aquest mateix títol. [48]

 

Article 46. Plans i programes que seran objecte de l'avaluació ambiental i territorial estratègica [49]

1. Són objecte d'avaluació ambiental i territorial estratègica ordinària els plans i programes, així com les seues modificacions, que adopte o aprove una administració pública i l'elaboració i l'aprovació dels quals estiga exigida per una disposició legal o reglamentària o per acord del Consell, quan:

a) Establisquen el marc per a la futura autorització de projectes legalment sotmesos a avaluació d'impacte ambiental relatius a: agricultura, ramaderia, silvicultura, pesca, energia, mineria, indústria, transport, gestió de residus, gestió de recursos hídrics, riscos naturals i induïts, ocupació del domini públic maritimoterrestre, telecomunicacions, turisme, ordenació del territori urbanitzat o rural, o de l'ús del sòl.

b) Requerisquen una avaluació d'acord amb la normativa comunitària, estatal o autonòmica reguladora de la Xarxa Ecològica Europea Natura 2000.

c) L'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana, els plans d'acció territorial, els plans generals estructurals, els projectes d'inversions estratègiques sostenibles o qualssevol altres plans o programes i aquelles modificacions dels enunciats abans que establisquen o modifiquen l'ordenació estructural, i així ho establisca l'òrgan ambiental i territorial.

2. Els plans i programes relatius a la defensa de la nació, la protecció civil en casos d'emergència i els de caràcter financer o pressupostari queden exclosos de l'aplicació del procediment d'avaluació ambiental i territorial estratègica.

3. L'òrgan ambiental i territorial determinarà si un pla o programa ha de ser objecte d'avaluació ambiental i territorial estratègica simplificada o ordinària en els casos següents:

a) Les modificacions menors dels plans i programes esmentats en l'apartat 1.

b) Els plans i programes esmentats en l'apartat 1 que establisquen l'ús, en l'àmbit municipal, de zones de reduïda extensió. Queden inclosos en estos casos aquells plans o programes que comporten una nova ocupació de sòl no urbanitzable per a realitzar operacions puntuals de reordenació o ampliació limitada de vores de sòls consolidats, als quals fan referència els articles 72.3.b i 73.1.d d'esta llei, llevat que s'establisca la seua innecessarietat en la declaració ambiental i territorial del pla general estructural.

c) Els plans i programes que establisquen un marc per a l'autorització en el futur de projectes i no complisquen els altres requisits mencionats en l'apartat 1.

L'òrgan ambiental i territorial resoldrà estos casos tenint en consideració els criteris de l'annex VIII d'esta llei.

4. Els programes d'actuació regulats en el llibre II d'aquesta llei, com a documents de gestió urbanística que no innoven el planejament, no estan subjectes al procediment d'avaluació ambiental i territorial, sense perjudici que a l'instrument de planejament que, si escau, acompanye al programa d'actuació, se li aplique el que estableixen els apartats anteriors d'aquest article.

 

 

CAPÍTOL II
Tramitació dels plans i programes subjectes a avaluació ambiental i territorial estratègica

 

Article 47. Objectius de l'avaluació ambiental i territorial estratègica

L'avaluació ambiental i territorial estratègica dels plans i programes persegueix els objectius següents:

a) Integrar els criteris i condicionants ambientals, juntament amb els funcionals i territorials, al llarg de tot el procés d'elaboració del pla o programa, des de l'inici dels treballs preparatoris fins a la seua aprovació.

b) Assegurar l'efectiva participació del públic, i de les institucions i organismes afectats pel pla o programa, en la seua elaboració, així com la transparència en la presa de decisions de planificació.

c) Aconseguir un elevat nivell de protecció del medi ambient i promoure el desenrotllament sostenible, en les seues dimensions econòmica, social i ambiental.

 

Article 48. Persones i institucions participants en l'avaluació ambiental i territorial estratègica de plans i programes

En l'avaluació ambiental i territorial estratègica de plans i programes participen les persones i institucions següents:

a) Òrgan promotor: òrgan d'una administració pública, estatal, autonòmica o local, que inicia el procediment per a l'elaboració i adopció d'un pla o programa i, en conseqüència, ha d'integrar els aspectes ambientals i territorials en el seu contingut a través d'un procés d'avaluació ambiental i territorial estratègica.

Els plans i programes d'iniciativa privada els tramitarà l'òrgan promotor públic competent.

b) Òrgan substantiu: òrgan de l'administració pública que té les competències per a adoptar o aprovar un pla o programa.

c) [50] Òrgan ambiental i territorial

És l'òrgan autonòmic, dependent de la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i medi ambient que realitza l'anàlisi tècnica dels expedients d'avaluació ambiental i territorial, formula les declaracions ambientals i territorials estratègiques, i en col·laboració amb l'òrgan promotor i substantiu, vetla per la integració dels aspectes ambientals, junt als territorials i funcionals, en l'elaboració del pla o del programa. L'òrgan ambiental i territorial serà l'ajuntament del terme municipal de l'àmbit del planejament objecte de l'avaluació ambiental, sense perjudici de l'assistència i la cooperació de les diputacions provincials d'acord amb la legislació de règim local, en els casos següents:

1. En els instruments de planejament urbanístic que afecte únicament i exclusiva a l'ordenació detallada del sòl urbà definida en la present llei.

2. En els instruments de planejament urbanístic que, en el desenvolupament de planejament avaluat ambientalment, afecte únicament i exclusiva a l'ordenació detallada del sòl urbanitzable definida en la llei present.

3. En els instruments de planejament urbanístic que afecten únicament i exclusiva a l'ordenació estructural del sòl urbà que compte amb els serveis urbanístics efectivament implantats, sense modificar l'ús dominant de la zona establerta en l'ordenació estructural.

d) Administracions públiques afectades: aquelles administracions públiques que tenen competències específiques en les matèries següents: població, salut humana, biodiversitat, geodiversitat, fauna, flora, sòl, aigua, aire, factors climàtics, paisatge, béns materials, patrimoni cultural inclòs en el patrimoni històric, educació, serveis socials, sanitat, ordenació del territori i urbanisme. [51]

e) Públic: qualsevol persona física o jurídica, així com les seues associacions, organitzacions o grups legalment constituïts.

f) Públic interessat: a l'efecte d'aquesta llei, es considera públic interessat:

1.r Cada persona física o jurídica que tinga la consideració d'interessada segons la legislació vigent en matèria de procediment administratiu comú.

2.n Qualsevol persona jurídica sense ànim de lucre que complisca els requisits següents:

I) Que tinga, entre els fins acreditats en els seus estatuts, la protecció del medi ambient en general o la d'algun dels seus elements en particular o corregir les desigualtats per raó de gènere, i que aquests fins puguen resultar afectats pel pla o el programa de què es tracte.

II) Que estiga legalment constituïda, i que s'haja personat en forma en l'expedient.

III) Que, segons els seus estatuts, desenvolupen la seua activitat en un àmbit territorial que resulte afectat pel pla o el programa.

IV) Les plataformes o els col·lectius que es personen en l'expedient i que agrupen de manera estable —o creades en ocasió del pla o programa de què es tracte— persones físiques i jurídiques sense ànim de lucre, és suficient per a rebre el reconeixement de la condició de públic interessat de la plataforma o el col·lectiu que almenys una de les persones jurídiques integrants complisca amb els requisits precedents. [52]

 

Article 49. Fases de la tramitació d'un pla que requereix avaluació ambiental i territorial estratègica

1. La tramitació d'un pla o programa que requereix avaluació ambiental i territorial estratègica comprén les actuacions successives següents:

a) Sol·licitud d'inici de l'avaluació ambiental i territorial estratègica per l'òrgan promotor.

b) Consulta a les administracions públiques afectades i públic interessat en els termes que preveu aquesta llei. [53]

c) Document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic, en el cas del procediment ordinari, o resolució d'informe ambiental i territorial emés per l'òrgan ambiental i territorial, en el cas del procediment simplificat.

d) Formulació, per l'òrgan promotor, d'una versió preliminar del pla o programa, que inclourà un estudi ambiental i territorial estratègic.

e) Sotmetiment de la versió preliminar del pla o programa i de l'estudi ambiental i territorial estratègic al procés de participació pública, informació pública i consultes.

f) Elaboració de la proposta de pla o programa.

g) Declaració ambiental i territorial estratègica.

h) Si és el cas, adequació del pla o programa a la declaració ambiental i territorial estratègica.

i) Si és necessària, d'acord amb els criteris establits en esta llei en els casos en què s'introduïsquen modificacions en el document de pla o programa, nova informació al públic.

j) Aprovació del pla o programa i publicitat.

k) Aplicació del pla de seguiment ambiental i territorial, després de l'aprovació del pla o programa i durant la seua execució, per a verificar el compliment de les previsions ambientals i territorials.

2. La documentació del pla o programa haurà de ser accessible al públic i podrà ser consultada durant la fase corresponent del procediment i una vegada superada esta, de conformitat amb el que estableix este capítol. A este efecte, l'òrgan promotor adoptarà les mesures necessàries perquè siguen accessibles per mitjans electrònics els documents següents: l'esborrany del pla o programa, que inclourà un document inicial estratègic; el document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic o la resolució d'informe ambiental i territorial; la versió preliminar del pla i l'estudi ambiental i territorial estratègic; l'instrument de paisatge; els informes sectorials emesos; el document de participació pública, i la proposta del pla o programa i la declaració ambiental i territorial estratègica.

 

49 bis. Actuacions prèvies a la redacció de l'instrument de planejament [54]

1. Abans d'elaborar l'esborrany del pla, el departament de l'administració que el promoga ha d'efectuar a través del portal web una consulta pública prèvia durant vint dies amb relació a un document en què s'indique de manera succinta els problemes que es pretenen solucionar amb la iniciativa, la necessitat i l'oportunitat de l'aprovació, els objectius del pla i les possibles solucions alternatives.

2. La consulta pública prèvia té efectes administratius interns, preparatoris de la redacció del pla, i dóna lloc a l'obligació d'elaborar un informe de resposta conjunta a les aportacions rebudes. Ha d'incorporar-se a l'expedient el resultat de la consulta, amb indicació del nombre de participants, el nombre d'opinions emeses i l'informe de resposta.

3. No cal efectuar la consulta prèvia en els casos següents:

a) Quan es tracte de modificacions puntuals que regulen aspectes parcials del pla que es modifique.

b) Quan es tracte d'instruments de planejament de desenvolupament parcial del planejament general que puguen promoure els particulars.

c) Quan hi concórreguen greus raons d'interès públic que ho justifiquen.

 

Article 50. Inici del procediment. Sol·licitud d'inici de l'avaluació ambiental i territorial estratègica

1. El procediment s'iniciarà amb la presentació per l'òrgan promotor davant de l'òrgan substantiu de la sol·licitud d'inici de l'avaluació ambiental i territorial estratègica, acompanyada d'un esborrany del pla o programa i un document inicial estratègic amb el contingut següent, expressat de manera succinta, preliminar i esquemàtica:

a) Els objectius de la planificació i la descripció de la problemàtica sobre la qual actua.

b) L'abast, àmbit i possible contingut de les alternatives del pla que es proposa.

c) El desenrotllament previsible del pla o programa.

d) Un diagnòstic de la situació del medi ambient i del territori abans de l'aplicació del pla en l'àmbit afectat.

e) Els seus efectes previsibles sobre el medi ambient i sobre els elements estratègics del territori, prenent en consideració el canvi climàtic.

f) La incardinació en l'Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana i la seua incidència en altres instruments de la planificació territorial o sectorial.

2. En els casos de l'article 46.3 d'esta llei, quan l'òrgan promotor considere que resulta d'aplicació el procediment simplificat d'avaluació ambiental i territorial estratègica, a més haurà d'incloure's en la documentació:

a) La motivació de l'aplicació del procediment simplificat d'avaluació ambiental i territorial estratègica.

b) Un resum dels motius de la selecció de les alternatives previstes.

c) Les mesures previstes per a previndre, reduir i, en la mesura que siga possible, compensar, qualsevol efecte negatiu important en el medi ambient i en el territori, que es derive de l'aplicació del pla o programa, així com per a mitigar la seua incidència sobre el canvi climàtic i la seua adaptació a este.

d) Una descripció de les mesures previstes per al seguiment ambiental del pla.

3. L'òrgan substantiu remetrà a l'òrgan ambiental i territorial la sol·licitud i la documentació que l'acompanya presentades per l'òrgan promotor, una vegada que haja comprovat que s'ajusta al que estableixen els apartats anteriors i la legislació sectorial.

4. En el termini de quinze dies des de la recepció, l'òrgan ambiental i territorial examinarà la documentació presentada. Si apreciara que la sol·licitud no s'acompanya d'algun dels documents preceptius, requerirà a l'òrgan promotor, informant-ne a l'òrgan substantiu, perquè en el termini de deu dies procedisca a l'esmena de la documentació, interrompent-se el còmput del termini per a la finalització de l'avaluació. Si així no ho fera, es tindrà el promotor per desistit de la seua petició, prèvia resolució de l'òrgan ambiental i territorial. Este termini podrà ser ampliat fins a cinc dies, a petició de l'interessat o a iniciativa de l'òrgan ambiental i territorial, quan l'aportació dels documents requerits presente dificultats especials.

Així mateix, si l'òrgan ambiental i territorial estima de manera inequívoca que el pla o programa és manifestament inviable per raons ambientals, o quan el document inicial estratègic no reunisca condicions de qualitat suficients apreciades per l'òrgan esmentat, o quan s'haja no admés o s'haja dictat una declaració ambiental i territorial estratègica desfavorable en un pla o programa anàleg al presentat, podrà declarar la inadmissió en el termini de trenta dies. Prèviament, haurà de donar audiència a l'òrgan substantiu i a l'òrgan promotor, per un termini de deu dies, que suspendrà el termini per a declarar la inadmissió. La resolució per la qual s'acorde la inadmissió justificarà les raons per les quals s'aprecia la causa d'esta, i contra esta resolució podran interposar-se els recursos que siguen procedents legalment en via administrativa i judicial, si és el cas.

 

Article 51. Consultes a les administracions públiques afectades i elaboració del document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic [55]

1. L'òrgan ambiental i territorial sotmetrà el document que conté l'esborrany del pla o programa i el document inicial estratègic a consultes de les administracions públiques afectades d'acord amb l'article 49.1, apartat b, d'aquesta llei i persones interessades, durant un termini mínim de trenta dies hàbils des de la recepció de la sol·licitud d'informe per als plans que afecten exclusivament l'ordenació detallada o al sòl urbà que compte amb els serveis urbanístics implantats sense modificació de l'ús dominant de la zona d'ordenació estructural corresponent i durant un termini mínim de seixanta dies hàbils per als plans que afecten les altres determinacions compreses en l'ordenació estructural. [56]

2. Una vegada rebuts els pronunciaments de les administracions públiques afectades i persones interessades, o transcorregut el termini atorgat per a fer-ho, l'òrgan ambiental i territorial ha d'elaborar i trametre a l'òrgan promotor i a l'òrgan substantiu, segons siga procedent, un dels documents següents:

a) Un document sobre l'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic, juntament amb les contestacions rebudes a les consultes realitzades, en el qual es determinarà l'amplitud, el nivell de detall i el grau d'especificació que ha de tenir l'estudi esmentat i instarà la continuació de la tramitació per el procediment ordinari.

b) Una resolució d'informe ambiental i territorial estratègic, per considerar, d'acord amb els criteris de l'annex VIII d'aquesta llei, que el pla o el programa no té efectes significatius sobre el medi ambient i el territori, i l'avaluació ambiental i territorial estratègica es resoldrà pel procediment simplificat i indicant la procedència de la tramitació del pla o el programa de conformitat amb el capítol següent o a la seua normativa sectorial.

c) Una resolució que considere que, encara que poden derivar-se de l'execució del pla o el programa efectes significatius sobre el medi ambient i el territori, la seua tramitació ha de realitzar-se simultàniament amb la del projecte i l'avaluació ambiental es durà a terme d'acord amb la legislació d'avaluació d'impacte ambiental de projectes, i s'emetrà un document d'abast que comprendrà la valoració ambiental dels aspectes propis del pla i els específics del projecte.

d) Una resolució d'informe ambiental, per considerar, d'acord amb els criteris de l'annex VIII d'aquesta llei i de l'anàlisi de les contestacions a les consultes realitzades, que el pla o el programa sí que té efectes significatius sobre el medi ambient i es considera, de manera inequívoca, que el pla o el programa és manifestament inviable per raons ambientals.

3. El termini de què disposa l'òrgan ambiental i territorial per a emetre el document que corresponga, de conformitat amb l'apartat anterior, és de quatre mesos des de la recepció del document de sol·licitud, prorrogable per altres dos mesos en el cas de l'apartat a o quan la complexitat del document ho requerisca.

4. El document d'abast inclourà:

a) El resultat de les consultes realitzades a les administracions públiques afectades.

b) L'abast i el nivell de detall amb què haja de redactar-se l'estudi ambiental i territorial estratègic, amb referència als objectius ambientals i territorials i els seus indicadors, els principis de sostenibilitat aplicables, les afeccions legals, els criteris i condicions ambientals, funcionals i territorials estratègics i els possibles efectes significatius sobre el medi ambient i el territori que s'han de considerar en la redacció del pla o programa.

c) Pla de participació pública que identifique les administracions públiques afectades i el públic interessat en el pla o el programa i les modalitats o l'amplitud d'informació i consulta. El pla de participació pública ha de contenir, almenys, la informació pública mitjançant un anunci en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un mitjà de comunicació social de premsa escrita de gran difusió i posar la documentació a disposició del públic. En el cas de revisions de plans generals d'ordenació estructural i de modificacions que comporten canvis de classificació de sòl que alteren el model territorial del municipi o en la qualificació del sòl que incrementen el seu aprofitament, el pla de participació pública ha d'incloure, a més i almenys, la celebració de sessions explicatives obertes al públic sobre el contingut de l'ordenació futura i les alternatives presentades, l'elaboració de resums i infografies de les propostes d'ordenació més importants per a facilitar la difusió i la comprensió ciutadana de l'ordenació, com també la memòria de viabilitat econòmica preceptiva, elaborada sobre la base d'estudis de mercat rigorosos i acreditats per societats de taxació homologades per entitats públiques amb competència per a això o per entitats anàlogues d'altres països.

Es permet la participació telemàtica des d'un fòrum o un espai habilitat on el document siga obert a la ciutadania i en què es permeta fer-hi aportacions

5. El document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic es posarà a disposició del públic a través de la pàgina web de l'òrgan ambiental i territorial i de l'òrgan substantiu.

6. El document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic caducarà si, transcorreguts dos anys des de la seua notificació a l'òrgan promotor, este no haguera remés a l'òrgan ambiental i territorial la documentació referida en l'article 54 d'esta llei. Este termini podrà prorrogar-se justificadament per altres dos anys més.

7. La resolució de l'informe ambiental i territorial estratègic emesa en el procediment simplificat es comunicarà a l'òrgan promotor i a l'òrgan substantiu, als efectes de continuar el procediment d'aprovació del pla o programa de conformitat amb el capítol següent d'esta llei o la legislació sectorial corresponent. Esta resolució no serà susceptible de cap recurs, sense perjuí que, si és el cas, siguen procedents en via judicial contenciosa administrativa davant de la disposició de caràcter general que haguera aprovat el pla o programa, o bé, sense perjuí dels que siguen procedents en via administrativa davant de l'acte, si és el cas, d'aprovació del pla o programa.

L'informe ambiental i territorial estratègic perdrà la seua vigència i cessarà en la producció dels efectes que li són propis si, una vegada publicat en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, no s'haguera aprovat el pla o programa en el termini màxim de quatre anys des de la seua publicació. En estos casos, el promotor haurà d'iniciar novament el procediment d'avaluació ambiental i territorial estratègica simplificada del pla o programa.

8. La resolució d'informe ambiental emesa d'acord amb l'article 51.2.d s'ha de notificar a l'òrgan promotor i a l'òrgan substantiu i contra aquesta resolució poden interposar-se els recursos legalment procedents en via administrativa i judicial, si escau. L'informe ambiental s'ha de publicar en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i s'ha de posar a disposició del públic en la pàgina web de la Generalitat.

 

Article 52. Elaboració de la versió preliminar del pla o programa i l'estudi ambiental i territorial estratègic

1. Una vegada emés el document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic, l'òrgan promotor elaborarà tots els documents que integren el pla o programa. En el cas dels plans urbanístics o territorials, haurà d'incloure la documentació exigible de conformitat amb el títol II precedent, que constituirà la versió preliminar del pla.

2. L'òrgan promotor també elaborarà, simultàniament a la versió inicial del pla o programa, l'estudi ambiental i territorial estratègic, que haurà de complir els requisits següents:

a) Ser elaborat amb la precisió i grau de detall assenyalats en el document d'abast, tenint en compte el contingut d'este document i els coneixements i mètodes d'avaluació existents, el contingut i nivell de detall del pla, la fase del procés de decisió en què es troba i la mesura en què l'avaluació necessite ser complementada en altres fases del procediment, per a evitar la seua repetició.

b) Facilitar la informació especificada en l'annex VII d'esta llei, així com aquella que es considere raonablement necessària per a assegurar la qualitat de l'estudi.

c) Ser accessible i intel·ligible per al públic i les administracions públiques afectades i contindre un resum no tècnic de la informació a què fa referència l'annex VII d'esta llei.

d) Incloure i integrar els estudis exigits per la legislació sectorial per a analitzar els impactes en sectors específics com ara mobilitat, vivenda, Xarxa Natura 2000, patrimoni cultural, paisatge, entre altres.

3. Per a l'elaboració de l'estudi ambiental i territorial estratègic es podrà utilitzar la informació pertinent disponible que s'haja obtingut en l'elaboració dels plans i programes promoguts per la mateixa administració pública que promou el pla o programa, o per altres administracions públiques.

 

Article 53. Participació pública i consultes [57]

1. La versió inicial del pla o programa, inclòs l'estudi ambiental i territorial estratègic i la resta de documents exigibles per la normativa sectorial, els sotmetrà l'òrgan promotor a participació pública i consultes amb les administracions públiques afectades i amb les persones, les associacions, les plataformes o els col·lectius que s'hi hagen pronunciat o aportat suggeriments en les fases prèvies a la redacció del pla o programa o d'informació del document d'abast, mitjançant les accions definides en el pla de participació pública.

2. Como a mínim, caldrà realitzar consultes a les administracions públiques afectades i persones interessades, publicar anuncis en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana i en el premsa escrita de gran difusió i posar a disposició del públic els documents mencionats en l'apartat anterior. Els anuncis indicaran la direcció electrònica per a consultar-la. La conselleria competent per a l'aprovació dels instruments de planejament, a través de la direcció general corresponent, exercirà les funciones de coordinació necessàries en relació amb l'obtenció dels informes corresponents a les consultes que es realitzen als òrgans de la Generalitat en esta fase del procediment.

Així mateix, serà preceptiu realitzar consulta a les empreses subministradores d'aigua, energia elèctrica, gas, telefonia i telecomunicacions, perquè emeten un informe sobre les necessitats i condicions tècniques mínimes imprescindibles dels projectes, obres i instal·lacions que hagen d'executar-se amb càrrec a l'actuació urbanística; este informe tindrà caràcter vinculant per a les empreses subministradores i eficàcia durant el termini que es fixe en el planejament o programa d'actuació per a l'execució de les obres d'urbanització. L'administració actuant en l'aprovació definitiva dels dits instruments podrà modificar o fixar, sense minva de la qualitat i eficàcia legalment exigible, les condicions d'implantació dels esmentats servicis sobre la base de criteris d'eficiència econòmica derivats del corresponent procediment contradictori, impulsat d'ofici o a petició dels afectats. En defecte d'informe a l'instrument de planejament, podrà requerir-se abans de l'aprovació dels programes d'actuació, dels projectes d'execució o de reparcel·lació, amb els mateixos efectes.

3. El període de participació pública i consultes serà l'adequat per a difondre la documentació i facilitar el seu examen, informe o al·legació. El termini mínim de participació pública i consultes serà de quaranta-cinc dies hàbils.

4. Passat, des de la sol·licitud de l'informe, el termini establit segons l'apartat anterior o el que fixe la normativa sectorial respectiva, es continuarà amb el procediment. A l'efecte de recaptar els informes no emesos en termini que, d'acord amb aquesta normativa, foren preceptius, de manera prèvia a l'aprovació provisional de l'instrument de planejament, l'ajuntament requerirà a la Generalitat Valenciana perquè convoque de manera fefaent les administracions amb competències afectades a una comissió informativa de coordinació de la direcció general competent en matèria d'urbanisme, i en la convocatòria adjuntarà, novament, la documentació necessària per a emetre el corresponent informe, que podrà evacuar-se en la mateixa reunió de coordinació de manera verbal. El contingut d'aquest informe serà recollit de manera literal i en un apartat específic de l'acta.

Si l'informe no s'emet de manera escrita en el termini legalment establit, ni tampoc en la comissió informativa de coordinació de manera verbal, es considerarà favorable al contingut del pla amb caràcter general. Aquest advertiment es posarà de manifest en la convocatòria de la comissió informativa de coordinació que es mane a les diferents administracions.

Si l'emissió d'una successió d'informes sectorials contradictoris entre si impedira l'aprovació del pla i la consecució dels interessos públics que aquest implica, els serveis tècnics de la comissió informativa de coordinació podran adjuntar a la convocatòria de la comissió una solució tècnica que harmonitze els dos informes sense entrar en contradicció amb el contingut preceptiu de les respectives normatives. L'emissió de l'informe definitiu a la solució tècnica final en aquest cas s'ha d'efectuar amb la mateixa forma i efectes indicats en el paràgraf anterior.

No es considerarà informe contradictori al contingut del pla la incompareixença a la comissió informativa de coordinació, el silenci o una manifestació contrària no justificada tècnicament. L'oposició a l'aprovació i entrada en vigor del pla haurà d'efectuar-se per mitjà dels requeriments previstos en l'article 44 de la Llei 29/1998, de la jurisdicció contenciosa administrativa, als efectes de la qual l'aprovació del pla es notificarà de manera fefaent a les administracions que no hagen efectuat informe exprés a aquest.

Els tres paràgrafs anteriors no resultaran d'aplicació si la llei sectorial respectiva regula de manera expressa el sentit del silenci dels seus informes. [58]

5. Durant aquesta fase es poden formular al·legacions i observacions, i es poden aportar tot tipus de documentació o mitjans de prova que s'estimen adequats en suport seu.

6. Si, com a conseqüència d'informes i al·legacions, es pretén introduir canvis substancials en la versió preliminar del pla, abans d'adoptar-los s'ha de publicar un anunci d'informació pública en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en la pàgina web de l'administració promotora, junt amb els informes i al·legacions que sustenten la modificació proposada. En aquest període de 20 dies, s'admeten, per a ser examinades i considerades, noves al·legacions referides als canvis proposats; poden inadmetre's les que reiteren arguments i redunden en aspectes dels quals s'haja informat prèviament.

7. Una vegada finalitzat el termini de participació pública i consultes en els termes establits en el punt 4.c de l'article 51 d'aquesta llei, l'òrgan promotor ha d'elaborar el document de participació pública, que ha de sintetitzar els seus resultats i ha de justificar com es prenen en consideració en una proposta de pla o programa.

 

Article 54. Proposta de pla o programa i declaració ambiental i territorial estratègica

1. Després del període de participació pública i consultes, l'òrgan promotor redactarà una proposta de pla o programa on introduirà les modificacions derivades d'este tràmit, formarà l'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica i remetrà tant la proposta de pla o programa com l'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica a l'òrgan ambiental i territorial.

2. L'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica haurà de contindre:

a) L'estudi ambiental i territorial estratègic.

b) Els resultats de les consultes, de la informació pública i del pla de participació pública en els termes establits en l'apartat 4.c, de l'article 51, d'aquesta llei. [59]

c) La descripció de com s'han integrat en el pla o programa els aspectes ambientals, funcionals i territorials, i de com s'han pres en consideració el document d'abast, l'estudi ambiental i territorial estratègic i el resultat de les consultes i la informació pública. També es descriurà la previsió dels efectes significatius sobre el medi ambient i el model territorial que es derivaran de l'aplicació del pla o programa.

d) La justificació que s'han complit les previsions legals pròpies del procés d'elaboració i avaluació ambiental i territorial estratègica del pla o programa, amb les particularitats del pla de participació pública.

e) L'anàlisi del compliment dels paràmetres, determinacions i documents exigibles per a la formalització del pla, d'acord amb la legislació aplicable, i proposar també mesures de seguiment.

3. L'òrgan ambiental i territorial realitzarà una anàlisi tècnica de l'expedient, on es consideraran els aspectes següents:

a) Verificarà que l'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica continga el que preveu l'apartat anterior.

b) Analitzarà els impactes significatius de l'aplicació del pla o programa en el medi ambient i el territori, que inclourà l'evolució dels elements del medi ambient que prendrà en consideració el canvi climàtic.

4. Si, una vegada realitzat l'anàlisi tècnica de l'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica, l'òrgan ambiental i territorial conclou que la informació pública o les consultes no s'han realitzat d'acord amb esta llei o que es requereix informació addicional per a formular la declaració ambiental i territorial estratègica, sol·licitarà l'esmena escaient o el compliment adequat a l'òrgan promotor o substantiu en els termes de la legislació de l'Estat sobre avaluació ambiental. Si, transcorreguts tres mesos, l'òrgan ambiental i territorial no ha rebut l'esmena de l'expedient o la documentació addicional requerida, o si, una vegada presentada, és insuficient, de conformitat amb la legislació de l'Estat en matèria d'avaluació ambiental i de règim jurídic i procediment administratiu comú, procedirà a l'arxivament de les actuacions, i considerarà finalitzada l'avaluació ambiental i territorial estratègica pel procediment ordinari. Contra esta resolució podran interposar-se els recursos legalment procedents en via administrativa i judicial, si és el cas.

5. L'òrgan ambiental i territorial continuarà el procediment sempre que dispose dels elements de juí suficients per a realitzar l'avaluació ambiental i territorial estratègica. Si en l'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica no consta algun dels informes de les administracions públiques afectades, consultades d'acord amb el que preveu este capítol, i l'òrgan ambiental i territorial no disposa d'elements de juí suficients per a realitzar l'avaluació ambiental i territorial estratègica, actuarà d'acord amb el que preveu per a este cas la legislació de l'Estat en matèria d'avaluació ambiental.

6. Una vegada realitzada l'anàlisi tècnica i quan, si és el cas, s'haja completat l'estudi ambiental i territorial estratègic, l'òrgan ambiental i territorial formularà la declaració ambiental i territorial estratègica. Esta declaració tindrà una exposició dels fets, la qual resumirà les principals fites del procediment, incloent-hi els resultats de les consultes, així com de la informació pública, i les determinacions, mesures o condicions finals que hagen d'incorporar-se en el pla o programa, amb caràcter previ a la seua aprovació definitiva.

7. La declaració ambiental i territorial estratègica serà coherent amb el document d'abast i les altres actuacions de l'administració autonòmica al llarg del procediment. L'òrgan ambiental i territorial podrà aplicar nous criteris motivats per circumstàncies sobrevingudes de caràcter rellevant, sempre que siguen degudament justificades, o per haver transcorregut més de dos anys des de l'anterior pronunciament. La declaració ambiental i territorial estratègica ha de ponderar i harmonitzar el resultat dels informes i documents que precedisquen la seua emissió, amb una valoració raonada de la seua rellevància i contingut, i resoldre amb motivació pròpia sobre les determinacions finals que hagen d'incorporar-se al pla o programa o, si és el cas, sobre la inviabilitat ambiental o territorial del pla o programa en els termes proposats.

8. La declaració ambiental i territorial estratègica s'emetrà en el termini màxim de tres mesos des de la presentació de tota la documentació davant de l'òrgan ambiental i territorial; termini que l'òrgan esmentat podrà prorrogar per altres tres mesos, quan la complexitat de l'assumpte ho requerisca. Es publicarà en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana la declaració ambiental i territorial estratègica i es posarà a disposició del públic en la pàgina web de la Generalitat.

9. La declaració ambiental i territorial estratègica tindrà naturalesa d'informe preceptiu i determinant. Per tant, no serà susceptible de cap recurs, sense perjuí dels que, si és el cas, siguen procedents en via judicial contenciosa administrativa contra la disposició de caràcter general que haguera aprovat el pla o programa, o bé, sense perjuí dels que siguen procedents en via administrativa o judicial davant de l'acte, si és el cas, d'aprovació del pla o programa.

 

Article 55. Aprovació del pla o programa sotmès a avaluació ambiental i territorial estratègica i publicitat [60]

1. Una vegada emesa la declaració ambiental i territorial estratègica, s'ha de remetre a l'òrgan promotor per tal que incloga en el pla o programa, si n'hi ha, les determinacions establides en l'esmentada declaració, abans de l'aprovació del pla o programa. Si l'òrgan promotor no és el competent per a l'aprovació definitiva del pla o programa, ha de remetre la proposta de pla i la declaració ambiental i territorial estratègica a l'òrgan que, d'acord amb l'article 44 d'aquesta llei o amb la seua legislació sectorial, ostente la competència per a l'aprovació definitiva.

2. L'òrgan competent ha de resoldre sobre l'aprovació del pla o programa d'acord amb aquesta llei o amb la normativa sectorial aplicable, i ha de verificar la inclusió de les determinacions de la declaració ambiental i territorial estratègica i prendre en consideració raonada els estudis i documents sectorials que l'acompanyen. El termini per a l'aprovació definitiva dels plans urbanístics i territorials és de tres mesos des de la recepció de la documentació completa.

3. Quan les objeccions a l'aprovació definitiva afecten àrees o determinacions tan concretes que, si en prescindim, el pla es pot aplicar amb coherència, aquest s'ha d'aprovar definitivament, excepte en la part objecte d'objeccions, que ha de quedar en suspens fins que siga rectificada en els termes precisats per la resolució aprovatòria. Si les objeccions són d'abast limitat i poden esmenar-se amb una correcció tècnica específica consensuada amb l'òrgan promotor, l'aprovació definitiva s'ha de supeditar en la seua eficàcia a la mera formalització documental de la correcció. La resolució aprovatòria pot delegar en un òrgan subordinat, inclús unipersonal, la facultat de comprovar que la correcció s'efectua en els termes acordats, i, una vegada verificat això, ordenar la publicació de l'aprovació definitiva.

4. Si amb caràcter previ a l'aprovació definitiva del pla cal sol·licitar nous informes, en el cas que, transcorregut el termini establit per a l'emissió, aquesta no es produeix, o existeix contradicció en el contingut de dos o més informes, s'ha d'actuar de conformitat amb el que estableix l'apartat 4 de l'article 53.

5. A l'efecte del regulat en l'apartat tercer d'aquest article, s'entén per correccions aquelles que tinguen per objecte la incorporació de modificacions, determinacions o continguts a l'instrument de planejament en tramitació, en els termes que s'indiquen en l'acord aprovatori supeditat, sense implicar un nou acord aprovatori, o que es referisquen a la forma de presentació del document, com l'elaboració d'un text refós o altres supòsits anàlegs. [61]

6. Al costat del document de pla o programa, per a la seua aprovació, l'òrgan promotor haurà de presentar un document amb el contingut de les lletres b i c de l'apartat 7 d'aquest article. [62]

7. L'acord d'aprovació definitiva dels plans urbanístics municipals, junt amb les seues normes urbanístiques, s'ha de publicar, per a la seua entrada en vigor, en el butlletí oficial de la província. L'acord d'aprovació definitiva de la resta de plans, junt amb les seues normes urbanístiques, s'ha de publicar, para la seua entrada en vigor, en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Aquesta publicació ha d'incloure els documents següents:

a) La resolució per la qual s'adopta o aprova el pla o programa aprovat i una referència a la direcció de la pàgina web en què l'òrgan substantiu posa a disposició del públic el contingut íntegre del pla o programa esmentat.

b) La declaració ambiental i territorial estratègica.

c) Les raons de l'elecció de l'alternativa seleccionada, en relació amb les alternatives considerades, i les mesures adoptades per al seguiment dels efectes en el medi ambient i el territori derivats de l'aplicació del pla o programa.

8. Els plans entren en vigor als quinze dies de la seua publicació.

9. Tota la documentació s'ha de presentar segons els formats establits en l'annex IX d'aquesta llei.

 

Article 56. Seguiment, modificació i caducitat [63]

1. L'òrgan promotor haurà de posar a disposició del públic, administracions públiques afectades i òrgan ambiental i territorial, una còpia del pla aprovat i una declaració expressiva de com s'hi han integrat els aspectes ambientals i territorials, com s'han pres en consideració l'estudi ambiental i territorial estratègic, la declaració ambiental i territorial estratègica i el resultat de les consultes, discrepàncies i al·legacions, i facilitarà un resum no tècnic d'esta informació.

2. L'òrgan promotor, en col·laboració amb l'òrgan ambiental i territorial, haurà de realitzar un seguiment dels efectes en el medi ambient i el territori derivats de l'aplicació del pla o programa, per a la detecció ràpida d'efectes adversos no hi previstos. En el cas dels plans urbanístics i territorials, amb eixa finalitat l'òrgan promotor elevarà a l'òrgan ambiental i territorial els informes de seguiment amb la periodicitat mínima prevista en la declaració ambiental i territorial estratègica. Si es tracta de plans municipals, els informes de seguiment tindran una periodicitat mínima quadriennal o una vegada per mandat corporatiu, per a verificar-ne el compliment de les previsions i objectius, d'acord amb els indicadors recollits en el pla. No es podran promoure modificacions d'estos plans sense el compliment del requisit esmentat.

3. La declaració ambiental i territorial estratègica perdrà la seua vigència i cessarà en la producció dels efectes que li són propis si, una vegada publicada en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, no s'haguera procedit a l'adopció o aprovació del pla o programa en el termini màxim de dos anys des de la seua publicació. En estos casos, el promotor haurà d'iniciar novament el tràmit d'avaluació ambiental i territorial estratègica del pla o programa, llevat que s'acorde la pròrroga de la vigència de la declaració ambiental i territorial estratègica en els termes que preveuen els apartats següents.

4. El promotor podrà sol·licitar la pròrroga de la vigència de la declaració ambiental i territorial estratègica abans que transcórrega el termini previst en l'apartat anterior. La sol·licitud formulada pel promotor suspendrà el termini de dos anys de l'apartat anterior.

5. A la vista d'esta sol·licitud, l'òrgan ambiental i territorial podrà acordar la pròrroga de la vigència de la declaració ambiental i territorial estratègica en el cas que no s'hagen produït canvis substancials en els elements essencials que van servir de base per a realitzar l'avaluació ambiental i territorial estratègica, i ampliarà la seua vigència per dos anys addicionals. Transcorregut este termini sense que s'haja aprovat el pla o programa, el promotor haurà d'iniciar novament el procediment d'avaluació ambiental i territorial estratègica.

6. L'òrgan ambiental i territorial resoldrà la sol·licitud de pròrroga en un termini de sis mesos comptador des de la data de presentació d'esta sol·licitud. Prèviament, l'òrgan ambiental i territorial sol·licitarà que emeten informe les administracions públiques afectades per raó de la matèria en relació amb els elements essencials que van servir de base per a realitzar l'avaluació ambiental i territorial estratègica. Estes administracions hauran de pronunciar-se en el termini de dos mesos, que podrà ampliar-se, per raons degudament justificades, un mes més.

7. Transcorregut el termini de sis mesos sense que l'òrgan ambiental i territorial haja notificat la pròrroga de la vigència de la declaració ambiental i territorial estratègica s'entendrà estimada la sol·licitud de pròrroga.

8. La declaració ambiental i territorial estratègica d'un pla o programa aprovat podrà modificar-se en les circumstàncies i pel procediment establit en la legislació de l'Estat sobre avaluació ambiental.

 

 

CAPÍTOL III
Tramitació dels plans no subjectes al procediment ordinari d'avaluació ambiental i territorial estratègica

 

Article 57. Tramitació dels plans que no estiguen subjectes al procediment ordinari d'avaluació ambiental i territorial estratègica.

1. Quan un pla no estiga subjecte al procediment ordinari d'avaluació ambiental i territorial estratègica, una vegada realitzades les actuacions previstes en els articles 50 i 51 d'aquesta llei, se seguiran els següents tràmits:

a) Informació pública durant un període mínim de quaranta-cinc dies, assegurant, com a mínim, les mesures mínimes de publicitat exigides per l'article 53.2 d'esta llei. El termini mínim serà de vint dies quan es tracte d'estudis de detall.

b) Durant el mateix termini d'informació pública es consultarà als organismes afectats, amb petició dels informes exigibles d'acord amb la legislació sectorial, així com a les entitats subministradores dels serveis públics urbans que puguen resultar afectades. La falta d'emissió dels informes esmentats en el termini establit permetrà seguir la tramitació de les actuacions en els termes establits en l'article 53.4. Quan els informes a què fa referència el present títol hagen de ser evacuats per l'Administració General de l'Estat, se sotmetran al que es disposa en la legislació estatal que siga aplicable. [64]

c) Si, com a conseqüència d'informes i al·legacions, es pretén introduir canvis substancials en la proposta de pla, abans d'adoptar-los es comunicaran als interessats i, mitjançant una resolució de l'alcalde, se sotmetran a informació pública pel termini de vint dies, acompanyats dels informes i al·legacions que sustenten la modificació proposada. La publicació i notificació als interessats es faran conforme a l'article 53 d'esta llei. Durant eixe període s'admetran, per al seu examen i consideració, noves al·legacions referides als canvis proposats; podran inadmetre's les que reiteren arguments i redunden en aspectes prèviament informats. En este cas d'introducció de canvis substancials en la proposta d'un pla o programa que haguera sigut objecte d'un procediment simplificat d'avaluació ambiental i territorial estratègica, per absència d'efectes significatius sobre el medi ambient i el territori, serà necessari requerir de l'òrgan ambiental i territorial un informe que determine si les modificacions que es pretén introduir no tindran efectes significatius sobre el medi ambient i el territori o si requereixen la tramitació del procediment ordinari d'avaluació ambiental i territorial estratègica, per ser previsible que es produïsquen efectes significatius sobre el medi ambient i el territori.

d) Una vegada concloses les anteriors actuacions, el pla serà sotmès a aprovació pel Ple de l'Ajuntament o òrgan que corresponga. Quan es modifique l'ordenació estructural, l'aprovació definitiva correspondrà a la conselleria competent en urbanisme. Els plans que tinguen com a objecte una diferent zonificació o ús urbanístic de zones verdes previstes requeriran dictamen previ del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana.

2. L'acord d'aprovació definitiva, junt amb les seues normes urbanístiques, es publicaran per a l'entrada en vigor en el Butlletí Oficial de la Província. Quan l'aprovació definitiva siga municipal, abans de la publicació, es remetrà una còpia digital del pla a la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme per a la inscripció en el Registre Autonòmic d'Instruments de Planejament Urbanístic.

 

Article 58. Tramitació simultània de diferents plans [65]

1. Es podran tramitar simultàniament distints instruments de planejament que siguen congruents entre si.

2. Quan es tramite simultàniament un pla general estructural i un pla d'ordenació detallat s'hauran d'observar les següents regles: [66]

a) L'ajuntament ha de formular la sol·licitud d'inici de l'avaluació ambiental estratègica, que es remetrà a cada òrgan ambiental per mitjà de l'òrgan substantiu competent per a aprovar cada un dels plans.

b) L'òrgan ambiental autonòmic ha d'emetre un document d'abast que donarà cobertura al pla general estructural. L'òrgan ambiental municipal ha d'emetre un document d'abast que donarà cobertura al pla general detallat.

c) Es poden compartir documents informatius i justificatius que servisquen de fonament a les determinacions dels dos plans.

d) El tràmit de participació pública i consultes ha de ser simultani per als dos documents.

e) L'ajuntament haurà de remetre a l'òrgan ambiental autonòmic la proposta de pla general estructural perquè emeta la declaració ambiental estratègica conjunta.

f) El pla general estructural s'haurà d'aprovar amb caràcter previ al planejament d'ordenació detallada.

g) Si, com a conseqüència de l'aprovació definitiva autonòmica del pla estructural, l'ajuntament proposara millores en l'ordenació detallada que canviaren aspectes substancials de la versió preliminar d'aquesta, s'efectuarà una nova informació al públic en els termes de l'apartat 6 de l'article 53 d'aquesta llei. En cap cas podran adoptar-se canvis o propostes que s'aparten de les determinacions establides en el pla general estructural que conté l'ordenació estructural.

h) Després de l'aprovació definitiva autonòmica del pla general estructural i, si escau, de la nova informació al públic, l'ajuntament efectuarà l'aprovació definitiva del pla detallat, després de la declaració ambiental estratègica emesa per l'òrgan ambiental municipal.

 

 

CAPÍTOL IV
Tramitació dels projectes d'inversió estratègica sostenible 
[67]

 

Article 59. Procediment per al desenvolupament d'un projecte d'inversió estratègica sostenible [68]

1. El procediment d'aprovació d'un projecte d'inversió estratègica sostenible consta de tres fases:

a) La fase de la declaració del projecte com a inversió estratègica sostenible acordada pel Consell.

b) La fase de l'aprovació del pla i el projecte en què es concreta l'actuació per la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme.

c) L'aprovació dels instruments de gestió, seguiment i control de l'execució de l'actuació per l'òrgan de l'administració que, en cada cas, designe el Consell.

2. L'acord del Consell és el document prescriptiu per a redactar el pla, el projecte i l'estudi ambiental i territorial estratègic corresponent. A aquest efecte, l'acord ha de determinar els requisits urbanístics, ambientals i territorials que s'han d'aplicar per a cada actuació, atès el que ha assenyalat el document d'abast de l'avaluació ambiental i l'informe previst en l'article 60.3.

De forma prèvia a l'adopció d'aquest acord, la conselleria amb competències en ordenació del territori ha de comparèixer davant de la comissió corresponent de les Corts en una compareixença que s'ha de desenvolupar en forma anàloga a la prevista en el Reglament de les Corts per a l'examen de programes i plans que tramet el Consell.

3. L'aprovació del pla i el projecte correspon a la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori. L'aprovació dels instruments de gestió, seguiment i control de la seua execució correspon a l'òrgan de l'administració que, en cada cas, designe el Consell.

L'aprovació del pla i el projecte pot ser simultània a la dels instruments per al desenvolupament i l'execució quan així ho permeten les circumstàncies del cas.

 

Article 60. Iniciativa i declaració d'un projecte d'inversió estratègica sostenible [69]

1. La conselleria amb competència material rellevant per als objectius del projecte d'inversió estratègica sostenible, a instància de l'aspirant a promotor, en el termini de 15 dies des de la sol·licitud, ha de formular una consulta sobre la viabilitat de la seua iniciativa davant la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori, amb una proposta esquemàtica. En aquesta proposta, com a mínim, s'ha de preveure:

a) Descripció dels usos i activitats proposats, amb el grau de detall d'un avantprojecte, els seus efectes favorables i permanents des del punt de vista econòmic, a nivell de renda i generació d'ocupació, i des del punt de vista social i ambiental.

b) Descripció de les diferents alternatives possibles, amb justificació de la dificultat de gestionar urbanísticament el desenvolupament de la seua implantació mitjançant l'aplicació d'algun dels instruments d'ordenació establits en aquesta llei per al sòl urbà, urbanitzable o no urbanitzable, en els termes establits en l'apartat 3.

c) Integració de l'àmbit de l'actuació en la infraestructura verda del territori.

d) Anàlisi preliminar de l'adequació a les xarxes d'infraestructures i dotacions existents o, si escau, proposta d'ampliació.

e) Informes de viabilitat i sostenibilitat econòmica, amb la justificació dels recursos financers necessaris per a fer front a l'actuació i una anàlisi dels costos externs d'aquesta.

f) Proposta de participació pública en els termes establits en l'article 51.4.c d'aquesta llei.

g) Informació sobre la titularitat dels terrenys i dels acords a què s'ha arribat entre l'aspirant a promotor i els propietaris.

h) Sol·licitud d'inici de l'avaluació ambiental i territorial estratègica, d'acord amb l'article 50.1, que avalue les afectacions al territori des del punt de vista socioeconòmic i ambiental.

2. La conselleria competent en matèria d'ordenació del territori, una vegada completat, si escau, el tràmit d'esmena i millora de la sol·licitud, en els termes regulats en la legislació sobre procediment administratiu comú, ha de resoldre en el termini d'un mes sobre l'admissió a tràmit atesos els requisits de l'article 17 d'aquesta llei, sense prejutjar el sentit de la resolució final del Consell ni el resultat de l'avaluació ambiental.

En la mateixa resolució ha d'acordar una audiència a l'ajuntament o ajuntaments afectats i un tràmit d'informació públic per un termini d'un mes. I ha de trametre el projecte a l'òrgan ambiental per tal d'iniciar l'avaluació ambiental estratègica i l'emissió del document ambiental que escaiga, d'acord amb els articles 50 i 51 d'aquesta llei.

3. Una vegada emès aquest document, la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori prepararà, en el termini d'un mes, un informe sobre el projecte d'inversió estratègica sostenible que ha de contindre:

a) L'adequació als requisits legals per a la declaració com a projecte d'inversió estratègica sostenible.

b) La determinació d'aspectes ambientals, territorials, inclusius i funcionals que calga considerar.

c) Abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic, de l'instrument de paisatge i del procés de participació pública i consultes.

d) Identificació dels instruments i els estàndards urbanístics necessaris i la seqüència de la tramitació que ha d'incloure els llindars dels paràmetres urbanístics relatius a l'edificabilitat, les usos detallats, les tipologies edificatòries i la resta de condicions que han de caracteritzar el pla que en desenvolupe l'ordenació urbanística.

e) Pel que fa a la participació pública en les plusvàlues que la declaració comporta, s'establirà una compensació de fins al 10 % del valor equivalent a la inversió global corresponent a l'actuació, materialitzable en metàl·lic o en sòl, que s'haurà d'entregar a l'administració actuant i, finalment, definició de la seqüència de la seua tramitació. [70]

f) Resultat de les audiències, les consultes i la informació pública, mitjançant un informe en què es realitze un resum del contingut d'aquestes i la forma en què han de ser recollides o no en l'informe que s'emeta.

4. L'acord del Consell ha de designar els òrgans responsables de l'elaboració, la tramitació, l'aprovació, la gestió i el seguiment del projecte d'inversió estratègica sostenible corresponent i dels restants instruments de gestió i edificació.

5. L'acord del Consell ha d'exigir garanties financeres en quantia equivalent en, almenys, un 10 % de les obres d'urbanització.

6. L'acord del Consell és una mera determinació del caràcter estratègic de l'actuació i procedència de la seua tramitació com a projecte d'inversió estratègica sostenible i no suposa en cap cas l'aprovació del pla o projecte. Només, en el cas que es produïsca l'aprovació del pla i projecte, d'acord amb la tramitació prevista en el següent article, l'instrument d'ordenació presentat s'ha de considerar com un projecte d'inversió estratègica sostenible.

 

Article 61. Elaboració i aprovació del pla i el projecte [71]

1. El pla i projecte han de ser elaborats, incorporant el seu estudi ambiental i territorial estratègic, amb l'abast i condicions prescrits en l'acord de declaració. L'òrgan responsable ho ha de sotmetre a participació pública i consultes, segons el que estableix aquest acord, per un termini mínim de quaranta-cinc dies. En el marc d'aquestes consultes, en tot cas, és preceptiu demanar informes dels ajuntaments i institucions afectades.

Una vegada elevat a l'òrgan ambiental, aquest ha d'elaborar una declaració ambiental i territorial estratègica, les determinacions de la qual s'han d'incorporar al pla i projecte per a l'aprovació d'acord amb el que estableix el capítol II d'aquest títol.

2. La resolució aprovatòria del pla i el projecte d'inversió estratègica sostenible comporta els efectes següents:

a) Modificació del planejament vigent, sense que siguen necessaris més tràmits posteriors, ni altres condicions de planejament o gestió urbanística més que les definides en la resolució aprovatòria. Amb aquest fi el document ha de comprendre totes les modificacions d'ordenació, fora i dins de l'àmbit de l'actuació, de tots els instruments d'ordenació afectats per aquesta.

b) Designació del promotor i fixació de les seues obligacions, que han d'incloure executar i sufragar les obres, projectes i actuacions que s'especifiquen, incloent-hi la connexió de l'actuació i el suplement de les infraestructures necessàries per a la seua integració equilibrada en el territori.

c) Establiment de les condicions juridicoeconòmiques de l'actuació, que s'han de formalitzar mitjançant un conveni que regule les obligacions i els drets del promotor, dels propietaris adherits i de l'administració.

d) Establiment d'una programació temporal per al desenvolupament de les fases de gestió i execució del projecte d'inversió estratègica sostenible que seran obligatoris per al promotor d'aquesta. El seu incompliment injustificat habilitarà la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme per a requerir al promotor i, en cas d'inactivitat, iniciar el procediment de declaració de caducitat de la declaració, la tramitació del qual s'ha de dur a terme en els termes que es preveuen en aquesta llei per a la caducitat dels programes d'actuació integrada i la conseqüència del qual serà la pèrdua dels efectes d'aquesta declaració i les prerrogatives subsegüents per al promotor.

3. La resolució ha de fixar justificadament el sistema de gestió, ponderant els interessos col·lectius i particulars que resulten afectats. La resolució aprovatòria ha de comportar la declaració d'utilitat pública o interès social i de la necessitat d'urgent ocupació dels béns i els drets necessaris per a desenvolupar l'actuació.

El Consell pot eximir excepcionalment el projecte d'inversió econòmica sostenible de les llicències i les autoritzacions la regulació del qual siga competència de la Generalitat. Per a la resta de llicències regeix el que determinen les legislacions estatal i europea.

4. El projecte ha d'incloure una estimació aproximada dels costos d'urbanització, sobre la base d'un avantprojecte d'urbanització. L'acord del Consell ha d'establir l'òrgan competent per a l'aprovació definitiva del projecte d'urbanització i la resta d'instruments de gestió del pla i del projecte d'edificació. La fixació de paràmetres que estiguen relacionats amb els costos d'urbanització té caràcter provisional fins que queden definitivament fixats aquests costos en el projecte d'urbanització aprovat.

 

Article 62. Execució del projecte d'inversió estratègica sostenible [72]

1. Amb caràcter previ a l'eficàcia de la resolució aprovatòria, s'ha d'exigir al promotor que subscriga i garantisca els seus compromisos en forma legal. Les garanties s'han de presentar davant la Generalitat, que ha de vetllar pel compliment de la resolució aprovatòria.

2. El promotor ha d'aportar davant l'òrgan designat competent per a la seua aprovació, el projecte d'urbanització, el projecte d'edificació i la resta d'instruments de gestió en el termini compromès; així mateix, ha d'acreditar mitjançant un certificat registral la inscripció de la condició a què es refereix l'article 17.4 d'aquesta llei. Les resolucions adoptades han de ser comunicades a la conselleria competent en ordenació del territori a l'efecte del seguiment d'aquestes. El control de l'execució de les obres d'urbanització i edificació correspon a l'administració municipal, que ha d'informar sobre l'evolució i la conclusió d'aquestes a l'òrgan autonòmic responsable. No obstant això, de manera subsidiària, l'administració autonòmica pot actuar en cas d'inactivitat municipal.

3. Si el promotor del projecte d'inversió estratègica sostenible és una administració pública, l'activitat d'execució de la urbanització l'ha de fer aquesta, per gestió directa o indirecta. En qualsevol altre cas, l'activitat d'execució de la urbanització ha d'assignar-se després de la selecció escaient mitjançant un procediment sotmès a condicions de publicitat, concurrència i criteris d'adjudicació que salvaguarden una participació adequada de la comunitat en les plusvàlues derivades de les actuacions urbanístiques.

4. La renúncia a la condició de promotor o la transmissió d'aquesta ha de ser autoritzada per l'òrgan de l'administració competent per al seguiment de l'actuació, com també qualssevol altres canvis en les condicions de gestió establides inicialment.

5. L'incompliment per part del promotor de les condicions i dels terminis d'execució estipulats en determina la substitució o la caducitat del projecte d'inversió estratègica sostenible i la confiscació de les garanties prestades, amb audiència prèvia de la persona interessada. La declaració de caducitat comporta la reversió, la retroacció i la reposició de béns, actuacions i obres, i també, si escau, la derogació de previsions del planejament, en els termes que resolga la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori. La resolució pot diferenciar determinats àmbits en funció de la situació en què es troben i s'ha d'adoptar el règim específic de substitució o caducitat a cadascuna d'aquestes que els siga aplicable d'acord amb aquest article, de forma coherent amb aquesta situació. Els danys i els perjudicis ocasionats a l'administració, als propietaris adherits i a tercers, han de ser exigibles al promotor i, en cas que no siguen satisfets, es poden executar les garanties al respecte.

 

 

CAPÍTOL V
Previsions addicionals sobre la formulació, aprovació, suspensió i modificació dels plans i programes

 

Article 63. Modificació dels plans i els programes [73]

1. Els plans i els programes s'han de revisar o modificar pel procediment previst en aquesta llei amb caràcter general per a aprovar-los excepte previsió legal específica.

2. Els plans parcials, els plans especials i els plans de reforma interior, amb caràcter general, no podran modificar determinacions del pla general estructural. De manera excepcional i degudament justificada, es podran establir modificacions puntuals que tinguen per objecte ajustar aquestes determinacions a l'anàlisi més detallada del territori propi de la seua escala, que s'hauran d'ajustar a les següents condicions:

a) Si la modificació incideix sobre l'ordenació estructural i té, o pot tindre, efectes significatius sobre el medi ambient i el territori perquè així ho determine l'òrgan ambiental i territorial en la consulta preceptiva, es tramitaran d'acord amb el precedent capítol II d'aquest títol. [74]

b) Si no precisen avaluació ambiental o aquesta finalitza pel procediment simplificat amb un informe ambiental i territorial, es tramitaran d'acord al precedent capítol III. No obstant això, hauran de complir les condicions vinculants que, si escau, haja imposat l'informe ambiental i territorial.

3. Les noves solucions proposades han de mantenir l'equilibri del planejament vigent entre les dotacions públiques i l'aprofitament lucratiu, i han de suplementar, si escau, la xarxa primària i la xarxa secundària de dotacions, de manera que complisquen els criteris de qualitat, capacitat i idoneïtat exigits segons l'annex IV d'aquesta llei.

No cal suplementar la supressió, total o parcial, d'aquells usos que, fins i tot estant qualificats pel planejament vigent com a equipament públic, l'ús públic implantat al seu dia no responga avui a la prestació de serveis públics. Les superfícies destinades a aquests usos no seran computables per al càlcul de l'estàndard dotacional global.

A l'efecte de verificar manteniment de l'equilibri preexistent entre les dotacions públiques i l'aprofitament lucratiu, com també el manteniment de l'estàndard global dotacional, únicament s'han de considerar les zones verdes qualificades en el planejament vigent que complisquen les condicions funcionals i de qualitat exigits per a aquestes en l'annex IV d'aquesta llei. S'exceptuen d'aquesta regla general els supòsits d'increment d'edificabilitat en sòl urbà regulats en l'article 36.

4. La revisió i modificació de l'estratègia territorial de la Comunitat Valenciana s'ha de dur a terme mitjançant el procediment previst en aquesta llei. No obstant això, s'ha d'actualitzar periòdicament mitjançant la posada al dia de les dades i informacions de base utilitzades per a elaborar-la, inclosa la representació cartogràfica i el seguiment dels indicadors de compliment. Aquesta actualització s'ha de formalitzar mitjançant una resolució de la persona titular de la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori que s'ha de publicar en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i s'ha de divulgar a través de la pàgina web d'aquesta conselleria.

5. Quan es produïsca una modificació en plans o altres instruments de planejament urbanístic que tinguen per objecte una zonificació o ús urbanístic diferents de zones verdes o espais lliures, es requerirà un dictamen previ del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, abans de l'aprovació del pla.

6. La tramitació de qualsevol pla que incremente l'edificabilitat residencial prevista en el planejament requereix la justificació per l'ajuntament del compliment de les prescripcions contingudes en l'article 180 bis i de la necessitat d'incrementar l'edificabilitat residencial per a satisfer noves demandes d'aquest ús.

7. Té, en tot cas, la consideració de modificació de l'ordenació detallada de planejament, a l'efecte d'aquesta llei, el canvi d'un ús dotacional de la xarxa primària o secundària dels previstos en el pla, per un altre igualment dotacional públic, destinat a aquesta o a una administració pública diferent. Hi cal un informe de les administracions públiques afectades per l'alteració d'aquest ús.

 

Article 64. Suspensió de l'atorgament de llicències

1. L'administració promotora del pla pot acordar la suspensió de la tramitació i l'atorgament de llicències de parcel·lació de terrenys, edificació i demolició, per a àmbits determinats, a fi de facilitar l'estudi o la reforma de l'ordenació urbanística. [75]

2. La suspensió tindrà una duració màxima de dos anys. Este termini s'interromprà, amb alçament de la suspensió, si, transcorregut un any, no se sotmet a exposició pública la proposta de pla.

3. Després de l'exposició al públic d'un pla en tramitació, es reprendrà la suspensió, o s'iniciarà si no s'haguera adoptat amb anterioritat, fins que es complete el termini de dos anys màxim. En els àmbits delimitats de suspensió de llicències, només podran concedir-se llicències per a obres o actuacions compatibles amb l'antiga i la nova ordenació. Per a facilitar la compatibilitat, l'acord de suspensió de llicències podrà excusar el compliment d'aspectes accessoris de la nova ordenança, regulant-ho degudament.

4. L'eficàcia de l'acord de suspensió, o la represa d'esta, requereix la publicació en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, on s'indicaran els àmbits i el tipus de llicències afectades per la suspensió o anunciant el seu abast per remissió al document exposat al públic.

5. La suspensió de llicències implicarà, també, la dels acords aprovatoris de nous programes d'actuació en la zona afectada. Els programes d'actuació ja aprovats i encara vigents abans de la suspensió de llicències no es veuran afectats, llevat que en acordar-la es faça constar expressament, sense perjuí de les indemnitzacions que siguen procedents.

 

Article 65. Situació posterior a la suspensió de llicències

1. La suspensió s'extingeix amb l'aprovació definitiva del planejament o pel transcurs del termini màxim de suspensió sense que s'haja aprovat definitivament el pla. La denegació de les sol·licituds de llicència presentades abans de la suspensió, les quals s'haurien atorgat en el cas de no haver canvi d'ordenació, seran indemnitzables pel cost del projecte, i es tornaran, així mateix, els tributs i les càrregues que s'hagueren produït.

2. La indemnització d'altres perjuís irrogats per canvis de planejament és procedent en els casos previstos per la legislació de sòl.

3. Finalitzat el segon any de suspensió de llicències, esta no podrà reiterar-se sobre la mateixa zona amb la mateixa finalitat en un termini de cinc anys. Quan siga estrictament necessari per a preservar la viabilitat de l'ordenació del pla en preparació, procedirà la suspensió del planejament i dictar normes transitòries d'urgència previstes en l'article 44.6 d'esta llei.

 

Article 66. Regles aplicables en absència de planejament territorial o urbanístic

1. Quan un municipi no tinga planejament general o este haja sigut suspés o anul·lat en la seua eficàcia, i si la seua situació urbanística ho requereix, la conselleria competent en matèria d'urbanisme podrà, amb l'acord previ habilitant del Consell, elaborar directament el seu pla general estructural i tramitar-lo amb caràcter urgent en el termini màxim de dos anys.

2. Eixos plans limitaran el seu contingut als sectors i determinacions indispensables per a possibilitar un desenrotllament urbanístic ordenat a curt termini, i hauran de ser substituïts, tan ràpidament com siga possible, per un nou pla d'elaboració municipal.

3. Per al període que s'estenga fins a l'aprovació del pla, es podran dictar normes transitòries d'urgència, per un termini determinat, de conformitat amb l'article 44.6 d'esta llei.

4. En absència de planejament, les noves construccions hauran d'harmonitzar en els aspectes bàsics amb l'ambient en què s'ubiquen. A este efecte, les llicències hauran d'anar acompanyades en tot cas d'un estudi d'integració paisatgística.

 

Article 67. Vigència dels plans i programes

Els plans amb continguts normatius tenen vigència indefinida, llevat que en estos es dispose una altra cosa, i vinculen l'administració i els particulars. La seua revisió i substitució és procedent en els casos que estos regulen o quan es manifeste la inadequació del seu model territorial a noves circumstàncies.

 

 

LLIBRE II
GESTIÓ URBANÍSTICA: PROGRAMACIÓ I EXECUCIÓ
DE LES ACTUACIONS URBANÍSTIQUES

 

TÍTOL I
La gestió urbanística

 

CAPÍTOL I
Marc general de la gestió urbanística

 

Secció I. Principis generals i conceptes de la gestió urbanística

 

Article 68. Principis generals i conceptes de gestió urbanística [76]

1. La gestió del planejament urbanístic es regeix pels principis de justa distribució de beneficis i càrregues, de participació de la comunitat en les plusvàlues urbanístiques i de prevenció activa de l'especulació.

2. Els propietaris de sòl i titulars de drets sobre béns immobles afectats per l'ordenació urbanística tenen les facultats i els deures previstos per la legislació autonòmica i per la legislació estatal en matèria de sòl, urbanisme i ordenació del territori.

3. Tota activitat de transformació o gestió urbanística ha d'estar legitimada per un planejament aprovat i vigent, excepte en els casos de fora d'ordenació, ruïna o absència de planejament que preveu aquesta llei.

4. A l'efecte d'aquesta llei, s'entén per:

a) Àrea de repartiment: el conjunt de terrenys, contigus o discontinus, que queden subjectes a un mateix aprofitament tipus.

b) Àrea urbana homogènia: el conjunt de terrenys continus, delimitats per un instrument de planejament urbanístic, que disposen d'usos i tipologies homogènies, amb l'objecte de determinar l'aprofitament mitjà que correspon als sòls dotacionals que la integren als quals l'ordenació urbanística no els haja assignat aprofitament lucratiu. A l'efecte de gestió urbanística, l'aprofitament mitjà s'ha de calcular de la forma establida en l'article 74.1 d'aquesta llei, prenent com a referència dels càlculs l'àrea urbana homogènia.

c) Aprofitament tipus: és l'edificabilitat unitària, ponderada, si és el cas, amb els corresponents coeficients correctors, que el planejament estableix per a tots els terrenys compresos en una mateixa àrea de repartiment.

d) Aprofitament subjectiu: l'aprofitament susceptible d'apropiació pels propietaris, que resulta de restar de l'aprofitament tipus el percentatge d'aprofitament que correspon a l'administració.

e) Aprofitament objectiu: és l'aprofitament urbanístic de destinació privat la materialització del qual permet o exigeix el planejament en un terreny donat.

f) Excedent d'aprofitament: la diferència positiva que resulta de restar de l'aprofitament objectiu dels terrenys l'aprofitament subjectiu que correspon als propietaris. L'excedent d'aprofitament s'origina bé perquè l'aprofitament tipus d'un terreny és inferior al seu aprofitament objectiu, bé perquè l'aprofitament subjectiu del propietari és inferior a l'aprofitament tipus a causa del percentatge d'aprofitament que correspon a l'administració.

g) Percentatge d'aprofitament que correspon a l'administració: és el percentatge d'aprofitament tipus, lliure de càrregues d'urbanització, que correspon a l'administració d'acord amb aquesta llei.

h) Compensació d'excedent d'aprofitament: és l'operació juridicoeconòmica de gestió urbanística per la qual el propietari del terreny compensa onerosament l'excedent d'aprofitament que presenta el seu terreny per a adquirir el dret a construir-hi.

i) Transferència d'aprofitament: operació jurídica per la qual els propietaris d'un terreny l'aprofitament objectiu del qual és inferior al seu aprofitament subjectiu, transmeten la diferència entre aquests dos aprofitaments, o part d'aquesta, a altres terrenys amb excedent d'aprofitament, per a la seua edificació. En el cas que el terreny d'origen de la transferència siga una dotació pública, aquesta comporta la cessió gratuïta dels terrenys a l'administració. Els uns i els altres sòls poden estar en una ubicació i situació urbanística diferents.

 

Article 69. Actuacions integrades i actuacions aïllades. Unitats d'execució [77]

1. Les actuacions integrades són àmbits de gestió urbanística que comporten la programació conjunta d'una o diferents unitats d'execució completes.

2. Les unitats d'execució són àmbits de gestió urbanística delimitats per a la seua programació i execució conjunta.

3. Les actuacions aïllades consisteixen en l'edificació de solars o la rehabilitació d'edificis mitjançant llicència d'obres. També són actuacions aïllades les que es desenvolupen mitjançant programa, quan no siga possible fer-les directament mitjançant llicència d'obres. El programa d'actuació aïllada pot comportar, com a fi complementari:

a) La realització d'obres accessòries d'urbanització adjacents a la parcel·la per a completar els serveis urbanístics existents, per convertir-la en solar.

b) La urbanització i l'edificació de parcel·les incloses en petites àrees urbanes de municipis de caràcter rural amb escassa població, en els termes que preveu l'article 35.1.k d'aquesta llei.

c) La reparcel·lació horitzontal de la finca, en els supòsits de programa d'actuació aïllada en què siga necessària.

d) La regularització de llindes, quan aquesta es requerisca fins i tot estant executada la urbanització perimetral i no hi haja acord voluntari entre afectats.

4. Les actuacions sobre el medi urbà són aquelles definides per la legislació de l'Estat sobre rehabilitació, regeneració i renovació urbanes, delimitades com a tals en l'ordenació detallada dels instruments de planejament urbanístic previstos en aquesta llei o en el programa d'actuació aïllada o integrada que les desenvolupe. Les actuacions sobre el medi urbà tenen la consideració d'actuació integrada o actuació aïllada d'acord amb el que hi ha disposat en aquest article i amb els criteris d'elecció entre l'una i l'altra regulats en els apartats següents.

5. Els documents de planejament seguiran els criteris següents per a incloure terrenys en una actuació integrada o en una actuació aïllada:

a) En les illes de cases amb urbanització preexistent completa, pertoca l'actuació aïllada, excepte quan hi concórreguen les circumstàncies que aconsellen la formulació d'un pla de reforma interior per a realitzar una actuació de renovació o regeneració sobre el medi urbà.

b) En les illes de cases amb urbanització preexistent parcial, pertoca la seua inclusió com a actuació aïllada, sempre que siga viable connectar amb la urbanització existent els fronts no urbanitzats. En cas contrari, s'haurà d'incloure en actuacions integrades el terreny imprescindible per a transformar-lo en solar. La delimitació de l'actuació integrada es farà amb un criteri funcional i proporcionat.

c) En les illes de cases sense cap grau d'urbanització preexistent, pertoca l'actuació integrada.

d) En els petits nuclis rurals, els instruments de planejament d'ordenació detallada poden incloure en l'àrea d'actuacions aïllades illes de cases completes, per a la seua urbanització en aquest règim d'actuació, amb el fi regulat en els articles 35.1.j i 69.3.b d'aquesta llei.

6. El grau d'urbanització de l'illa de cases corresponent s'ha de ponderar en funció de les alineacions del planejament vigent executable.

 

 

Secció II. Actuacions de transformació urbanística
i d'edificació i rehabilitació en sòl urbà.
[78]  [79]

 

Article 70. Actuacions de transformació urbanística i d'edificació i rehabilitació en sòl urbà. [80]

1. En els termes establits per la legislació estatal de sòl, s'entenen per actuacions de transformació urbanística les següents:

a) Les actuacions d'urbanització que inclouen:

1r) Les actuacions de reforma i regeneració urbana les determinacions de la qual tenen per objecte la millora del mitjà urbà, la renovació i la millora dels equipaments i altres dotacions urbanístiques, inclosa la rehabilitació o la substitució del patrimoni edificat, quan hi haja situacions d'obsolescència o vulnerabilitat d'àrees urbanes delimitades amb aquesta finalitat. Es consideren actuacions de regeneració urbana aquelles que incorporen mesures socials i econòmiques emmarcades en una estratègia administrativa globalitzada.

L'ordenació d'aquestes actuacions s'ha de dur a terme mitjançant la formulació de plans de reforma interior en els termes establits en l'article 72 d'aquesta llei i la gestió s'ha de desenvolupar prenent en consideració el règim aplicable a les actuacions aïllades o integrades, tal com es regula en l'article de la llei esmentat.

2n) Les actuacions de renovació urbana tenen per objecte la demolició i la substitució de la totalitat o de part de les edificacions preexistents, quan hi concórreguen circumstàncies singulars de deterioració física i ambiental que ho facen necessari, sense perjudici de satisfer qualssevol actuacions de rehabilitació d'edificis o la millora del mitjà urbà previstes en aquest article.

L'ordenació d'aquestes actuacions s'ha de dur a terme mitjançant la formulació de plans de reforma interior en els termes establits en l'article 72 d'aquesta llei, i la gestió s'ha de desenvolupar mitjançant la delimitació d'unitats d'execució en règim d'actuacions integrades, en virtut del que hi ha establit en aquesta llei.

b) Les actuacions de dotació les determinacions de la qual tenen per objecte preveure els sòls dotacionals i el percentatge públic de plusvàlues que es deriven de l'atribució d'un increment d'aprofitament consistent en un augment d'edificabilitat, de densitat o d'un canvi d'ús de diferent rendibilitat econòmica assignat sobre l'atorgat pel planejament anterior, atribuït a parcel·les concretes localitzades en una zona o subzona de sòl urbà, sense que l'actuació requerisca la reforma o la renovació de la urbanització preexistent. El desenvolupament d'aquestes actuacions s'ha de dur a terme mitjançant el règim d'actuacions aïllades, excepte en el supòsit que afectara diversos propietaris i es requerira l'execució de noves obres d'urbanització, i en aquest cas es poden gestionar en règim d'actuacions integrades.

2. S'entenen com a actuacions d'edificació o de rehabilitació aquelles que tenen per objecte l'edificació o la rehabilitació d'edificis, incloses les seues instal·lacions, els seus espais privatius vinculats i, si escau, el sòl dotacional públic necessari per a atorgar-los la condició de solar. El desenvolupament d'aquestes actuacions s'ha de dur a terme en règim d'actuacions aïllades.

3. Les actuacions de renovació urbana tenen per objecte la rehabilitació dels edificis i la millora del medi urbà, en els mateixos termes que les actuacions de rehabilitació i regeneració urbana, inclosa la demolició i la substitució de la totalitat o, si escau, de part de les edificacions preexistents, d'acord amb els articles 188 i següents d'aquesta llei, juntament amb la renovació i la millora dels equipaments i la resta de dotacions urbanístiques, quan hi haja situacions d'obsolescència o vulnerabilitat de barris o conjunts urbans homogenis, o hi convergisquen circumstàncies singulars de deteriorament físic i ambiental que facen necessàries accions de demolició, substitució o reallotjament de residents.

Als efectes de la seua gestió, les actuacions de renovació urbana tenen la consideració d'actuacions aïllades o integrades en funció del règim aplicable entre els establits en aquesta llei.

 

Article 71. Subjectes intervinents

1. Estan obligats a participar en les actuacions de rehabilitació, regeneració i renovació urbana, fins al límit del deure legal de conservació regulat en l'article 181 d'aquesta llei:

a) Els propietaris de terrenys, construccions, edificis i finques urbanes incloses en l'àmbit de l'actuació.

b) Els titulars de drets d'ús atorgats pels propietaris, en la proporció acordada en el corresponent contracte o negoci jurídic que legitime l'ocupació en els termes establits en aquesta llei i en la legislació de l'Estat sobre el sòl.

c) Les comunitats de propietaris i, si escau, les agrupacions de comunitats de propietaris, i també les cooperatives d'habitatges, respecte dels elements comuns de la construcció, l'edifici o del complex immobiliari en règim de propietat horitzontal i dels condominis, sense perjudici del deure dels propietaris de les finques o elements separats d'ús privatiu de contribuir, en els termes dels estatuts de la comunitat o agrupació de comunitats o de la cooperativa, a les despeses en què incórreguen aquestes últimes.

d) Les administracions públiques, quan l'actuació afecte elements propis de la urbanització i no hi haja el deure legal per als propietaris d'assumir-ne el cost, o quan aquestes financen part de l'operació amb fons públics, en els supòsits d'execució subsidiària, a costa dels obligats.

2. Estan també legitimats per a participar en les actuacions de rehabilitació, regeneració i renovació urbana:

a) Les administracions públiques, incloses les entitats públiques adscrites o que en depenen, encara que no es donen els supòsits esmentats en l'apartat anterior.

b) Els altres titulars d'aprofitament o de drets reals en l'àmbit de l'actuació.

c) Les empreses, les entitats o les societats que intervinguen per qualsevol títol en l'actuació.

 

Article 72. Plans de reforma interior de les actuacions de renovació i regeneració urbana

1. El pla de reforma interior de les actuacions de renovació i regeneració urbana ha d'establir l'ordenació de la trama urbana i ha d'identificar dins del seu àmbit les parcel·les aïllades en les quals es manté l'aprofitament atribuït pel planejament anterior i, si és el cas, les parcel·les edificables i dotacionals sotmeses al règim de les actuacions de dotació per causa de l'atribució d'un increment d'aprofitament sobre l'anteriorment atorgat, i també, si és procedent, la delimitació d'aquelles actuacions integrades; s'han d'assenyalar els aprofitaments urbanístics, usos i edificabilitats que atribueix a cada parcel·la, així com els paràmetres d'ocupació i altures màximes corresponents.

Així mateix, el pla de reforma interior ha de contenir una memòria de viabilitat econòmica, un informe de sostenibilitat econòmica i un estudi ambiental i territorial estratègic per al cas que siga preceptiva la tramitació d'una avaluació ambiental estratègica ordinària.

2. Les actuacions de rehabilitació, regeneració i renovació urbana han de plantejar-se de forma preferent sobre els espais urbans vulnerables.

3. L'àmbit de les actuacions de rehabilitació, regeneració i renovació urbana pot ser discontinu, així com, en cas necessari:

a) Incloure intervencions justificades de demolició, renovació integral o substitució d'habitatges o d'edificis complets.

b) Plantejar una extensió raonable de les trames i teixits urbans existents sobre terrenys de la seua perifèria immediata.

4. El desenvolupament de les actuacions de rehabilitació, regeneració o renovació urbana requereix, quan no estiguen incloses en un instrument de planejament definit en aquesta llei, l'aprovació de la delimitació del seu àmbit per l'ajuntament, previ sotmetiment a informació pública pel termini mínim d'un mes, en el qual s'han d'expressar els objectius bàsics de la intervenció. La seua execució s'ha de dur a terme en règim de gestió per propietaris, o per l'administració pública per mitjà de gestió directa o indirecta mitjançant la selecció, en concurs públic, d'un operador privat en els termes establits en la legislació de sòl de l'Estat.

5. L'aprovació de l'instrument de planejament corresponent o de la delimitació d'aquests àmbits de rehabilitació, regeneració o renovació urbana implica l'obligació d'urbanitzar i edificar, sense necessitat de declarar l'incompliment del deure urbanístic d'edificar o rehabilitar, en cas d'incomplir els terminis establits en el programa d'actuació.

6. La gestió d'aquests plans es regeix pel principi de justa distribució de beneficis i càrregues. En l'àmbit del pla s'ha de procurar garantir, llevat que es justifique la seua impossibilitat pel compliment d'altres exigències d'aquesta llei, que el dret a l'aprofitament subjectiu final que pot correspondre-li a cada propietari que resulte de la nova ordenació no resulte inferior al que tinga atribuït pel planejament anterior.

7. La satisfacció dels deures de cessió de sòl dotacional i del de participació pública en les plusvàlues previstes en el pla de reforma interior s'han d'exercitar desenvolupant de manera autònoma el règim previst per a cada una de les actuacions de dotació o de les unitats d'execució delimitades en l'àmbit del pla.

8. L'obtenció del sòl corresponent a actuacions aïllades en sòl urbà destinats a l'ús dotacional públic, com també el finançament de l'execució de les reserves dotacionals destinades a equipaments públics o dels costos derivats de les obres d'urbanització aïllades, sense perjudici de les ajudes públiques aplicables, es poden executar amb càrrec als increments d'aprofitament addicional que pogueren atribuir-se amb aquesta fi, bé en determinades parcel·les aïllades edificables o bé en els àmbits corresponents a aquelles unitats d'execució urbanitzadora localitzades en sòl urbà o en urbanitzable o a aquells complexos immobiliaris que així es delimiten, en els termes establits en el pla de reforma interior o en el pla general, justificada en el resultat de la preceptiva memòria de viabilitat econòmica. En tot cas, aquest aprofitament addicional correspon a l'administració amb caràcter fiduciari per a satisfer les finalitats assenyalades. [81]

9. En el cas d'impossibilitat legal d'atribuir increments d'aprofitament o que el seu contingut no arribe a satisfer la totalitat dels costos derivats de les finalitats establides en el número anterior, el seu finançament s'ha de realitzar mitjançant l'aplicació d'una part de l'aprofitament públic que li corresponga a l'administració en concepte de participació pública en les plusvàlues generades pels increments d'aprofitament atribuïts en els sòls objecte de l'actuació de regeneració urbana, i en últim terme mitjançant l'aprovació de contribucions especials, que s'han de distribuir entre els propietaris i titulars de béns especialment beneficiats per l'actuació.

10. En el marc dels plans estatals i autonòmics d'habitatge, de rehabilitació i de regeneració urbana, les actuacions de renovació urbana poden ser declarades àrea de rehabilitació, o regeneració urbana integrada, o figura que la substituïsca, per l'administració de la Generalitat, quan articulen mesures socials, ambientals i econòmiques que estiguen emmarcades en una estratègia administrativa global i unitària. La declaració requereix la formulació d'un conveni urbanístic entre l'administració actuant i els propietaris i té com a efecte l'habilitació per a rebre finançament públic preferent.

 

Article 73. Programes d'actuació de renovació i regeneració urbana

Al desenvolupament d'una actuació de renovació o regeneració urbana li cal un programa d'actuació que incloga a més del contingut establit en l'article 111 o 166 d'aquesta llei, segons es tracte d'un programa d'actuació integrada o d'actuació aïllada, la forma d'aplicació de les càrregues al desenvolupament de l'actuació, inclòs, si escau, un estudi de distribució de les contribucions especials entre els beneficiats especialment.

La tramitació i l'aprovació del programa de les actuacions de renovació o regeneració urbana s'ha de regir pels procediments establits en aquesta llei per als programes d'actuació integrada o per als programes d'actuació aïllada, segons el cas.

 

 

Secció III. Regles d'equidistribució que ha de contindre el planejament urbanístic

 

Article 74. Càlcul de l'aprofitament tipus

1. El pla d'ordenació detallada determinarà l'aprofitament tipus en funció de l'aprofitament objectiu dels terrenys inclosos en l'àrea de repartiment prevista en el dit pla, homogeneïtzat per l'aplicació, a la superfície edificable corresponent a cada ús, de coeficients correctors, que expressen la relació entre els diferents valors de repercussió de cada ús, justificats segons un estudi de mercat; l'aprofitament objectiu total, així homogeneïtzat, es dividirà per la superfície total de l'àrea de repartiment, incloses les superfícies exteriors al mateix que siguen adscrites per a l'obtenció d'elements de la xarxa primària i excloses les superfícies de sòl públic preexistents en l'àrea de repartiment i que ja es troben destinades a l'ús assignat pel pla, excepte les que consten obtingudes de forma onerosa per l'administració, que donaran lloc a la corresponent adjudicació d'aprofitament a favor seu, en els termes que preveu l'article 83 d'esta llei. El resultat obtingut de la divisió indicada serà l'aprofitament tipus de l'àrea de repartiment.

2. Per al càlcul de l'aprofitament tipus en règim d'actuacions integrades, l'ordenació detallada, sobre la base dels criteris establits en l'ordenació estructural, tal com regula l'article 32 d'esta llei, delimitarà àrees de repartiment i calcularà els seus corresponents aprofitaments tipus. En tot cas, haurà de quedar garantit el just repartiment de beneficis i càrregues, que s'han de materialitzar en les reparcel·lacions, i es justificarà la viabilitat de les àrees de repartiment i les mesures adoptades per a la seua major equitat.

3. El càlcul de l'aprofitament tipus es concretarà en l'ordenació detallada en metres quadrats homogeneïtzats d'edificabilitat d'ús i tipologia característics per cada metre quadrat de sòl.

 

Article 75. Regles generals d'equidistribució per als àmbits d'actuacions integrades

1. En el sòl urbanitzable, cada àrea de repartiment estarà formada, preferentment, per cada un dels sectors complets de planejament o, si és el cas, per diversos sectors complets del mateix ús global o dominant i, en el cas d'ús residencial, del mateix rang de densitat, juntament amb la proporció de terrenys externs de la xarxa primària adscrits pel planejament. L'adscripció de cessions de xarxa primària a àrees de repartiment s'establirà justificadament per a compensar amb majors cessions les de major aprofitament, valor o rendiment, de forma equitativa.

No podrà haver-hi una diferència superior al trenta per cent, respecte del menor valor, entre l'aprofitament tipus de les àrees de repartiment amb el mateix ús global o dominant i amb una densitat residencial del mateix rang, segons els rangs de densitat establits en l'article 27 d'esta llei.

2. Cada sector dels plans de reforma interior constituirà una àrea de repartiment, excepte aquells terrenys per als quals el pla establisca un règim d'actuacions aïllades, segons la regulació establerta en l'article 72.3 d'esta llei. Excepcionalment, quan la disparitat de la situació urbanística així ho justifique, la delimitació de les àrees de repartiment podrà ajustar-se a una o vàries unitats d'execució del sector o a vàries actuacions aïllades. L'adscripció de cessions de Xarxa primària a estos àmbits de reforma interior s'establirà justificadament en funció de l'increment d'aprofitament que el nou planejament podria suposar respecte de l'anterior i de les necessitats de majors dotacions que este increment genere.

3. En els terrenys inclosos en unitats d'execució en sòl urbà, el pla d'ordenació detallada ha d'establir per a cadascuna una àrea de repartiment juntament amb el sòl que li siga adscrit, de manera que l'aprofitament de cada unitat d'execució tinga un valor semblant, sense que existisca una diferència, en més o en menys, superior al quinze per cent, respecte a l'aprofitament urbanístic mitjà de les unitats d'execució que, si escau, es delimiten en de l'àrea urbana homogènia en què es troben inclosos.

Aquesta limitació no és aplicable en els casos excepcionals d'actuacions en el medi urbà de rehabilitació, renovació o regeneració urbana, en els quals s'admet l'increment d'edificabilitat a què es refereix l'article 36.4 d'aquesta llei.

El valor de l'aprofitament tipus s'ha de calcular d'acord amb l'apartat 1 de l'article anterior. [82]

 

Article 76. Regles generals d'equidistribució per als àmbits d'actuacions aïllades [83]

1. Les parcel·les subjectes a actuacions aïllades, sempre que el pla o la seua modificació no establisca un increment de l'aprofitament objectiu, formen àrea de repartiment juntament amb l'àmbit del seu vial de servici, que és el terreny adjacent necessari per a dotar-les de la condició de solar, o la part proporcional d'este.

2. Per als sòls subjectes a actuacions aïllades als quals el planejament no atribuïsca un increment d'aprofitament respecte al pla anteriorment vigent, l'aprofitament tipus coincidirà amb el subjectiu.

 

Article 76 bis. Regles generals d'equidistribució per als àmbits d'actuacions aïllades i integrades en sòl urbà amb increment d'aprofitament [84]

Per als sòls subjectes a actuacions aïllades o integrades ubicades en àrees homogènies per usos i tipologies o en subzones d'ordenació detallada en sòl urbà a què el planejament, per raó del resultat de la memòria de viabilitat econòmica, atribuïsca un increment d'aprofitament en els termes establits en l'article 36 d'aquesta llei, el pla ha d'establir el percentatge públic d'aprofitament determinat en funció del resultat de la memòria de viabilitat econòmica, en els termes establits en els apartats 1.b i 3 de l'article 77 d'aquesta llei.

 

 

CAPÍTOL II
Tècniques operatives de gestió de sòl

 

Secció I. Compensació, transferències i reserves d'aprofitament

 

Article 77. Aprofitament que correspon a l'administració i compensació d'excedents d'aprofitament. Modalitats [85]

1. L'aprofitament resultant que correspon a l'ajuntament en compliment del deure de participació pública en les plusvàlues generades pel planejament, es materialitzarà en terrenys cedits a aquestes, lliures de càrregues d'urbanització i quantificat de la manera següent:

a) En sectors de sòl urbanitzable, amb caràcter general, ha de ser el 10 % de l'aprofitament tipus de l'àrea de repartiment a què pertanguen. No obstant això, excepcionalment, aquest percentatge es pot incrementar fins al 20 % de l'aprofitament tipus de l'àrea de repartiment si la rendibilitat, resultant de la memòria de viabilitat econòmica corresponent a cadascun dels sectors amb relació a les rendibilitats resultants de la resta d'aquests que disposen del mateix ús global, és sensiblement superior.

b) En parcel·les de sòl urbà incloses en unitats d'execució delimitades amb destinació a la renovació global, i també en àmbits delimitats per a dur a terme operacions de reforma interior i en parcel·les individuals sotmeses al règim d'actuacions aïllades que tinguen atribuït un increment d'aprofitament respecte de l'atorgat pel planejament anterior, s'ha d'aplicar, amb caràcter general, el 10 % de l' increment esmentat que, excepcionalment, pot reduir-se per al cas d'actuacions de rehabilitació i de regeneració i renovació urbanes de rendibilitat econòmica sensiblement inferior fins a un 5 %, o incrementar-se fins al 20 % si la rendibilitat, resultant de la memòria de viabilitat econòmica corresponent a cadascuna d'aquestes actuacions amb relació a les rendibilitats resultants d'altres actuacions de la mateixa àrea urbana homogènia, és sensiblement superior.

Per al cas de parcel·les sotmeses al règim d'actuacions aïllades amb atribució d'increment d'aprofitament, el percentatge d'aprofitament públic pot substituir-se per la cessió de superfície edificada de valor econòmic equivalent integrada en complex immobiliari constituït en la mateixa edificació en règim de propietat horitzontal, o mitjançant compensació econòmica del mateix valor, quan siga impossible l'atribució de l'aprofitament públic en el mateix àmbit de l'actuació.

c) En el sòl urbà no urbanitzat, inclòs en unitats d'execució para la seua transformació urbanística, sense que existisca increment d'aprofitament respecte de l'ordenació vigent, el percentatge d'aprofitament que correspon a l'Administració és del 5 % de l'aprofitament tipus. [86]

2. Quan una actuació presente, en conjunt, un excedent d'aprofitament perquè l'aprofitament tipus siga menor que l'aprofitament objectiu, este es compensarà:

a) Preferentment, per la cessió dels sòls dotacionals necessaris per a la seua urbanització interna o per a connectar o integrar l'actuació en les xarxes generals de servicis urbanístics.

b) Per la cessió de terrenys en un altre sector, àrea de repartiment o àmbit urbanístic o geogràfic, per mitjà de transferències d'aprofitament.

c) Cedint edificació preexistent, amb taxació prèvia, que siga del mateix valor als terrenys que haguera que cedir en el seu lloc.

d) En defecte dels anteriors, per mitjà de compensació econòmica pel valor de l'excedent d'aprofitament.

El que s'ha obtingut per esta compensació s'integrarà en el patrimoni públic de sòl.

3. En els supòsits d'increment d'aprofitament derivat de canvis d'un ús per un altre de major valor de repercussió de sòl, o de la segregació o divisió d'habitatges preexistents per altres de menor superfície unitària, sense perjudici de l'acreditació documental de la conformitat d'aquesta operació amb la normativa d'habitabilitat, l'ajuntament pot, sobre la base del resultat de la memòria de viabilitat econòmica, rebre els terrenys en què materialitzar un 10 % de les plusvàlues públiques generades per aquesta acció urbanística, cessió que pot ser substituïda per una compensació econòmica de valor equivalent, taxada d'acord amb el règim de valoracions establit en la legislació estatal vigent.

L'aplicació d'aquest precepte exigeix que prèviament, mitjançant una ordenança municipal, els ajuntaments regulen els criteris objectius, i també el valor de repercussió del sòl urbanitzat associat a aquelles d'acord amb el règim establit en la legislació de l'Estat sobre valoracions de sòl.

 

Article 78. Transferències d'aprofitament

1. Els propietaris d'una finca poden transferir el seu aprofitament subjectiu a altres finques que disposen d'excedents d'aprofitament. Estos excedents seran compensats per mitjà de la transferència esmentada, que legitimarà l'edificació d'estos.

2. En cas que el terreny d'origen de la transferència siga una dotació pública, aquesta comporta la cessió gratuïta dels terrenys a l'Administració, lliure de càrregues i en ple domini, de la finca d'origen o de l'aprofitament urbanístic el valor del qual siga igual a l'excedent d'aprofitament que es pretén compensar amb aquesta. [87]

3. Les transferències d'aprofitament poden aplicar-se tant a actuacions aïllades com a integrades, sempre que les parcel·les edificables presenten un excedent d'aprofitament i siga insuficient, per a la seua compensació, la mera cessió dels terrenys contigus i necessaris per a urbanitzar-les.

4. L'aprofitament pot transferir-se des de terrenys ubicats en qualsevol localització geogràfica i siga a siga la seua destinació urbanística, però la superfície a cedir o l'aprofitament a compensar ha de ser major o menor en funció de l'aplicació dels coeficients correctors corresponents a ambdós sòls, determinats d'acord amb el que hi ha establit en l'article 74.1 d'esta llei.

Esta equivalència es verificarà d'acord amb les normes de valoració de la legislació estatal aplicable i, atés que és una cessió gratuïta, es tindran en compte, entre les normes esmentades, les aplicables a la reparcel·lació.

5. La transferència voluntària d'aprofitament l'ha d'aprovar l'ajuntament, a proposta subscrita dels interessats i formalitzada en escriptura pública, amb plànols adjunts expressius de la localització i les dimensions de les finques implicades.

Només en actuacions integrades és també admissible que la reparcel·lació discontínua tinga caràcter forçós, i en este cas es tramitarà d'acord amb la secció següent. La seua finalitat serà la de complir les cessions externes que, si és el cas, corresponguen a estes actuacions per previsió de l'ordenació estructural.

La transferència, així com la incorporació de terrenys al domini públic o patrimoni municipal de sòl que comporte, ha de fer-se constar en el registre de la propietat.

 

Article 79. Reserves d'aprofitament

1. Amb motiu d'una cessió gratuïta de terrenys a l'administració, el cedent pot reservar-se l'aprofitament subjectiu dels terrenys per a la posterior transferència. Qui sufrague el preu just expropiatori d'un terreny, o renuncie a percebre'l, pot reservar-se el seu corresponent aprofitament.

2. La reserva d'aprofitament ha de ser aprovada expressament per l'ajuntament o per l'administració expropiant; en ambdós casos, es requereix un informe tècnic i jurídic previ. L'ajuntament pot oposar-se al fet que es formalitze una reserva d'aprofitament motivadament quan puga dificultar la implementació dels mecanismes de gestió urbanística o la deguda execució del planejament; no obstant això, no pot oposar-se a la ulterior transferència si, al seu dia, va acceptar la reserva.

La reserva d'aprofitament, una vegada aprovada per l'ajuntament, pot vincular-se a l'excedent d'aprofitament municipal que corresponga a aquell en sòl urbanitzable o en actuacions de transformació urbanística en sòl urbà. [88]

3. La reserva s'inscriurà en el registre de la propietat. El titular d'esta podrà alienar o hipotecar els aprofitaments fins i tot per a finançar la seua adquisició.

4. Es donarà prioritat a les sol·licituds de cancel·lació de reserves d'aprofitament derivades d'anteriors cessions, respecte a la cessió de nous sòls. La reserva es cancel·larà quan es transferisca l'aprofitament reservat o siga objecte d'una alienació onerosa a una tercera persona, que mantindrà la propietat de l'aprofitament urbanístic però perdrà la possibilitat de reclamar l'expropiació demanada d'aquest. [89]

5. En les actuacions urbanístiques que es duguen a terme per mitjà d'expropiació de terrenys reservats per a l'execució de dotacions públiques de xarxa primària o secundària, l'expropiat podrà fer reserva de l'aprofitament urbanístic que, si és el cas, tinguen atribuïts, com a pagament del preu just, i esta reserva serà d'aplicació preferent a l'àmbit a què estiga adscrita o funcionalment vinculada la dotació pública en els termes que preveu la llei. Si l'expropiat no exercita eixa opció, serà l'administració expropiant qui tinga dret a materialitzar els aprofitaments que, si és el cas, es deriven dels terrenys expropiats, subrogant-se en els drets i obligacions del propietari inicial.

6. Correspon també la reserva d'aprofitament quan l'obtenció dels terrenys es duga a terme per mitjà d'ocupació directa, regulada en l'article 107 d'esta llei.

 

 

Secció II. Reparcel·lació

 

Article 80. Reparcel·lació: definició, finalitat i vinculació al pla

La reparcel·lació és la nova divisió de finques ajustada al planejament per a adjudicar-les entre els afectats segons el seu dret, i té per objecte:

a) Regularitzar urbanísticament la configuració i les fites de les finques.

b) Materialitzar la distribució de beneficis i càrregues derivades de l'ordenació urbanística.

c) Retribuir l'urbanitzador per la seua labor, ja siga adjudicant-li parcel·les edificables o afectant estes a sufragar les càrregues d'urbanització.

d) Adjudicar a l'administració els terrenys urbanitzats, tant dotacionals com edificables, que legalment li corresponguen, en ple domini i lliures de càrregues.

e) Subrogar les finques originàries per parcel·les edificables i finques de resultat.

f) Compensar en metàl·lic als propietaris que no reben adjudicació en parcel·la.

g) Concretar les reserves per a vivenda de protecció pública en parcel·les determinades, de conformitat amb el pla o programa.

h) Concretar i assignar a cada propietari la part corresponent de les càrregues d'urbanització i establir les condicions i les garanties del pagament d'estes.

 

Article 81. Modalitats, iniciativa i àmbit reparcel·lable

1. La reparcel·lació podrà dur-se a terme de forma voluntària o forçosa, a qual donarà lloc a l'adjudicació de finca de resultat o, quan siga improcedent, a indemnització substitutiva de l'adjudicació de sòl.

2. El projecte de reparcel·lació forçosa només pot ser formulat per l'administració actuant. Quan se'n sol·licite la formulació per part de l'urbanitzador, aquest ha d'acreditar de manera fefaent les negociacions realitzades per a assolir una reparcel·lació voluntària i les raons de la impossibilitat d'aquesta. [90]

3. L'àrea reparcel·lable, que podrà ser discontínua, es definirà en el mateix projecte de reparcel·lació i no necessàriament haurà de coincidir amb la unitat d'execució. Si, respecte a una mateixa unitat d'execució, es gestionen diverses reparcel·lacions, el resultat conjunt haurà de respectar els drets que correspondrien als afectats si s'haguera tramitat en un sol expedient.

Amb caràcter general, els sòls dotacionals afectats a la seua destinació s'exclouen de l'àrea reparcel·lable; no obstant això, podran incloure's als efectes de regularització de finques, i s'inclouran, si és el cas i lloc, les correlatives reserves d'aprofitament que consten inscrites en el registre de la propietat.

 

Article 82. Drets dels afectats per la reparcel·lació

Els propietaris tenen dret a la justa distribució de beneficis i càrregues i a la proporcionalitat entre l'aprofitament objectiu homogeneïtzat de la parcel·la adjudicada i la superfície de la seua finca originària, amb les següents precisions:

a) En cas de retribució en espècie, l'adjudicació al propietari disminueix en la part que correspon percebre a l'urbanitzador en pagament de càrregues d'urbanització.

b) Si, d'acord amb el pla, les diverses finques d'origen pertanyen a àrees de repartiment que presenten aprofitaments tipus heterogenis, correspon a cada propietari rebre adjudicacions proporcionals al seu respectiu aprofitament subjectiu. [91]

c) Si les finques d'origen provenen de zones discontínues de distint valor de repercussió, l'adjudicació es corregirà per a preservar l'equivalència, de conformitat amb l'article 78.4 d'esta llei.

d) Les mateixes regles són aplicables quan l'aportació d'una persona propietària consistisca en aprofitament urbanístic no transferit en comptes de ser un terreny. [92]

 

Article 83. Tractament dels béns de domini públic

1. Els béns de domini públic adquirits de manera onerosa per l'administració donaran lloc a la corresponent adjudicació a favor del titular de l'aprofitament urbanístic. [93]

2. Els béns demanials adquirits per cessió gratuïta generaran dret a l'aprofitament quan la seua superfície siga major que la resultant de l'execució del pla i en proporció a la diferència; si és igual o inferior, s'entendrà substituïda l'una per l'altra, i no conferirà dret a aprofitament.

Els béns de domini i ús públic es presumeixen adquirits per cessió gratuïta, llevat que conste el contrari.

3. Quan en la unitat d'execució siga necessària l'ocupació de béns de domini públic de titularitat supramunicipal que hagen de canviar d'ús per previsió del pla vigent, la reparcel·lació està subjecta a l'informe favorable de l'administració titular d'estos béns. A més, l'ocupació de l'immoble haurà de ser autoritzada per esta administració quan, després de les procedents adjudicacions o compensacions de reparcel·lació, siga possible materialitzar el canvi d'ús sense detriment o pertorbació de l'ús o servici públic a què estiguera destinat abans. Tot això sense perjuí de tramitar amb posterioritat el corresponent expedient de desafectació o aquell que siga procedent a fi de formalitzar l'alteració de l'ús.

 

Article 84. Valoració de béns i drets

1. Per a la valoració de finques s'aplicaran, en primer lloc, els criteris expressament manifestats pels interessats, sempre que siguen conformes a dret i sense perjuí de l'interés públic o de tercer.

2. Les parcel·les que s'han d'adjudicar es valoraran amb criteris objectius i generals, partint de les valoracions que s'hagen efectuat en el planejament. En el supòsit de la pèrdua de vigència dels valors de repercussió dels usos del sòl establits en l'ordenació detallada, els diferents coeficients correctors s'hauran d'actualitzar en els termes establits en l'article 74.1 d'esta llei mitjançant estudis de mercat referits al moment d'inici de la reparcel·lació.

3. Si no hi ha acord, la valoració dels béns i drets serà de conformitat amb la legislació estatal de sòl.

 

Article 85. Regles per a distribuir les adjudicacions

1. Les parcel·les s'adjudicaran de la manera que acorden els propietaris.

2. En defecte d'acord, les adjudicacions es realitzaran segons les regles següents:

a) La parcel·la s'adjudicarà al mateix propietari de la finca d'origen si esta engloba tota la superfície d'aquella i el seu amo té dret suficient per a això o, també, en el cas d'edificació consolidada previst en l'article 193 i següents d'esta llei.

b) Es procurarà que les finques adjudicades estiguen situades en el lloc més pròxim possible a les antigues propietats de què deriven.

c) Quan l'escassa quantia dels drets d'alguns propietaris no permeta que s'adjudiquen finques independents a tots ells, els solars resultants s'adjudicaran en proindivís a estos propietaris.

Esta mateixa regla s'aplicarà, quant als drets no adjudicats, quan el dret de determinats propietaris no quede esgotat amb l'adjudicació independent que es faça en favor seu.

d) Serà preferible l'adjudicació de finques independents al nombre més gran possible de propietaris, que l'adjudicació en proindivís, i esta última serà preferible a la indemnització en metàl·lic. En les adjudicacions en proindivís, es procurarà també la creació de comunitats del menor nombre possible de comuners.

e) Si la quantia dels drets dels propietaris, una vegada deduïda la retribució a l'urbanitzador, escau, no aconsegueix el 5 % de la parcel·la adjudicable de menor aprofitament, l'adjudicació pot substituir-se per una indemnització en metàl·lic. S'ha d'aplicar la mateixa regla quan els drets no adjudicats als quals es refereix l'apartat c) anterior no aconsegueixen aquest tant per cent. En ambdós casos és la propietat la que ha d'exercitar aquesta opció. [94]

f) Excepte en el cas d'edificació consolidada regulat en l'article 193 i següents d'esta llei, no es podran fer adjudicacions que excedisquen del quinze per cent dels drets dels adjudicataris. El propietari a qui s'adjudique un excés haurà de desembossar el seu pagament en la primera quota d'urbanització.

g) Si hi ha parcel·les sobrants, després de l'aplicació de les anteriors regles, podran adjudicar-se en proindivís als propietaris el defecte d'adjudicació dels quals supere el mínim de l'apartat e.

 

Article 86. Regles especials sobre proindivisos

1. L'acord aprovatori de la reparcel·lació podrà extingir, totalment o parcialment, els condominis existents sobre les finques aportades, excepte oposició expressa de tots els afectats. Amb este fi, el projecte de reparcel·lació proposarà les adjudicacions en finca independent dels drets corresponents a les quotes indivises de cada copropietari.

2. Després de l'exposició al públic de la reparcel·lació, i a fi d'evitar el proindivís, durant un termini màxim de quinze dies, els interessats podran efectuar-se requeriments recíprocs per a substituir les quotes de condomini previstes en el projecte per indemnitzacions en metàl·lic. El requeriment haurà de cursar-se per mitjà d'acta notarial i oferir, simultàniament i alternativament, el pagament o el cobrament de la indemnització en metàl·lic, i donar un termini de deu dies al requerit per a triar si prefereix pagar o cobrar, a un mateix preu unitari. El pagament o la consignació de la indemnització haurà de ser objecte de garantia financera amb caràcter previ a l'aprovació del projecte de reparcel·lació. L'aportació de la garantia esmentada és condició d'eficàcia dels requeriments indicats. Si un propietari no atén un requeriment degudament formulat, s'entendrà que prefereix cobrar, i la reparcel·lació s'aprovarà en conseqüència. El pagament de la indemnització haurà de realitzar-se en el termini d'un mes des de la notificació de l'acord aprovatori de la reparcel·lació a l'adquirent de les quotes de condomini.

3. Inversament, en el termini a què fa referència l'apartat anterior, els propietaris poden presentar sol·licituds d'adjudicació en proindivís subscrites per tots els afectats.

 

Article 86 bis. Regles especials en la gestió directa [95]

1. En la gestió directa, el projecte de reparcel·lació ha d'identificar les parcel·les resultants pertanyents inicialment als propietaris que s'hagen abstingut de participar-hi. Aquestes parcel·les s'han d'adjudicar provisionalment a l'administració, i s'hi ha de fixar la indemnització que corresponga percebre als propietaris pel valor del sòl segons la situació bàsica del sòl d'acord amb la legislació estatal del sòl. En el tràmit d'informació al públic de la reparcel·lació, aquestes parcel·les es poden adjudicar a tercers mitjançant subhasta. El preu de partida ha de ser l'import de la indemnització, i l'adjudicació ha d'efectuar-se en benefici de qui, en aquest tràmit, oferisca el preu més alt.

2. Qui resulte seleccionat, després d'haver-se efectuat el pagament, ha de figurar en la reparcel·lació com a adjudicatari de les parcel·les, i han d'anar a càrrec seu els costos d'urbanització que corresponguen.

3. Abans d'aprovar la reparcel·lació, l'administració ha d'haver pagat al propietari a què es refereix l'apartat 1 d'aquest article l'import de la indemnització, segons el preu resultant de la subhasta.

4. En cas de quedar deserta la subhasta, l'ajuntament, com a propietari dels terrenys, ha d'assumir les obligacions, les càrregues i els drets que corresponguen per aquesta titularitat.

 

Article 87. Identificació i titularitat de finques, béns i drets afectats

1. L'urbanitzador ha d'investigar les titularitats de les finques, béns i drets afectats per l'actuació amb raonable diligència professional, d'acord amb el que es regula respecte d'això en la legislació sobre expropiació forçosa.

2. Els propietaris i titulars de finques, béns i drets afectats estan obligats a exhibir els títols que posseïsquen i declarar les situacions jurídiques que coneguen i afecten les seues finques, béns o drets. L'omissió, error o falsedat en estes declaracions no podrà afectar el resultat objectiu de la reparcel·lació. Si s'aprecia dol o negligència greu, podrà exigir-se la responsabilitat civil o penal que corresponga.

3. Els propietaris i l'urbanitzador podran aclarir la delimitació dels terrenys afectats quan hi haja dubtes que així ho justifiquen, a la vista de les al·legacions presentades que plantegen discrepàncies sobre la delimitació. Estes al·legacions han d'efectuar-se durant el període d'informació pública del projecte de reparcel·lació. La delimitació es durà a terme en els deu dies posteriors a la finalització de la informació pública, amb la presència en l'acte de delimitació dels tècnics redactors del projecte de reparcel·lació, els propietaris afectats i un funcionari públic. De l'acte de delimitació s'estendrà acta administrativa, la qual s'inclourà en l'expedient de la reparcel·lació.

4. En els procediments de gestió urbanística, s'observaran les presumpcions i els beneficis legals reconeguts als titulars de drets inscrits segons la legislació hipotecària, i prevaldran, no obstant això, els mesuraments reals sobre les descripcions documentals que contradiguen la realitat.

 

Article 88. Titularitat dubtosa o litigiosa i titular amb domicili desconegut de finques, béns i drets afectats [96]

1. Es considera litigiosa la finca que conste amb anotació registral preventiva de demanda sobre la seua propietat. Es considerarà dubtosa la finca la titularitat de la qual no conste fefaentment o per pública notorietat, mitjançant la corresponent acta notarial, que acredite que compleix els requisits de la legislació hipotecària per a la seua inscripció en el registre de la propietat. La resolució definitiva sobre aquestes qüestions correspon als tribunals ordinaris.

2. En el supòsit de finca litigiosa d'acord amb l'apartat anterior, cal ajustar-se al que disposa la legislació estatal.

En el supòsit de finca de titularitat desconeguda o dubtosa, d'acord amb l'apartat anterior, l'adjudicació s'ha d'efectuar en favor de l'administració actuant amb caràcter fiduciari, a compte de l'atribució al vertader propietari quan aquest comparega o acredite el seu dret. L'administració ha d'assumir la representació dels drets i els interessos d'aquestes titularitats a l'efecte de la tramitació de l'expedient, en el qual s'ha de tenir també com a part qualsevol altre interessat legítim, tot això sense perjudici de la tutela judicial superior dels seus drets. Si els presumptes titulars no presten garantia de retribució, aquesta s'ha d'acordar en terrenys. En el cas que el titular de la finca no comparega o no acredite el millor dret durant el termini de dos anys comptador des de l'aprovació del projecte de reparcel·lació, s'hi ha d'aplicar la legislació general sobre patrimoni de les administracions públiques. [97]

3. En el cas que el titular estiguera en parador ignorat, tingués el domicili desconegut, o la condició d'estranger o no resident, i no haja designat fefaentment un representant en el territori espanyol, la representació dels seus interessos es durà a terme d'acord amb el que hi ha establert en la legislació estatal.

 

Article 89. Identificació registral de finques

1. La totalitat de la superfície inclosa en l'àrea reparcel·lable haurà de ser objecte d'identificació registral. El projecte de reparcel·lació serà títol hàbil per si sol per a la immatriculació de les finques no inscrites, expressant el títol o la manera en què van ser adquirides; així com per a la represa del tracte successiu interromput previst en l'article 88 d'esta llei i la rectificació de la seua extensió superficial o dels seus límits o de qualsevol altra circumstància descriptiva, sense necessitat d'un altre requisit. Així mateix, el projecte de reparcel·lació proposarà la realització de les operacions de modificació física que siguen necessàries per a la formació de les finques que han de ser incloses en l'àrea reparcel·lable, i serà necessària la delimitació de les restes de finques no incloses, en cas d'afectació parcial.

2. Les adjudicacions de les finques de resultat i la seua descripció hauran de complir els requisits establits en la legislació hipotecària per a permetre la inscripció del projecte de reparcel·lació en el registre de la propietat.

 

Article 90. Compte de liquidació provisional i liquidació definitiva de la reparcel·lació

1. El compte de liquidació provisional establirà, respecte a cada propietari, les quantitats que li corresponga abonar o percebre, compensant-se els saldos creditors i deutors de les liquidacions i amb l'obligatorietat de liquidar estes abans que es procedisca a qualsevol altre pagament de la quota d'urbanització. A qui resulte creditor net, se l'indemnitzarà abans d'inscriure en el registre de la propietat la reparcel·lació, responent l'urbanitzador de l'efectivitat del pagament o de la consignació de l'import corresponent. El secretari de l'ajuntament certificarà el fet d'haver-se pagat o consignat les indemnitzacions dels creditors nets.

2. La liquidació definitiva de la reparcel·lació tindrà lloc quan es concloga la urbanització de l'actuació de la qual forme part la unitat reparcel·lable, tindrà exclusivament efectes econòmics i no podrà afectar la titularitat real sobre els terrenys.

3. En la liquidació definitiva, es tindran en compte:

a) Les càrregues i els gastos prorratejables entre els adjudicataris de finques resultants, que s'hagen produït després de l'acord d'aprovació de la reparcel·lació.

b) Els errors i omissions que s'hagen advertit després de l'acord esmentat.

c) Les rectificacions imposades per resolucions administratives o judicials posteriors a este.

d) Les transmissions patrimonials i les noves càrregues i gravàmens que es produïsquen des de la inscripció en el registre de la propietat i l'aprovació definitiva del compte de liquidació definitiva.

4. Si, després de la liquidació definitiva, es produeixen noves resolucions administratives o judicials, amb efecte sobre els interessos econòmics dels afectats, l'execució d'estes haurà de produir-se en un expedient nou i distint.

 

Article 91. Contingut documental del projecte de reparcel·lació

1. El contingut de la reparcel·lació es concretarà en un projecte de reparcel·lació, que constarà dels documents següents:

a) Memòria.

1.r Circumstàncies o acords que motiven la reparcel·lació i peculiaritats que, si és el cas, concórreguen.

2.n Descripció de la unitat reparcel·lable.

3.r Criteris utilitzats per a definir i quantificar els drets dels afectats.

4.t Criteris de valoració de les superfícies adjudicades i coeficients d'homogeneïtzació, d'acord amb l'article 84.2 d'esta llei.

5.t Criteris d'adjudicació.

6.t Criteris de valoració dels edificis i la resta d'elements que hagen de destruir-se i de les càrregues i gastos que corresponguen als adjudicataris.

7.m Qualsevol altra circumstància que contribuïsca a explicar els acords que es proposen.

b) Relació de propietaris i interessats, amb expressió de la quantia i la naturalesa del seu dret.

c) Descripció de les finques o parts de finques, béns i drets aportats a la reparcel·lació. Reglamentàriament es determinaran els drets que han de ser tinguts en compte i el seu tractament en el si de la reparcel·lació.

d) Proposta d'adjudicació de les finques resultants, amb expressió de l'aprofitament urbanístic que corresponga a cada una d'estes, i designació nominal dels adjudicataris.

e) Taxació dels drets, edificacions, construccions o plantacions que s'hagen d'extingir o de destruir per a l'execució del pla.

f) Compte de liquidació provisional, on s'indique la quantia que correspon a cada propietari, així com la quota de participació en la liquidació definitiva.

g) Si és el cas, memòria de fixació de quotes d'urbanització, en els termes establits en esta llei.

h) Plànols que expressen les determinacions anteriors que tinguen una plasmació gràfica.

2. Esta documentació podrà reduir-se o ampliar-se en congruència amb el contingut efectiu de la reparcel·lació en cada cas.

3. La documentació del projecte, gràfica i escrita, haurà d'expressar i justificar els punts que siguen rellevants per a justificar i explicar la proposta, la valoració de drets, preexistències i adjudicacions, així com la coherència amb el planejament i el compte de liquidació provisional. La documentació gràfica identificarà amb precisió les finques d'origen, el seu estat inicial i les parcel·les de resultat en relació amb el pla. La simbologia gràfica i l'enumeració de les parcel·les han de ser uniformes i unívoques en tot el projecte. No podran utilitzar-se símbols contraris als que siguen comuns en la pràctica usual, ni que conduïsquen a error o el significat dels quals no s'explique amb claredat i precisió.

 

Article 92. Tramitació de la reparcel·lació forçosa [98]

1. El projecte de reparcel·lació només pot reformular-lo l'administració actuant, sense perjudici del que disposa l'article 81.2 d'aquesta llei.

2. El procediment d'aprovació del projecte de reparcel·lació, que s'ha d'iniciar mitjançant l'acord de sotmetiment a informació pública per l'òrgan competent de l'administració actuant, ha d'ajustar-se a les regles següents:

a) En el termini màxim d'un mes des de l'acord de l'administració, s'ha de trametre un anunci per a la informació pública del projecte de reparcel·lació forçosa per un termini mínim d'un mes en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i notificació individual als propietaris inclosos en l'àrea reparcel·lable.

b) Acreditació, prèvia o simultània a l'inici del període d'informació pública, de la titularitat i la situació de les finques inicials, mitjançant un certificat del Registre de la Propietat de domini i de les càrregues.

c) Audiència, per quinze dies des de la notificació, als titulars registrals no tinguts en compte en l'elaboració del projecte de reparcel·lació i a aquells que resulten afectats per modificacions acordades després del període previ i únic d'informació pública.

d) Després de la informació pública i, si escau, l'audiència addicional, s'ha de realitzar, quan escaiga, la modificació del projecte de reparcel·lació derivada d'aquestes i dels requeriments recíprocs i de pagament regulats en l'article 86 d'aquesta llei a fi d'extingir o regularitzar proindivisos.

e) Aprovació del projecte de reparcel·lació, acordada per l'ajuntament dins del termini de sis mesos des de la data de publicació de l'anunci d'informació pública en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

3. La resolució ha de ser motivada, decidir sobre totes les qüestions plantejades pels interessats i pronunciar-se sobre tots els aspectes que haja de contindre el títol inscriptible. Si la resolució ordena la introducció de rectificacions, estes hauran d'expressar-se inequívocament i quedar incorporades definitivament al projecte de reparcel·lació, en la seua aprovació definitiva.

4. En els projectes de reparcel·lació, en programes per gestió indirecta o gestió per propietaris, que l'urbanitzador promoga davant l'administració, el silenci es considera negatiu quan hagen transcorregut sis mesos des que concloga el termini màxim fixat per al procediment sense

haver-se notificat cap resolució expressa.

5. L'acord aprovatori de la reparcel·lació es notificarà als interessats. L'acord, una vegada ferma en via administrativa, acompanyat de l'acreditació de la pràctica de les notificacions als interessats i d'haver-se pagat o consignat les indemnitzacions dels creditors nets, s'inscriurà en el registre de la propietat, després de l'atorgament de document públic, notarial o administratiu, que expresse el seu contingut.

 

Article 93. Efectes de la reparcel·lació [99]

1. L'aprovació de la reparcel·lació forçosa produeix els efectes següents:

a) Transmissió, a l'administració corresponent, en ple domini i lliure de càrregues, de tots els terrenys de cessió obligatòria per a la incorporació al patrimoni públic del sòl o l'afectació als usos establits en el planejament, i també la modificació d'ofici de l'inventari de béns de les administracions públiques, amb els efectes consegüents.

b) Subrogació, amb plena eficàcia real, de les finques resultants per les finques aportades, en la qual ha de quedar establida la correspondència.

c) Afectació real de les finques resultants privades al compliment de les càrregues i al pagament de les despeses inherents al procés urbanitzador.

d) Extinció de drets i càrregues que graven o afecten les finques d'origen i siguen incompatibles amb el planejament o el projecte de reparcel·lació. Si escau, se n'ha de preveure el trasllat a les finques de resultat i la seua transformació, si escau, en els termes establits per la normativa hipotecària.

2. L'ocupació de les finques escau, respecte de tots els propietaris, per aprovació del projecte de reparcel·lació. L'ocupació de les finques dels propietaris adherits pot realitzar-se amb antelació a l'aprovació del projecte de reparcel·lació quan l'administració la jutge necessària per a la realització de les obres d'urbanització. L'ocupació s'ha de notificar a les persones interessades amb l'antelació suficient de com a mínim un mes si és prèvia a la reparcel·lació, i se'ls ha de citar a l'alçament de l'acta d'ocupació, que ha de ser estesa per un funcionari, que ha d'annexar una descripció i taxació subscrita per aquest dels béns afectats, encara que siga per remissió a la que va ser aprovada en la reparcel·lació.

3. La indemnització de saldos creditors nets ha de ser prèvia a l'ocupació i, si aquesta és anterior a l'aprovació del compte de liquidació provisional, la indemnització, l'ha de taxar estimativament l'administració, a reserva del que s'acorde en la reparcel·lació.

 

Article 94. Reparcel·lació voluntària

1. Són voluntàries les reparcel·lacions, contínues o discontínues, que són concertades entre els afectats per a concretar el compliment de les seues obligacions urbanístiques d'una manera més coincident amb les seues preferències. També podran concertar-se per a la normalització de finques de conformitat amb el pla.

2. Les reparcel·lacions voluntàries seran tramitades i aprovades per l'administració actuant d'acord amb el que disposa esta llei per a les transferències d'aprofitament. La seua aprovació té els efectes previstos en l'article anterior.

3. No obstant això, aquells projectes de reparcel·lació voluntària que comporten la immatriculació de finques d'origen o rectifiquen la seua extensió superficial, els seus límits o qualsevol altra circumstància descriptiva que conste en el registre de la propietat, se sotmetran a informació pública en els mateixos termes que preveu esta llei per a la reparcel·lació forçosa.

 

Article 95. Reparcel·lació en règim de propietat horitzontal

1. La reparcel·lació horitzontal consisteix en l'adjudicació, fins i tot forçosa, de departaments d'una obra nova declarada en construcció a canvi de les primitives propietats, amb observança de la proporcionalitat i equitat en el seu valor.

2. La part alíquota de l'obra adjudicada al promotor, de valor equivalent als costos d'execució assumits per ell, ha de quedar íntegrament garantida per mitjà d'aval bancari, en benefici dels propietaris retribuents, abans de la inscripció registral de l'obra nova en construcció.

3. En la reparcel·lació en règim de propietat horitzontal, el repartiment es regeix pels principis de reparcel·lació de coincidència i proximitat; si la seua aplicació és impossible, l'adjudicació es corregirà amb coeficients de valoració objectiva o compensacions en metàl·lic.

4. El valor de les adjudicacions ha d'estar en justa proporció amb les aportacions. Si l'agrupació d'immobles els aporta utilitats que no tenen si estan separats i això comporta un especial benefici per a algun d'estos, esta circumstància es ponderarà en la definició de drets.

5. Rep l'obra edificada qui sufraga els seus costos o aporta l'immoble.

6. Els propietaris dels edificis que l'actuació conserve com a enclavaments inalterats seran mantinguts en la seua propietat, sense perjuí de la regularització de límits i compensacions que siguen procedents.

7. Els residents afectats tindran el dret, a la seua elecció, al reallotjament o a una compensació econòmica equivalent al valor del lloguer de l'immoble de la seua propietat afectat per l'actuació.

8. El projecte de reparcel·lació horitzontal podrà formalitzar-se per mitjà d'escriptura pública, atorgada pel promotor amb l'autorització prèvia de l'administració actuant.

9. En tot allò no previst en este precepte, serà aplicable el que regulen els articles anteriors d'esta secció.

 

Article 96. Reparcel·lació econòmica [100]

La reparcel·lació econòmica ha de complir les determinacions següents:

a) La reparcel·lació pot ser econòmica quan les circumstàncies d'edificació, construcció o d'índole semblant concurrents en l'àmbit d'actuació, facen impracticable o de molt difícil realització la reparcel·lació material.

b) La reparcel·lació econòmica s'ha de limitar a l'establiment de les indemnitzacions substitutòries amb les rectificacions corresponents en la configuració i límits de les finques, parcel·les o solars inicials i les adjudicacions que escaiguen en favor dels beneficiaris, i també, en el supòsit previst en l'article 94, a la redistribució dels terrenys en què no concórreguen les circumstàncies justificatives del seu caràcter econòmic.

 

 

Secció III. Expropiació

 

Article 97. Gestió de programes d'actuació per la modalitat d'expropiació

1. Els programes d'actuació es gestionen, com a norma general, per reparcel·lació. No obstant això, podran desenrotllar-se per mitjà d'expropiació quan concórreguen raons d'especial urgència o necessitat pública, d'acord amb el capítol IV d'este títol.

2. Així mateix, el programa d'actuació s'executarà per expropiació quan:

a) La consolidació generalitzada dels terrenys impedisca la funció equidistributiva de la reparcel·lació.

b) Per tractar-se de la implantació d'edificis o activitats la gran dimensió dels quals impedisca dividir el solar en lots reparcel·lables.

c) L'actuació revista un especial interés públic o social, que destaque davant d'altres actuacions ordinàries.

d) Falte la col·laboració de la iniciativa privada.

 

 

CAPÍTOL III
Patrimoni públic de sòl

 

Article 98. Definició del patrimoni públic de sòl i regulació dels seus objectius

1. El patrimoni públic de sòl és un instrument que té com a finalitat la regulació del mercat de terrenys, obtindre reserves de sòl per a actuacions d'iniciativa pública i facilitar l'execució de l'ordenació territorial i urbanística d'acord amb la legislació de l'Estat en matèria de sòl.

2. Els béns dels patrimonis públics de sòl constitueixen un patrimoni separat afecte a la destinació que els és pròpia, format pels béns següents:

a) Béns adquirits per l'administració per a la seua incorporació al patrimoni municipal de sòl. Per a complir la seua funció, l'adquisició pot produir-se amb suficient antelació a la futura evolució de preus del terreny, la qual pot ser abans de la urbanització i, fins i tot, a l'aprovació de la planificació. Amb este fi és lícit condicionar la decisió d'urbanització del sòl a l'adquisició pública prèvia del terreny.

b) L'aprofitament que correspon a l'administració d'acord amb el que estableix l'article 77 d'esta llei.

c) Els ingressos obtinguts per mitjà de l'alienació de terrenys que els integren o la substitució monetària de l'aprofitament que correspon a l'administració en els casos establits en esta llei.

d) Els altres casos que preveu esta llei o la norma que la desplegue.

 

Article 99. Tècniques per a la dotació del patrimoni públic de sòl. Gestió del patrimoni públic de sòl [101]

1. Els béns i els recursos que integren el patrimoni públic de sòl, i també els ingressos obtinguts mitjançant l'alienació, la permuta, l'arrendament o la cessió de terrenys, la gestió d'aquest patrimoni i la substitució de l'aprofitament corresponent a l'administració pel seu equivalent econòmic, s'han de destinar a la conservació, l'administració i l'ampliació d'aquest. D'acord amb la legislació estatal del sòl, han de ser destinats a la construcció d'habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública o a altres actuacions d'interès social. Les actuacions d'interès social han de tenir alguns dels fins següents:

a) Obtenció de sòls i execució dels elements pertanyents a la xarxa primària de l'ordenació estructural, sempre que no estiguen adscrits o inclosos en una àrea de repartiment.

b) Execució d'obres d'urbanització no incloses en unitats d'execució.

c) Obtenció de sòl i construcció d'equipaments de la xarxa secundària l'execució dels quals no estiga prevista a càrrec dels propietaris del sòl.

d) Actuacions d'iniciativa pública destinades a la renovació urbana, la reforma interior o la rehabilitació d'habitatges.

e) Conservació i millora del medi ambient, de la infraestructura verda, de l'entorn urbà i de la protecció del patrimoni arquitectònic i del paisatge.

f) Gestió i promoció de sòl en actuacions d'iniciativa pública.

g) Els establits en l'article 72.8.

2. Els béns integrants dels patrimonis públics de sòl podran ser objecte de transmissió als particulars per mitjà d'alienació, constitució de drets de superfície, arrendament o un altre negoci jurídic previst en la legislació reguladora del patrimoni de les administracions públiques.

3. Com a regla general, la gestió del patrimoni públic de sòl ha de preferir l'arrendament o el lloguer a l'alienació. En cas d'alienació s'ha de preferir la del dret de superfície a la del ple domini. Amb aquests efectes:

a) L'arrendament o el lloguer s'ha de regir pel que hi ha establit en la legislació d'habitatge de la Comunitat Valenciana i sobre el patrimoni de les administracions públiques.

b) El règim del dret de superfície és l'establit en la legislació estatal del sòl.

c) La transmissió del ple domini s'ha de fer d'acord amb la legislació estatal del sòl i amb la legislació sobre el patrimoni de les administracions públiques.

4. Els béns integrants dels patrimonis públics de sòl poden ser objecte de transmissió del seu domini, d'acord amb el que hi ha establit en la legislació estatal del sòl i amb la legislació sobre el patrimoni de les administracions públiques, a través d'alguna de les modalitats següents:

a) Mitjançant alienació per concurs públic.

b) Mitjançant subhasta, quan els béns alienats no estiguen subjectes a límit en el preu d'explotació o no tinguen el preu taxat oficialment.

c) Directament per preu no inferior al valor dels terrenys a entitats de caràcter benèfic i social, cooperatives d'habitatges i promotors públics que promoguen la construcció d'habitatges protegits. El document públic en què conste l'alienació directa ha d'establir la destinació final dels terrenys transmesos, el termini màxim de construcció i les altres limitacions i condicions que l'administració considere convenients.

d) Directament mitjançant el dret de superfície a entitats de caràcter benèfic i social, a cooperatives d'habitatges i a promotors públics, amb l'objecte de construir habitatge tipificat com a social o promoure la construcció d'habitatges de protecció pública.

e) Mitjançant cessió gratuïta a organismes públics, societats, entitats o empreses de capital íntegrament públic, o a altres administracions públiques, sempre que la destinació de la referida cessió siga la construcció, sobre el sòl cedit, d'habitatges subjectes a algun règim de protecció pública o qualsevol altra de les actuacions establides en l'apartat 1 d'aquest article.

5. Als casos compresos en este article, en consideració a l'estatus especial d'este tipus de sòls, no els seran aplicables els límits temporals que per a la cessió i explotació dels béns integrants del patrimoni de la Generalitat estableix la normativa sectorial autonòmica.

6. Els municipis han de disposar d'un patrimoni municipal de sòl amb els fins i beneficis regulats en este capítol.

 

Article 100. Delimitació d'àmbits d'interés per a la seua incorporació al patrimoni públic de sòl

Per a facilitar l'adquisició de patrimoni públic de sòl, es poden delimitar, en el pla general estructural o en un pla especial amb eixa finalitat, àrees per a l'adquisició per mitjà d'expropiació de terrenys i immobles.

 

Article 101. Constitució de complexos immobiliaris [102]

1. El planejament pot preveure en única parcel·la superfícies edificades superposades tant en la rasant com en el subsol o en el vol, destinades a usos lucratius privats i a usos de domini públic constituïts en complex immobiliari de caràcter urbanístic, podent establir-se tant en edificacions ja realitzades com en sòls no edificats, en els termes establits en la legislació estatal de sòl i complint els requisits assenyalats en l'apartat 3 de l'annex XIII d'aquesta llei.

2. En tot cas, l'edificabilitat destinada a ús lucratiu privat computarà a l'efecte de la determinació dels estàndards de la xarxa secundària de dotacions i de la qualitat urbana en virtut del que hi ha establit en l'article 36 d'aquesta llei. En el supòsit previst en l'apartat 5 d'aquest article, es pot substituir la cessió de sòl dotacional pel lliurament de superfície edificada en els termes establits en l'apartat 3 de l'annex XIII d'aquesta llei.

 

 

CAPÍTOL IV
Expropiacions i ocupació directa

 

Article 102. Legitimació d'expropiacions

L'aprovació dels plans i programes d'actuació implicarà la declaració d'utilitat pública i la necessitat d'ocupació dels béns i els drets corresponents als fins d'expropiació o imposició de servituds. L'expropiació pot arribar només a drets limitadors del domini o facultats específiques d'este quan siga innecessari estendre-la a la seua totalitat.

 

Article 103. Casos expropiatoris

1. L'administració pot expropiar els terrenys dotacionals establits en els plans. En el cas d'expropiació per a formar vials o noves dotacions o equipaments, els costos de l'expropiació poden repercutir-se sobre els propietaris de tota parcel·la edificable a la qual l'actuació dote de la condició de solar. [103]

2. També seran objecte d'expropiació els terrenys i béns quan ho requerisca l'ampliació del patrimoni públic de sòl.

3. En les actuacions integrades i aïllades, és procedent l'expropiació si el propietari s'absté d'adherir-se al programa d'actuació i quan l'administració opte per la modalitat d'expropiació en la gestió del sòl, en els casos que preveu esta llei.

4. L'incompliment dels deures d'edificació o rehabilitació o altres incompliments de la funció social de la propietat que preveu esta llei, habilitarà per a l'expropiació de la finca de l'incomplidor amb deducció, si és el cas, de fins al cinquanta per cent d'aprofitament que hauria de considerar-se en el preu just si no concorreguera esta circumstància.

 

Article 104. Dret a l'expropiació demanada [104]

1. Quan hagen transcorregut cinc anys des de l'entrada en vigor del pla sense que s'haja portat a efecte l'expropiació de terrenys dotacionals que no hagen de ser objecte de cessió obligatòria, per no resultar possible la distribució justa de beneficis i càrregues en el corresponent àmbit d'actuació, continu o discontinu, els propietaris poden anunciar a l'administració competent el propòsit d'iniciar l'expedient de preu just, que ha de dur-se a terme d'acord amb la llei, si transcorren dos anys més des de l'anunci esmentat.

2. Per sol·licitar l'expropiació demandada, el titular de la propietat ha de justificar la impossibilitat d'efectuar la distribució justa dels beneficis i de les càrregues en el marc del pla general. A aquest efecte, els propietaris poden presentar els seus fulls d'apreuament i, transcorreguts tres mesos sense que l'administració competent en notifique l'acceptació o trameta els seus fulls d'apreuament contradictoris, els propietaris poden recórrer a la intervenció del jurat provincial d'expropiació forçosa. La valoració es considera referida al moment de l'inici de l'expedient de preu just per ministeri de la llei.

3. El que estableixen els apartats anteriors no es pot aplicar:

a) Als propietaris de terrenys classificats com a sòl no urbanitzable.

b) Als propietaris de terrenys classificats com a sòl urbanitzable, si, en el moment de l'afectació, els terrenys es dediquen a l'explotació agrícola, ramadera, forestal o cinegètica o, en general, a activitats pròpies de la seua naturalesa rústica i compatibles amb la classificació i l'afectació mencionades fins a l'execució de les determinacions del planejament urbanístic.

c) Als propietaris que hagen obtingut una autorització per a usos i obres provisionals, o quan conste l'obtenció d'un rendiment econòmic, estiga o no emparat mitjançant la corresponent llicència.

4. Si, abans de transcórrer els terminis establits en aquest precepte, s'ha sotmès a informació pública i consultes una modificació o una revisió del planejament urbanístic que comporta la inclusió del sòl dotacional en una àrea de repartiment conformada per un sector, una unitat d'execució o actuació aïllada a l'efecte de la seua gestió, els terminis quedaran interromputs. El còmput dels terminis es reprendrà si transcorre un any sense haver-se produït la seua aprovació definitiva. [105]

5. Els propietaris de les reserves d'aprofitament, prèvia justificació de la impossibilitat de transferir la reserva, podran sol·licitar l'expropiació i exercir els drets regulats en els punts 1 i 2, respecte dels terrenys que van cedir, en el termini establert en l'article 84 de la Llei 27/2018, de 27 de desembre, de mesures fiscals, de gestió administrativa i financera i d'organització de la Generalitat, sense que li siga d'aplicació la regulació contemplada en la frase última de l'esmentat article: «Aquesta suspensió de termini no afecta les reserves d'aprofitament ni cap cas en què l'administració ja haja obtingut i ocupat els terrenys».

6. L'exercici del dret a instar l'expropiació per llei exigeix l'acreditació fefaent per part del sol·licitant de la seua condició de propietari o drethavent dels terrenys dotacionals corresponents, i també d'haver tingut la condició de propietari durant la totalitat dels terminis a què es refereixen els apartats primer i segon d'aquest article o de drethavent des de la mort del propietari, i sense aquest requisit no pot ser ben valorat pel jurat provincial d'expropiació forçosa. En el cas de produir-se una transmissió onerosa de la propietat durant el transcurs dels referits terminis, se n'ha de reiniciar el còmput per al nou propietari.

7. Les transmissions entre vius d'aquells terrenys qualificats com a dotació pública en qualsevol de les categoria relacionades en l'apartat I.2 de l'annex IV, en què concórreguen les condicions a què es refereix l'apartat primer d'aquest article, estan subjectes als drets de tanteig i retracte per part de l'ajuntament o l'administració competent per a la seua obtenció.

El dret de tanteig pot exercir-se dins el termini màxim de tres mesos comptadors a partir de la notificació fefaent a l'administració, prèvia a la transmissió efectuada pel propietari.

El dret de retracte pot exercir-se en el termini màxim d'un any comptador a partir del moment en què l'administració tinga constància fefaent de la transmissió. A aquest efecte, els notaris i els registradors que autoritzen o inscriguen, respectivament, escriptures de transmissió de terrenys qualificats com a dotació pública n'han de fer coneixedora l'administració.

8. Quan s'acredite que l'exercici de l'expropiació sol·licitada compromet seriosament els principis d'estabilitat pressupostària, sostenibilitat financera, d'eficiència en l'assignació i la utilització dels recursos públics o de responsabilitat, l'ajuntament pot declarar motivadament la impossibilitat material de complir el que preveu aquest precepte amb vista a la materialització de l'expropiació de béns i drets per ministeri de la llei.

Aquesta declaració, per a ser eficaç, ha d'acordar-se pel ple de l'ajuntament, amb audiència prèvia de l'interessat, i produir-se abans de transcórrer els terminis previstos en aquest precepte i, en tot cas, abans de la resolució del jurat provincial d'expropiació forçosa. La declaració comporta el dret del titular a percebre els interessos legals calculats d'acord amb el preu just aprovat dels terrenys afectats, fins a una efectiva adquisició en el termini màxim de cinc anys.

9. El règim de meritacions d'interessos en aquesta modalitat d'expropiacions serà el següent:

a) En la determinació del preu just, és data inicial aquella en què el propietari presente el seu full d'apreuament i la data final en què es notifique l'acord del Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa a l'administració que siga competent d'acord amb el que estableix l'apartat primer.

Si el jurat incorre en mora per superar el termini màxim per a resoldre i notificar l'acord de fixació del preu just o per a resoldre el recurs de reposició que potestativament interposen qualsevol dels interessats, serà responsable del pagament durant el termini que excedisca d'aquest màxim, en els termes establits en la Llei d'expropiació forçosa.

b) Una vegada notificat l'acord pel Jurat d'Expropiació Forçosa és aplicable el que estableix l'article 57 de la Llei d'expropiació forçosa, havent l'administració competent d'abonar el preu just en el termini de sis mesos. Transcorregut aquest termini s'han de meritar novament interessos que es computaran des de la presentació del full d'apreuament fins que es produïsca el complet pagament del preu just, descomptant la demora imputable al jurat. [106]

 

Article 105. Expropiació individualitzada o conjunta

1. El preu just dels béns i drets expropiats es fixarà d'acord amb els criteris de valoració de la legislació estatal sobre el sòl per mitjà d'expedient individualitzat o pel procediment de taxació conjunta. Si hi ha acord amb l'expropiat, es podrà satisfer en espècie.

2. L'expropiació individualitzada es tramitarà seguint el procediment de la normativa estatal sobre règim del sòl i expropiació forçosa.

 

Article 106. Procediment de taxació conjunta

1. Quan s'aplique el procediment de taxació conjunta, l'administració expropiant formarà l'expedient d'expropiació, el qual contindrà, almenys, els documents següents:

a) Determinació de l'àmbit expropiable, segons la delimitació ja aprovada, amb els documents que la identifiquen quant a situació, superfície i límits, segons el certificat registral, acompanyats d'un plànol de situació en el terme municipal i d'un plànol parcel·lari.

b) Fixació de preus raonada per grups d'immobles o categories de terrenys, segons les seues condicions d'urbanització i la resta d'elements que s'han de considerar d'acord amb la legislació de valoracions.

c) Fulls de preu just individualitzat de cada finca, d'acord amb la legislació vigent en matèria de valoracions. [107]

d) Fulls de preu just que corresponguen a altres indemnitzacions.

2. El projecte d'expropiació amb els documents assenyalats serà exposat al públic pel termeni d'un mes perquè els que puguen resultar interessats formulen les observacions i les reclamacions que consideren convenients, en particular pel que fa a la titularitat o la valoració dels seus respectius drets.

3. Els errors no denunciats i justificats en este moment, una vegada aprovat l'expedient expropiatori, no donaran lloc a la nul·litat d'este ni a la reposició d'actuacions, no obstant això, els interessats conservaran el seu dret a ser indemnitzats, quan siga procedent.

4. La informació pública s'efectuarà per mitjà de la inserció d'anuncis en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana i en un periòdic dels de major circulació de la província.

5. Les taxacions es notificaran individualment als que figuren com a titulars de béns o drets en l'expedient, per mitjà del trasllat literal de corresponent full d'apreuament i de la proposta de fixació dels criteris de valoració, perquè puguen formular al·legacions o una valoració contradictòria en el termini d'un mes comptador a partir de la data de notificació.

6. L'administració expropiant finalitzarà l'expedient de taxació conjunta mitjançant una resolució motivada.

7. Esta resolució legitimarà l'ocupació dels béns o drets afectats, amb el pagament previ o depòsit de l'import íntegre de la valoració establida i produirà els efectes previstos en la Llei d'Expropiació Forçosa.

8. Les persones interessades podran impugnar el preu just, a l'efecte de la seua determinació definitiva en via administrativa, davant del Jurat Provincial d'Expropiació Forçosa. En aquest cas, l'Administració ha de donar trasllat de l'expedient a aquest últim. [108]

 

Article 107. Ocupació directa [109]

1. S'entén per ocupació directa l'obtenció de terrenys afectes pel planejament a dotacions públiques, mitjançant el reconeixement al seu titular del dret a integrar-se en una unitat d'execució amb excés d'aprofitament real. L'ocupació directa requerirà la determinació prèvia per l'Administració actuant dels aprofitaments urbanístics susceptibles d'adquisició pel titular del terreny que cal ocupar i de la unitat d'execució en què, per excedir l'aprofitament real de l'apropiable pel conjunt de propietaris inicialment inclosos en aquesta, hagen de fer-se efectius aquests aprofitaments.

2. L'aplicació d'aquesta modalitat d'obtenció de terrenys dotacionals haurà d'ajustar-se al procediment que es determine en la legislació urbanística, amb respecte, en tot cas, de les regles següents:

a) Es publicarà la relació de terrenys i propietaris afectats, aprofitaments urbanístics corresponents a cadascun d'aquests i unitat o unitats d'execució on hauran de fer-se efectius els seus drets, i es notificarà als propietaris afectats l'ocupació prevista i les altres circumstàncies concurrents.

b) El propietari disposarà d'un termini de dos mesos des de l'anterior notificació per a efectuar una contraoferta per a la cessió pactada del sòl, a través d'una compensació econòmica o la seua integració en unitat d'execució o en condicions diferents de les ofertes per l'Administració. C) L'ocupació només podrà dur-se a terme transcorregut el termini de dos mesos des de la notificació. En l'expedient haurà d'acreditar-se per l'Administració l'intent efectiu d'arribar a un acord amb el propietari que haja efectuat contraoferta justificant la causa que impedeix la seua acceptació. L'ocupació implicarà l'alçament d'acta en què es farà constar, almenys:

1r. Lloc i data de l'atorgament i determinació de l'administració actuant

2n. Identificació dels titulars dels terrenys ocupats i situació registral d'aquests

3r. Superfície ocupada i aprofitaments urbanístics que els corresponguen

4t. Unitat d'execució on es faran efectius els dits aprofitaments

d) S'entendran les actuacions amb el Ministeri Fiscal en el cas de propietaris desconeguts, no compareixents, incapacitats sense persona que els represente o quan es tracte de propietat litigiosa.

e) L'òrgan actuant expedirà, a favor de cadascun dels propietaris dels terrenys ocupats, certificació dels aspectes assenyalats en la regla b anterior. Una còpia de la certificació esmentada, acompanyada del pla corresponent, es trametrà al Registre de la Propietat per a inscriure la superfície ocupada a favor de l'administració en els termes establerts reglamentàriament.

f) Simultàniament a la inscripció a què es refereix la regla anterior, s'obrirà foli registral independent a l'aprofitament urbanístic corresponent a la finca ocupada segons la certificació, i al dit foli es traslladaran les inscripcions de domini i la resta de drets reals vigents sobre la finca amb anterioritat a l'ocupació.

 

 

TÍTOL II
Programació i execució de l'actuació urbanística

 

CAPÍTOL I
El programa d'actuació. Concepte, finalitat i classes

 

Secció I. Objecte i àmbit del programa d'actuació

 

Article 108. Objecte del programa d'actuació

Els programes d'actuació tindran per objecte:

a) Ordenar el procés de gestió urbanística.

b) Regular les relacions entre propietaris, urbanitzador i administració.

c) Determinar els drets i obligacions dels afectats, delimitant el seu contingut econòmic.

d) Planificar la cronologia i les etapes per al desenrotllament de les obres i actuacions reparcel·làries.

e) Delimitar o redelimitar unitats d'execució.

f) Concretar reserves de terrenys per a vivendes subjectes a algun règim de protecció pública.

g) Si és el cas, programar l'edificació de solars o la rehabilitació d'edificis.

 

Article 109. Tipus i àmbit territorial i temporal dels programes d'actuació

1. Els programes d'actuació podran tindre per objecte una actuació integrada o aïllada.

2. El programa d'actuació integrada comprendrà una o diverses unitats d'execució, el qual planificarà la seua urbanització i gestió, i podrà delimitar el seu àmbit o redelimitar l'àmbit anteriorment previst en altres plans per a assegurar la correcta integració de l'actuació en el seu entorn.

3. L'actuació podrà estendre's a nous terrenys viaris de connexió, ampliant la unitat d'execució, en la qual també s'inclouran les parcel·les adjacents que queden així dotades de la condició de solar, llevat que, per consolidació, resulte impossible reparcel·lar-les. Estes ampliacions respectaran les regles d'equidistribució del pla general estructural, sense alterar l'aprofitament subjectiu dels afectats. Els qui suporten voluntàriament l'excés dotacional tindran dret a reservar-se l'aprofitament del sòl cedit de més per a transferir-lo a altres reparcel·lacions amb excedent d'aprofitament.

4. Els programes d'actuació poden tindre per objecte actuacions aïllades per a aquells casos en què no siga procedent directament l'atorgament de llicència urbanística, com ara la rehabilitació o edificació en àmbits de plans de reforma interior o solars en règim d'edificació forçosa. En estos casos, l'àmbit de l'actuació inclourà els terrenys necessaris per a finalitzar la urbanització, si és el cas, i materialitzar l'edificació. Els programes d'actuació aïllada es regiran pel que disposa el capítol V d'este títol i, en el que no s'hi preveu, pel règim establit per als programes d'actuació integrada.

5. El termini inicial per a l'execució d'un programa d'actuació no serà superior a cinc anys, excepte quan concórreguen circumstàncies excepcionals que en justifiquen la pròrroga. Les pròrrogues no podran atorgar-se per un termini total addicional superior a cinc anys.

 

 

Secció II. Continguts del programa d'actuació integrada

 

Article 110. Objectius legals del programa d'actuació integrada [110]

Els programes d'actuació integrada tenen els objectius legals següents:

a) Gestionar la transformació física i jurídica de les finques afectades.

b) Urbanitzar completament les unitats d'execució o les parcel·les que comprenga, realitzant com a mínim les obres següents:

1.r Pavimentació de calçades, aparcaments, voreres, xarxa de vianants, tractament d'espais lliures, mobiliari urbà i senyalització.

2.n Xarxes de distribució d'aigua potable, de reg i d'hidrants contra incendis.

3.r Sistema de sanejament i depuració d'aigües residuals, i sistema d'evacuació d'aigües pluvials, mitjançant xarxes separatives. La depuració d'aigües residuals s'ha de fer mitjançant la connexió al sistema públic existent o, excepcionalment, mitjançant la construcció d'un sistema propi.

4.t Xarxa de distribució d'energia elèctrica, gasificació i comunicacions.

5.è Xarxa d'enllumenat públic.

6.è Jardineria, arbratge i ornamentació en el sistema d'espais lliures.

c) Executar les obres de connexió i integració adequada de la urbanització amb la xarxa viària i de mobilitat, i amb les xarxes d'infraestructures, d'energia, de comunicacions i de serveis públics existents.

d) Suplementar les infraestructures i els espais públics o les reserves dotacionals en el que és necessari per a mantenir equilibradament o millorar els nivells de qualitat, quantitat o capacitat de servei existents i exigibles.

e) Obtenir gratuïtament, a favor de l'administració:

1.r Els sòls dotacionals públics de l'àmbit de l'actuació, o adscrits a aquesta pel planejament.

2.n Les parcel·les que corresponguen legalment, amb destinació al patrimoni públic de sòl. L'adscripció de cessions externes ha de complir les regles d'equidistribució del planejament.

f) Ordenar el repartiment equitatiu de les càrregues i beneficis.

g) Realitzar obres determinades de rehabilitació o edificació, d'ús públic o privat, en els supòsits que estableix aquesta llei.

h) Per a garantir el dret al reallotjament de les persones residents afectades per una actuació, el promotor de l'actuació urbanística està obligat a oferir un habitatge de substitució que tinga les condicions d'habitabilitat pròpies d'un habitatge de protecció oficial. L'habitatge de substitució ha d'estar situat preferentment en el mateix barri, excepte per acord explícit entre la persona afectada i el promotor o justificació de la impossibilitat de complir aquest requisit, segons els termes que s'establisquen reglamentàriament. En aquest últim cas l'habitatge de substitució ha d'estar situat en el lloc més pròxim possible a la residència afectada.

 

Article 111. Contingut documental del programa d'actuació integrada. Alternativa tècnica i proposició juridicoeconòmica [111]

1. Tot programa d'actuació integrada comprén dos documents: alternativa tècnica i proposició juridicoeconòmica.

2. L'alternativa tècnica inclou, almenys:

a) Plànol d'ordenació de l'àmbit d'actuació, que reflectisca l'ordenació detallada prèviament aprovada que desenrotlle.

b) Memòria justificativa del compliment de les condicions d'integració amb l'entorn.

c) Projecte de les obres programades, amb:

1.r Una memòria en què es descriga l'objecte de les obres, que arreplegarà els antecedents i la situació prèvia a estes, les necessitats que s'han de satisfer i la justificació de la solució adoptada, on s'han de detallar els factors de tot tipus que s'han de tindre en compte.

2.n Els plànols de conjunt i de detall necessaris perquè l'obra quede perfectament definida, així com els que delimiten l'ocupació de terrenys i la restitució de servituds i la resta de drets reals, si és el cas, i servicis afectats per la seua execució.

3.r El plec de prescripcions tècniques particulars, on es farà la descripció de les obres i es regularà la seua execució, amb expressió de la forma en què s'hi durà a terme, les obligacions d'orde tècnic que corresponguen al contractista, i la manera en què es durà a terme el mesurament de les unitats executades i el control de qualitat dels materials usats i del procés d'execució.

4.t Les referències de qualsevol tipus en què es fonamentarà el replantejament de l'obra.

5.t L'estudi de seguretat i salut o, si és el cas, l'estudi bàsic de seguretat i salut, en els termes que preveuen les normes de seguretat i salut en les obres.

6.t Si el programa comporta compromís d'edificació o rehabilitació, bastarà amb el projecte bàsic respecte de les obres d'edificació o rehabilitació.

d) Inventari preliminar de construccions i plantacions que es puguen veure afectades.

3. En absència d'ordenació detallada, o quan aquesta, o l'ordenació estructural, pretenga modificar-se, al programa d'actuació integrada s'ha d'adjuntar un pla parcial, pla de reforma interior, estudi de detall o modificació del pla d'ordenació detallada. Aquests plans han d'establir, completar o remodelar l'ordenació detallada o estructural, en tots o alguns dels seus aspectes, i s'han de tramitar i aprovar juntament amb el programa d'actuació integrada.

Quan el programa el gestione de forma indirecta un agent urbanitzador

o els propietaris, i excepte les especificitats establides en l'article 36.4 d'aquesta llei per a les actuacions integrades en sòl urbà, els instruments de planejament que s'adjunten al programa no poden:

a) Canviar la classificació de més d'un 10 % de la superfície del sòl que s'ha de gestionar en el programa.

b) Modificar l'ús predominant que el planejament preveja per als sòls urbanitzables objecte de la programació.

c) Augmentar o disminuir en més d'un 10 % l'edificabilitat prevista en el planejament per als sòls afectats.

4. La proposició juridicoeconòmica es formalitzarà: en una memòria i unes normes d'actuació, per a la gestió directa; o en una memòria i un conveni urbanístic, per a la gestió indirecta i per a la gestió pels propietaris. Regularà les obligacions i drets de l'urbanitzador, dels propietaris adherits al programa d'actuació integrada i de l'administració, de conformitat amb el que estableix esta llei i la legislació de l'Estat, i contindrà:

a) Una estimació de cada un dels conceptes econòmics constitutius de les càrregues de l'actuació i el seu cost màxim total, segons els conceptes enunciats en l'article 144 d'esta llei, la qual desglossarà per a cada un d'estos: els costos per fases i partides; les càrregues globals màximes, i les càrregues unitàries repercutides per metre quadrat de terreny originari i per unitat d'aprofitament.

b) La forma de retribució a l'urbanitzador, incloent-hi el coeficient de canvi i la correlativa valoració del sòl als efectes de la retribució en terreny.

c) Els terminis que es proposen per a l'execució del programa d'actuació integrada, amb determinació de les fases en què es realitzaran les obligacions i els compromisos hi establits i el termini total d'execució de l'actuació. Este últim termini serà susceptible de pròrrogues expresses, per causa justificada, atorgades abans de la data prevista de caducitat, i complint les limitacions establides en l'article 109.5 d'esta llei.

d) Memòria de viabilitat econòmica i de sostenibilitat econòmica, en els termes establits per la legislació de l'Estat sobre el sòl i sobre rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.

 

 

CAPÍTOL II
L'urbanitzador. Concepte, funció i modalitats de gestió

 

Article 112. L'urbanitzador: concepte i funcions

1. L'urbanitzador és el responsable d'executar una actuació urbanística subjecta a programa d'actuació integrada. Tot programa d'actuació integrada ha de designar el seu urbanitzador i regular els seus compromisos, obligacions i drets.

2. Són funcions de l'urbanitzador:

a) Promoure, gestionar i finançar l'actuació programada, al seu compte i risc.

b) Promoure la redacció dels projectes tècnics necessaris per a això.

c) Contractar les obres públiques que comprenga l'actuació d'acord amb la legislació de contractes del sector públic en els casos que preveu esta llei, i gestionar l'execució d'estes en qualitat de promotor i respondre del seu pagament i la resta d'obligacions que legalment o contractualment haja assumit davant del contractista.

d) Elaborar i impulsar la reparcel·lació.

e) Suportar el cost d'urbanització corresponent als terrenys de la seua propietat o que li siguen adjudicats en concepte de retribució i obtindre les retribucions corresponents a l'execució del programa d'actuació dels propietaris hi adherits.

f) Assumir l'adquisició dels terrenys que li siguen transmesos a canvi de la seua activitat urbanitzadora i, quan corresponga, també la dels terrenys dels propietaris que s'abstinguen de participar en la reparcel·lació.

g) Promoure les edificacions i les activitats privades sobre les parcel·les o immobles que se li adjudiquen com a conseqüència del desenrotllament del programa d'actuació integrada, en els casos en què així s'haja convingut pel seu interés social o necessitats funcionals d'este.

 

Article 113. Modalitats de la gestió urbanística [112]

1. La condició d'urbanitzador prioritàriament ha d'assumir-la en exercici directe de les seues competències, l'administració mateixa o els organismes, les entitats o les empreses de capital íntegrament públic que en depenguen, en règim de gestió directa del programa d'actuació integrada.

2. Quan l'administració, per raons d'insuficiència de mitjans personals o materials o altres circumstàncies que han de quedar justificades en l'expedient, decidisca no fer-se càrrec de la gestió directa de la funció urbanitzadora, pot adoptar acord motivat d'assignació de la gestió urbanística del programa d'actuació integrada als propietaris del sòl de l'àmbit de l'actuació.

3. En absència de gestió directa per l'administració i de gestió pels propietaris, la condició d'urbanitzador pot atribuir-se, sempre que s'aprecie la viabilitat de l'actuació, en règim de gestió indirecta, a un particular o una empresa mixta mitjançant un procediment de pública concurrència.

4. En tot cas, l'adquisició, pel procediment i en les condicions previstes en aquesta llei, de la condició d'urbanitzadora per persona diferent de la pròpia administració urbanística o les seues entitats instrumentals, ha de ser sempre a compte i risc de l'urbanitzador i comporta la transferència del risc operacional inherent a la realització del conjunt d'actuacions que incorpore l'adjudicació.

 

Article 114. Requisits per a l'assignació de la condició d'urbanitzador en règim de gestió urbanística pels propietaris [113]

1. L'administració actuant podrà assignar la condició d'urbanitzador, en règim de gestió urbanística per propietaris, als titulars de sòl que es troben en alguna de les circumstàncies següents:

a) El propietari únic o els propietaris de la totalitat dels terrenys de titularitat privada de l'àmbit del programa d'actuació integrada.

b) Els propietaris de terrenys, a l'agrupació d'interès urbanístic o a les entitats mercantils o altres persones jurídiques sempre que formulen i assumisquen l'execució del programa d'actuació integrada que disposen de més del 60 per cent de la superfície dels terrenys de l'àmbit de l'actuació descomptats els sòls que ja siguen d'ús i domini públic.

c) Els propietaris de terrenys, a l'agrupació d'interès urbanístic o a les entitats mercantils o altres persones jurídiques sempre que disposen del 50 per cent de la superfície dels terrenys de l'actuació descomptats els sòls que ja siguen d'ús i domini públic i, a més, obtinguen l'acceptació dels titulars de més del 40 per cent de les parcel·les registrals privades de l'àmbit esmentat.

2. En el cas d'actuacions en el medi urbà, poden actuar per gestió urbanística per propietaris els subjectes obligats a què es refereix l'article 17.5 del Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana.

3. En els supòsits indicats anteriorment, la designació de l'urbanitzador s'acorda per l'administració en aprovar el programa d'actuació integrada en règim d'excepció licitatòria i segons els termes d'aquest expressats en el conveni urbanístic corresponent.

 

Article 115. Assignació de la condició d'urbanitzador en règim de gestió urbanística pública

1. Correspon a l'administració actuant elegir raonadament la modalitat de gestió pública, directa o indirecta, en programar cada actuació.

2. En absència de gestió pels propietaris, quan l'administració actuant opte per la gestió indirecta, l'urbanitzador serà designat per l'administració en pública concurrència, respectant les regles de transparència, tracte igualitari i no discriminació, d'acord amb el procediment establit en esta llei i, supletòriament, en la legislació de contractes del sector públic. La seua designació s'acorda quan s'aprova el programa d'actuació integrada i segons els termes d'este expressats en el corresponent conveni urbanístic.

3. Per a la designació de l'urbanitzador en els casos de gestió indirecta del programa d'actuació integrada, s'observaran els requisits de capacitat i solvència següents:

a) Podran ser urbanitzadors i promoure programes d'actuació integrada totes les persones, naturals o jurídiques, espanyoles o estrangeres, que tinguen plena capacitat d'obrar, siguen o no propietàries dels terrenys afectats, sempre que no estiguen incurses en causes d'incapacitat o inhabilitació per a l'exercici de la seua funció com a agent públic, de conformitat amb la normativa aplicable en matèria de contractació del sector públic.

b) L'urbanitzador ha d'acreditar la seua solvència tècnica i econòmica per a exercir les seues funcions. L'administració podrà exigir requisits específics de solvència per a cada actuació concreta, així com el compliment de normes de qualitat ambiental i normes de gestió en atenció i en proporció a les seues característiques, requisits que ha d'establir i publicitar amb caràcter previ a la presentació d'ofertes en les bases de programació. Tot això de conformitat amb la legislació aplicable en matèria de contractació del sector públic.

c) No és exigible la classificació de contractista regulada en la legislació de contractes del sector públic per a ser urbanitzador, excepte en els casos en què, per aplicació d'esta llei, siga este qui realitze directament les obres d'urbanització.

 

Article 116. Caràcter indelegable de les funcions d'autoritat

1. Les funcions d'autoritat que corresponen a l'administració actuant són indelegables. Si l'urbanitzador és una empresa o entitat pública sense potestat expropiatòria, estes funcions correspondran a la seua administració tutelar.

2. L'urbanitzador només pot requerir al propietari el pagament o l'entrega de béns després de la resolució administrativa corresponent. Per a compel·lir al compliment forçós d'ordes, és necessària la mediació, intervenció o presència dels òrgans públics o funcionaris competents i les garanties previstes en dret, això sense perjuí de les relacions voluntàries de dret privat entre els afectats.

3. Les notificacions de l'urbanitzador, per a citar al compliment o exercici de deures i accions de dret públic, han de consignar el text literal de la resolució administrativa que l'empara, amb el seu fonament legal, motivació, part dispositiva i expressió de recursos.

 

 

CAPÍTOL III
El procediment de programació

 

Secció I. Règim de gestió directa

 

Article 117. Procediment de programació en règim de gestió directa i òrgans competents per a promoure-la [114]

1. Les administracions públiques, en l'àmbit de les seues competències respectives, per si mateixes o a través d'organismes, entitats o empreses de capital íntegrament públic, mitjançant gestió directa, poden promoure programes d'actuació integrada, i també els instruments per al desenvolupament i l'execució d'aquesta.

2. Els programes d'actuació integrada en règim de gestió directa es tramitaran conforme al procediment previst en el capítol II o en el capítol III, del títol III del llibre I. Quan no incorporen cap instrument de planejament, i aquest haja sigut sotmès a avaluació ambiental i territorial estratègica d'acord amb la legislació estatal i a aquesta llei, es tramitaran conforme al procediment de l'article 57 d'aquesta llei, sense que hagen d'efectuar-se les actuacions d'avaluació ambiental estratègica previstes en els articles 50 i 51.

3. Mitjançant subscripció del conveni urbanístic corresponent, els propietaris constituïts en una agrupació d'interés urbanístic, podran col·laborar amb l'administració actuant en l'execució de l'actuació urbanitzadora, en els termes que s'establisquen reglamentàriament.

 

 

Secció II. Règim de gestió pels propietaris

 

Article 118. Procediment de programació en règim de gestió pels propietaris [115]

1. Els propietaris dels terrenys de l'àmbit del programa d'actuació integrada, en els termes establits en esta llei, poden promoure estos programes, així com els instruments per al seu desplegament i execució.

2. Els programes d'actuació integrada en règim de gestió pels propietaris es tramitaran conforme al procediment previst en el capítol II o en el capítol III, del títol III del llibre I. Quan no incorporen cap instrument de planejament, i aquest haja sigut sotmès a avaluació ambiental i territorial estratègica d'acord amb la legislació estatal i a aquesta llei, es tramitaran conforme al procediment de l'article 57 d'aquesta llei, sense que hagen d'efectuar-se les actuacions d'avaluació ambiental estratègiques previstes en els articles 50 i 51. Així mateix, regirà en aquests supòsits el que preveu l'article 156 d'aquesta llei respecte de la selecció de l'empresari constructor en els supòsits de gestió indirecta.

3. En concret, per a aquests programes els propietaris han d'iniciar la tramitació del procediment segons el que hi ha establit en l'article 121 d'aquesta llei. Només es pot aplicar el que hi ha establit en l'article 121, apartat 4, últim paràgraf, en el cas que calga un instrument de planejament, a l'efecte de la realització de les actuacions d'avaluació ambiental estratègica establides en els articles 50 i 51 d'aquesta llei.

4. Després d'haver-se admès a tràmit la iniciativa o d'haver-se rebut el document ambiental en el cas que la proposta incorpore un document de planejament, l'alcaldia ha d'efectuar les actuacions següents:

a) Ha de requerir l'aspirant a agent urbanitzador perquè en el termini màxim de tres mesos presente la documentació completa de l'alternativa tècnica del programa d'actuació integrada i proposició juridicoeconòmica.

b) Ha d'establir l'import de la garantia provisional en aquells supòsits en què resulte exigible.

 

 

Secció III. Règim de gestió indirecta

 

Subsecció I. Empresa mixta

 

Article 119. Gestió del programa d'actuació integrada per mitjà d'empresa mixta

1. Les administracions públiques, ens i organismes del sector públic competents per a la gestió directa del programa d'actuació integrada podran escometre la seua gestió indirecta per mitjà d'empreses mixtes, constituïdes per al desenrotllament d'actuacions concretes, quan raons d'interés públic ho aconsellen.

2. La constitució d'empreses mixtes es realitzarà de conformitat amb la legislació vigent en esta matèria, i complirà així mateix les regles, garanties i terminis de transparència i lliure concurrència establits per a la gestió indirecta dels programes d'actuació integrada. Podrà cedir-se la condició d'urbanitzador que tinga l'administració o empresa pública quan l'evolució de les circumstàncies econòmiques ho aconselle, amb les mateixes garanties que per a la seua constitució.

3. La tramitació i aprovació del programa d'actuació integrada, una vegada constituïda l'empresa mixta de conformitat amb l'apartat anterior, es realitzarà d'acord amb la regulació establida per a la gestió directa. Així mateix, regirà en estos casos el que preveu l'article 157 d'esta llei respecte de la selecció de l'empresari constructor en els casos de gestió directa.

 

 

Subsecció II. Actuacions prèvies al procediment d'aprovació i adjudicació del programa d'actuació integrada

 

Article 120. Iniciativa per a promoure els programes d'actuació integrada

L'administració urbanística actuant iniciarà el procediment d'aprovació dels programes d'actuació integrada, d'ofici o a instància d'un particular, siga o no propietari.

 

Article 121. Consulta prèvia per al desenrotllament d'una iniciativa particular de programa d'actuació integrada [116]

1. Els particulars interessats a promoure un programa d'actuació integrada, siguen o no propietaris dels terrenys, podran obtindre de les administracions informació completa sobre els documents, resolucions i previsions oficials que condicionen el desenrotllament de cada actuació o sol·licitar que se'ls autoritze a ocupar temporalment finques, amb les garanties de la legislació expropiatòria, per a obtindre la informació pertinent.

2. L'administració o els particulars interessats a promoure un programa d'actuació integrada, siguen o no propietaris dels terrenys, han d'elaborar un document de sol·licitud d'inici del procediment, que expresse les característiques essencials de la seua iniciativa i justifique l'oportunitat de proposar l'actuació urbanística, amb el contingut següent:

a) Objectius del programa.

b) Abast, àmbit i contingut de l'alternativa que es proposa.

c) Desenvolupament previsible del programa.

d) Descripció del territori abans de l'aplicació del pla en l'àmbit afectat.

e) Efectes previsibles sobre el medi ambient i sobre els elements estratègics del territori.

f) La incidència en els instruments de planificació urbanística i sectorial existents.

3. Quan la iniciativa siga d'un particular, propietari o no dels terrenys, l'alcalde resoldrà, en el termini màxim d'un mes, l'admissió a tràmit de la iniciativa. En el cas d'admetre-la a tràmit, a fi que l'ajuntament adopte la proposta, l'alcalde podrà introduir les modificacions que siguen pertinents d'acord amb l'interés general municipal. Transcorregut un mes des de la presentació sense resolució expressa, la iniciativa s'entendrà no admesa a tràmit.

4. Si la iniciativa és presentada per qui no tinga la condició de propietari a què fa referència l'article 114 d'esta llei, l'alcalde, després de l'admissió a tràmit, notificarà als propietaris la iniciativa presentada, als efectes que manifesten si tenen voluntat de realitzar l'actuació en règim de gestió pels propietaris, excepte en el cas que siga resolta la gestió directa del programa per l'ajuntament i, en este cas, es procedirà d'acord amb el que estableix l'article 117 d'esta llei. 

Si, en el termini de tres mesos des de la notificació, els propietaris que posseeixen les característiques indicades en l'article 114 esmentat no realitzen manifestació favorable, es podrà continuar la programació en règim de gestió pública indirecta. Si estos propietaris manifesten la voluntat de realitzar la programació i l'execució de l'actuació per mitjà de gestió pels propietaris, es procedirà d'acord amb el que estableix l'article 118 d'esta llei.

Quan la iniciativa s'acompanye d'un instrument de planejament, a més de la documentació de l'article 121.2, s'haurà de presentar un document inicial estratègic. En aquests casos l'alcalde, si resolguera la seua admissió a tràmit, acordarà seguir les actuacions previstes en els articles 50 i 51 d'aquesta llei, a l'efecte que s'emeta el document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic o l'informe ambiental i territorial estratègic, segons siga procedent. [117]

 

Article 122. Bases de programació [118]

1. En el termini màxim d'un mes des de l'admissió a tràmit de la iniciativa, o des de la recepció del document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic, l'ajuntament en ple ha d'aprovar les bases de programació que han de regir la contractació de l'agent urbanitzador.

2. Les bases hauran de ser coherents amb l'ordenació del pla general estructural o, si és el cas, amb el document d'abast de l'estudi ambiental i territorial estratègic o amb l'informe ambiental i territorial estratègic.

3. Les bases tindran un contingut tècnic i un contingut juridicoadministratiu. La part tècnica de les bases complirà una funció orientativa dels criteris i objectius públics de l'ordenació urbanística de l'àmbit de l'actuació integrada i de la seua programació. Les especificacions tècniques que continguen les bases hauran d'ajustar-se a les establides en la legislació aplicable en matèria de contractació del sector públic.

4. Les clàusules juridicoadministratives de les bases establiran, almenys:

a) Els requisits de solvència tècnica i econòmica, diferenciant les corresponents per a participar en cada una de les fases del procediment.

b) El contingut de la documentació que ha d'incloure el programa d'actuació integrada, que ha de complir el contingut mínim establit en l'article 111 d'esta llei.

c) Els criteris de selecció de la fase d'aprovació de l'alternativa tècnica i els criteris d'adjudicació de la fase d'adjudicació de la condició d'urbanitzador, diferenciant aquells que es valoraran de forma automàtica, ja que la valoració es fa per mitjà de xifres o percentatges obtinguts a través de la mera aplicació de les fórmules establides en les pròpies bases de programació, i els criteris de valoració no automàtics, ja que necessiten un juí de valor previ realitzat per tècnics especialitzats.

d) Si és el cas, la possibilitat de presentar variants en l'alternativa tècnica en la fase d'adjudicació de la condició d'urbanitzador. En el cas que falte esta menció, les variants no seran admeses. S'indicaran els requisits mínims que hauran de complir les variants, així com les modalitats de la seua presentació, quan estes siguen admeses.

e) La quantia i la forma de constitució de les garanties, diferenciant les que s'exigiran per a cada fase del procés.

f) Règim de penalitats i supòsits de resolució de la condició d'urbanitzador.

g) Lloc, data i termini de presentació de l'alternativa tècnica.

5. Els criteris en què es basarà l'ajuntament per a seleccionar els programes d'actuació integrada i per a adjudicar la condició d'urbanitzador seran criteris vinculats a l'objecte del programa d'actuació integrada de què es tracte, com ara la qualitat, el preu, el valor tècnic, les característiques estètiques i funcionals, les característiques mediambientals, el cost de funcionament, la rendibilitat, el termini d'entrega o d'execució, especificant aquells que es refereixen a la fase selecció de l'alternativa tècnica i els que es refereixen a la fase de selecció de l'urbanitzador. El criteri de preu més baix només serà aplicable a la segona fase d'adjudicació de l'urbanitzador.

6. Les bases de programació establiran, per a cada una de les fases del procediment, de selecció de l'alternativa tècnica i d'adjudicació de la condició d'urbanitzador, la ponderació relativa que atribuïsca a cada un dels criteris establits per a valorar la selecció de l'alternativa tècnica i l'oferta de proposició juridicoeconòmica més avantatjosa. Esta ponderació podrà expressar-se fixant una banda de valors que haurà de tindre una amplitud màxima adequada. Quan la ponderació no siga possible, per raons demostrables, les bases de programació indicaran l'orde decreixent d'importància dels criteris.

7. Sense perjuí de les disposicions d'esta llei, en particular les relatives a les obligacions en matèria de publicitat dels programes d'actuació adjudicats i d'informació als candidats i als licitadors, l'ajuntament no divulgarà la informació facilitada pels operadors econòmics que estos hagen designat com a confidencial. Esta informació inclou, en particular, els secrets tècnics o comercials i els aspectes confidencials de les ofertes.

8. Les comunicacions i els intercanvis d'informació entre l'administració actuant i els licitadors durant el procés de selecció de l'alternativa tècnica i de l'urbanitzador podran realitzar-se, d'acord amb el que s'establisca en les bases de programació, per qualsevol dels mitjans i amb les condicions establides per la legislació aplicable en matèria de contractació del sector públic.

9. Les bases de programació s'han de publicar en el perfil del contractant de la pàgina web de l'ajuntament, com també els tràmits essencials de l'expedient de selecció i adjudicació de la condició d'urbanitzador.

 

Article 123. Pública concurrència

1. Una vegada elaborades les bases de programació, l'ajuntament iniciarà el procediment de selecció de l'alternativa tècnica per mitjà de la publicació d'un anunci en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, després de la seua remissió al Diario Oficial de la Unión Europea, pel qual es convoca la presentació d'alternatives tècniques del programa d'actuació.

2. L'ajuntament ha de fer constar en l'anunci i en els avisos la possibilitat de presentar, davant de l'ajuntament, alternatives tècniques de programa d'actuació integrada, durant el termini de tres mesos comptadors des de la publicació d'esta convocatòria en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.

3. En l'anunci haurà de constar, almenys, la informació següent:

a) Entitat adjudicadora.

b) Dades generals per a l'obtenció de la informació sobre el programa d'actuació integrada.

c) Objecte del programa d'actuació integrada.

d) Tramitació i procediment.

e) Requisits de solvència específics per a la fase de selecció de l'alternativa tècnica.

f) Criteris de selecció de la fase de selecció de l'alternativa tècnica.

g) Garanties exigides per a participar en esta fase.

h) Data límit i lloc de presentació de les alternatives tècniques.

i) Gastos de publicitat.

j) Data d'enviament de l'anunci al Diario Oficial de la Unión Europea.

k) Altres informacions que es consideren necessàries.

Els apartats d, e, f i g podran ser complits per mitjà de la remissió a l'apartat corresponent de les bases de programació.

4. Tots els documents i la informació rellevant estaran accessibles i a disposició de qui estiga interessat a presentar ofertes al procediment de selecció, en l'ajuntament, des de la publicació de l'anunci en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana fins a la finalització del termini de presentació de les alternatives tècniques.

 

Article 124. Elecció de l'alternativa tècnica del programa d'actuació integrada [119]

1. Finalitzat el termini de presentació d'ofertes, l'ajuntament sotmetrà totes les alternatives tècniques a informació pública i a consultes amb les administracions públiques afectades, d'acord amb l'article 53 o 57 d'aquesta llei, segons escaiga, i ho notificarà als titulars cadastrals i registrals dels terrenys inclosos en l'actuació, com també a les persones, les associacions, les plataformes o els col·lectius que s'hagen personat o aportat suggeriments a les distintes fases d'aprovació del programa.

2. Finalitzada la informació pública, si s'haguera seguit el procediment ambiental simplificat, i abans de seleccionar l'alternativa tècnica, l'alcalde designarà una comissió tècnica, que ponderarà, en el termini màxim de tres mesos, les al·legacions i informes aportats a l'expedient, atendrà les consideracions manifestades en l'informe ambiental i territorial estratègic, i les preferències de la població afectada, i valorarà cada alternativa segons els criteris determinats en les bases de programació. Dins de l'esmentat termini de tres mesos, l'ajuntament podrà convocar audiències públiques per a debatre i ponderar les propostes en concurrència, per un termini màxim de quinze dies.

3. Si les alternatives tècniques estigueren sotmeses al procediment d'avaluació ambiental ordinari, l'ajuntament actuarà de conformitat amb el que estableix l'apartat anterior i, després de la proposta de la comissió tècnica, enviarà la documentació de totes les alternatives tècniques presentades, identificant la que es proposa seleccionar, junt amb l'expedient d'avaluació ambiental i territorial estratègica, a l'òrgan ambiental i territorial, a fi que emeta una declaració ambiental i territorial estratègica única, en el termini màxim de tres mesos. A l'efecte, cada una de les propostes tindrà la consideració d'alternativa, d'acord amb la legislació d'avaluació ambiental.

4. Si, d'acord amb el que estableixen els apartats 7 i 8 d'aquest article, l'ajuntament introdueix alteracions en l'alternativa tècnica, ja siga per reelaboració de les propostes concurrents o d'altres raons d'interès públic, que la modifiquen substancialment, l'ajuntament està obligat a dur a terme una informació pública addicional de l'alternativa tècnica amb les modificacions, per un termini de vint dies hàbils amb caràcter previ a l'adopció de l'acord respectiu. Cal tenir idèntica cautela en el cas que aprovar l'alternativa tècnica puga comportar modificar l'ordenació estructural.

5. L'alternativa tècnica del programa d'actuació integrada ha de ser escollida per l'òrgan competent de l'ajuntament en el termini màxim de sis mesos des de la finalització del termini de presentació d'alternatives tècniques, d'acord amb el que hi ha establit en l'apartat 7 d'aquest article. El còmput del termini s'ha d'interrompre en els supòsits en què l'alternativa tècnica necessite avaluació ambiental i territorial estratègica fins a la notificació de la declaració ambiental i territorial estratègica. La falta de resolució expressa en el termini establit permet als licitadors retirar les ofertes i sol·licitar la compensació econòmica per l'import dels costos d'elaboració del document del programa d'actuació presentat, quan la demora siga per causa imputable a l'administració actuant. L'administració no pot declarar deserta una licitació quan hi haja alguna oferta o proposició que siga admissible d'acord amb els criteris que figuren en les bases de programació.

6. L'acord del Ple de l'Ajuntament també establirà, si fóra necessari, la modificació de les bases de programació inicials per a ajustar-les a l'alternativa tècnica que s'aprove, en les determinacions aplicables a la continuació del procediment, com també el règim de gestió de l'actuació i, si este és per gestió indirecta, el procediment de selecció de l'urbanitzador d'acord amb la subsecció 3 d'esta secció. Si s'establira la gestió directa, l'ajuntament indemnitzarà a qui va proposar l'alternativa tècnica seleccionada, conforme a l'article 130 d'esta llei.

7. L'ajuntament aprovarà l'alternativa tècnica per elecció o reelaboració de les propostes concurrents, amb les correccions, esmenes i solucions de síntesi que crega oportunes, d'acord amb els criteris assenyalats en les bases de programació i dins dels límits i objectius públics definits per:

a) L'ordenació estructural, si no és objecte de modificació en el programa d'actuació.

b) La declaració ambiental i territorial estratègica o l'informe ambiental i territorial estratègic.

c) L'ordenació detallada, si està definida pel planejament municipal i no és objecte de modificació per l'alternativa tècnica.

d) Les bases de programació establides per l'ajuntament.

8. En el cas que es modifique l'ordenació estructural, l'ajuntament aprovarà provisionalment el pla i ho remetrà a la conselleria competent en urbanisme per a l'aprovació definitiva.

9. L'acord de l'òrgan municipal competent de selecció de l'alternativa tècnica s'ha de publicar en el butlletí oficial de la província. Aquest acord pot ser objecte de recurs administratiu de conformitat amb la legislació reguladora del règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú i la legislació reguladora de la jurisdicció contenciosa administrativa.

10. Pel que fa a les actuacions prèvies al procediment d'aprovació i adjudicació del programa d'actuació integrada, selecció de l'urbanitzador i les seues relacions amb l'administració actuant i tercers interessats quan no estiga expressament regulat en aquesta llei, les seues normes de desenvolupament i les bases de programació respectives, es regularà amb caràcter supletori d'acord amb el que determine la legislació de contractes del sector públic.

 

 

Subsecció III. Designació de l'urbanitzador

 

Article 125. Pública concurrència

1. Una vegada adoptat l'acord a què fa referència l'article anterior, l'ajuntament iniciarà el procediment de designació de la condició d'urbanitzador per mitjà de la publicació d'un anunci en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, després de la seua remissió al Diario Oficial de la Unión Europea, pel qual s'anunciarà la convocatòria de presentació de proposicions juridicoeconòmiques al programa d'actuació integrada.

2. L'ajuntament ha de fer constar en l'anunci, i en els avisos als contigus i afectats, la possibilitat de presentar proposicions juridicoeconòmiques al programa d'actuació integrada, durant el termini de cinquanta-dos dies, comptats des de la publicació de la dita convocatòria en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. [120]

3. En l'anunci haurà de constar, almenys, la informació següent:

a) Entitat adjudicadora.

b) Dades generals per a l'obtenció de la informació sobre el programa d'actuació integrada.

c) Alternativa tècnica aprovada.

d) Tramitació i procediment.

e) Requisits de solvència específics per a la fase d'adjudicació de la condició d'urbanitzador.

f) Criteris d'adjudicació per a esta fase, diferenciant aquells que es valoren de forma automàtica i els criteris de valoració no automàtics, d'acord amb les bases de programació.

g) Garanties exigides per a licitar en esta fase.

h) Data límit i lloc de presentació de les proposicions juridicoeconòmiques.

i) Gastos de publicitat.

j) Data d'enviament de l'anunci al Diario Oficial de la Unión Europea.

k) Altres informacions que es consideren necessàries.

Els apartats d, e, f i g podran ser complits per mitjà de la remissió a l'apartat corresponent de les bases de programació.

4. Tots els documents i la informació rellevant estaran accessibles i a disposició de qui estiga interessat a presentar ofertes a la licitació, en l'ajuntament, des de la publicació de l'anunci en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana fins a la finalització del termini de presentació de les proposicions juridicoeconòmiques.

 

Article 126. Procés de designació de l'urbanitzador

1. Qualsevol interessat que acredite que compleix les condicions de solvència, capacitat i habilitació exigibles, en els termes i terminis indicats en les bases de programació aprovades per l'ajuntament, d'acord amb el que estableix esta llei, pot presentar una proposició juridicoeconòmica, en plica tancada, amb el contingut assenyalat en l'article 111.4 d'esta llei.

2. Una vegada presentades les pliques en sobres tancats, en el termini de vint dies es farà l'acte públic d'obertura de pliques, al qual seran convocats els interessats i del qual s'estendrà l'acta corresponent. En este acte, es determinarà quins licitadors compleixen els requisits de capacitat i solvència i aquells que no, i es procedirà a l'obertura dels sobres amb les pliques que tenen un contingut de valoració no automàtica, i es fixarà la data d'obertura dels sobres amb la documentació corresponent a la valoració automàtica, en el terme màxim d'un mes. En el segon acte públic, s'indicarà la valoració obtinguda pels licitadors en relació amb la documentació del sobre primer i es procedirà a l'obertura del sobre segon, que conté la documentació corresponent als criteris de valoració automàtica.

3. Si, d'acord amb la convocatòria, els criteris de valoració només són dels que es valoren de forma automàtica i sense juís de valor, per mitjà d'aplicació de fórmules aprovades prèviament per l'ajuntament, es procedirà a l'obertura de pliques en un sol acte.

4. L'urbanitzador serà seleccionat i designat provisionalment per l'alcalde, o òrgan municipal competent d'acord amb el que preveu la legislació de contractes del sector públic, segons els criteris objectius estipulats en les bases de programació, en el termini màxim de deu dies des de la realització de l'últim acte públic. La designació provisional es notificarà al propietari únic, si n'hi ha, a l'agrupació d'interés urbanístic, si n'hi ha, i als licitadors que hagen presentat proposicions juridicoeconòmiques.

5. En el termini de quinze dies des de la notificació, els licitadors que no hagen sigut designats provisionalment com a urbanitzador podran presentar al·legacions.

 

Article 127. Nomenament de l'urbanitzador i subscripció del conveni [121]

1. Una vegada hagen conclòs les actuacions anteriors, en el termini màxim de deu dies, l'alcaldia o l'òrgan municipal competent segons el que hi ha establit en la legislació de contractes del sector públic ha de:

a) Designar amb la condició d'urbanitzador qui en resulte mereixedor i declarar aprovat el programa d'actuació integrada escollit.

b) Citar l'urbanitzador electe per a subscriure el conveni de programació. Si l'urbanitzador desatén l'emplaçament, decaurà en el seu dret, i aquest pot passar al candidat següent.

c) Ordenar la inscripció en el Registre de Programes d'Actuació i la publicació de la resolució aprovatòria i del conveni de programació en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, d'acord amb l'apartat 3 d'aquest article.

2. El tècnic municipal responsable de la tramitació del programa d'actuació integrada elaborarà un informe escrit, en el qual inclourà, com a mínim: informació sobre la identificació de l'administració actuant, objecte i import del programa d'actuació integrada, identificació dels licitadors exclosos i els motius que justifiquen la seua exclusió, els motius pels quals s'han rebutjat ofertes que es consideren anormalment baixes, i identificació de l'adjudicatari i els motius pels quals s'ha triat la seua oferta; si és el cas, els motius pels quals es propose renunciar a adjudicar el programa d'actuació integrada.

3. Els programes desenvolupen el seu efecte a cap de quinze dies de la publicació en el butlletí oficial de la província del text íntegre del conveni de programació o les normes d'actuació. En aquesta publicació, s'ha d'expressar el número de registre i la data d'inscripció en el Registre de Programes d'Actuació.

4. La garantia provisional prestada per l'urbanitzador seleccionat s'ha de mantenir fins a la signatura del conveni de programació, moment en què ha de constituir una garantia definitiva per un import equivalent al 2 % de les càrregues del programa que ha de regir fins a l'aprovació del projecte de reparcel·lació. Després de l'aprovació d'aquest projecte ha de completar-se la garantia definitiva d'acord amb les bases de programació fins a almenys un 5 % de les càrregues d'urbanització establides en el programa.

 

 

Subsecció IV. Possibles accions després de la designació de l'urbanitzador

 

Article 128. Règim especial de revisió de l'adjudicació de la condició d'urbanitzador

Sense perjuí del que disposa l'article 126.5 d'esta llei, l'adjudicació de la condició d'urbanitzador establida en la subsecció III anterior està sotmesa al règim especial de revisió i règims alternatius de resolució de conflictes regulats en la legislació de contractes del sector públic i al règim dels recursos administratius establit en la legislació de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú.

 

Article 129. Adjudicació connexa o condicionada

1. Els programes d'actuació integrada poden aprovar-se condicionats a l'efectiva realització de determinacions pròpies d'altres actuacions programades prèviament o simultàniament, sempre que, en la seua regulació, quede garantit el compliment d'aquelles condicions connexes i es preveja una adequada coordinació.

2. La programació imposarà les obligacions econòmiques necessàries per a compensar els afectats per l'actuació més costosa a càrrec dels d'altres que es beneficien d'aquella, per concentrar-se, en estes, obres o sobrecostos d'utilitat comuna, d'acord amb l'article 146 d'esta llei.

3. L'incompliment per un urbanitzador de les condicions que afecten el desenrotllament d'una altra actuació connexa podrà donar lloc a la suspensió dels programes d'actuació integrada afectats, però els urbanitzadors injustament perjudicats podran subrogar-se en la posició del causant del dany si compleixen els requisits de solvència exigibles per a això.

 

Article 130. Dret de reintegrament de gastos de projectes [122]

Els proponents d'alternatives o els documents tècnics escollits, o aplicables per al desenvolupament del programa d'actuació integrada, si no resulten designats urbanitzadors, poden reclamar a aquest, llevat de pacte en contra, amb càrrec a la primera quota de les càrregues d'urbanització, el dret de reintegrament de les despeses de projectes, justificades convenientment. Així mateix, llevat de pacte en contra, poden reclamar a l'urbanitzador adjudicatari un premi del 20 % de les despeses del projecte, que s'ha de pagar abans dels trenta dies des de la data d'emissió la primera quota de les càrregues d'urbanització.

 

 

CAPÍTOL IV
L'execució del programa d'actuació integrada

 

Secció I. Disposicions generals d'aplicació a l'execució dels programes d'actuació integrada

 

Article 131. Règim jurídic dels programes d'actuació integrada [123]

L'execució i els efectes dels programes d'actuació integrada es regeixen per les previsions del programa, per les bases de programació, pel que hi ha establit en aquesta llei i les normes que la desenvolupen i, en tot allò sense referència en aquestes, pel que hi ha disposat en la legislació sobre contractes del sector públic.

 

Article 132. Vinculació al contingut del programa i responsabilitat de l'urbanitzador

1. Els programes d'actuació integrada hauran d'executar-se d'acord amb el contingut dels seus documents, sense perjuí de les prerrogatives establides a favor de l'administració actuant d'acord amb esta llei.

2. L'urbanitzador ha de complir les seues funcions amb professionalitat i eficiència empresarial, i s'ha d'ajustar a les regles fixades pel programa d'actuació integrada dins del marc legal i als compromisos que va contraure en l'aprovació d'este.

3. L'urbanitzador ha de respondre, davant les persones afectades, dels danys i els perjudicis que els cause, excepte quan actue executant ordres directes de l'administració, i en aquest cas és l'administració la que s'ha de responsabilitzar dels danys i els perjudicis causats. [124]

4. L'incompliment de l'urbanitzador en les seues obligacions derivades del programa d'actuació integrada produirà les conseqüències previstes en el seu conveni de programació i en la llei.

 

Article 133. Principi de compte i risc

L'execució del programa d'actuació integrada es realitzarà a compte i risc de l'urbanitzador, sense perjuí del que estableix esta llei respecte dels casos de força major i de retaxació de càrregues.

 

Article 134. Prerrogatives de l'administració

Dins dels límits i amb subjecció als requisits i efectes assenyalats en esta llei, l'administració actuant té la prerrogativa d'interpretar els programes d'actuació integrada, resoldre els dubtes que oferisca el seu compliment, modificar-los per raons d'interés públic, acordar la seua resolució i determinar els efectes d'esta.

 

Article 135. Modificació de programes d'actuació integrada

1. Els programes d'actuació integrada només podran ser modificats, per raons d'interés públic, quan així s'haja previst en les bases de programació. En estos casos, les bases hauran de detallar de forma clara, precisa i inequívoca les condicions en què podrà fer-se ús de la possibilitat de modificació, així com l'abast i els límits de les que poden acordar-se, amb expressa indicació del percentatge màxim del cost del programa d'actuació integrada a què puguen afectar, i el procediment que haja de seguir-se per a això. Els casos en què podrà tindre lloc la modificació hauran de definir-se amb total concreció per referència a circumstàncies la concurrència de les quals puga verificar-se de forma objectiva.

2. No obstant el que disposa l'apartat anterior, podran efectuar-se modificacions no previstes en les bases de programació quan es justifique suficientment la concurrència d'alguna de les circumstàncies següents:

a) Inadequació de la prestació contractada per a satisfer els objectius de la programació, a causa d'errors o omissions patits en la redacció dels documents tècnics, ocasionats per una deficient o insuficient informació facilitada per les administracions públiques o empreses de servicis.

b) Inadequació del programa d'actuació integrada per causes objectives que determinen la seua falta d'idoneïtat, consistents en circumstàncies de tipus geològic, hídric, arqueològic, mediambiental o semblants, posades de manifest després de l'adjudicació del programa d'actuació i que no foren previsibles amb anterioritat aplicant tota la diligència requerida d'acord amb una bona pràctica professional en l'elaboració del projecte d'urbanització.

c) Força major o cas fortuït, que facen impossible l'execució del programa d'actuació en els termes inicialment definits.

d) Necessitat d'ajustar la prestació a especificacions tècniques, mediambientals, urbanístiques, de seguretat o d'accessibilitat aprovades després de l'adjudicació del programa d'actuació integrada.

e) Canvi de planejament o suspensió de llicències per causa justificada d'interés públic.

f) Conveniència de la divisió en fases de l'obra d'urbanització per a facilitar la recepció i entrada en servici anticipada d'una part d'estes.

3. La modificació del programa no podrà realitzar-se, en cap cas, a fi de:

a) Ampliar l'objecte del programa d'actuació integrada perquè puga complir finalitats noves no previstes en la documentació preparatòria d'este.

b) Alterar les condicions essencials de la licitació i l'adjudicació, limitant-se a introduir les variacions estrictament indispensables per a respondre a la causa objectiva que la faça necessària. S'entendrà que s'alteren les condicions essencials de licitació i adjudicació del contracte en els casos següents:

1.r Quan la modificació varie substancialment la funció i les característiques essencials del programa d'actuació integrada aprovat.

2.n Quan la modificació altere la relació entre l'actuació urbanística i el preu, tal com eixa relació va quedar definida per les condicions de la programació.

3.r Quan les modificacions del programa d'actuació integrada igualen o excedisquen, en més o en menys, el deu per cent del preu d'adjudicació; en el cas de modificacions successives, el conjunt d'estes no podrà superar este límit.

4.t Quan l'alteració excedisca el vint per cent de l'ús del terreny o de l'aprofitament de l'actuació.

5.t En qualssevol altres casos en què puga presumir-se que, si s'haguera conegut prèviament la modificació, haurien concorregut al procediment d'adjudicació altres interessats, o que els licitadors que hi van prendre part hagueren presentat alternatives tècniques o proposicions juridicoeconòmiques substancialment diferents de les formulades.

4. Les modificacions acordades per l'administració seran obligatòries per a l'urbanitzador.

5. En qualssevol altres casos als previstos en este article, si és necessari que l'actuació urbanística s'execute de manera diferent de la programada inicialment, s'haurà de resoldre el programa d'actuació en vigor i tramitar-ne un altre sota les condicions pertinents, d'acord amb esta llei.

 

Article 136. Procediment de modificació dels programes d'actuació integrada

1. Les modificacions dels programes d'actuació integrada s'acordaran en la forma que s'haguera especificat en les bases de programació.

2. Abans de procedir a la modificació del programa d'actuació integrada, l'ajuntament deurà:

a) Donar audiència a l'urbanitzador i, si és el cas, a l'entitat avaladora, per un termini no inferior a deu dies, perquè puga formular les consideracions que considere convenients.

b) Obtindre informe previ del Servici Jurídic i del Servici Tècnic corresponent de l'administració actuant. Si la modificació comporta algun compromís addicional per a l'administració, s'haurà d'obtindre així mateix el corresponent informe de fiscalització del servici corresponent de l'administració actuant.

c) Obtindre informe del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana quan la modificació no estiguera prevista en les bases de programació i la seua quantia, aïllada o conjuntament, siga superior a un 20 % del preu inicial del contracte, IVA exclòs, i el seu preu siga igual o superior a 6.000.000 d'euros. [125]

3. Els acords que adopte l'administració actuant posaran fi a la via administrativa i seran immediatament executius.

4. Les modificacions del programa d'actuació integrada hauran de formalitzar-se en document administratiu que s'ajuste amb exactitud a les condicions de la licitació, el qual constituirà títol suficient per a accedir a qualsevol registre públic.

 

Article 137. Suspensió temporal del programa d'actuació integrada per causes ambientals imprevistes

En el cas en què, una vegada aprovat el programa d'actuació i el pla que l'empara, legalment sotmés a avaluació ambiental i territorial estratègica, el promotor, l'òrgan substantiu o l'urbanitzador tingueren coneixement de qualssevol circumstàncies que determinen la incorrecció de la declaració ambiental i territorial estratègica, tant per fets o circumstàncies de succés posterior a esta última, com per fets o circumstàncies anteriors que, en el seu moment, no van ser o no van poder ser objecte de l'adequada valoració, els posarà en coneixement de l'òrgan ambiental i territorial i s'adoptaran les mesures cautelars imprescindibles per a previndre els possibles impactes que pogueren produir-se. En estos casos, se seguirà el procediment que per a estos casos regula la legislació estatal sobre avaluació ambiental.

 

 

Secció II. Relació entre l'urbanitzador i els propietaris

 

Article 138. Principi de llibertat de pactes

Les relacions entre els propietaris i l'urbanitzador es regiran pels pactes lícits que lliurement convinguen. En defecte d'acord voluntari, regiran les regles establides en esta llei. En tot cas, l'administració actuant tutelarà amb imparcialitat l'efectivitat dels drets i deures que, d'acord amb la llei, el programa d'actuació integrada establisca per a les persones afectades per este.

 

Article 139. Drets i deures bàsics del propietari

1. El propietari té dret:

a) Al fet que l'urbanitzador complisca els seus compromisos amb diligència empresarial.

b) A obtindre de l'urbanitzador i de l'administració, sense dilació indeguda, informació verídica i concreta sobre qualssevol aspectes relatius a l'execució del programa d'actuació integrada.

c) A participar en l'actuació, en els termes d'esta llei, i obtindre l'aprofitament corresponent, en justa distribució de beneficis i càrregues, o a abstindre's de participar, i exigir l'expropiació de la seua propietat, en els termes establit en esta llei i en la legislació estatal en matèria de sòl i expropiació forçosa.

2. Els propietaris afectats per l'actuació, si opten per adherir-se al programa d'actuació, tenen els deures legals de:

a) Cedir, equidistribuir i sufragar la urbanització, retribuint a l'urbanitzador per la seua tasca.

b) Proporcionar informació sobre la seua propietat, de conformitat amb l'article 87 d'esta llei.

c) Facilitar l'ocupació de les seues finques quan siga necessària per a executar el programa d'actuació.

 

Article 140. Posicions bàsiques del propietari davant del programa d'actuació integrada i els seus efectes

1. Els propietaris afectats pel programa d'actuació integrada poden triar entre adherir-s'hi de forma expressa o no adherir-s'hi.

2. En cas de no adherir-se al programa d'actuació integrada, la reparcel·lació es limitarà a preveure, a favor del propietari, la indemnització econòmica corresponent a l'immoble, d'acord amb la valoració calculada de conformitat amb la legislació de l'Estat sobre valoracions, sense reconéixer-li la facultat de participar en l'actuació ni en els drets que se'n deriven.

3. L'adhesió al programa d'actuació integrada implica exercir la facultat de participar en l'actuació en règim d'equitativa distribució de beneficis i càrregues, de conformitat amb allò que s'ha regulat en esta llei i en la legislació estatal de sòl. Els propietaris que s'adhereixen al programa d'actuació integrada estan obligats a assumir les càrregues i les obligacions hi establides, amb l'abast necessari per a complir els objectius i previsions del programa d'actuació integrada; en concret, les següents:

a) Retribuir l'urbanitzador pel cost de les obres, projectes i gestions necessàries per a realitzar el programa d'actuació integrada, en justa proporció al valor dels solars adjudicats en la reparcel·lació i compensant les indemnitzacions que se li deuen en el seu compte de liquidació.

b) Cedir gratuïtament a l'administració, en règim d'equidistribució, els sòls de destinació dotacional públic o amb destinació al patrimoni municipal de sòl legalment exigibles.

4. L'adhesió al programa d'actuació integrada no limita al propietari la seua facultat d'exercir accions fundades en dret per a depurar la legalitat del programa d'actuació integrada, de l'instrument de planejament que l'acompanya o dels seus actes d'execució. Això no l'exonera del compliment de les obligacions derivades del programa d'actuació integrada.

 

Article 141. Citació als propietaris perquè decidisquen sobre la seua participació en el programa d'actuació integrada

1. Abans de l'aprovació de la reparcel·lació, l'administració actuant remetrà als propietaris afectats la notificació de la citació per a la seua participació en el programa d'actuació integrada, amb els continguts següents:

a) Data d'aprovació i publicació del programa d'actuació integrada i text literal de l'acord aprovatori, amb els recursos que corresponen.

b) Text de les normes d'actuació o del conveni de programació.

c) Full resum de les magnituds urbanístiques rellevants del programa d'actuació:

1.r Coeficient del canvi i valor del sòl considerat als efectes del canvi.

2.n Costos estimats de la urbanització, total i unitari repercutit per metre quadrat de sòl o drets aportats.

3.r Aprofitament subjectiu.

4.t Superfície mínima de terreny requerida per a obtindre adjudicació en parcel·la.

5.t Referència a l'ordenació vigent, identificant els plans i els acords rellevants i la manera de consultar-los.

d) Informació als propietaris que l'adhesió al programa d'actuació integrada ha de ser expressa, per a poder participar-hi, i ser atorgada en termes que possibiliten l'ocupació dels seus terrenys quan es necessiten per a urbanitzar. S'advertirà dels efectes expropiatoris de la no-adhesió i dels criteris de taxació de l'immoble per a eixe cas.

e) Informació succinta i clara sobre:

1.r La possibilitat de triar la modalitat de retribució.

2.n El mode, les condicions i el termini per al pagament en metàl·lic.

3.r La quantia i el contingut literal de la garantia que s'ha de prestar i el termini per a la seua formalització, per a qui retribuïsca en diners.

4.t Condicions de la retribució en sòl.

5.t Citació als propietaris perquè es pronuncien respecte d'això. Les magnituds econòmiques s'expressaran per metre quadrat de sòl o drets aportats. S'advertirà que estos imports seran revisats quan es determine la quantia definitiva dels gastos variables del programa d'actuació integrada, dels quals només s'indicarà una estimació preliminar, així com de la indemnització individualitzada que correspondria a l'interessat per preexistències que hagen de demolir-se en execució del programa d'actuació integrada.

f) Recordatori als propietaris del deure legal de manifestar les situacions jurídiques que afecten les finques de la seua propietat, així com de facilitar la documentació necessària per a identificar-les, qualificar-les i, si és el cas, valorar-les.

g) Transcripció literal d'este article, de l'anterior i del següent.

h) Dades de contacte per a atendre consultes i facilitar informació més detallada, de manera telemàtica i presencial.

2. La notificació informarà, als propietaris d'edificacions consolidades, sobre els drets que els reconeix esta llei.

 

Article 142. L'adhesió al programa d'actuació integrada: termini i forma per a efectuar-la

1. Els propietaris interessats a participar en l'actuació urbanística hauran de manifestar expressament la seua voluntat d'adhesió i d'assumir les obligacions i càrregues urbanístiques corresponents, així com els correlatius drets.

2. Amb este fi, disposaran del termini mínim de dos mesos des que l'urbanitzador els notifique l'aprovació del programa d'actuació integrada i les seues característiques econòmiques, en la forma regulada en l'article anterior. Dins del primer mes de termini, el propietari podrà demanar ampliació de documentació, informació addicional, formular queixa sobre la rebuda o demanar pròrroga. Si ho fa així, s'entendrà prorrogada per un tercer mes addicional, i se li haurà de comunicar, abans que comence la pròrroga, la informació o l'aclariment suplementari que siga procedent. El termini establit s'aplicarà tant per a pronunciar-se com per a prestar garanties.

L'adhesió tardana s'admetrà, amb consentiment de l'urbanitzador, quan constituïsca ratificació d'actes o manifestacions prèvies i indiciàries de la voluntat d'adhesió i l'extemporaneïtat no pertorbe el desenrotllament del programa d'actuació integrada.

3. L'adhesió s'atorgarà en document públic administratiu davant del secretari de l'Ajuntament, o bé per atorgament davant de notari, qui ho notificarà a l'administració.

4. La manifestació d'adhesió al programa d'actuació integrada haurà de:

a) Identificar el domicili i el correu electrònic on hagen d'efectuar-se, d'ara en avant, les notificacions relatives al programa d'actuació.

b) Identificar els terrenys que són objecte de l'adhesió i l'actuació a què fa referència.

c) Referir la superfície i les característiques de la propietat.

d) Expressar, sense reserva o ambigüitat, que posarà a disposició de l'administració actuant la possessió de la finca quan es necessite per a poder iniciar la urbanització.

e) Assenyalar que el propietari coneix l'obligació de l'afecció real de la finca al compliment de les obligacions derivades de la seua participació en la reparcel·lació; afecció que s'inscriurà en el registre de la propietat quan s'inicie el tràmit de la reparcel·lació.

f) Indicar si desitja participar en l'execució del programa d'actuació per mitjà de retribució en terrenys, en metàl·lic, o per mitjà d'una modalitat de retribució mixta, d'acord amb el que estableix esta secció.

g) Adjuntar la notificació que la motiva, així com el document expressiu del títol de propietat i els documents justificatius de les garanties prestades.

5. L'atorgament pot efectuar-se condicionat al fet que l'administració o l'urbanitzador reconeguen i admeten o rebutgen determinades premisses o preus. Una vegada admeses o rebutjades, no es donarà nou termini al propietari per a tornar a triar el seu posicionament.

 

Article 143. Modalitats de retribució a l'urbanitzador [126]

1. Els propietaris retribueixen a l'urbanitzador en metàl·lic o en terrenys, o en la modalitat de retribució mixta, segons manifesten en el seu escrit d'adhesió al programa d'actuació integrada, les despeses pressupostades en aquest com a màxim, de conformitat amb l'article 144 d'aquesta llei, sense perjudici de la retaxació de càrregues. La correlació entre el cost dinerari de les càrregues i el valor del sòl es determina en el programa d'actuació integrada per mitjà del coeficient de canvi, excepte un altre acord entre els interessats.

2. La retribució serà en metàl·lic quan la consolidació de l'àmbit impedisca materialment la retribució en terrenys.

3. La retribució en terrenys pot ser establida amb caràcter forçós quan els terrenys que així siguen adquirits per un urbanitzador públic corresponguen a la reserva legal destinada a habitatges de protecció pública i es valoren de conformitat amb el preu màxim que se seguisca d'aquesta vinculació.

4. En gestió directa, l'administració actuant ha de determinar en l'aprovació del programa d'actuació si els propietaris i els titulars de drets afectats per l'actuació urbanitzadora paguen les despeses d'urbanització en metàl·lic o en terrenys.

5. En gestió indirecta i en gestió per propietaris, es presumeix escollida la retribució en terrenys a falta de constitució de garantia per la totalitat de l'import del pagament en metàl·lic, en forma i termini, en la part no garantida. Aquesta circumstància l'ha de notificar l'urbanitzador a l'administració i al propietari.

6. Les càrregues variables sorgides després de l'aprovació del projecte de reparcel·lació s'han de retribuir en metàl·lic.

 

Article 144. Càrregues d'urbanització del programa d'actuació integrada

1. Són càrregues d'urbanització, en la categoria de càrregues fixes, als efectes d'esta llei:

a) Les obres programades necessàries per a la consecució dels objectius legals del programa d'actuació integrada enunciats en l'article 110 d'esta llei.

b) La redacció dels projectes tècnics i la direcció d'obra necessaris amb el fi indicat abans.

c) Els gastos de gestió de l'urbanitzador, quantificats com un percentatge de la suma dels dos conceptes anteriors, tal com figuren en el programa d'actuació integrada, que inclouen els seus gastos generals i financers, relatius a:

1.r El manteniment i la conservació de la urbanització durant el període que corresponga fins a la seua recepció per l'administració.

2.n Els gastos, aranzels, taxes i honoraris corresponents a la tramitació de les actuacions que ha de gestionar i impulsar.

3.r Els controls de qualitat i els peritatges pressupostats en el programa d'actuació integrada, a compte d'empreses o professionals independents de l'urbanitzador, per a controlar l'execució i recepció de les obres o el compliment de les obligacions i la major objectivitat de les actuacions.

d) El benefici empresarial de l'urbanitzador, calculat com un percentatge, de fins al deu per cent, del valor dels conceptes referits en els apartats anteriors.

2. Són càrregues d'urbanització, en la categoria de càrregues variables, les següents:

a) El cost d'indemnització a compte de construccions, instal·lacions, plantacions i sembrats que, en execució del programa d'actuació integrada, s'hagen de derrocar, arrancar o destruir, o cedir a l'administració; i les indemnitzacions per trasllat o cessament d'activitats, resolució d'arrendaments i extinció de servituds predials.

b) Les indemnitzacions a propietaris per obres d'urbanització que ja hagen sufragat i siguen útils a l'actuació.

c) Els gastos per reallotjament i retorn d'ocupants a què estos tinguen dret d'acord amb la legislació vigent.

d) Si és el cas, l'import del cànon d'urbanització meritat a favor de l'administració o el reintegrament que siga procedent a favor d'altres actuacions de conformitat amb l'article 146 d'esta llei.

L'import total de les càrregues d'urbanització variables es repercutirà entre tots els propietaris en règim d'equidistribució. Posteriorment, s'assignarà a cada propietari o titular de dret indemnitzable l'import que li corresponga percebre pels conceptes indicats en els apartats anteriors.

3. Els conceptes de l'apartat 2 es consideraran gastos variables aliens al preu cert del programa d'actuació integrada. Podran arbitrar-se mesures perquè siguen directament pagats i cobrats entre interessats sense bestreta i mediació de l'urbanitzador. Este és responsable del fet que es facen efectius abans de l'ocupació dels béns afectats i també que siguen taxats al valor que objectivament corresponga segons les normes que ho regulen, excepte en el cas previst en l'article 93.3 d'esta llei.

4. Les càrregues d'urbanització corresponents a l'execució del sistema de sanejament i depuració, quan el programa d'actuació incloga la construcció d'un sistema propi, han de ser costejades totalment amb càrrec a l'actuació urbanística. Quan el programa d'actuació incloga la connexió de l'actuació al sistema públic, l'actuació urbanística ha de participar en les despeses de construcció o ampliació de les infraestructures públiques, amb independència de quin siga l'estat d'execució, en la part corresponent a l'actuació urbanística de què es tracte. Aquest ingrés ha de ser transferit per l'administració actuant o per l'urbanitzador a la Generalitat, d'acord amb la normativa sectorial corresponent, llevat que s'establisca un pacte a través dels acords que es prevegen en els instruments previstos en la normativa aplicable en matèria de sector públic. [127]

 

Article 145. Càrregues de l'actuació a compte de cada propietari individual

Són càrregues de l'actuació que seran a compte de la propietat de cada finca i no imputables al programa d'actuació integrada:

a) Els costos de descontaminació i neteja de sòl, en els termes previstos per la legislació ambiental aplicable.

b) Els costos d'extinció de drets reals i alçament de càrregues incompatibles amb el planejament, excepte les servituds predials.

c) Els costos per rescissió de qualssevol drets, contractes o obligacions vinculades a les seues finques que disminuïsquen el seu valor en venda.

d) Els costos de servicis de mediació, peritatge o arbitratge previstos en el programa d'actuació integrada meritats a instàncies d'un propietari individual, llevat que corresponguen a l'urbanitzador o al programa d'actuació integrada.

 

Article 146. Càrregues d'urbanització comuna a diverses actuacions

1. Quan una mateixa obra pública siga de comuna utilitat a diverses actuacions connexes, el seu cost es repartirà entre estes a mesura que es desenrotllen i en proporció al respectiu aprofitament.

2. Qui finance l'obra comuna tindrà dret a rescabalar-se de l'excés de cost suportat a càrrec de les actuacions següents.

3. Les actuacions posteriors sufragaran equitativament la seua part quan es programen i reparcel·len, si són actuacions integrades, o quan s'edifiquen, si són actuacions aïllades.

4. Per a garantir el pagament futur i l'actualització del seu valor, s'establirà un cànon d'urbanització, aprovat per mitjà d'ordenança municipal, que establisca fórmules d'actualització i just repartiment.

5. Així mateix, podrà establir-se un cànon amb destinació finalista, a compte d'infraestructures complementàries que raons tècniques exigisquen implantar després de l'edificació.

 

Article 147. Retaxació de càrregues i revisió de preus

1. La retaxació de càrregues pressupostades en el programa d'actuació integrada només és procedent per causes imprevisibles i no imputables a l'urbanitzador, com són la força major i els canvis per variació sobrevinguda en la reglamentació tècnica aplicable.

2. La retaxació de càrregues no pot implicar augment de l'import total corresponent al benefici de l'urbanitzador.

3. La tramitació de la retaxació de càrregues pot iniciar-se d'ofici o a instància de l'urbanitzador; exigeix audiència de les persones afectades, pel termini d'un mes, i aprovació per l'òrgan que va aprovar el programa d'actuació integrada en el termini de tres mesos des de l'inici. No es pot sol·licitar la retaxació de càrregues una vegada lliurades les obres a l'administració i subscrita l'acta de recepció d'obres per l'administració, excepte per resolució judicial ferma. [128]

4. La retaxació de càrregues, excepte força major, té un límit del vint per cent del valor de les càrregues certes totals, segons l'import del programa d'actuació integrada aprovat. Si el supera, excedint el repercutible als propietaris, l'urbanitzador podrà renunciar a la seua comanda, excepte renúncia a percebre l'excés sobre este vint per cent.

5. Els propietaris que retribuïsquen en sòl, després d'haver-lo aportat, pagaran la retaxació de càrregues en metàl·lic, excepte acord amb l'urbanitzador per al seu pagament en sòl.

6. Els increments de càrregues derivats de les millores i canvis de projectes ordenats unilateralment per l'administració en interés públic després de l'aprovació del programa d'actuació integrada, seran a càrrec de l'administració ordenant. Els increments de cost imputables a un tercer, com ara companyies subministradores, només justifiquen la retaxació si l'urbanitzador, amb la diligència empresarial que li és exigible, ni els pot evitar, ni els pot pressupostar amb major certesa en el programa d'actuació integrada, a falta de referències objectives, públiques i taxades.

7. La revisió de preus serà aplicable en els termes regulats en la legislació de contractes del sector públic.

 

Article 148. Xarxes de subministrament i costos d'urbanització

1. Les xarxes de servei (aigua, gas, electricitat, telefonia, cable òptic i altres d'anàlogues) construïdes per gestió de l'urbanitzador i sufragades pels propietaris se cediran a l'ajuntament en els termes establerts en la legislació sectorial aplicable.

L'ajuntament optarà bé per la gestió directa d'aquests serveis o bé per la seua assignació a les empreses subministradores amb el reintegrament previ de les despeses d'instal·lació de les xarxes de servei amb càrrec a les seues empreses prestadores, en els termes que preveu aquesta legislació. [129]

2. L'aportació de materials i l'execució d'instal·lacions, gratuïta i a càrrec o compte d'una companyia subministradora, es deduirà proporcionadament del valor de la prestació que li és exigible de conformitat amb l'apartat anterior.

3. En cap cas s'exigiran per compte o càrrec d'una actuació urbanística instal·lacions de les xarxes de servicis que excedisquen les seues necessitats pròpies.

 

 

Secció III. Pagament de la retribució a l'urbanitzador

 

Article 149. Pagament de la retribució a l'urbanitzador

1. Quan el propietari opte per la retribució a l'urbanitzador en sòl, el pagament es realitza en el projecte de reparcel·lació.

2. Quan el propietari opte per la retribució a l'urbanitzador en metàl·lic, el pagament es materialitza per mitjà de l'ingrés de l'import corresponent en el patrimoni de l'urbanitzador, segons el compte de liquidació i el pla de pagaments establit en la reparcel·lació, o aprovats posteriorment. Per al cobrament dels pagaments l'urbanitzador girarà quotes d'urbanització, amb l'autorització prèvia administrativa de cobrament. Esta s'instarà acompanyant els certificats o factures justificatives i ha de ser resolta en el termini d'un mes. La falta de resolució expressa determinarà les responsabilitats que corresponga per a mantindre la indemnitat de l'urbanitzador.

3. Les quotes d'urbanització es meritaran a mesura que l'urbanitzador presente davant de l'administració els correlatius certificats d'obra o factures justificatives. El cobrament anticipat d'inversions futures és possible en cas de gestió directa, però només quan es tracte de gastos compromesos prèviament i que s'han d'executar abans de sis mesos i sempre que s'haja inscrit la reparcel·lació en el registre de la propietat. En tot cas, abans de l'inici de les obres i després de l'aprovació de la reparcel·lació, podran girar-se quotes a compte del cost dels projectes i de les indemnitzacions, segons els documents de programació aprovats.

4. Els canvis o els suplements en la liquidació provisional requereixen audiència a les persones afectades abans de l'aprovació administrativa. En el supòsit de retaxació de càrregues o canvis en el programa, l'urbanitzador pot sol·licitar que es practique una nova afectació en la quantia que aprove l'administració actuant, fins a cobrir l'increment de l'import total degut per compte de cada finca resultant. [130]

5. Els requeriments de pagament de les quotes d'urbanització, de l'urbanitzador al propietari, establiran els terminis i revestiran les garanties legals exigibles per als actes de recaptació tributària en període voluntari. La falta de pagament en període voluntari determinarà el seu cobrament en via executiva; a este efecte, l'autorització per a executar garanties pot ser instada per l'urbanitzador a l'administració, la qual l'acordarà si és procedent.

6. Les quotes impagades en període voluntari es cobraran executant la garantia presentada per a garantir la retribució en metàl·lic.

7. L'administració, tan prompte com advertisca un excés en el cobrament de quotes d'urbanització, procedirà a suspendre'l, i requerirà justificació a l'urbanitzador.

8. En tot allò no previst en este article respecte del pagament de les quotes d'urbanització, regirà el que estableix la legislació en matèria de tributs respecte del pagament i les actuacions i procediments de recaptació dels deutes tributaris.

 

 

Secció IV. Garanties del procés urbanitzador

 

Article 150. Garanties de compliment de les obligacions urbanístiques

1. Les garanties urbanístiques que haja de presentar l'urbanitzador a favor de l'administració o dels propietaris afectats, o les que estos aporten en benefici d'esta o aquell, siga per al desenrotllament de programes d'actuació integrades, programes d'actuacions aïllades, o per a l'obtenció de llicències urbanístiques, podran constituir-se, d'acord amb els apartats següents:

a) Per mitjà de garantia personal o fiança, amb les condicions, modalitats i efectes previstos per la legislació de contractes del sector públic. La transmissió de la finca reparcel·lada no allibera l'avalador del transmetent fins que ho substituïsca plenament el de l'adquirent.

b) Per garantia real d'hipoteca, en els termes que autoritze l'administració actuant i que reglamentàriament podran determinar-se. En tot cas, ha de tractar-se de primera hipoteca sobre un bé lliure de càrregues, d'ocupants i de compromisos comercials que dificulten la futura liquidació. El seu valor ha de garantir amb suficiència l'obligació de la qual responen, segons taxació recent.

2. L'execució de garanties requereix autorització o certificat administratiu, que s'emetrà als deu dies d'haver constatat l'incompliment. El document que formalitze la garantia pot ser depositat en poder del beneficiari.

3. Les garanties es cancel·laran per compliment de l'obligat.

4. La llei no empara la responsabilitat personal il·limitada del propietari no urbanitzador pels seus deutes urbanístics, qui només respon amb les garanties personals o reals prestades.

 

Article 151. Garantia de promoció del programa d'actuació integrada [131]

1. En atenció a les circumstàncies concurrents, l'ajuntament pot exigir als licitadors, o, si escau, als propietaris aspirants a urbanitzador, la constitució d'una garantia provisional que responga del manteniment de les seues ofertes fins a la signatura del conveni de programació, i han de justificar de manera suficient en l'expedient les raons de l'exigència. Aquesta garantia no pot ser superior al 2 % de l'estimació aproximada de les càrregues del programa d'actuació integrada efectuada per l'ajuntament.

2. Els urbanitzadors designats han d'assegurar els seus compromisos amb una garantia definitiva per un import equivalent al 2 % de les càrregues del programa fins a l'aprovació del projecte de reparcel·lació. Després de l'aprovació d'aquest projecte, ha de completar-se la garantia definitiva d'acord amb les bases de programació fins a un 5 %, com a mínim, del valor de les càrregues d'urbanització establides en el programa d'actuació integrada. Aquesta fiança respon de les seues obligacions generals davant l'administració i és independent i addicional respecte de les establides per aquesta llei en desenvolupament del programa d'actuació integrada que regulen els articles següents. Les bases de programació poden augmentar justificadament l'import de la garantia definitiva fins al 10 %. Aquesta garantia s'ha de constituir abans de l'aprovació del projecte de reparcel·lació.

3. L'administració actuant, els organismes, entitats o empreses de capital íntegrament públic, per a assumir mitjançant gestió directa el desenvolupament d'un programa d'actuació, bastarà que comprometen crèdit a càrrec del seu pressupost per l'import equivalent a un 5 % del cost total de les càrregues del programa. En el supòsit de societats urbanístiques o ens sotmesos al dret privat podran garantir l'actuació mitjançant el compromís d'aquesta quantitat establida en les seues pròpies previsions d'ingressos o despeses o document similar, en els de pressupostos de les seues administracions titulars o mitjançant l'atorgament de les garanties exigides a un urbanitzador privat. [132]

 

Article 152. Garantia d'aportació a favor del propietari

1. L'urbanitzador, amb motiu de la reparcel·lació, ha de garantir el valor íntegre de les parcel·les rebudes dels propietaris que li retribueixen en sòl, per mitjà de garantia en alguna de les modalitats previstes en l'article 150 d'esta llei.

2. Esta garantia es cancel·larà, totalment o per fases, a mesura que complisca l'obligació d'urbanitzar i dotar de la condició de solar les altres parcel·les adjudicades a aquells propietaris que correlativament li van retribuir en sòl.

3. S'admetrà com a garantia el terreny constitutiu de la retribució, quan la seua adjudicació a l'urbanitzador quede sota condició resolutòria, per incompliment de les seues obligacions o sota poder dispositiu fiduciari de l'administració actuant. Qualsevol de les dos modalitats s'inscriurà en el registre de la propietat. En el primer cas, el títol inscriptible haurà de determinar la forma de constar en el registre el compliment o incompliment de la condició resolutòria, amb indicació dels requisits per a la seua inscripció. En cas de titularitat fiduciària de l'administració, esta circumstància constarà en la inscripció, i arreplegarà així mateix la forma en què haurà de cancel·lar-se esta titularitat fiduciària si l'urbanitzador compleix les seues obligacions. També es podrà establir que l'adjudicació a l'urbanitzador dels terrenys corresponents a la retribució es faça sota la condició suspensiva del fet que els efectes translatius de la propietat es demoren fins que s'execute l'obra d'urbanització.

4. En els supòsits a què es refereix l'apartat anterior, llevat que s'haja constituït una garantia financera pel compliment dels deures de l'urbanitzador, la resolució del programa implica que l'ajuntament quede com a titular fiduciari de les parcel·les corresponents. Si s'efectua una altra adjudicació del programa, aquestes parcel·les s'han d'adjudicar al nou urbanitzador en concepte de retribució. En el cas que es tramite la reversió de la reparcel·lació, s'ha de dur a terme la restitució als que hagen retribuït en terrenys. [133]

 

Article 153. Garantia de retribució a l'urbanitzador [134]

1. En optar un propietari per la retribució en metàl·lic a l'urbanitzador, els terrenys de la seua propietat inclosos en l'àmbit de l'actuació, i els adscrits a aquella, estan afectats, amb caràcter de garantia real, al compliment dels deures urbanístics, de conformitat amb el que hi ha establit en la legislació estatal del sòl. L'afectació real pot substituir-se per garantia financera o garantia hipotecària, d'acord amb l'article 150 d'aquesta llei i en els termes de la legislació estatal del sòl respecte de les obligacions derivades del compte de liquidació provisional. No obstant això, ha de mantenir-se l'afectació real o, si escau, la garantia financera o hipotecària que establisca l'urbanitzador i que aprove l'administració, respecte de la diferència entre la liquidació provisional i la definitiva.

2. L'afecció real de la propietat dels que retribuïsquen en terrenys desapareixerà després de l'aprovació de la reparcel·lació.

3. Una vegada aprovat el compte de liquidació definitiva, pot cancel·lar-se l'afectació real a instància del titular del domini o qualsevol altre dret real sobre la finca, adjuntant a la sol·licitud un certificat de l'òrgan actuant que acredite que ha sigut garantit mitjançant fiança el compte de liquidació definitiva referent a la finca de què es tracte. Igualment, i excepte tercer protegit per l'article 34 de la Llei hipotecària, pot practicar-se la nota d'afectació real en substitució de la fiança constituïda anteriorment.

 

Article 154. Aplicació de les anteriors modalitats de garantia a programes d'actuació aïllada l'objecte de les quals siga l'edificació o la rehabilitació

Les anteriors modalitats de garantia són igualment exigibles en els programes d'actuació aïllada l'objecte de les quals siga una obra d'edificació o rehabilitació. Els imports que s'han de garantir correspondran al valor de l'obra d'edificació, i urbanització si és el cas, que es preveja en el programa d'actuació aïllada.

 

Article 155. Garantia de simultaneïtat de les obres d'urbanització i edificació

La garantia d'executar les obres d'urbanització de manera simultània a les d'edificació, regulada en l'article 178.1 d'esta llei, pot ser suplida, en benefici del propietari que retribueix, per la garantia de retribució o la d'aportació que, amb idèntic fi, ja estiga a disposició de l'ajuntament.

 

 

Secció V. Les relacions de l'urbanitzador amb altres empresaris

 

Article 156. L'empresari constructor

1. Es denomina empresari constructor el responsable d'executar el projecte d'urbanització o projectes d'obres que desenrotllen el programa d'actuació integrada.

2. Quan el pressupost del programa d'actuació aprovat siga igual o superior a 4.845.000 euros, o la quantia que la legislació de contractes del sector públic establisca respecte dels contractes d'obres públiques o de concessió d'obra pública subjectes a regulació harmonitzada, seran aplicables les regles següents:

a) L'empresari constructor serà seleccionat per l'urbanitzador en pública licitació, el qual serà convocat i adjudicat per mitjà d'un procediment de contractació d'acord amb este article i la legislació de contractes del sector públic.

b) El procés de selecció de l'empresari constructor utilitzarà com a pressupost màxim i base de licitació el pressupost de contracta establit en l'adjudicació del programa d'actuació integrada, i ha de vetlar per aconseguir les millors condicions econòmiques en l'execució de l'obra, sense detriment de la qualitat global de l'actuació. En el cas d'una disminució sobre el pressupost de licitació, la baixa es traslladarà als propietaris.

c) L'urbanitzador ha de justificar, davant de l'administració, que la selecció de l'empresari constructor compleix els criteris i les normes que la regeixen, i informar-lo amb caràcter previ de les condicions, plecs i decisions de contractació que es propose adoptar i, amb caràcter immediat, de les finalment adoptades. Com a garantia de transparència, la licitació es desenrotllarà sota fe pública notarial o administrativa i la documentació acreditativa del compliment de l'anterior serà accessible als propietaris interessats i estarà depositada en els arxius públics.

d) L'urbanitzador assumirà, per si mateix o per un tercer, l'execució de l'obra per falta d'ofertes que concórreguen a la licitació, i complirà el seu plec, incloent-hi la classificació del contractista quan ho exigisca la legislació de contractes del sector públic.

3. La relació entre urbanitzador i empresari constructor té caràcter privat, sense perjuí del que estableix este article. L'administració només intervindrà en esta relació per exigència d'interés públic fundada en dret. L'urbanitzador pot reservar-se la possessió civil de les obres, sense perjuí de les prerrogatives legals de l'administració respecte al domini públic.

 

Article 157. L'empresari constructor en la gestió directa

1. La contractació de l'empresari constructor per l'administració en els casos de gestió directa s'ajustarà al que disposa la legislació de contractes del sector públic.

El plec podrà especificar que el preu siga pagador precisament amb l'acabament de la subhasta de les parcel·les que s'assignen a l'administració en recompensa de les càrregues d'urbanització, i el contractista es compromet a acceptar eixos termes. Si les postures de la subhasta són insuficients per a pagar a l'empresari constructor, este s'adjudicarà les parcel·les corresponents en pagament. Així mateix, podrà estipular-se, com a modalitat de pagament, que l'administració cedisca els crèdits i garanties de retribució en metàl·lic, fins a cobrir l'import del contracte.

2. El contracte podrà ser d'obra i servicis, per a encomanar també a l'empresari constructor l'elaboració del projecte de reparcel·lació i les tasques auxiliars d'esta. No podrà facultar-se al contractista per a ser retribuït en terrenys de forma diferent de la regulada abans.

 

Article 158. Cessió de l'adjudicació

L'urbanitzador, amb l'autorització prèvia expressa de l'administració actuant i per mitjà d'escriptura pública, pot cedir esta condició en favor de tercer que se subrogue en els seus drets i obligacions. El cessionari haurà de posseir els mateixos requisits i mèrits que li van ser exigits al cedent.

 

Article 159. Subcontractació

1. L'urbanitzador podrà subcontractar amb tercers de la seua elecció la realització de prestacions auxiliars de l'execució del programa d'actuació integrada. En tot cas, ha de comunicar anticipadament a l'administració la identitat dels seus empresaris col·laboradors, abstindre's de contractar amb aquells que estiguen legalment incapacitats o inhabilitats per a l'exercici d'estes funcions i mai dispensar-los condicions més desfavorables de les que, per llei, protegeixen els subcontractistes del sector públic.

2. Els subcontractistes quedaran obligats davant de l'urbanitzador, el qual assumirà la total responsabilitat de la gestió del programa davant de l'administració.

 

 

Secció VI. Finalització del programa d'actuació integrada

 

Article 160. Finalització normal del programa d'actuació integrada. Recepció i conservació de la urbanització  [135]

1. El programa d'actuació integrada conclou amb la recepció o la posada en servei de les obres d'urbanització. Les obres d'urbanització públiques han de ser rebudes per acte exprés de l'administració en el termini de tres mesos des del seu oferiment formal. Tanmateix, transcorreguts tres mesos des de l'oferiment sense que hi haja resolució expressa de l'administració, les obres s'entenen rebudes. També s'entenen rebudes des que queden obertes a l'ús públic. Des de la recepció expressa o des que queden obertes a l'ús públic, queden en període de garantia durant dotze mesos, en què l'urbanitzador ha de respondre dels defectes constructius que es manifesten. Finalitzat aquest període, pertoca la devolució de les garanties de promoció del programa d'actuació integrada.

2. És possible la recepció parcial de les obres d'urbanització per fases de funcionalitat autònoma.

3. La recepció s'entén sense perjudici de les accions, fins i tot civils, que assistisquen l'administració o els administrats, per danys derivats de vicis ocults.

4. La conservació de les obres d'urbanització és responsabilitat de l'ajuntament des de la seua recepció; abans és de l'urbanitzador, excepte la reparació de vicis constructius. No té validesa tot pacte o disposició que pretenga traslladar aquesta competència a persones privades, propietaris o associacions de propietaris, sense col·laboració i control públic o sense condicions o per temps indeterminat.

5. La conservació de les obres d'urbanització es pot fer per gestió directa o per gestió indirecta. En el cas de gestió indirecta, la contractació de la conservació de la urbanització s'ha de fer de conformitat amb la legislació de contractes del sector públic. Tanmateix, els administrats poden constituir i integrar-se voluntàriament en associacions privades de conservació de la urbanització, l'objecte de les quals siga la conservació de les obres públiques d'urbanització i el manteniment de serveis extraordinaris que siguen d'interès particular.

 

Article 161. Compte definitiu de liquidació [136]

Una vegada que s'han rebut les obres d'urbanització del programa d'actuació integrada, l'ajuntament aprovarà el compte de liquidació definitiva de conformitat amb l'article 90 d'esta llei.

El compte de liquidació definitiva i els canvis o suplements en la liquidació provisional requereixen audiència dels afectats abans de la seua aprovació administrativa.

 

Article 162. Finalització anormal del programa d'actuació integrada. Caducitat i resolució [137]

1. L'administració ha d'acordar la finalització del programa d'actuació integrada quan es produïsca la caducitat del seu terme. La caducitat dóna lloc, segons els casos, a les conseqüències previstes respecte de la renúncia o la remoció del programa d'actuació integrada.

2. L'administració ha d'acordar la resolució del programa d'actuació integrada per:

a) Remoció de l'urbanitzador en les seues funcions, sense substitut autoritzat.

b) Renúncia de l'administració a la programació o de comú acord amb l'urbanitzador.

3. Així mateix, l'administració pot acordar la resolució del programa d'actuació integrada per:

a) Causa de força major.

b) Canvi legítim en els criteris de planejament o programació, d'acord amb el que hi ha establit en aquesta llei.

4. Serà revocada la seua comanda a l'urbanitzador quan incórrega en:

a) Infraccions urbanístiques o mediambientals greus o molt greus, amb relació a l'àmbit programat.

b) Obstaculització de l'exercici dels drets i els deures urbanístics dels afectats per la programació o la realització de pràctiques manifestament restrictives de la competència en el mercat immobiliari relacionades amb el programa d'actuació.

c) Incompliment greu dels seus compromisos, falta de prestació de garanties o alguna altra infracció dels deures de l'urbanitzador directament imposats per la llei o estipulats amb caràcter essencial en el conveni de programació.

d) Inactivitat injustificada de l'urbanitzador durant un període de sis mesos consecutius o nou alterns, excepte pròrroga expressa i justificada.

e) Renúncia injustificada.

f) Incapacitat legal sobrevinguda de l'urbanitzador per a l'exercici de la seua tasca, d'acord amb la legislació de contractes del sector públic.

5. L'acord de revocació comporta, amb la ponderació prèvia de les circumstàncies de cada cas, algun o alguns dels efectes següents:

a) La confiscació de les garanties.

b) La imposició de penalitats.

c) La indemnització dels danys i els perjudicis irrogats a l'administració o als afectats.

6. Els canvis regulats en les lletres a i b de l'apartat 3 d'aquest article s'han adoptar preveient les compensacions econòmiques que, si escau, procedisquen a favor de l'urbanitzador o dels propietaris.

7. La renúncia, unilateral de l'administració o per mutu acord, mediant causa justificada, dona lloc, en la mesura procedent, a la devolució de garanties i, si escau, a la compensació a l'urbanitzador.

8. L'acord que cancel·le o resolga el programa d'actuació integrada s'ha de publicar en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, amb la comunicació prèvia al Registre de Programes d'Actuació.

9. El termini per a resoldre el procediment de resolució de l'adjudicació dels programes d'actuació integrada és de vuit mesos.

 

Article 163. Conseqüències objectives de la caducitat o la resolució del programa d'actuació integrada [138]

1. En resoldre i declarar la caducitat del programa d'actuació integrada l'administració urbanística actuant haurà de resoldre sobre la reversió a la situació al moment anterior a l'inici de l'actuació o establir mesures per a la finalització de les obres d'urbanització. L'ajuntament podrà optar per.

a) Adoptar les mesures necessàries, d'acord amb aquesta llei, per a la finalització de les obres d'urbanització en un termini de 5 anys prorrogable a 10 anys, si les obres d'urbanització estigueren executades per davall d'un 20 % del total del programa d'actuació, o per un termini de deu anys, prorrogable una sola vegada per cinc anys més, si les obres d'urbanització estigueren executades en més d'un 20 % del total del programa d'actuació.

b) Deixar sense efectes la reparcel·lació, a través del procediment de reversió del procés reparcel·latori i, si escau, acordar les mesures necessàries per a la classificació dels terrenys d'acord amb els criteris establits en aquesta llei i en l'estratègia territorial de la Comunitat Valenciana.

c) Subdividir la unitat d'execució i aplicar la regla de l'apartat a o b en funció de l'anàlisi de cadascun dels àmbits de l'actuació.

2. A aquests efectes pot:

a) Declarar l'edificabilitat d'aquells solars el propietari dels quals haja contribuït legalment a les càrregues d'urbanització.

b) Iniciar el procediment per a la reclassificació d'aquells terrenys en què, atès que les obres d'urbanització es troben en un estat avançat, siga possible concloure-les en el règim propi de les actuacions aïllades; autoritzar, si escau, que el propietari de la parcel·la complete la urbanització en règim d'actuació aïllada, i mantenir la resta dels terrenys en alguna de les situacions a què es refereixen els apartats següents.

c) Declarar la subjecció de l'àmbit de l'actuació, o de part d'aquest, al règim del sòl urbanitzable sense programació o del sòl no urbanitzable.

d) L'administració, en cas de mantenir la gestió indirecta del programa d'actuació integrada, podrà requerir als que van formular proposicions juridicoeconòmiques a l'alternativa tècnica seleccionada, per l'ordre derivat de l'aplicació dels criteris d'adjudicació de l'article 126 d'aquesta llei, a fi que accepten l'adjudicació i prosseguisquen amb l'execució del programa d'actuació.

e) Subsidiàriament, incoar, si es creu oportú, les actuacions necessàries per a acordar una nova programació del terreny en què el nou urbanitzador, o l'administració en cas d'optar-se per la gestió directa, assumisca les obligacions de l'antic, afectant els béns i els recursos resultants de la liquidació de la programació cancel·lada a executar la que la substituïsca.

f) Començar, si escau, la tramitació dels procediments declaratius de l'incompliment de deures urbanístics que siguen pertinents, dirimint i declarant les responsabilitats i les penalitzacions corresponents i acordant la confiscació de garanties i la imposició de sancions quan procedisca.

g) També podrà acordar-se la directa intervenció gestora de l'administració per a la prossecució provisional del programa d'actuació mentre es resol sobre la seua resolució i, si escau, nova adjudicació.

h) Alçar acta de recepció de la urbanització amb les tatxes que corresponguen, realitzar el mesurament i la liquidació de les obres d'urbanització realment executades i, si escau, lliurar-la al nou urbanitzador.

i) Excepte perjudici per a l'interès públic o tercer sense culpa, es pot disposar bé la devolució de la contribució a les càrregues d'urbanització, en metàl·lic o en terrenys, efectivament satisfetes i no aplicades al seu destinació, als propietaris de terrenys en què no es pense escometre una nova programació, amb modificació prèvia, pel mateix procediment seguit per a la seua adopció, dels corresponents actes administratius dictats per a l'execució del programa d'actuació cancel·lat, o bé la compensació que siga pertinent als propietaris que hagen contribuït a les càrregues d'urbanització, amb càrrec a l'execució de les garanties prestades per l'antic urbanitzador, quan aquesta pertoque.

 

Article 164. La reversió de la reparcel·lació [139]

1. En resoldre el programa d'actuació integrada l'administració urbanística actuant ha de resoldre sobre la reversió a la situació al moment anterior a l'inici de l'actuació o establir mesures per a la finalització de les obres d'urbanització.

2. En el cas de no haver-se aprovat la reparcel·lació, l'administració, en resoldre el programa d'actuació integrada, ha d'acordar l'adopció de les mesures necessàries per a la classificació dels terrenys com a sòl no urbanitzable, excepte aquells en què, d'acord amb els criteris de l'estratègia territorial de la Comunitat Valenciana, considere necessari mantenir en la classificació actual per a atendre la demanda de sòl en les seues diferents categories.

3. Si s'ha aprovat definitivament la reparcel·lació, l'ajuntament pot optar per:

a) Adoptar les mesures necessàries, d'acord amb aquesta llei, per a la finalització de les obres d'urbanització en un termini de cinc anys prorrogable a deu anys, si les obres d'urbanització estan executades per davall d'un 20 % del total del programa d'actuació, o per un termini de deu anys, prorrogable una sola vegada per cinc anys més, si les obres d'urbanització estan executades en més d'un 20 % del total del programa d'actuació.

b) Deixar sense efecte la reparcel·lació, mitjançant el procediment de reversió del procés reparcel·latori i, si escau, acordar les mesures necessàries per a la classificació dels terrenys d'acord amb els criteris establits en aquesta llei i en l'estratègia territorial de la Comunitat Valenciana.

c) Subdividir la unitat d'execució i aplicar la regla de l'apartat a o b en funció de l'anàlisi de cadascun dels àmbits de l'actuació.

4. En el procediment de reversió de la reparcel·lació s'han d'aplicar les regles següents:

a) S'ha de seguir el procediment previst en l'article 92 d'aquesta llei.

b) S'ha d'elaborar un projecte en què les finques inicials han de ser les que es van adjudicar en el projecte de reparcel·lació aprovat, inclosos els sòls dotacionals. Les finques resultants del projecte de reversió han de ser les finques d'origen aportades a la reparcel·lació, si bé per raons justificades, es pot regularitzar la seua configuració.

c) És necessària la intervenció dels titulars de drets i càrregues inscrits, o d'aquells l'existència dels quals conste per una nota al marge en cas de cancel·lació formal, sobre les finques resultants de la reparcel·lació, per a la qual cosa s'ha d'aportar un certificat registral acreditatiu de les titularitats, i s'ha d'estendre una nota marginal de l'inici del procés de reversió.

d) En el projecte de reversió s'han d'indicar les titularitats que han de traslladar-se des de les finques resultants del projecte de reparcel·lació a les creades novament. Els tercers adquirents de les finques resultants de la reparcel·lació s'han d'integrar en el procés de reversió, d'acord amb el que hi ha establit en l'article 27.1 del text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana, aprovat pel Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre. També s'han d'integrar en el procés de reversió, si escau, els propietaris de finques inicials en el procés reparcel·latori que van rebre una compensació econòmica substitutiva d'adjudicació de finca resultant, per la insuficiència de drets per a rebre adjudicació en parcel·la, si no han ingressat l'import del preu de la compensació o si mantenen la possessió dels terrenys.

e) S'han d'aplicar les regles establides en la normativa bàsica de l'Estat relatives al règim de les titularitats limitades i dels drets i els gravàmens inscrits en les finques d'origen, i a aquest efecte s'han de considerar com a finques d'origen les de resultat de la reparcel·lació, i com a finques de resultat les que s'adjudiquen en el projecte de reversió.

f) El projecte de reversió ha de contenir, quan calga, un compte de liquidació amb les possibles compensacions econòmiques resultants de la devolució de quantitats pagades o percebudes durant la reparcel·lació.

g) L'acte administratiu d'aprovació del procediment de reversió, una vegada ferma en via administrativa, és el títol inscriptible en el Registre de la Propietat.

h) A les transmissions de terrenys a què done lloc el procés de reversió de la reparcel·lació se'ls pot aplicar el que hi ha disposat en l'article 23.7 del text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana, aprovat pel Real decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre.

5. Abans d'iniciar el procés de reversió de la reparcel·lació, l'administració urbanística actuant pot oferir als propietaris la possibilitat que, en el termini de tres mesos des de la notificació, assumisquen la condició d'urbanitzador mitjançant el règim de gestió pels propietaris previst en aquesta llei. A aquests efectes, el percentatge a què es refereix l'article 114 d'aquesta llei es considera referit a la superfície de terrenys inclosos en la reparcel·lació, exclosos els sòls dotacionals.

 

 

CAPÍTOL V
Programes per al desenrotllament d'actuacions aïllades

 

Article 165. Iniciativa per al desenrotllament d'actuacions aïllades [140]

1. La iniciativa per a la formulació del programa pot ser pública o privada.

2. Les administracions públiques, per si mateixes o a través dels seus organismes, entitats o empreses de capital íntegrament públic, per mitjà de la gestió directa, o els particulars a través de la gestió indirecta, podran promoure iniciatives de programa per al desenrotllament d'actuacions aïllades.

3. El promotor d'una iniciativa de programa d'actuació aïllada haurà d'acreditar la disponibilitat civil sobre terrenys suficients per a assegurar que edificarà la parcel·la, i que ho farà en un termini inferior a tres anys. S'exceptua l'exigència de disponibilitat civil sobre els terrenys, quan estos estigueren en règim d'edificació o rehabilitació forçosa o en substitució del propietari.

4. Als efectes d'esta llei, té la disponibilitat civil qui tinga poder de disposició sobre propietats que siguen suficients per a ser adjudicatari de finca resultant en la reparcel·lació, amb característiques adequades per a la seua edificació. En sòl urbà de centres històrics delimitats, es considerarà acreditada la disponibilitat civil sobre terrenys quan es tinga la titularitat d'almenys el deu per cent de la propietat.

 

Article 166. Contingut documental del programa d'actuació aïllada [141]

El contingut del programa d'actuació aïllada ha d'adequar-se a les especificitats del seu objecte i, en concret, a l'obligació del promotor de costejar totalment l'execució. Ha d'incloure els documents següents:

a) Alternativa tècnica, que contindrà:

1.r Avantprojecte d'edificació o de rehabilitació, acompanyat, si és el cas, de projecte d'urbanització per a completar les obres necessàries per a atorgar als terrenys la condició de solar. Ambdós documents contindran la delimitació de l'àmbit de l'actuació i una memòria de qualitats, tant de les obres de construcció com de les d'urbanització, i la descripció, com a mínim, dels elements significatius i rellevants que permeten determinar el cost total de l'actuació.

2.n En el cas que siga necessari modificar el planejament urbanístic, s'acompanyarà del corresponent instrument urbanístic que el modifique. Només podrà aprovar-se definitivament el programa simultàniament o després de l'aprovació definitiva de l'instrument esmentat.

b) Proposta de conveni urbanístic que s'ha de subscriure entre l'adjudicatari i l'administració actuant, en el qual consten els compromisos, terminis, garanties i penalitzacions que regularan l'adjudicació. S'identificarà la forma de gestió de l'actuació. El promotor d'una actuació aïllada ha de garantir el cost de les indemnitzacions i els preus justos, els gastos del pla de reallotjament i retorn i la totalitat del cost de les obres d'urbanització, si haguera que realitzar-les.

c) Proposició juridicoeconòmica, que preveja els aspectes següents:

1.r Desenrotllament de les relacions entre l'adjudicatari i la propietat de la finca, on s'expressen, si és el cas, els eventuals acords ja aconseguits i les disposicions relatives a la forma de finançament de l'actuació i la retribució de l'adjudicatari.

2.n Estimació de la totalitat dels costos d'execució de l'actuació.

3.r Avanç de l'equidistribució de beneficis i càrregues. En el cas de règim d'edificació o rehabilitació forçosa o en substitució per propietari, es formularà una proposta de preu d'adquisició de l'immoble, a títol de beneficiari privat de l'expropiació forçosa, o proposta de pagament de la totalitat dels costos d'execució, per mitjà de l'atribució a l'adjudicatari, en règim de reparcel·lació forçosa, de parts determinades de l'edificació resultant, de valor equivalent a aquells, formalitzades en règim de propietat horitzontal.

Quan en l'edificació es prevegen usos heterogenis, o el valor de les seues diverses parts, per raó de la seua localització en planta, orientació o altres d'anàlegs, resulten molt diferents, s'aplicaran coeficients correctors d'ús i localització, determinats en funció dels seus preus de venda justificats en un estudi de mercat, amb la finalitat d'aconseguir una homogeneïtzació ponderada de la retribució en parts de l'edificació.

4.t Estudi de viabilitat econòmica i estudi de sostenibilitat econòmica de l'actuació.

5.t Si és el cas, pla de reallotjament i retorn.

 

Article 167. Formes de gestió i procediment d'aprovació [142]

1. La gestió d'un programa d'actuació aïllada podrà realitzar-se, en exercici directe de les seues competències, per la mateixa administració o per les seues entitats instrumentals, en règim de gestió directa. En defecte de gestió directa, la gestió podrà ser assignada per l'administració actuant als propietaris del sòl de l'àmbit de l'actuació. En absència de gestió directa per l'administració i de gestió pels propietaris, la condició de promotor podrà atribuir-se, en règim de gestió indirecta, a un particular o empresa mixta.

2. El promotor designat per a la gestió d'un programa d'actuació aïllada quedarà subjecte a l'estatut de l'urbanitzador regulat en esta llei per a les actuacions integrades.

3. El procediment d'aprovació dels programes d'actuació aïllada en els casos de gestió directa per l'administració i de gestió pels propietaris serà establit en el capítol III del títol III del llibre I. En el supòsit de gestió indirecta, serà l'establit per als programes d'actuació integrada en esta llei. En este cas, les determinacions del plec de condicions que haurà de regir l'adjudicació dels programes d'actuació aïllada hauran d'establir de manera ponderada els majors o menors costos d'execució, les modalitats i la quantificació de la retribució, les formes de posada en el mercat dels productes (venda, lloguer, dret de superfície, proposta, si és el cas, de preus màxims, i altres d'anàlogues), i la disposició, si és el cas, quan es tracte d'actuacions residencials, d'un percentatge de l'edificació de vivendes destinades a protecció pública.

4. El que disposa este article és aplicable als casos de programació en règim d'edificació i rehabilitació forçosa i en substitució del propietari, en allò no previst en la secció III del capítol I del títol III del llibre II d'esta llei.

5. Els programes d'actuació aïllada es regiran en allò que no preveu este capítol per la regulació establida en esta llei per als programes d'actuació integrada.

 

 

CAPÍTOL VI
Registres administratius, convenis urbanístics i entitats col·laboradores

 

Article 168. Les agrupacions d'interés urbanístic [143]

Els propietaris de terrenys podran constituir-se com a agrupació d'interés urbanístic sempre que esta posseïsca els requisits següents:

a) Integrar els propietaris de terrenys que representen més de la meitat de la superfície afectada de l'àmbit d'un programa d'actuació, exclosos els de domini públic. S'ha d'acreditar incorporant a l'escriptura pública de constitució un plànol que identifique l'àmbit de l'actuació i sobre el qual es reflectisquen les parcel·les cadastrals de les finques afectades per aquesta.

b) Tindre per objecte:

1.r Concórrer al concurs per a l'adjudicació d'un programa d'actuació integrada o aïllada.

2.n Col·laborar amb l'urbanitzador de forma convinguda amb ell.

3.r Qualsevol altra finalitat lícita relacionada amb la programació i execució de l'actuació.

c) Constituir-se en escriptura pública que protocol·litze els seus estatuts i que s'inscriurà en el Registre d'Agrupacions d'Interés Urbanístic i Entitats Urbanístiques Col·laboradores. La inscripció dotarà l'agrupació de personalitat juridicopública. No obstant això, es regirà pel dret privat excepte pel que fa a la seua organització, formació de voluntat dels seus òrgans i relacions amb l'administració actuant.

d) Disposar de poder dispositiu sobre els terrenys integrats, per atorgament dels seus propietaris, per al compliment dels fins i les obligacions de l'agrupació. Els terrenys incorporats a l'agrupació d'interés urbanístic quedaran vinculats realment als fins d'esta fins que esta haja sigut objecte de liquidació. La finca ja vinculada a una agrupació no podrà adscriure's a una altra.

e) Reconéixer el dret a adherir-se a favor dels tercers propietaris afectats pel programa d'actuació, en les mateixes condicions i anàlegs drets que els fundadors.

 

Article 169. Registres de Programes d'Actuació i Agrupacions d'Interés Urbanístic i Entitats Urbanístiques Col·laboradores [144]

1. Els ajuntaments, en l'àmbit de la seua competència, portaran sengles registres d'accés públic: el de Programes d'Actuació i el d'Agrupacions d'Interés Urbanístic i Entitats Urbanístiques Col·laboradores.

2. Després de l'aprovació definitiva del programa d'actuació, o de la seua modificació, l'ajuntament l'inscriurà en el Registre de Programes d'Actuació. L'ajuntament només podrà ordenar la publicació de documentació del programa d'actuació si està prèviament inscrit en el registre esmentat.

3. Les agrupacions d'interés urbanístic i les entitats de base voluntària per a la conservació d'urbanitzacions s'hauran d'inscriure, als efectes de publicitat i per a l'obtenció de beneficis concertats, en el Registre d'Agrupacions d'Interés Urbanístic i Entitats Urbanístiques Col·laboradores.

 

Article 170. Registre Municipal de Solars i Edificis que s'han de Rehabilitar [145]

1. Els municipis estan obligats a elaborar i mantenir en condicions de pública consulta un Registre Municipal de Solars i Edificis que s'han de Rehabilitar, en què s'han d'incloure els immobles en règim d'edificació o rehabilitació forçosa i aquells sobre els quals existisca ordre d'edificació o rehabilitació forçosa en vigor. Aquesta inclusió té només efectes declaratius, susceptibles de ser extingits mitjançant prova en contra.

2. La inclusió d'un immoble en el Registre Municipal de Solars i Edificis que s'han de Rehabilitar ha de notificar-se al Registre de la Propietat.

3. La inclusió s'ha d'efectuar expressant la causa que la determina, la descripció de l'immoble afectat i, si escau, les declaracions administratives respecte a l'incompliment de deures urbanístics del propietari. Per a la seua constància en el Registre de la Propietat, n'hi ha prou amb la certificació administrativa que, complint els requisits de la legislació hipotecària, transcriga l'ordre d'execució o la declaració d'inclusió i n'acredite la notificació en titular registral.

4. Els ajuntaments de més de 20.000 habitants que en el termini de cinc anys des de l'aprovació d'aquesta llei que no tinguen elaborat i en vigor el registre de solars no poden aprovar instruments d'ordenació i gestió que reclassifiquen nous sòls d'ús lucratius.

 

Article 171. Registre Autonòmic d'Instruments de Planejament Urbanístic [146]

1. En el Registre Autonòmic d'Instruments de Planejament Urbanístic s'inscriuran els instruments d'ordenació del territori i planejament urbanístic esmentats en l'article 14 d'esta llei, una vegada aprovats per l'administració competent i haver sigut depositats i inscrits en la forma indicada en l'annex IX d'esta llei.

2. Correspon a la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme el control i la custòdia del Registre Autonòmic d'Instruments de Planejament Urbanístic, així com el tractament i la difusió de la informació per mitjans electrònics i informàtics. Així mateix, serà la responsable de mantindre actualitzat el registre.

3. El Registre Autonòmic d'Instruments de Planejament Urbanístic s'organitzarà per municipis i contindrà per a cada un d'estos:

a) Text íntegre de l'acord d'aprovació definitiva i una fitxa amb el resum de les determinacions del pla.

b) Anotació accessòria de les disposicions judicials o administratives fermes que puguen afectar la seua vigència, eficàcia o validesa.

c) Qualsevol altra mesura que afecte l'aplicació dels instruments o actes que hagen sigut objecte d'inscripció en el registre.

4. Per a inscriure un pla, l'òrgan que l'haja aprovat remetrà la documentació a què fa referència l'annex IX d'esta llei. A la vista de la documentació remesa, si esta està completa, l'encarregat del registre practicarà l'assentament i depositarà la documentació, i s'haurà d'emetre a este efecte el certificat registral, en un termini no superior a deu dies. Quan de l'examen de la documentació es deduïsca l'absència o la deficiència d'esta, l'encarregat del registre requerirà l'administració autonòmica o municipal que hi haja remés l'instrument perquè aporte la documentació necessària en un termini no superior a deu dies.

5. La incorporació al registre, per mitjà del seu depòsit i inscripció en la forma prevista, dels instruments de planejament habilitarà l'òrgan competent per a disposar-ne la publicació, en la forma prevista en l'article 55 d'esta llei.

6. L'administració titular del registre posarà a disposició dels ciutadans, de forma gratuïta, la informació i la documentació accessible que existisca en este registre per mitjà de xarxes obertes de telecomunicació.

7. S'efectuarà la cancel·lació de la inscripció quan, per qualsevol circumstància, es produïsca la pèrdua de vigència de l'instrument de planejament urbanístic o de l'acte que va motivar l'anotació accessòria. Igualment, es practicarà la cancel·lació de la inscripció dels béns i espais catalogats, quan perda el seu règim de protecció.

 

Article 172. Contingut i efectes dels convenis urbanístics [147]

La subscripció de convenis urbanístics està subjecta a les limitacions d'esta llei i a les que deriven de les disposicions generals que els regulen en dret, en particular al que disposa la legislació de l'Estat sobre el sòl, i a la legislació bàsica del règim local.

 

 

CAPÍTOL VII
Projectes d'urbanització

 

Article 173. Projectes d'urbanització [148]

1. Els projectes d'urbanització defineixen els detalls tècnics de les obres públiques previstes pels plans que desenrotllen, als quals han d'ajustar-se. Es redactaran amb la precisió suficient per a poder executar-los fins i tot sota la direcció d'un tècnic diferent del seu redactor.

2. Les obres públiques d'urbanització s'ajustaran a un projecte d'urbanització aprovat prèviament. Este projecte, llevat que es tramite juntament amb el programa d'actuació, requereix informació pública, per vint dies com a mínim, amb adequada difusió perquè puga ser consultat per les persones i organismes afectats. L'acord aprovatori es publicarà en el Butlletí Oficial de la Província.

3. Les meres obres de reposició i manteniment i les accessòries d'una actuació aïllada, limitades a completar o esmenar la urbanització, s'autoritzaran directament, subjectes a llicència, si compleixen la normativa municipal que les regule.

 

Article 174. Documentació i tramitació dels projectes d'urbanització [149]

1. Els projectes d'urbanització comprendran els documents següents:

a) Memòria descriptiva de les característiques de les obres.

b) Plànols d'informació, de situació en relació amb el conjunt urbà, de projecte i de detall.

c) plec de condicions tècniques.

d) Mesuraments.

e) Pla d'etapes o fases de l'obra d'urbanització, la qual establirà les condicions necessàries per a, quan siga possible, rebre parcialment cada fase.

f) Els informes ambientals i les contramesures proposades sobre la incidència ambiental, en el seu entorn, de les actuacions pròpiament dites i de les que s'hagen de prendre durant el període d'obres.

g) Quadros de preus descompostos.

h) Pressupost d'execució material, amb detall de les unitats d'obra.

Els projectes d'urbanització que formen part de l'alternativa tècnica d'un programa d'actuació no inclouran els documents esmentats en els paràgrafs g i h, els quals hauran de ser inclosos en la proposició juridicoeconòmica del programa.

2. Els projectes d'urbanització que es formulen independentment d'un programa s'han de tramitar d'acord amb el procediment establit per als estudis de detall en els termes que recull l'article 57 d'aquesta llei, sense que estiguen sotmesos a avaluació ambiental i territorial estratègica.

 

Article 175. Pagament de les obres d'urbanització a càrrec dels propietaris beneficiats [150]

Quan l'administració execute obres d'infraestructures, dotacions o equipaments que doten amb algun dels serveis propis de la condició de solar parcel·les determinades, pot imposar als propietaris d'aquestes, mitjançant quotes d'urbanització regulades en l'article 149 d'aquesta llei, el pagament dels costos d'aquestes obres. En aquests casos l'administració ha de calcular les quotes de liquidació d'acord amb els criteris establits per al seu càlcul en el si d'un projecte de reparcel·lació, inclòs un pla de pagaments para cadascun dels propietaris afectats. Als propietaris amb edificació construïda pot exigir-se'ls el pagament des de l'inici de les obres. A la resta de propietaris no pot exigir-se'ls el pagament de les quotes d'urbanització fins que la parcel·la de la qual cadascun siga titular adquirisca la condició de solar. En aquest cas, la finca quedarà afecta al pagament d'aquesta quota d'urbanització amb caràcter real, de conformitat amb el que hi ha establit en la legislació estatal del sòl.

 

 

TÍTOL III
Gestió de l'edificació i la rehabilitació

 

CAPÍTOL I
Règim de solars, edificació directa, rehabilitació i actuacions aïllades

 

Secció I. Règim de solars i edificació

 

Article 176. Règim dels terrenys subjectes a actuació aïllada

1. En els solars o terrenys subjectes a actuació aïllada, mentres no siguen inclosos en un programa d'actuació o en un àmbit de reforma interior, els seus propietaris podran realitzar, gaudir i disposar de l'aprofitament subjectiu, i disposen de les alternatives següents:

a) Edificar-lo, si la qualificació urbanística de la seua parcel·la ho permet, i no tenen càrregues ni deures urbanístics pendents de pagar.

b) Transferir-lo, per a la seua materialització en sòl apte per a això, quan l'ordenació urbanística afecte el seu terreny a una dotació pública.

c) Reservar-se'l, per a la posterior transferència, després de la cessió gratuïta prèvia del seu terreny a l'administració.

d) Sol·licitar l'expropiació, en les condicions i els supòsits prevists per l'article 104 d'esta llei, després d'acreditar la impossibilitat legal de procedir a l'edificació o transferència de l'aprofitament reservat.

2. [151] En els àmbits d'actuacions aïllades, l'atorgament de la llicència urbanística per a la construcció de parcel·les o solars en sòl urbà requereix, fins que no es desenvolupen programes, que el titular complisca les condicions següents:

a) Assumir, garantir i complir els compromisos establits en l'article 178.

b) Pagar, si escau, l'import dels cànons d'urbanització establits.

c) Transmetre a l'administració el sòl dotacional necessari per a urbanitzar dotant la parcel·la amb la condició de solar, sense perjudici de servir-se d'aquesta cessió per a complir el que hi ha disposat en l'apartat següent o, alternativament, reservar-se l'aprofitament del sòl cedit.

d) Adquirir els excedents d'aprofitament la construcció dels quals siga obligatòria o que es pretenguen edificar.

El ple compliment de totes les condicions anteriors pel propietari d'una parcel·la urbana o d'un solar li reporta la patrimonialització de l'aprofitament urbanístic i la consegüent obligació de materialització amb subjecció al termini establit en la llicència o en aquesta llei.

 

Article 177. Condició jurídica de solar. Adquisició i pèrdua [152]

1. Són solars les parcel·les legalment dividides o conformades que tenen característiques adequades per a servir de suport a l'aprofitament que els assigne el pla i estan, a més, urbanitzades d'acord amb les alineacions, rasants i normes tècniques establides per este.

2. Perquè les parcel·les tinguen la condició de solar, s'exigirà la seua dotació, almenys, amb estos servicis:

a) Accés rodat fins a estes per via pavimentada, les quals han d'estar obertes a l'ús públic, en condicions adequades, totes les vies a les quals limite.

No justifiquen la dotació d'este servici ni les rondes perimetrals dels nuclis urbans, respecte de les superfícies contigus amb els seus marges exteriors, ni les vies de comunicació d'estos nuclis entre si, excepte en els seus trams de travessia i a partir del primer encreuament d'esta amb carrer propi del nucli urbà, cap a l'interior d'este.

b) Subministrament d'aigua potable i energia elèctrica, amb els cabals i la potència suficients per a l'edificació prevista.

c) Evacuació d'aigües residuals a la xarxa de clavegueram connectada amb estació depuradora d'aigües residuals.

L'evacuació a sèquies o fosses sèptiques de les aigües residuals no justifica la dotació d'aquest servei. Tanmateix, en els supòsits en què no s'estime justificada la instal·lació d'un sistema col·lector, bé per no suposar cap avantatge per al medi ambient o bé perquè la seua instal·lació implique un cost excessiu amb relació a la utilització de sistemes individuals, es poden utilitzar aquests sistemes individuals o altres sistemes adequats que impliquen un nivell de protecció ambiental equivalent a l'assolit mitjançant el sistema de clavegueram connectat amb estació depuradora.

d) Accés de vianants, vorada i enllumenat públic en, almenys, una de les vies a què limite la parcel·la.

3. Les parcel·les subjectes a una actuació integrada adquireixen la condició de solar quan, a més de disposar dels servicis expressats en l'apartat anterior, tinguen executades les infraestructures mínimes d'integració i connexió de l'actuació amb el seu entorn territorial, fins al punt de connexió amb les xarxes generals o en la forma estipulada pel programa d'actuació respecte a cada fase.

4. La condició de solar s'extingeix per la seua integració en actuacions de reforma, regeneració o renovació urbana que requerisquen noves operacions de transformació urbanística del sòl.

 

Article 178. Règim d'edificació dels solars [153]

1. Les parcel·les que no tinguen la condició de solar per a ser edificades requereixen la conversió prèvia en solar o que se'n garantisca suficientment la urbanització simultània a l'edificació, mitjançant la consolidació de l'import íntegre del cost de les obres d'urbanització necessàries i el compromís de no utilitzar l'edificació fins a la conclusió de les obres d'urbanització; cal incloure aquesta condició en les transmissions de propietat o ús de l'immoble. La llicència urbanística que autoritze la simultaneïtat ha d'estipular aquesta condició per a la seua eficàcia, que s'ha de fer també constar en les escriptures d'obra nova que s'atorguen i en les inscripcions que es practiquen.

Tanmateix, les edificacions preexistents a l'entrada en vigor d'aquesta llei en sòl urbanitzable o urbà poden obtenir llicència d'ocupació o autorització d'iniciació de l'activitat sempre que, sent compatibles l'ús i l'edificació amb el planejament urbanístic, compten amb sistema d'evacuació i tractament d'aigües residuals o, a falta d'això, sistema de depuració integral d'aigües residuals, accés rodat i abastiment d'aigua potable.

2. Els solars o les parcel·les han de ser edificats, en els terminis i les condicions establides pel planejament, alçant i sufragant les càrregues d'urbanització que els graven i compensant, si escau, l'excedent d'aprofitament. Per als casos d'atribució d'increment d'aprofitament establit mitjançant la revisió o la modificació del pla, s'ha de satisfer la cessió de sòl dotacional corresponent segons aquesta llei i la del percentatge d'aprofitament que correspon a l'administració, en els termes de l'article 77 d'aquesta llei.

3. Als efectes del que hi ha disposat en aquesta llei, s'entén per parcel·la la superfície delimitada d'acord amb el pla, susceptible de servir com a suport de l'edificació.

 

 

Secció II. Deure d'edificar, conservar i rehabilitar

 

Article 179. El deure d'edificació [154]

1. Els propietaris de solars i edificis que s'han de rehabilitar han de sol·licitar llicència d'edificació en el termini establit en el pla o en el programa d'actuació. Si el pla no determina el termini, aquest ha de ser de dos anys des que el terreny haja adquirit la condició de solar, o de sis mesos des que s'haja emès l'ordre de conservació o rehabilitació corresponent.

Els propietaris de terrenys inclosos en l'àmbit d'una actuació aïllada en sòl urbà han d'iniciar el procés d'edificació i, si escau, urbanització, en el termini establit en el pla. Si el pla no determina el termini, aquest ha de ser de dos anys des que siga possible la programació com a actuació aïllada.

Els plans han de fixar els terminis d'edificació de solars i, si escau, urbanització d'actuacions aïllades en sòl urbà atenent les circumstàncies econòmiques, socials i d'ordenació urbana, sense que en cap cas aquest termini no puga ser superior a sis anys.

2. Els propietaris dels solars i els immobles assenyalats en el número 1 anterior han d'iniciar l'edificació o la rehabilitació, i, si escau, la urbanització, a què estiguen obligats i acabar-la en els terminis fixats pel pla o el programa i concretats en la llicència municipal. En defecte d'aquests terminis es considera que la persona interessada disposa d'un termini de sis mesos per a iniciar les obres i de vint-i-quatre mesos per a acabar-les, encara que s'admeten interrupcions en aquests terminis que no poden excedir, en total, de sis mesos.

3. Els ajuntaments en municipis de població de més de 10.000 habitants han delimitar àmbits a l'efecte de dictar ordres d'edificació, rehabilitació o execució d'actuacions aïllades, atenent a un estudi objectiu de la demanda real d'habitatge en la zona o, si escau, de sòl per a activitats productives, i d'acord amb criteris materials o territorials, expressos i objectius de prioritat en el foment de l'edificació. Si els ajuntaments no delimitaren aquests àmbits en el termini d'un any des de l'entrada en vigor de la llei per la qual es modifica la Llei 5/2014, de 15 de juliol, de la Generalitat, d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge, s'ha de presumir que aquest àmbit coincideix:

a) Amb el sòl d'ús residencial del municipi efectivament urbanitzat abans de l'entrada en vigor de la Llei 6/94, reguladora de l'activitat urbanística.

b) Amb tot el sòl urbà d'ús terciari o industrial.

En els municipis de població inferior a 10.000 habitants, la delimitació d'àmbits d'actuació i les obligacions derivades d'aquests, regulades en aquest precepte i concordants, és una facultat discrecional de l'ajuntament.

 

Article 180. Deure de conservació i rehabilitació i inspecció periòdica d'edificacions [155]

1. Els propietaris de construccions i edificis han de mantenir en condicions de seguretat, funcionalitat i habitabilitat, realitzant els treballs i obres necessàries per a conservar aquestes condicions o ús efectiu que permeten obtenir l'autorització administrativa d'ocupació o títol equivalent per a la destinació que els siga propi.

2. Els propietaris de tota edificació amb ús residencial destinat a habitatge d'antiguitat superior a cinquanta anys, en els termes i les condicions que haja determinat reglamentàriament la conselleria competent en matèria d'habitatge, han de promoure, almenys cada deu anys, la realització d'una inspecció tècnica, a càrrec de facultatiu competent que avalue l'estat de conservació de l'edifici.

3. Les inspeccions tècniques en edificis amb ús residencial s'han de fer d'acord amb el document informe d'avaluació de l'edifici, que preveu aspectes relatius a l'estat de conservació, però també respecte a l'accessibilitat universal i a l'eficiència energètica segons els apartats següents:

a) Avaluació de l'estat de conservació de l'edifici reflectint els resultats de la inspecció, indicant els desperfectes apreciats en l'immoble, les seues possibles causes i les mesures prioritàries recomanables per a assegurar-ne l'estabilitat, la seguretat, l'estanquitat i la consolidació estructurals, o per a mantenir-ne o rehabilitar-ne les dependències adequant-les a l'ús a què es destinen.

b) Avaluació de les condicions bàsiques d'accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb diversitat funcional per a l'accés i utilització de l'edifici, establint si és susceptible o no de realitzar ajustos raonables per a satisfer-les.

c) Avaluació de l'eficiència energètica de l'edifici, amb el contingut i mitjançant el procediment que s'establisca reglamentàriament.

4. L'eficàcia a efectes administratius de l'informe d'avaluació de l'edifici, d'ús residencial, en requereix la inscripció en el registre autonòmic habilitat a aquest efecte.

5. Els propietaris d'edificis d'ús residencial que pretenguen acollir-se a ajudes públiques amb l'objectiu d'emprendre obres de conservació, accessibilitat universal o eficiència energètica, han de disposar de l'informe d'avaluació de l'edifici corresponent amb anterioritat a la formalització de la petició de l'ajuda corresponent.

6. La conselleria competent en matèria d'habitatge podrà exigir als propietaris l'exhibició de l'informe d'avaluació de l'edifici i que estiga vigent. Si aquest no s'ha efectuat, pot fer-lo d'ofici a costa dels obligats. Així mateix tindrà la potestat per a la iniciació, la instrucció i la resolució dels procediments sancionadors derivats de l'incompliment d'aquesta obligació, regulats en l'article 264.2 d'aquesta llei.

Els ajuntaments poden igualment exigir l'exhibició o l'emissió de l'informe d'avaluació si es posa de manifest la possible existència de danys estructurals o perill per a les persones o les coses, a l'efecte de dictar les ordenes d'execució corresponents.

7. La resta dels propietaris de construccions i edificis amb tipologies i usos no residencials de més de cinquanta anys han de fer la inspecció tècnica a què es refereix l'apartat 3.a d'aquest article almenys cada deu anys, en els termes i les condicions que reglamentàriament es determine.

 

Article 180 bis. Deure de dotació de serveis urbanístics bàsics i d'incorporació de mesures d'integració paisatgística [156]

1. Els propietaris, i la resta d'obligats d'acord amb la legislació del sòl de l'Estat, d'edificacions que siguen susceptibles d'albergar usos residencials, industrials o terciaris, estiguen situades en sòl urbà, urbanitzable o no urbanitzable, tenen l'obligació de dotar els terrenys sobre els quals s'ubica l'edificació dels serveis urbanístics bàsics, en els termes següents:

a) En el cas d'edificacions en sòl urbà, han de realitzar les actuacions necessàries per a dotar els terrenys sobre els quals s'erigeixen de la condició de solar, d'acord amb l'article 177 d'aquesta llei, bé siga mitjançant llicència urbanística o programa d'actuació integrada o aïllada.

b) En el cas d'edificacions en sòl urbanitzable, han de realitzar les actuacions necessàries per a dur a terme la transformació urbanística dels terrenys fins que adquirisquen la condició de solar d'acord amb el títol II del llibre II de la llei. A falta d'això, i fins que es realitze la urbanització, han de dotar els terrenys dels serveis urbanístics exigibles per a les edificacions en sòl no urbanitzable.

c) En el cas d'edificacions en sòl no urbanitzable han de disposar dels serveis urbanístics en els termes establits en l'article 197 d'aquesta llei, si es tracta d'edificacions aïllades, o segons el que hi ha disposat en els articles 210 i següents, si es tracta d'edificacions que han d'incloure's en àmbits subjectes a una actuació de minimització d'impactes.

2. Les actuacions sobre les edificacions en sòls urbanitzables sense programació i en sòls no urbanitzables a què es refereix l'apartat anterior, han d'incorporar les mesures d'integració paisatgística necessàries per a complir el que preceptuen l'article 20.2 del text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana, aprovat pel Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, i els articles 8 i 196 d'aquesta llei. Aquesta obligació també pot incloure actuacions sobre elements ornamentals i secundaris de l'immoble, pretendre la restitució de l'aspecte originari d'aquests o coadjuvar a la millor conservació.

3. En els sòls urbans o urbanitzables el compliment d'aquests deures s'ha d'efectuar a través dels procediments de transformació urbanística regulats en el títol II del llibre II d'aquesta llei; a aquest efecte s'ha d'aprovar el projecte d'urbanització corresponent.

En sòls consolidats per l'edificació preexistent es podran aprovar projectes d'obres ordinàries que no tinguen per objecte desenvolupar íntegrament el conjunt de les determinacions del pla o ordenació, fins i tot sense necessitat de programa d'actuació. Aquestes obres s'han de finançar mitjançant contribucions especials, altres mecanismes de finançament que puga preveure la legislació sectorial d'aplicació o quotes d'urbanització de les regulades en l'article 149 d'aquesta llei sempre que doten de la condició de solar les parcel·les afectades. Si les obres finançades així donen de profit per a una posterior actuació integrada, els propietaris que les hagen sufragat tenen dret, en el si d'aquesta, que se'ls compense pel seu valor actual. El mateix dret tenen els propietaris afectats per programacions successives dels seus terrenys.

En aquest cas les quotes d'urbanització i la seua imposició o modificació han de ser aprovades per l'administració actuant, sobre la base del projecte d'obres, a què s'han d'unir una memòria justificativa i un compte detallat i justificat que s'ha de sotmetre a audiència prèvia dels afectats abans de la seua aprovació pel ple municipal o s'han de tramitar junt amb el projecte de reparcel·lació.

4. Fins que els sòls no adquirisquen la condició de solar, no poden atorgar-se llicències d'obra major. No obstant això, les edificacions preexistents a l'entrada en vigor d'aquesta llei en sòl urbanitzable o urbà poden obtenir llicència d'ocupació o autorització d'iniciació de l'activitat sempre que, sent compatibles l'ús i l'edificació amb el planejament urbanístic, disposen d'un sistema d'evacuació i tractament d'aigües residuals o, a falta d'això, sistema de depuració integral d'aigües residuals, accés rodat i abastiment d'aigua potable.

 

Article 181. Límit del deure de conservació i rehabilitació

1. Els propietaris dels edificis i els altres obligats segons la legislació estatal de sòl han de sufragar el cost de les obres de conservació i rehabilitació que les construccions esmentades requerisquen per a complir el que disposen els articles anteriors, fins a l'import determinat pel límit del deure normal de conservació.

2. Quan una administració ordene al propietari d'un immoble l'execució d'obres de conservació o rehabilitació que excedisquen d'este límit, l'obligat podrà optar per la demolició de l'immoble, llevat que estiga catalogat, o per exigir a aquella que sufrague, pel que fa a l'excés, el cost parcial de les obres, constitutiu d'este.

3. S'entén que les obres mencionades en el paràgraf anterior excedeixen el límit del deure normal de conservació quan el seu cost supere la mitat del valor d'una construcció de nova planta, amb semblants característiques i la mateixa superfície útil que la preexistent, realitzada amb les condicions imprescindibles per a autoritzar la seua ocupació. Si no es tracta d'un edifici, sinó d'una altra classe de construcció, este límit es xifrarà, en tot cas, en la mitat del cost d'erigir o implantar una nova construcció de les mateixes dimensions, en condicions d'ús efectiu per a la destinació que li siga propi.

 

Article 182. Ordres d'execució d'obres de conservació i d'obres d'intervenció i expropiació dels immobles que incomplisquen aquestes ordres. [157]

1. Les obligacions de l'ajuntament amb relació a les ordres d'execució seran:

a) Dictar les mencionades ordres d'execució d'obres de reparació, conservació i rehabilitació dels edificis deteriorats i dels immobles que estiguen en condicions deficients per a ser utilitzats.

b) Prendre les mesures necessàries per a exercir, si escau, la tutela i defensa dels interessos de les persones inquilines.

2. Els òrgans de la Generalitat competents en matèria de patrimoni cultural immoble podran, oït l'ajuntament, dictar les ordes a què fa referència l'apartat anterior respecte a edificis catalogats.

3. Les ordes d'execució poden comminar, així mateix, a la neteja, tanca, retirada de cartells o altres elements impropis de l'immoble.

4. Dins del termini assenyalat en l'orde d'execució, que no podrà superar els sis mesos, el propietari pot sol·licitar la llicència de rehabilitació o demolició, llevat que l'edifici estiga catalogat. També pot proposar alternatives tècniques per a les obres o sol·licitar raonadament una pròrroga en la seua execució.

5. L'incompliment injustificat de l'orde faculta l'administració per a adoptar una d'estes mesures:

a) Execució subsidiària a costa de l'obligat, fins al límit del deure de conservació.

En compliment de la funció social de la propietat, si el propietari fera cas omís de dos requeriments consecutius de l'administració, l'alcalde quedarà habilitat per a acordar la declaració d'utilitat pública o interès social de l'immoble i iniciar el procediment de la seua expropiació. La propietat serà restituïda en el seu dret quan el titular d'aquesta, després d'acreditar el seu títol, sol·licite la llicència municipal pertinent en el cas d'edificació o rehabilitació i haja satisfet les despeses generades por l'execució subsidiària, en el cas que aquesta haja estat duta a terme per l'Administració.

b) Imposició de fins a deu multes coercitives, amb periodicitat mínima mensual, per valor màxim, cada una d'estes, d'un dècim del cost estimat de les obres ordenades. L'import de les multes coercitives es destinarà preferentment a cobrir els gastos que genere l'execució subsidiària de l'orde incomplida, i s'imposaran amb independència de les sancions que corresponga per la infracció o infraccions comeses.

c) Convocatòria de procediment d'execució substitutòria, en els termes establits per als programes d'actuació aïllada en substitució del propietari per incompliment del deure d'edificar.

6. Així mateix, en cas d'incompliment pel propietari del deure de rehabilitar, qualsevol interessat podrà iniciar els procediments establits en els articles 185 i 186 d'esta llei.

 

Article 183. Ordres d'adaptació a l'entorn [158]

Els plans poden disposar l'obligatorietat d'executar obres d'adaptació dels edificis a l'entorn. Les ordres d'execució que es dicten en compliment d'aquestes disposicions se subjectaran al règim establit en els articles anteriors. Aquestes ordres s'hauran de referir a elements ornamentals i secundaris de l'immoble, pretendre la restitució del seu aspecte originari o coadjuvar a la seua millor conservació.

 

 

Secció III. Règim d'edificació i rehabilitació forçosa i en substitució del propietari

 

Article 184. Declaració d'incompliment i règim d'edificació forçosa [159]

1. En el cas d'haver-se superat els terminis per a edificar esmentats en l'article 179 d'aquesta llei, l'ajuntament ha de dictar una ordre individualitzada d'edificació o rehabilitació en els àmbits d'actuació esmentats en aquest article, d'acord al procediment següent:

a) A instància d'un particular interessat, després de la presentació d'un document que fonamente el presumpte incompliment d'edificació en termini sobre la base de la informació arreplegada a l'efecte dels registres públics administratius, en virtut del dret d'informació establit en la legislació estatal de sòl.

b) D'ofici, per l'ajuntament, després de la detecció del transcurs dels terminis establits per a satisfer el deure d'edificar.

c) L'ordre s'ha de sotmetre a informació pública pel termini d'un mes mitjançant un anunci en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un periòdic de la província d'àmplia difusió, s'ha de notificar simultàniament o prèviament de manera expressa a la propietat i als titulars de drets reals i se'ls ha d'atorgar el termini de dos mesos per tal que:

1) S'hi oposen, al·legant que no hi ha incompliment, que aquest no és imputable a la propietat, sinó a una decisió administrativa o qualsevol altre motiu que convinga al seu dret.

2) Es comprometen a sol·licitar una llicència en un termini màxim addicional i improrrogable d'altres dos mesos i efectivament a edificar atorgant fiança del 5 % del cost de les obres mitjançant la presentació del projecte bàsic d'edificació preceptiu.

3) Manifesten la seua voluntat d'adherir-se, si és el cas, al règim concertat amb el promotor que siga seleccionat en concurrència pública en el règim de substitució forçosa regulat en aquesta llei. En aquest cas poden rebre, mitjançant reparcel·lació horitzontal forçosa, parts o departaments construïts de l'edifici en funció dels costos de construcció o rehabilitació que sufraguen o del valor de la finca aportada de la qual són titulars, en justa proporció dels beneficis i càrregues que l'actuació concertada comporta.

2. L'ordre ha d'advertir el propietari i els titulars de drets reals que, si no sol·liciten una llicència en els termes establits en el punt 2 anterior i efectivament construeixen o s'adhereixen a l'execució concertada, o si els informes tècnics i jurídics municipals impedeixen la concessió de la llicència, decaurà automàticament la facultat addicional atorgada per a la sol·licitud i el procediment de declaració d'incompliment continuarà amb les conseqüències indicades en aquest capítol.

3. De forma simultània a l'emissió de l'ordre, l'ajuntament ha de tramitar i declarar de forma expressa la caducitat de les llicències atorgades en el solar o edifici de què es tracte en els casos que hagen excedit els terminis establits en el pla, en el programa d'actuació o en aquesta llei.

L'ajuntament ha d'inscriure l'immoble en el registre municipal de solars i edificis que s'han de rehabilitar i ha de comunicar al registre de la propietat l'ordre d'edificació dictada per a fer-ho constar mitjançant nota al marge.

4. Les corporacions públiques i les empreses que posseeixen solars o immobles destinats a ampliacions d'edificis o instal·lacions necessàries per a l'activitat productiva existent en aquests, poden retenir-los sense edificar per terminis superiors als previstos, per autorització de l'ajuntament, amb un informe previ de la conselleria competent en urbanisme i, si és el cas, de la d'indústria o comerç.

5. Transcorregut el termini de dos mesos, l'administració ha de resoldre:

a) Admetent el compromís de sol·licitud de llicència i edificació del solar per la propietat. En cas d'incompliment d'aquestes obligacions, es confiscaria la finança i continuaria el procediment d'acord amb els següents preceptes.

b) Declarant l'incompliment del deure, en el cas que això quede demostrat per causes imputables al propietari. Així mateix, s'ha d'inscriure en el registre municipal de solars i edificis que s'han de rehabilitar, s'ha de triar el règim d'edificació forçosa mitjançant substitució forçosa, venda forçosa o expropiació forçosa, segons convinga als interessos públics, i s'ha de comunicar al registre de la propietat per a la inscripció. La declaració comporta la minoració establida en l'apartat 4 de l'article 103 d'aquesta llei.

c) No obstant la lletra anterior, abans de la resolució d'incompliment i després de la subscripció d'un conveni entre l'ajuntament i el propietari, es pot acordar la convocatòria d'un concurs de programes d'actuació aïllada en la modalitat d'execució amb pagament de parts de l'edificació en règim de propietat horitzontal, sense efectuar la declaració d'incompliment i sense aplicació de la sanció establida en l'article 103.4 d'aquesta llei.

6. La inexistència del registre municipal assenyalat no afecta la validesa i eficàcia de les resolucions declaratòries d'incompliment ni l'obligació de l'administració actuant de comunicar-les al registre de la propietat d'acord amb el que disposa la legislació del sòl d'Estat.

 

Article 185. Declaració d'incompliment del deure d'edificar o rehabilitar per iniciativa privada [160]

1. L'execució per substitució forçosa s'ha de realitzar mitjançant l'aprovació d'un programa d'actuació aïllada que ha d'executar l'adjudicatari seleccionat en règim de pública concurrència. El règim de substitució forçosa legitima a qualsevol persona física o jurídica, amb capacitat suficient, per a promoure un programa d'actuació per a l'edificació d'un solar, la rehabilitació d'un edifici i, si escau, la realització de les obres d'urbanització.

2. El procediment per a la selecció de l'adjudicatari, amb l'anàlisi previ de la viabilitat econòmica del desenvolupament de l'actuació, s'ha iniciar, d'ofici o a instància de particular, per l'alcalde mitjançant la convocatòria de concurs d'acord amb el que estableix l'article 186 d'aquesta llei, en el que disposa aquesta per a programes d'actuació aïllada i, supletòriament, la regulació de les actuacions integrades.

3. Si queda desert el concurs, l'ajuntament pot canviar la forma de gestió per venda forçosa o expropiació forçosa o s'ha de convocar novament concurs en el termini de sis mesos, amb rebaixa del preu tipus establit per a la licitació en un 25 %. Si el segon concurs també queda desert, l'ajuntament, en el termini de sis mesos des de la resolució que declare desert el concurs, ha d'iniciar el procediment per a la venda forçosa o l'expropiació forçosa.

 

Article 186. Programa d'actuació aïllada en substitució de la persona propietària [161]  [162]

1. Amb la declaració de l'incompliment de deure d'edificar o rehabilitar o l'admissió del règim derivat de la subscripció del conveni establit en l'apartat 5.c de l'article 184, l'alcaldia haurà de convocar d'ofici, per iniciativa municipal o a instàncies de particular interessat, concurs per a l'aprovació d'un programa d'actuació aïllada i la selecció d'adjudicatari, en què s'ha d'establir la modalitat d'execució substitutòria en la modalitat d'expropiació forçosa, en la de reparcel·lació forçosa o bé, indistintament, en les dues, i s'ha d'aprovar a aquest efecte el plec de condicions, en les quals han de figurar, com a mínim, els següents criteris d'adjudicació:

a) En la modalitat d'execució substitutòria mitjançant l'aplicació de l'expropiació forçosa, proposta pels concursants de preu que cal satisfer per l'adjudicatari, que, en cap cas, pot ser inferior al valor que a efectes expropiatoris corresponga a la parcel·la o solar.

b) En la modalitat d'execució substitutòria mitjançant l'aplicació de la reparcel·lació forçosa, proposta pels concursants de pagament al propietari per la seua parcel·la amb parts determinades de l'edificació resultant de valor equivalent i atribuint-se a l'adjudicatari parts de l'edificació de valor equivalent al total dels costos de l'execució de l'actuació, formalitzades en règim de propietat horitzontal.

c) Termini màxim per a l'execució de l'edificació i, si escau, les obres d'urbanització.

d) Preus màxims de venda o arrendament de l'edificació resultant.

e) Percentatge d'habitatges de protecció pública que cal integrar en l'edificació, en el cas d'actuacions de renovació o regeneració urbana d'ús global residencial.

f) Garantia definitiva del compliment del deure d'edificar.

2. La valoració d'aquests criteris d'adjudicació ha de representar, almenys, un 80 % del total de la valoració establida en el plec de condicions. La diferència entre el criteri de major valor i el de menor no pot superar el 15 %.

3. La convocatòria s'ha de publicar en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i, durant els terminis establits en l'apartat número 4 següent, poden presentar-se proposicions amb el contingut documental previst en l'article 166 d'aquesta llei i de conformitat amb les regles següents:

a) Qualsevol persona física o jurídica està legitimada per a formular un programa d'actuació aïllada, edificatòria o rehabilitadora, en substitució del propietari i pretendre l'adjudicació de la seua execució. L'agent edificador o rehabilitador ha de disposar de les prerrogatives i obligacions de l'adjudicatari dels programes d'actuació aïllada i edificatoris i, en allò no previst, és aplicable allò que s'ha establit respecte de l'agent urbanitzador d'actuacions integrades, amb les especificitats pròpies dels programes d'actuació aïllada.

b) El contingut del programa d'actuació aïllada en substitució forçosa del propietari ha d'adequar-se a les especificitats del seu objecte i, en concret, a l'obligació del promotor de costejar totalment l'execució, per conveni amb la propietat o per causa del procediment obert en funció de l'incompliment d'aquesta, i han d'incloure els documents propis un programa d'actuació aïllada en els termes establits en l'article 166 d'aquesta llei.

4. El concurs per a l'aprovació del programa d'actuació aïllada i selecció de l'adjudicatari per substitució forçosa constarà de dues fases:

a) Una primera, de termini de dos mesos de duració, per a la presentació d'alternatives tècniques en plica oberta per tots els particulars que ho desitgen, i han de romandre en exposició pública totes les presentades pel termini mínim d'un mes a partir de l'acabament de l'anterior mitjançant anunci en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana i en un periòdic de gran difusió. Transcorregut aquest termini, en el termini màxim d'altres dos mesos, amb l'emissió prèvia dels informes tècnics municipals que es consideren necessaris, l'ajuntament ha de seleccionar una alternativa tècnica justificada en els factors establits en el plec de condicions que afecten l'alternativa tècnica.

b) Una segona fase, de termini de duració de dos mesos, per a la presentació, en plica tancada, de les propostes de conveni, proposicions juridicoeconòmiques i memòries de viabilitat econòmica i, si escau, de sostenibilitat econòmica, referits a l'alternativa tècnica seleccionada.

Transcorregut aquest termini, en els deu dies següents es procedirà a l'obertura de pliques, i quedaran en exposició pública totes elles durant vint dies per a demanar eventuals al·legacions respecte d'això.

c) Ultimats els terminis anteriors, en el període màxim de dos mesos, l'ajuntament, amb l'emissió prèvia dels informes tècnics preceptius, adjudicarà el programa d'actuació edificatòria o rehabilitadora a aquella proposta que complisca millor els requisits establits en el plec de condicions.

5. L'aprovació dels programes d'actuació aïllada té, per a la parcel·la, el solar o edifici que cal rehabilitar, els efectes següents:

a) En la modalitat de reparcel·lació forçosa o voluntària, l'adjudicació de la parcel·la o solar en proindivís a l'efecte de la seua distribució en règim de propietat horitzontal, en la proporció resultant a l'adjudicatari del concurs junt amb el propietari o propietaris i l'ocupació de la parcel·la per aquell, a l'efecte de la realització de les obres. En el cas de no subscripció del conveni establit en l'apartat 5.c de l'article 184 d'aquesta llei, de la part que li corresponga a la propietat s'ha de descomptar aquella de valor equivalent a la sanció per incompliment del deure, d'acord amb el que estableix l'apartat 4 de l'article 103 d'aquesta llei, i s'ha d'atribuir l'edificació resultant a l'ajuntament en el procés de reparcel·lació forçosa.

b) En la modalitat d'expropiació forçosa, l'obtenció de la parcel·la o el solar per l'adjudicatari del concurs, amb el deute previ del seu import, valorat d'acord amb els criteris establits en la legislació estatal de sòl, a l'efecte de la seua edificació com a propietari nou, en els termes establits en el programa d'actuació aprovat. Del valor de l'expropiació, la part corresponent a la minoració per incompliment del deure d'edificar, si escau, urbanitzar o rehabilitar, d'acord amb el que estableix l'apartat 4 de l'article 103 d'aquesta llei, correspon a l'administració.

c) Constitució de garantia per un import mínim del cinc per cent de l'import de les càrregues del programa d'actuació, incloent-hi els costos d'urbanització.

 

Article 187. Modalitats de participació dels propietaris [163]

1. En el supòsit de l'actuació en règim concertat regulada en l'article 184.1.c.3, els propietaris afectats per l'actuació poden participar-hi pagant la part econòmica que els corresponga o que acorden amb el promotor d'aquesta, i han de rebre, mitjançant reparcel·lació horitzontal, parts o departaments construïts de l'edifici en justa proporció de beneficis i càrregues respecte de l'aportació i adjudicació.

2. En el supòsit de l'actuació en règim concertat regulada en l'article 184.1.c.3 d'aquesta llei, i de manera obligada en el de l'edificació forçosa sense concert, les persones afectades poden participar-hi i han de rebre, mitjançant reparcel·lació horitzontal, dependències construïdes, sense aportació dinerària, a canvi de les seues primitives propietats, en règim d'equidistribució.

3. Els assisteix, així mateix, el dret d'autoexcloure's de l'actuació i rebre una compensació monetària pels seus béns, d'acord amb la legislació estatal en matèria de valoracions, sense assumir els riscos i els beneficis d'aquella.

 

Article 187 bis. Venda forçosa [164]

1. Amb la declaració d'incompliment del deure d'edificar, si l'ajuntament ha escollit la forma d'actuació per venda forçosa, inicia aquest procediment i pot fer servir la subhasta o el concurs.

2. L'acord de l'òrgan competent de l'ajuntament ha de resoldre la caducitat de les llicències que, si escau, s'hagen atorgat, i la impossibilitat per als propietaris de prosseguir el procés edificatori i, si escau, urbanitzador, i també la declaració d'utilitat pública i la necessitat d'ocupació a l'efecte expropiatori. L'acord ha de contenir la valoració de l'immoble d'acord amb la legislació vigent en matèria de valoracions.

3. La convocatòria de la subhasta o el concurs ha d'iniciar-se en un termini no superior a dos mesos des de la data de la resolució de la declaració d'incompliment del deure d'edificar o rehabilitar, i ha de contenir el preu mínim de licitació, els terminis per a edificar i complir les obligacions urbanístiques pendents, i la garantia que ha de prestar l'adjudicatari, en quantitat no inferior al 25 % del valor del solar.

4. La convocatòria de la subhasta o el concurs s'ha de publicar en el butlletí oficial de la província corresponent, i ha d'incloure les característiques de l'immoble i les condicions d'adjudicació.

Els criteris pels quals ha de regir-se el concurs han de ser, almenys, els establits per aquesta llei per a l'adjudicació de programes d'actuació aïllada.

5. Si s'adjudica el bé, l'ajuntament o el que opta al concurs o a la subhasta seleccionat han d'atorgar escriptura pública de venda forçosa sense necessitat del consentiment de l'anterior propietari.

A més del contingut ordinari, en l'escriptura s'ha d'incorporar un certificat de les condicions del concurs o la subhasta, de l'expedient tramitat i del document acreditatiu del pagament o consignació del preu i, si escau, de les indemnitzacions i pagaments a tercers.

L'adquirent ha de comprometre's a iniciar l'edificació en el termini d'un any, i aquest compromís s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat.

6. En el cas que es declare deserta la primera licitació, s'ha de convocar un segon concurs o subhasta en el termini de dos mesos, amb rebaixa del tipus en un 25 % del preu corresponent al propietari, sense que el preu de l'immoble siga inferior al valor corresponent a l'efecte expropiatori. En la convocatòria del segon concurs, el preu de licitació s'ha d'incrementar amb les despeses que hi ha hagut en el primer.

7. Si la segona convocatòria de la subhasta o del concurs també es declara deserta, l'ajuntament, en un termini no superior a tres mesos, pot adquirir l'immoble pel preu de l'última licitació, amb destinació al patrimoni municipal de sòl.

8. El preu obtingut en la licitació s'ha de lliurar al propietari, una vegada resoltes les càrregues dels immobles i deduïdes les despeses de gestió ocasionades i l'import de les sancions imposades per incompliment.

9. Després del concurs o la subhasta, la declaració de parcel·la o solar com d'edificació forçosa no s'ha d'anul·lar ni cancel·lar fins que s'acredite el compliment de les condicions d'adjudicació. Si aquestes no se satisfan en els terminis establits, l'ajuntament pot disposar la confiscació de la garantia prestada i l'expropiació de l'immoble, i de l'obra parcialment realitzada, si escau.

 

Article 187 ter. Expropiació forçosa per incompliment del deure d'edificar [165]

Amb independència de les facultats regulades en aquest capítol, l'ajuntament pot acordar en qualsevol moment, després de la declaració de l'incompliment del deure d'edificació, l'expropiació forçosa dels immobles no edificats en termini, i en aquest cas quedaria en suspens el procediment de substitució forçosa o venda forçosa, des del moment de la declaració en l'expedient de la necessitat d'ocupació.

 

Article 187 quater. Iniciació de les actuacions per a l'edificació forçosa i subrogació de la Generalitat [166]

1. El dictat de l'ordre individualitzada d'edificació o rehabilitació, la declaració d'incompliment i la convocatòria i la resolució dels concursos i les subhastes regulats en aquest capítol a l'efecte de l'edificació de solars o rehabilitació d'edificis, poden acordar-los d'ofici els ajuntaments o a instància de tercers interessats a participar en el procés edificatori o rehabilitador. Amb aquest efecte el particular ha de presentar a l'ajuntament un document que justifique l'incompliment del deure del propietari de l'immoble, sobre la base de la informació demanada a l'efecte a l'administració competent, per raó del dret d'informació establit en la legislació estatal del sòl.

També pot presentar documentació comprensiva d'una memòria tècnica i jurídica, que justifique l'interès general de l'actuació d'acord amb els criteris objectius de l'actuació basats en el foment de l'edificació que, si escau, haja aprovat l'ajuntament, i també els terminis previsibles per a fer-ho. Aquesta memòria ha d'anar acompanyada d'un document acreditatiu de constitució d'una garantia provisional, per import mínim del 2 % del cost total estimat de les obres objecte de l'actuació proposada. Si el propietari sol·licita llicència, s'adhereix al procés d'edificació per substitució forçosa o es declara l'incompliment del deure d'edificació, el promotor final de l'obra ha de compensar els costos d'aquesta fiança. El particular que va instar el procediment perd la fiança si no es declara l'incompliment, pel fet d'haver-hi causes justificades de la no-edificació o, si una vegada convocats els processos de concurs i subhasta, no s'hi presenta cap oferta vàlida.

2. Si l'ajuntament no incoa l'expedient de declaració d'incompliment del deure d'edificar o rehabilitar, o paralitza la seua tramitació per un termini superior a dos mesos, el tercer instant, per a les actuacions d'ús residencial, podrà sol·licitar a la conselleria competent en matèria d'habitatge la subrogació de la Generalitat a l'empara de l'article 60 Llei 7/1985, de 2 d'abril, reguladora de les bases del règim local o entaular els processos judicials que li assistisquen. [167]

 

Article 187 quinquies. Actuació fora de les àrees d'actuació delimitades [168]

En cas d'incompliment dels deures de rehabilitació o edificació en els terminis indicats pel pla fora dels àmbits d'actuació regulats en l'article 179 d'aquesta llei, els ajuntaments també poden aplicar les facultats establides en aquest capítol sempre que justifiquen les raons d'interès públic que obliguen a la tramitació, i l'existència de demanda de l'edificació corresponent. Han d'obtenir un dictamen favorable del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, de forma prèvia a decretar l'incompliment, sobre l'efectiva existència de l'incompliment i sobre la concurrència de raons d'interès públic que justifiquen l'aplicació d'aquest article.

 

 

CAPÍTOL II
Situació de ruïna i intervenció en edificis catalogats

 

Article 188. Situació legal de ruïna

1. És procedent declarar la situació legal de ruïna quan el cost de les reparacions necessàries per a tornar l'estabilitat, seguretat, estanquitat i consolidació estructurals a un edifici o construcció, manifestament deteriorat, o per a restaurar en este les condicions mínimes que permeten el seu ús efectiu, supere el límit del deure normal de conservació. No es considerarà, a estos efectes, el cost de la realització d'obres relatives a l'accessibilitat o a la restitució de l'eficiència energètica en els termes exigits per la legislació estatal.

2. És procedent, així mateix, la declaració de ruïna, quan el propietari acredite haver complit puntualment el deure d'inspecció periòdica realitzant diligentment les obres recomanades, almenys, en dos ocasions consecutives, i el cost d'estes, unit al de les obres que estiguen pendents de realitzar, supere el límit del deure normal de conservació, i que s'aprecie una tendència constant i progressiva en el temps a l'augment de les inversions necessàries per a la conservació de l'edifici.

3. Correspon als ajuntaments declarar la situació legal de ruïna, els quals incoaran el procediment d'ofici o com a conseqüència de denúncia formulada per qualsevol interessat. En les actuacions se citaran els ocupants legítims de la construcció i als titulars de drets sobre esta que consten en els registres públics, així com els òrgans competents quan resulte afectat el patrimoni històric. A este efecte, a la iniciació del procediment se sol·licitarà un certificat registral, l'expedició del qual es farà constar per nota marginal. De la mateixa manera, es farà constar la declaració de la situació legal de ruïna, a l'efecte de la qual es remetrà al registre de la propietat la còpia de la resolució de declaració de ruïna.

4. La declaració de la situació legal de ruïna ha de disposar les mesures necessàries per a evitar eventuals danys físics i, a més, proposar la declaració d'incompliment per l'amo del seu deure urbanístic de conservació o manifestar, raonadament, la improcedència d'això últim. La proposta de declarar l'incompliment del deure de conservació, formulada juntament amb la declaració de ruïna legal, no serà definitiva ni produirà efecte sense amb audiència prèvia dels interessats i la resolució de l'alcalde dictada a la vista de les al·legacions presentades.

No hi ha incompliment del deure de conservació si la ruïna legal és causada per força major, fet fortuït o culpa de tercer, ni quan l'amo tracte d'evitar-la amb el manteniment adequat i l'ús cuidadós de l'immoble, reparant els seus desperfectes amb raonable diligència.

5. La declaració de ruïna legal respecte a un edifici no catalogat, ni objecte d'un procediment de catalogació, determina per al seu amo l'obligació de rehabilitar-lo o demolir-lo, a la seua elecció.

6. Si la situació legal de ruïna es declara respecte a un edifici catalogat, o objecte del procediment de catalogació, el propietari haurà d'adoptar les mesures urgents i imprescindibles per a mantindre'l en condicions de seguretat. L'administració podrà concertar amb el propietari la seua rehabilitació. En defecte d'acord, pot ordenar-li que l'efectue, i atorgar-li l'ajuda corresponent.

 

Article 189. Amenaça de ruïna imminent

1. Quan l'amenaça d'una ruïna imminent pose en perill la seguretat pública o la integritat del patrimoni arquitectònic catalogat, l'ajuntament podrà acordar les mesures que estime necessàries per a garantir l'estabilitat i seguretat de l'edifici, i ordenar el desallotjament o adoptar les mesures urgents i necessàries per a previndre o evitar danys en els béns públics o a les persones. Excepcionalment, podrà ordenar la demolició, quan esta siga imprescindible per a impedir perjuís majors.

2. L'ajuntament serà responsable de les conseqüències que comporte l'adopció injustificada d'estes mesures, sense que això eximisca el propietari de la íntegra responsabilitat en la conservació dels seus béns d'acord amb les exigències de la seguretat, al qual seran repercutits els gastos realitzats per l'ajuntament, fins al límit del deure normal de conservació.

3. L'adopció de les mesures cautelars disposades per l'ajuntament per a evitar la ruïna imminent no pressuposen la declaració de la situació legal de ruïna, però determinen l'inici del procediment per a la seua declaració d'acord amb el que estableix l'article 188 d'esta llei.

4. L'adopció de les mesures cautelars a què fa referència este article determinarà la incoació automàtica d'un procediment contradictori per tal de determinar l'eventual incompliment, per part del propietari, del deure de conservació de l'edificació, d'acord amb els articles 184 i 185 d'esta llei.

 

Article 190. Intervenció en àmbits o edificis catalogats [169]

1. Les actuacions d'intervenció sobre edificis, immobles i àmbits patrimonialment protegits o catalogats, que tinguen transcendència patrimonial de conformitat amb la normativa de protecció del patrimoni cultural, han de ser expressament autoritzades per llicència d'intervenció o disposades per ordre d'execució municipal.

2. Si l'actuació d'intervenció afecta béns inscrits en l'Inventari general de patrimoni cultural valencià o en tràmit d'inscripció, l'autorització correspon, en l'exercici de les seues atribucions, a l'òrgan competent en patrimoni històric, la legislació del qual és d'obligada observança.

 

Article 191. Pèrdua o destrucció d'elements catalogats

1. Quan per qualsevol circumstància resulte la pèrdua o destrucció d'un immoble o edifici catalogat, el terreny subjacent romandrà subjecte al règim propi de la catalogació.

2. La pèrdua o destrucció d'un edifici catalogat, mediant incompliment del deure normal de conservació, determinarà l'expropiació de l'immoble segons el que preveu esta llei, amb les conseqüències previstes en l'article 103.

 

 

CAPÍTOL III
Edificacions fora d'ordenació i zones semiconsolidades

 

Article 192. Fora d'ordenació

1. Els plans expressaran quines construccions erigides amb anterioritat a estos han de quedar en situació de fora d'ordenació, per manifesta incompatibilitat amb les seues determinacions, en les que només s'autoritzaran obres de mera conservació.

2. En defecte de previsió expressa del pla, s'entendran fora d'ordenació les edificacions que presenten alguna d'estes característiques:

a) Ocupar el viari públic previst pel pla.

b) Ocupar els espais lliures previstos pel pla, llevat que es tracte de construccions que puguen harmonitzar amb un entorn enjardinat i només ocupen una porció minoritària de la seua superfície.

3. Així mateix, els plans han d'establir el règim transitori per a la realització d'obres i activitats en edificis que, fins i tot sense quedar en situació de fora d'ordenació, no siguen plenament compatibles amb les seues determinacions. Es poden admetre obres de reforma i de millora i canvis objectius d'activitat, sempre que la nova obra o activitat no accentue la inadequació al planejament vigent ni comporte la completa reconstrucció d'elements disconformes amb el planejament.

L'excés de construcció sobre l'aprofitament objectiu previst pel pla, que, per ser transitòriament compatible amb les seues previsions, puga mantindre's fins a la seua reedificació, no es computarà com a aprofitament adjudicat al seu titular quan es determinen les cessions o els costos d'urbanització que a este corresponguen, ni es tindrà en compte quan es calculen els estàndards dotacionals exigibles o l'edificabilitat consumida respecte a la total assignada a la zona o sector en què estiga situada la construcció.

 

Article 193. Concepte de situacions semiconsolidades

1. La parcel·lació del pla procurarà respectar aquells usos i edificacions lícits existents que siguen conformes al nou planejament i s'ajusten a les seues alineacions o s'hi integren sense desajustos rellevants.

2. Amb este fi, en el pla o en el projecte de reparcel·lació que el desenrotlle es delimitarà la parcel·la neta que servisca de suport a l'ús o edificació, amb el seu espai funcionalment annex, la qual es delimitarà d'altres parts de la finca originària susceptibles d'integrar-se en altres parcel·les o elements urbans. La forma i la dimensió de la parcel·la neta serà coherent amb les característiques generals de l'ordenació projectada, quant a la seua relació espacial amb l'edifici. També s'ajustarà a les necessitats funcionals de l'illa i carrer en què s'integre, i harmonitzarà amb el parcel·lari previst.

3. La superfície de parcel·la neta, quan continga una edificació lícita que haja de conservar-se, no computa dins de l'àmbit o el sector en l'aplicació dels aprofitaments tipus o regles d'equidistribució o altres índexs o estàndards generals. [170]

 

Article 194. Tractament de les situacions semiconsolidades en la reparcel·lació [171]

1. S'han d'adjudicar al seu antic titular les parcel·les netes lícitament consolidades. L'adjudicació a favor del seu propietari de la parcel·la neta s'ha d'efectuar en tot cas com a nova finca registral i la resta de la finca ha de ser sempre inclosa en el projecte de reparcel·lació, siga quin siga el posicionament del propietari respecte del programa. Tanmateix, es por adjudicar a un tercer comptant amb l'acceptació de l'antic propietari.

2. L'excés d'edificació consolidat fora d'ordenació no consumeix aprofitament ni computa com a adjudicació encara que quede en propietat i en benefici del seu antic titular.

 

Article 195. Deures urbanístics dels propietaris en situacions semiconsolidades

1. La persona propietària de l'edifici consolidat ha de contribuir al pagament de les quotes d'urbanització en la part de serveis, obres o instal·lacions que no tinga en funcionament o la qualitat de la qual es millore substancialment. A aquest efecte, de la quota que li correspondria en la reparcel·lació s'ha de deduir la part corresponent als serveis, obres o instal·lacions ja preexistents en servei. L'administració actuant ha de redactar una memòria econòmica justificativa a aquest efecte. [172]

2. La resta de càrregues d'urbanització, que excedisca la part susceptible de ser liquidada de conformitat amb l'apartat anterior, si és assumit per tercers afectats, es traduirà en aprofitament de conformitat amb el coeficient de canvi aplicable.

3. Els beneficis abans regulats són renunciables, en tot o en part, si el propietari prefereix la immediata liquidació de les seues obligacions urbanístiques en el si del programa corresponent.

 

 

TÍTOL IV
Règim del sòl no urbanitzable i del sòl urbanitzable sense programa d'actuació

 

CAPÍTOL I
Normes generals per a la gestió territorial en el sòl no urbanitzable

 

Article 196. Normes d'aplicació directa a les construccions i edificacions en el sòl no urbanitzable [173]

1. Les edificacions situades en el sòl no urbanitzable hauran de ser concordes amb el seu caràcter aïllat i adequades a l'ús, explotació i aprofitament a què es vinculen, i harmonitzar amb l'ambient rural i el seu entorn natural, d'acord amb les regles que el planejament aplicable determine per a integrar les noves construccions en les tipologies tradicionals de la zona o més adequades al seu caràcter.

2. Mentres no existisca pla que ho autoritze, no podrà edificar-se amb una alçària superior a dos plantes mesurades en cada punt del terreny natural, sense perjuí de les altres limitacions aplicables.

3. No podran alçar-se construccions en llocs pròxims a carreteres, vies pecuàries o altres béns de domini públic, sinó d'acord amb el que establisca la legislació específicament aplicable.

4. Totes les edificacions i activitats que s'implanten per primera vegada en sòl no urbanitzable s'han d'ajustar a l'ordenació aprovada, han de disposar de sistemes adequats de depuració dels abocaments i residus que generen i han de complir l'annex inclòs en aquesta llei i la resta de la normativa de prevenció d'incendis forestals.

5. Totes les edificacions i activitats implantades a l'entrada en vigor d'aquesta llei l'ús de les quals es regularitze a través dels sistemes de minimització d'impacte de l'article 210 i següents, a través de la disposició transitòria de regularització d'activitats industrials en sòl no urbanitzable o de qualsevol altra via que la legislació puga preveure a aquest efecte, han de disminuir el risc d'incendis forestals complint les regles de l'annex d'aquesta llei únicament en la mesura que ho exigisca el pla municipal de prevenció d'incendis sense impedir la viabilitat del procés de legalització.

 

Article 197. Ordenació d'usos i aprofitaments en el sòl no urbanitzable [174]

1. La zonificació del sòl no urbanitzable pot preveure, en funció de les seues característiques i amb caràcter excepcional, els usos i aprofitaments següents:

a) Edificacions, construccions i instal·lacions necessàries per a l'activitat agropecuària i forestal i les seues corresponents activitats complementàries d'acord amb la legislació agropecuària, adequades per a l'ús corresponent relacionat amb l'explotació per a la qual se sol·licita autorització. Almenys la mitat de la parcel·la ha de quedar lliure d'edificació o construcció, exceptuant els hidrants de reg, arquetes per a allotjar vàlvules, estacions meteorològiques i de telecontrol, a més de construccions per a capçals de reg localitzat que no ocupen més de 12 m² associats a captacions d'aigua legalment establides, així com els hivernacles, excepte aquells destinats a la pública concurrència i els que inutilitzen el sòl agrari. Aquesta superfície lliure d'edificació ha de mantenir-se en el seu ús agrari o forestal, o amb les seues característiques naturals pròpies. També s'admet, amb les mateixes exigències, l'ús i les instal·lacions necessàries per a la cria particular o comercial d'animals, inclosos els de companyia, sempre que s'ajusten a la normativa sectorial aplicable.

Aquestes edificacions en cap cas poden albergar cuines, banys o dormitoris i en general els serveis destinats a realitzar-hi usos residencials o lúdics. En aplicació dels articles 231 i següents, les administracions públiques han de vetlar pel derrocament de les edificacions que, construïdes amb fins agropecuaris, són usades per a usos residencials o lúdics, fora de perill del que estableixen els articles 210 i següents per a les edificacions preexistents.

b) Habitatge aïllat i familiar, complint els requisits següents:

1.r Es permet, excepcionalment, edificar en parcel·les de perímetre ininterromput que, tant en la forma com en la superfície, comprenguen la mínima exigible segons el planejament, que en cap cas no ha de ser inferior a una hectàrea per habitatge.

2.n La superfície ocupada per l'edificació no ha d'excedir mai el 2 % de la superfície de la finca rústica; la resta ha d'estar i mantenir-se amb les característiques naturals que li són pròpies o en cultiu. No obstant això, el pla pot permetre serveis complementaris de l'habitatge familiar, sense obra de fàbrica sobre la rasant natural, la superfície de la qual no excedisca el 2 % de la superfície de la finca rústica en què es realitze.

3.r L'edificació ha d'estar situada fora dels cursos naturals d'escolaments i s'han de respectar les masses d'arbratge existent i la topografia del terreny.

4.t S'exigeix una previsió suficient d'abastiment d'aigua potable, una adequada gestió dels residus i un tractament adequat de les aigües residuals que impedisca la contaminació del sòl. Els costos d'aquestes infraestructures o instal·lacions van a càrrec del propietari.

5.è La construcció no ha de formar nucli de població, d'acord amb el que hi ha establit en el planejament urbanístic, i queden prohibides les agrupacions d'habitatges en una mateixa parcel·la, i també les que tinguen característiques pròpies dels habitatges col·lectius.

En el cas que es tracte d'habitatges aïllats i unifamiliars vinculats a l'activitat agropecuària i complementària, mitjançant un informe favorable de la conselleria competent en matèria d'agricultura, basat en exigències de l'activitat agropecuària, pot eximir-se justificadament els habitatges rurals del compliment dels requisits regulats en l'apartat b, 1.r i 2.n, en qualsevol cas, però, han de guardar proporció amb l'extensió i les característiques d'aquests i quedar directament vinculats a les explotacions agropecuàries corresponents.

Sense perjudici del que hi ha establit en el paràgraf anterior, per a l'autorització d'aquests habitatges rurals, és preceptiu que el planejament urbanístic o, si escau, la modificació d'aquest haja delimitat justificadament les zones en què siga possible la realització d'aquestes edificacions i que, en tot cas, tinguen l'informe favorable de la conselleria competent en matèria d'agricultura amb caràcter previ a l'atorgament de la llicència d'obres.

La conselleria competent en matèria d'agricultura, només ha d'emetre un informe favorable per a aquells habitatges que estiguen vinculats a una explotació agropecuària d'una dimensió mínima d'una unitat de treball agrari o si el titular té la condició d'agricultor professional, segons la legislació agrària vigent, sempre que se'n justifique la necessitat i la idoneïtat de la ubicació.

c) Explotació de pedreres, extracció d'àrids i de terres o de recursos geològics, miners o hidrològics, que es regularan per mitjà de plans territorials o urbanístics adequats i amb capacitat per a ordenar usos. És imprescindible el manteniment d'una franja de com a mínim cinc-cents metres d'ample al voltant de tot l'àmbit de l'explotació amb prohibició expressa de l'ús residencial, llevat que l'adopció de mesures correctores permeta reduir aquesta amplària. Si escau, es permetrà la realització de construccions i instal·lacions destinades a la transformació de la matèria primera obtinguda de l'explotació que convinga territorialment emplaçar prop del seu origen natural.

d) Generació d'energia renovable, en els termes que establisca la legislació sectorial i el planejament territorial i urbanístic.

e) Activitats industrials i productives, d'emplaçament necessari en el medi rural. Només pot autoritzar-se la implantació de les activitats següents:

1.r Indústries que, per exigència de la normativa que les regule, hagen d'ubicar-se allunyades de les zones residencials o terciàries, i no hi haja, en un radi de cinc quilòmetres, amb centre en el de la parcel·la on es pretenga realitzar l'activitat, sòl amb classificació i qualificació aptes per a ubicar-la. La parcel·la ha de tenir un perímetre ininterromput que delimite una superfície no inferior a una hectàrea i, en tot cas, amb el 50 % lliure d'edificació i ocupació, dedicat a l'ús agrari o forestal efectiu.

2.n Activitats de transformació i comercialització de productes del sector primari no compreses en l'apartat a d'aquest article, que, tenint en compte la seua especial naturalesa i característiques, necessiten emplaçar-se prop de les parcel·les d'origen de la matèria primera, en una parcel·la no inferior a una hectàrea de perímetre ininterromput i, en tot cas, amb el 50 % lliure d'ocupació i dedicat a l'ús agrari o forestal efectiu.

3.r Indústries de baixa rendibilitat per unitat de superfície que requerisquen dedicar gran part d'aquesta a depòsit, emmagatzematge o assecament de mercaderies a l'aire lliure i que requerisquen una parcel·la d'una superfície mínima d'una hectàrea, en recinte de perímetre ininterromput que, en tot cas, ha de tancar-se adequadament i, com a regla general, mitjançant pantalla vegetal.

f) Activitats terciàries o de serveis. Només pot autoritzar-se la implantació de les activitats següents:

1.r Establiments d'allotjament turístic i restauració, quan s'acredite que l'emplaçament dista més de cinc quilòmetres del sòl vacant amb qualificació apta per a contenir aquests usos i, a més, concórrega alguna d'aquestes circumstàncies: la conveniència de la situació aïllada de l'establiment per al gaudi del medi natural i del paisatge o l'oportunitat de la seua situació a partir de la línia d'edificació de les carreteres, per a la prestació de servei als usuaris d'aquestes, amb justificació de les instal·lacions i els serveis establits en les necessitats objectives del trànsit rodat i de la compatibilitat amb l'ordenació sectorial de la carretera de què es tracte. Els establiments d'allotjaments turístics no tenen característiques urbanes ni han de propiciar la formació de nuclis de població.

Quan la implantació d'aquests usos siga d'interès per al desenvolupament turístic rural o puga escometre's mitjançant la recuperació del patrimoni arquitectònic radicat en el medi rural, pot exceptuar-se el requisit de distància mínima abans mencionat, i també el de parcel·la mínima a què es refereix aquest article, amb un informe previ favorable de l'òrgan competent en matèria de turisme.

2.n Centres recreatius, esportius, d'oci, i també instal·lacions d'empreses dedicades al turisme actiu i d'aventura, quan s'acredite suficientment que escau implantar-los en el medi rural, per estar relacionats amb les característiques de l'entorn natural o requerir grans superfícies de sòl no edificat per al desenvolupament, i sempre que col·laboren a la sostenibilitat i al manteniment del medi rural no afectat directament per l'actuació.

3.r Campaments de turisme i instal·lacions semblants o equivalents de caràcter turístic, regulats per la legislació de turisme i que no propicien, per les seues característiques i emplaçament, la formació de nuclis de població o de característiques urbanes.

4.t Activitats culturals i docents, assistencials, religioses i benèfiques, centres sanitaris i científics, i serveis funeraris i cementeris, quan, a més de complir la normativa sectorial que les regule específicament, s'acredite suficientment, en raó a les seues característiques concretes, la procedència de l'emplaçament aïllat i la impossibilitat d'ubicar-los en sòls amb qualificació urbanística idònia del municipi afectat.

5.è Plantes per al tractament, la valoració, el depòsit i l'eliminació de residus que, per les seues característiques, hagen d'emplaçar-se allunyades d'àrees habitades.

6.è Obres, infraestructures i instal·lacions pròpies de les xarxes de subministraments, transports i comunicacions, d'emplaçament necessari en el sòl no urbanitzable, excepte si estan vinculades amb l'activitat agropecuària, que es consideren incloses en l'apartat a d'aquest article.

7.è Estacions de subministrament de carburants i àrees de servei de les carreteres, que s'han de tramitar per la normativa establida en aquest títol IV quan no estiguen expressament delimitades pel planejament o ordenació sectorial de la via.

2. La parcel·la exigible per a les actuacions terciàries o de serveis en el medi rural serà almenys de mitja hectàrea de perímetre ininterromput. No es considerarà que el perímetre queda interromput si la parcel·la està dividida per camins rurals o vies pecuàries. Tampoc es considerarà interromput quan la parcel·la està dividida per altres elements territorials de domini públic i tinga almenys mitja hectàrea a cada costat d'aquest domini públic. Haurà de quedar el 50 % de la superfície de la parcel·la lliure d'ocupació per l'activitat, considerant la superfície total de la parcel·la, en el primer cas, i la superfície de cada una de les parts situades a un costat i a l'altre del domini públic, en el segon cas. Aquest percentatge no serà aplicable als campaments de turisme, als centres recreatius, esportius o d'oci que, per les seues característiques, requerisquen ocupar a l'aire lliure una gran superfície d'instal·lacions sense edificar. [175]

3. Per a qualsevol ús i aprofitament s'ha d'exigir una previsió suficient de l'abastiment d'aigua potable i una completa evacuació, recollida i depuració dels residus i d'aigües residuals. Les previsions han de constar en els preceptius documents tècnics per a obtenir les corresponents autoritzacions i s'ha de fer menció expressa de la seua execució en el corresponent certificat final d'obra o instal·lació. El cost que puga implicar l'extensió de les xarxes d'aquests o altres serveis és a càrrec del promotor.

 

Article 198. Actes d'ús i aprofitament en el medi rural

L'administració i els particulars podran realitzar actes d'ús i aprofitament en el sòl no urbanitzable en els casos previstos en este capítol, amb el compliment dels requisits hi establits i d'acord amb els principis i criteris establits en el títol I, del llibre I d'esta llei, a les determinacions del planejament territorial o urbanístic i a les resolucions administratives corresponents.

 

Article 199. Actuacions promogudes per les administracions públiques territorials

1. En les actuacions promogudes per les distintes administracions públiques territorials, directament o sota el seu control, per mitjà dels seus concessionaris o agents, per a l'execució d'obres públiques o construccions i instal·lacions de servici públic essencial o activitats d'interés general, que necessiten ubicar-se en el sòl no urbanitzable, s'observarà el que preveu la legislació sobre ordenació territorial i urbanística, en la legislació reguladora del servici o activitat que s'ha d'implantar i en la legislació de règim local.

2. Quan les construccions, obres i instal·lacions siguen promogudes pels concessionaris o agents de l'administració, es requerirà que el sol·licitant acredite davant de l'ajuntament corresponent el títol jurídic que empare esta condició d'agent públic per la qual promou l'actuació en el desenrotllament i explotació de l'activitat normal de servici públic.

3. Les actuacions a què fa referència l'apartat anterior no estan subjectes a declaració d'interés comunitari; a més, tampoc estaran subjectes a llicència municipal aquelles obres, servicis i instal·lacions que, d'acord amb la seua legislació sectorial, n'estiguen exemptes.

4. La llicència municipal urbanística que s'atorgue podrà imposar, si és el cas, l'exigència de compartir per diferents empreses públiques o privades les instal·lacions autoritzades, d'acord amb la normativa sectorial específica corresponent. També podrà imposar l'exigència d'adoptar les mesures que es consideren necessàries per a evitar o reduir el seu impacte paisatgístic en el medi rural.

5. Quan, per a poder exercir les competències respectives sectorials, estes administracions necessiten establir noves determinacions en l'ordenació urbanística vigent, hauran de promoure plans especials o catàlegs de béns i espais protegits en els termes que preveu esta llei.

 

Article 200. Actuacions promogudes pels particulars [176]

1. Estan subjectes a llicència urbanística municipal i, si escau, a prèvia declaració d'interès comunitari, en els termes que preveu aquest capítol, els actes d'ús i aprofitament que promoguen els particulars en el sòl no urbanitzable.

No estan subjectes a llicència municipal els treballs habituals de l'activitat agropecuària, com ara arrancada i nova plantació de cultius permanents, les instal·lacions de reg en parcel·la que comprenen els hidrants i caps de reg localitzat, arquetes per a allotjar vàlvules, estacions meteorològiques i de telecontrol; com també les estructures lleugeres no permanents per a la producció agropecuària i forestal.

2. No es podran atorgar llicències municipals, ni d'obres ni d'activitat, que legitimen usos i aprofitament en sòl no urbanitzable que, en els casos i per mitjà de les tècniques regulades en este capítol, estiguen subjectes a un informe previ, declaració d'interés comunitari o autorització corresponent, fins que conste en l'expedient la seua emissió i, si és el cas, s'acredite el compliment de les condicions imposades per estos.

3. La sol·licitud de les llicències que autoritzen actes d'edificació en sòl no urbanitzable que requerisquen la declaració d'interés comunitari prèvia, hauran d'incorporar esta declaració juntament amb la sol·licitud.

4. Les llicències que autoritzen actes d'edificació en el sòl no urbanitzable s'atorguen condicionades a la inscripció en el Registre de la Propietat de la vinculació de la superfície mínima de parcel·la, parcel·les o part d'elles, exigible urbanísticament per a la construcció que s'autoritza, com també la conseqüent indivisibilitat d'aquesta, les altres condicions imposades en la llicència i, si escau, en la declaració d'interès comunitari. En el cas d'explotacions agropecuàries o forestals, no es requereix vincular totes les parcel·les que constitueixen l'explotació que justifica la necessitat de la construcció, sinó únicament la superfície urbanísticament requerida per a la seua autorització. No obstant això, aquestes edificacions no poden alterar l'ús i l'activitat que s'hi desenvolupe i que justificaven la seua autorització.

5. En tot cas, el transcurs del termini previst legalment per a atorgar la llicència municipal en estos casos tindrà efectes desestimatoris, i es considerarà denegada l'autorització.

6. No podran iniciar-se obres o instal·lacions en el medi rural sense que abans s'obtinguen les llicències municipals per al seu funcionament lícit.

 

Article 201. Activitats, actes d'ús i aprofitament en el sòl no urbanitzable subjectes a llicència municipal sense la declaració d'interés comunitari prèvia

1. Els actes d'ús i aprofitament en sòl no urbanitzable previstos en l'article 197, paràgrafs a, b i c d'esta llei, seran autoritzables per l'ajuntament per mitjà de l'atorgament de les llicències municipals corresponents, sense declaració d'interés comunitari prèvia. En estos casos, a més dels informes o les autoritzacions legalment exigibles, les conselleries competents per raó de la matèria hauran d'emetre informes, i les condicions incloses en estos s'hauran d'incorporar en les llicències corresponents. La sol·licitud d'estos informes o autoritzacions la efectuarà l'ajuntament després de comprovar la compatibilitat urbanística de l'actuació sol·licitada.

2. [177] Sense perjudici de la sol·licitud d'aquells altres informes que es consideren necessaris per aplicació de la normativa sectorial o per les característiques pròpies de la sol·licitud, l'ajuntament, abans d'atorgar la llicència d'obres, ha de sol·licitar els informes següents:

a) En els supòsits de l'article 197.a d'aquesta llei, ha de sol·licitar un informe de la conselleria competent en matèria d'agricultura, ramaderia, caça, gestió del medi natural o animals domèstics, en funció de l'ús i de la seua ubicació. Excepte per a les activitats de manteniment i conservació de les estructures i les infraestructures per a la producció agropecuària que no alteren les prestacions de la infraestructura mateixa, ni s'altere l'ús i l'aprofitament del sòl no urbanitzable. En aquest cas s'ha de sotmetre al règim de declaració responsable.

b) En els supòsits de l'article 197.c d'aquesta llei, ha de sol·licitar un informe de la conselleria competent en matèria d'urbanisme, medi ambient i en matèria de carreteres.

c) Si l'ús o l'aprofitament s'ubica en el sòl no urbanitzable protegit, serà preceptiu l'informe de la conselleria competent en matèria d'urbanisme i, si escau, el de l'administració competent per raó dels valors que determinen la protecció d'aquest sòl. Excepte per a les activitats de manteniment i conservació de les estructures i les infraestructures per a la producció agropecuària que no alteren les prestacions de la infraestructura mateixa, ni s'altere l'ús i l'aprofitament del sòl no urbanitzable. En aquest cas s'ha de sotmetre al règim de declaració responsable.

3. La reutilització d'arquitectura tradicional per a la implantació d'allotjament turístic rural, cellers, almàsseres i establiments de restauració o assimilats en vivenda rural o construcció agrària o industrial legalment edificada, està exempta de declaració d'interès comunitari, però subjecta a informe vinculant de les conselleries competents en matèria de turisme, d'urbanisme, d'agricultura i de carreteres, si és el cas, com també a llicència municipal. Les sol·licituds realitzades a l'empara d'este precepte podran comportar una ampliació de fins a un vint per cent de l'edificació legalment construïda.

 

Article 202. Activitats que requereixen declaració d'interés comunitari [178]  [179]

1. La Generalitat intervé en l'autorització d'usos i aprofitaments en sòl no urbanitzable, dins dels límits i en les condicions establides en aquesta llei, per mitjà d'una declaració d'interès comunitari amb caràcter previ a la llicència municipal, en els supòsits previstos en l'article 197, paràgrafs d, e i f d'aquesta llei. Així mateix, serà exigible obtindre declaració d'interès comunitari per a la implantació d'aquestes activitats en edificacions existents, així com per a la modificació de les ja atorgades. Tot això, amb les excepcions establides en els supòsits previstos en els apartats següents.

2. No requeriran declaració d'interès comunitari els usos i els aprofitaments que estiguen previstos expressament en els instruments de planejament següents:

a) Els que siguen objecte d'assignació per mitjà de plans especials, sense que això eximisca del pagament del corresponent cànon.

b) Els que vinguen atribuïts per un pla d'acció territorial, sense que això eximisca del pagament del corresponent cànon.

c) Els que, excepcionalment, vinguen atribuïts en els instruments d'ordenació ambiental previstos en la normativa d'espais naturals protegits que qualifiquen el sòl com a protegit, requerint-se en aquest cas, amb caràcter previ a la implantació de l'ús o l'aprofitament corresponent, l'informe favorable de la conselleria competent en matèria d'espais naturals i de paisatge.

3. No requereixen declaració d'interès comunitari els usos i aprofitaments en sòl no urbanitzable comú en els supòsits següents:

a) En els municipis que l'estratègia territorial de la Comunitat Valenciana considera sistema rural.

b) En els municipis que l'estratègia territorial de la Comunitat Valenciana considera franja intermèdia del territori, sempre que aquest sòl compte amb un planejament adaptat a aquesta llei i, de forma expressa, que declare l'exoneració d'aquesta declaració en part del terme municipal, per presentar característiques pròpies de la ruralitat, atenent criteris demogràfics, d'accessibilitat, econòmics i socials. I, en tot cas, en aquests municipis i sense adaptació prèvia del planejament, per a aquelles activitats de transformació i comercialització de productes del sector primari agrícola o forestal que, tenint en compte la seua especial naturalesa i característiques, necessiten emplaçar-se prop de les parcel·les d'origen de la matèria primera, en una parcel·la no inferior a una hectàrea de perímetre ininterromput i, en tot cas, amb el cinquanta per cent lliure d'ocupació i dedicat a l'ús agrari o forestal.

4. S'han d'eximir de la declaració d'interès comunitari en sòl no urbanitzable comú:

a) Les instal·lacions d'energies renovables següents:

1.r Aquelles que compten amb un pla especial aprovat que ordene específicament aquests usos vinculats a la utilització racional dels recursos naturals en el medi rural.

2.n Les instal·lacions generadores d'energia renovable destinades a autoconsum, amb un informe previ de la conselleria competent en matèria d'energia.

3.r Les instal·lacions d'energia renovable, quan l'energia siga obtinguda, almenys en un cinquanta per cent, a partir de recursos, productes i subproductes de la pròpia activitat agrària de l'explotació, i es genere un nivell elevat d'autosuficiència per a l'explotació agrària. En aquests casos, s'ha de sol·licitar informe de les conselleries competents en matèria d'agricultura, ramaderia, caça, gestió del medi natural o animals domèstics, en funció de l'ús, aprofitament i de la seua ubicació, i de la conselleria competent en matèria d'energia, en funció de la racionalitat de l'aprofitament energètic proposat.

4.t Derogat [180]

b) Els usos i aprofitaments en el medi rural relatius a les activitats agràries complementàries següents:

1.r Allotjament de turisme rural, establiment de restauració o assimilats, sempre que l'actuació supose la recuperació de patrimoni arquitectònic tradicional o el pla urbanístic estiga adaptat a aquesta llei i la superfície construïda de l'actuació no supere els 500 m2.

2.n Cellers de vi, almàsseres o altres instal·lacions de la industria agroalimentària que:

i) Complisca amb les determinacions de la legislació sectorial.

ii) Es tracte de recuperació de patrimoni arquitectònic tradicional o la superfície construïda de l'actuació no supere 800 m² de sostre sobre rasant i 600 m² de soterrani. Així mateix, si l'ordenació del sòl no urbanitzable està adaptada a aquesta llei o expressament ho preveu un pla d'acció territorial o un programa de paisatge s'aplicarà l'exempció de declaració d'interès comunitari si la superfície de sostre construïda no supera els 2000 m² sobre rasant i 1200 m² de soterrani.

iii) Més del cinquanta per cent de la matèria primera agrària empleada provinga de l'explotació en què s'ubica la construcció.

iv) La parcel·la o parcel·les vinculades de l'explotació del titular que tinguen una superfície mínima igual o superior a mitja hectàrea i, en tot cas, amb el 70 % lliure d'edificació i ocupació, dedicat a l'ús agrari o forestal efectiu.

Les instal·lacions, parts d'aquestes o els béns d'equip per a la producció hauran d'estar integrats en la construcció, i s'haurà d'acreditar una adequada gestió dels residus sòlids, de les aigües residuals i dels subproductes generats per l'activitat. [181]

5. Als efectes d'aquesta llei, s'entén per arquitectura tradicional el resultat de la utilització de materials i tècniques constructives característiques de la zona en què s'ubica, sempre que siga adequat a les necessitats funcionals per a les quals es va construir. Les sol·licituds realitzades a l'empara d'aquest precepte podran comportar una ampliació d'un vint per cent de l'edificació legalment construïda.

6. Les actuacions que, d'acord amb aquest article, queden eximides de declaració d'interès comunitari hauran de sol·licitar, amb caràcter previ a l'atorgament de la llicència municipal, un informe de la conselleria competent en matèria d'urbanisme i ordenació del territori i de les administracions les competències de les quals puguen resultar afectades per la implantació d'aquestes actuacions.

7. En les modificacions de les declaracions d'interès comunitari, la conselleria competent en matèria d'urbanisme, amb un informe previ en matèria de territori i paisatge, haurà de determinar en cada cas concret si les modificacions requereixen obtindre una nova declaració i, en aquest cas, si aquesta declaració ha de seguir el mateix procediment legal previst per a ser aprovada.

Sense perjudici del que s'ha dit més amunt, no serà necessari obtindre una nova declaració d'interès comunitari en els supòsits següents:

a) Quan la modificació consistisca en la reforma de les edificacions i instal·lacions autoritzades per una declaració prèvia i no existisca un increment de l'aprofitament ni de l'ocupació de l'activitat atorgat per aquesta.

b) Quan la modificació tinga per objecte un canvi d'ús sense incidència sobre el territori i el paisatge, circumstància que haurà de justificar la persona interessada en la seua sol·licitud.

En els dos casos, es requereix la incorporació a l'expedient municipal dels informes en matèria d'urbanisme, de territori i de paisatge que es pronuncien expressament sobre la concurrència de les circumstàncies expressades en els apartats anteriors. La falta d'emissió d'aquests informes en el termini de tres mesos permetrà a la persona interessada iniciar el procediment de declaració d'interès comunitari.

 

Article 203. Règim general de la declaració d'interés comunitari [182]

1. La declaració d'interés comunitari atribueix usos i aprofitaments en el medi rural. Esta declaració haurà d'estar motivada i fundar-se en:

a) Una valoració positiva de l'activitat sol·licitada.

b) La necessitat d'emplaçament en el medi rural.

c) La major oportunitat i conveniència de la localització proposada davant d'altres zones del medi rural.

d) La utilització racional del territori.

2. La justificació de la necessitat d'emplaçament en el medi rural es realitza valorant la inviabilitat d'ubicar l'activitat en un altre tipus de sòl del propi terme municipal o dels municipis contigus, a aquest efecte, s'aporten plans de classificació i qualificació de sòl dels diferents planejaments municipals en què s'identifica la ubicació de la parcel·la en què es proposa l'activitat i la fitxa de gestió aplicable als sòls en què càpia l'ús urbanístic pretés. També es valora la incidència de l'activitat en el desenvolupament sostenible o en la recuperació natural de les zones deprimides, la compatibilitat de l'actuació amb la infraestructura verda i el paisatge, la proximitat de l'activitat a les xarxes d'infraestructures ja existents i la contribució de l'activitat a millorar els nivells d'ocupació laboral de la zona. L'anterior s'entén sense perjudici d'altres paràmetres que puguen ser tinguts en compte per a la justificació particularitzada de la necessitat d'emplaçament respecte de cada activitat concreta que es puga realitzar en el medi rural.

3. L'autorització d'usos i aprofitaments en sòl no urbanitzable mitjançant la declaració d'interès comunitari requereix l'elaboració d'un instrument de paisatge, el contingut del qual s'ha d'adaptar a la mena d'actuació proposada i al paisatge on se situa. Si, d'acord amb la legislació ambiental, fora necessària l'avaluació d'impacte ambiental del projecte, aquesta s'ha de fer en la tramitació de la llicència substantiva del projecte que corresponga, d'acord amb el que establisca en la seua legislació sectorial. A més, en aquells supòsits en què l'actuació comporte una major concentració de població, de vehicles pesants, amb remolc, autocaravanes o similars, han d'efectuar una anàlisi dels efectes que generen i proposar solucions que les mitiguen, per tal de millorar la mobilitat sostenible de l'actuació amb l'entorn. [183]

4. Les declaracions d'interés comunitari no podran contindre pronunciaments contradictoris ni incompatibles amb el document d'avaluació ambiental que siga procedent emetre segons la legislació sectorial, ni amb els continguts en els informes preceptius emesos en matèria de patrimoni cultural, quan algun d'estos fora preceptiu d'acord amb la seua legislació sectorial.

 

Article 204. Cànon d'ús i aprofitament en les declaracions d'interés comunitari [184]

1. La declaració d'interés comunitari estarà vinculada a una activitat concreta i obligarà el promotor o propietari a pagar el corresponent cànon d'ús i aprofitament i a complir la resta de compromisos assumits i determinats en esta.

2. El cànon d'ús i d'aprofitament s'ha d'establir en la declaració d'interès comunitari, a proposta de l'ajuntament, per una quantia equivalent al 2 % dels costos estimats de les obres d'edificació i de les obres necessàries per a la implantació dels serveis a què es refereix l'últim paràgraf de l'article 197 d'aquesta llei. La fixació del cost de les obres, i conseqüentment del cànon, té un caràcter provisional fins que no es fixe definitivament en els pressuposts dels projectes d'edificació i d'urbanització, en el moment de concessió de la llicència municipal. El cànon es merita una sola vegada en ocasió de l'atorgament de la llicència urbanística, i l'ajuntament pot acordar, a sol·licitud de la persona interessada, el fraccionament o l'ajornament del pagament, sempre dins del termini de vigència concedit. L'atorgament de pròrroga del termini a què es refereix l'article 205 d'aquesta llei no comporta cap cànon urbanístic nou.

3. L'ajuntament pot proposar l'exempció del pagament del cànon d'ús i aprofitament quan es tracte d'activitats beneficoassistencials, sanitàries o culturals i sense ànim de lucre acreditat suficientment, o la reducció fins a un 50 % quan es tracte d'activitats industrials, productives, generadores d'energies renovables, terciàries o de serveis susceptibles de crear ocupació de forma significativa, amb relació a l'ocupació local. L'impagament dóna sempre lloc a la caducitat de la declaració d'interès comunitari i de la llicència urbanística. La percepció del cànon correspon als municipis i les quantitats ingressades per aquest concepte s'han d'integrar en el patrimoni municipal del sòl.

 

Article 205. Termini de l'ús i aprofitament en les declaracions d'interés comunitari [185]

1. La conselleria competent en matèria d'urbanisme, a proposta motivada de l'ajuntament afectat, establirà un determinat termini de vigència de l'ús i aprofitament atribuït per la declaració d'interès comunitari, que no podrà excedir trenta anys.

2. El transcurs del termini de vigència de l'ús i aprofitament atribuït produirà la caducitat de la declaració d'interés comunitari i de la llicència urbanística, si bé l'interessat podrà, abans del venciment d'este termini, sol·licitar de la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme pròrroga per un període igual o inferior a l'inicialment assignat. Transcorreguts tres mesos des de la sol·licitud de pròrroga formulada per l'interessat sense que la conselleria haja resolt sobre aquella, es produiran pròrrogues tàcites anuals successives, comptadores des del venciment del termini precedent, fins que es declare la caducitat o la pròrroga expressa per a quan acabe el període anual corresponent.

3. Caducada la declaració d'interès comunitari, el seu titular procedirà al cessament de l'activitat, al desmantellament de les instal·lacions i a la demolició de les construccions realitzades, amb reposició del sòl al seu estat original i restauració paisatgística de l'entorn natural. La resolució per la qual s'acorde la caducitat haurà de fixar, en funció de les característiques pròpies de cada activitat, el termini per al compliment d'aquestes obligacions.

 

Article 206. Atorgament de la declaració d'interés comunitari

1. Les actuacions subjectes a una declaració d'interés comunitari prèvia iniciaran el procediment per mitjà de sol·licitud de l'interessat presentada davant de la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, i adjuntaran, a més de la documentació pertinent, d'acord amb el que estableixen els articles anteriors, un document descriptiu de l'actuació, subscrit per tècnic competent, l'estructura i continguts del qual els fixarà la conselleria competent en matèria d'urbanisme, comprensiu de memòria informativa i justificativa, plànols d'informació i ordenació i estudi d'integració paisatgística.

2. La instrucció i la resolució del procediment correspondrà a la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, la qual no admetrà a tràmit, amb audiència prèvia a l'interessat, aquelles iniciatives que no s'ajusten als pressupostos exigits per esta llei i el planejament aplicable.

3. En tot cas, l'admissió a tràmit de la sol·licitud no prejutja el sentit de la resolució definitiva que s'adopte. El termini per a resoldre sobre l'admissió a tràmit i convocar informació pública serà de dos mesos, i s'aplicarà la regla del silenci positiu.

4. La conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, admesa a tràmit la sol·licitud, sotmetrà l'expedient simultàniament a:

a) Informació pública per un període mínim de vint dies hàbils, anunciada en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana i en el tauler d'edictes de l'ajuntament afectat. Durant este període, el projecte es trobarà depositat, per a consulta pública, en un local de la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme situat a la capital de província.

No serà preceptiu reiterar este tràmit en un mateix procediment, encara que s'introduïsquen modificacions substancials en el projecte: bastarà amb la notificació de la resolució definitiva que s'adopte als interessats personats en les actuacions i a aquells que pogueren resultar afectats en els seus drets subjectius amb les modificacions introduïdes.

b) Informes dels distints departaments i òrgans competents de les administracions estatal, local i autonòmica que pogueren veure's afectats en les seues competències respectives, així com dels ajuntaments contigus. Se sol·licitarà, així mateix, informe de l'ajuntament sobre el terme municipal del qual se sol·licite implantar l'actuació. Estos informes podran versar sobre el contingut del seu planejament o altres consideracions d'oportunitat. La falta d'emissió en el termini d'un mes dels informes no interromprà la tramitació, tot això sense perjuí del que es derive de la legislació sectorial.

c) Audiència, amb notificació expressa, als titulars de béns i drets afectats per l'actuació i de les finques contigus, perquè puguen al·legar, reclamar o suggerir el que consideren oportú.

5. L'òrgan competent de la conselleria amb competències en matèria d'ordenació del territori i urbanisme haurà de resoldre i notificar a l'interessat, en el termini màxim de sis mesos, el procediment de declaració d'interés comunitari. Transcorregut este termini sense que s'haja notificat la resolució expressa, es podrà entendre desestimada la sol·licitud.

6. Quan es tracte d'activitats industrials, productives, generadores d'energies renovables i terciàries o de serveis, i en atenció a la capacitat que tenen per a crear ocupació, la conselleria competent en matèria d'urbanisme pot acordar-ne la tramitació urgent a proposta de l'ajuntament. En aquest cas, els terminis que estableix aquesta llei es redueixen a la meitat, i el termini d'informació pública és de vint dies hàbils. En la sol·licitud d'informes i dictàmens cal fer constar la declaració d'urgència. No s'han de tramitar amb caràcter d'urgència aquelles actuacions que, per raó del seu objecte, estiguen subjectes a informes exigits per la legislació del patrimoni cultural immoble o d'impacte ambiental. [186]

7. La resolució de declaració d'interés comunitari s'adoptarà motivadament i serà coherent amb les directrius, criteris i determinacions del planejament territorial i urbanístic aplicable; ponderarà la necessitat de l'emplaçament proposat en el medi rural, la incidència de l'activitat en el desenrotllament sostenible econòmic i social, el medi natural, la infraestructura verda i el paisatge i les xarxes d'infraestructures o servicis públics existents, i en l'oportunitat d'escometre l'actuació proposada en el marc de la correcta vertebració del territori.

8. La declaració d'interés comunitari s'atorgarà sempre condicionada al fet que abans de l'inici de les obres s'obtinguen les llicències, autoritzacions i permisos que siguen necessaris per al lícit exercici de l'activitat, així com a inscriure en el registre de la propietat la vinculació del terreny a l'ús i aprofitament autoritzat, amb les altres condicions establides en aquella. Es podrà iniciar el procediment de declaració de caducitat de la declaració d'interés comunitari si, en el termini de sis mesos comptador des de la notificació, no se sol·licita la preceptiva llicència municipal urbanística, en els termes que preveu la legislació urbanística, o no s'inscriu en el registre de la propietat corresponent.

 

Article 207. Caducitat i revocació de les declaracions d'interés comunitari

1. La declaració de caducitat s'ha d'adoptar mitjançant una resolució motivada de la conselleria competent en matèria d'ordenació del territori i urbanisme, després de l'expedient instruït a aquest efecte amb audiència de la persona interessada i de l'ajuntament, d'acord amb la tramitació establida en la legislació reguladora del procediment administratiu comú. Igualment, és procedent deixar sense efecte la declaració d'interès comunitari, sense dret a indemnització, quan s'incomplisquen les condicions o els modes als quals s'haja subordinat. [187]

2. La revisió de la declaració d'interés comunitari tindrà lloc quan desapareguen les circumstàncies que van motivar el seu atorgament o quan sobrevingueren altres que si hagueren existit aleshores, haurien justificat la denegació.

3. Les resolucions en virtut de les quals s'acorde declarar la caducitat, revisar o deixar sense efecte la declaració d'interés comunitari, s'inscriuran en el registre de la propietat als efectes del canvi de l'estatut jurídic que afecta al propietari i de les repercussions que, per a les llicències municipals, es puguen derivar d'estos actes.

4. Les resolucions definitives que s'adopten en este sentit aniran acompanyades de la suspensió immediata de l'activitat i, si és procedent, de l'orde de desmantellament de les instal·lacions i eradicació de l'activitat, amb reposició dels terrenys afectats el seu estat original, i de la fixació del termini per al compliment de les obligacions esmentades. Estes circumstàncies es faran constar en l'assentament de cancel·lació de la declaració d'interés comunitari.

 

 

CAPÍTOL II
Actuacions d'edificació en el sòl urbanitzable sense programació

 

Article 208. Règim d'usos i edificació en el sòl urbanitzable sense programació [188]

1. Els terrenys classificats pel pla general estructural com a sòl urbanitzable, i que no tinguen la programació aprovada i vigent, estan subjectes a les limitacions següents, a més de les aplicables en virtut d'altres lleis:

a) No es poden realitzar altres edificacions, construccions i instal·lacions sinó les destinades a l'activitat agrària, forestal, ramadera, cinegètica o semblant i les corresponents activitats complementàries, que tinguen relació directa amb la naturalesa i la destinació de la finca, i s'ajusten als plans o a les normes establides per la conselleria competent en agricultura, que ha d'emetre el corresponent informe, i també les vinculades funcionalment a l'execució i al manteniment dels serveis públics.

b) El tipus de construcció ha de ser adequat al seu emplaçament i a la condició aïllada, d'acord amb les normes que el planejament aplicable establisca, i queden prohibides les edificacions característiques de les zones urbanes.

c) En les divisions i les segregacions de terrenys no poden efectuar-se fraccionaments en contra de les determinacions del planejament aplicable i de la legislació agrària.

2. En els supòsits de terrenys inclosos en un programa d'actuació integrada conclòs anormalment mitjançant caducitat o resolució, quedarien en la situació que resulte de la resolució del programa d'actuació integrada d'acord amb l'article 163 d'aquesta llei.

 

Article 209. Obres i usos transitoris en l'àmbit de sectors, unitats d'execució o actuacions aïllades

1. Fins a l'aprovació del programa d'actuació, en les edificacions existents s'admetran les obres i usos regulats en esta llei per als edificis en situació de fora d'ordenació.

2. Tant en els sectors de pla parcial, pla de reforma interior i unitats d'execució, com en el sòl inclòs en actuacions aïllades, es poden atorgar llicències per a usos o obres provisionals no previstos en el pla, sempre que no dificulten la seua execució ni la desincentiven, d'acord amb l'article 216 d'esta llei.

Si es tracta d'usos públics sobre propietat privada, el compromís d'eradicació es formalitzarà per mitjà de conveni, que preveurà, si és el cas, l'alternativa futura d'emplaçament del servici, quan vença el termini o la condició pactats per al seu trasllat.

 

 

CAPÍTOL III
Minimització d'impactes territorials en el sòl no urbanitzable 
[189]

 

Article 210. Actuacions de minimització de l'impacte territorial generat pels nuclis de vivendes en el sòl no urbanitzable [190]

1. El pla general estructural, o qualsevol instrument de planejament amb capacitat d'establir l'ordenació estructural, podran delimitar com a zona urbanística en el sòl no urbanitzable els nuclis d'habitatges consolidats que han de minimitzar el seu impacte territorial, la implantació dels quals s'haja efectuat al marge dels processos formalitzats d'urbanització i edificació.

2. A l'efecte de la delimitació a què es refereix l'apartat anterior, es consideren nuclis d'habitatges consolidats les agrupacions d'habitatges implantats sobre àmbits en sòl no urbanitzable que conserven una parcel·lació de característiques rurals. A l'efecte de la minimització d'impactes territorials hi ha una agrupació d'habitatges en sòl no urbanitzable sempre que hi haja una densitat igual o superior a tres habitatges per hectàrea, sense perjudici que puguen tenir aquesta consideració grups d'una menor densitat quan escaiga per condicions de proximitat, d'infraestructures i territorials.

3. Únicament poden legalitzar l'obra i l'ús residencial, a través de la seua inclusió en l'àmbit dels instruments regulats en aquest capítol, les edificacions completament acabades abans del 20 d'agost de 2014. I això amb independència de la situació juridicoadministrativa en què es troben, i tret del contingut de les sentències judicials que sobre aquestes hagen recaigut, que s'han de co